Реферат: Ипотечное кредитование
Введение
Ипотека можетбыть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправепродавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки изсостава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания,сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательскойдеятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другиестроения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.
Предметипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полногохозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (безопределения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только приналичии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевойсобственности вправе заложить свою долю без их согласия.
Все этоподчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое,во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, аво-вторых, социальной базой решения демографической проблемы.
Такимобразом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментоврешения многих важных социальных, экономических и правовых проблем,существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, вэкономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большимиперспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, сдругой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повыситьэффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанные подтверждаетактуальность и практическую значимость темы курсовой работы.
Объектомрассмотрения в курсовой работе является рынок ипотечного кредитования в России,предметом рассмотрения – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком впроцессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследованияобусловлен сложившийся экономической ситуации в экономике России,необходимостью глубокого анализа экономической сущности ипотеки как финансовогоинструмента, а также необходимостью регулирования экономических отношений междукредитором и заемщиком в процессе оценки предмета залога.
Цельзаключается в анализе основных проблем ипотечного кредитования и рассмотрениивозможных методов усиления его роли в экономическом росте России. В рамкахпоставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:
· рассмотретьправовую и экономическую сущность ипотеки, ипотечного кредитования, а такжеопределить его место в совокупности банковских операций;
· проанализироватьотечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования;
· исследоватьпроблемы участия банков в ипотечном кредитовании, проблемы использованияипотеки в жилищном кредитовании, а также формирования пассивов предприятий засчет ипотечных кредитов;
· рассмотретьипотечное кредитование в условиях финансового кризиса;
· предложитьантикризисные модели ипотечного кредитования.
Научной иметодической основой курсовой работы послужили законодательные и иныенормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечномукредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.
В ходеисследования в курсовой работе применялись различные методы: логический анализ,системный подход, метод экспертных оценок, статистико-экономический,монографический и другие методы исследования.
1. Сущность и историяразвития ипотеки
1.1 Зарождениеинститута ипотеки
Ипотека какэлемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие«ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции.Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э., предшественник солона – Драконт –ввел порядок (в 621 г. До н.э.), согласно которому любые посягательства начастную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н.э.Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельныедолги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже необязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил праворасставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально вАфинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому вслучае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личнойсобственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника(обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит на именидолжника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служитобеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.
На такомстолбе, получившем название «ипотека», отмечались все долги собственника земли.
Позже дляэтой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже вдревней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованномулица беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельнойсобственности. Новое развитие института ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавалисьипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частнымлицам. В период правления императора Антония Пия (II в.н.э.) было разработаноособое законодательство для ипотечных банков.
Уже тогдасуществовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльныхконтор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковскиеинституту: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс,сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержкуипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальныеинституты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды дляподдержки вдов и сирот, представляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых – этобыл самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы былиобразованы в России в XIX в.).
Позже новыйвид залог распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости.Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором озалоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательствабудут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательствавозникло право кредитора истреблять закладываемую вещь с последующей еепродажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долговзаемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашениямежду заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялисьофициальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой.Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и болеесвидетелями. Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и своюэволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласиясторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора наинвестиции, ипотека «фиска» на имущество неплательщика налогов, ипотека наимущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее.
Необходимоотметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви)сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах. В тот жепериод начали действовать субординированные по времени ипотеки, принцип которыхбыл единственным: «qui prior est tempore potior est jure» — кто первый (вовремени), тот и сильнее в праве. Уже в постклассическом римском праве сталивозникать субординированные ипотеки для упорядочения взаимоотношений междукредиторами в зависимости от рода ипотеки. Во-первых, ипотека делилась позаконодательной принадлежности – по степени ее важности, установленной законом.Причем наибольшую силу имели ипотеки «по закону» — фискальные, далее следовалиипотеки, оформленные официальными документами, за ними – ипотеки, оформленныечастными документами и лишь затем – ипотеки, оформленные простыми соглашениями.Ипотека, ранжированная по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, илишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в соответствиисо временем их оформления ранжировали остальные. В связи с тем, что преимущество,принадлежащее первым субординированным ипотекам, а также их кредиторам,угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные дляусловия, младшие кредиторы имели право – сами осуществлять торги заложенногоимущества в случае невыплаты долга ипотек и сами осуществлять торги заложенногоимущества в случае невыплаты долга заемщиком. При этом, кредиторы никогда неимели права на приобретение данной недвижимости в собственность, так как этопротиворечило бы правовой сути ипотеки, устанавливающей равные права для обеихсторон залога (в противном случае различные злоупотребления кредиторов снедвижимостью мешали бы становлению и широкому распространению ипотеки какмассового инвестиционного института). Лишь в исключительных случаях по разрешениюгосударственного органа данное право могло перейти к кредитору с условиемпредоставления должнику дополнительного срока (2 лет) для выплаты долга.
Постепенноипотека входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее XIV столетия (до этого господствуетпринц личной ответственности за доли, во Франции – с конца XVI в. действовала негласнаяипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерныечерты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенногоимения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитораипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», непринимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальнойзаписи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение,что « внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на правеполучения удовлетворения». «Hypotheka est tota in tota, et tote in qualibet parte» — право полученияудовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, покасуществует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишалакредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотекараспространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от сменывладельца.
Ипотечноеправо самостоятельно существовать не может. Если есть право, в обеспечениякоторого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета,подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечетза собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Этозначение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядомзаконодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространяласьна требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки,понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечномузаконодательству ряда стран в XVII – XIX столетиях капитальная сумма требованияопределялось ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размерам(фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но приусловии, что они обозначены в книге записей. При рецепции римского праваипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной Россииипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи ввотчинную книгу. Кредитор в случае не выполнения должником обязательства имеетправо на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ненаходилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность:на период выполнения должником основного обязательства все права на владениеимуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеки.
Такимобразом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственнымиотношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.
1.2Развитие ипотеки в России
Ипотечноекредитование было первым на Руси видом кредитования.
Уже в XIII-XIV в.в. одновременно справом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое времяон существовал фактически без законодательного оформления.
В 1754 г.были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургскиеи московские конторы государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, длякупцов – в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянствои купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы вГосударственный заемный банк.
29 октября1768 г. манифестом Екатерины II в России в первые юридически был закрепленвыпуск бумажных денег – ассигнации. Эмиссия бумажных денег была возложена наассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году.Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нуждыпроводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в1786 г. с целью организации Ипотечного кредита землевладельцем, главным образомдворянства.
С начала 70-хгодов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных(земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетенасоциально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль вразвитии кредитной системы и как следствие, взлет российской экономики к 1913году до сих пор недостаточно оценен, хотя именно акционеры этих банковпроводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за все время лишь 1 из11 разорился). Ипотечное кредитование становилось очень распространенным.Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. –294,9 млн.руб., в 1877 г. – 415 млн.руб.
В Москвеработало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк вподдержку ипотеки в 1891 г. организует московское домовладельческое общество,на которое возглавляют специальные функции контроля за недвижимостью. В случае«неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества.С 1912 г. основным координатором по ипотеки становится Московский народныйбанк.
Частнуюипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю игородскую недвижимость при этом на четко определенной территории. Онипредоставляли кредит в виде реализуемых на биржи закладных листов (особого родаценных бумаг, действующих на ипотечном рынке, имеющих колеблющийся курс). Вслучае «неисправности» должника, имущество «уходило» с публичных торгов. Акциии закладные листы ипотечных банков были излюбленном средством помещениякапиталов для российских предпринимателей и рантье.
В 1896 г.условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100%приобретенной земли, ставка снизилась до 3,5 — 4,5 % годовых.
В это время вРоссии выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинаетсябурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитныетоварищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательныекассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновьоткрываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал иззаемных средств, которые затем погашали за счет своих прибылей, причем вбольшинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банкРоссии.
В финансовоеобращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы,различные обязательства, векселя, сертификаты, а так же непосредственнозакладные.
Долгосрочноефинансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики,промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитиюкредитно-финансовой системе не уступало Западной Европе, более того, по объемамценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, образующихся наевропейских рынках Россия превалировала над всей Европой.
Специфическийроссийский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли,разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в областизалога недвижимости, несомненно сыграло огромную роль в развитие какамериканской, так и европейских ипотек, послужили базой для создания новыхинвестиционных и ипотечных инструментов.
Возрождениеинститута залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.
В нем нашлиотражения следующие положения:
— основаниявозникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
— порядокзаключения договора об ипотеке;
— закладнаякак ценная бумага;
— государственная регистрация ипотеки;
— обеспечениесохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
— переходправ на имущество, заложенного по договору об ипотеке, другим лицам иобременение этого имущества правами других лиц;
— последующаяипотека;
— уступкаправ по договору об ипотеке;
— обращениевзыскания на имущество заложенного по договору об ипотеке, и реализацияуказанного имущества;
— особенностиипотеки земельных участков предприятий, зданий и сооружений, жилых домов иквартир.
Действующиезаконодательства РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залоганедвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации(особенно ст. 334 – 358) и ФЗ «О регистрации на недвижимое имущество и сделок сним» и др.
2.Ипотечное кредитование в России и мировой опыт
2.1Ипотечное кредитование в современной России
Прежде чеманализировать отечественный опыт ипотечного кредитования, необходимо отметить,что августовский кризис 1998 г. вызвал существенное снижение объемов ипотечногокредитования и количество кредитных сделок. Однако существенное улучшениеданных показателей к концу 1999 – началу 2000 г. давало основание предполагать,что ипотечный рынок стабилизируется и упоминаемый провал был временнымявлением, не повлиявшим на общее положительное состояние рынка.
Специалистыкоммерческих банков и риэлтерских фирм в России разработали ряд схемкредитования приобретения жилья, которые применяются на практике.
Первая –модель депозитного института (сберегательные банки). Сберегательные банкиаккумулируют свои фонды через вклады. Они же предоставляют ипотечные кредиты иобслуживают их. Эти же банки являются и инвесторами, т.е. держат выданныекредиты в своих портфелях. Подобная модель привычна для стран бывшегоСоветского Союза.
Вторая–модель ипотечных компаний, которая работает иначе. Ипотечные компаниифинансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдаютипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав кредит, компания продает еготретьему лицу – инвестору. Продает непосредственно или путем выпуска ценныхбумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечныекомпании снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Их прибыль складываетсяиз сборов за предоставление кредитов и из платежей за их обслуживание.
Развитиевторой модели организации жилищного финансирования предполагает наличиевторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданныеипотечные кредиты. В то же время модель ипотечной компании являетсяпривлекательной для многих банков тем, что дает принципиально новый подход крешении. Проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.
Корпорация«Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработалапервую программу кредитования жилищного строительства. Программапредусматривает создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитанана привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залогнедвижимости и предусматривает следующие 5 схем ипотечного кредитованияжилищного строительства.
1. Схема«Форвардкредитинвест» рассчитана на коммерческих застройщиков (юридическихлиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям,включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект.Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, помере строительства объекта.
2. Схема«Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредитвыдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше,чем затраты на строительство новой.
3. Схема«Комбиинвест» рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимостьстроительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.
4. Схема«Фьючерсинвест» предназначена для граждан, не желающих закладывать своюнедвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на времястроительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры можетиспользовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимаяна себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика,либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенностиокончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья истроительство нового.
5. Схема«Рентный залог» предлагает оформление закладной на принадлежащее одинокимпенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетоминфляции. Рента устанавливается в размере 5-20-кратного минимальногогарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.
Практикажилищного ипотечного кредитования в России носит достаточно ограниченныйхарактер вследствие наличия ряда проблем, среди которых следует особо отметитьтрудности формирования ресурсной базы долгосрочных ипотечных кредитов, а такжерискованность ипотечного кредитования. Несмотря на это определенный прогресс вразвитии жилищного кредитования достигнут. Интерес банков к этим операциямопределяется реальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды,предвидением будущего огромного рынка ипотечных кредитов.
Продвижениеипотечного кредитования и финансирование жилищного строительства в Россиизанимает более важную роль.
Улучшениежилищных условий и приобретение жилья – одна из основных потребностей гражданРоссии, независимо от того, к какой имущественной группе они принадлежат. Людине хотят в течение длительного времени, порой десятилетиями, ждать социальногожилья от государства, а стремятся приобрести новое жилье пусть даже в кредит,но сегодня.
Зарубежныйопыт свидетельствует, что объем ипотечного жилищного кредитования можетдостигать половины ВВП, в то время как в России объем ипотеки не превышает 2,4% ВВП. Сегодня в среднем только около 10% жилья приобретается по ипотечнымкредитам. Значительно выросла и инвестиционная привлекательность ипотечногорынка. Ипотечного кредитование становится сферой выгодного вложения средств какдля банков, так и для их клиентов.
Ипотека –менее рискованный продукт по сравнению с другими видами потребительскогокредитования. Статистика такова: общий уровень долгов и невозвратов поипотечным кредитам – примерно 0,1%, тогда как по другим видам потребительскогокредитования – от 8 до 12%. Число банков, занимающихся ипотечным кредитованиемв России, приближается к 600.
Ипотечныйрынок России должен быть цивилизованными и, как показывает опыт развитыхипотечных рынков, вместе с корректной борьбой за клиента должна идти и борьбаза чистоту ряда ипотечных кредитов.
По прогнозамведущих экспертов ипотечного рынка, тенденции рынка ипотечного кредитования вРоссии таковы:
· Стабилизацияцен на недвижимость, благоприятна для роста ипотеки.
· Объемипотечных сделок на первичном и вторичном рынках в 2008 году был удвоен.
· Нарынке ожидается развитие ипотеки коммерческой недвижимости.
· Появляютсяпрограммой по кредитованию приобретения земли под залог и строительствоиндивидуальных домов.
· Ещенедавно большинство программ ориентировалось на вторичный рынок, а сегоднянаметился рост покупок квартир в новостройках. Новостройки по ипотекестановятся доступнее в связи с тем, что у банков формируются базы проверенныхзастройщиков, а это значительно упрощает процесс оформления кредита.
· Ипотека,которая традиционно считалась инструментом приобретения массового жилья, сталаактивно проникнуть и в сегмент элитного строительства. Сделки свыше миллионадолларов, совершаемые с использованием ипотеки, — сегодня уже не редкость.
· Всебольше банков кредитуют покупку загородного жилья и земельных участков.
· Ипотечныепрограммы активно продвигаются в регионах России.
Одним изосновных источников роста российской банковской отрасли станет развитиекредитования населения и, в частности, ипотечного кредитования. К 2015 годудоля потребительского и ипотечного кредитования в розничных доходах российскихбанков составит 74%, тогда как среднемировой показатель будет в пределах35-60%.
Такимобразом, в России в настоящее время, несмотря на финансовую нестабильность ужедовольно активно применяются различные схемы ипотечного кредитования. На выбормодели влияют, прежде всего, социальные условия в регионах, уровень развитиябанковского сектора и степень поддержки региональных властей.
Теперь можнорассмотреть, как складывается ипотечное кредитование в современном финансовомкризисе. Как отмечают специалисты банковского сектора, финансовый кризиссказался на рынке ипотеки, в первую очередь, повышенных ставок по ипотечнымкредитам, а также приостановкой некоторыми участниками ипотечного кредитования.Так, ряд банков не заявляли о сворачивании программ ипотечного кредитования ипродолжают принимать от клиентов документы на выдачу кредита, однако, вдействительности, в связи с резким ужесточением условий по выдаче кредита,абсолютное большинство клиентов этих банков получают отказы.
Процентныеставки по ипотечным кредитам увеличены, прежде всего, по сегментам программ,где у клиента минимальный взнос. Увеличение ставок составило 1,5-4% годовых взависимости от величины первоначального взноса и валюты кредита. Минимальные процентныеставки сохраняются на уровне 10% годовых. В целом же любые изменения программделаются с учетом рынка. Именно дальнейшее развитие ситуации на рынке и будетопределять изменения ставок и условий программ. По ипотечным кредитам ставкисоставляют порядок 16%. По кредитованию строительства до 20-22%, в отдельныхслучаях и выше. На сегодняшний момент действительно многие банки приостановилиработу по программам ипотечного кредитования. Некоторые просто пересталивыдавать ипотечные кредиты, другие повысили требования к заемщикам и размерпервоначального взноса, третьи перестали одобрять заявки по новостройкам –денег у застройщиков сейчас нет, могут дом и не достроить. Однако в условияхсегодняшней ситуации достаточно сложно оценить точное количество банков,продолжающих выдавать ипотечные кредиты.
Ипотечныекредиты Сбербанк также начал выдавать одним из первых, да и сейчас, несмотря накризис, Сбербанк не прекращает выдачу ипотечных кредитов. Сбербанк повышаетставки, но кредиты по-прежнему выдает. Но условия кредитования значительноужесточились. Чтобы получить кредит в Сбербанке, необходимо иметь не толькоофициально подтвержденные доходы, но и первый взнос в размере 30%. Исключениесделано лишь для тех, кто получает кредит по сбербанковской программе «молодаясемья». Для «молодой семьи», имеющей ребенка, первый взнос может быть 20% отстоимости закладываемой квартиры.
2.2Зарубежный опыт ипотечного кредитования
Ипотечноекредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многограннаясистема, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовымивозможностями граждан и потребностью в самом насущном — жилище.
В свое времяразвитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестветолчкового инструмента в преодолении экономической депрессии и дальнейшегоразвития через запуск финансовых рынков. Последствия великой депрессии 1930-хгодов в США, Второй мировой войны в Европе привели к тому, что правительствабольшинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения вкачестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождениестраны. Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов являлось основнойролью и задачей государства.
Роль имасштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждойстраны зависит от степени зрелости используемой модели и от подхода,примененного к ее построению.
На сегодняшнийдень в США, благодаря эффективному использованию государством механизмовипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики,почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительстванедвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажии развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажисредств, которые используются для строительства.
Интересенопыт Венгрии, где процентная ставка снижена до 6-7%, благодаря программезначительного ее субсидирования.
Практикаприменения ипотечного кредитования отечественных и зарубежных кредитныхорганизаций, ее законодательное регулирование привлекает сегодня вниманиямногих.
Во всем миретехнология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах:контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка.Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта залогового кредита ипрежде всего ипотеки – ключ к разработке основ концепции залоговогокредитования в России. Обращение российских кредитных организаций к ипотекеявляется отражением их стремления использовать в своей деятельностиапробированные в мировой практике финансовые инструменты, в том числе ижилищные ипотечные кредиты.
К мировымклассическими моделям ипотечного кредитования относятся, например:одноуровневая и двухуровневая (универсальная) модель.
Одноуровневаямодель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран – Дании,Германии, Франции и т.д. Заметим, что подобная система существовала вдореволюционной России.
В этой моделикредиторами, как правило, являются специально учрежденные кредитные организации– ипотечные банки. Они подлежат государственной регистрации в Центральном банкеРФ, который выдает кредитной организации лицензию на осуществление банковскихопераций. Банк сам выпускает ипотечные бумаги. Для этого механизма характерносоединение функций эмитента ипотечных облигаций, кредитора, управляющейкомпании по обслуживанию ипотечных кредитов и ипотечных облигаций в одном лице– в банке.
С учетомдействующего законодательства РФ одноуровневая ипотека предполагает наличиеследующих обязательных участников: 1) ипотечные банки или иные ипотечныекредитные организации; 2) страховые компании, осуществляющие страхованиезаложенного имущества; 3) компании по работе с недвижимостью. Одноуровневаямодель ипотечного кредитования гораздо ближе российскому законодательству.Будет ли работать она в России, пока неясно.
В немецкоймодели вкладчик заключает со специализированными кредитными учреждениями(ипотечно-сберегательный банк) договор, по которому обязуется в течениеопределенного срока регулярно увеличивать свой вклад в ИСБ до определеннойвеличины. В свою очередь, ИСБ берет на себя обязательство по истечении этого срокавыдать ипотечный кредит вкладчику. Ставки по вносимому депозиту и пополучаемому ипотечному кредиту ниже рыночных. В Германии роль ИСБ выполняютстроительно-сберегательные ассоциации, в США – ссудо-сберегательные ассоциации,в Великобритании- строительные общества.
Применяемаямодель в России внешне очень похожа на немецкую, однако внутренне схема имеетпринципиально иное содержание. Средства, которые выплачивает клиент в ходепериода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам,а на финансирование строительства некоего жилого дома.
Двухуровневаямодель. По американской модели банк выдает заемщику ипотечный кредит,обеспеченный закладной на недвижимость. Затем банк может продать правотребования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству. Из«выкупленных» требований по ипотечным кредитам агентство формирует пул, наоснове которого выпускает облигации. Таким образом, финансирование ипотеки идетв основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг в основноминституциональные инвесторы – пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховыекомпании и др.
Ипотечныекредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специальносозданным агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующихстрогим стандартам агентств. Эти агентства могут поступить с полученнымиипотечными кредитами различными способами:
1) переуступить их вторичныминвесторам;
2) сформировать изединообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такиенеделимые пулы ипотеки или же права участия в таких пулах;
3) выпустить и разместитьценные бумаги.
За счетформирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой, гарантиями ит.п., распределяются между всеми составляющими пул кредитами и соответственноприобретателями участий в пуле.
Модельипотечной компании используется в Великобритании, США, Австралии. Вклады непривлекаются напрямую ипотечными компаниями, наличные операции финансируются засчет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредитыи обслуживают их. Однако, выдав заем, они продают его третьему лицу –инвестору. Продажа может осуществляться непосредственно или путем выпускаценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечныекомпании снова пускают в оборот, а их прибыль складываются из сборов запредоставления кредитов и платежей за их обслуживание. Данная модельпредполагает наличие развитого вторичного рынка, на котором продаются ужевыданные ипотечные кредиты. Модель привлекательна тем, что решает проблемудолгосрочных финансовых ресурсов. Для России в случае организации такой системыв первую очередь возникнет проблема поиска инвестора и отсутствия развитогорынка ценных бумаг.
В результатеанализа наиболее распространенных моделей ипотечного кредитования можно сделатьвывод, что механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечногокредитования очень сложен и требует огромных затрат на свое содержание, что, всвою очередь, влечет удорожание кредитных средств для залогодателя. Другимнедостатком, являются сложность законодательного регулирования такой моделиипотечного кредитования и, как следствие, невозможность четкого и эффективногорегулирования построения по англо-американской модели рынка ипотечногокредитования в рамках континентальной системы права. Широкое применение такоймодели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Она требуетсоздания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при содействии и контролеза эмиссию ценных бумаг государства. Несмотря на изложенное, в России все-такипредпочтение отдается американской двухуровневой модели ипотечногокредитования.
В Россииотсутствует важнейшие инструменты, на которых стоит вся западная ипотека.«Длинные деньги на 60% обеспечиваются акциями, муниципальными и корпоративнымиоблигациями. Швейцарцам, например, именно благодаря наличию такого ассортиментаинструментов удалось создать крайне дешевую систему кредитования.
Ипотечныеоблигации и институт вторичного ипотечного рынка – это именно те механизмы,которые позволяют операторам первичного ипотечного рынка привлекать дешевые идолгосрочные ресурсы. Сегодня банки, реализующие ипотечные программы,ориентируются на свои средства, бюджетные деньги либо на средства международныхинвесторов.
Система ипотечногожилищного кредитования в России – это система, включающая в себя несколькосегментов:
— рынокнедвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечномкредитовании;
— первичныйрынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторови должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственныеотношения, при которых должник в качестве способа исполнения предоставляет, акредитор принимает в залог недвижимое имущество. Чем стабильнее рынок недвижимости,тем охотнее банки берут недвижимость в залог, расширяя оборот и снижаяпроцентные ставки по кредиту;
— вторичныйрынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечнымкредитам, а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынокявляется связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке иинвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежныхсредств инвесторов и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты. Вторичныйрынок ипотечного кредитования – явление сложное и многоплановое, обладающеебольшой спецификой. Система вторичного рынка в России внешне очень похожа наамериканскую: банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получаютсредства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, ибо в отличие отамериканской, перекачивающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые уинституциональных инвесторов, наша перекачивает на этот рынок бюджетныесредства. Однако если на этих принципах будет создана развитая система, тожилищный рынок России окажется полностью зависимым от притока бюджетныхсредств.
Практикаотечественных и зарубежных кредитных организаций применения ипотечногокредитования, ее законодательное регулирование привлекаю сегодня вниманиемногих. Между тем адаптация правового зарубежного опыта ни в коей мере непредлагает его прямого заимствования без учета отечественной спецификиформирования смешенной экономики.
Созданиемассового рынка жилья в России должно опираться на самые простые формыипотечных институтов, например развитие первичного рынка. Привлекая кредитныересурсы для ипотечных ссуд, кредитные организации в качестве обеспечения подэти ресурсы могут использовать собственный капитал или заемные средства.Бесспорно, в России сегодня необходима система ипотечного жилищногокредитования, состоящая из системообразующих элементов. В частности, сторонаеще предстоит разработать четкие инвестиционные проекты, концепцию ипотечногокредитования и строительства жилья. Только тогда можно рассчитывать на ееэффективность.
3.Антикризисные модели ипотечного кредитования России
Одной изглавных проблем системы ипотечного жилищного кредитования в условиях текущегокризиса России является сложность привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечногокредитования.
Слишком«короткие» и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможностироссийских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянииформировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этомна краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов посрокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности ибанкротству.
В условияхкризиса имеются три основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсовдля ипотечного кредитования:
1) ориентацияна депозитные источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридическихлиц);
2) ориентацияна кредитные источники (кредитные линии российских и иностранных кредитныхорганизаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационныезаймы);
3) ориентацияна государственные источники (целевые средства бюджета или «антикризисных»фондов на ипотечное кредитование).
При этом, какправило, в условиях кризиса наиболее эффективными для сохранения и развитияипотечного кредитования могли бы оказаться «государственные» источники, но вусловиях отсутствия эффективных ипотечных моделей, ужесточения требованийАгентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), стагнации на рынкенедвижимости и других кризисных рисков предоставление государственных средствбанкам оказалось неэффективным, так как предоставленные средства не доходят доконечного потребителя, не попадают в реальную экономику, что приводит кдальнейшему усилению кризисных явлений.
Одним извыходов из сложившейся ситуации является попытка банков создать новые,антикризисные или альтернативные ипотечные модели, которые являются смесьюамериканской и германской модели ипотечного кредитования. Сущность ихзаключается в предварительном накоплении потенциальным заемщиком в течениенескольких лет первоначального взноса (или части кредита) с дальнейшимпредоставлением банком обычного ипотечного кредита с пониженной ставкой. Вданной модели велика вероятность риска для населения остаться простопотенциальным заемщиком.
В мировой ироссийской банковской практике выработаны эффективные механизмы формированияресурсов ипотечного кредитования, к которым относятся:
1.Финансирование в рамках автономной модели. Источниками средств для выдачикредитов являются депозиты (накопления) лиц, одновременно являющихся ивкладчиками, и заемщиками. Однако, как правило, ипотечный кредит составляеттолько 50-60% стоимости приобретаемого или строящегося жилья. В связи с этимзаемщиком вынужден привлекать дополнительные ресурсы (собственные средства илибанковский кредит). В условиях кризиса такая модель является неэффективной, таккак снижается количество депозитов в банках, и возникают сложности привлечениязаемщиком дополнительных ресурсов.
2.Финансирование через срочные вклады и срочные займы. Данная система являетсядостаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещенияресурсов. Использование заемных средств, аккумулированных через срочные займы,в том числе и в качестве дополнительно необходимых ресурсов, в условиях кризисазатруднительно.
3.Рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечныхкредитов. Мировая практика показывает, что эффективным способом решенияпроблемы рефинансирования является создание вторичного рынка ипотечногокредитования. Существование и нормальное функционирование вторичного рынкаипотечных кредитов имеет огромное значение, поскольку вторичный рынокобеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков порефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов.
В открытоймодели кредитно-финансовые организации финансируются за счет собственногокапитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но,выдав заем (кредит), организация (банк) продает ипотечный кредит третьему лицу–финансовому инвестору, который является оператором вторичного рынка ипотечныхкредитов. Вырученные средства финансово-кредитные организации снова пускают воборот, выдавая новые займы. Их прибыль складывается из сборов запредоставление кредитов и платежей за их обслуживание.
В условияхкризиса модель интересна для финансового инвестора в случае стабильного илирастущего рынка недвижимости и высоких процентных ставок по ипотечным кредитам.В настоящее время классическая модель ипотечного кредитования не несет в себеантикризисных черт.
5. Рефинансированиепутем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию –американская модель.
Основнаязадача АИЖК способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования в Россиипосредствам рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческимибанками – первоначальными кредиторами. Именно на АИЖК возлагается функцияпривлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населенияпредполагается, что АИЖК будет выпускать долгосрочные ценные бумаги,обеспеченные пулом ипотечных кредитов. Второй функцией АИЖК являетсястандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования. К третьей функцииАИЖК относится представление интересов ипотечных структур в Правительстве РФ идругих государственных учреждениях.
Данная модельв условиях кризиса оказалось неэффективной, что проявилось в повышениипроцентных ставок, уменьшении размера кредита, ужесточении требований кзаемщикам.
6.Рефинансирование через систему коллективных инвестиций, предусматривающуюорганизацию в регионах специализированных фондов, денежные средства которыхдолжны быть направлены исключительно на приобретение закладных. Данная модельне получила распространения в России, но в условиях кризиса позволяет привлечьфинансы на рынки недвижимости и ипотечного кредитования.
7. Выпускбанками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация нафинансовом рынке. В условиях кризиса данная модель не работает, так какфондовый рынок находится в стагнации.
8.Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через системуобщих фондов банковского управления, которая является одной из действующих вРоссии форм осуществления коллективных инвестиций. В условиях кризиса идетуменьшение количества инвестиций, в связи с чем данная модель не способнаобеспечить систему ипотечного кредитования финансами.
Следуетотметить, что в настоящее время в целях антикризисного поддержаниястроительного комплекса федеральными и региональными властями предпринимаютсяпопытки выкупа построенного жилья по ценам ниже рыночных с дальнейшей передачейжилья в социальный наем. Однако последствием таких мер будут являетсяотсутствие дальнейшего развития строительного комплекса, уменьшение ввода вэксплуатацию нового жилья, что приведет на этапе роста экономики (послекризиса) через 3-4 года к резкому дефициту жилья и стремительному росту цен поаналогии с рынком недвижимости 2006 г.
Процедураипотечного жилищного кредитования в условиях антикризисной модели можеткомбинироваться:
· сфинансированием, использующим безвозмездные жилищные субсидии;
· спродажей старого жилья для приобретения нового;
· сполучением краткосрочного кредита для первоначального взноса при покупке новойквартиры под залог уже имеющегося жилья;
· сдругими методами дополнительного финансирования покупки жилья.
В вопросеповышения доступности ипотечных кредитов в условиях кризиса важную роль мог бысыграть Банк России. Именно ему под силу создать условия, при которых ставки поипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу таких условийотносится, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечныхкредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размероврезервирования под ипотечные кредиты, уменьшение норм отчислений в фондобязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т.п.
Инновацией набанковском рынке должно стать введение Банком России в дополнение ксуществующей ставке рефинансирования также ипотечные ставки рефинансирования иипотечной ставки рефинансирования по ипотечным кредитам для льготных категорийнаселения.
Коммерческиебанки, кредитуя население, в соответствии с условиями ипотечного кредитованияБанка России устанавливают маржу в размере 1,5 -2% дополнительно к ипотечнойставке рефинансирования, получают доходы от комиссионных сборов, взимаемых сзаемщиков за финансовые операции и предоставление услуги, включая услуги пооформлению и сопровождению ипотечных кредитов.
Использованиеантикризисных моделей системы ипотечного кредитования позволит сохранить на рынкенедвижимости России строительные компании среднего и малого размера, а также вусловиях кризиса увеличить спрос населения на рынке первичной недвижимости.
Кроме того,действенным источником привлечения средств населения в жилищный сектор можетстать возрождение программ муниципальных жилищных облигаций, когда населениемвыкупаются жилые метры, и после приобретения необходимого количества –муниципалитетом предоставляется квартира. Муниципальные жилищные облигации вусловиях антикризисных программ могли бы стать одним из источников обеспеченияработников бюджетной сферы доступным жильем.
Такимобразом, в условиях текущего кризиса решение жилищной проблемы в России, должноосуществляться за счет трех систем финансирования жилья:
1. системыипотечного жилищного кредитования, основной на рыночной принципахфинансирования, в том числе и с использованием банками ипотечной ставкирефинансирования;
2. системыфедеральных, региональных и муниципальных программ ипотечного жилищногокредитования жилья семьями со средними и низкими доходами, осуществляемого врамках антикризисных программ;
3. системысоциального жилья для малоимущих, включающей детские дома, общежития, домапрестарелых, дома низкой комфортности и т.п.
Приорганизации финансового обеспечения ипотечного жилищного кредитованиянеобходимо на строго планомерной основе, исходя из долгосрочной перспективы,при этом учитывать мировые, межрегиональные, региональные и местные тенденцииэкономического развития, в целях прогнозирования факторов, которые будут усиливатьили снижать инвестиционные потоки, обращенные к ипотечному рынку.
Такимобразом, необходимо отметить, что только сочетание различных источников испособов финансирования позволит безболезненно вывести систему ипотечногокредитования из кризиса, а также обеспечить рыночную систему ипотечногокредитования финансами, сделать ее сбалансированной, а потому менеерискованной, что обеспечит необходимые гарантии привлечения инвестиций вРоссию.
Заключение
В результатенаписанной курсовой работы были сделаны следующие основные выводы:
1. Проблемыразвития ипотечного кредитования в РФ является одним из наиболее актуальных инаболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечногокредитования:
· политическаяи экономическая нестабильность;
· низкийуровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостьюнедвижимости;
· отсутствиедостаточной нормативной и законодательной базы;
· высокийуровень налогообложения физических и юридических лиц;
· высокаястоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;
· недостаточнаяпомощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;
· недостатокпрофессионалов для работы в ипотечном бизнесе.
2. Анализзарубежной практики ипотечного кредитования показывает, что основной акцепт приразработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечениинадежности инвестиций. Для обеспечения нормального и бескризисногофункционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственныеинституты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощькредитным учреждениям в проблемных ситуациях.
3. В мировойпрактике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечныхкредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарноймодели института, а также модели ипотечного банка. В России основнымиисточниками средств для выдачи ипотечных кредитов являются, как правило,средства, привлекаемые банками на счета клиентов, которые носят обычнократкосрочный характер.
4. Развитиевторичного рынка ипотечных кредитов будет содействовать активизации привлечениясредств инвесторов для кредитования строительства и приобретения жилья.
5. Созданияантикризисных моделей ипотечного кредитования приведет к улучшению современногоипотечного кредитования.
Требуетсяиспользовать более гибкие подходы к развитию системы ипотечного кредитования, аименно необходимо поэтапное приближение к двухуровневой ее модели приускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразныхпереходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разныхкатегорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитываяограниченность финансовых ресурсов.
В связи сэтим могут быть сформулированы следующие рекомендации:
· ориентироватьипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которыенуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсовобеспечить кредитами максимальное число заемщиков;
· использоватьдифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорийнаселения с учетом их доходов и платежеспособности;
· применятьпри формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные наподдержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимостиимеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а такжеиспользование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов,предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующимзаконодательством).