Реферат: Ипотечное кредитование
Федеральное агентство по образованию
ГОУ «Санкт – Петербургский государственный политехнический университет»
Чебоксарский институт экономики и менеджмента (филиал)
Кафедра финансов, денежного обращения и кредита
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по теме «Ипотечное кредитование»
Выполнила:
студентка заочногоотделения
4 курса 080502-51(2)специальности
«Экономика и управлениена
предприятии»
Матвеева Алена Владимировна
Чебоксары 2010
Содержание
1 Ипотечноекредитование в странах восточной Европы. Ипотечное кредитование в США
2Особенности ипотеки жилых домов и квартир. Обращение взыскания на предмет ипотеки
3 Задача
Списоклитературы
1 Ипотечное кредитование в странах восточной Европы. Ипотечноекредитование в США
Каждая страна решаетпроблему обеспечения жильем своего населения по-своему, но система кредитованиянаселения на покупку жилья, в том или ином виде, существует во всех развитых иразвивающихся странах. Одноуровневая система ипотечного кредитованияпредставляет собой существование неких специальных ипотечных банков, которые незанимаются ничем другим, кроме работы по ипотечным кредитам. Такую системучасто называют немецким вариантом ипотечного кредитования.
Эволюция ипотекипривела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечногокредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backedsecurities — MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображениемподдержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих вдолгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована иполучила распространение в США, и потому она стала называться американскойсистемой ипотечного кредитования. Она предполагает, что участники ипотеки — покупатель жилья, банк-кредитор и агентство-продавец — связаны через некийгосударственный орган, у которого есть дешевые ресурсы для выкупа закладных у банка.Его прообраз — американское государственное агентство FNMA («Фэнни Мэй»). Наэтапе первичного рефинансирования агентство, выкупая у банка закладные,возвращает ему выданные в кредит деньги. Затем агентство выпускает облигации,обеспеченные этими закладными. Сделки с инвесторами совершаются уже безучастников первого этапа, но покупатель продолжает выплачивать агентству, укоторого с банком договор на обслуживание, кредит в течение всегоустановленного срока.
За 10 лет объембанковских кредитов частному сектору в большинстве стран Восточной Европы,увеличился в несколько раз. К примеру, в Эстонии – с 14% ВВП в 1995 году, до74,3% ВВП в 2006-м. В Румынии показатель вырос почти вдвое – до 21,1% ВВП.Опережающий рост банковского кредита в этих странах до недавнего временирассматривался исключительно как свидетельство улучшения инвестиционногоклимата, как признак сближения структуры экономики «старой» и«новой» Европы. Исследования банков, занимающихся ипотечнымипрограммами, свидетельствует о том, что в ряде стран Восточной Европы ростобъема кредитования может оказаться чрезмерно быстрым. Это грозит дисбалансамии потенциальными кризисами. Прежде всего, такая опасность угрожаетприбалтийским странам – Эстонии, Латвии и Литве. На примере ипотеки в ЕС можнопроследить, что рост объема кредитования покупок жилья существенно превысилпредложение новых квартир. В результате асимметрии спроса и предложения цены нажилье быстро растут, создавая предпосылки для возникновения «мыльногопузыря» на рынке недвижимости. В этом контексте в обзоре единственный разупоминается и Россия – российские инвесторы в прибалтийскую недвижимостьдополнительно разогрели этот рынок. В Болгарии или Словении, как и в России,ипотечное кредитование находится в процессе становления: доля ипотечнойзадолженности к ВВП в этих странах в 2007 году составляла всего 1%. Несколькоиная картина наблюдается в таких странах, как Чехия, Румыния и Венгрия.Например, в Венгрии бурный рост ипотеки пришелся на 2002-2006 годы, когда доляипотечной задолженности к ВВП выросла с 2% до 8%, а до этого в течение пяти летне происходило роста ипотечного рынка, и показатель не сдвигался с 1,5% к ВВП.
Рынок ипотечныхкредитов в Венгрии действует слаженно и находится под защитой государства.Ставка рефинансирования Центрального Банка Венгрии на декабрь 2005 г.составляла 28% годовых. Контрактная ставка для ипотечного кредита выше — 32%,но она разбивается пополам, т.е. 16% заемщик платит ежемесячно, а 16%начисляются и прибавляются к основной сумме долга. Срок кредита 15 лет.
В Польше около $7 млрд.одолжили люди в 2006 году, на приобретение и строительство жилья. Было выданосвыше 200 тыс. кредитов. Это наполовину больше, чем в 2005 году. 2,2% покредитам ежегодно платят клиенты банков ”Фортиус”, ”Дойче банк”, ”РКО БП” с2007 года. В 2006 г. проценты по ипотечным кредитам составляли 4,5-5% годовых.13% заемщиков 2007 года перенесли свои кредитные портфели в банки с болеенизкими процентами. Несмотря на уплату 1% неустойки, переход в другой банкокупится за четыре года. В Великобритании 56% заемщиков на протяжении20-летнего кредита переносят кредиты в другие банки. $12,5 тыс. дохода польскойсемьи не облагаются налогом, если она берет свыше $100 тыс. ссуды на покупкуили строительство жилья. Средняя зарплата поляков в 2005 году, составилапорядка 750 долларов США.
В Чехии с каждым годомвсе большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяетприобрести недвижимость сегодня и выплачивать полную его стоимость в течениепоследующих 25 лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергаязначительные накопления инфляционным и иным рискам. В Чешской Республикеуслугами банков, предоставляющих ипотеку, пользуется больше половины населениястраны.
Достаточно много фирм,оказывающих содействие в получении ипотеки на территории Чехии, на основаниидоговоров о сотрудничестве с различными банками Чешской Республики. Они имеемдостаточно большой опыт и положительную практику в получении клиентамиипотечных кредитов. Банк может предоставить кредит на приобретаемуюнедвижимость: не более 85% от суммы приобретаемой недвижимости и не более чемна 25 лет. Право собственности в данном случае сразу переходит к покупателюнедвижимости. При этом в реестре недвижимости делается запись об ограниченииправа собственности покупателя в связи с ипотечным кредитом. Срок рассмотрениядокументов для получения ипотечного кредита составляет 1 месяц. Годоваяпроцентная ставка зависит от срока преждевременного погашения кредита иизменения условий договора кредитования (срок фиксации), т.е. срока, когда узаемщика и у банка появляется право на преждевременное частичное или полноепогашение суммы кредита и изменения процентов по кредиту в ту или иную сторону.Чем меньше срок фиксации, тем меньше процентная ставка, т.к. на меньшие срокиболее предсказуема учетная ставка Центрального Банка Чешской Республики. Суммадосрочного частичного или полного погашения процентами не облагается. Насегодняшний день процентная ставка составляет при годовой фиксации от 5.7%годовых.
Возможен и другойвариант ипотечного кредита, так называемого «обратного кредита». Тоесть, заемщик может на свои личные или заемные денежные средства приобрестинедвижимость, и на основании договора о займе с третьим лицом, банк перечислитденежные средства заемщику, независимо от страны проживания на тех же условиях,что и при получении обычного ипотечного кредита. Но в случае обратного кредитапроцентная ставка обычно бывает несколько выше. Банки в Чехии предоставляютипотечные кредиты в чешских кронах. Вопрос о предоставлении кредита в евро покане решается положительно. Срок рассмотрения банком вопроса получение ипотечногокредита после подачи необходимого пакета документов составляет в среднем одинмесяц.
Сегодня системафинансирования жилья в США — это сложный рынок общенационального масштаба, накотором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки,сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки,страховые компании, пенсионные фонды и т.п.
Решающим факторомуспеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичногоипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования — проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданыспециализированные организации — Федеральная национальная ипотечная ассоциация(Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) иПравительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).
Двухуровневую системуипотечного кредитования США напрямую или через Мировой банк пытались привить встранах Восточной Европы. Но в итоге в этих странах (за исключением России)приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве,как соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, все чащеначинают обращаться к американской системе секьюритизации активов, т.е.рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Инымисловами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являютсяантагонистическими и могут действовать параллельно.
В странах ВосточнойЕвропы с высоким и изменяющимся уровнем инфляции, например Польша, появиласьнекоторая разновидность ипотечного кредитования — так называемые «кредитыс индексацией», т.е. кредиты с пересчетом кредитных выплат.
В США развитие рынканедвижимости имело огромное значение для экономики всей страны. Почти 18%общенационального продукта формируется под воздействием строительстванедвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажии развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажисредств, которые используются для строительства. Все это превращает рынокнедвижимости Соединенных Штатов в одну из наиболее важных отраслей промышленностии фактически служит основой развития экономической системы страны.
Рынок жилья обслуживаютв основном два вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит.
Основные особенностиипотечного кредитования в США:
— ипотечный заем, какправило, долгосрочный (15-20 лет),
— процентная ставка,как правило, ниже рыночной (в среднем 3-4%),
— сумма кредита обычноне превышает 80-90% стоимости заложенной недвижимости, а 10-20% составляетпервый взнос, который покупатель должен внести из собственных средств.
Для малоимущих,ветеранов — государство гарантирует выдачу льготных ссуд на полную стоимостьдома без уплаты первого взноса,
— фактический срокпогашения закладных составляет в среднем 8 лет, т.е. кредит погашается ранееобусловленного срока,
— закладные поступаютна рынок ценных бумаг, т.к. они обеспечивают постоянное получение дохода.
Самым важным врегулировании жилищного рынка США является правительственная поддержка системыипотечного кредитования. Главная цель Федерального Правительства ─обеспечение всех граждан США жильем по современным минимальным стандартам — достигается не путем строительства дешевого муниципального жилья, арегулированием частного рынка жилья.
Основными методамирегулирования являются: обеспечение вторичного рынка закладных, государственноестрахование ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы вполучении кредитов для малообеспеченных групп населения и ветеранов,регулирование деятельности сберегательных учреждений, налоговые льготы дляинвесторов жилищного рынка, установление стандартов на жилье.
В Соединенных ШтатахАмерики еще во времена Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная системаипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья всобственность. Сегодня система финансирования жилья в США — это сложный рынокобщенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений,включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие исберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п. Решающимфактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированиювторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищногофинансирования — проблему кредитных ресурсов.
С этой целью в разныегоды были созданы специализированные организации — Федеральная национальнаяипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (ФреддиМэк) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае)Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена Американским правительствомв 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации ReconstructionFinanc Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association ofWashington Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том жегоду ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (FannieМае) — Федеральная Национальна Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Маебыла покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration(FHA) — Федеральная Жилищная Администрация.
В 1954 году Fannie Маестала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находилисьв частном владении, а привилегированные — в собственности государства. В 1968году Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была разделена на дваотдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Мае, изъяв изобращения государственные акции и став полностью коммерческимналогоплательщиком и полностью частной компанией. Ее акциями торгуетНью-йоркская биржа. Другое предприятие стал Государственной НациональнойИпотечной Ассоциацией (Government National Mortgage Association — GNMA — илиGinnie Мае) — государственная корпорация, созданная для управления ипотечнымипрограммами, которые не могли бы развиваться в частном секторе).
Все эти организациинаделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственнуюгарантию или государственное страхование выпускать ценные бумаги, обеспеченныевыкупленными ипотечными кредитами.
Рынок долговыхобязательств, выпущенных этими организациями, является сегодня крупнейшим вмире по объему обращающегося на нем капитала. По оценкам экспертов, он достиг вначале 90-х годов почти 3,5 трлн. долларов, что значительно превышаетсоответствующие показатели, например, рынка американских правительственныхценных бумаг (1,9 трлн.) или корпоративных облигаций (1,4 трлн. долларов).Сегодня Fannie Мае — крупнейшая национальная корпорация по активам, а такжекрупнейших источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Маеторгует Нью-Йоркская Биржа и другие крупные фирмы. Ее акции находятся срединаиболее ликвидных. Они также представлены в Каталоге Standard & Poor’s 500Composite Stock Price Index.
Fannie Мае помогла 8,5млн. семей купить дома в 80-90 гг. XX века и планирует помочь еще более чем 20 млн. до 2015 года.Целевое кредитование будет служить для семей с низкими и средними доходами,меньшинствам, новым иммигрантам, жителям центральных городов и другихтерриторий, а также людям, особо нуждающимся в жилье. С момента своего образованияв 1938 году Fannie Мае предоставляет постоянный источник ипотечногофинансирования для покупателей жилья путем инвестирования закладных изинститутов, выпускающих их, таких как сберегательных и заемных, ипотечныхкомпаний и коммерческих банков.
2 Особенности ипотеки жилых домов и квартир. Обращение взысканияна предмет ипотекиДля ипотекииндивидуальных жилых домов и квартир, предназначенных для постоянногопроживания, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическимлицам, характерны следующие особенности:
Ипотекаиндивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, не допускается.
Еслипредметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая изодной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственноприменяются правила Федерального закона об ипотеке жилого дома и квартиры.
Ипотекажилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетнихграждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которымиустановлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленномзаконодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществомподопечных.
Приипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии спунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся вобщей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считаетсянаряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности нажилой дом.
Припредоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договоромоб ипотеке, может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершеннымстроительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием,которые заготовлены для строительства.
Еслииное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом иликвартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средствбанка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа,предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилогодома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственнойрегистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организациялибо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретениеили строительство жилого дома или квартиры.
Органыопеки и попечительства вправе дать согласие (разрешение) законнымпредставителям несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособныхчленов семьи собственника жилого помещения, в котором проживают указанные лица,на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку этого жилого помещения в случае,если у органов опеки и попечительства отсутствуют основания для признания того,что права или охраняемые законом интересы несовершеннолетних, недееспособныхили ограниченно дееспособных лиц нарушаются. Решение органов опеки ипопечительства о даче согласия или разрешения на отчуждение и на передачу в ипотекужилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные илиограниченно дееспособные члены семьи собственника, должно быть представленозаявителю в письменной форме. Отказ в даче согласия или разрешения наотчуждение на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживаютнесовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьисобственника, должен быть мотивирован. Заявитель вправе оспорить решениеорганов опеки и попечительства в суде.
Обращение залогодержателемвзыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества,являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих втаких жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи (бывших членовсемьи) при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договоруоб ипотеке, либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита илицелевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либоюридическим лицом на приобретение или строительство таких жилого дома иликвартиры. Освобождение жилого дома или квартиры по взысканию, осуществляется впорядке, установленном федеральным законом.
Обращение взыскания назаложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебномпорядке с соблюдением правил, установленных федеральными законами. Жилой домили квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращеновзыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытогоаукциона или конкурса. Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирахна условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежатвыселению при реализации заложенных жилого дома или квартиры. Заключенный сними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилогопомещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданскимкодексом Российской Федерации и жилищным законодательством РоссийскойФедерации.
Залогодержатель вправеобратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, дляудовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением илиненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частностинеуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, еслидоговором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке иусловий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которыемогут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество,предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Если договором об ипотекене предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное дляобеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускаетсяпри систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроковвнесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждаяпросрочка незначительна. По требованиям, вызванным неисполнением илиненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание назаложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиямиэтого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и инымиправовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданскогокодекса Российской Федерации) должник освобождается от ответственности за такоенеисполнение или ненадлежащее исполнение. Залогодержатель вправе потребоватьдосрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполненииэтого требования — обращения взыскания на заложенное имущество, даже еслиобеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.
Взыскание потребованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору обипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда допускаетсяудовлетворение таких требований без обращения в суд. Иск об обращении взысканияна имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии справилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальнымзаконодательством Российской Федерации.
При обращении взысканияна имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке,залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляетсясоответствующий иск, доказательства исполнения обязанности, предусмотреннойпунктом 4 статьи 46 настоящего Федерального закона. Если из материалов дела обобращении взыскания на заложенное имущество видно, что ипотека была или должнабыла быть осуществлена с согласия другого лица или органа, суд, в которыйпредъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицоили орган и предоставляет ему возможность участвовать в данном деле. Лица,имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложеннымимуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого помещения идругие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право пожизненногопользования и другие права), вправе участвовать в рассмотрении дела обобращении взыскания на заложенное имущество.
В обращении взысканияна имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, еслидопущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайненезначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явнонесоразмерен стоимости заложенного имущества. Принимая решение об обращениивзыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд долженопределить и указать в нем:
1) суммы, подлежащиеуплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением суммрасходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершенииего реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны бытьуказаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, закоторый они подлежат начислению;
2) являющееся предметомипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требованиязалогодержателя;
3) способ реализацииимущества, на которое обращается взыскание;
4) начальную продажнуюцену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная ценаимущества на публичных торгах определяется на основе соглашения междузалогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом;
5) меры по обеспечениюсохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
По заявлениюзалогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращениивзыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одногогода в случаях, когда:
— залогодателемявляется гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договоруоб ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданиномпредпринимательской деятельности;
— предметом ипотекиявляется земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения,на которые распространяется действие настоящего Федерального закона.
Определяя срок, накоторый предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, судучитывает, в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащихудовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки,не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной вдоговоре об ипотеке. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагиваетправ и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этогоимущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочкиубытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.
Если должник в пределахпредоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора,обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворениятребования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращениивзыскания.
Отсрочка от реализациизаложенного имущества не допускается, если:
она может повлечь существенное ухудшение финансового положениязалогодержателя;
в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело опризнании его несостоятельным (банкротом).
Удовлетворениетребований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору обипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариальноудостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенногопосле возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующемудоговору об ипотеке действительно, если оно заключено с участиемзалогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.
Удовлетворениетребований залогодержателя не допускается, если:
1) для ипотекиимущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2) предметом ипотекиявляется предприятие как имущественный комплекс;
3) предметом ипотекиявляется имущество, имеющее значительную историческую, художественную или инуюкультурную ценность для общества;
4) предметом ипотекиявляется имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из егособственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральнымзаконом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебномпорядке. В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается порешению суда.
В соглашении обудовлетворении требований залогодержателя, стороны могут предусмотреть:
1) реализациюзаложенного имущества;
2) приобретениезаложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом всчет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченныхипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретениезаложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки являетсяземельный участок. К соглашению о приобретении заложенного имуществазалогодержателем применяются правила гражданского законодательства РоссийскойФедерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имуществазалогодержателем для третьих лиц — также и о договоре комиссии.
При заключениисоглашения об удовлетворении требований залогодержателя, стороны должны указатьв нем:
1) название заложенногопо договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требованиязалогодержателя, и стоимость этого имущества;
2) суммы, подлежащиеуплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекойобязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо,также и залогодателем;
3) способ реализациизаложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;
4) известные сторонамна момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данногоимущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права иправа пользования.
Соглашение обудовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, может бытьпризнано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этимсоглашением.
3 Задача
Заемщик получил вкоммерческом банке ипотечный кредит в сумме 852 тыс. руб. сроком на 10 лет настроительство жилья. Годовая процентная ставка фиксирована на весь срок исоставляет 14%. Погашение кредита производится один раз в год. Досрочноепогашение не допускается. Рассчитать график погашения ипотечного кредита приусловии, что выдан:
1) аннуитетныйипотечный кредит;
2) пружинный ипотечныйкредит.
Решение:
1) Аннуитетныйипотечный кредит
Таблица 1. Расчет графика погашения аннуитетного ипотечногокредита, тыс. руб.
№п/п Остаток основного долга Процентный платеж за год Платеж по погашению основного долга Общий платеж за год 1 852,0 119,3 44,2 163,5 2 807,8 113,2 50,3 163,5 3 757,5 106,1 57,4 163,5 4 700,1 98,1 65,4 163,5 5 634,7 88,8 74,7 163,5 6 560,0 78,5 85,0 163,5 7 475,0 66,5 97,0 163,5 8 378,0 53,0 110,5 163,5 9 267,5 37,5 126,0 163,5 10 141,5 19,8 143,7 163,5 Всего: 780,8 854,2 1635,0/>
Рис. 1. Динамика и структура погашения аннуитетного ипотечногокредита
/>
Рис. 2. Динамика остатка основного долга по аннуитетномуипотечному кредиту
Аннуитетные платежи — равные суммы, которые содержат и денежные средства на оплату процентов,и частичный возврат кредита. Погашение кредита аннуитетными платежами означает,что каждый месяц кредитор платит одинаковую сумму независимо от того, находитсяон в начале или в конце срока кредита.
АННУИТЕТ = ПРОЦЕНТНОЕВОЗНАГРАЖДЕНИЕ + ПОГАШЕНИЕ ЧАСТИ ОСНОВНОГО ДОЛГА
Таким образом, послепроведения каждого ежемесячного платежа, сумма основного долга по ипотечномукредиту уменьшается, икаждый последующий месяц процентноевознаграждение начисляется на остаток текущего долга.
Использованиеспециальной расчетной формулы позволяет заранее посчитать неизменную суммуденег, которую клиент должен ежемесячно оплачивать кредитной организации.
Такой способ погашенияипотечных кредитов принят во всем мире и обусловлен удобством погашения кредитадля заемщика.
Произведя расчеты,несложно заметить, что при погашении кредита аннуитетом придется заплатитьбольше при равных процентных ставках. Так происходит, потому что при аннуитететело кредита погашается медленно. Банк рассчитывает платежи так, чтобы первыемесяцы и годы вы платите только проценты. При этом банк начисляет процентыименно на непогашенный остаток, а раз он уменьшается мало, то и начисленнаясумма уменьшается мало.
Впрочем, сравниваязатраты на погашение кредита двумя способами, стоит учесть такой фактор, как«временная стоимость денег». Хотя по цифрам аннуитет несколько дороже,не забывайте о том, что на начальном периоде погашения (в первые годы кредита)аннуитетные платежи будут в 2-2,5раз меньше, чем дифференцированные. Вдальнейшем, несмотря на то, что по абсолютному значению аннуитеты будутоставаться такими же, благодаря инфляции, росту зарплат и вашемупрофессиональному росту, каждый платеж все меньше будет сказываться на бюджете.Первое же время после оформления кредита семьи (часто молодые и с маленькимидетьми) часто затруднены материально из-за произведенных разовых затрат инеобходимости ежемесячных платежей, и дифференцированный платеж может быть Вамне по силам. Часто это ведет к напряженности в семьях.
Если же принять вовнимание временную стоимость денег, то сумма переплаты по аннуитету будет нетак уж велика при инфляции 8-10%. А при сроках 10 лет и более за счет нееаннуитет окажется дешевле.
Помимо этого, уаннуитета есть еще одно важное преимущество: при одинаковой сумме кредитапервый платеж по аннуитету меньше чем по дифференциалу. А так как банкипозволяют заемщику направлять на погашение кредита не более 40-60% ежемесячногодохода, то максимальная сумма кредита по аннуитету при той жезарплате будетбольше.
Что же касаетсянедостатков аннуитета, его дороговизна может помешать только при досрочномполном погашении кредита или перекредитовании под более низкую ставку. Когда выпридете договариваться о погашении, окажется, что из всех выплаченных вамиденег гораздо меньшая сумма пошла на погашение кредита, чем на проценты, в томчисле за будущие периоды. А проценты не возвращаются.
Но мы надеемся, чтотакие ситуации едва ли у вас возникнут, так как при постоянно падающихипотечных процентных ставках, ставки по депозитам в банках оказываются выше, идосрочно гасить ипотеку, в том числе и из-за «временной ценности денег», сфинансовой точки зрения, совершенно невыгодно. Особенно если сравнитьпроцентные ставки по ипотеке с процентными ставками по потребительскомукредитованию и кредитованию бизнеса.
2) Пружинный ипотечныйкредит
Таблица 2. Расчет графика погашения пружинного ипотечного кредита,тыс. руб.
№п/п Остаток основного долга Процентный платеж за год Платеж по погашению основного долга Общий платеж за год 1 852,0 119,28 85,2 204,48 2 766,8 107,35 85,2 192,55 3 681,6 95,42 85,2 180,62 4 596,4 83,5 85,2 168,7 5 511,2 71,57 85,2 156,77 6 426,0 59,64 85,2 144,84 7 340,8 47,71 85,2 132,91 8 255,6 35,78 85,2 120,98 9 170,4 23,86 85,2 109,06 10 85,2 11,93 85,2 97,13 Всего: 656,04 852,0 1508,04/>
Рис. 3. Динамика и структура погашения пружинного ипотечногокредита
/>
Рис. 4. Динамика остатка основного долга по пружинному ипотечномукредиту
Выводы: Придифференцированных платежах кредит погашается равными долями в течение всегосрока погашения. Самые трудные для заемщика годы – первые годы, а самый крупныйплатеж по кредиту – первый платеж. Зато остаток задолженности и процентныеплатежи все время снижаются. В упрощенном виде погашение кредита при такойсхеме выглядит следующим образом.
На эту тему ведетсямножество дискуссий. У каждого способа есть свои плюсы и минусы.
Таблица 3. Сравнительная характеристика аннуитетных идифференцированных платежей
Аннуитетные платежи Дифференцированные платежи Аннуитет позволяет стать собственниками жилья, людям с меньшим доходом. Для получения кредита при дифференцированном платеже общий доход семьи должен быть в целом примерно на четверть больше, чем при аннуитетном. Для примера: для получения кредита в 1200000 рублей, при аннуитетном платеже доход семьи должен составлять 42000 руб. в месяц, а при дифференцированном — почти 56000 руб. Первые месяцы размер аннуитетного платежа ниже, чем дифференцированного. В это время практически вся сумма платежа идет на погашение процентов по кредиту, соответственно доля основной части долга уменьшается медленно, а на эту сумму начисляется большая, по сравнению с дифференцированными платежами, сумма процентов. К окончанию срока кредита сумма ежемесячной выплаты будет гораздо меньше, в сравнении с аннуитетными платежами. Однако в первые месяцы сумма первоначальной выплаты может быть весьма впечатлительной, в разы превышающей сумму ежемесячного погашения кредита (см. таблицу 1). При одинаковых условиях кредита (срок, сумма, процентная ставка) общая сумма выплат по аннуитетным платежам будет выше общей суммы выплат по дифференцированным платежам. При одинаковых условиях кредита (срок, сумма, процентная ставка) общая сумма выплат по дифференцированным платежам будет ниже общей суммы выплат по аннуитетным платежам. Сумма переплаты по аннуитету будет меньше, если мы примем во внимание временную стоимость денег. Например: если мы возьмем кредит в сумме 1 млн. руб. по ставке 14% на срок 5 лет, то разница в итоговых суммах составит 40000 рублей в пользу дифференцированных платежей, но реальная экономия по дифференцированным платежам составить всего 16 тыс. рублей с учетом дисконтирования. Как правило, при дифференцированных платежах есть возможность досрочного погашения без штрафов, а также свободный платеж любой суммой (при условии, что сумма части основного долга и процентов по нему) в погашение основного долга и следующий платеж будет рассчитан исходя из остаточной суммы. Ежемесячный платеж по кредиту – не единственные расходы заемщика, только что получившего квартиру. К расходам можно отнести недавние траты на оформление квартиры, недавние единовременные платежи (в виде комиссий) банку, а также необходимость сделать ремонт и прочее. Банк как бы дает заемщику «льготу» по оплате в виде аннуитетного платежа. Если вы хотели использовать аннуитетные платежи, а по какой-то причине у вас дифференцированные – вы можете платить «искусственным» аннуитетом – выплачивать кредит равными долями. При этом сумма ежемесячного платежа будет равняться сумме первого платежа по кредиту.Список литературы
1. Савруков А.Н. Ипотечное кредитование. СПб.: Политехника, 2003. –92 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, (часть 1, часть 2), от30.11.1994 №51 – ФЗ, с изменениями и дополнениями.
3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации — подредакцией О.Н. Садикова. – М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра-М, 1997.
4. Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ.Официальный текст. – М.: ТК Велби, 2005. – 48 с.
5. Федеральный закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003г. №152-ФЗ.
6. Федеральный закон РФ «О залоге» от 29.05.92 г. №2872-1
7. Савруков А.Н. Методические указания по дисциплине «Ипотечноекредитование». – Чебоксары: 2006. — 102 с.
8. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит – М.: ЗАО Издательство«Экономика», 2001. – 358 с.