Реферат: Ипотечное кредитование

Контрольная работапо дисциплине

«Деньги, кредит,банки»

ТЕМА: Ипотечноекредитование

Вариант 21


Содержание

Введение

1.Основное определение ипотечного кредита

2.Ипотечное кредитование как способ доступности жилья

3.Ипотечное кредитование с привлечением ресурсов негосударственных пенсионныхфондов

4.Экономический механизм ипотечного кредитования для семей с низкими доходами

Заключение

Списоклитературы


Введение

Ипотечное кредитование – это предоставление частным лицамдолгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья. Длятого чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трехусловий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которыеможно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты,способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; инаконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Еслихотя бы одно из этих условий не выполняется, то массовая ипотека невозможна:давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что.

Последние несколько лет в России наблюдалсябеспрецедентный рост цен на жилую недвижимость. Средняя стоимость одногоквадратного метра жилья в Москве только в 2005 – первой половине 2006 г., тоесть за полтора года, выросла более чем вдвое1. Темпы роста цен на недвижимостьв других регионах страны были несколько ниже, однако практически повсеместнорост цен на квартиры значительно превышал темпы инфляции. В частности, рост ценна жилье за первые 8 месяцев 2006 года составил в Калининграде 26-27% (напервичном и вторичном рынках), в Екатеринбурге – 40-44%, в Казани – 49-58%, воВладимире – 60-67%, а в Санкт-Петербурге – 85-100%. Однако во второй половине2006 года темпы роста цен на жилье стали замедляться, и к концу года они ужебыли ниже темпов инфляции.

С чем был связан опережающий рост цен именно на жилье ичем объясняется его приостановка? Следует ли ожидать, что в дальнейшем динамикацен на недвижимость будет близка к динамике цен на другие товары, или мы станемсвидетелями новых резких ценовых колебаний на рынке жилья? Вопрос о динамикецен на недвижимость далеко не праздный. С одной сторон, стремительный рост ценна недвижимость делает ее все менее доступной для широких слоев населения. Сдругой стороны, резкое снижение цен на недвижимость оказывает деструктивноевлияние на состояние экономики и способно привести к широкомасштабному кризисукредитной системы.

Одним из факторов, вызывающих резкие колебания цен нажилую недвижимость, является применяемый в нашей стране механизм повышениядоступности жилья, основанный на стимулировании развития ипотечногокредитования.


1. Основное определение ипотечного кредита

Ипотечные кредиты – это кредиты, гарантией возвратакоторых является залог недвижимого имущества. Этот вид кредита, как правило,имеет целевое назначение и используется хозяйствующими субъектами в основном нановое строительство, реконструкцию или приобретение различных объектовпроизводственного и социально-бытового назначения, приобретение техники, оборудованияи транспортных средств, затраты по разработке месторождений различных полезныхископаемых, созданию научно-технической продукции. Оценку предмета ипотекипроводят специалисты соответствующей квалификации. В соответствии с Федеральнымзаконом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред.От 11 февраля 2002 года). Договор об ипотеке должен быть нотариальноудостоверен, после чего он подлежит государственной регистрации. Она проводитсяучреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по местунахождения недвижимого имущества. Права на недвижимое имущество и сделки с нимотражаются в Едином государственном реестре прав. С момента государственнойрегистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.

В обеспечение кредита в качестве объекта залога заемщикоммогут быть представлены различного рода ценные бумаги: акции, облигации,краткосрочные казначейские обязательства, векселя, депозитные и сберегательныесертификаты. К залогу принимаются как именные ценные бумаги, так и напредъявителя.

Кредиты банки предоставляют под залог как своих ценныхбумаг, так и ценных бумаг сторонних эмитентов. Последний осуществляется наусловиях заклада с передачей этих ценных бумаг банку. Получателем кредита можетбыть любое платежеспособное предприятие, которому на правах собственностипринадлежат ценные бумаги внешних эмитентов, т.е. других предприятий, банков, атакже государства.

Перед выдачей ссуд под ценные бумаги сторонних эмитентовбанк должен принять во внимание ряд факторов:

качество закладываемых ценных бумаг (т.е. подлинность иплатежеспособность в соответствии с Федеральным законом «О рынке ценныхбумаг»);

возможность реализации ценных бумаг на вторичном рынкекак объектов залога (например, по условиям выпуска не подлежат реализации нафондовой бирже ценные бумаги паевых обществ и ЗАО);

платежеспособность банка, фирмы, ОАО и других органов,выпустивших ценные бумаги (чем выше их репутация или чем стабильнеевыплачиваемый по ценным бумагам доход, тем устойчивее курс ценных бумаг и вышеих реализуемость);

наличие у ценных бумаг рыночной стоимости, т.е. ихкотировки на фондовой бирже.

Размер кредита, выдаваемого под залог ценных бумаг, устанавливаетсяв определенном проценте от их залоговой стоимости. Последний определяетсястепенью риска для банка по каждой ценной бумаге (исходя из перечисленных вышефакторов), выступающей в качестве обеспечения кредита. Так, в частности, напрактике объем ссуды, выдаваемой под залог государственных ценных бумаг,устанавливается в размере 90% их залоговой стоимости; под банковские акции,зарегистрированные на фондовой бирже, он может колебаться на уровне 70-80%, апод котируемые ценные бумаги предприятий – на уровне 60-70% их залоговой цены.

При непогашении заемщиком задолженности по ссуде вопределенный срок заложенные в обеспечение кредита ценные бумаги в установленномпорядке переходят в собственность банка. Он может оставить эти бумаги за собойлибо продать их по действующему курсу и погасить ссуду клиента.


2. Ипотечное кредитование как способ доступности жилья

Ипотечное кредитование обеспечивает возможность купитьквартиру тем гражданам, которые не имеют накоплений, равных ее стоимости.Однако не все могут им воспользоваться. Следовательно, повышение доступностижилья за счет ипотечного кредитования предполагает создание условий, прикоторых большинство населения сможет получать ипотечные кредиты.

Ипотечные кредиты будут доступными для большинства в случае,если доход (в первую очередь заработок) основной массы жителей страныдостаточен для осуществления ежемесячных выплат по кредитам без значительногоущерба для текущего потребления. Другими словами, ипотечные кредиты темдоступнее, чем меньше ежемесячные выплаты по ним. Минимизация выплат может бытьдостигнута за счет снижения процентной ставки, уменьшения суммы кредита иувеличения его срока.

Основным регулятором доступности ипотечного кредитованияв рамках используемого в нашей стране механизма служит процентная ставка. Еевеличина определяется тремя факторами: стоимостью ресурсов, накладнымирасходами кредиторов и надбавкой за риск для компенсации их потенциальныхпотерь.

В России повышение доступности ипотечных кредитовопирается на снижение надбавки за риск. Оно обеспечивается тем, что основные рискиипотечного кредитования принимает на себя государство.

Ипотечным кредитам присущи два вида рисков: кредитный ипроцентный. Кредитный риск – риск того, что заемщик не выполнит своихобязательств по погашению и обслуживанию долга перед кредитором, причемпоследний не сможет (полностью либо частично) компенсировать свои потери засчет реализации предмета залога (в данном случае квартиры). Этот рискприсутствует при любом виде кредитования, однако при ипотечном кредитованииследует дополнительно учитывать его социальный аспект. Поскольку заемщикомявляется физическое лицо, реализация предмета залога может привести к тому, чтозаемщик и его семья окажутся без крыши над головой.

В отличие от кредитного процентный риск характерен впервую очередь именно для ипотечного кредитования и связан с тем, что средства,привлекаемые кредиторами (вклады, депозиты), обычно краткосрочные, в то времякак ипотечные кредиты предоставляются на длительные сроки. Таким образом, ипотечныйкредит финансируется большей частью за счет средств различных краткосрочныхвкладов, которые последовательно привлекаются и возвращаются вкладчикам. Если втечение срока жизни ипотечного кредита процентные ставки на рынке возрастают(например, при повышении инфляции), кредитору приходится платить более высокиепроценты по вновь привлекательным вкладам, в то время как заемщик продолжаетвыплачивать проценты по своему кредиту в том же объеме, как и в период, когдаставки на рынке были низким. Другими словами, процентный риск – это рисквозникновения ситуации, при которой проценты, которые по своему ипотечномукредиту заемщик платит кредитору, не будут достаточными для выплаты последнимпроцентов вкладчикам по тем депозитам, за счет которых этот кредит финансируется.

Российское государство принимает на себя кредитный ипроцентный риски ипотечных кредитов частично из-за осуществления ипотечногокредитования государственными банками, а частично – за счет использования схемывторичного ипотечного рынка. Ее суть заключается в том, что ипотечный кредитвыдается коммерческим банком, а затем сразу продается (иногда через посредника,иногда – напрямую) государственной организации – Агентству ипотечного жилищногокредитования (АИЖК). С этого момента коммерческий банк никакого отношения кипотечному кредиту не имеет и никаких рисков по нему не несет. Если заемщикокажется неплатежеспособным, а наложить взыскание на залог не удается, тоубытки понесет не банк, а государство в лице АИЖК. Следовательно, на негополностью перекладывается кредитный риск.

АИЖК финансирует кредиты за счет выпуска собственныхдолговых обязательств, гарантированных государством, то есть фактически за счетгосударственного долга. Таким образом, АИЖК привлекает для финансированияипотечных кредитов самые дешевые ресурсы, которые можно найти на рынке, — средства, вкладываемые в наименее доходные (но и наименее рискованные)государственные ценные бумаги.

Отметим, что долговые обязательства, выпускаемые АИЖК,обычно рассчитаны на срок до 30 лет. Значит, кредит (в случае если он досрочноне погашается) финансируется в течение срока его жизни за счет пяти выпусковдолговых обязательств Агентства. Выпуская обязательства со сравнительнонебольшим сроком, АИЖК дополнительно снижает стоимость ресурсов, однако приэтом оно берет на себя (точнее, на государство) помимо кредитного еще ипроцентный риск.

Принимая на себя основные риски ипотечного кредитования ине устанавливая при этом соответствующей надбавки за риск, государствофактически субсидирует все ипотечные кредиты на ее сумму. В результате емуудается обеспечить предложение ипотечных кредитов населению по очень низкимставкам.

Ипотечный кредит в рублях сегодня можно получить на 30лет под 11,5% годовых. При этом его фактическая стоимость для физического лицаеще меньше, так как проценты по ипотечному кредиту подлежат налоговому вычету.Таким образом, за счет уменьшения величины выплачиваемых налогов гражданинполучает кредит по ставке 87% (ставка подоходного налога – 13%) от начисленныхпо кредиту процентов. То есть реальная ставка по ипотечному кредиту дляфизического лица оказывается равной 10%.

Однако способствует ли предоставление ипотечных кредитовпод столь низкий процент повышению доступности жилья? Предоставление дешевыхкредитов как раз и запускает механизмы, приводящие к резкому росту цен на жилуюнедвижимость. Действие этих механизмов связано с ключевой ее особенностью кактовара. Оно заключается в том, что недвижимость, будучи продуктом потребления,одновременно является объектом инвестирования.

Таблица 1 — Условия ипотечных жилищных кредитов,рефинансируемых Агентством:

Соотношение кредит/залог, % Процентная ставка, % годовых от 12 до 120 мес. (от 1 до 10 лет) включительно более 120 до 240 мес. (от 10 до 20 лет) включительно более 240 до 360 мес. (от 20 до 30 лет) включительно от 30% (включительно) до 50% (включительно) 10,75 11,00 11,25 более 50% до 70% (включительно) 12,00 12,25 12,50 более 70% до 90% (включительно) 13,50 13,75 14,00

3. Ипотечное кредитование с привлечением ресурсовнегосударственных пенсионных фондов

Основная причина отсутствия нормальной ипотеки в России –нехватка «длинных» и дешевых денег в экономике. Между тем объем накопительнойчасти пенсий, по различным оценкам, составит 4-5 млрд. долл. в 2006 году и 7-8млрд. долл. – в 2008 году. Часть этих денег можно было бы использовать в рамкахжилищных схем. Негосударственные пенсионные фонды (НПФ) и управляющие компании(УК) могли бы инвестировать средства, как накопительной части, так идобровольного пенсионного обеспечения в облигации муниципалитетов и субъектовФедерации, которые направляли бы вырученные от продажи облигаций деньги настроительство жилья. Уже сейчас ряд НПФ в России успешно осуществляют жилищныепрограммы.

Как отмечено в Концепции развития единой системырефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России, утвержденной АИЖК,принципиальное значение для развития рынка ипотечных ценных бумаг имеетпривлечение средств долгосрочных институциональных инвесторов, прежде всегоПенсионного фонда РФ. Инвестирование средств пенсионных накоплений в ипотечныеценные бумаги позволит, во-первых, удлинить сроки их обращения; во-вторых,сократить государственные расходы на обслуживание внутреннего долга; в-третьих,повысить доходность по пенсионным накоплениям граждан. Прогнозируетсяувеличение доли пенсионных накоплений в общем объеме инвестиций в ипотечныеценные бумаги, выпущенные без государственной поддержки, и доведение этогопоказателя к 2010 году до более чем 20%2.

Негосударственное пенсионное обеспечение на предприятииможет стать эффективным инструментом кадровой политики. Использованиекорпоративной пенсионной программы способствует формированию стабильноготрудового коллектива, уменьшению текучести кадров. Пенсионная программапредприятия может быть рассчитана как на всех работников, так и на отдельные ихкатегории. Возможно создание системы негосударственного пенсионногообеспечения, включающей несколько пенсионных программ.

Рассмотрим схему совмещения собственных средствработодателей и работников в пропорции 50 на 50. По такой схеме на 1 рубльвзноса члена трудового коллектива предприятие доплачивает также 1 рубль.Поскольку работник на свои средства сразу получает 100% дохода, НПФ может инвестироватьпенсионные накопления в ипотечное кредитование с доходностью ниже рыночной. Этопозволяет сделать ипотечные кредиты более доступными для работниковпредприятия.

Работник, вступивший в сберегательные отношения с НПФ,выплачивает ему ежемесячно от 3 до 12% заработной платы в дальнейшем принимаемвариант 3%). Аналогичная сумма переводится и предприятием (базовая схема,рисунок 1). Кроме того, с согласия работников оно также перечисляет в НПФ иобязательные платежи по накопительной части пенсии. В дальнейшем эти средстваинвестируются в долгосрочные проекты (здесь рассматривается вариант вложений внедвижимость). Полученный доход реинвестируется, что увеличивает доходностьНПФ.

Средства, аккумулированные на консолидированном счете вНПФ (ежемесячные взносы работников и предприятия), передаются на депозит сроком15 лет с правом пролонгации банку для инвестирования в ипотеку. Работник,желающий улучшить свои жилищные условия путем приобретения строящейся илиготовой квартиры с помощью ипотечного кредитования, вносит 30% необходимойсуммы, остальные 70% оплачивает банк в виде ипотечного кредита сроком до 15лет.

/>

Рисунок 1 – Схема ипотечного кредитования на базе НПФ

Работник, взявший ипотечный кредит, может получитьсубсидию на частичное погашение первоначального взноса за счет средствфедерального или областного бюджетов, а также средств предприятия. Онвыплачивает сумму кредита и проценты в банк, который в свою очередь возвращаетих НПФ (за минусом комиссии в качестве платы за услуги), если не происходитреинвестирования этих средств. Таким образом, НПФ получает инвестиционный доход,а работники – возможность пользования ипотечным кредитом.


4. Экономический механизм ипотечного кредитования длясемей с низкими доходами

Для приобретения и строительства жилья для молодых семейнужно привлекать средства не только федерального и областного бюджетов, но икредитных и других коммерческих организаций (в том числе работодателей). Можноиспользовать и рефинансируемые средства АИЖК при условии продления срока выдачикредитов по стандартам Агентства до 30 лет, снижения размера первоначальноговзноса до 10-15% от суммы приобретаемой квартиры и применения кредитногоинструмента с регулируемой отсрочкой платежа.

Инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП)определяется как заем, первоначальные платежи по которому примерно равныплатежам по эквивалентному по размеру займу с низкой финансированной процентнойставкой, а выплаты не превышают 30% дохода семьи на протяжении всего кредитногопериода. Применение ИРОП делает кредит более доступным, посколькупервоначальная сумма выплат относительно невелика. Подобная схема позволяетзаемщику осуществлять небольшие выплаты в первые годы погашения кредита, когдаего доход сравнительно низок. В последующем, по мере повышения доходов заемщикаразмер платежей постепенно возрастает.

Предлагаемый подход нашел отражение и в упомянутойКонцепции развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищногокредитования в России, утвержденной Наблюдательным советом АИЖК. В нейотмечается, что ипотечные кредиты с плавающей ставкой и растущим аннуитетомпозволяют увеличить сумму кредита для отдельных категорий граждан. При этом каку заемщика, так и в единой системе рефинансирования возникают большие риски посравнению с предоставлением кредитов с фиксированной ставкой из-занесоответствия реального уровня инфляции ее официальным долгосрочным прогнозам.В частности, резко снижается объем досрочного погашения кредитов, чтозначительно удлиняет реальный срок их жизни. В результате для эффективногофункционирования единой системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитовтребуется существенная государственная поддержка.


Заключение

Ипотечное кредитование за рубежом давно стало основнымспособом приобретения собственного жилья. Сегодня всеми преимуществамиипотечного кредита могут воспользоваться и российские граждане. По мнениюбанков, ипотечный кредит на покупку жилой недвижимости, прежде всего, выгоден.За счет постоянного удорожания квадратных метров проценты по ипотекенивелируются, и уже через несколько лет можно оценить всю выгоду приобретенияжилья посредством ипотечного кредита. Покупая жилье при помощи ипотечногокредитования, Вы оплачиваете минимальную часть стоимости квартиры или дома, аостальные деньги берутся в долг. Таким образом, ипотека позволяет делатькрупные приобретения при недостатке собственных средств. Будучи не в состояниикупить квартиру, многие из нас арендуют жилье. Ипотечное кредитование — прекрасная возможность выплачивать деньги за собственную квартиру, постепеннопогашая кредит. Сумма платежей по ипотечному кредиту при этом примерно равнаразмеру выплат за арендуемое жилье. Исходя из результатов одного их своихпоследних научных исследований специалисты Федеральной антимонопольной службы(ФАС) пришли к выводу, что российский ипотечный рынок развит очень слабо. Винойтому невысокий уровень конкурентоспособности — крупные банки фактическиявляются монополистами в данной сфере, высокая процентная ставка и небогатыйвыбор ипотечных программ. Уровень осведомлённости населения также невысок — отмечают эксперты. Ипотека – это залог недвижимости для обеспеченияобязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получаеткредит на покупку недвижимости или другие цели. При этом покупать и закладыватьможно не только жилье, но и другие объекты недвижимости — землю, автомобиль,яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, являетсясобственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в Россииобычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки вРоссии — это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило,вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственностиквартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всехразные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в видеразработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданныхгосударством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающаясбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья,его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком путиможет помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентстванедвижимости при покупке квартиры в кредит.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместомноголетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникаетвозможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье,приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечногокредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи.Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты правасобственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщикомтрудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщикуипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактическиснижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платитьподоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов поипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишкомбольшими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенныхкатегорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальнойипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является такназываемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов иболее. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту иежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе полученияипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительныерасходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку зарассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладныерасходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса наприобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки — большое количество требованийипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличиерегистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте,возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами инедостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банкови их ипотечных программ достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищныепроблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.


Список литературы

1. МинцВ. О факторах динамики цен на жилую недвижимость.//Вопросы экономики. – 2007. –№2 – с.111-113

2. МацневО. Механизм привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.//Вопросыэкономики. – 2006. – №9 – с.131-135

3. КосареваН., Туманов А. Об оценке доступности жилья в России.//Вопросы экономики. –2007. – №7 – с.119-121

4.Финансы и кредит: Учебник/Под ред. Проф. М.В. Романовского, проф. Г.Н.Белоглазовой. – М.: Юрайт-Издат, 2004

еще рефераты
Еще работы по банковскому делу