Реферат: Законодательная основа и практика ипотечного кредитования в России
МОСКОВСКИЙ ГУМАНИТАРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙИНСТИТУТ
Новороссийский филиал
Кафедра Финансы и кредит
КУРСОВАЯ РАБОТА
Студента IIIкурса факультета Экономики иуправления
Колос Андрея Игоревича
Учебная дисциплина ДЕНЬГИ, КРЕДИТ,БАНКИ
Тема: Законодательная основа ипрактика ипотечного кредитования в России
№ зачетнойкнижки ЭС – 26/03
Группа Эсф-03
Руководитель-консультант _______________________ В.П. Зайков
Защищена Оценка
«____»___________ 2006г. «______________»
<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»;mso-ansi-language: RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">Содержание.
Стр.
<span Times New Roman",«serif»;font-weight:normal;font-style:normal">Введение…………………………………………………..……………………….3Часть 1. Оформление механизмаипотечного кредитования в России….…….4
1.1. История ипотеки в России………….……………………………………..4
1.2. Сущность и понятиеипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечногожилищного кредитования и её основные участники ………………………………………………………….………....6
1.3. Особенности ипотекиразличных видов недвижимого имущества…….9
Часть 2. РеализацияНовороссийской ипотечной программы в филиале ОАО Внешторгбанк…………………………………………………………………....13
2.1. Ипотечная программа филиала ОАО Внешторгбанк в г. Новороссийске. ……………………………………………………………………………….13
2.2. Основные условияипотечного кредитования и требования к заёмщику………………………………………………………………………………….14
2.3. Взаимодействие банка изаёмщика. Платежи при ипотечном кредитовании………….…………………………………………………………………..17
Часть 3. Проблемы и пути совершенствования правового механизмаипотечного кредитования…………….…………………………………………………21
Заключение……………………………………………………………………….24
Список литературы……………………………………………………...……….25
Приложение………………………………………………………………………26
<span Arial",«sans-serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»; mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">Введение.
Рынок жилья в нашейстране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами,которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможнымприобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практическиединственной возможностью улучшить жилищные условия было получениегосударственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населениемчерез приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченностьбюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищныхпроблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянииулучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений ивозможности их накопления.
Созданиесистемы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволитувеличить их платёжеспособный спрос исделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечиваетвзаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительнымикомпаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства вреальный сектор экономики.
Внастоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то,что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитованиядо начала XXвека.Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечномкредитовании. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущностиипотечного кредитования жилья, а также других видов недвижимого имущества;изучение истории становления ипотеки в России; подробное рассмотрение механизмафункционирования ипотечного кредитования в рамках реализации новороссийскойипотечной программы во Внешторгбанке; а также совершенствование законодательнойи правовой базы ипотечного кредитования.
<span Arial",«sans-serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»; mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">Часть 1. Оформление механизма ипотечного кредитования в России.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">1.1. Историяипотеки в России.
Ипотека в современных условияхявляется относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеетдостаточно большой опыт ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование было первым на Русивидом кредитования и получило название «заклад».
В XIII-XIVвв. заклад возник одновременно с правом частной собственностина землю, но долгое время существовал фактически без законодательногооформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.
Отличие российской ипотеки от зарубежнойбыло заложено в самом государственном укладе. Широким развитием институтаипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу — помещикам.
В <st1:metricconverter ProductID=«1754 г» w:st=«on»>1754 г</st1:metricconverter>. были созданы государственные кредитныеучреждения: Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка длядворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском портупри коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залогимений. В <st1:metricconverter ProductID=«1786 г» w:st=«on»>1786 г</st1:metricconverter>.они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.
С 1 января <st1:metricconverter ProductID=«1835 г» w:st=«on»>1835 г</st1:metricconverter>. в России был введёнСвод Гражданских Законов (автор М.М.Сперанский), где залоговое правоподвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих видах:
·<span Times New Roman"">
с государством (казённая ипотека);·<span Times New Roman"">
между частными лицами (частная ипотека);·<span Times New Roman"">
по займам в кредитных учреждениях (банковскаяипотека).В <st1:metricconverter ProductID=«1842 г» w:st=«on»>1842 г</st1:metricconverter>. в Санкт-Петербурге иМоскве начали открываться первые сберегательные кассы. В <st1:metricconverter ProductID=«1849 г» w:st=«on»>1849 г</st1:metricconverter>. были приняты решения о реорганизациикредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного правав России. Ликвидировались все существующие государственные кредитныеучреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.
В это же время в Россииначали образовываться частные кредитные организации. Так, в <st1:metricconverter ProductID=«1861 г» w:st=«on»>1861 г</st1:metricconverter>. была образованапервая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургскоегородское кредитное общество.
В <st1:metricconverter ProductID=«1869 г» w:st=«on»>1869 г</st1:metricconverter>. был образован первыйчастный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в1871г. в г. Харькове – первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог городской исельской недвижимости.
В связи стяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в <st1:metricconverter ProductID=«1882 г» w:st=«on»>1882 г</st1:metricconverter>. был образованКрестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли.Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн.руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год.
В <st1:metricconverter ProductID=«1885 г» w:st=«on»>1885 г</st1:metricconverter>. открываетсяДворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началахблаготворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховойпроцент.
На рубежевеков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские,волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы,которые получают огромную помощь от государства. Затем происходит объединение кредитныхтовариществ в кредитные союзы.
К <st1:metricconverter ProductID=«1914 г» w:st=«on»>1914 г</st1:metricconverter>. Россия далекопродвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитаякредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошеезаконодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковскаясистема включала: государственные, региональные, городские, местные,общественные и частные кредитные институты. В неё входили:
·<span Times New Roman"">
Дворянскийземельный банк;·<span Times New Roman"">
Крестьянский поземельный банк;·<span Times New Roman"">
городские кредитные общества и городские общественныебанки;·<span Times New Roman"">
земские банки;·<span Times New Roman"">
общества взаимного поземельного кредита;·<span Times New Roman"">
ссудно-сберегательные товарищества;·<span Times New Roman"">
кредита товарищества и др.К <st1:metricconverter ProductID=«1917 г» w:st=«on»>1917 г</st1:metricconverter>. существовал: 21земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк,Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.
Ксожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России закончилось. После революции частнаясобственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своёсуществование. Лишь 70 с лишним летспустя ипотека в России вновь начала возрождаться.
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»"><span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">1.2. Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылкидля начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования и её основныеучастники.Широкое использованиекредита является необходимым условием нормального функционирования экономикилюбого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора.Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использованиясторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:
·<span Times New Roman"">
недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибелиили внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;·<span Times New Roman"">
недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью(связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственныхорганах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретитьеё отчуждение;·<span Times New Roman"">
стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянномуросту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;·<span Times New Roman"">
высокая стоимость недвижимости и риск её потериявляются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременномуисполнению своих обязательств.Ипотека –это предоставление ссуды под залог недвижимости.
К недвижимому имуществу,которое является предметом ипотечного обязательства, относятся: земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е.объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В залог не принимаются особоохраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, атакже имущество, в отношении которого факт приватизации признаннедействительным.
Но наибольший интерес представляет ипотечноекредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике — наиболеепредставительный индикатор роста, отражающий динамику развития различныхсекторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страныв целом.
В настоящее время в стране созданы всепредпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для началареализации системы ипотечного жилищного кредитования:
·<span Times New Roman"">
·<span Times New Roman"">
едвижимости)", закладывающие правовую базу для функционированиясистемы ипотечного кредитования;·<span Times New Roman"">
·<span Times New Roman"">
При ипотечном кредитованиизаймы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредитаво времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленноежилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займасобственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.
Основные участники ипотечного кредитования:
·<span Times New Roman"">
Заемщики– физические и юридические лица,обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором какнадёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит,добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/илиприобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовыеплатежи при приобретении жилья;·<span Times New Roman"">
Кредиторы — банки и другие финансовыекредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам наосновании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующееобслуживание данных ипотечных кредитов;·<span Times New Roman"">
Продавцы жилья — физические и юридическиелица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим июридическим лицам по их поручению;·<span Times New Roman"">
Риэлтерские организации – лицензированныепродавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участниковрынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведенииторгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;·<span Times New Roman"">
Страховые компании – лицензированныестраховые компании, осуществляющиестрахование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика истрахование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;·<span Times New Roman"">
Оценочные агентства – лицензированныестраховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилыхпомещений, являющихся предметом залога при ипотеке;·<span Times New Roman"">
Операторы вторичного ипотечного рынка –юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичныхкредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;·<span Times New Roman"">
Инвесторы – юридические и физическиелица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка ( восновном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);·<span Times New Roman"">
Правительство – регулирует первичный ивторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценнымбумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.Первичныйрынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментамиявляются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвесторсоставляет содержание вторичного ипотечногорынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечнымикредитами.
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимогоимущества.Ипотечное кредитование в сфере промышленности.
Многиепредприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободныхденежных средств, без которых невозможны реконструкция и модернизацияпроизводства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособностипродукции.
Залог предприятия всовременной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется,прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества,сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат наоформление договора, большим количеством необходимых документов и др. Длязаемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как рискпотери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик.
Обычно вимущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальныеи нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование,инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права ит. п.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по суммесоставлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия сосроком исполнения не менее одного года после заключения соответствующего договора.Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительноевнимание оценке не только собственно имущества предприятия, но и егозадолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, которыйприобретает на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также и всеобязанности собственникапредприятия. При залоге отдельных производственных объектов действующегопредприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации вотрыве от единого хозяйственного комплекса. Для рассмотрения возможностипредоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использованияи возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залогпредприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступлениядоходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора.Кредитное подразделение банка обращает особенное внимание на несоответствия вфинансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравниваетс аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимойпроизводственно-технической базы для выполнения этого плана (например, производственныхи складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.).
Стоимость предмета залога при ипотеке можетопределяться несколькими способами:
·<span Times New Roman"">
На основебалансовой стоимости имущественного комплекса.Узалогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимости набалансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаютсяпериодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночнойценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимостьдостаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога. Несомненно,такая оценка является более достоверной, так как осуществляетсяпрофессиональными оценщиками на основе проверенных специальных методик оценкиимущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценкапроисходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенногоимущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Крометого, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.
·<span Times New Roman"">
Оценкастоимости имущества осуществляется самим банком.При этомобязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояниеконъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен.Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако,она достаточно трудоемка для банка.
Если заемщик не выполнилв срок своих обязательств по договору, взыскание обращается на предмет залогав пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию предметазалога на открытых торгах. Для этого предусмотрена специальная процедура,которая производится за определенный процент от выручки предмета залога наторгах.
При залоге недвижимостиобращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либона основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данногоправила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особеннуюисторическую или культурную ценность.
Реализация недвижимостина торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальной ценынедвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Если жеторги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем оприобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотекапрекращается.
Если соглашение о продаже банкупредмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имуществаснижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и наповторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% нижепервоначальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель невоспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторныхторгов.
Особенности ипотеки земельныхучастков, зданий и сооружений.
Если залог зданий,строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залогземельного участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, нетребует залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся назаложенном земельном участке.
Но ипотека зданий(сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка,на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточногодля функционального обеспечения закладываемогоздания (сооружения).
Следует отметить, чтозалог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться беззалога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение.
Часть 2. Реализация Новороссийскойипотечной программы в филиале ОАО Внешторгбанк.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»"><span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">2.1. Ипотечная программа филиала ОАО Внешторгбанк в г. Новороссийске.Длякредитования покупки недвижимости филиал ОАО Внешторгбанк в г. Новороссийскепредлагает программу ипотечного кредитования. Данная программа дает возможностьприобрести квартиру в новых или старых домах городов Краснодарского края.
Кредиты попрограмме ипотечного кредитования выдаются резидентам Российской Федерации илицам с гражданством в возрасте от 20 до достижения возраста мужчинами 65 лет,женщинами — 60 лет на дату погашения кредита.
Программажилищного кредитования позволяет получить кредит в размере до 70% от стоимостиквартиры. Остальная часть суммы необходимой для приобретения недвижимостидолжна быть в наличии у получателя кредита на момент подачи заявки. Допускаетсяв качестве первоначального взноса собственными средствами взнос имеющегосяжилья (первоначальный взнос не менее 30% от стоимости приобретаемой квартирыклиент сформирует путем продажи имеющийся квартиры, а 70% получит в видекредита).
В качествеобеспечения в программе используется залог приобретаемой квартиры. Как правило,заключается трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки квартиры междуПродавцом, Покупателем и Банком.
Также заемщикможет самостоятельно подобрать квартиру или с помощью риэлтерских компаний.Плата за оценку стоимости предмета залога зависит от площади приобретаемойквартиры. Комиссионные риэлтерской компании определяются по договоренности.
От заемщикапотребуется наличие достаточного для погашения кредита дохода (зарплата,премиальные, комиссионные, страховые выплаты, доходы от предпринимательскойдеятельности, проценты по вкладам и т.п.). Доля платежей, направленных напогашение кредита, не должна превышать 40% от подтвержденного дохода Заемщика.Доходы супругов суммируются. При этом, если доля дохода одного их супруговпосле налогообложения, составляет сумму более 50% в чистом совокупном доходесемьи, то именно этот доход рассматривается Банком, а тот, кто его получает, участвуетв сделке в качестве Заемщика, другой же — в качестве солидарного Поручителя навесь срок кредита (за исключением случая, когда между супругами заключенбрачный договор, предусматривающий раздельный режим имущества супругов).
Для получениякредита в филиале по программе ипотечного кредитования желательно, но необязательно, чтобы срок трудовой деятельности на последнем (фактическом) местеработы составлял 2 года, данный факт будет учитываться при выдаче кредита.
Также должнобыть обязательное поручительства супруга (ги).
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">2.2. Основные условия ипотечного кредитования и требования к заёмщикуОсновные условияипотечного кредитования.
Кредит предоставляется в рублях или вдолларах США на срок 10-20 лет. Минимальная сумма кредита составляет10 000 долларов США или эквивалент в рублях, максимальная — 50 000 долларов США или эквивалент в рублях.
Процентная ставка по кредитуфиксированная (не может быть изменена в течение всего срока кредита) исоставляет от 15% годовых при выдаче кредита в рублях и от 10,5% годовых привыдаче в долларах США в зависимости от набранного балла в модели оценкивероятности погашения кредита потенциальным заемщиком.
Проценты начисляются на остатокссудной задолженности заемщика.
Погашение кредита осуществляетсяежемесячно равными долями. Проценты по кредиту также выплачиваются ежемесячно. Досрочноепогашение кредита допускается без штрафных санкций по истечении первых 3-х месяцевпользования кредитными средствами с момента выдачи кредита. Ограничений посумме, направляемой в счет погашения основной суммы долга, нет. В филиалепредусмотрена возможность отсрочки в погашении основной суммы кредита по договоренности.
Кредит выдаётся под залог квартиры,покупаемой в собственность заёмщика (инвестиционный договор, договорпереуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме — взалог не принимаются).
Квартира становится собственностьюЗаемщика сразу после выдачи кредита. Прописка (регистрация) на приобретаемойнедвижимости производится.
Требования к заёмщику ипокупаемому жилью.
Прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке собеседование, в ходе которогооценивается платёжеспособностьпотенциального заёмщика, при этом важную роль играют: зарплата, профессия,уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийсябизнес.
Кроме того, необходимовыполнение следующих обязательных требований:
·<span Times New Roman"">
наличие у заёмщика свободных денежных средств дляпервоначального взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);·<span Times New Roman"">
наличие официального подтверждения источников и уровнядоходов заёмщика;·<span Times New Roman"">
расходы на погашение кредита и выплату процентов недолжны превышать 40% совокупного дохода заемщика или его семьи;·<span Times New Roman"">
приобретать и оформлять в залог можно любое жильё,расположенное в пределах Краснодарского края, в том числе любые квартиры (какновые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи;·<span Times New Roman"">
стоимость <st1:metricconverter ProductID=«1 кв. м» w:st=«on»>1 кв. м</st1:metricconverter>. общей площади покупаемого жилья недолжна превышать 1000 долл. США.Дополнительные факторы,влияющие на выдачу кредита.
При принятии решения о выдаче заёмщику ипотечного кредита Банкомучитываются следующие положительныефакторы:
·<span Times New Roman"">
наличие собственных активов заёмщика (земельныеучастки, дома, квартиры, гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п.);·<span Times New Roman"">
наличие активов ближайших родственников, как состороны самого заёмщика, так и со стороны супруга (супруги), при условииоформления их поручительств (гарантий);·<span Times New Roman"">
наличие поручительств от платёжеспособных организаций;·<span Times New Roman"">
документы, подтверждающие образовательный уровень (обосновном образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании ипр.);·<span Times New Roman"">
положительная кредитная история (наличие документов,подтверждающих факты своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитныхобязательств).Риски и ответственностьзаёмщика.
При покупке квартиры за счёт ипотечного кредита риски длязаёмщика могут быть вызваны двумя обстоятельствами:
1) неплатёжеспособностью банка
2) неплатёжеспособностью заёмщика.
1) Риск, связанный с неплатёжеспособностью банка,теоретически существует только в краткий период от внесения первоначальноговзноса до момента покупки квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так какбанк, отличается высокой устойчивостью и надёжностью, поскольку он прошел тщательнуюпроверку.
После получения кредита и покупки квартиры заёмщик становитсясобственником квартиры. Поэтому неплатёжеспособность банка в это время непредставляет риска для заёмщика, так как не банк должен деньги, а заёмщик. Вэтом случае, при дальнейшем погашении кредита заёмщик будет иметь дело с банкомили другим уполномоченным банком (вместо первоначального банка).
В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем иквартиры, не пострадает.
2) Если заёмщик и его семья становятсянеплатёжеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты понему, то, конечно, им придется, в соответствии с принятыми обязательствами,освободить заложенное жильё в установленные кредитным договором сроки.
Квартира, из которой выселяют семью заёмщика, продается наоткрытых торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются обязательствазаёмщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей покредитному договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продажежилья.
Остаток средств возвращается заёмщику и может бытьиспользован для покупки другого жилья.
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">2.3. Взаимодействие банка и заёмщика. Платежи при ипотечном кредитовании.Схема ипотечногокредитования:
1.<span Times New Roman"">
Заёмщик заполняет заявлениена выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его во Внешторгбанквместе со всеми необходимыми документами.2. Сотрудники Банка анализируют информацию о заёмщике, проверяютего кредитоспособность и при положительном заключении выносят заявлениезаёмщика на заседание Кредитного комитета.
3. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередноезаседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, егоразмере и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решениеможет быть принято в отсутствии заёмщика.
4. Заёмщик открывает в Банке счет и вносит на него первоначальный взнос в размере,согласованном с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры.Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, чтобудет означать его отказ от заявки на кредит.
5. Банк выдает заёмщику на руки Ипотечный сертификат суказанием суммы утвержденного Банком размера кредита.
6. Заёмщик самостоятельно или с помощью риэлторских компанийосуществляет подбор квартиры дляприобретения в собственность.
7. Уполномоченный оценщикоценивает рыночную стоимость выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70%ее стоимости с утверждённым размером кредита.
8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и принеобходимости (по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособностизаёмщика Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальныйссудный счет.
9. Заёмщик, продавец жилья и Банк заключают трёхстороннийдоговор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленномзаконом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрацияперехода прав собственности и ипотеки). </s