Реферат: Организация и проведение торгов по продаже земельных участков

СОДЕРЖАНИЕ

Введение.……………………………………………………………………4

1.Понятие государственной и муниципальной собственности……..…..9

1.1.Государственная собственность………………………………..…..…9

1.2. Муниципальная собственность……………………………………...14

2. Основные положения приобретения земельных участков, для            различных целей………………………………………………………………....17   

2.1.Особенности приобретения земельных участков из земель находящихся в государственной и муниципальной собственности……….....17

2.2. Порядок приобретения земельных участков для строительства.....21

2.3. Порядок приобретения земельных участков для индивидуального строительства.........................................................................................................25

2.4. Порядок приобретения земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства......................................................29

2.5. Порядок приобретения земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства............................................................................................33

3. Регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения.39

3.1. Понятие земли сельскохозяйственного назначения.........................39

3.2. Состав земель сельскохозяйственного назначения..........................42

3.3.Регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения..............................................................................................................47

4. Особенности предоставления в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения....................................56

4.1. Особенности купли-продажи земельных участков...........................56

4.2. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения в собственность.........................................................................................................57

4.3. Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения..58

5. Порядок кадастрового учета земельных участков, выставляемых на аукцион...................................................................................................................61

5.1. Порядок осуществления кадастрового учета объектов недвижимости........................................................................................................61

5.2.Лица, имеющие право на обращение с заявлением о кадастровом учете........................................................................................................................64

5.3.Состав необходимых для кадастрового учета документов..............65

 5.4.Порядок предоставления заявителями документов для осуществления  кадастрового учета....................................................................67

6.Организация и проведение торгов.........................................................70

6.1. Подготовка  к аукциону......................................................................70

          6.2.Требования к земельному участку, предоставляемому на аукцион.84

6.3. Условия участия в аукционе...............................................................85

6.4. Проведение аукционов........................................................................98

6.5. Оформление результатов аукциона..................................................103

7. Порядок осуществления государственной регистрации...................112

7.1. Прием документов и регистрация документов, необходимых для государственной регистрации............................................................................112

7.2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок. Установление оснований для отказа или приостановления государственной регистрации..........................................................................................................116

7.3. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Внесение записей в Единый государственный реестр прав............................120

7.4. Выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации..........................................................................................................124

8. Безопасность жизнедеятельности в помещении. Охрана труда.......127

8.1. Основные положения по охране труда............................................127

8.2. Правила пожарной безопасности.....................................................129

Заключение................................................................................................133

Литература.................................................................................................137

 

 

   Введение

 

В наши дни все актуальнее становится тема  продажи земельных участков на аукционах.

Земельные торги– торги по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Земельные торги могут проводиться как в форме аукциона, так и в форме конкурса, в форме конкурса торги проводятся в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка. Собственником земельного участка может быть: Российская Федерация, ее субъекты или же муниципальное образование.

Возможность приобретения земельных участков на торгах из земель, находящихся в государственной собственности (заключения договоров, объектом которых являются земельные участки, на торгах), в России можно по праву считать результатом земельной реформы 90-х годов XX века. Земельный кодекс РФ ввел простые и не противоречащие Гражданскому кодексу нормы, регулирующие эти вопросы. Однако в развитие этих норм Правительство РФ утверждает Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или в муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 11 ноября 2002 г. N 808. Немного из истории, Советское земельное право не придерживалось принципов платности предоставления земельных участков и конкуренции в земельных отношениях. В Земельном кодексе РСФСР 1991 г. не содержалось даже упоминания о возможности приобретения земельных участков на торгах. Разрозненные нормы об этом начали появляться позже как в законодательных, так и подзаконных актах, например: — местной администрации предписывалось организовывать продажу земель фонда перераспределения по конкурсу, передачу в аренду с правом последующего выкупа (п. 5 Указа Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27 декабря 1991 г. N 323); — продажа земельного участка для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки могла производиться его собственником с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству путем проведения в установленном порядке конкурса или аукциона (ст. 2 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» от 23 декабря 1992 г. N 4196-1, утратившего силу в связи с введением в действие Земельного кодекса РФ); — продажа земельных участков собственникам приватизированных государственных и муниципальных предприятий для расширения и дополнительного строительства этих предприятий осуществляется на конкурсной или аукционной основе за счет земель, не обремененных правами пользователей, арендаторов (п. 12 Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, утвержденного Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631 в ред. от 25 января 1999 г.); — расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежали продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (п. 2 Указа Президента РФ «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» от 26 ноября 1997 г. N 1263). В то же время правовое регулирование порядка приобретения земельных участков на торгах значительно отставало от провозглашенных возможностей. Часть первая Гражданского кодекса РФ, введенная в действие с 1 января 1995 г., содержала лишь общие нормы ст. ст. 447 — 449 о заключении договора на торгах, организации и проведении торгов, последствиях нарушения правил проведения торгов. Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 2 (в настоящее время утратило силу), распространялся лишь на земельные участки, предназначенные под застройку. Более того, п. 3 указанного Порядка было установлено, что продажа земельных участков и права аренды земельных участков, находящихся в федеральной государственной собственности, осуществляется по решению Правительства РФ или специально уполномоченных им федеральных органов исполнительной власти, находящихся в государственной собственности субъекта РФ — по решению органа государственной власти субъекта РФ, находящихся в муниципальной собственности — по решению органа местного самоуправления. Однако на тот момент разграничения государственной собственности на землю еще не произошло, следовательно, определить соответствующего публичного собственника (продавца) земельного участка не представлялось возможным. Поэтому применение Постановления N 2 на практике было весьма затруднительным. Иными словами, правовое регулирование приобретения земельных участков на торгах в России было явно недостаточным и не отвечало потребностям практики. Основные надежды возлагались на Земельный кодекс РФ. В Земельном кодексе РФ рассматриваемым отношениям посвящена ст. 38 «Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)».

Целью данной ВКР является выявление основ приобретения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности на торгах (конкурсах, аукционов), а также особенности их правового регулирования.

Указанная цель конкретизируется в ряд задач:

1) проанализировать, сравнить и разграничить такие понятия, как государственная и муниципальная собственность;

2) определить особенности приобретения земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности для различных целей;

3)определить особенности регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения;

4) определить особенности предоставления в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

5) выявить порядок кадастрового учета земельного участка выставляемого на аукцион;

           6) рассмотреть порядок организации и проведения аукциона;

           7) определить особенности регистрации прав собственности.

Исходя из вышеуказанного, данная работа построена следующим образом.

В первой части работы будут даны определения и проанализированы основные вещные права на землю.

Во второй части работы будут рассмотрены порядки приобретения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности для различных целей.

В третей части работы будет рассмотрен особенности регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения.

В четвертой части работы будет рассмотрен порядок кадастрового учета земельного участка выставляемого на аукцион.

В пятой части работы будет рассмотрен порядок организации и проведения аукциона.

В шестой части будет рассмотрен порядок регистрации прав.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Понятие государственной и муниципальной собственности

 

1.1. Государственная собственность

 

Достаточно длительное время земля, недра, воды, леса и иные природные ресурсы рассматривались как объекты исключительной государственной собственности. Такое положение определяло и не отчуждаемость природных ресурсов: их безусловное изъятие из гражданского оборота.

Коренные преобразования в политической, социальной, экономической сферах трансформировали и правоотношения собственности на землю. С 1990 г. наметился отход законодателя от монополии государства на землю.

Действующее законодательство устанавливает, что государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (п. 2 ст. 214 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ЗК РФ). Таким образом, установлена своего рода презумпция принадлежности земельных участков государству, если они не закреплены за указанными субъектами.

Государственная собственность делится на два вида: собственность Российской Федерации в целом (федеральная) и собственность ее субъектов (региональная). Традиционно в земельно-правовой литературе обращалось внимание на такую особенность субъекта государственной собственности: Российская Федерация (ее субъекты) является не только субъектом права собственности на землю, но и носителем права территориального верховенства как элемента принадлежащего ей суверенитета. В отличие от права собственности право территориального верховенства как пространственный предел политической власти распространяется на соответствующие территории в границах Российской Федерации (ее субъектов) независимо от того, в чьей собственности находится конкретный земельный участок на этой территории. Например, Российская Федерация реализует право территориального верховенства при установлении основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений; ограничений прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей, арендаторов земельных участков, а также ограничения оборотоспособности земельных участков; при изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков. Одновременно как собственник федеральных земель Российская Федерация наделена такими же правомочиями, что и другие собственники.

Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности или собственности субъектов Федерации, осуществляются соответственно Российской Федерацией и ее субъектами. От имени этих субъектов правомочия собственника осуществляют государственные органы в соответствии с их компетенцией.

В федеральной собственности и собственности субъектов Федерации находятся соответственно земельные участки:

1) которые признаны федеральной собственностью или собственностью субъектов Федерации федеральными законами;

2) которые приобретены Российской Федерацией и ее субъектами по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;

3) право собственности Российской Федерации и ее субъектов на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю.

Кроме того, в собственности субъектов федерации могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки:

1) занятые недвижимым имуществом, находящимся в их собственности;

2)предоставленные региональным органам государственной власти, государственным унитарным предприятиям и учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3) отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися и собственности этих субъектов, землям фонда перераспределения земель;

4) занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации. На сегодняшний день действует ряд федеральных законов, нормы которых определяют принадлежность земель Российской Федерации и ее субъектам (или устанавливают принципы разграничения государственной собственности). Так,

Законом РФ от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»[1] объектом федеральной собственности являются земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся на территории г. Москвы, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральная прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ.

Порядок и основания разграничения государственной собственности на землю определены в ФЗ от 17.07.2001 г. №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»[2]. При этом названный закон применяется в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге с учетом особенностей, установленных другими федеральными законами.

Законодательством установлен общий порядок разграничения федеральных земель, земель субъектов Федерации и муниципальных земель, который включает несколько стадий. Во-первых, Министерство имущественных отношений РФ совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности. В эти перечни включаются земельные участки в соответствии с основаниями, указанными в ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». Подготовка и согласование с региональными органами государственной власти, органами местного самоуправления проводятся в порядке, установленном Правительством РФ.

Во-вторых, подготовленные и согласованные перечни земельных участков, на которые соответственно возникает право собственности у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, утверждаются Правительством РФ.

В-третьих, сведения о земельных участках, включенных в перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности, вносятся в документы государственного земельного кадастра в соответствии с законодательством РФ.

В-четвертых, право собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований регистрируется в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно ст. 3 ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» основанием для внесения в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право Собственности, является включение этих участков в состав:

— земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, земель обороны и безопасности;

—  земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений;

— земель специального назначения; земель особо охраняемых территорий и объектов; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр федерального значения;

— земель запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации.

Основанием внесения в перечень земельных участков, право собственности на которые возникает у субъектов Российской Федерации, является включение этих участков в состав:

— земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

— земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений; земель специального назначения; земель особо охраняемых территорий и объектов; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти субъекта Российской Федерации, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти субъектов Российской Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр регионального значения;

— фонда перераспределения земель;

— земель запаса в границах муниципальных образований, если на этих землях располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации, а также земель запаса за границами муниципальных образований, за исключением отнесенных к федеральной собственности.

Включение в перечень земельных участков, право собственности на которые возникает у городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга, — производится,, кроме того (в целях сохранения единства городского хозяйства), на основе отнесения участка к землям особо охраняемых природных территорий местного значения, землям водного фонда, занятым обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности.

 

1.2. Муниципальная собственность

 

Муниципальная собственность на землю является самостоятельной формой собственности. Становление муниципальной собственности идет очень сложно, но, возможно, реализация положений ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» будет способствовать этому процессу. Еще до принятия указанного федерального закона были осуществлены попытки формирования муниципальной собственности на землю в Новосибирской, Омской, Саратовской областях и других субъектах РФ.

Субъектами муниципальной собственности на землю являются: города, районы, поселки, сельские населенные пункты, волости, округа, уезды, префектуры.

В соответствии с п. 2 ст. 11 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления. По-видимому, это положение ограничивает правило, содержащееся в ст..125 ГК РФ, согласно которому в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Российской федерации и муниципальных образований, от их имени (по их специальному поручению) могут выступать государственные органы, а также юридические лица и граждане.

В основном в муниципальной собственности находятся земли в границах соответствующего муниципального образования, но не исключается и нахождение земельных участков за их чертой. Например, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности. В состав муниципальных могут входить земли жилой, производственной, общественной застройки, земли общего пользования и др.

<p class=«MsoNormal» style=«text-align: justify; text-indent: 36pt;
еще рефераты
Еще работы по земельному праву