Реферат: Договор аренды

Всероссийскаягосударственная налоговая академия

МинистерстваРоссийской Федерации по налогам и сборам

==================================================

Реферат

по дисциплине: ”Право”

на тему: “Договор аренды”

                          Выполнил:Синилова С.Л.

                                     группаФВ-401

                          Проверил:

Москва 2001

Содержание

Введение_ 3

1.Участники договора аренды_ 4

2.Договор как правовая форма арендных отношений_ 5

3.Предмет (объект) аренды_ 6

4.Субаренда_ 7

5.Арендная плата_ 7

6.Срок аренды_ 8

7.Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества  10

8.Ответственность сторон, изменение и расторжение договора  11

9.Выкуп арендованного имущества_ 14

10.Различные виды аренды_ 14

10.1Прокат_ 14

10.2Аренда транспортных средств.15

10.3Аренда зданий и сооружений_ 16

10.4Аренда действующего предприятия_ 17

10.5Финансовая аренда (лизинг).19

Списоклитературы_ 23

/>Введение

Договораренды, урегулированный в ГК, относится к числу традиционных для российскогогражданского права договоров и всегда занимал определенное место в законе, втом числе в кодификационных актах.

Впоследние годы перед принятием второй части Кодекса сложилась достаточноразвитая законодательная база этого договора — к аренде (имущественному найму)применялись нормы главы 10 Основ гражданского законодательства 1991 г. и вчасти, им не противоречащей, положения ГК РСФСР 1964 г. и Основзаконодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г. (далее — Основызаконодательства об аренде). Последние, однако, не столько регулировализаключение, исполнение и прекращение договора аренды, сколько, отвечаяполитическим и экономическим потребностям, существовавшим ко времени ихпринятия, определяли порядок функционирования арендного предприятия как особогоюридического лица, а также такую форму организации труда, каквнутрихозяйственный арендный подряд. В сфере регулирования аренды был сделанакцент на аренду имущества производственного назначения. Изданный в началеэкономических реформ Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «0регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных имуниципальных предприятий, сданного в аренду» в качестве основной целиимел урегулирование отношений по сдаче в аренду имущества, принадлежащегогосударству.

Основным источником гражданско-правового регулирования арендныхотношений в сфере недвижимости в настоящее время является Гражданский кодексРоссийской Федерации (гл. 34 и 35). В § 1 гл. 34 сформулирован комплекс общихнорм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носятуниверсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, длякоторых не предусмотрено специальных правил, а также распространяются навыделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той части, которая неурегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему виду отношений(финансовой аренде и другим). Следует заметить, что многие нормы (главы 34)имеют диспозитивный характер, что позволяет сторонам в договоре определять рядсвоих отношений иначе, чем в законе, а законодательные положения использоватькак запасной вариант — когда иное не предусмотрено в договоре. Императивнымиявляются в основном нормы, предусматривающие защиту прав сторон и третьих лиц,интересы которых могут быть затронуты. Такой подход повышает правовой уровеньарендных отношений и не противоречит принципу свободы договора.

Ввиду особого статусаотдельных видов недвижимого имущества предусматривается специальный порядоксдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов,отношения по поводу которых регулируются Земельным кодексом РФ, Воднымкодексом, Федеральным законом «О недрах» и Основами лесного законодательства.Аренда жилых домов и квартир осуществляется с учетом положений Жилищногокодекса страны, а передача в аренду государственных и муниципальных предприятийрегламентируется законами о приватизации и другими подзаконными актами.

НормыГражданского кодекса РФ (гл. 34, 35), а также специального законодательства,регулирующие особенности отдельных видов аренды, применяются в сочетании собщими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах идоговорах. Действуют в части, не противоречащей российскому законодательству, иосновам законодательства СССР и союзных республик об аренде.

/>1. Участники договорааренды

Правосдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит его собственнику —гражданину, предприятию или организации, а также лицам, уполномоченным на тозаконом или собственником. Арендодателями недвижимых объектовгосударственной и муниципальной собственности могут быть предприятия, закоторыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативногоуправления, только с согласия собственника. Министерство государственногоимущества и его органы на местах являются арендодателями только объектовгосударственной и муниципальной собственности, не находящихся в хозяйственномведении предприятий.

Государственныеобразовательные учреждения могут сдавать в аренду закрепленные за ними объектынедвижимости, включая и земельные участки, с согласия ученого совета сиспользованием полученных от аренды средств на развитие учебного процесса'.

Составарендодателей природных объектов определяется специальным законодательством.Земельные участки в аренду могут передавать:

*собственники отдельных участков, в том числе граждане (ст. 260 ГК РФ);

*лица, которым земельные участки выделены в постоянное пользование, — с согласиясобственника (ст. 270 ГК РФ);

*уполномоченные государством органы (земельные комитеты)— при сдаче в арендуземель государственной собственности, не переданных организациям в постоянноепользование.

Арендодателямиприродных объектов выступают:

*участков недр — уполномоченные государственные органы";

*участков лесного фонда (лесхозы, колхозы, заповедники и другие организации,осуществляющие ведение лесного хозяйства) по согласованию с местными органамивласти *;

*водных объектов — органы исполнительной власти субъектов РФ •

Арендатораминедвижимогоимущества в России может быть любое дееспособное физическое или правоспособноеюридическое лицо, имеющее в необходимых случаях лицензию (разрешение).

Вмировой практике принято, что арендаторами земель сельскохозяйственногоназначения могут быть граждане, у которых есть:

*опыт работы на ферме не менее 3-5 лет;

*необходимый начальный капитал в размере не менее 2-3-летней арендной платы;

*специальное образование — колледж, университет;

*возраст до 40 лет, чтобы была возможность не только умело хозяйствовать, но илично физически работать;

*намерение проживать непосредственно на ферме или вблизи от нее.

/>2. Договор как правоваяформа арендных отношений

Практическивесь комплекс юридических и экономических отношений по поводу арендыконкретного объекта недвижимости выражается в той или иной мере в арендномдоговоре. Этот договор имеет как общие черты с другими гражданско-правовымидоговорами, так и определенные особенности, вытекающие из сущности выражаемыхим отношений. По определению для договора аренды характерно:

*наличие двух сторон, взаимодействие которых состоит в том, что арендодательпередает, а арендатор принимает во владение и пользование недвижимое имуществобез права собственности на него;

*ограничение во времени пользования взятым в наем имуществом, которое подлежитпо окончании срока аренды возврату арендодателю. В случае выкупа арендаторомнедвижимого объекта арендные отношения прекращаются и переходят в сферукупли-продажи;

*возмездный характер отношений сторон: арендатор всегда платит за пользованиеимуществом.

Принципиальныеотличия арендного договора от трудового:

*если в качестве работника по трудовому договору выступает отдельный гражданин,то арендаторами могут быть еще и коллективы, организации, предприятия и дажерегионы;

*арендатор самостоятельно определяет режим труда и отдыха, а при трудовыхотношениях работник должен соблюдать установленную руководством дисциплинутруда и находиться в течение всего дня на рабочем месте;

*цель арендной деятельности — конечный результат производства — количество и качествореализованной продукции (услуг), а трудовой — выполнение отдельных видов работ;

*арендаторы при необходимости могут привлекать в напряженные периоды временныхработников с оплатой их труда по договоренности, т.е. передавать часть принятыхна себя обязанностей в субаренду другим лицам, а при трудовых отношениях каждыйвыполняет весь порученный объем работы лично;

*убытки арендаторов, самостоятельных хозяев складываются не только из расходов,утраты или повреждения имущества, но и из неполученных доходов, а при трудовыхотношениях учитывается только прямой реальный ущерб.

/>3. Предмет (объект)аренды

Вдоговорах аренды существенными в силу закона считаются условия о предмете(объекте) аренды и размерах арендных платежей.

Предметомдоговорааренды недвижимости является конкретный объект — земельный участок, здание(сооружение) либо часть площадей — отдельное помещение. В договоре должны бытьуказаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащеепередаче арендатору. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным сторонами (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К тому же в договоре необходимоуказать адрес и площадь сдаваемых в аренду помещений. Данные по арендуемойплощади необходимы также в связи с тем, что арендная плата часто устанавливаетсяиз расчета определенной денежной суммы за каждый квадратный метр. В приложениик договору аренды должны содержаться поэтажный план и экспликация арендуемыхпомещений. Нередко помещения сдаются в аренду вместе с находящимся в нихдвижимым имуществом — оборудованием, мебелью, приборами служебного пользованияи т.п. В этом случае договор должен содержать обязательное указание о сдаче варенду вместе с недвижимостью указанного имущества. Перечень имуществаприлагается к договору и является его неотъемлемой частью.

Передачаобъекта аренды арендатору производится по акту приема-передачи.Этотдокумент при аренде недвижимости необходим в силу прямого указания закона:обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору считаетсявыполненной лишь после подписания передаточного акта. Акт может заменить идругой документ, подписанный обеими сторонами, свидетельствующий опроизведенной передаче имущества во временное владение или пользованиеарендатору. Подобным же образом объект недвижимости должен быть возвращенарендодателю по окончании срока аренды.

В разделе «Предмет договора» должна быть указана цель сдачи имущества варенду — например, помещение под склад, офис и т.п. Согласно статье 615 ГК РФарендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии сусловиями договора аренды и целевым назначением имущества. Четкое определениецелевого назначения передачи в аренду объекта служит в первую очередь охранеинтересов арендодателя: с арендатором, пользующимся имуществом не всоответствии с целевым назначением, на основании п. 3 ст. 615 ГК РФ может бытьрасторгнут договор аренды, и арендодатель вправе предъявить к нему иск овозмещении убытков. Необходимо учитывать и тот факт, что неправильнаяэксплуатация помещений нередко приводит к необходимости проведения капитальногоремонта, который по общему правилу является обязанностью арендодателя.Изменение целевого использования жилых помещений и земельных участковарендатором вообще не допускается.

/>4. Субаренда

Вэтом же разделе договора может быть предусмотрено ограничение права арендаторана сдачу имущества в субаренду (поднаем). В соответствии со ст. 615 ГК РФарендатор имеет право заключать договор субаренды только с согласияарендодателя. Если же арендодатель заранее не желает, чтобы его имуществоподлежало в дальнейшем передаче в субаренду третьим лицам, он может сделать этопутем включения в договор соответствующей оговорки.

Запрещенапередача в субаренду участков лесного фонда. Коммерческие организации не могутпередавать арендованное имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемусяучредителем этой организации, участником, руководителем, членом ее органовуправления и контроля.

Договорсубаренды как производный от основного, не может быть заключен на срок,превышающий срок договора аренды, и не может предоставлять субарендатору большеправ, чем имеет арендатор. В силу этой зависимости, досрочное прекращениеарендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды. В то же время законзащищает интересы добросовестного субарендатора. При досрочном расторжениидоговора аренды субарендатор вправе претендовать на заключение самостоятельногодоговора аренды на то имущество, которое находилось у него в пользовании.Сущность такого подхода в том, что договор субаренды заключается с согласия арендодателя,и последний не должен ухудшать положение добросовестного субарендатора дажетогда, когда основной договор расторгается. Новый договор с субарендаторомзаключается с учетом условий досрочно расторгнутого договора аренды.

/>5. Арендная плата

Вдоговоре аренды должен быть согласован размер и порядок внесения арендной платыарендатором.

Поскольку договор аренды является возмездным,значительное место в Кодексе уделено арендной плате: в статье 614перечисляются различные формы, в которых может взиматься арендная плата(перечень их существенно дополнен по сравнению с ранее действовавшимзаконодательством, но исчерпывающим не является), устанавливаетсяответственность арендатора за невнесение в срок арендной платы, а в статье 619предусматривается право арендодателя требовать по этому основанию досрочногорасторжения договора аренды. В качестве одной из мер, которые могут бытьприменены к арендатору в случае существенного нарушения им сроков внесенияарендной платы, вводит аккумулирование арендных платежей по требованиюарендодателя и в установленный им срок. Однако размер аккумулированных платежейстатьей 614 ограничивается — платежи не могут взиматься вперед более чем за двасрока подряд.

Весьма острым в практике арендныхотношений является вопрос о пересмотре арендной платы. Правилопредшествовавшего законодательства, позволявшее пересматривать размер аренднойплаты в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет,распространялось лишь на некоторые виды арендных договоров. Кодекс предусматриваетвозможность сторон пересматривать размер арендной платы по общему правилу нечаще одного раза в год, при этом законом или договором для отдельных видоваренды и аренды отдельных видов имущества могут быть установлены иныеминимальные сроки (п. 3 ст. 614).

/>6. Срок аренды

Посколькуаренда предусматривает временное владение и пользование недвижимостью, срокаренды по общему правилу определяется соглашением сторон. В то же времядопускается заключение договора аренды без твердого установления срока егодействия, т.е. на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправеотказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Дляаренды отдельных видов недвижимого имущества — природных объектов — закономустановлены максимальные (предельные) сроки. В соответствии со ст. 42 Водногокодекса РФ водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование —до трех лет и долгосрочное — до 25 лет. Ст. 10 закона о недрах дифференцируетпредельные сроки в зависимости от целей пользования: до 5 лет — длягеологического изучения, до 20 лет — для добычи полезных ископаемых и в целях,не связанных с добычей, До 25 лет — при совмещении разных видов пользования.Предельный срок аренды участков лесного фонда— 50 лет (ст. 26 Основ лесногозаконодательства РФ).

Еслив договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действияне определен, то он действует до истечения предельного срока при условии, чтодо этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. Призаключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считаетсязаключенным на установленный законом срок.

Нерешеннойостается в теории важнейшая составная часть арендных отношений —продолжительность аренды земли, оказывающая существенное воздействие насостояние и плодородие почвы.

Какже обосновать наиболее приемлемый срок аренды земли и других средствпроизводства? Какие принципы положить в основу его расчетов, чтобы учестьличные, коллективные и общественные интересы, добиться положительноговоздействия срока аренды на расширенное воспроизводство почвенного плодородия?

Представляетсяцелесообразным выделить три уровня продолжительности аренды: минимальный,оптимальный и максимальный. Если руководствоваться не субъективными, аобъективными критериями, то в основу определения их длительности можно принятьсоответственно технологические (технические) социально-экономические признаки июридические правовые нормы.

Минимальныйсрок арендыпашни должен быть не меньше периода ротации наиболее эффективных в данныхусловиях севооборотов, являющихся на современном этапе необходимым элементомрациональной системы земледелия и непременным условием получения высокихурожаев экологически чистой продукции. Разнообразие видов и типов применяемыхсевооборотов по зонам и районам страны определяет и объективное разнообразиеминимальных сроков аренды земли.

Оптимальныйсрок арендыземли можно определить по продолжительности активной трудовой жизни одногопоколения людей, имеющих, как известно, физиологический и социальный предел. Подействующим нормам он установлен в 25-30 лет. В этот период человек в основномреализует свои творческие и физические возможности. Максимальный срок арендыземли обуславливается юридическими нормами. Во всем мире он принят в 99 лет.

ПредельныйСрок сдачи в аренду зданий и сооружений объективно определяется нормативнымпериодом их предстоящей службы с учетом износа, а всего предприятия — периодомобновления технологической структуры производства.

Поистечении срока договора арендатор имеет преимущественное право навозобновление арендных отношений на новый срок при условии:

*надлежащего исполнения своих обязанностей по ранее заключенному договору(использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния,регулярно и своевременно вносил арендную плату и др.);

*согласия заключить договор на условиях, предлагаемых другими претендентами нааренду объекта;

*письменного уведомления арендодателя о своем намерении в срок, указанный вдоговоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания договора.

Призаключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашениюсторон. Это относится к любым условиям, в том числе к размеру арендной платы.Положение о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год вданном случае не применяется, поскольку оно касается пересмотра размераарендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новыйдоговор и не связаны условиями прежнего.

Правоарендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебномпорядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду вдальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендаторомуклоняется, последний может предъявить иск о принуждении арендодателя заключитьдоговор на новый срок.

Закономпредусмотрены дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестногоарендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок,но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своемувыбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенномудоговору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Еслиже после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоватьсявзятым в наем объектом без заключения нового сговора, а арендодатель невозражает, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

/>7. Права и обязанностисторон аренды недвижимого имущества

Арендныйдоговор приобретает практическое значение только в случае, если в нем четкоопределены права и обязанности сторон, вступивших в деловые отношения. Конечно,в зависимости от вида и объекта аренды и конкретных особенностей сделки права иобязанности сторон по ряду позиций могут определяться специальнымзаконодательством (например, Жилищным кодексом РФ и др.), достигнутойдоговоренностью и иметь частное значение лишь для данного случая.

Кромеиндивидуально устанавливаемых норм, многие правовые положения, вытекающие излюбого, законом урегулированного статуса арендатора и арендодателя, имеютуниверсальный характер и могут быть рекомендованы для более широкого применения(схемы 147 и 148).

Существенноезначение для аренды недвижимости имеет распределение между сторонамиобязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта.

Позакону капитальный ремонт возлагается на арендодателя, а текущий — наарендатора (ст. 616 ГК РФ). Это правило действует, если иное не предусмотренозаконом или договором. В законодательстве иное распределение обязанностейустановлено для договоров проката и аренды предприятий.

Капитальныйремонт необходимо производить в срок, установленный договором, а если он неопределен, — в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное непредусмотрено законом или договором, обязан поддерживать сданное в арендуимущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Есликапитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель долженпровести его без промедления.

Еслипо условиям договора амортизационные отчисления остаются у арендатора, то икапитальный ремонт объекта он должен производить сам.

Текущийремонт проводит арендатор, так как именно он обязан поддерживать имущество висправном состоянии. Такой ремонт предупреждает преждевременный износ и выходобъекта аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходы посодержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплатекоммунальных услуг и прочих).

Отнесениезатрат, связанных с неотделимыми улучшениями недвижимого объекта (ихнельзя отделить без существенного вреда имуществу), производится исходя изтого, осуществлены они с согласия арендодателя или нет. В первом случаеарендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращениядоговора, а во втором все произведенные затраты возлагаются на арендатора,поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованноеимущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Толькопри аренде предприятия сохраняется право арендатора требовать возмещения неотделимыхулучшений независимо от согласия арендатора на их осуществление.

Этоположение Гражданского кодекса РФ имеет диспозитивный характер, и стороны могутпредусмотреть в договоре иное распределение затрат по улучшению арендованногообъекта с согласия собственника.

Улучшенияарендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счетамортизационных отчислений, являются по закону собственностью арендодателя.Такой подход легко объясним, имея в виду, что в указанных случаях улучшенияпроводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу долженраспоряжаться средствами, отчисляемыми на амортизационные цели (навосстановление соответствующих объектов).

Присдаче недвижимого имущества в субаренду, передаче в залог арендных прав идругих (кроме перенайма) — ответственным перед арендодателем остаетсяарендатор. При перенайме имущества все права и обязанности переходят к новомуарендатору.

Праваи обязанности по договору аренды недвижимости могут переходить к наследникам.Арендодатель не вправе отказывать наследнику во вступлении в договор наоставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда предоставлениеимущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

/>8. Ответственностьсторон, изменение и расторжение договора

Дляобеспечения стабильности и надежности деловых отношений при аренде недвижимостипредусматриваются санкции за нарушение договорных обязательств. Одностороннийотказ от исполнения договора и одностороннее изменение его условий не допускается,за исключением случаев, предусмотренных законом.

Наарендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в арендуимущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии сусловиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель незнал о них во время заключения договора, т.е. — при скрытых недостатках.Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя:

а)безвозмездного устранения недостатков;

б)соразмерного уменьшения арендной платы;

в)возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами,причем указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержаниясоответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлениемарендодателя;

г)расторжения договора.

Закономпредусмотрены исключения из общих положений об ответственности арендодателя занедостатки сданного в аренду имущества. Он не несет ответственности занедостатки, оговоренные при заключении договора либо заранее известныеарендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за недостатки, которые должныбыли быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправностиимущества при его получении. В этой норме речь идет о явных (нескрытых)недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки(осмотра) получаемых в аренду вещей. Она направлена на то, чтобы побудитьарендаторов проводить надлежащую их приемку и обезопасить арендодателей отпритязаний недобросовестных лиц.

Переходправа собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления ипожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду недвижимое имущество кдругому лицу не является основанием для изменения или расторжения договорааренды. В таких случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новымвладельцем вещного права на данный объект.

Основаниярасторжения договора арендодателем:

*использование нанимателем имущества не по назначению, с существенныминарушениями условий договора;

*существенное ухудшение арендатором качества арендованного имущества;

*несвоевременное внесение арендной платы (невнесение платы в установленный срокболее двух раз подряд);

*невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на негозаконодательством) обязательств по ремонту арендованного имущества в установленный(разумный) срок.

Ноарендодатель вправе обратиться с соответствующим иском только после письменногопредупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства вразумный срок. Если такой попытки урегулировать отношения с арендатором небудет, суд откажет в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора.

Потребованию арендатора досрочное расторжение договора возможно при:

1)непредоставлении арендатору в пользование имущества, предусмотренногодоговором, либо создании препятствий для пользования им в соответствии сназначением;

2)выявлении в имуществе, переданном арендатору, недостатков, препятствующихпользованию им, за которые арендодатель несет ответственность;

3)непроведении арендодателем в положенный срок капитального ремонта имущества,обязанность проведения которого возлагается на него;

4)непригодности имущества для использования в силу обстоятельств, за которыеарендатор не отвечает.

Наарендатора не возлагается обязанность предварительно направлять контрагентуписьменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранитьнарушение в разумный срок. Однако до обращения в суд он должен направитьарендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующийиск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него вустановленный срок. Такой срок указывается в предложении, а при его отсутствии— в тридцать дней.

Ниодна из сторон не несет ответственности за невыполнение обязательств подоговору, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо их воли и желания;и которые нельзя предвидеть или избежать (форс-мажорные обстоятельства).Свидетельство, выданное соответствующей торговой палатой или иным компетентныморганом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительностидействия непреодолимой силы.

Сторона,не исполняющая своего обязательства, должна дать извещение другой стороне опрепятствии и его влиянии на исполнение обязательств по договору.

Еслиобстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении трех последовательныхмесяцев и не обнаруживают признаков прекращения, договор может быть расторгнутарендатором и арендодателем путем направления уведомления другой стороне.

Принеуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки за объектыгосударственной собственности в Москве начисляются пени в размере 1% спросроченной суммы за каждый день просрочки. Исковая давность — 3 года с датыпредъявления претензии.

Пениначисляются:

*при заключении договора аренды — по истечении 14 дней со дня регистрациидоговора аренды;

*при поквартальной оплате аренды — с шестого числа первого месяца квартала;

*при помесячной оплате — с шестого числа каждого месяца;

*при перерасчете арендной платы — по истечении 14 дней со дня подписаниярасчетов арендной платы арендатором и арендодателем.

Пениначисляются во всех случаях по день перечисления (уплаты) аренды, указанный наплатежном документе.

/>9. Выкуп арендованногоимущества

В качестве общего правила статья 624предусматриваетвозможность выкупа арендатором арендованного имущества в случаях, когдавыкуп предусмотрен в законе, договоре аренды или в дополнительном соглашениисторон. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованногоимущества, например, ограниченно оборотоспособного имущества, сдаваемого варенду гражданам и негосударственным юридическим лицам. Выкуп возможен как поистечении срока аренды, так и досрочно, при условии внесения арендатором всейобусловленной договором выкупной цены. Арендная плата по соглашению сторон можетбыть зачтена в выкупную цену.

/>10. Различные видыаренды/>10.1 Прокат

Прокат — первая разновидность аренды,предусматриваемая ГК (§ 2 гл. 34). Вследствие своих особенностей договорпроката выделялся и в ГК 1964 г., но исключительно как бытовой прокат с отсылкамик правилам, устанавливаемым типовыми договорами бытового проката. Это было всвое время обоснованно, поскольку в качестве арендодателей по договору прокатавыступали только государственные юридические лица и государство путем изданиятиповых договоров обеспечивало равные условия проката для всех потребителей.

Согласно Кодексу по договору проката,который является краткосрочным (на срок до одного года), предоставляетсяв аренду движимое имущество как для потребительских целей (на чтопреимущественно ориентирует п. 1 ст. 626), так и для веденияхозяйственной деятельности (станки, оборудование и т.п.). Существеннымэлементом является то, что в качестве арендодателя выступает профессионал идоговор проката носит публичный характер. Это означает, что арендодательдолжен предоставлять имущество в прокат на равных условиях всем лицам, которыек нему обратятся. Договор проката урегулирован в ГК исчерпывающим образом, чтоне исключает возможность разработки примерных условий таких договоров ииспользование прокатными организациями конструкции договора присоединения (см.ст. 428). Что же касается типовых договоров и иных обязательных правил,которые Правительство РФ может издавать в отношении публичных договоров вслучаях, предусмотренных законом (п. 4 ст. 426), сам ГК возможности ихпринятия в отношении договора проката не предусматривает.

Арендатору предоставляется право отказаться отдоговора проката в любое время и получить выплаченную им вперед аренднуюплату. Единственное условие — предупреждение арендодателя в письменной форме вустановленный законом срок, то есть не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627).Однако правила о возобновлении договора по окончании срока нанеопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключениенового договора (ст. 621) к проекту не применяются.

Все обязанности по ремонту арендованногоимущества возлагаются на арендодателя. В то же время арендатору запрещаетсясдавать это имущество в субаренду либо в иной форме распоряжаться своимиправами на него (ст. 631).

/>10.2 Аренда транспортных средств.

В качестве разновидности аренды вКодексе выделяется аренда транспортных средств (§ 3 гл. 34). В первую очередьимеются в виду морские, речные и воздушные суда, арендуемые для перевозокгрузов и пассажиров. В отличие от других разновидностей аренды в Кодексеустанавливается возможность дополнительного регулирования особенностей арендыотдельных видов транспортных средств в специальном законодательстве —транспортных уставах и кодексах.

Требования к форме договора аренды транспортныхсредств отличаются от общих требований к форме договора аренды — он должен бытьзаключен в письменной форме, однако, исходя из сложившейся практики,регистрации не подлежит. Важной особенностью является и то, что для этихслучаев аренды не действуют общие правила о возобновлении договора аренды нанеопределенный срок по истечении срока договора и о преимущественном правеарендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 632, 642).

В зависимости от того, арендуется ли транспортноесредство с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (сэкипажем) или без предоставления таких услуг (без экипажа), распределяются иобязанности сторон в договоре.

Первая из разновидностей арендытранспортных средств в известной мере смыкается с договором перевозки, чтовызвало при разработке ГК предложения о переносе ее в другую главу. Однако вданном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающимэто средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатациитранспортного средства арендатором у него складываются отношения с другимилицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы40.

По договору аренды транспортногосредства с экипажем все обязанности по ремонту, включая текущий ремонт,обязанность страховать транспортное средство, а также ответственность за вред,причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, несетарендодатель, а в случае аренды транспортного средства без экипажа этиобязанности и ответственность соответственно возлагаются на арендатора. Что жекасается расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортногосредства, таких как расходы по оплате топлива, портовых и иных сборов и т.п.,то в обоих случаях их, по общему правилу, несет арендатор.

В Кодексе сформулирован ряд правил, общих для обеихразновидностей договора аренды транспортного средства, но отличающихся от общихположений об аренде. Среди них наиболее существенно право арендатора сдаватьтранспортное средство в субаренду без согласия арендодателя, если договором непредусмотрено иное, тогда как общим правилом является получение согласияарендодателя. Кроме того, арендатору разрешается без согласия арендодателязаключать от своего имени договоры перевозки арендованным транспортным средствоми иные договоры с третьими лицами.

/>10.3 Аренда зданий и сооружений

Особенностьдоговора аренды зданий и сооружений состоит еще и том, что он регулируетодновременно отношения двух видов:

*по поводу владения и пользования этими объектами недвижимости;

*отношения, связанные с использованием части земельного участка, занятойарендуемым зданием.

Дело в том, что по договору аренды здания или сооружения арендаторуодновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостьюпередаются права на ту часть земельного участка, которая занята этойнедвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодательявляется собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое варенду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды илипредусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право насоответствующую часть земельного участка. Если договором не определенопередаваемые арендатору право на соответствующий земельный участок, к немупереходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частьюземельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для егоиспользования в соответствии с его назначением.

Арендаздания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащемарендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственникаэтого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком,установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Вслучаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание илисооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружениясохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданиемили сооружением и необходимым для его использования, на условиях, действовавшихдо продажи земельного участка.

Впрактике использование земли, на которой расположено арендуемoe здание,производится на основании отдельного договора (соглашения), который заключаетсяс соответствующим территориальным земельным комитетом (так, в частности,предоставляется земля в аренду на территории г. Москвы). Заключенный договор направо пользования землей — основание для производства земельных платежейсобственнику земельного участка.

Договораренды недвижимого имущества заключается в письменно форме путем составленияодного документа, подписанного сторонами, и вступает в силу послегосударственной регистрации. Договор аренды зданий и сооружений подлежитгосударственной регистрации, если он заключен на срок не менее года.

/>10.4 Аренда действующего предприятия

Аренда действующего предприятиянеможет быть названа совсем новым для нашего законодательства институтом —возможность передачи действующего предприятия в аренду впервые была создана спринятием Основ законодательства об аренде, однако законодательная конструкцияв этом нормативном акте была иной — речь шла о создании преимущественноработниками предприятия особого юридического лица, так называемого«арендного предприятия», на базе действующего государственногопредприятия. Аренда предприятия в новом ГК — это получение в аренду любымсубъектом хозяйственного комплекса «на ходу», без придания емукакой-либо самостоятельной организационно-правовой формы юридического лица.Арендодателем по этому договору может выступать любой собственник, в том числеи государство, и муниципальное образование.

Требования к форме договора аренды предприятиявесьма жесткие — обязательно составление единого документа, подписанногосторонами, и государственная регистрация договора, причем несоблюдение формыдоговора влечет его недействительность. Порядок передачи имущества, как и вслучае с арендой зданий (сооружений), максимально формализован (ст. 659) итребует составления и подписания сторонами передаточного акта. Составление такогоакта является, по общему правилу, обязанностью арендодателя и осуществляется заего счет.

В ГК детально определяется составимущественного комплекса, передаваемого арендатору. Поскольку этот составвесьма разнороден и не все его элементы могут быть переданы на одинаковыхоснованиях во владение и пользование арендатора, в статье 656 устанавливается,что во владение и пользование передаются основные средства. В порядке, наусловиях и в пределах, определяемых договором, арендатору передаются оборотныесредства, права пользования природными ресурсами, а также исключительные права,такие как права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, инекоторые другие элементы.

Как правило, не все элементыимущественного комплекса, образующего предприятие, находятся в собственностиарендодателя. Права владения и пользования находящимся в собственности другихлиц имуществом передаются арендатору в порядке, предусмотренномзаконодательством.

Права арендодателя, полученные на основанииразрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не передаютсяарендатору, если иное не установлено законодательством. Для продолжениядеятельности, требующей лицензирования, арендатор должен обратиться заполучением лицензии от своего имени. Однако арендодатель не освобождается отобязательств перед кредиторами, исполнение которых арендатором невозможно приотсутствии у него лицензии.

Дляобеспечения прав кредиторов арендодателя при переводе его долгов на арендаторав статье 657 предусмотрена процедура предварительного письменного уведомлениякредиторов арендодателя. В случае несогласия с переводом долга любой кредиторимеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребоватьпрекращения или досрочного исполнения соответствующегообязательства. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендаторнесут солидарную ответственность по долгам, которые были переведены наарендатора без согласия кредитора. В таком же порядке будут обеспечиватьсяправа кредиторов арендатора предприятия при возврате имущества арендодателю попрекращении договора (ст. 664).

Арендатор предприятия наделяется,согласно Кодексу, наиболее широкими по сравнению с другими видами арендыправами в отношении арендованного имущества (ст. 660).Арендатор можетсвободно осуществлять реконструкцию и техническое перевооружение предприятия,если такие действия увеличивают его стоимость. Не требуется согласияарендодателя на субаренду и переуступку арендатором прав по договору. Арендаторсвободен в осуществлении иных форм распоряжения имуществом арендованногопредприятия (продажи, обмена и т.п.), при условии, однако, что общая стоимостьпредприятия не будет уменьшена. Ограничение этих прав предусмотрено лишь вотношении природных объектов, включенных в состав предприятия, а также можетбыть дополнительно установлено законом.

Важным правилом, стимулирующим арендаторапроизводить реконструкцию, модернизацию, техническое переоснащение и расширениепредприятия, является положение статьи 662о возмещении арендаторустоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо отразрешения арендодателя на такие улучшения, если только иное прямо непредусмотрено договором.

В то же время следует иметь в виду, что все расходыпо поддержанию предприятия в надлежащем техническом состоянии и поэксплуатации, осуществление как текущего, так и капитального ремонта полностьювозлагаются на арендатора (ст. 661), если только в соответствии сдоговором расходы по эксплуатации предприятия не возьмет на себя арендодатель.

/>10.5 Финансовая аренда (лизинг).

Давно известной странам с рыночнойэкономикой, но относительно недавно нашедшей применение в России разновидностьюаренды является финансовая аренда (лизинг). Предусмотренное ГК регулированиеопирается на положения Оттавской конвенции 1988 г. о международномфинансовом лизинге (Россия в ней не участвует), одновременно используя иимевшуюся в России на момент принятия Кодекса законодательную базу — УказПрезидента РФ от 17 сентября 1994 г. # 1929 «0 развитии финансовоголизинга в инвестиционной деятельности»4, постановление Правительства РФ от29 июня 1995 г. # 633 «0 развитии лизинга в инвестиционной деятельности»~ и утвержденное последним Временное положение о лизинге. Эти нормативныеакты с принятием части второй ГК во многом утратили свое значение и могутприменяться лишь в той части, в которой они не противоречат положениям Кодекса.

Что же представляет собой лизинг? У современныхзападных юристов не вызывает сомнения, что так называемый «финансовыйлизинг» (а точнее — финансовая аренда, поскольку слово «лизинг»является не переводом, а звуковой калькой соответствующего английского термина,обозначающего аренду) является разновидностью института аренды, хотя финансоваяаренда и осложнена дополнительным элементом — фигурой продавца арендуемогоимущества, с которым арендатор, не состоя в договорных отношениях, в рядеслучаев вступает в непосредственные отношения в связи с приобретенным у этогопродавца для сдачи в аренду арендатору имуществом.

Экономическая суть договорафинансовой аренды состоит в том, что арендодатель осуществляет финансированиехозяйственной деятельности арендатора в специфической форме. С точки зренияарендодателя, это форма инвестирования, при которой один субъект (арендодатель)приобретает для другого субъекта (арендатора), по выбору последнего,необходимое для его производственной деятельности оборудование или иноеимущество и, сохраняя право собственности на это имущество, передает его вовладение и пользование для хозяйственной эксплуатации арендатору, получая снего арендные платежи. Этот способ инвестирования является далеко не самым«необременительным» для инвестора-арендодателя, особенно в случаях,когда выбор объекта финансовой аренды не полностью осуществляется арендатором.Для арендатора же финансовая аренда служит альтернативой приобретенияоборудования с использованием заемных средств, требующего уплаты достаточновысоких процентов, и к тому же в странах, цивилизованным образом регулирующихотношения, связанные с финансовой арендой, позволяет получить льготный налоговыйрежим путем включения арендных платежей в себестоимость продукции.

Для того чтобы отношения финансовой аренды былиэкономически выгодными для сторон, первоначальный срок аренды, по мнениюзападных специалистов, должен составлять 50— 75% от расчетного срокаэффективной службы оборудования, после чего арендатор уже может пользоватьсяим, выплачивая практически номинальную арендную плату. В российскомзаконодательстве лизинговые отношения были привязаны к «нормативному срокуслужбы» (сроку амортизации) и первоначальный срок лизинга, согласноВременному положению, должен был быть близким к нормативному сроку службыимущества, а сумма лизинговых платежей — близкой к стоимости передаваемого влизинг имущества в ценах на момент заключения договора лизинга.

Кроме того, Временное положение олизинге, формализуя рассматриваемый договор, содержало среди четырех условий,которым должен соответствовать договор, чтобы быть признанным договоромлизинга, требование о размере лизинговых платежей — в сумме они должны были бытьпо крайней мере близки к стоимости передаваемого в аренду имущества в ценах намомент заключения договора.

Кодекс не устанавливает каких-либо нормативныхсроков договора финансовой аренды, в том числе минимальных, оставляявопрос о сроке целиком на усмотрение сторон. Существенным для определения этогодоговора ГК считает не его срок или размер арендной платы, а тот факт, чтоарендодатель приобретает специально для сдачи в аренду определенному лицуопределенное имущество (ст. 665). Это означает, что договор финансовой арендыможет быть заключен на любой срок, который стороны сочтут целесообразным(экономически выгодным), с установлением в договоре того размера аренднойплаты, о котором они договорятся. На это положение следует обратить особоевнимание потому, что, по нашему мнению, все те льготы, которые существуют илибудут введены российским законодательством в отношении договора лизинга, должныприменяться к сторонам по договору финансовой аренды в том его понимании,которое теперь введено ГК.

Несмотряна то, что ~ б главы 34, посвященный финансовой аренде, состоит всего из шестистатей, Кодекс не предусматривает необходимости принятия дополнительно актагражданского законодательства, регулирующего договор финансовой аренды. Этообъясняется тем, что специальные нормы ГК о финансовой аренде будут применятьсявместе с положениями ~ 1 главы 34 и с общими положениями ГК об обязательствах,что само по себе уже создает достаточно детальную гражданско-правовую базу дляэтой разновидности аренды. В тех случаях, когда Кодекс предусматриваетвозможность законодательства устанавливать особенности прав и обязанностейсторон в договоре, будут применяться и некоторые нормы Временного положения олизинге.

Такое положение ни в коей мере неисключает возможности принятия актов налогового и иного законодательства,отражающих специфику соответствующих отношений, в частности по уплате прифинансовой аренде налога на добавленную стоимость, а точнее, по освобождениюарендодателей от уплаты этого налога; по включению лизинговых платежей всебестоимость продукции арендатора и т.п.

ГК регулирует финансовую аренду с учетомспецифической роли арендодателя, чьей главной обязанностью являетсяфинансирование приобретения имущества, которое затем будет передано в аренду.Выбор имущества, по общему правилу, лежит на арендаторе. Финансовая аренда,согласно статье 663, распространяется лишь на случаи аренды имуществадля предпринимательских целей. При этом земельные участки и другие природныеобъекты вообще не могут быть предметом этого договора. Не могут быть предметомфинансовой аренды и имущественные права, как это было предусмотрено в УказеПрезидента РФ от 17 сентября 1994 г., поскольку ГК предусматривает, что варенду вообще и в финансовую аренду в частности могут быть переданы лишь непотребляемыевещи.

Поскольку главной и основной обязанностьюарендодателя является финансирование приобретения имущества, и лишь в редкихслучаях, прямо предусмотренных договором, также и выбор такого имущества, праваи обязанности сторон в договоре финансовой аренды распределяются со значительнымиотступлениями от общих принципов, закрепленных в 9 1 главы 34. Появляются иновые, «нестандартные», обязанности. С этим связано, в частности, то,что риск случайной гибели и случайного повреждения имущества по общему правилувозлагаются на арендатора с момента передачи ему имущества (ст. 669).Арендодательже, оставаясь собственником, от бремени этих рисков освобождается, если,конечно, иное не предусмотрено договором.

Обычно в финансовой аренде и арендатором, и арендодателембудут выступать коммерческие организации и граждане-предприниматели. Однако вотличие от принятого ранее законодательства ГК не содержит в отношенииарендодателя требования быть профессиональным предпринимателем, а тем более —требования о лицензировании. Соответствующее требование, содержащееся воВременном положении о лизинге, а впервые закрепленное в постановленииПравительства РФ от 24 декабря 1994 г. # 1418 «О лицензировании отдельныхвидов деятельности»~, вступает в противоречие со статьей 49 ГК.

Поскольку на практике обеими сторонами договорафинансовой аренды практически всегда будут выступать предприниматели, ихответственность за ненадлежащее выполнение соответствующих договорныхобязательств будет основываться на диспозитивных положениях пункта 3 статьи401, то есть они будут отвечать не только за вину, но и во всех иныхслучаях, кроме нарушения, вызванного действием непреодолимой силы.

Анализируя договор финансовой аренды как специальнуюправовую конструкцию, не следует упускать из виду, что он«осложняется» наличием третьей фигуры — продавца, с которымарендатор в прямых договорных отношениях не состоит, но по отношению к которомублагодаря наличию финансовой аренды он приобретает ряд прав и обязанностей.Создается такая правовая ситуация, когда в отношениях по аренде имуществапродавец самостоятельной роли не имеет, тогда как в отношения, вытекающие изисполнения договора купли-продажи, арендатор может вторгаться в качествеактивной фигуры именно в связи с наличием у него с арендодателем (покупателем)договорных арендных отношений. В этой связи на арендодателя возлагаетсяобязанность уведомить продавца о том, что имущество приобретается для сдачи варенду (ст. 667).

Договор финансовой аренды возлагаетнепосредственно на арендатора права и обязанности покупателя в отношенииимущества, приобретаемого для него арендодателем, за исключением обязанностиоплатить имущество и права по собственной инициативе без согласия арендодателярасторгнуть договор купли-продажи (п. 1 ст. 670). Поэтому логично, чтоимущество, по общему правилу, передается продавцом непосредственно арендаторупо месту его нахождения или в ином месте, указанном в договоре финансовойаренды (п. 1 ст. 668), и арендатор сам предъявляет продавцу требования поповоду качества, комплектности имущества и т.п.

Проводя последовательно мысль о том, чтоарендатор приобретает права покупателя, ГК не связывает приобретение им этихправ с моментом поставки имущества. Это позволяет арендатору эффективноотреагировать, в частности, в случае просрочки поставки имущества, в то времякак по конструкции действовавшего до принятия ГК законодательства арендодательне мог применять соответствующих мер до того, как он получал имущество вовладение.

Обращать к арендодателю требования,вытекающие из договора купли-продажи, арендатор вправе лишь в случае, когдаарендодатель согласно договору осуществлял выбор продавца. Но даже и в этомслучае, согласно пункту 2 статьи 670, арендатор может предъявить своитребования по своему выбору арендодателю или продавцу, которые отвечаютсолидарно.

В отношении распределения обязанностейпо содержанию, страхованию и ремонту арендованного имущества ~ 6 главы 34специальных правил не предусматривает. В этой связи, в частности, к отношениямпо ремонту должны применяться положения пункта 1 статьи 616 о том, чтозаконодательством обязанности по капитальному ремонту могут быть возложены наарендатора. В настоящее время это в принципе и сделано Временным положением олизинге. Остальные вопросы стороны будут решать, исходя из общих положений отом, что расходы по содержанию имущества несет арендатор, имея возможностьпредусмотреть в договоре и иное решение, если оно отвечает интересам сторон (п.2 ст. 616).

Что касается права выкупа арендаторомимущества, то оно не является существенной чертой договора финансовойаренды. На практике договор финансовой аренды заключается на срок, близкий ксроку амортизации, и выкуп осуществляется достаточно часто, но все же не вовсех случаях. Выкуп имущества при финансовой аренде будет осуществляться пообщим правилам, предусмотренным Кодексом для договоров аренды, на условиях,установленных законом, самим договором или последующим дополнительнымсоглашением сторон (ст. 624). Если же ни досрочно, ни по истечении срокадоговора аренды выкуп не осуществится, имущество может быть вновь сдано варенду тому же или другому лицу на согласованных с ним условиях, но этиотношения уже не будут опосредоваться договором финансовой аренды.

Список литературы