Реферат: Гражданско-правовые сделки с квартирами
МОСКОВСКИЙ ВОЕННЫЙ ИНСТИТУТ ПВ РФ
КАФЕДРА ОБЩЕПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН
КУРСОВАЯ РАБОТА
Тема: Гражданско-правовые сделки с квартирами.
Исполнил: к-нт Потрибный А.В. Научныйруководитель: майор Бараненков В.В.
Датасдачи:
Датазащиты:Оценка:
Подписьруководителя:
Москва-1996
П л а н
Введение___________________________0______3
1Вопрос:_0 Основныегражданско-правовые
сделки сквартирами_____________________4
2Вопрос:_0 Сделки сприватизированным
квартирами____________________________ 8
Заключение________________________0____ ___029
Примечания__________________________0____30
Список используемойлитературы_______0___31
В в е д е н и еЖилье является необходимымусловием нормальной жизни и дея-тельности каждого человека и в силу этоговыступет как осбый обь-ект гражданско-правовых отношений. В последнее времяодной из са-мых актуальных проблем стала проблема жилищной собственности ижилищных правоотношений._51 Актуальность исследуемой темы определяется:
а). проблемойнеобеспеченности жильем населения нашей страны и
военнослужащих ФедеральнойПограничной Службы РФ в частности;
б). повсеместно возникающимисложностями при заключении и оформ-
лении гражанско-правовыхсделок с недвижимостью; в). постояннянными изменениями и дополненияминорматино-правовой базы в области жилищных правоотншений. Исходя из этого,целью ра-боты является исследование правоотношений в области жилищного права внастоящий период времени в нашей стране.
Рассмотрение данной темыставит следующие задачи:
1 ._0 Рассмотретьосновные гражанско-правовые сделки в сфере жилищных правоотношений.
2 ._0 Исследоватьпроблемы возникающие при заключении и оформлении сделок с жилищной собственностью.
3. Рассмотреть вопроссовершения незаконных сделок на рынке жилья.
4. Раскрыть значение инеобходимость знаний в области жилищных правоотношенеий для курсантов и офицеров-пограничников.
В ходе написания курсовой работы использовались следующие методы:
· изучение литературы;
· обобщение материалов периодической печати;
· работа с нормативно-правовыми актами в областижилищного законо-дательства;
· изучение и обобщение нормотворческой деятельностиорганов госу дарственного управления при регулировании жилищныхправоотноше-ний.
Исходя из этого, автор вбольшей мере опирался на работы и науч-
ные источники опубликованныев последние два года._52
Основные гражданско-правовые
сделки с квартирами
По завершении процесса приватизации квартира становится собственностью лиц, проживавших в ней. Этоозначает, что ее собс-твенники могут вступать в любые гражданско-правовые отношения, касающиеся этой квартиры, а именно: заключать договорыкупли-про-дажи, мены, дарения, завещать квартиру, отдавать ее в залог`ит.д.
Однако следует помнить, чтов случаях, когда в приватизиро-ванной квартире на момент регистрацииприватизации жил один чело-век, а также случаях, когда в квартире ЖСК пайвыплачен, привати-зированная квартира остается общей собственностью семьи, тоесть ни один из ее членов без согласия других не имеет права распоря-жатьсяквартирой самостоятельно.
Независимо от того, какаясделка совершается в отношении квартиры, для оформления в нотариальномпорядке договора об ее отчуждении требуются определенные документы, причем они будут различными в зависимости от того, какие квартиры отчуждаются. _ш+_0 Приватизированные муниципальные квартиры:
1) договор передачимуниципального жилья в собственность граждан, зарегистрированный Департаментом муниципального жилья;
2) свидетельство особственности на жилище;
3) справка районного(городского) БТИ об оценке стоимости квартиры.
Кооперативные квартиры свыплаченным паем:
1) свидетельство особственности на жилище;
2) справка ЖСК о суммевыплаченного пая, зарегистрированная Департаментом муниципального жилья;
3) справка БТИ об оценкестоимости квартиры.
Квартиры, приобретенные всобственность по договору купли-продажи, мены, дарения:
1) оригинал договора, зарегистрированного Департаментом муници-паль ного жилья;
2) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры.
Квартиры, приобретенные в порядкенаследования:_01) свидетельство о правена наследство;
2) свидетельство о собственности на жилище;
3) справка БТИ об оценкестоимости квартиры. При любом отчуждении квартир требуется нотариальноудостоверенное
_ш-согласие второго супруга, независимо от его прописки в данной квартире, за исключением случаев, когда квартира была подарена первому супругу, перешла к нему в порядкенаследования или была приобретена им до брака.
_ш+_0 Отчуждаться могут нетолько квартиры, но и комнаты в комму- нальных квартирах._0 В этом случаенеобходимы следующие документы:
1) свидетельство особственности на комнату (с указанием ее размера и общей площади коммунальнойквартиры);
2) договор передачикомнаты в собственность, зарегистриро-ванный в Департаменте муниципальногожилья;
3) соглашение обопределении долей, зарегистрированное нота-риально и зарегистрированное вДепартаменте муниципального жилья;
4)справка БТИ об оценкестоимости коммунальной квартиры (с
указанием размера долей всехее собственников). Для продажи ком-
наты коммунальной квартирынеобходимо также заявление всех соседей-собственников, что они не возражаютпротив ее продажи, так как они имеют право преимущественной покупкипро-даваемой комнаты за указанную в договоре цену. _ш- _0Кроме того, если вдоговоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качествесобственников указаны и несо-вершеннолетние, то в этом случае требуетсясогласие органов охра-ны детства на любое отчуждение.
Для граждан при регистрациисделок с квартирами необходимо присутствие всех участников сделки, которыедолжны иметь при себе паспорт, подлинник и копии нотариально заверенных договоров, справки из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствиизадолженности по оплате коммунальных услуг.
Для юридических лиц прирегистрации сделок с квартирами не-обходимы устав юридического лица или его нотариально заверенная копия, свидетельство о регистрации юридического лица, доверен-ность на представительство юридического лица и паспорт доверенно-голица.
Договоры купли-продажи жилья,заключенные между предприятия-ми, также подлежат регистрации Департаментом муниципального жилья.
На практике возникает многовопросов, связанных с выпиской бывшего собственника из проданной илиподаренной квартиры. Неред-ки случаи, когда продавец, получив деньги спокупателя, отбывает в неизвестном направлении, и покупатель лишаетсявозможности осу-ществить свое право собственности на приобретенную квартиру. По-купатель вынужден разыскивать недобросовестного продавца, а иног-да и предъявлять в суд иск о его выселении. Поэтому в случаях, когда продавец вызываету покупателя определенные сомнения, целе-сообразно взять его доверенность навыписку из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отде-ление милиции по месту прописки продавца, после чегоможно за-няться его выпиской самостоятельно.
В любом случае покупательдолжен потребовать от продавца вы-писку из домовой книги или копию финансовоголицевого счета, пос-кольку кроме собственника квартиры в нем могут бытьпрописаны ли-ца, не являющиеся собственниками, но обладающие праваминанимате-ля, которые могут и не знать, что квартира продана. Эти людисох-раняют права нанимателей, и при переходе права собственности вы-писать ихс занимаемой ими площади практически невозможно.
Осуществление права собственности на квартиру неразрывно связано с пока еще сохранившейся пропиской._0 В соответствии с пос-тановлением Правительства Москвы “О сборе сграждан, прибывающих на жительство в Москву”, собственники жилого дома иликвартиры в Москве имеют право на прописку. Для этого они должны уплатитьго-родской сбор за право прописки (регистрации) прибывающих в столи-цу дляпроживания в собственных квартирах. Прописку иногородних граждан будут осуществлять ГУВД Москвы при наличии квитанции об оплате городского сбора. Установлены следующие ставки за пропис-ку: для граждан РФ 500 минимальныхразмеров оплаты труда, а для граждан СНГ 1000 минимальных размеров оплатытруда, для иностран-ных граждан и лиц без гражданства 2500 минимальных размеровопла-ты труда в РФ.
Если в приобретеннуюквартиру, расположенную на территории
Москвы, прописываются членыодной семьи, то следует оплатить лишь
одну ставку городскогосбора. Если же приобретенная в собствен-
ность квартира расположена вдомах, подлежащих отселению в связи
со сносом илиреконструкцией, или не соответствует установленной
норме жилья (не менее 9 кв. мна каждого члена семьи), то в такие7 -
дома пропискапредоставляться не будет. Оплата городского сбора за право прописки в Москвене влечет за собой обязательства Де-партамента муниципального жилья и иныхжилищных органов выделения иногородним гражданам жилой площади.
Следует отметить, что допринятия указанного постановления органы внутренних дел нарушали праваграждан-собственников квар-тир, отказывая им в прописке.
Так,гражданин С., получивший квартиру в Москве по договору
дарения, решил прописаться в ней и жить. Однако паспортное
управлениеМосквы в прописке ему отказало. Не нашел он под-
держки и в Октябрьском районном народном суде Москвы, куда
обратилсяс жалобой на действия паспортного управления. От-
казаноему было на том основании, что С. проживает в Твери и
московскойпрописки не имеет. Вышестоящие судебные инстанции
оставилирешение народного суда без изменения. Лишь протест
заместителяпредседателя Верховного суда РФ об отмене упомя-
нутыхрешений восстановил законные права собственника. Моти-
вированоэто было тем, что отказ в прописке исключает воз-
можность человека правомерно пользоваться квартирой и тем
самым нарушает его правособственности. Ссылка нрродного су-
да на правовые акты местныхорганов власти и управления неп-
равильна, посколькупротиворечит Конституции РФ и Закону о
собственности в РСФСР. В настоящее время немало случаев,
когда жилые помещения ис-
пользуются не по назначению, а именно: сдаются под офисы, склады и т.д. Договоры аренды или вообще незаключаются, или стороны их не регистрируют. Таким образом, собственноарендаторы не платят ни налогов, ни других платежей. Как известно, всоответствии с действующим законодательством собственники жилья при сдаче егов аренду утрачивают право на льготы по его содержанию, обслуживанию и ремонту.В распоряжении мэра Москвы “О мерах по пресечению про-тивоправногоиспользования жилых помещений, находящихся в собс-твенности граждан июридических лиц” от 11 июня 1994г. подчерки-вается, что договор о сдаче варенду жилых помещений должен зак-лючаться в письменной форме с обязательнойрегистрацией в жилищ-но-эксплуатационных органах и налоговых инспекциях.
По каждому факту выявленногонарушения комиссией, включающей
представителей рабочей группыпрефектуры, муниципальной жилищной
· 8 -
инспекции и РЭУ при участиивладельцев квартиры или его предста-вителя составляется акт и даетсяпредписание об устранении нару-шения в 15-дневный срок. В случаеневыполнения предписания дело передается в суд, а Департамент муниципальногожилья должен в су-дебном порядке расторгнуть договор о передаче гражданам всобс-твенность занимаемых жилых помещений или договор купли-продажи жилья.
Следует отметить, что сюридической точки зрения данное рас-поряжение мэра далеко не безупречно, поскольку нарушает ч.1 ст.209 ГК РФ, в соответствии с которой собственниквладеет, поль-зуется и распоряжается своей собственностью по своему усмотрениюпри условии, что не затрагиваются права других лиц. Поэтому, если офис, созданный в жилом помещении, не причиняет беспокойства со-седям, лишатьсобственника права собственности на жилое помещение вряд ли правомерно.
В настоящее время появилосьмного компаний, которые привле-кают средства частных лиц, обещаявпоследствии предоставить им квартиры. Известно, что государство не способнообеспечить своих граждан относительно недорогим жильем, поэтому последниеготовы поверить даже в весьма рискованные обещания. Развитию такого родабизнеса способствует и то, что до сих пор в нашей стране не полу-чилараспространение ипотека (залог недвижимости для получения кредита). Этовызвано, во-первых, отсутствием соответствующего законодательства, во-вторых,высоким уровнем инфляции, при кото-ром ипотечные кредиты теряют смысл. Ведьобычно они выдаются на срок от 10 до 40 лет под невысокий процент.
Предполагается, что УказПрезидента “О жилищных кредитах” от 16 июня 1994г. поможет решению квартирныхпроблем. В соответствии с Указом очередникам гарантируется получение отгосударства ссуд на приобретение жилья. Эти ссуды могут составлять от 5 до 70%его стоимости.
Договор купли-продажи_0Под куплей-продажейдействующее законодательство понимает
договор, по которому однасторона (продавец) обязуется передать
имущество в собственностьдругой стороне (покупателю), а покупа-
· 9 -
тель обязуется принять этоимущество и уплатить за него опреде-ленную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).
Сам договор купли-продажи не устанавливает права собствен-ности покупателя на проданное ему имущество.Вопрос о моменте пе-рехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ,устанав ли-вающей, что право собственности приобретателя возникает с моментапередачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договороб отчуждении вещи подлежит регистрации, право собс-твенности возникает смомента регистрации.
_ш+_0 В связи сособенностями квартир как объектов гражданских правоотношений для нихустановлен особый порядок оформления дого-вора купли-продажи. По аналогии сост. 239 ГК РСФСР (купля-прода-жа жилого дома) договор считается заключеннымпосле того, как оформление договора прошло две стадии:
а) нотариальное удостоверение;
б) последующую регистрациюсоответствующим органом исполни-
тельной власти. При нотариальном удостоверении договора куп-ли-продажи квартиры нотариус проверяет принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему и дееспособностьсторон, подлинность их подписей. Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрациино-тариально удостоверенного договора между сторонами существуют лишьобязательственные отношения. Если одна из сторон отказывает-ся от договора доего регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новымсоглашением или судом. _ш-_0 Если договор не зарегистрирован и стороныдоговорились об его аннулировании, то достаточно заявления сторон внотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись напервом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре. После жерегистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.
Фактическая передача квартирыпокупателю не связана с момен-том перехода права собственности, она может предшествовать ре-гистрации или следовать за ней (немедленно или спустянекоторое время). Стороны могут своим соглашением определить время факти-ческой передачи, но не могут изменить юридического значения самойрегистрации.
Правоустанавливающимидокументами на квартиру, на основании
которых можно заключитьдоговор купли-продажи, являются: свиде-
· 10 -
тельство о собственности нажилище, выданное на приватизированную муниципальную квартиру; свидетельство оправе собственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем; свидетельство о праве наследства, в состав которого входит квартира; договоркупли-про-дажи, нотариально удостоверенный и зарегистрированный вДепарта-менте муниципального жилья.
Регистрация договора отчуждения квартиры или комнаты комму-нальной квартиры, находящейся в частнойсобственности, осущест-вляется при условии, что стороны представят справкуиз ремонт-но-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности поквартплате на бланках, полученных в этой организации. Бланки вы-даются поустановленной форме и действительны в течение месяца.
В соответствии со ст. 56Основ законодательства РФ о нотари-ате удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту нахождения этой квартиры.
Договор купли-продажиквартиры может быть удостоверен соот-ветствующим органом власти в технаселенных пунктах, где нет но-тариальных контор.
Несоблюдение правил обобязательной нотариальной форме дого-вора купли-продажи квартиры делает такойдоговор недействительным с последствиями, предусмотренными ч. 2 ст. 167 ГКРФ, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученноепо сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместитьего стоимость в деньгах.
В исключительных случаях всоответствии со ст. 165 ГК РФ суд вправе признать действительной сделкукупли-продажи квартиры, не удостоверенную в нотариальной конторе, приусловии, если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически онабыла испол-нена обеими сторонами или одной.
При удостоверении нотариусомсделок по купле-продаже кварти-ры проверяется наличие документов, подтверждающихправо собствен-ности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.
Если квартира является общей долевой или совместной собс-твенностью, ее отчуждение требует согласиядругих участников об-щей собственности. Такое согласие должно быть дано вписьменном виде и удостоверено нотариусом. Кроме того, оно может бытьудос-товерено по месту жительства или месту работы.
В текстедоговора об отчуждении доли указываются арифмети-· 11 -
ческие доли, а не конкретныереальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретнымичастями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенного изарегистриро-ванного в БТИ соглашения между собственниками о таком порядкепользования в соответствии с долями участников.
Продавец должен представитьписьменные доказательства того, что он известил участников общей долевойсобственности о намере-нии продать свою долю посторонним с указанием цены идругих усло-вий, на которых продается доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявленияоб отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доликвартиры (с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля). Подпись удостоверяется в том же по-рядке, как было указано выше.
Доля общей собственности наквартиру может быть отчуждена также иными способами, например подарена.
Любое отчуждение илиприобретение квартиры допускается толь-ко в нотариальном порядке. Обязательным условием является и ре-гистрация сделки в местной администрации, которую осуществляет БТИ. На правоустанавливающих документах должен бытьштамп о ре-гистрации помещения за новым собственником.
Если квартира является общей долевой собственностью, в справке БТИ в соответствии с правоустанавливающими документами указывается долевое участие каждого, приэтом лицоl отчуждающхе часть квартиры, указывается в ней первым. Если есть решение о предстоящем сносе строения в связи с реконструкцией населенногопункта, или наложенный нотариальными органами запрет на отчужде-ние, или наквартиру наложен арест судебно-следственными органа-ми, то эти обстоятельстваотражаются в справке БТИ.
В связи с тем, что в ГКотсутствуют конкретные нормы, регули-рующие сделки с квартирами, то применяютсяте же правила, что и к договору купли-продажи жилого дома. Так, продавец всоответствии со ст. 241 ГК РСФСР обязан предупредить покупателя о правахтретьих лиц на продаваемую квартиру. К таким лицам могут отно-ситься,например, залогодержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе правасобственности эти лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно, что для покупателя немаловажным является то обстоятельство, что впокупаемой им квартире будет жить посторонний человек.
· 12 -
Если продавец этого несделал, покупатель вправе требовать либо уменьшения продажной цены, либорасторжения договора куп-ли-продажи и возмещения убытков. Для того, чтобыустранить воз-можные конфликты, соответствующее положение должно включаться вдоговор. Если покупатель не возражает против покупки квартиры, обремененнойзалогом или договором найма, то такой договор может быть заключен.
Следует, однако, иметь в виду, что заложенной квартирой собственник обычно владеет и пользуется. Но вбольшинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, подарить и т.д.),посколь-ку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждениеквартиры.
Приватизация квартир вызвала волну связанных с ней крими- нальных явлений._0 Возник, такназываемый, квартирный рэкет, когда под угрозой применения насилиясобственников приватизированных квартир заставляют за бесценок продавать свою квартиру. Иногда прибегают к обману. Жертвами таких преступлений становятся, как правило, престарелые беспомощные люди, а также алкоголики, кото-рых втечение определенного времени спаивают, а затем уговаривают продать своюквартиру или обменять ее на комнату в коммунальной квартире. Для этого онипередают свои документы преступникам, вы-дают им генеральную доверенность насовершение всех юридических действий. После чего квартира по доверенностипродается третьим лицам, а владелец квартиры становится бомжем.
Подобные виды сделок не подпадают под действие уголовного кодекса. Потерпевшая сторона сама добровольноидет на сделку.
Нередки случаи, когдаквартиры продаются по фальшивой дове-ренности или по фальшивому договору купли-продажи. Иногда уже после заключения договора купли-продаживыясняется, что в приоб-ретенной квартире кто-то прописан и, следовательно,является на-нимателем, выселить которого собственнику практически невозможно. В этом случае фальшивыми являются копия финансового лицевого сче-та и выпискаиз домовой книги.
В настоящее время оченьраспространена следующая схема мо-
шенничества. Собственникквартиры оформляет договор дарения, на
основании которого квартирапозже отчуждается третьему лицу. Че-
рез некоторое времяпоявляется первый собственник квартиры и за-
являет, что договор даренияего вынудили подписать. Второе звено
· 13 -
в этой цепочке (одаряемый)пропадает, и все неприятности претер-певает нынешний владелец квартиры. Всвязи с этим следует очень осторожно относиться к предложению о продажедешевых квартир. Внимательным следует быть и при покупке квартиры, доставшейсяны-нешнему владельцу не по первичному свидетельству о собственности, а подоговорам купли-продажи, дарения и т.д.
К числу наиболее распространенных правонарушений по куп-ле-продаже квартир относится и такназываемый сбор залога. Дается объявление о продаже квартиры по цене несколькониже рыночной, в результате чего появляется достаточно большое количество покупа-телей. Владелец квартиры может быть как мнимым, так и настоящим. Вслучае заинтересованности берется залог в размере 10-15% от продажной стоимости с условием продажи квартиры через неделю. После получения залогаот нескольких покупателей квартира прода-ется самому “везучему” из них, после чего продавец исчезает, а новому владельцу приходится объясняться собманутыми претендента-ми на покупку.
Иногда квартира продается по фальшивым документам, причем фальшивыми могут быть как первичные документы(свидетельство о собственности), так и вторичные (договор купли-продажи,дарения, мены и т.д.).В ряде случаев применяется продажа квартиры “по двум договорам”. При регистрации договора купли-продажи составляются два абсолютно одинаковыхэкземпляра договора, один из которых по-лучает покупатель, другой — продавец.Получив экземпляр договора продавца (например, путем обмана), покупательрасполагает двумя документами, по которым он имеет право перепродавать квартиру двум лицам, оформляя договор купли-продажи одновременно в двухнотариальных конторах.
Для того, чтобы избежатьподобных ситуаций, необходимо тща-тельно изучать документы, подтверждающиеправо собственности на продаваемую квартиру. Следует также поинтересоваться,не прожива-ют ли в продаваемой квартире лица, выписанные из нее временно(находящиеся в загранкомандировке, на службе в армии, на учебе или взаключении: в соответствии с действующим законодательством эти лица имеютправо на заключение договора найма по месту преж-него проживания). В случаевозникновения сомнений в достоверности правоустанавливающих документов наквартиру потенциальный покупа-тель может попросить выписку из домовой книги.
· 14 -
При заключении сделок сквартирами из рук в руки переходят огромные суммы наличных денег, чтопривлекает всякого рода мошен-ников. В настоящее время расследуются десяткиуголовных дел, свя-занных с убийствами продавцов или покупателей приватизированных квартир.
Для того, чтобы избежатьподобных ситуаций, лучше обратиться в банк. Некоторые банки выступают вкачестве посредников при зак-лючении договоров купли-продажи квартир. Для этого покупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор. Всоответствии с этим договором покупатель принимает на себя обязательство пере-вести в банк в течение трех дней с момента подписания договорапредусмотренную договором сумму, которая депонируется банком на имя продавца. Снять эту сумму продавец может только по окончании процедуры оформлениядоговора. Убедившись в серьезности взаимных намерений, продавец и покупатель начинают оформление договора. Только по окончании нотариальногооформления договора и регистра-ции договора в Департаменте муниципальногожилья продавец имеет право получить договоренную сумму, а банк получаетвознаграждение за посреднические услуги.
Распоряжением мэра Москвы “Одополнительных мерах по защите
граждан от противоправныхдействий преступных сообществ при при-
ватизации и отчуждении жилыхпомещений” от 26 мая 1994г. Департа-
мент муниципального жильядолжен производить регистрацию сделок
по отчуждению жилья лишьпосле их прописки на другое место жи-
тельства. При поступлениизаявлений граждан о том, что приватиза-
ция была совершена ими поддавлением криминальных элементов, до-
говор передачи жилья всобственность будет расторгнут без взима-
ния платы за услуги. Распоряжением мэра Москвы ГУВД Москвы сов-
местно с Комитетом социальнойзащиты предложено подготовить пере-
чень категорий граждан такназываемой группы риска, требующих за-
щиты городских властей вовремя приватизации и других операций с
жильем. Для этих гражданкупля-продажа занимаемых ими квартир или
комнат будет оформляться вособом порядке, который заключается в
том, что в документахподтверждается право обязательного пожиз-
ненного проживания в них илипредоставления других жилых помеще-
ний. Департаментмуниципального жилья обязан производить регист-
рацию договоров по отчуждениюжилых помещений по доверенности — в
случае невозможности личнойявки — только с учетом мнения общест-
· 15 -
венных комиссий, в составкоторых должны быть включены представи-тели органов социальной защиты иокружного медицинского управле-ния.
Договор купли-продажиквартиры с условием
пожизненного проживания
Данный договор прямо непредусмотрен действующим законода-тельством и, в частности ГК РСФСР, однако впоследнее время нахо-дит все большее применение в нашей жизни. В этом случаеприменя-ется аналогия закона и стороны при заключении договора руководс-твуются нормами ст. 253 ГК РСФСР, посвященной правовому регулиро-ваниюкупли-продажи жилого дома с условиями пожизненного прожива-ния.
Суть такого договора в том,что продавец, в качестве которо-го выступает нетрудоспособное лицо, передаетпринадлежащую ему квартиру в собственность покупателя, а последний обязуется пре-доставлять продавцу до конца его жизни пожизненное содержание, котороеможет включать в себя уход, материальную помощь. Кроме того, по этомудоговору продавец обычно сохраняет за собой право пользования всей или частьюэтой квартиры. В настоящее время до-говоры купли-продажи квартиры с условиемпожизненного содержания заключаются с покупателями, в качестве которыхвыступают как фи-зические, так и юридические лица. Заключение таких договороввы-годно обеим сторонам. Однако, к сожалению, и здесь не обошлось безвлияния криминальных элементов. Было отмечено немало случаев, когда продавцы, заключившие такие договоры, или вообще исчезли, или же их находили мертвыми.
Оформление таких договоровосуществляется по тем же прави-лам, что и оформление договоров купли-продажии мены квартиры.
В договоре купли-продажиквартиры с условием пожизнеэного содержания право собственности переходит покупателю при жизни продавца. При этом в договоре обычнооговаривается право пожиз-ненного проживания продавца в этом жилом помещении.
В случае неисполнениядоговора покупателем своих обязаннос-
тей продавец вправе требоватьрасторжения договора. Приобретатель
также может ставить вопрос опрекращении договора, если его мате-
· 16 -
риальное положение по независящим от него обстоятельствам изме-нилось настолько, что дальнейшеепредоставление содержания стало невозможным. Договор прекращается также вслучае смерти покупате-ля.
При расторжении договора потребованию продавца или покупа-теля квартиры она возвращается его бывшемусобственнику (продав-цу). Однако расходы на содержание, понесенныепокупателем, в этом случае не возмещается.
Заключая договор купли-продажи квартиры с условиями пожиз-ненного содержания, собственникраспоряжается своим жильем после своей смерти. Преимуществом этого договора посравнению с насле-дованием квартиры является то, что при наследованиисвидетельство о собственности на жилище выдается нотариальной конторой не ранеешести месяцев со дня открытия наследства и, таким образом, нас-ледник неможет распоряжаться жильем до истечения этого срока.
Кроме того, у завещателямогут быть обязательные наследники, которым покупателю придется выплачиватькомпенсацию. При наследо-вании имущества взимается специальный налог, и,наконец, завеща-тель может в любой момент отменить или изменить завещание.
Договор мены_0Собственники квартир могутзаключить между собой договор ме-ны. Этот договор следует отличать от договораобмена жилыми поме-щениями. В последнем случае между сторонами происходит переход права пользования, а не права собственности как в договоре мены. Кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилыми по-мещениямиоформляется специальными обменными ордерами.
В соответствии со ст. 255 ГКРСФСР по договору мены каждая из сторон передает другой стороне определенноеимущество в собс-твенность, то есть каждая из сторон является одновременно ипро-давцом и покупателем.
Единственным отличиемдоговора мены от договора купли-прода-
жи является то, что вдоговоре мены одна из сторон в качестве
встречного предоставленияпередает другой стороне не деньги, а
имущество. В связи с этим кдоговору мены применяются те же пра-
вила, что и к договорукупли-продажи. Так, стороны обязаны пре-
· 17 -
дупредить друг друга онедостатках обмениваемого имущества, а также о правах третьих лиц на этоимущество (нанимателя, залого-держателя и т.д.).
Если обмениваемое имущество(в данном случае речь идет о квартирах) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о доплате той стороны, имущество которой стоит дороже. В договор мены могут включаться и другие условия, непротиворечащие его природе (например, о том, что обе или одна из сторонотремонтируют свои квартиры).
Так же, как и договоркупли-продажи, договор мены квартир подлежит сначала нотариальномуудостоверению, а потом регистрации Департаментом муниципального жилья.
Определенные сложностивозникают при заключении договора ме-ны между собственниками квартир ивладельцами муниципальных (неп-риватизированных) квартир. При заключениитаких договоров собс-твенники квартир настаивают на том, чтобы их контрагенты также приватизировали свое жилье, а последние, зная, чтомуниципальное жилье можно приватизировать только один раз, по различнымпричи-нам не хотят этого делать.
В качестве выхода изсоздавшейся ситуации можно предложить следующий вариант. В случае, если внеприватизированной квартире проживает несколько нанимателей, то эта квартираможет быть при-ватизирована на имя только одного из них, который и заключаетдо-говор купли-продажи, а затем прописывает в новую квартиру членов своейсемьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в пос-ледующем правоприватизации муниципальной площади.
Договор мены можетзаключаться не только на квартиры, но и на приватизированные комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимо иметь следующие документы:
1) свидетельство особственности на жилище (с указанием раз-мера комнаты и общей площадикоммунальной квартиры);
2) договор передачи жилья всобственность, зарегистрирован-ный Департаментом муниципального жилья;
3) соглашение об определениидолей, нотариально заверенное и зарегистрированное Департаментом муниципальногожилья;
4) справка БТИ об оценке стоимости квартиры (с указанием размера долей всех собственников коммунальнойквартиры)._53
· 18 -
Договор дарения_0
Собственник квартиры можетподарить свою квартиру любому фи-зическому или юридическому лицу. Для этогоон заключает договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) передает безвозмездно другой стороне (одаряемому) имущество в собствен-ность.
Дарение не считается состоявшимся, если дело ограничилось только соглашением, даже письменным, нопередачи имущества не бы-ло. У одаряемого на основе одного лишь соглашения сдарителем не возникает права требовать передачи вещи, а у дарителя - обязан-ности ее передать.
Однако и передача вещи самапо себе еще не создает дарения.
Дарение — это договор, который предполагает волю дарителя и сог-ласие одаряемого на получение имущества в собственность. Если последний не изъявляет соответствующегожелания или прямо откло-няет дар, то дарения нет.
Для договора даренияхарактерно то, что даритель при жизни отчуждает другому лицу имуществодобровольно и безвозмездно. Без-возмездность договора означает, что он непредусматривает наличия какой-либо компенсации со стороны одаряемого.
Даритель, совершая дарение, обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного отобременения, и, в частности, от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т.д.). Кроме того, даритель отвечает перед одаряемым заубытки, причиненные ему вследствие отчуждения подаренного имущества по искутретьего лица (например, судебные расходы), а также тем, что в подаренной вещиимеются существенные недостатки. На одаряемом же не лежит никакой обязанностиперед дарителем. Нельзя на одаря-емого возлагать обязанность не отчуждатьподаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества другие сделки.Таким обра-зом, договор дарения не может содержать условия, ограничивающиеправо собственности одаряемого.
Если договор дарения квартиры или комнаты совершается в
пользу несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении но-
тариус должен от законногопредставителя несовершеннолетнего или
попечителя взять разрешениена получение дара. Это вытекает из
· 19 -
ст. 133 Кодекса о браке исемье )КоБС), согласно которой опекун не вправе заключать договор дарения отимени малолетнего, а попе-читель - давать согласие на договор при заключенииего несовер-шеннолетним (от 15 до 18 лет) без разрешения органа опеки.
Договор дарения квартир иликомнат в коммунальной квартире удостоверяется в нотариальной конторе при условии представления указанных выше документов, подтверждающих правособственности на квартиру, которая переходит в дар, и затем этот договоррегистри-руется Департаментом муниципального жилья.
Залог квартиры_0Как было отмечено выше, собственник квартиры может заложить свою квартиру. Это прямо вытекает из ст. 6 Закона РФ “О залоге” от 29 мая 1992 г., установившей, что предметом залогаможет быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством РФможет быть отчуждено законодателем и п.3 ст.7 этого же закона, согласнокоторому собственник квартиры самостоятельно решает воп-рос о сдаче ее в залог.
Суть залога состоит в том, что при залоге кредитор (залого-держатель) вправе при неисполнении должникомобеспеченного зало-гом обязательства получить удовлетворении из стоимостизаложенно-го имущества преимущественно перед другими кредиторами. Однако кредитор не становится собственником заложенного имущества: он вправе лишь требоватьего реализации в установленном гражданским процессуальным законодательствомпорядке.
В соответствии со ст. 11закона о залоге, если залог иму-щества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.
В Москве такая регистрацияосуществляется в соответствии с
постановлением правительстваМосквы “О государственной регистра-
ции залога жилых помещений,принадлежащих гражданам или юридичес-
ким лицам на правособственности” от 27 апреля 1993 г. Государс-
твенную регистрацию залогажилых помещений, принадлежащих гражда-
нам или юридическим лицам, ивыдачу свидетельств о такой регист-
рации должен осуществлять Департаментмуниципального жилья. При
этом за регистрацию залога, выдачу свидетельств о регистрации и
· 20 -
предоставление выписок изреестра взимается государственная пош-лина.
Для регистрации договора озалоге, заключенного между банком и собственником квартиры, в Департаментмуниципального жилья не-обходимо представить следующие документы:
_ш+_0 1) три экземпляранотариально заверенных договоров (два под-линника и одна нотариально завереннаякопия);
2) кредитныйдоговор;3) справка БТИ о стоимостиквартиры;
4) подлинникиправоустанавливающих документов на квартиру
(свидетельство особственности на жилище, подлинники договоров и т.д.);
5) доверенности (если онинеобходимы);
6) копию устава банка ирегистрационное свидетельство;
_5_ш-_0 7) заявление _0спросьбой _0зарегистрировать договор о залоге, завизированное _0заместителемруководителя _0Департамента _0муниципаль-ного жилья.
Залог квартиры, являющейсяобщей совместной собственностью, можно осуществлять только с согласия всехсобственников._54_0 Если же речь идет об общей долевой собственности, тособственник доли может заложить свою долю без согласия других собственников.Следует от-метить, что залог квартиры, являющейся собственностью членакоо-ператива, полностью выплатившего свой пай, осуществляется в том жепорядке, что и для приватизированных квартир.
Поскольку квартиры относятсяк недвижимости, то их залог от-носится к ипотеке. Договоры об ипотеке в отличиеот других разно-видностей договоров залога требуют обязательногонотариального удостоверения и регистрации. Договор об ипотеке заключается вформе закладной (ипотечного свидетельства).
В договоре залога участвуютдве стороны: залогодатель — ли-цо, которое предоставляет определенноеимущество в залог, и зало-годержатель — лицо, которое вправе при неисполнении должником обеспеченного залогом обязательства получитьудовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Наличие закладной узалогодержателя удостоверяет его преиму-
щественное право наудовлетворение своего требования за счет иму-
щества, предоставленного подоговору об ипотеке в обеспечение
этого требования. Закладнаяявляется ценной бумагой, может вхо-
дить в наследственную массу ибыть передана другому лицу в уста-
· 21 -
новленном порядке. Закладнаяподлежит регистрации путем внесения регистрационной записи в книгу регистрациинедвижимости. На зак-ладной делается отметка о ее регистрации.
Залог квартир, расположенныхв многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, накотором располо-жен дом или другое строение.
Обращение взыскания напредмет залога по общему правилу до-пускается лишь в судебном порядке. Вслучаях, предусмотренных за-конодательством РФ, обращение взыскания назаложенное имущество осуществляется в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.
Законодательство РФ несодержит прямого указания на то, ка-ким образом может быть обращено взысканиена заложенную квартиру. Из этого можно сделать вывод, что будет действоватьобщий (судеб-ный) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Вместе с тем, высказываетсямнение, что в банковском залоге (то есть в тех случаях, когда залогодержательпо договору займа, заключенного в обеспечение кредитного договора между банком и третьим лицом, является банк) залогодержатель (то есть банк)вправе самостоятельно реализовать предмет залога (без судебного или арбитражного решения) при неисполнении обязательства должни-ком.
По общему правилузалогодателем может быть любое лицо, кото-рому предмет залога принадлежит направе собственности или праве хозяйственного ведения. В последнем случае длясдачи какого-либо имущества в залог необходимо получить согласие собственникаэтого имущества или уполномоченного им органа.
В качестве залогодателяможет выступать и учреждение (то есть бюджетная организация, незанемающася коммерческой деятель-ностью), однако лишь при условии, если оно всоответствии с зако-ном риобрело право самостоятельного распоряжениязаложенным иму-ществом.
В качестве залогодержателяможет выступать любое физическое
или юридическое лицо любойорганизационно-правовой формы или фор-
мы собственности.Однако вбольшенстве случаев в качестве залого-
держателей выступаютбанки, дающии кредиты под залог квартир.Ком-
мерческую стоимость квартиры определить довольно трудно. В ка-
честве ориентира, какправило, выступает инвентаризационная стои-
· 22 -
мость квартиры, которую дает БТИ.Инвентаризационная стоимость квартиры предстовляет собой нижний предел рыночной стоимости квартиры, которая чаще всего в несколько разпревышает инвентари-зационную. По общему правилу залогодатель не имеет правараспоря-жаться заложенным имуществом.Однако эта норма носит диапозитивныйхарактер, в договоре могут предусмотреть обратное.
Из этого следует, чтозаключив догвор залога, залогодатель не может продать подарить, обменятьзаложенное жилище(если не огово-рено другое).
Давая квартиры в залог по кредитным договорам, залогодатели получают кредит на небольшой срок и обычнопод значительный про-цент.
Исследовательским центром частного права на базе норм, пре-дусмотренных в проекте ГК РФ, былиразработаны”Основные положения о залоге недвижимого имущества”- ипотеке, вкоторых значительное вним ние уделено залогу квартир и жилых домов.Указанныеположения не являются нормотивнм актом, имеющим обязательную силу.Однакороспоряжением заместителя Председателя Совета Министров Прави-тельства Российской Федерации они были рекомендованы всем минис-терствам и ведомствам, разрабатывающим проекты нормативных ак-тов, затрагивающих правовоерегулирование залога и ипотеки.В связи с этим они предстовляют интерес.
С соответствии с п.84Основных положений ипотека(залог)жило-го дома или квартиры допускается не вовсех случаях, а для обеспе-чения погашения ссуды, предоставленной длястроительства, реконс-трукции или капитального ремонта жилого дома(квартиры).Однако из этого общего правила есть есть исключение. Жилой дом иликвартира могут быть предметом ипотеки и в том случае, еслигражданин-собс-твенник и члены его семьи проживают в другом жилом доме иимеют достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.Цель такой нормы-избежать ситуаций, когда люди могут статьбездомными, получив ссуду под залог кувартиры и не имея возможности еепогасить.Однако нельзя не обратить внимания на то, что она сужает права гражданпо распоряжению принадлежащим им жильем.
Жилые комнаты, составляющиечасть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.
В ипотеку может передаватьсятолько жилой дом или квартира,
· 23 -
принадлежащиезалогодатодателю направе собственности.
залогодержателями жилого домаи квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющиеспециальную лицен-зию.
Продажа заложенного жилогодома (квартиры) на публичных тор-гах неявляется основанием для выселенияпокупателем прож ивающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи.Между собственником, приобретшим жилой дом или квартиру, ипроживающими в нем лицами заключается договор аренды жилого поме-щения наусловиях, обычных для данной местности.
Не подлежат выселению припродаже заложенного дома (кварти-ры) с публичных торгов лица, проживающие в жилыхдомах (кварти-рах) на условиях договора найма жилого помещения, договорааренды или иных основаниях, предусмотренных законом.Ранее закоюченный с нимидоговор найма жилого помещения договор аренды или иной дого-вор на проживаниесохраняет силу.Такие лица имеют право на преи-мущественную покупку занимаемогоими жилого дома (квартиры).
Если иное не предусмотреннодоговором об ипотеке, залогода-тель вправе сдать нанимателю, нуждающемуся в жилье, свободную квартиру с согласия залогодержателя.Одноко он в праве сдатьтакую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному до-говоруаренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее по-гашения ссуды.В этомслучае собственник, приобретший жилой дом или квартиру на публичных торгах, поистечении предусмотренного дого-вором срока не обязан возобновлять этот договораренды.
Порядок наследования жилых домови квартир_0Под наследованием понимаетсяпереход имущественных и неко-торых личных неимущественных прав и обязанностейумершего гражда-нина (наследодателя) к другим лицам в установленном законепоряд-ке.
_ш+_0Наследование может осуществляться по закону и по завещанию.Наследование по закону имеетместо:
а) если наследодатель несоставил завещания или если его
завещание в опр¶деленнойчасти признано недействительным,
б) если завещана только частьимущества или завещание в оп-
ределенной части признанонедействительным, в этом случае не ох-
· 24 -
ваченная частьнаследственного имущества переходит в порядке нас-
ледования по закону,
в) если наследники позавещанию умерли ранее наследодателя или не приняли наследства.
_ш-_0Для таких случаев закон устанавливает круг наследников и порядок их признания. Назначаяумершему конкретных правоприемни-ков, законодатель как бы восполняет волю наследателя.
В соответствии со ст.232 ГКРСФСР предусмотрены две очереди признаниы наследников по закону. К наследникампервой очереди от-носятся дети (в том числе усыновленные) , супруг иродители (усыновители) умершего и его ребенок, родившийся после его смер-ти. К наследникам второй очереди относятся братья и сестры умер-шего, его дед ибабка.Эти наследники призываются к наследованию в том случае, если отсутствуютнаследники первой очереди, когда они не принимают наследство, а также в томслучае , если все наслед-ники первой очереди лишены завещателем правнаследования.
К числу наследников относятсятакже нетрудоспособные лица , которые состояли на иждевении умершего не менеегода до его смер-ти.
Внуки и правнуки наследуют втом случае, если ко времени отк-рытия наследства нет в живых того из родителей, который был бы наследником.
Но, помимо лиц, указанных вст. 532 ГК РСФСР , завещатель вправе оставить все свое имущество_55_0,предметы домашнего обихода, за исключением предусмотренного ст. 535 ГК РСФСР, любому лицу, государству а также любому юридичес-кому лицу.
Согласно ст.540 ГК РСФСР, вкоторой говорится, что “завеща-ние должно быть составлено письменно с указаниемместа и времени его составления, собственноручно подписано завещателем инотари-ально удостоверено, можно говорить о том, что общей основной фор-мой завещания является именно письменное нотариально удостоверо-енное завещание.
Осбенностигржданско-правовых сделок
с квартирами в_0 домахЖСК_0.
Интересен вопрос о расчетахмежду ЖСК и его членами при пе-
реходе права собственностина квартиру, пай за которую выплачен
полностью и которая являетсясобственностью граждан вследствии ее
покупки другими лицами._56
Продавая квартиру, член ЖСКплучает ее стоимость от покупате-ля.Ясно, что он не в праве требовать от ЖСКеще и возврата суммы внесенного паевого взноса.Пследний существует лишь постольку, посколько квартира остется в собственности ЖСК.Перход правасобс-твенности на нее к члену кооператива влечет прекращения обяза-тельства ЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос, тражающий стоимостьквартиры.Этого пая теперь нет.Ообязательственного пра-воотношения между ЖСК иего членом, возникающего из имущественно-го участия пайщика в созданиикооперативной собственности, также больше не существует.Это материализовалосьв вещное право (право собствнности) члена ЖСК на квартиру.Денежный эквивалент певого взноса-это стоимость квартиры, ставшей собственностьюпайщика.
Таким образом, происходитчастичный раздел имущества коопе-ратива. Большая его часть (квартиры)переходит в собственность пайщиеов.Денежные же обязательства между ЖСК и елочленами , со-ответствующие стоимости выбывшихих из составакооперативногоиму-щества, погашаются.Действительно, нет ни каких оснований считать, чточлен ЖСК долэен дважды получать стоимость продаваемой квар-тиры: сначала отпокупателя, а затем от кооператива.Иное толко-вание приведет к тому чтопокупателю , фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры, придется оплатить еще раз , внося в ЖСК паевой взнос.Кстати , случаинеправильного понимани-яэтого вопроса уже встречаются на практике.
Так, А., выезжая на постоянное жительство за границу, продал Б. квартиру в кооперативномдоме.Договор удостоверилили в нотари-альном порядке, покупная цена былауплачена.Затем А. обратился в ЖСК с просьбой вернуть ему паевой взнос заквартиру в связи с вы-ходом из кооператива.ЖСК, не зная о том, что квартирапродана, возвратил А. его взнос, полагая, что сможет распорядиться освобо-дившейсяжилплощадью.
Впоследствии , когда после выезда А. во владение квартирой· -
вступил Б., ЖСК потребовал отнего вохзместить сумму выплаченного кооперативом А. паевого взноса.Б.естественно отказался это сде-лать , ссылаясь на то, что он полностью оплатилквартиру . В ре-зультате выплаченные А кооперативом суммы скорее всего составят убытки ЖСК.
Подобной ситуации невозникло, если бы кооператив не возвра-тил А. паевой взнос, материализовавшийся в квартиру, которой А. вправе распоряжаться по своему усмотрению.При расчетах ЖСК со своими членами в случае выхода их из неговозникает и такой воп-рос.Должен ли ЖСК выплачиватьвыбывшему изнего члену часть пая, соответствующую приходящейся на это лицо части стоимостииму-щества , остающегося в собственности ЖСК, а именно: лестничныхплощадок, лифтов и т.д.? представляется, что нет.Ведь стоимость данногоимущества учтена в стоимости квартиры.Значит, продавая последнюю, член ЖСК фактически учитывает в ее продажной цене и днежную оценку своего пая вимуществе, остающимся в собственности ЖСК.Этот пай, очевидно, не имеетсамостоятельной денежной оценки и переходит к новому владельцу квартиры вместес ней.Другими сло-вами , продавая квартиру , член ЖСК одновременнопередает и своиправа на пай, отражающий его имущественное участе в создании тех частейдома, которые остаются в собственности ЖСК.
В результате новыйсобственник квартиры одновременно стано-виться и владельцем пая в ЖСК. Этоправо на пай, переходящее ав-томатически в силу покупки квартиры , дает ее новому владельцу весь обьем гражанских прав, связанных с юбладанием пая, включаяпо-лучение имущественных выгод от использования кооперативного иму-щества.Ссказанное можно проиллюстрировать таким примером.
Допустиь, что ЖСК сдал варенду принадлежащие ему нежилые
помещения в кооперативномдоме.В результате ЖСК плучает доходы от
арендной платы.Спрашивается, имеет ли право покупатель квартиры,
даже если он и не являетсячленом ЖСК, нам получение своей части
имущественныхь выгод от сдачиЖСК этих помещений в ареду (напри-
мер, путем соразмерного уменьшения взносов за эксплуотацию до-
ма?).Видимо, да. Ведьпомещения, сдаваемые ЖСК в аренду, соору-
жены за счет паевыхвзносов.Значит , приобретатель квартиры не
зависимо от своего членства вЖСК получил вместе с ней и права
, связанные с имущественнымучастием бывшего пайщика в строитель-
стве данныхпомещений.Следовательно, он вправе получить имущест-
· 27 -
венные выгоды от ихиспользования.Причем на тех же основаниях,
что и члены данного ЖСК, принявшие такое же участие в сданных в
аренду помещений, что ивыбывший пайщик , уступивший свои права
покупателю квартиры._57
Иное решение вопроса-отстранение новых владельцев квар-
тир, не пожилавших вступить вЖСК, от участия в получении выгод
отпользования кооперативнымимуществоми прдоставлемние таких выгод
исключительно членам кооператива -означало бы неосновательное
сбережение ими своегоимущества (путем уменьшения взносов на экс-
плуотацию) за счет другихлиц. Таким образом, сделку по отчужде-
нию квартиры в доме ЖСКнельзя признать только куплей-прода-жей.По существу, здесь имеет место сделка, одним из элементов ко-торой является купля-продажа квартиры, адругим-переуступка поку-пателю квартиры прав выбывшего члена кооператива, связанных с его имущественным участем в ЖСК.Такие сделки, даже если они и неуре-гулированы специальными нормами законодательства, тем не менее имеют право на жизнь в силу ст.8 ГК РФ.Она предусматривает воз-можность возникновениягражданских прав и обязанностей из дейс-твий, хотя и не предусмотренныхзаконом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательствапорождающих такие права и обязанности.Это, однако, не исключаетжелательности более четкой регламентации ситуации, возникающей в связи с преобразованием обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к егочленам права собственности на квартиры.
Сделки с приватизированнымиквартирами._0
Характерная для Москвы бурная предпринимательская деятель-ность и стремительноенакопление капитала привели к тому, что са-
мым бойким рынком в столицестал рынок жилья._58
По некоторым оценкам, около30% предложений о продаже жилья попытки совершить незаконные сделки.Самыераспространенные из них:
_ш+1. Продажа квартирылицом, не являющимся ее собственником. Документы на квартиру могут быть либоподделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников.
2. Продажа квартирынесколькими покупателями одновременно. У продавца имеется несколькоэкземпляров поддельных свидетельств о собственности, договоров купли-продажи идругих документов.
3. Продажа незаконноприсвоенной квартиры (если договор куп-ли-продажи или дарственная на квартируоформлены с помощью угроз и насилия). Ситуация осложняется тем, чтодокументы могут быть безукоризненными по содержанию.
4. Продавец, получив деньгиот покупателя, отказывается вы-писаться из квартиры, тем самым оставляя себеправо на проживание в ней, используя противоречие между нормами законодательства.
5. Продаетсяприватизированная квартира, принадлежащая на праве собственности несколькимлицам. Один из них может присвоить всю сумму стоимости квартиры и скрыться._59_ш- Независимо от того, имеется ли подозрение о возможном обма-не, присовершении сделок, связанных с куплей-продажей квартир, следует самымтщательным образом изучить документы, прежде всего устанавливающие правособственности на жилье, навести справки в Департаменте муниципального жилья, РЭУ, паспортном столе. Полез-ный может быть и беседа с соседями.
Для совершения сделки сприватизированной квартирой (впервые продающейся) покупатель должен потребоватьот продавца следующие документы:
_ш+ — свидетельство о собственности на жилье;· договор передачи жилья в собственность; — справку избюро технической инвентаризации, в которой указана инвентариза-ционнаястоимость квартиры (форма 11А); -справку из РЭУ об отсутствии задолженности поплатежам; -выписку из домовой книги; — копию финансового лицевого счета; — если в кварти-ре прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо согла-сиеорганов опеки и попечительства и свиде-
_ш- тельство орождении детей.Если продавец — не первыйсобственник квартиры, документом, подт-верждающим его право собственности на квартиру, служит договор купли-продажи, дарения и проч.
Следующая стадия послепроверки документов на их подлинность
и соответствие содержаниятребованиям законодательства — удосто-
верение договора внотариальной конторе.
Нотариус требует справку формы 11-а из БТИ, подтверждающую наличие объекта сделки в натуре,принадлежность его данному лицу, в которой содержится краткое описание квартирыили комнаты, ука-зана их инвентаризационная стоимость (основание для определения размеров госпошлины и подоходного налога), представленаинформа-ция об имеющихся ограничениях сделок с ними (арест, запрещение).
В ст.56 Основзаконодательства РФ о нотариате сказано, что удостоверение договоров оботчуждении квартиры производится по месту ее нахождения. Поэтомупотенциальному покупателю стоит по-думать, прежде чем решиться на покупкуквартиры, продавец которой в подтверждение своего права собственности наквартиру предъявля-ет договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом из другой местности.
Наконец, договор должен бытьзарегистрирован в Департаменте муниципального жилья, без чего сделка неможет считаться заклю-ченной.
В практике нередко случаютсяпопытки продажи квартир “с на-чинкой”, когда продавец не предупреждаетпокупателя о возможных претензиях третьих лиц на жилплощадь. Наиболее частоэто связано с продажей квартир, которые приватизировались без включения вдо-говор передачи жилья в собственность несовершеннолетних детей,пропитанных на момент приватизации в этих квартирах.
В Законе РФ “О приватизации жилищногофонда в Российской Фе-дерации” не отражены положения о правенесовершеннолетних членов семьи на приватизированное жилье. Это теперьисправлено “Пример-ным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Рос-сийской Федерации”, утвержденным решением коллегии Комитета РФ помуниципальному хозяйству от 18 марта 1993г. N 4 и одобрено Поста-новлениемПравительства РФ от 26 ноября 1993г. N 1238.
В “Примерном положении” установлено, что несовершеннолетние
дети, проживающие совместнос нанимателями, и являющиеся членами
его семьи либо бывшимичленами семьи, наравне с совершеннолетними
пользователями вправе стать участниками общей собственности на
это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число
участников общей собственностина приватизируемое жилое помещение
может быть осуществленопекунами и попечителями, в том числе ро-
дителями и усыновителяминесовершеннолетних, только при наличии
разрешения органов опеки ипопечительства.
Следствием“невнимательности” Департамента муниципального жилья стал тот факт, что впрактике судов достаточно часто встре-чаются споры по поводу признания сделоккупли-продажи квартир не-действительными по тому основанию, что приприватизации квартир были нарушены права несовершеннолетних членов семьи научастие в приватизации. Суды в таких случаях принимают решение о признаниисделок, последовавших после приватизации квартир, недействитель-ными.
Покупателю также следует бытьосторожным, если в цепочке до-говоров купли-продажи имеется сделка, совершенная поверенным, действовавшим по “генеральной доверенности”, выданнойлицом, яв-лявшимся на тот момент собственником квартиры. Бывший собственникможет впоследствии заявить, что на самом деле он поручил поверен-ному совершитьобмен квартиры с доплатой и был введен им в заб-луждение относительнохарактера сделки, связанной с его кварти-рой.
Много проблем счастливымобладателям квартир и их домочадцам может принести институт прописки. Одна изсамых распространенных проблем — ничем не ограниченное право собственности,оказывается, ограничивается волей власть предержащих - “прописать” или “непрописать” в приобретенное жилье. Право прописки в приобретенную в Москвеквартиру для граждан РФ стоит почти столько же, сколько сама квартира.
Еще один момент, связанный спропиской. При покупке жилья необходимо проверить, разрешена ли прописка вэтот дом. Дом может быть определен под снос, что влечет за собой запретпрописки.
Что касается налогообложенияденежных сумм, полученных про-давцами от продажи жилплощади, то всоответствии с пп. “в” п.6 ст.3 Закона “О подоходном налоге с физическихлиц” в совокупный доход не включаются суммы, получаемые в течение года от продажи квартир, не превышающие 500-кратного установленного законом раз-мераминимальной месячной оплаты труда.
Среди банков и другихсубъектов предпринимательской деятель-
ности растет интерес к залогунедвижимости как средству обеспече-
ния исполнения обязательств.Применение законодательства о залоге
на практике оказываетсяпроблематичным, но, поскольку развитие
этого института представляется перспективным, рассмотрим, как
· 31 -
можно применить залог всовременных условиях.
_ш+_0Дляоформления договора залога квартиры требуется:1). совместное заявлениезалогодателя и залогодержателя в Департамент муниципального жилья;
2). нотариальнозаверенный договор о залоге;3). справка БТИ;
_ш-4). квитанцияоб уплате госпошлины.Регистрация залога квартирыосуществляется Департаментом му-ниципального жилья в соответствии впостановлением Правительства Москвы N 415 от 27 апреля 1993 г.
Временное положение орегистрации залоговых операций с жилы-ми помещениями предусматривает, чторегистрация производится пу-тем:
_ш+ 1). внесениярегистрационной записи в книгу регистрации залоговых операций с жилымипомещениями;
2). проставления отметки орегистрации на всех оригинальных эк-земпляров договора о залоге;
3). внесениясведений о залоге в банк данных собственников жилья;4). выдачи свидетельства орегистрации залога. Договор залога
должен быть зарегистрированв течение 15 календарных дней со дня подачи заявления и представлениядокументов в Департамент муници-пального жилья.
Погашение регистрационнойзаписи при прекращении залога осу-ществляется при условии:
1). подачи совместногозаявления залогодателя и залогодержа-теля;2). представления оригиналовдоговора о залоге с от-меткой о его регистрации;
3). представления доказательств исполнения обеспе-ченного залогом обязательства.
При погашении регистрационной записи делается от-метка в реестровой книге, в банке данныхсобственников жилья, на оригиналах договора о залоге.
По запросу залогодателя изалогодержателя, а также других заинтересованных лиц Департаментмуниципального жилья выдает:
· выписки из реестровой книги;
· информацию о регистрации залога. Договор залогасчитается заключенным с момента государственной регистрации. Совершениесделок с квартирами иногда усложняется тем, что в квартире может быть прописанчеловек (не включенный в свидетельство о собствен-ности на квартиру, так какбыл, например, прописан в нее после
· 32 -
приватизации), который тампродолжительное время не живет. В этом случае необходимо доби-ваться всудебном порядке признания лица утратившим право пользо-вания жилым помещениемвследствие сверх установленных сроков._510 Только после этого отсутствующийутрачивает право на проживание в приватизированной остальными членами семьиквартире.
Наниматели, бывшие членысемьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, могут быть выселены собственником тольков случаях, предусмотрен-ных законом_511_0 , в частности, если это лицосистематически разрушает или портит жилое помещение или использует его не поназначению, либо систематически нарушает правила проживания, что делаетневозможным для других проживание с ним в одной квартире, а мерыпредупреждения и общественного воздействия не дали результатов.
Тема наследования жилища, принадлежащего наследодателю на праве собственности, заслуживает отдельного разговора, поэтому остановимся лишь на ключевым моментах.
Граждане, ставшиесобственниками жилых помещений, владеют, поль-
зуются и распоряжаются ими посвоему усмотрению, вправе прода-
вать, завещать, дарить,сдавать в аренду эти помещения, а также
совершать с ними иные, непротиворечащие закону сделки._512
Если гражданин желает, чтобыквартира досталась, например, его внуку, ему следует оформить завещание наего имя, поскольку наследование по закону имеет место, если оно не измененозавеща-нием. В противном случае наследниками в первую очередь станут де-ти,супруг и родители умершего. Во вторую очередь — братья, сест-ры умершего, егодед и бабка. Наследником по завещанию может быть и несовершеннолетний гражданин,который по достижении совершенно-летия должен нотариально оформить вступление вправо на наследс-тво.
На практике немало проблем приносят сделки, связанные с
квартирами, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей
собственности. Ставшие собственникамиприватизированного жилого
помещения граждане вправевладеть, пользоваться и распоряжаться
им по своему усмотрению, ненарушая при этом прав и охраняемых
законом интересов другихлиц. Продажа одним из участников общей
долевой собственности наприватизированную квартиру своей доли
· 33 -
постороннему лицу возможналишь при условии, если остальные собс-твенники откажутся от осуществления правапреимущественной покуп-ки либо не осуществят это право в течениемесяца_513 Продавец доли общей собственности обязан известить в письменнойформе остальных участников общей собственности о наме-рении продать свою долюпостороннему лицу с указанием цены и дру-гих условий, на которых он еепродает. При продаже с нарушением права преимущественной покупки другие участники общей долевой собственности в течение трех месяцев имеют правотребовать в су-дебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя. Выдел участнику общей собственности на квартиру принадлежащей емудоли допустим, если имеется техническая возможность передачи ист-цуизолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудованияотдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбеистца определить порядок пользования квар-тирой.
З а к л ю ч е н и е
Подготовкаофицеров-пограничников, призванных проходить службу в различных уголкахРоссии, предусматривает их всесторон-нюю военную, специальную и юридическуюподготовку.Наряду с этим хочется подчеркнуть, что отнюдь не второстепенноезначение играет юридическая подготовка курсантов-пограничников.Вся наша жизнь напрямую связана с гражданскими правоотношениями, и участившиеся впоследнее время высказывания курсантов о ненужности юридическо-го образованияне имеют под собой ни какого основания.Каждый кур-сант, без исключения, послеокончания института столкнется с проблемой обеспечения и получения жилья.Поэтому отрицание необ-ходимости получения полного и всестороннего юридического образо-вания может привести в будущем к большим жизненным трудостям. Примером такой необходимости служит данная работа, призванная по-мочь вразрешении основных проблем возникающих в области жилищных правоотношений ипослужить практическим пособием при заключении гражданско-правовых сделок сжильем.В этом и заключается наряду с теоретическим,-практическое значениекурсовой работы.
П р и м е ч а ни я_01 И.И.Андрианов Жилищноезаконодательство,-М., юр.лит.,
1988, с.3
2 см. список используемойлитературы
3 Домашний адвокат N 24 ,1995, с.6
4 см. ст.7 п.1 Постановленияправительства Москвы от 27 апреля 1993 г.
5 см. ст.534 ГК РСФСР
6 Домашний адвокат N 5,1995, с.2
7 Домашний адвокат N N 7,8,1996, с.с. 2, 5
8 Домашний адвокат N 1, 1995, с.5
9 Домашний адвокат N 21-22,1995, с.10
10 см. ст. ЖК РСФСР
11 см. ч.1 ст.89, ст.ст. 135136 ЖК РСФСР
12 см. ст.3 Закона РФ “Оприватизации жилищного фонда.”
13 см. ст.120 ГКРСФСРСписок использованной литературы
1 Конституция РФ ст.ст.25,402 Гражданский кодекс РФ ч.1 гл.18 3
Гражданский кодекс РСФСРраздел 7 4 Основы гражданского законода-
тельства союза ССР иреспублик
раздел 6 5 Жилищный кодексРСФСР 6 Закон РФ “Об основах феде-
ральной жилищной политики”
Постановление правительстваРФ от 17 июля 1995 года N 713. “Об утверждении правил регистрации и снятияграждан РФ с регистра-ционного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц ответственных зарегист-рацию.”
7 Постановление правительства Москвы от 19 декабря 1994 года N628 “О переходе ко второмуэтапу реформы системы оплаты жилищ-но-комунальных услуг.”
8 Распоряжениемэра Москвы от 5 января 1995 года N 20 “О введенииединой системы страхованияжилищного фонда в г. Москве.”
9 Приложение краспоряжению мэра от 5 января 1995 года N 20 “Кон-цепция страхования жилищногофонда г. Москвы.”
10 Распоряжениемэра Москвы от 18 января 1995 года N 21 “О финан-совой поддержке граждан,проживающих в домах жилищных и жилищ-но-строительных кооперативов.”
11 Прилоложение N 2 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994года N 560-РМ “Порядокоформления документов о разрешении пе-репланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах в г. Москве.”
12 Распоряжениемэра Москвы от 21 декабря 1994 года N 628 “Об ут-верждении порядка созданияколлективов индивидуальных застрой-щиков для малоэтажного и коттеджногостроительства в Московс-кой области из жителей г.Москвы, нуждающихся вулучшении жи-лищных условий.”
13 Андрианов И.И. Жилищноезаконодательство.-М.: юр.лит.,1988г. 14 Фадеев В.И. Муниципальное правоРоссии.-М. Юрист, 1994г. 15 Приватизация в России. Сборник нормативныхдокументов.
ч.2.-М.: юр.лит.,1994г. 16Как решить ваши жилищные пробле-
мы.-СПб.: произв.-техн. фирмаАКМЕ,
1994г. 17 Жилье: справ.-СПб.:фирма АТ, 1995г. 18 Жилищное за-конодательство: сб.нормат. актов идокументов-М.: юр.лит.,1995г.