Реферат: Земельный сервитут. Залог земельных участков
Земельныйсервитут
Возникновение и развитиеинститута сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института частнойсобственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не имеетвсех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального егоиспользования: например, на данном участке нет воды или этот участок не имеетпрямого выхода к общей дороге и т.п. Для того, чтобы пользование даннымземельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникаетпотребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей.
Такого рода вопросы были легко разрешимы вто время, когда земля находилась в общественной собственности (племени, рода,общины). Но с возникновением права частной земельной собственности собственникземельного участка не обязан был помогать соседу, не имевшему на своей землеводы, пастбища и т.п. В связи с этим настала актуальная потребность взакреплении за собственником одного земельного участка права пользования визвестном отношении чужой землей, обычно землей соседа. Земельные участки,отрезанные от публичной дороги землями других собственников или лишенные воды идругих естественных благ, нельзя было использовать без предоставлениясобственнику этого земельного участка права пользоваться в соответствующемотношении чужой землей.
С ростом городов и увеличением плотностигородской застройки собственники городских земельных участков стали нуждаться вправовом средстве, с помощью которого можно было бы предупредить полноезатемнение одного земельного участка постройкой на соседнем участке и т.д.
Подобного рода потребности в римском правеудовлетворялись двумя путями. Можно было договориться с соседом о том, чтобы онпринял на себя определенное обязательство в пользу данного собственника земли:например, чтобы он обязался давать собственнику данного участка выход черезсвою землю на общественный проезд, или чтобы он обязался давать ему ежедневнодесять ведер воды и т.п. Однако, этот путь был не вполне надежным, потомучто такое обязательство имело личный характер: например, стоило собственникуземли, принявшему на себя подобного рода обязательство, продать свой участок, ипользование этой землей со стороны соседа могло продолжаться только при условиисогласия нового собственника.
Между тем, удовлетворение такихнеобходимых потребностей, как выход и выезд на публичную дорогу, выпас скота,доступ к воде и т.п., необходимо было обеспечить более надежным и прочнымспособом, независимо от смены собственника соседней земли. Для этой цели и былавведена такая категория прав, как сервитуты (от слова servire — служить: одинземельный участок в этом случае служит потребностям другого участка).
Прочность удовлетворения потребностипосредством такой правовой формы состояла в вещном характере сервитутногоправа: предметом сервитутного права являлся сам земельный участок, а недействие определенного лица, обязавшегося допускать пользование его земельнымучастком со стороны соседа. Поэтому субъект сервитутного права сохранял своеправо пользования соседним участком независимо от того, остается ли егособственником тот, кто установил на свою землю сервитут в пользу соседа, или жепроизошла смена собственника. Сервитут являлся обременением самой земли и вместе с ней переходил к новому собственнику.
1. 1.Понятие и содержаниесервитута.
Исходя извышесказанного, можно определитьсервитут как вещное право пользования чужойвещью в том или ином отношении. Такое право вызывается необходимостьюсгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частнойсобственности на землю вследствие неравномерности распределения естественныхблаг между отдельными земельными участками. Роль сервитутов тем значительнее,чем мельче поземельная собственность в данной стране. Наоборот, крупнаяпоземельная собственность, обеспеченная на большом пространстве разнообразнымиестественными благами, делающими такую собственность самодостаточной, к примеру,для ведения сельского хозяйства, дает мало оснований для развития институтасервитутов.
1. Установление на вещь сервитутного праване означает непременно отстранение собственника от пользования этой вещью:например, предоставив соседу сервитут на право выпаса скота на данном участке,собственник участка сохраняет право пасти и свой скот на том же участке. Однаков тех случаях, когда одновременное пользование и собственника, и субъектасервитутного права в силу различных причин невозможно, то преимущественноеправо пользования принадлежит субъекту сервитутного права. Другими словами, приколлизии сервитута с правом собственности право собственности уступает(собственник, устанавливая сервитут на свою землю, тем самым себяограничивает).
2. Характерная особенность римскогосервитутного права выражается в том, что сервитут не может состоять всовершении (имеется ввиду — собственником служащей вещи) каких-либоположительных действий. Собственник служащей вещи должен лишь терпетьсовершение субъектом сервитута тех или иных действий, составляющих содержаниесервитута, не мешать ему в осуществлении пользования и т.п., но сам при этомничего делать не обязан. Если по характеру отношений от собственника вещитребовались какие-либо положительные действия, то такое отношениерассматривалось как обязательственное.
3. Земельный участок, в интересахпользования которым устанавливался сервитут, назывался господствующим участком;земельный участок, пользование которым в том или ином отношении составлялосодержание сервитута, назывался служащим участком. Так как предиальный сервитутпринадлежал лицу не персонально, а как собственнику господствующего участка, тосмена собственника господствующего участка автоматически вызывала и сменусубъекта предиального сервитута.
1.2.Видысервитутов.
Наряду с сервитутами, возникшими на почвесоседских поземельных отношений, появилась другая категория сервитутных прав,уже не обязательно в пользу соседа и не обязательно на пользование землей, а налюбое имущество и в пользу любого лица, не являющегося соседом: например,завещатель, оставляя имущество наследнику, одновременно предоставлял другомулицу право пожизненного пользования этим же имуществом (так называемыйузуфрукт).
Отсюда происходит деление сервитутов надве категории: так называемые предиальные (от слова praedium — имение),т.е. земельные, и личные. Различие этих сервитутов проводилось по субъектуправа: личный сервитут принадлежал определенному лицу персонально; предиальныйсервитут принадлежал лицу как собственнику земельного участка. (В дальнейшемболее подробно мы рассмотрим первую категорию сервитутов, т.е. предиальных,поскольку именно они имеют первостепенное значение в решении вопросовземлепользования). Римское право знало свыше сорока видов предиальных (земельных,в состав которых входили и водные), а также личных сервитутов (Казанцев в.,Коршунов Н., 1997).
1.3. Предиальныесервитуты.
Как отмечалось выше, назначениепредиального (земельного) сервитута — восполнить недостающие конкретномуземельному участку блага или свойства и удобства. С этой точки зрения римскиеюристы, ставя предиальные сервитуты в параллель с плодородием участка, егоразмерами и другими категориями, выражали ту мысль, что предиальный сервитут необслуживает данное лицо, которому принадлежит земельный участок, а поднимаетвопрос полезности этого участка вообще. Отсюда вытекало требование, чтобысервитут состоял в пользовании постоянным свойством служащего земельногоучастка, обеспечивающим длительное удовлетворение потребности.
По общему правилу господствующий ислужащий земельные участки должны быть соседними, однако, для позднейшего правадля установления сервитута иногда признавалось достаточным, чтобы былофактически возможно и необходимо пользование одним участком в интересах другогонезависимо от их взаимного расположения.
Среди предиальных сервитутов различалисьсельские, устанавливаемые в пользу полевых и незастроенных участков, игородские, устанавливаемые в пользу застроенных (городского типа) участков. Изчисла сельских сервитутов известны дорожные (iter — право проходить ипроезжать через соседний участок, via — право перевозить тяжести, actus — право прогонять скот), сервитуты водные (aquaeductus — правопровести воду с соседнего участка, aquaehaustus — право черпать воду насоседнем участке), пастбищные (право пасти скот на соседнем участке). Типичныегородские сервитуты: право опереть постройку на стену соседа, право вделатьбалку в стену соседа, право света, право вида (т.е. чтобы сосед не закрывалвида своей постройкой) и т.д.
1.4. Личныесервитуты.
Важнейший личный сервитут — узуфрукт — определяется следующим образом: узуфрукт есть право пользования чужой вещьюи получения от нее плодов с сохранением в целости субстанции (сущности вещи).
В качестве личного сервитута узуфрукт былправом пожизненным (или устанавливался на срок), но он не переходил нанаследников узуфруктария (т.е. имеющего это право), не мог отчуждаться(допускалась сдача в наем, однако, в случае смерти узуфруктария прекращалось иправо нанимателя).
Узуфруктарий должен пользоваться вещью какхороший хозяин, в соответствии с хозяйственным назначением вещи (например,получив в узуфрукт виноградник, лицо не вправе застроить этак участок, хоты этаформа использования земли была бы выгоднее), должен принимать меры к сохранениювещи и т.д. Плоды от вещи поступают в собственность узуфруктария с моментафактического овладения ими.
Неправильное пользование вещью, вчастности, изменение ее хозяйственного назначения, приводило к обязанностиузуфруктария возместить собственнику вещи понесенный им ущерб. Однако, поримским воззрениям ответственность узуфруктария вытекала не непосредственно изузуфрукта, а устанавливалась при передаче вещи в узуфрукт специальнымсоглашением, называвшемся cautio usufructuaria. Если вещь претерпеваласущественное изменение в силу естественных причин без вины узуфруктария,последний не нес ответственности, но право его прекращалось (например, вузуфрукт дан пруд, если он высохнет, узуфруктарий не имеет право пользоватьсявысохшим пространством для других целей).
Другой личный сервитут — usus, т.е.право пользоваться чужой вещью, но без права пользования ее плодами, заисключением удовлетворения личных потребностей. В остальном данный сервитутсходен с узуфруктом.
Кроме того, в форме специального личногосервитута можно было предоставить право жить в доме (habitatio), правопользоваться рабочей силой раба или животного (operae servorum vel animalium).
1.5. Приобретение, утрата изащита сервитутов.
Далее рассмотрим некоторые положенияримского права, связанные с вопросами приобретения, утраты и защиты сервитутов.
1. Сервитут мог быть установлен по волесобственника служащей вещи, притом или в одностороннем порядке актом воли(например, по завещанию одного лица предоставлялось другому лицу пожизненноепользование земельным участком, домом и т.п.), или договором междусобственником вещи и субъектом сервитута.
Возможно было установление сервитутасудебным решением (например, производя раздел общего земельного участка междудвумя собственниками, суд мог установить в пользу одного из вновь образуемыхучастков право проходить и проезжать через другой участок).
Иногда сервитут возникал в силу закона(например, право отца на пользование имуществом подвластного сына).
В некоторые периоды римской историидопускалось также приобретение сервитута по сроку давности. Фактическоеосуществление сервитута, как будто у данного лица имеется сервитутное право,считалось «как бы владением» сервитутом. Если такое квазивладениепродолжается 10 лет (в некоторых случаях 20 лет), при том не тайно и ненасильно по отношению к собственнику служащей вещи, то такой фактическийпользователь признавался субъектом сервитутного права по сроку давности.
2. Сервитут утрачивался с гибелью вещи,пользование которой составляло предмет сервитута. К физической гибелиприравнивалась юридическая — превращение вещи во внеоборотную. Личный сервитутпрекращался не только с гибелью предмета сервитута, но и со смертью егосубъекта.
В качестве права на чужую вещь сервитутноеправо прекращалось, если оно соединялось с правом собственности на ту же вещь,например, собственник отчуждает вещь субъекту сервитутного права на нее — тогдаприменяется правило: nemeni res sua servit, никто не может иметьсервитутного права на свою вещь (поскольку у лица есть право собственности наданную вещь, сервитут на нее ему не нужен).
Сервитут прекращался вследствие отказа отнего субъекта права, а также неосуществления в течение 10 лет (в некоторыхслучаях 20 лет).
3. Сервитутное право защищалосьабсолютным иском, называемым actio confessoria, противоположным иску собственника,actio negatoria, в том смысле, что с помощью этого последнего иска собственниквещи, которой другое лицо неправомерно пытается пользоваться, отрицает за этим лицомправо пользования, а actio confessoria служил для защиты права пользованиячужой вещью.2.Залог земельного участка.
В соответствии со ст. 89 Кодекса о земле земельныеучастки, находящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь,собственности юридических лиц Республики Беларусь, могут являться предметомзалога только в качестве материального обеспечения своевременного возвратабанковского кредита.
Часть земельного участка, находящегося в частнойсобственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, может являтьсяпредметом залога, если эта часть в установленном порядке предварительновыделена в самостоятельный земельный участок.
Согласно ст.315 Гражданского кодекса Республики Беларусь,в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель)имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получитьудовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно переддругими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), заисключением случаев, предусмотренных законодательными актами.
Наиболее широко залог применяется для обеспечениявозврата кредитов. В законодательстве о залоге предусмотрены нормы, придавшиеправу залога характер не только способа обеспечения обязательств, но и вещного права.
Залог возникает в силу договора, а также на основанииакта законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств, если взаконодательстве предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какогообязательства признается находящемся в залоге. Залогом может быть обеспеченотолько действительное требование, вытекающее из договора займа, в том числебанковской ссуды, договора купли-продажи, имущественного займа и ряда других.
Порядок передачи земельных участков, находящихся вчастной собственности, в залог для получения банковского кредита утверждёнпостановлением Совета Министров Республики Беларусь и Национального БанкаРеспублики Беларусь от 7 марта 2000 №303/9 .
Залогодателями земельных участков могут быть юридическиелица Республики Беларусь, право частной собственности, которых на эти участкиудостоверено государственным актом на земельный участок. Залогодержателямиземельных участков являются банки согласно перечню, определённому ПрезидентомРеспублики Беларусь.
Достаточно сложен вопрос о соотношении залогаземельного участка с залогом находящихся на нём зданий, строений, сооружений. В соответствии со ст. 321 ГК ипотека здания или сооружения допускаетсятолько с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, накотором находится здание или сооружение, либо части этого участка, либопринадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующейчасти. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется нанаходящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если вдоговоре не предусмотрено иное, а в случае обращения взыскания на заложенныйземельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут)той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения всоответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участкаопределяются соглашением сторон, а в случае спора — судом.
Если ипотека установлена на земельный участок, на которомнаходятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу,то при обращении взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов кприобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этоголица имел залогодатель.
Порядокосуществления действий по залогу недвижимости в Республике Беларусь представленследующим образом:
1. Собственник обращается в банк сзаявлением о предоставлении ссуды, выплату которой он согласен обеспечитьопределенным недвижимым имуществом.
2. Ипотечный банк проверяетдокументы, удостоверяющие право собственности на недвижимость в соответствующихорганах, уточняет, не находится ли недвижимое имущество в другом залоге.
3. Оценивается стоимостьзакладываемого имущества. При этом стоимость принимаемого в залог земельногоучастка не может быть ниже его нормативной цены.
4. Банк согласовывает с собственникомимущества условия ипотечного кредита, сумму кредита.
5. Залогодатель страхует за свой счётимущество, зачастую банк страхует недвижимость за свой счёт.
6. Ипотечный банк может застраховатьсяот риска не возврата кредита.
7. Залогодатель и ипотечный банкоформляют кредитный договор, в том числе и договор о залоге земельногоучастка.
8. Договор о залоге регистрируетсяорганами регистрации залогов по месту нахождения недвижимости, чтобы недопустить перезалог ( или продажу ) этого имущества без согласиязалогодержателя.
Предметом залога может выступать и земельный участок безстроений и других объектов недвижимости. Таким объектом может стать и участокземли, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и дачного строительства.
Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взысканияпроцентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализациибанком от имени законодателя земельного участка, и решения других вопросов,связанных с выдачей ссуд под залог земельного участка, определяются кредитнымдоговором и договором залога земельного участка, заключаемыми между банком изалогодателем.
В течение всего срока действия залога земельный участокостаётся залогодателя и используется им в соответствии с целевым назначением иусловиями предоставления.
Законодательством Республики Беларусь определены целитакого кредита: улучшение качества земельного участка и повышения плодородияпочвы, строительства жилого дома, производственных построек, приобретениетехники, семян, удобрения и другие нужды, приобретение дополнительногоземельного участка в размерах, установленных действующим законодательством .
Договор залога земельного участка совершается вписьменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в десятидневныйсрок исполнительным и распорядительным органом по месту нахождения земельногоучастка.
Одновременно с удостоверением договора залога земельногоучастка нотариальная контора налагает запрет на его отчуждения в случае, еслиэто указано в договоре.
Еслизалогодатель не исполнил обеспеченных залогом земельного участка обязательств,банк в праве от его имени реализовать участок, сохранив целевое назначение ирежим использования и предоставив залогодателю возможность выкупить заложенныйземельный участок по цене, равной сумме невозвращенной части кредита ипроцентов за пользование им до момента продажи. Если залогодатель невоспользовался предложением банка, то банк письменно предлагает выкупитьземельный участок соответствующему исполнительному и распорядительному органу,гражданину или юридическому лицу, которые могут быть собственниками такого участка.
При получении банком за проданный земельный участоксуммы, превышающей задолженность залогодателя банку и расходы по реализацииучастка, банк в течение двух недель перечисляет сумму превышения залогодателю,а в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, — соответствующему исполнительному и распорядительному органу.
В случае смерти гражданина- залогодателя земельногоучастка право пользования полученным кредитом и обязательства по погашениюэтого кредита переходят к его наследникам после оформления права собственностина заложенный земельный участок в порядке, установленном законодательнымиактами Республики Беларусь.
В случае перехода в порядке, установленномзаконодательством Республики Беларусь, права частной собственности на заложенныйземельный участок к другому юридическому лицу – правопреемнику право залогасохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя инесет его обязанности, если договором не установлено иное.
При ликвидации юридического лица Республики Беларусь –залогодателя земельного участка залог в отнош5ении этого участка прекращается.В этих случаях банк в праве требовать у этого юридического лица досрочногоисполнения обеспеченного залогом обязательства из суммы, выплаченнойюридическому лицу за выкупленный у него соответствующим исполнительным ираспорядительным органом земельный участок.
Если у залогодателя земельный участок изымается длягосударственных или общественных нужд, а ему предоставляется в частнуюсобственность другой земельный участок, право залога переходит напредоставленный земельный участок, если договором о залоге не предусмотренодругое.