Реферат: Ипотечное кредитование

Содержание

Введение

Глава 1. Историческое становлениеинститута ипотеки

1.1 Институт ипотеки в Древнем Риме

1.2 Развитие института ипотеки в России

Глава 2. Ипотечное кредитование какспособ обеспечения физических лиц жилищем

2.1 Становление ипотечного кредитованияна российском рынке жилья

2.2 Правовое регулирование договорныхотношений, связанных с ипотечным кредитованием

2.3 Проблемы ипотечного кредита

Заключение

Список использованной литературы


Введение

Внастоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования — одноиз приоритетных направлений государственной жилищной политики. Тема ипотечногокредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удалосьсделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция,отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены такжесерьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы в конечном счетес помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

Основнаяцель курсовой работы состоит в том, чтобы на основе анализа раскрыть ипотечноекредитование, определить роль ипотеки жилища в решении государственной задачи — обеспечении доступного жилья для широкого круга нуждающихся в жилище граждан.

Этойцели были подчинены следующие основные задачи исследования:

1.Провести сравнительный анализ истории развития институтов ипотеки;

2.Показать специфику и правовые проблемы ипотеки жилища, жилищного ипотечногокредитования социально нуждающихся граждан.

3.Определить механизм реализации принципа комплексного подхода к решениюгосударственной задачи правового обеспечения формирования рынка доступногожилья в России с помощью ипотеки жилища и жилищного ипотечного кредитования.

4.Обобщить мировой и отечественный опыт ипотеки жилища для выявления перспективыего использования в современных российских условиях.

5.Как найти приемлемый вариант решения имеющихся проблем в исследуемой области.

Методологическойосновой курсовой работы являются: действующее федеральное законодательство, нормативныеправовые акты, практика его применения в России, аналитические обзоры, судебнаяпрактика.


Глава1. Историческое становление института ипотеки

 

1.1Институт ипотеки в Древнем Риме

 

Ипотечноекредитование сегодня является одной из самых насущных проблем российскогообщества и законодательства. Практическое решение данного вопроса вряд липредставляется возможным без обращения к истории становления и развитияинститута ипотеки. Своим возникновением данная форма залога обязана римскимюристам. Вместе с тем еще более значительный вклад в ее развитие внеслозападноевропейское право. Стремление к усовершенствованию ипотечных отношений,выработке условий, максимально учитывающих интересы как должника, так икредитора, подталкивало законодателей к созданию все новых форм залога. Активнаядеятельность европейских юристов по исследованию данной проблемы привела витоге к формулировке и обоснованию фундаментальных принципов действия ипотечнойсистемы, таких как специальность, гласность, ипотечное старшинство, ипотечноепреемство и регистрация прав на недвижимое имущество.

Слово«ипотека» имеет древнегреческое происхождение. Оно было введено вобиход в начале VI в. до н.э. афинским реформатором Солоном. До этого времениобязательство обеспечивалось личностью должника, которому в случае неуплатыгрозило рабство. Солон предложил способ перевода личной ответственности вимущественную. На пограничной меже имения должника устанавливался столб снадписью, что имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму. Натаком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheca — подпорка, подставка), отмечались все долги собственника земли. Столб являлсянаглядным оповещением всякого заинтересованного лица о том, что данный участокземли заложен и обеспечивает права кредитора. Позже этой цели стали служитьипотечные книги. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшаякаждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянииданной земельной собственности.

Дальнейшееразвитие ипотека получила уже в римском праве. Институт ипотеки в течениеотносительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат.fiducia — сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивнойстадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее до ипотеки. Fiducia- древнейшая римская форма залога. Поскольку по римскому праву для отчужденияимущества требовалось соблюдение торжественной формы, то должник передавалзакладываемую вещь кредитору посредством mancipacio или in jure cessio. Приэтом предмет залога становился собственностью кредитора, который обещал вернутьего после уплаты долга. Если же долг не был уплачен, то кредитор становилсяокончательным собственником вещи. Кредитор мог продать вещь, при этом излишкиот продажи оставлял себе[1].

Однакокредитор мог не вернуть вещь даже в случае уплаты долга. В данной ситуациидолжник оказывался юридически беспомощным, так как не было иска, защищавшегоего права. Единственным отрицательным последствием для кредитора могло бытьтолько моральное бесчестье (infamnia). Заключая данный договор, залогодательмог положиться лишь на «добрую совесть» — fides — своего контрагента.«Fiducia заключается с залогопринимателем или с другом, чтобы наша заложеннаявещь была тем более обеспечена". Позже претор усовершенствовал институтfiducia, предоставив должнику личный иск.

Однаков случае продажи вещи кредитором этот иск мог оказаться совершенно бесполезным(например, при несостоятельности кредитора). Понятно, что при данной формезалога интересы должника практически не обеспечивались. Из вышесказанноговидно, что фидуция не имела основных признаков залогового права. «Здесьнет права на чужую вещь вовсе… ибо кредитор получает на вещь полнуюквиритскую собственность… а должник теряет вещное отношение к заложеннойвещи: ни от кредитора, ни от третьих лиц он ее вытребовать не может...»[2].Fiducia больше напоминала усложненную форму купли-продажи и не отвечала целиустановления залогового обременения — обеспечить исполнение должником основногообязательства. Естественно, что в ходе экономического развития она должна былабыть заменена другой, более прогрессивной формой залога — пигнусом (pignus).

Ужев конце III в. до н.э. в римском праве появляется pignus. Существуют разныемнения относительно сущности данного института. Одни авторы считают, что междуpignus и hypotheca нет никаких различий. В доказательство своей точки зренияони приводят слова Марциана: «Между залогом и ипотекой разница только взвучании названий». Однако правильным представляется мнение тех авторов,которые считают, что при пигнусе владение заложенной вещью переходит к кредитору.Подтверждение этому мы находим опять-таки в дигестах Юстиниана: «Всобственном смысле мы называем залогом то, что переходит к кредитору, приипотеке же к кредитору не переходит владение», а также: «Залоговоеотношение, сохраняя собственность должника, переносит на кредитора лишьвладение...».

Римскомуправу известно два вида пигнуса. Первым был pignus datum. При данной формезалога к кредитору переходило только владение заложенной вещью, а не правособственности на нее. Кредитор не имел права пользоваться заложенной вещью;нарушение квалифицировалось как кража пользования. Плоды, приобретенные отвещи, засчитывались в счет погашения долга, а при наличии специальногосоглашения — антихрезы (antichresis — греч. «пользование…вместо...») — в счет погашения процентов по долгу. В случае неисполненияобязательства должником кредитор по общему правилу мог продать заложенную вещь(излишки от продажи возвращались должнику). Если же между сторонами былозаключено специальное соглашение (lex commissoria), то кредитор приобреталправо собственности на вещь[3].

Междутем, начиная с первых десятилетий II в. до н.э., на практике стал развиватьсяеще один институт обеспечения, основанный не на передаче вещи, а на соглашениисторон. Этот институт получил название pignus conventum — залог по соглашению.Скорее всего, именно этот вид пигнуса имел в виду Марциан, говоря о тождествеpignus и hypotheca.

Всамом деле, первоначально эти два термина существовали для обозначения одного итого же явления — залога без перехода вещи к кредитору. Только в концеклассического периода окончательно утвердился термин «ипотека».Впервые эта форма залога нашла применение в случае аренды недвижимости (квартири мелких сельских участков), где для обеспечения арендной платы арендаторзакладывал свои движимые вещи (мебель, предметы быта, орудия труда и др.),продолжая при этом владеть ими. Для защиты своих прав в случае неисполненияобязательства должником кредитор мог использовать interdictum Salvianum (дляистребования вещи от арендатора), actio Serviana (для истребования вещи оттретьих лиц) и actio quasi-serviana (для истребования вещи как от залогодателя,так и от любого другого лица) [4]. Такимобразом, «закладное право стало подлинным вещным правом». Чтокасается оснований возникновения ипотеки, то наряду с уже известным простымсоглашением сторон ипотека могла быть установлена и в силу закона (hypothecalegalis). Легальная (тайная) ипотека устанавливалась в связи с особымисвойствами некоторых категорий кредиторов, требующих особой защиты (подопечные,женщины, фиск). Кроме того, ипотека стала включать в себя право кредитора напродажу заложенной вещи в случае неисполнения обязательства (уже не требовалосьотдельного соглашения, как для pignus). При этом излишек в обязательном порядкевыдавался должнику. Если же вырученная сумма оказывалась ниже долга, нанедополученное кредитор сохранял личное требование против должника.

Ипотекакак форма залога имела все черты акцессорного права: она устанавливалась толькодля обеспечения долгового требования и разделяла его судьбу. Как следствие, коснованиям прекращения ипотеки, наряду с уничтожением телесной вещи и продажейзалога, относились уплата долга и прекращение обязательства в силу истечениявремени или по иному основанию. Принцип акцессорности залогового правапроводился в Древнем Риме последовательно и неуклонно. Л.А. Кассо отмечал, что«римскому залоговому праву чуждо представление о залоге как о праве надействие должника. Последняя функция принадлежит личному требованию, с которымсвязано вещное право как отдельное право на определенную стоимость, добываемуюиз заложенной вещи»[5].Преимущество ипотеки перед пигнусом и фидуцией особенно ярко выражалось ввозможности залога одной и той же вещи последовательно нескольким лицам. Этавозможность опиралась на принцип ипотечного старшинства: сначала полностьюудовлетворялось первое по времени залоговое право, потом из излишка второе ит.д. Одновременно происходило передвижение последующих залоговых прав: второестановилось первым, третье — вторым и т.д. Также кредитор мог воспользоватьсяпринципом ипотечного преемства: нижестоящий по рангу залогодержатель,заинтересованный в продаже заложенного имущества, мог за должника удовлетворитьтребования старшего залогодержателя и занять его место.

Вто же время древнеримская ипотечная система обладала существенныминедостатками. В связи с отсутствием принципа гласности (регистрация ипотеки непредусматривалась) кредитор при установлении договорной ипотеки «не могбыть уверен в том, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудьдругое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечнымправом...»[6]. Не былоу римской ипотеки и такого необходимого качества, как специальность. Ипотекуможно было установить на всем имуществе должника (генеральная ипотека). Этолишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности последнегонеобходимо, чтобы право требования простиралось на известное, определенноеимущество. Отличительной чертой римского залогового права являлось и то, чтооно не разделяло вещи на движимые и недвижимые. Залог как тех, так и других былвозможен по желанию сторон и с передачей владения (pignus), и без передачи его(hypotheca). То есть ипотека устанавливалась и на движимые, и на недвижимыевещи.

1.2Развитие института ипотеки в России

 

Вомногом уникальный путь развития от предполагаемого времени возникновения и доXVII в. прошел русский залог. Первые дошедшие до нас акты о залоге относятся кXIII — XIV вв.[7]. Первыеже законодательные нормы о залоге появляются в Псковской судной грамоте (конецXIV — начало XV в.), где данному институту посвящено целых десять статей.

РаботаД.И. Мейера «Древнее русское право залога» явилась первымзначительным трудом, посвященным развитию института залога в русском праве.Говоря о сущности залога, Д.И. Мейер писал, что «залог есть отчуждение;переставая быть им, он перестает быть и залогом»[8].Он считал, что до начала XVIII в. залоговая сделка в Московском государствевсегда устанавливала право собственности в пользу залогодержателя, которыйполучал не только владение и пользование, но и возможность распоряжатьсязаложенной вещью. Эта собственность, по мнению Д.И. Мейера, вытекает из самойпередачи обеспечительного объекта, без которой нет настоящего залога.

Критикуятеорию Д.И. Мейера, Л.А. Кассо выработал свой подход к сущности древнерусскогозалога. Он считал характерным окончательное и бесповоротное приобретение права навещь залогодержателем в случае неуплаты со стороны залогодателя. По его мнению,сама залоговая сделка заключается с целью устранить личность должника от всякойответственности. При этом заложенная вещь считается безусловным эквивалентом заполученные деньги. Последний вывод Л.А. Кассо небезосновательно делает, исходяиз содержания ст. 31 Псковской судной грамоты. Он, как и Н.Л. Дювернуа,справедливо полагал, что ст. 30 и ст. 31 объединены общей идеей ограничениявзыскания (этот принцип был характерен и древнегерманской Satzung). Такимобразом, можно согласиться с мыслью о том, что на определенном этапе своегоразвития залог, прежде всего, понимался как обязательство вещи, становившейсяглавным должником в залоговой сделке.

Впоследствиитеория Л.А. Кассо неоднократно становилась предметом научного анализа и служилаотправной точкой для построения иных теорий сущности древнерусского залога.Автором одной из них стал В.А. Удинцев. В современной литературе его теориясчитается наиболее верной[9].Действительно, читая и анализируя содержание дошедших до нас памятниковрусского права, в особенности Псковской судной грамоты, трудно не согласиться сточкой зрения В.А. Удинцева. В соответствии с данной теорией развитиядревнерусского залога залог возник первоначально в виде простой поруки — разрешения кредитору направить взыскание на обособленное имущество. Кроме тогочто не требовалось передачи заложенного имущества во владение кредитора,древнерусский залог обладал таким контрастным отличием от римского, какотсутствие институтов старшинства и ипотечного преемства. Статья 104 Псковскойсудной грамоты в случае возникновения нескольких залоговых прав на одну вещьпредусматривала равноправие всех залогов независимо от времени возникновения идаже от наличности записи у кредитора. Следствием этого правила, вероятно, былото обстоятельство, что кредиторы оставались совершенно беззащитными противнедобросовестного отчуждения должником заложенного имущества. Положениекредиторов усугублялось еще и возможностью фактического владения на основанииодновременного существования нескольких юридических титулов (кредитор не могбыть уверен, что должник не распорядился своим имуществом на основании другоготитула). Таким образом, пока вещь оставалась во владении должника, все гарантиипротив его недобросовестности оставались недостаточными.

Передачавладения к тому же способствовала возникновению формулы «за ростьпахати», означавшей право кредитора пользоваться плодами заложенной вещивместо процентов. В итоге новая форма залога, сложившаяся в русском праве в XVIв., состояла из двух элементов: наличия надежных гарантий для кредиторов ииспользования заложенного имущества в счет процентов по долгу. Также длядревнерусского залога была характерна бессрочность. Владение кредиторупередавалось на условии «до кунь», то есть до выплаты долга. Этовполне соответствовало экономическим условиям того времени, когда землевладениебыло главным приложением для капиталов бояр и монастырей. Залогодержатель,получивший в обеспечение земельный участок, совершенно не был заинтересован вобратном получении своих денег. Однако с преобладающей формой залога, прикоторой имущество передавалось кредитору, существовала и форма,предусматривающая оставление имущества у должника. Свидетельство об этом мынаходим в указе Ивана Грозного от 11 января 1557 г. Данный указ нормирует в основном заемные долги, обеспеченные недвижимостью, с передачейпоследней в руки кредитора. В нем постановляется, что заложенная недвижимостьдолжна возвращаться залогодателю, который в течение пяти лет обязан будетвыплатить долг и установленные на него проценты. В случае просрочки вотчинапередается кредитору. Если же недвижимость уже была продана третьему лицу, тоона отнимается у последнего и передается кредитору; покупатель мог обратиться сличным иском к продавцу. С большой степенью вероятности можно предположить, что«в эту эпоху такая форма являлась новшеством и что законодательство тогдауже… указывало путь развития нашему реальному кредиту»[10].

Вконце XVI — начале XVII в. в России разразился экономический кризис,последствия которого сказались и на развитии залоговых отношений. Удорожаниекредита неминуемо повлекло за собой унифицирование способа обращения взыскания.Соборное уложение 1649 г. предусматривает безусловный переход заложенногоимущества в собственность кредитора. Присвоение имущества залогодержателем вслучае просрочки можно рассматривать как характерное явление русскогозалогового права периода XVII в. Уже во второй половине XVII в. в связи снаметившимся экономическим подъемом и усовершенствованием поземельнойрегистрации необходимость передачи имущества кредитору отпала[11].

Вывод:Из главы первой следует, что из всех существовавших в Древнем Риме форм залогаипотека в наибольшей мере учитывала интересы кредитора и должника. Дальнейшееразвитие этот институт получил в ходе рецепции римского права. Тенденцииразвития залога в европейском и российском праве. Из столба, врытого в землюдолжника для обозначения того, что данная земля является обеспечением правкредитора (в VI в. до н.э.), институт ипотеки преобразовался в систему,способную участвовать в решении глобальных государственных задач любой страны.Своя собственная история применения залога (государственное долгосрочное кредитованиес минимальными процентными ставками и т.д.) является примером использованияипотеки в настоящее время для решения государственной задачи — доступностиприобретения гражданами жилища.


Глава2. Ипотечное кредитование как способ обеспечения физических лиц жилищем

 

2.1Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья

 

Подействующему законодательству ипотечное кредитование — это кредитование подзалог недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного денежногообязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем,который приобретает право в случае неисполнения должником основногообязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимогоимущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель.

Особоевнимание следует уделить Международной ассоциации ипотечных фондов (далее — МАИФ) — некоммерческой саморегулируемой организации. Учредителями МАИФ являютсяболее 60 отраслевых, региональных и муниципальных фондов из 40 регионов России,находящихся в 7 федеральных округах, а также фонды Белоруссии[12],Украины[13] иКиргизии. Членами Ассоциации являются также региональные ипотечные агентства икорпорации, а также строительно-сберегательные кассы. Одним из инициаторовсоздания МАИФ являлся первый в России Отраслевой фонд жилищного ипотечногокредитования, объединяющий более 40 предприятий и городов системы Минатома исозданный в соответствии с Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2281 «Оразработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы».

Фондыявляются основными исполнителями федеральных и региональных программ жилищногостроительства для военнослужащих, переселенцев, чернобыльцев, ветеранов ВОВ идругих категорий граждан.

Впослании Президента РФ к Федеральному Собранию сказано, что на условиях ипотекигражданам предоставлено 40000 квартир (5000 квартир с помощью кредитов, 15000 — с помощью займов и 25000 — по договорам с рассрочкой платежа). Проведенныйанализ показал, что 80% этих квартир были предоставлены организациями,входящими в МАИФ. Подавляющее количество этих квартир реализованы на условияхсоциальной ипотеки под 5 — 10% годовых в рублях на срок 5 — 20 лет. Эти условиясущественно отличаются от коммерческой ипотеки. МАИФ впервые ввела понятиесоциальной и коммерческой ипотеки как взаимодополняющих систем, предназначенныхдля различных групп населения, различающихся по жилищным условиям и семейномудоходу. Фондами — членами МАИФ впервые в послереволюционной России проведена изарегистрирована в ФКЦБ (сейчас ФСФР) эмиссия ценных бумаг, обеспеченныхзакладными. По принятым правилам участник Программы, имеющий менее 18 кв. м жилой площади, может получить кредит (заем, рассрочку) под 5 — 7% годовых в рублях на срокот 7 до 15 лет, первоначальный взнос составляет не менее 10% от стоимостиквартиры, в оплату нового жилья принимается старая квартира, субсидия илисертификат. Выплаты по кредиту не должны превышать 20 — 30% семейного дохода.Списки очередности на получение жилья по системе формируютсяс учетом экономических, жилищных и социальных критериев. Приоритет имеютмуниципальные очередники.

Спринятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» косени 1998 г. практически во всех крупнейших банках были созданыспециализированные подразделения по долгосрочному жилищному кредитованиюнаселения.

Например,распоряжением мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. N 915-РМ определен состав коммерческих банков Москвы, привлекаемых для выдачи ипотечных сертификатов и кредитовзалогодателям в рамках пилотного проекта: Московский банк Сбербанка РФ,Московский муниципальный банк — Банк Москвы, Мосстройэкономбанк,Инвестсбербанк.

ПринятаКонцепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве, проведеныорганизационные мероприятия по учреждению открытого акционерного общества«Московское ипотечное агентство», предусматривающего долю участиягорода Москвы не менее 51%. Постановлением Правительства Москвы от 16 марта 1999 г. N 194 было учреждено открытое акционерное общество «Московское ипотечноеагентство». Распоряжением премьера Правительства Москвы от 26 августа 1998 г. N 970-РП ОАО «Московское страховое строительное общество» (МОССО) утверждено вкачестве страховой компании, уполномоченной для осуществления страховойдеятельности на рынке ипотечного кредитования в г. Москве.

Воисполнение поручения Президента РФ Постановлением Правительства РоссийскойФедерации от 11 января 2000 года N 28 была утверждена Концепция развитияипотечного жилищного кредитования. Госстрой России стал проводитьцеленаправленную работу по формированию в субъектах Российской Федерацииструктур, обеспечивающих реализацию принимаемых региональных программипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы — ипотечныеагентства или компании).

Пообщему правилу кредитная организация не отвечает по обязательствам государства,а государство не отвечает по обязательствам кредитной организации. Действия жепредставителя создают, изменяют и прекращают гражданские права и обязанностинепосредственно представляемого[14]. Ответственностьпо сделкам и обязательствам, в которые Ипотечный банк вступает от имениРоссийской Федерации, наряду с ипотечным банком могут нести РоссийскаяФедерация и Банк России. С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции потерииз-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой могли бывозмещаться из государственных резервов в централизованном порядке.

Органызаконодательной и исполнительной власти и органы местного самоуправления невправе вмешиваться в деятельность кредитных организаций, за исключениемслучаев, предусмотренных федеральными законами. Социальное жилищное ипотечноекредитование относится к таким случаям, когда деятельность ипотечного банкадолжна быть под постоянным контролем со стороны государства, с применениемсоответствующих мер для защиты прав граждан-залогодателей[15].

Главнымицелями ипотечного банка могли бы быть, поддержание стабильности жилищнойипотечной системы Российской Федерации, повышение ее эффективности инадежности. Перечисленные цели ипотечного банка, безусловно, включают: строгоцелевое использование бюджетных средств на социальную ипотеку жилища с льготнымипотечным кредитом и различными видами субсидирования (исходя из доходовграждан и социальных норм жилья); равенство субъектов жилищной ипотечной системы;защиту и охрану прав и законных интересов всех участников экономическихотношений.

Целесообразноустановление особого статуса указанного банка как активного участникадоговорных отношений с возложением на него дополнительных обязанностей винтересах залогодателей. В частности, минимизация риска с помощью изучениястроительной компании или инвестора, с которым заключает договор клиент, равнокак упорядочение отношений последних с иными участниками ипотечных отношений.

Залогодателидолжны иметь возможность быстро и по доступным ценам получать достовернуюинформацию по недвижимости, обладать всей информацией об условиях кредита навсем ипотечном рынке (для сравнения и выбора), знать свои права и обязанности,иметь представление о последствиях невыполнения обязательств сторон подоговорным жилищно-ипотечнымотношениям. Все это будет способствовать упорядочению названных отношений.

Дляобеспечения надежного, конкурентоспособного, доступного и дешевого источникадолгосрочных кредитов для ипотеки жилища целесообразно ввести дляГосударственного жилищного ипотечного банка, функционирующего в сфере жилищногоипотечного кредитования, благоприятный налоговый режим.

Приэтом вполне реально закрепление пониженной учетной ставки на кредитные ресурсыЦентробанка, выделенные на развитие ипотеки жилища, либо ограничение уровнеймаксимальных размеров дивидендов для Государственного жилищного ипотечногобанка, которому предоставлена лицензия на осуществление ипотечных операций, какэто практикуется в США. С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции потери(из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой) могли бывозмещаться из государственных резервов в централизованном порядке.

Напервоначальном этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования в Россиигосударство должно проводить интегрированную политику по решению жилищнойпроблемы различных категорий залогодателей.

Междутем основой нормального функционирования системы ипотечного кредитования жилищадолжна быть активизация государственной политики через широкое применениегосударственного или муниципального жилищного фонда. Естественно,совершенствование данного комплексного правового института должноосуществляться с помощью системы норм, как материальных, так и процессуальных,для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий.

Посколькуипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость, крайненеобходима активизация государства в реализации государственных программфинансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготнуюполитику, в первую очередь для залогодателей.

Нормативноезакрепление и применение продуманных средств правового и организационногомеханизма ипотеки жилища, системы ипотечного кредитования жилища будутспособствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем дляполитической и экономической стабилизации в обществе.

2.2Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечнымкредитованием

 

Вдоговоре ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны:

1)предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, местанахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием), а такжеправо, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежитзалогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — орган,осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это правозалогодателя;

2)оценка предмета ипотеки (она определяется в соответствии с законодательством РФпо соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежномвыражении);

3)существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Онодолжно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основаниявозникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательствоосновано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора,дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательстваподлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаныпорядок и другие необходимые условия ее определения. Если права залогодержателяудостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, заисключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона[16].

Договорипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахожденияимущества, являющегося предметом ипотеки.

Несоблюдениеправил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет егонедействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договороб ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента егогосударственной регистрации.

Государственнаярегистрация договора об ипотеке — основание для внесения в Единыйгосударственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи обипотеке.

Ранее,в прежней редакции Закона об ипотеке, данный вид договоров должен был бытьнотариально удостоверен и только потом подлежал государственной регистрации.Ныне необходимость в нотариальном удостоверении отменена, хотя на практикеочень многие банки предпочитают работать по прежней схеме, и требуют нотариальногозаверения договора.

Потенциальныхклиентов, которые намерены получить ипотечный кредит, что банки работают сотработанным типовым договором, вносить изменения в который не станут ни прикаких обстоятельствах; и если в некоторых других случаях при заключениидоговоров с другими лицами есть возможность что-то обсудить, оговорить путемвнесения иных условий, то при подписании договора ипотеки это простоневозможно.

Порядокгосударственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора о ней, следующий:она осуществляется на основании совместного заявления залогодателя изалогодержателя.

Должныбыть представлены:

1)договор ипотеки и его копия;

2)документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;

3)документ об уплате государственной пошлины;

4)иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки всоответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если права залогодержателяудостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственнуюрегистрацию прав, одновременно с вышеназванными документами представляютсятакже закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качествеприложений, и их копии.

Государственнаярегистрации осуществляется в течение одного месяца со дня поступлениянеобходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющийгосударственную регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи обипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделокс ним.

Датагосударственной регистрации ипотеки — день совершения указанной регистрационнойзаписи.

Припрекращении ипотеки соответствующая регистрационная запись погашается.Основанием являются заявления законного владельца закладной, совместногозаявления залогодателя и залогодержателя либо решение суда, арбитражного судаили третейского суда о прекращении ипотеки.

Ипотекакак обременение имущества, заложенного по договору о ней, возникает с моментазаключения этого договора.

Подводяитог сказанному, отметим, что договор ипотеки должен соответствоватьтребованиям, установленным законодательством, без выполнения которых данный виддоговора не является договором ипотеки. К ним относятся:

1)основанием для заключения договора ипотеки должны быть определенныеобязательства, например, он заключается в обеспечение обязательства покредитному договору, договору займа и т.п.;

2)договор ипотеки заключается в простой письменной форме и подлежитгосударственной регистрации.

Сторонамипо договору ипотеки являются:

1)физическое лицо — залогодатель, который передает в залог свое имущество (окотором говорилось ранее);

2)банк, кредитная организация — залогодержатель, который принимает недвижимость вкачестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства.

Всоответствии с законодательством о банковской деятельности кредитнаяорганизация — это юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основнойцели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) БанкаРоссии имеет право осуществлять банковские операции. Банк — один из способовсоздания кредитной организации. Он имеет исключительное право осуществлять всовокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежныхсредств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своегоимени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие иведение банковских счетов физических и юридических лиц.

Вкачестве основного кредитора выступает так называемый ипотечный банк, т.е.кредитная организация, основной формой деятельности которой являетсякредитование физических и юридических лиц под залог недвижимости.

Праваи обязанности сторон по договору установлены законодательством и включаютследующее.

1.Основная обязанность заемщика состоит в возврате полученных кредитных средств ивыплате процентов за пользование ими.

2.Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в еговладении и пользовании, т.е. должник по договору ипотеки имеет право импользоваться по своему усмотрению, но ни продать, ни обменять, ни подарить егоне вправе без согласия на то залогодержателя.

3.Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотекеили иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

4.Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество врезультате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в томчисле в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования,становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договоруоб ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальнымзалогодателем.

Новыйзалогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь посоглашению с залогодержателем.

5.При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке (т.е. если заемщикбез согласования с залогодателем осуществит реализацию заложенного имущества),с нарушением указанных ранее требований залогодержатель вправе по своему выборупотребовать:

а)признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной иприменения последствий недействительности сделки[17];

б)досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взысканиена заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

6.Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договоруоб ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванныхнеисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекойобязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долгаполностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Послеподписания договора ипотеки возникают правоотношения его сторон (залогодателя изалогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями.

Залогодатель(должник по кредитному договору) обязан:

а)застраховать заложенное имущество в полной его стоимости, а также осуществитьстрахование в соответствии с требованиями кредитной организации (например,своей жизни, здоровья и трудоспособности);

б)уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждениязаложенного имущества;

в)при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждомупоследующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данногоимущества, в противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненныезалогодержателям.

Кромеобязанностей, залогодатель имеет следующие права:

а)пользоваться заложенной квартирой в соответствии с назначением (в настоящемслучае — для проживания);

б)для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду илибезвозмездное пользование другому лицу запрашивать согласие залогодержателя;

в)завещать заложенное имущество;

г)прекратить обращение взыскания на предмет залога и его дальнейшую реализациюпутем исполнения обеспеченного залогом обязательства;

д)если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправебез согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передаватьего во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицомпредоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом(сервитут).

Правда,некоторые права из приведенного перечня больше похожи на обязанности, но этоготребует закон.

Залогодержатель,в свою очередь, имеет следующие права:

1.Передать свои права другому лицу:

а)по договору об ипотеке;

б)по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

2.Требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предметазалога.

3.Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства вслучаях:

а)если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии сусловиями договора о залоге;

б)нарушения залогодателем правил о замене предмета залога[18];

в)утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель неотвечает.

4.Не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогомобязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взысканиена предмет залога в случаях:

а)нарушения залогодателем правил о последующем залоге;

б)невыполнения залогодателем своих обязанностей;

в)нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

Действиязаемщика регламентированы законом и гражданским законодательством, чего нельзясказать о правах и обязанностях кредитной организации. Ее обязанности будутвыполнены в момент предоставления заемщику кредита на приобретение жилья и подачизаявления на государственную регистрацию.

Еслиприбавить к этому еще и высокие процентные ставки, немалый размерпредварительного взноса, а также национальные традиции по отношению к жизни«в долг», то становится понятно, почему достаточно долгое время ипотечноекредитование было недоступной роскошью для большинства граждан страны.

Донедавней поры те жесткие условия кредитования, которые установлены банками, ониобъясняли высокими рисками возможных потерь или невозврата кредитов. Нынестановится понятно, что страхи в некотором смысле были преувеличены. И теперьрекламная информация просто захлестывает потенциального потребителяпредложениями взять, наконец, кредит и разрешить тем самым все свои проблемы.

Какрезультат, ситуация для клиента системы ипотечного кредитования становитсяпусть ненамного, но более благоприятной[19].

Изсудебной практики: 1. Общество с ограниченнойответственностью «Полис» обратилось в Арбитражный суд Пермского краяс иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю опогашении регистрационной записи о залоге в силу закона по договору от18.07.2003 купли-продажи встроенных нежилых помещений, общей площадью 748,1 кв. м, расположенных на цокольном и 1 этажах в 1-этажном кирпичном здании колерной мастерскойпо адресу: Пермь, ул. Гальперина, 17.

РешениемАрбитражного суда Пермского края от 29.08.2008 требования удовлетворены, крометого, суд взыскал с управления в пользу общества 1 000 руб. государственнойпошлины.

ПостановлениемСемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2008 оставлено безизменения решение суда первой инстанции.

Федеральныйарбитражный суд Уральского округа постановлением от 22.12.2008 отменил решениесуда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в частивзыскания государственной пошлины. Этим же постановлением суд кассационнойинстанции взыскал с общества в пользу управление 2 000 руб. расходов по уплатегосударственной пошлины за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб.

Взаявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, общество«Полис» просит отменить в порядке надзора постановление судакассационной инстанции, указывая на неправильное применение им нормпроцессуального права, относящихся порядку распределения судебных расходов поделу.

Изсодержания судебных актов, общество «Полис» по договору купли-продажиот 18.07.2003 приобрело у общества с ограниченной ответственностью «МакроПлюс» встроенные нежилые помещения общей площадью 748,1 кв. м, расположенные в здании колерной мастерской по адресу: Пермь, ул. Гальперина, 17.

Поусловиям данного договора недвижимое имущество считалось проданным обществу«Полис» в кредит.

Переходправа собственности к обществу «Полис» зарегистрирован вустановленном порядке.

Всвязи с исполнением предусмотренных договором обязательств по оплате, обществом«Полис» было подано заявление о погашении ранее произведенной вЕдином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи об ипотекеприобретенного им недвижимого имущества.

Вгосударственной регистрации прекращения ипотеки обществу «Полис» былоотказано по причине отсутствия заявления залогодержателя — общества «МакроПлюс», которое на тот было ликвидировано.

Учитывая,что при таких обстоятельствах погашение записи об ипотеке может производитьсятолько в судебном порядке, общество «Полис» обратилось в арбитражныйсуд с указанными выше требованиями.

Решениеарбитражного суда, принятое им в порядке, установленном нормами материальногоправа, является самостоятельным основанием для погашения записи об ипотеке,арбитражный суд кассационной инстанции не нашел оснований для возложения науправление судебных расходов по данному делу.

ВысшийАрбитражный Суд Российской Федерации определил:

впередаче дела N А50-9881/2008 Арбитражного суда Пермского края в ПрезидиумВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзорапостановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22.12.2008отказать[20].

2.Стегура А.В. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском кзакрытому акционерному обществу «Агростроймаш» и акционерномукоммерческому Сберегательному банку Российской Федерации в лице филиала N 8619о признании недействительным договора ипотеки от 31.08.2006 N 1007-ип-2 междуобществом и банком.

Решениемсуда первой инстанции от 08.07.2008, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатогоарбитражного апелляционного суда от 22.09.2008, исковые требованияудовлетворены.

Федеральныйарбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 02.12.2008 отменилуказанные судебные акты и отказал в удовлетворении исковых требований.

Взаявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора заявитель проситотменить оспариваемый судебный акт, считая, что им нарушено единообразие вприменении и толковании норм материального и процессуального права.

Изучивсодержание заявления и оспариваемых судебных актов, коллегия судей ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации, не находит оснований, предусмотренныхстатьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дляпересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов.

Судомустановлено, что договор ипотеки является крупной сделкой для общества.

Вподтверждение одобрения сделки банку были представлены протоколы советадиректоров и общего собрания акционеров общества.

Отказываяв удовлетворении заявленных требований, суд кассационной инстанции исходил изтого, что нарушение порядка проведения заседания совета директоров и общегособрания акционеров общества само по себе не является основанием для признаниянарушенным порядка одобрения крупной сделки, банк принял все меры, требуемые сучетом должной осмотрительности и осторожности для подтверждения фактаодобрения крупной сделки, судом первой инстанции отклонено заявление офальсификации указанных протоколов.

ВысшийАрбитражный Суд Российской Федерации определил:

впередаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела NА32-3447/2008-17/67 Арбитражного суда Краснодарского края для пересмотра впорядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказскогоокруга от 02.12.2008 по тому же делу отказать[21].

3.ЗАО «Сибпроект-инжиниринг» обратилось в Арбитражный судТомской области с иском к ЗАО «Северский стекольный завод» иАкционерному коммерческому Сберегательному банку РФ в лице Сибирского банкаСбербанка России о признании недействительным (ничтожным) заключенного междуответчиками договора ипотеки N ДИ-152 от 04.09.2007.

Решениемот 18.06.2008 в иске отказано.

ПостановлениемСедьмого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2008 решение оставлено безизменения.

ПостановлениемФедерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.11.2008вынесенные судебные акты оставлены без изменения.

Судустановил, что на момент заключения договора препятствий в виде ареста дляраспоряжения спорным имуществом не имелось, поскольку определением суда от17.09.2007 обеспечительные меры, принятые определением от 05.09.2007, замененына обеспечительные меры в виде наложения ареста на иное имущество ЗАО«Северский стекольный завод», то есть спорное имущество на моментзаключения договора ипотеки под арестом не находилось.

Такимобразом, арест спорного имущества был снят не на основании постановленияапелляционной инстанции, которым отменено определение суда от 05.09.2007,отмененное впоследствии постановлением кассационной инстанции от 06.02.2008, ана основании определения суда от 17.09.2007 о замене обеспечительной меры.

Всоответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса РоссийскойФедерации основаниями для изменения или отмены судебных актов арбитражныхсудов, вступивших в законную силу, являются:

1)нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами нормправа;

2)нарушение права и свобод человека и гражданина согласно общепризнаннымпринципам и нормам международного права, международным договорам РоссийскойФедерации;

3)нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иныхпубличных интересов.

Изучивсодержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судейВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствииоснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение вПрезидиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Наличиенарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием дляотмены судебных актов, не установлено.

РуководствуясьАрбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, суд определил:

впередаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дляпересмотра в порядке надзора решения от 18.06.2008 по делу Арбитражного судаТомской области N А67-717/08, постановления Седьмого арбитражногоапелляционного суда от 12.08.2008 и постановления Федерального арбитражногосуда Западно-Сибирского округа от 11.11.2008 по тому же делу отказать[22].

2.3Проблемы ипотечного кредита

 

Поразвитию ипотечного кредитования регионы страны значительно отличаются друг отдруга[23].

ДиректорОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования»считает, что рост стоимости квадратного метра жилья в России, и в частности вСвердловской области, продолжается и ипотечное кредитование в какой-то мерестимулирует этот процесс. Изначально появление ипотеки способствовало ростуспроса на жилье, и при отсутствии действенных мер, направленных на увеличениестроительства нового доступного жилья, дальнейшее повышение спроса на ипотекувызовет еще больший рост цен. В результате количество граждан, которые смогутрассчитывать на улучшение жилищных условий с помощью ипотеки, будетсокращаться.

ВКрасноярском крае во время пресс-конференции заместитель генерального директораКрасноярского фонда жилищного строительства обрисовал возможные риски випотечном строительстве: минимизировать все возможные проблемы возможно лишь вслучае вступления в государственную программу ипотечного жилищногокредитования. «Анализ показал, что никакой другой ипотеки, кромегосударственной, в мире не существует».

Директорцентра ипотечных программ «МИЭЛЬ» компании«МИЭЛЬ-Недвижимость» считает, что значительных изменений в составе банковскихипотечных продуктов за последнее время не отмечалось. Процентную ставку запользование кредитом банки устанавливают в зависимости от того, на каком рынкепокупается объект недвижимости. Так, ипотечный кредит для приобретения квартирыв новостройке может быть предоставлен под 11 — 18% годовых в валюте, тогда какна вторичном рынке ставки несколько ниже — 9 — 15%. Собственные средствазаемщика при покупке квартиры на вторичном рынке с помощью ипотеки должнысоставлять не меньше 10 — 20%. Большая часть банков предоставляет кредиты наприобретение объектов только вторичного рынка. Тем не менее, некоторыефинансово-кредитные учреждения постепенно выходят на рынок новостроек: кпримеру, Сбербанк и Райффайзенбанк предлагают программы кредитования покупкиквартир в строящихся домах с объемом минимального первоначального взноса 10 — 30%[24].

Специалистоврынка ипотечного кредитования беспокоят проблемы, связанные с относительнонебольшим уровнем кредитования населения в сфере приобретения жилья.

Вице-президентАссоциации банков Северо-Запада считает, что ипотечное кредитование тормозит впервую очередь по двум причинам.

Первая- существенный разрыв между уровнем доходов населения и стоимостью жилья. В настоящеевремя даже 30%-ный первоначальный взнос для большинства граждан Россиинеподъемен. К этому надо добавить, что нынешние ставки кредитования увеличиваютстоимость квартир, приобретаемых по ипотечной схеме, примерно в два раза.Последнее, конечно, в условиях инфляции и роста цен на жилье можно обойти,объясняя клиенту, что если он будет копить деньги, то через 10 — 15 летквартира будет стоить не в два, а в десять раз дороже. И он, глядя на то, чтопроисходит на рынке жилья, поверит. Но только денег на первый взнос у тех самых30% россиян, которые должны по идее претендовать на ипотечный кредит, все равнонет. «За границей, даже в благополучных странах, государство субсидируетчасть процентной ставки по ипотечному кредиту (в Австрии, к примеру, 5 — 6%). Ау нас этого нет. Значит, и на существенное снижение ставки рассчитывать неприходится».

Втораяпричина, по которой, по мнению вице-президента АБСЗ, не приходится рассчитыватьна серьезное изменение к лучшему в ипотечном кредитовании — отсутствие у российскихбанков «длинных» денег. Потому и на ипотечном рынке игрокамивыступают либо банки с государственным участием, либо те, кто имеет доступ киностранным финансовым ресурсам.

Своемнение по этому вопросу высказывают и строители. Генеральный директор одного изсанкт-петербургских строительных холдингов утверждает, что нынешняя ипотека недаст существенного притока инвестиций в строительную отрасль, так как ставкакредитования очень высока для потенциального инвестора. Люди готовы заключатьдоговоры ипотеки (объемы сделок по ипотеке на настоящий момент около 1,5 — 2%),но их доля в финансировании строительства в ближайшее время вряд ли вырастет.Риск ипотечного кредитования не уменьшился. Более того, некоторые из новыхзаконов переносят риски с физических лиц — инвесторов на застройщиков и банки.Это не будет способствовать улучшению условий кредитования, посколькубанковская сфера на данный момент не готова принять на себя часть этих рисков.Кроме того, даже страхование договоров, судя по законам, носит рекомендательныйхарактер, что также не добавляет уверенности ни одной из сторон, участвующих впроцессе[25].

Единственныйпуть развития ипотеки в России — снижение ставки кредитования. Но дляобеспечения этого условия российским банкам необходимо снижение ставкирефинансирования. Альтернатива этому видится в выходе на рынок ипотеки западныхбанков с их низкими ставками.

Генеральныйдиректор агентства «Держава» считает, что появились заемщики, которыерассматривают ипотеку как бизнес. Они покупают квартиру, делают ремонт и сдаютее в аренду. Выплата сумм по кредиту компенсируется арендной платой, и в итогеквартира приобретается, по сути, за первоначальный взнос. Возможно и получениечистого дохода. Фора-банк даже предлагает специальный кредит «Рантье»и не возражает, если заемщик официально сдает квартиру в аренду.

Оченьинтересны результаты опроса общественного мнения, проведенного одним изагентств недвижимости. По его данным, большинство (58%) граждан считаютосновной причиной неразвитости ипотеки в России слишком большую процентнуюставку; 25,5% считают виновником широкое распространение системы«серых» зарплат, не позволяющих людям подтвердить свой доход иполучить необходимый официальный кредит, который они в силах возвратить; 12%считают, что сроки погашения очень малы. При этом 3% опрошенных уверены, чтоипотека просто не нужна, а 1,5% считают, что в данной сфере все обстоит простохорошо.

Помнению главного специалиста отдела ипотечного кредитования Департаментарозничного бизнеса Банка Москвы, ипотека в России, без сомнения, будетразвиваться в том же направлении, что и весь западный ипотечный рынок, инаступит время, когда покупку жилья без использования кредитного инструментабудет просто невозможно себе представить. Перспективы высоки. Другое дело, чторынок ипотеки в нашей стране еще очень молод, и за последние 4 — 5 лет онкардинально меняется: существенно меняются условия кредитования, сроки выдачикредитов, ставки. И дальше этот рынок будет изменяться семимильными шагами[26].

Остремительном росте ипотечного кредитования говорят и эксперты банка«DeltaCredit». Происходит это, прежде всего за счет улучшениямакроэкономической ситуации в России, повышения платежеспособного спросанаселения, а также благодаря необходимости освоения новых сегментов финансовогорынка, как считает управляющий директор по банковским операциям«DeltaCredit» Лора Файнзилберг. Кроме этого, на развитие ипотечногорынка существенное влияние окажет поддержка со стороны Правительства РФ,которое отводит важное значение данному вопросу в планах экономическогоразвития России.

Отом, что законодательные инициативы правительства сыграли свою положительнуюроль для развития ипотеки, говорят почти все эксперты. Во многом новые законырешают те проблемы законодательства, которые были выявлены участниками рынкаипотечного кредитования в процессе их работы. В законах нашли отражение такиемоменты, как отмена обязательного нотариального удостоверения ипотеки,укрепление института добросовестного приобретателя, упрощение процедуры,связанной с обращением взыскания на заложенное имущество, признано, чтоимущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится из конкурсной массыорганизации-должника и т.п[27].

Мнениеандеррайтера Независимого бюро ипотечного кредитования, противоположно:«Необходима доработка существующей законодательной базы, которая облегчилабы выпуск и свободное обращение пулов ипотечных ценных бумаг. Необходимы четкиеи жесткие законы, предусматривающие различные меры ответственности как длябанков, так и для заемщиков. Ничто не оказывает столь сильного влияния на ставки,как риски. В США, существует такая государственная организация, как FHA(Federal Housing Administration). Банки, ею аккредитованные, обязывают своихклиентов перечислять в FHA 0,5% от суммы полученного кредита. Если клиент неможет погасить кредит, а его квартиру, в свою очередь, не могут продать саукциона, недвижимость передается во владение FHA. Организация возвращает банкуневыплаченный кредит и уже по своему усмотрению распоряжается объектом. Наличиегосударственного гаранта выгодно и банкам, они максимально снижают свои риски,и государству, так как прецедентов, когда квартира не продается с аукциона,крайне мало, а 0,5% „капает“ с каждого выданного кредита».

Вывод:Из второй главы следует, что на основе анализа процесса развития ипотеки жилищав России, обобщения практического опыта применения жилищного ипотечногокредитования показаны современные тенденции и проблемы развития ипотеки жилищаи определены возможные пути решения наиболее актуальных из них. В частности,обосновывается настоятельная необходимость активизации развития социальнойипотеки жилища, поддерживаемой государством. Только тогда она сможет эффективновлиять на решение жилищной проблемы и способствовать социально-экономическойстабилизации в обществе. Необходимо возрождать и развивать социальнуюнаправленность ипотеки жилища через усиление ее взаимосвязи спублично-правовыми институтами для решения сугубо конституционных проблем встране, связанных с обеспечением граждан жильем.


Заключение

Вданной курсовой работе автор изучил исторический подход существовавших вДревнем Риме форм залога ипотеки. Тенденции развития залога в европейском ироссийском праве, а также выявил, что институт ипотеки преобразованный всистему, способен участвовать в решении глобальных государственных задач любойстраны. В ходе исследования курсовой работы автор указывает на то, что дляРоссии необходима система ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования скомбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схемнакопления, адресной поддержки ипотеки жилища на основе различных видовсубсидирования, совершенствования залоговых правоотношений.

Покаждой главе приведены обобщенные выводы.

Визучении поставленной цели и решении задач автор исследовал, что на основеанализа процесса развития ипотеки жилища в России, обобщения практическогоопыта применения жилищного ипотечного кредитования показаны современныетенденции и проблемы развития ипотеки жилища и определены возможные путирешения наиболее актуальных из них. В частности, обосновывается настоятельнаянеобходимость активизации развития социальной ипотеки жилища, поддерживаемойгосударством. Только тогда она сможет эффективно влиять на решение жилищнойпроблемы и способствовать социально-экономической стабилизации в обществе.Необходимо возрождать и развивать социальную направленность ипотеки жилищачерез усиление ее взаимосвязи с публично-правовыми институтами для решениясугубо конституционных проблем в стране, связанных с обеспечением гражданжильем.


Списокиспользованной литературы

1. Гражданский кодексРФ. Часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.04.2008) // Российскаягазета от 08.12.1994 г. № 238-239

2.Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»(ред. от 30.12.2008) // «Собрание законодательства РФ», 20.07.1998, N29, ст. 3400.

3.Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 7 августа 2001 г. N 1173/19 «О создании системы ипотечного жилищного кредитования в РеспубликеБеларусь» // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001.N 76.

4.Закон Украины N 979-IV от 19 июня 2003 г. «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах»// Голос Украины. 2003. 7 авг.; Ведомости Верхов. Рады Украины. 2004. N 1

5.Афонина А.В. «Все об ипотеке». «Омега – Л», 2006. 175с

6. Брокгауз, Ефрон.Энциклопедический словарь. Т. 13. СПб., 1894. 394с.

7. Дождев Д.В. Римскоечастное право. М.: Норма, 2003. 513с.

8. Кассо Л.А. Понятие озалоге в современном праве. М., 1999. 39с.

9. Мейер Д.И. Древнеерусское право залога. Казань, 1855. 129с.

10. Покровский И.А.История римского права. СПб., 1998. 337с.

11. Кравец Н.В.«Особенности и порядок государственной регистрации ипотеки» // Право и политика,2007, № 6.

12. Костылев В.,Костылева Н. «Проблемы содержания и формы договора об ипотеке» // Нотариус,2008, № 1.

еще рефераты
Еще работы по банковскому делу