Реферат: Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

Ин с т и т у т   б и з н е с а   и   п о л и т и к и

                     факультет бизнеса иполитики

                ДИПЛОМНАЯ РАБОТА   Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

                                                                                                                                                                        

                                                                                   Выполнила студентка

                                                                       5-го курса вечернего факультета:

                                                      Боровцова

/>

                                                                                                                                                              ( фамилия)                                            

                                                                           Светлана

/>                                                                                                                                      

                                                                                                                                             ( имя )    

/>/>                                                            Владимировна

/>                                                                                                                                             

                                                                                                                                                              (отчество )                                                                                            

/>                                                                                                                                

                                                                                                                                                              ( подпись )               

                                                                

                                                                       Научныйруководитель:          

                                                                                      Лысов    

/> 

                                                                                                                                             ( фамилия)

/>                                                                                      Олег Евдокимович        

/>/>                                                                                  

                                                                                                                                                              ( имя, отчество )

/>        

                                                                                                                                                              ( подпись )

                                                                                     

  Допустить кзащите:                                                 Дипломная работазащищена:                       Заведующий кафедрой

                                           

/>/>/>                                                                                                                «               »                                                    2001г.

/>

          ( учёная степень, звание )

                                                                                                                              Оценка

/> /> /> /> /> /> /> /> /> />

               ( фамилия, и., о. )                                                                                                   

                                                                                    ПредседательГА:

/> 

               ( подпись )    

/>

/>/>/>                                                                                                                                                              (фамилия, имя, отчество )

/>/>/>/>  «               »                              2001г.                                   

                                                                                                                                                              ( подпись )

                                                                                    Санкт-Петербург2001г.

                                                                                       

Содержание :

1.  Введение.                                                                                Стр.4 — 8 

 

2.  ГЛАВА 1.СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫАНАЛИЗА РЫНКАНЕДВИЖИМОСТИ.                                                                 Стр.9 -11

 

3.  1.1. Исследованиерынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений.

      Логика исследования рынканедвижимости.                  Стр.11-16

 

4.  1.2. Мониторинговоеисследование рынка недвижимости.

     Субъекты мониторинга.

      Задача мониторинга.                                                            Стр.16-19

 

5.  1.3.  Принципыформирования информационных массивов.

     Содержаниеанализа.                                                            Стр.19-22

 

6.  1.4.  Рискиинвестиций и статистика рынков

           недвижимости.                                                                Стр.23-25

                 

7.  1.5. Ставкадисконтирования при решении задач оценки

           недвижимости.                                                                 Стр.25-32

 

8.  1.6. Инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга.      Стр.32-33

 

9.  ГЛАВА 2.ОЦЕНКАНЕДВИЖИМОСТИ.                                  Стр.34-35

 

10.    2.1. Три методаоценки рыночной стоимости

               недвижимости.                                                              Стр.35-38

11.    2.2.Практическоеприменение метода

               сравнительныхпродаж.                                               Стр.39-51

 

12.    2.3. Влияние факторовокружающей среды

               на стоимость.                                                                 Стр.51-52

 

13.    2.5. Требования коформлению результатов оценки. Стр.52-55

 

14.    2.6. Факторы,негативно влияющие на  рынок  недвижимости и пути ихустранения.                                                              Стр.55-57

 

15.    ГЛАВА 3.РЫНОК  ЖИЛЬЯ ВПЕТЕРБУРГЕ.

 

16.    3.1.Мониторинг.                                                                 Стр.58-59

 

17.    3.2. Квартирныесегменты.                                               Стр.60-63

 

18.    3.3. Новое строительство.                                               Стр.63-66

 

19.    3.4. Средняя цена порайону.                                           Стр.66-69

 

20.    ПРИЛОЖЕНИЯ.                                                                   Стр.70-74

 

21.    ЗАКЛЮЧЕНИЕ.                                                                    Стр.75-78

 

22.    СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙЛИТЕРАТУРЫ.                     Стр.79-81

                         

 

Введение.

    Становление и развитие рыночных отношений вэкономике России

связано в значительной мере с объектаминедвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля,производственные, складские, торговые, административные и прочие здания,помещения и сооружения). Кроме того объектами недвижимости являются земельныеучастки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качествепредметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основыобщественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимостьобладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращаетсяна рынке.

   Термин «недвижимость» появился вроссийском законодательстве со времён Петра I. Однако, в ныне действующихзаконодательных актах ещё не проведено чёткое разграничение между движимым инедвижимым имуществом.

Рынок недвижимости России по историческим меркамеще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года,когда вместе с процессом приватизации в Санкт-Петербурге появились первыелегальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жильяпроизошёл вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих –в 1993 году и позже. За прошедшие 5-7 лет он проделал беспрецедентно большойпуть становления и развития.

   Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГКРФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано сземлей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба ихназначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственнойрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космическиеобъекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В 1992-1997 годах Россия переживала самый большойза последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снизилсяна 30%, промышленное производство — на 40%. В эти же годы цены на жилуюнедвижимость в большинстве городов (от 95 до 50%) росли. Причём, средниерыночные цены (в долларовом выражении) выросли в Санкт-Петербурге в 12 раз (к1995 году), в других городах — в 7-10 раз.

Объяснение этомуфеномену было дано на основе установленной для всех городовосновнойзакономерности развития рынка недвижимости в условиях перехода отцентрализованной,плановой к рыночной экономике: рост цен (в долларовом выражении) отдорыночного, балансового уровня — вплоть до их стабилизации на некотороместественном для данного города «мировом» уровне. Этот рост в отдельныепериоды может замедляться (вплоть до временного снижения) в силу резкогоухудшения социально-экономического положения региона, усиленного оттоканаселения и т.п., но постепенно во всех городах цены достигнут уровнястабилизации и в дальнейшем будут колебаться вместе с экономическими,инвестиционными, миграционными циклами.

В 1992-1994 годах, в период наиболее активногоспада в экономике,  спрос на жильё был выше предложения более чем в 50%городов. Объяснение этого феномена связано с особенностями формированияпредложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках.

Материальная база рынка жилья создана начавшейся в1990-91 гг. бесплатной приватизацией жилья, ранее предоставленного гражданам направах пожизненного наследуемого владения. Уже к концу 1992 года в среднем поРоссии около 15% жилья перешло в частную собственность граждан. Пик темповприватизации пришёлся на 1993 год, а затем они сохранялись на уровне 3-5% вгод. К настоящему времени более 40% жилья, или 15 млн. жилых единиц,приватизировано. Одновременно, несмотря  на существующие экономическиетрудности, продолжается строительство нового жилья,  как за счёт государства,так и за счёт частных инвесторов, причём доля вторых в общем объёме ввода новыхобъектов становится всё больше (в 1997 году — 35%). Кроме того, в материальнуюбазу рынка жилья входят старый  фонд (индивидуальные дома низкого качества и сминимальными коммунальными удобствами, с земельными участками) и квартиры в такназываемых кооперативных домах (ранее это жильё имело статус личнойсобственности граждан). Общий объём жилья в собственности граждан (частныйжилой фонд) составляет в Санкт-Петербурге  — 37%, или 1400 тыс. жилых единиц, ав среднем по России 50-55%.

   Прошедшая в стране приватизация государственныхпредприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовыхформ собственности привели к качественному изменению инвестиционно — строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента -  рынканедвижимости.

   Рыночные операции с недвижимым имуществомстали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями,определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видовнедвижимости, следует различать операции с земельными участками, жилыми домамии помещениями, объектами производственной и социальной инфраструктуры.

   Переход к рыночным отношениям, связанный споявлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынканедвижимости.

   Современное устройство общества требует отвсех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованиюимеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

   Государство, например, должно эффективноиспользовать принадлежащую ему недвижимость, полезные ископаемые, средствагосударственного бюджета, патенты, квалификацию рабочих и служащихгосударственных учреждений и предприятий.

   В различных разделах экономики понятие«инвестиция» имеет свои содержательные особенности. В макроэкономике подинвестицией понимается не потреблённая в текущем периоде часть валовоговнутреннего продукта, за счёт которой обеспечивается прирост капитала. Вмикроэкономике под инвестицией понимается процесс создания нового капитала.

В 1996-97 гг. (до середины 1998 г.) общаямакроэкономическая ситуация в России характеризовалась переходом к финансовойстабилизации, а также к депрессивной стабилизации в промышленном производстве ивнутреннем валовом продукте.

Высокий потенциальныйспрос на жильё обуславливался неудовлетворительными жилищными условиями большойчасти населения. Реальный платежеспособный спрос появился вместе с появлениемузкого слоя высокодоходной части предпринимателей, и в 1990 году он в 5-10 разпревышал предложение. В дальнейшем спрос, как и предложение, повышался,достигнув в Санкт-Петербурге в середине 1994 года 9 тыс. единиц жилья в месяц.При этом спрос был всё ещё выше предложения. Круг покупателей расширялся за счётувеличивающейся дифференциации доходов населения при незначительном ростесредних доходов. В настоящее время подавляющая часть спроса (по некоторымоценкам, до 80%) формируется за счёт доходов от продажи имеющегося жилья, т. е.начался и набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного перераспределениянедвижимой собственности. Общее равновесие спроса и предложения вСанкт-Петербурге отмечалось в конце 1994 года.

Тем самым, по общемуправилу, создаются условия для роста инвестиций в реальную сферу, и преждевсего в недвижимость, активизации рынка и повышения цен на нем. Даннаязакономерность проявилась в некоторой степени в отдельных городах России, но еёвлияние было перекрыто тем, что рынок жилья во всё большем числе городоввыходил на стадию стабилизации: если в 1992-93 гг. таких городов было 4-5% извыборки в 50 городов, причём стабильность эта была «стабильностью морга» (рынокв этих городах ещё отсутствовал), то к концу 1997 года число городов, в которыхжилищный рынок вышел на стадию стабилизации, достигло 30%: цены на жильёпрекратили свой рост; предложение в основном больше спроса, но их соотношениеменяется мало; активность рынка (объём сделок) практически стабильна. К концу1998 года прогнозировалось, что стабилизации достигнут около 70% городов. Разразившийсяв августе 1998 года финансовый кризис заставил пересмотреть сделанные ранеепрогнозы.

   Но, рынок недвижимости, являясь частьюинвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собойсферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономическихотношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношенияпоявляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости,ипотеке, аренде и т. д.

   Российский рынок недвижимости находится встадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становленияи развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций – какиностранных, так и стороны российских партнёров.

   Предмету настоящей работы наиболеесоответствует следующее определение инвестиции :

Инвестиции – это долгосрочное вложениекапитала для будущего повышения благосостояния инвестора. При этомподразумевается, что основной целью инвестиции является достижение результата(повышения благосостояния), выраженного в денежной форме.

   Другими словами, степень эффективностиинвестиций определяется путём сопоставления выраженных в виде денежных потоковресурсов и результатов их использования.

  При этом процедуру сопоставления вобщеэкономической практике принято называть анализом инвестиции или анализомэффективности инвестиции.

  Как правило, в процессе анализа инвестициирешаются следующие задачи :

-    выявлениеэкономической целесообразности инвестиции, т.е. выявление абсолютногопревышения результатов над вложенными ресурсами ;

-    выявлениенаиболее эффективной инвестиции среди альтернативных ;

-    выявлениенаиболее эффективного портфеля инвестиции.

В абсолютномбольшинстве случаев целью анализа инвестиций является обоснованиеинвестиционного решения, которое должен принять инвестор.

 

           

 

   Классификация типов инвестиций иинвестиционных решений на практике играет существенное значение в силу того,что различные инвестиции могут иметь различные цели и экономические последствиядля инвесторов.

   При этом каждый тип инвестиций, какправило, имеет свой отдельный рынок и должен анализироваться с применениемсоответствующих методов и подходов.

   Традиционно инвестиции классифицируются потипу объекта инвестиции на :

-    инвестициив финансовые активы ;

-    инвестициив реальные активы ;

-    инвестициив нематериальные активы.

   Под финансовыми активами понимаются ценные бумаги, подреальными активами – физические объекты со сроком службы более одного года, апод нематериальными активами – патенты, торговые марки и т.п.

   Одной из разновидностейинвестиций в реальные активы являются инвестиции в недвижимость, особенностианализа и оценка недвижимости  являются основной темой настоящей работы.

Глава1.

СОВРЕМЕННЫЕПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

                                                  

   Успех бизнеса в условиях рыночнойэкономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которойпринимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор ианалитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются какпредметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так ипредметом самостоятельного бизнеса.

   Наиболее показательной иллюстрациейвышесказанного является пример информационного обеспечения ведения бизнеса нафондовом рынке. Созданы и продолжают совершенствоваться научные теории и школы,неоднократно отмеченные Нобелевскими премиями, написано множество трудов потехническому и фундаментальному анализу, которые стали настольными книгамиспециалистов фондового рынка. Принятая во всем мире практика глубокоготестирования знаний аналитиков для их допуска к работе с информацией рынкаценных бумаг считается нормальнымявлением. И это притом, что на фондовом рынке, по сравнению с другими рынками,в наиболее явном виде должны идентифицироваться закономерности совершенного рынка в части информированностиучастников.

   Рынок недвижимости, в отличие отфондового, более чем далек от совершенного по многим позициям, что и определяетособенности его исследования. С одной стороны, аналитики сталкиваются струдностями, а порой и невозможностью корректной и однозначной формализацииэкономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевиднабесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологийанализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы дляприменения в другой рыночной среде. В силу вышесказанного, качественнаяаналитическая работа на рынке недвижимости представляется в высшей степенисложным предметом, требующим от аналитика, помимо глубоких теоретических знанийэкономики недвижимости, постоянной практики и творческого поиска висследованиях, формирующих профессиональную интуицию.

   Изучая почти вековую историюфункционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно придти квыводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитическойработы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынкахнедвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США вконце 80-х и начале 90-х годов. Как отмечают специалисты, чрезмерное ибеспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщениюрынка и, соответственно, невостребованности рынком большого количествапроектов, под которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации лежалинереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимуловпри анализе, слабой методологии анализа и неполного объёма данных,характеризующих текущие условия. Структура стимулов, которыми руководствовалисьдевелоперы, оценщики и кредитные организации была деформированазаинтересованностью одних получить кредиты, других — обосновать получениекредита, а третьих — разместить свои средства. При этом все стороны решали своизадачи за счет неоправданно оптимистических ожиданий.

   Использование слабой методологии анализа,выражающейся в неадекватных допущениях и процедурах, во взаимодействии снедостаточно качественными данными местных рынков, как правило, имелорезультатом появление необоснованных рыночных исследований и, соответственно,базирующихся на них инвестиционных решениях. В результате кризиса у кредитныхорганизаций сформировался устойчивый синдром недоверия вообще к любым проектамдевелопмента и рыночным исследованиям в частности. А это, в свою очередь,привело к пониманию того, что аналитики рынка недвижимости в своей работедолжны руководствоваться некоторыми общими принципами, необходимыми (но недостаточными !) для получения точных выводов и результатов. С другой стороны,сформировалась актуальная потребность в понятных и легко идентифицируемыхкритериях, определяющих соответствие рыночных исследований категорииобоснованности.

   Рассматривая перспективы развития рынканедвижимости в России, можно предположить, что отсутствие потенциальныхкризисов является излишне оптимистическим сценарием. Однако последствия такихкризисов могут быть менее существенными, если уже сегодня, на стадии активногоразвития рынка сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторыеобщие принципы и

требования к аналитическим исследованиям, наоснове которых будут приниматься инвестиционные решения.

Не  только угроза кризисов, но и текущиеповседневные проблемы — возрастающая конкуренция, снижение возможностей дляполучения краткосрочных сверхприбылей, начало реализации долгосрочных икапиталоемких проектов девелопмента коммерческой недвижимости, приход на рынокзарубежных инвесторов с высокими требованиями к обоснованию решений и т.п. — объективно свидетельствуют о том, что значимость качественного анализа нарынках недвижимости России будет в ближайшее время приобретать все больший вес.

Следует заметить, что понятие «анализ рынканедвижимости» в его повседневном использовании,  является достаточно общим иобъединяет в себе, по крайней мере две процедуры :

·    Мониторинговоеисследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций;

·    Исследованиерынка недвижимости и его окружения для целей обоснования конкретногоинвестиционного решения.

   Можно долго дискутировать по поводу того,что первично, а что вторично, и где заканчивается одна процедура и начинаетсядругая. На мой взгляд, это два самодостаточных типа исследования, имеющие многообщих позиций.

Но все же, при построении плана настоящейработы буду исходить из того, что мониторинг должен отслеживать в основном тепараметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретныхинвестиционных решений. Поэтому в первой части работы обсуждаются основныепринципы состоятельного анализа рынка недвижимости для целей обоснованияинвестиционных решений, во второй части рассматриваются принципиальные подходык адекватному мониторингу рынка недвижимости.

1.1.   Исследование рынканедвижимости для целей обоснования инвестиционных решений.

Конечной целью любого исследованиярассматриваемого типа является измерение соотношения спроса и предложения на

конкретный вид товара на рынке недвижимости вконкретный (как правило будущий) момент времени.

Особые характеристики недвижимости, кактовара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, формируютдостаточно широкий спектр социально-экономической информации, необходимый дляпозиционирования данного товара на рынке. Текущие и ретроспективныемакроэкономические характеристики национальной и региональной экономики,социально-демографические показатели регионального и местного рынков, параметрырегионального и местного рынков недвижимости — вот только общие направления, вкоторых необходимо проводить исследования.

Принцип 1.Для анализа следует отбиратьтолько ту информацию, которая действительно может определять будущуюпродуктивность объекта инвестиции.

При следовании данному принципу основнойтрудностью для аналитика является отсутствие стандартных правил или однозначныхрекомендаций, по которым следует формировать исходную информацию. Именно здесьаналитик должен проявить все свои знания, профессиональную интуицию, творчествои практический опыт. Более того, именно здесь  закладывается основасостоятельности исследования в целом.

Внекоторой степени помочь аналитику может следующий принцип.

Принцип 2.Все текущие и перспективныеданные, на основе которых строится исследование, должны быть использованы вколичественной оценке производительности рассматриваемого проекта инвестиций внедвижимость.

Однако, даже тщательно отобранная и имеющаянепосредственное отношение к предмету оценки информация, является, образноговоря, «кучей кирпичей», из которых аналитик должен сложить по всем правиламстроительного искусства прочный фундамент аналитического исследования. И здесьне обойтись без прочного раствора, связывающего отдельные элементы в единыймонолит.

Принцип 3. Все отдельные блоки информации,отобранные для обоснования инвестиционного решения, должны быть связаны междусобой чёткой логической схемой, завершающейся прогнозированием будущих рыночныхусловий и соответствующей продуктивностью рассматриваемого проекта. Описаниелогической схемы должно быть представлено в явном виде.

Положительное восприятие заказчиком отчёта срезультатами рыночного исследования, в котором отсутствует логическая схема,может быть только если :

 а) аналитик пользуется неосведомленностьюзаказчика или

 б) заказчик изначально благосклонноотносится к результатам.

С другой стороны, построение убедительной иочевидной логической схемы является демонстрацией высшего профессиональногомастерства аналитика.

Продолжая рассуждения о необходимостипостроения логической схемы исследования, рассмотрим еще один принцип, которыйконкретизирует содержание рыночного анализа.

Принцип 4.Содержание рыночного анализадолжно сводится к обсуждению факторов, составляющих основные соотношения дляопределения производительности объекта коммерческой недвижимости.

В соответствии с данным принципом, аналитик входе исследования должен сформулировать основные соотношения, определяющиепроизводительность коммерческого объекта, после чего выявить иерархиюпараметров-аргументов, функциями которых являются входящие в основное выражениедля производительности факторы.

Проиллюстрируем практический подход креализации данного принципа на следующем упрощенном примере.

Пустькритерием производительности рассматриваемого проекта является чистыйоперационный доход (NOI) в конкретный период будущего. Тогда, по определению,основное выражение для определения производительности будет иметь следующий вид:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, где
 
PGI — потенциальный валовой доход,
V&L — потери от недозагрузки и неплатежей.
M I — прочие доходы.
FE — постоянные операционные расходы,
VE — переменные операционные расходы.

Рассмотрим процедуру выявления иерархии параметров, определяющих ожидаемыевеличины основных факторов.

Потенциальный валовой доход определяетсявеличиной арендной ставки, которая в свою очередь, является функцией текущейарендной ставки, а также тенденций изменения соотношения рыночного предложенияи спроса во времени.

Прогнозируемая загрузка объекта недвижимостиявляется функцией кумулятивной ёмкости  рынка, параметров спроса, коэффициентапоглощения рынком  и роста ареала поглощения  недвижимости. Для проектовдевелопмента прогнозируемая загрузка определяет два показателя — уровеньзагрузки и временной график поглощения рынком до этого уровня.

Рост ареала поглощения недвижимости определяется либоростом количества рабочих мест (уровня занятости), либо ростом населения. Всвою очередь, увеличение ареала поглощения приводит к потребности в новойнедвижимости.

Следует заметить, что рост занятости и ростнаселения в одном случае могут быть связаны прямой зависимостью, например, приоткрытии новых рабочих мест и притока новых трудоспособных людей. В другомслучае, рост населения может расти и без увеличения занятости, например, засчёт увеличении прибывающих пенсионеров или увеличения рождаемости.Качественный анализ предполагает использование нескольких источниковинформации, дающих исторические тенденции и прогноз роста ареала, с последующимсопоставлением данных. Обязательной является также сегментация роста ареала,например по возрастным группам, полу, размерам семьи и т.д. Отсутствие висследовании перечисленных позиций следует отнести к несостоятельному выборуданных для использования в анализе.

Параметры спроса определяются такимиудельными показателями, как площадь (офисная или производственная) на однорабочее место, расходы на покупки на душу населения, количество квартир илидомов на душу населения и т.д. С помощью параметров спроса рассчитываетсяколичество необходимой недвижимости, которая соответствует росту ареалапотребления недвижимости. Например, применяя показатель средних расходов напокупку к росту населения, прогнозируется увеличение розничных продаж, и, соответственно,необходимость в дополнительных торговых площадях. При анализе рынка жилья ростнаселения, сегментированный по возрасту, доходу, размерам или составу семьи,конвертируется в сегментированный спрос.              Состоятельный анализпараметров спроса предполагает исследование исторических тенденций, текущего

состояния и прогнозирование их вероятногозначения в будущем. Более того, состоятельный анализ измеряет изменение спросане только за счёт нового прироста ареала, но также за счёт изменения существующейструктуры населения и занятости. Например, при экономических подъёмах растущимкомпаниям требуются большие площади, а изменения демографической ситуации всторону увеличения людей пенсионного возраста потребует соответствующего типажилья.

К признакам несостоятельности анализапараметров спроса следует отнести, в первую очередь, принятие в расчётпостоянных значений, как правило, являющихся характерными для моментапроведения анализа, а также игнорирование изменения существующих структурнаселения и занятости.

Коэффициент поглощения, называемый такжекоэффициентом проникновения на рынок, определяется долей общего рыночногоспроса, которую, по прогнозам, поглотит рассматриваемый проект в условияхконкуренции с другими проектами. После того, как аналитик оценил общий объёмувеличения потенциального спроса, необходимо определить критический для проектапараметр — долю общего спроса, на которую, вероятно, может претендоватьрассматриваемый проект.

Теоретически, коэффициент поглощения являетсясложной функцией многих факторов. В первом приближении он может определятьсякак отношение площади оцениваемого объекта к общей площади (включая площадьобъекта) конкурентного предложения на момент его вывода на рынок. Такой подход,как минимум, должен присутствовать в каждом исследовании рынка, претендующем насостоятельность.

   Следует заметить, что при определениикоэффициента поглощения важнейшими условиями являются детальное сегментированиеспроса и конкурентного предложения. При этом не следует упускать из видудлительность начатых в реализации конкурирующих проектов, объём и длительностьпроектов, подготавливаемых к реализации. Первым признаком несостоятельногоисследования здесь является использование каких-либо «средних» данных.

Потери за счет общепринятых на рынке скидок ильгот арендаторамтакже являются фактором, который не должен быть упущены из виду припрогнозировании потенциального валового дохода.

Прочие доходы, хотя и представляютиз себя, как правило, небольшую составляющую доходной части, все же должны бытьспрогнозированы с учётом вероятных предпочтений потенциальных потребителей всвете их представлений о стиле жизни, уровне сервиса и расходов на душунаселения для получения этого уровня, и т.д.

Постоянные и переменные расходы традиционно считаютсяболее определенными при прогнозировании. Однако такая постановка вопроса дляусловий России справедлива лишь частично. Например, налоги на недвижимость(сегодня это налоги на имущество, налоги на землю) и арендная плата за землюввиду законодательной неурегулированности могут преподнести потенциальномуинвестору неожиданные «сюрпризы» в будущем. Поэтому состоятельное исследованиерынка должно включать вариантное прогнозирование указанных позиций.

Аналогичная ситуация наблюдается и с большейчастью переменных расходов. Анализ рынка коммунальных услуг, большинство изкоторых предоставляются естественными монополиями, нестабильная тарифнаяполитика требуют количественного обоснования принимаемых в расчёт показателей.При этом важным является использование рыночной информации о расходах ресурсов,полученной на основе показаний контрольно-измерительной аппаратуры. Приотсутствии рыночных аналогов по потреблению ресурсов, более предпочтительнымявляется их расчёт по нормативам, а не использование счетов, выставляемыхпоставщиками коммунальных ресурсов.

.

1.2.Мониторинговое исследование рынка недвижимости.

Субъектымониторинга.

   В странах с развитой рыночной экономикоймониторинг рынка недвижимости и открытый доступ к его результатамрассматриваются как важнейший и, по сути, ключевой элемент, благодаря которомувозможно некоторое приближение характеристик рынка недвижимости кхарактеристикам совершенного рынка. Такая постановка вопроса хоть в какой-тостепени обосновывает применение закономерностей совершенного рынка.

    В силу понятных причин достичь на рынкенедвижимости такой же полноты, доступности и оперативности информационногообеспечения, как на фондовом рынке, в принципе невозможно. Тем не менее,сложившаяся информационная инфраструктура позволяет всем участникам рынканедвижимости иметь представление об общих тенденциях на национальных,региональных и городских уровнях. Основу сложившейся информационнойинфраструктуры составляют либо коммерческие компании, для которыхинформационно-аналитический бизнес является основным, либо специализированныеинформационно-аналитические подразделения крупных, как правило,транснациональных компаний, работающих на рынке недвижимости. Особняком стоятинформационные службы профессиональных сообществ, которые на первый взгляд неявляются коммерческими. Однако, учитывая мощное финансирование со сторонычленов своей организации, они, по сути, также являются коммерческими, хотя и невсегда прибыльными.     Другими словами аналитика — это удел профессионалов, авести мониторинг собственными силами, постоянно расходуя временные и финансовыересурсы и не всегда получая соответствующую отдачу — каприз, который может себепозволить не всякий.

   История развития и текущая ситуация синформационно-аналитическим обеспечением участников российского рынканедвижимости объективно отражают процессы постепенного понимания его важности.В самом начале формирования рынка желание сразу сделать его цивилизованнымпривело к бесчисленным попыткам создания «единых информационных пространств» науровне местных рынков, которые, как правило, заканчивались ничем. Основнаяпричина неудач — нежелание участников делиться «своим» вкупе с огромнымжеланием получить «чужое». Поняв, что получение чужого придется долго ждать,фирмы начали активную работу по созданию собственных корпоративных баз данных,разрабатываемых сначала для собственных нужд, а затем продвигаемые на рынок подпредлогом создания очередного единого пространства. На этом этапе стало ясно,что таким приёмом фирма (как правило, риэлторская) может получить большийконтроль над рынком и большие конкурентные преимущества за счёт имитацииоткрытого информационного пространства. Наконец, сегодня, на наш взгляд, делодошло до настоятельной потребности со стороны участников рынка в действительно профессиональноммониторинге. На повестке дня вопрос о том, какие именно структуры должныобеспечивать информационную поддержку российского рынка недвижимости.

   С точки зрения перспектив реализациимониторинга рынка недвижимости, корпоративные базы данных изначальнопредставляют тупиковый путь, так как они имеют другое назначение, а задание наих разработку обычно формулируется исходя из текущих потребностей фирмы вэлектронной картотеке для учёта и хранения информации.  Очевидно, что созданиесложных аналитических инструментов, стоимость которых исчисляется десяткамитысяч долларов и которые должны эксплуатироваться высокопрофессиональнымианалитиками, для любой отдельно взятой риэлторской или оценочной (не говоря ужео других участниках рынка) фирмы не выгодно. Попытки создания служб мониторингав профессиональных сообществах в большинстве своём также оказались бесплодными,так как в общественном сознании большинства членов таких сообществ историческидоминируют социалистические принципы взаимоотношений, не предполагающих мысли отом, что за качественную информацию надо хорошо платить.

   Единственным и безусловным прорывом в делесоздания системы мониторинга рынка жилья в профессиональном сообществе являетсяработа, проводимая в Российской Гильдии Риэлторов под руководством Г. Стерника.Однако в перспективе подмена целевого финансирования беззаветным энтузиазмомдаже самого уважаемого российского аналитика будет иметь вполне прогнозируемыерезультаты. Таким образом, видно. что организацию содержательного и системногомониторинга рынка недвижимости в России могут реализовать либо аналитическиеподразделения профессиональных сообществ национального уровня (при условиицелевого финансирования), либо специализированные коммерческие службы, бизнескоторых заключается в продаже качественной аналитической информации. При этомгосударство,  пытающееся вовлечь недвижимость в рыночный оборот и получать отэтого солидные поступления, представляется в качестве одного из первоочередныхпотребителей рыночной информации, и, что совершенно естественно, в качествеодной из финансирующей сторон.

Любая иная самодеятельность в планеорганизационных подходов к мониторингу будет в конце концов обречена жесткимитребованиями к качеству информационно-аналитического обеспечения рынка недвижимости.

Задачамониторинга.

Единственной задачей мониторинга рынканедвижимости является обеспечение всех участников рынка сведений  о структуре идинамике изменения характеристик, показывающих как общие тенденции рынканедвижимости, так и тенденции отдельных показателей, используемых приобосновании инвестиционных решений.

1.2.    Принципы формированияинформационных массивов.

При формировании информационных массивов дляцелей мониторинга следует руководствоваться следующими основными принципами :

Принцип1.Объём и степень детализации информации должны быть адекватны задачаммониторинга.

   Степень подробности описания объектамониторинга является устоявшимся предметом дискуссий. Дело в том, что витающаяв смежных профессиональных кругах мысль о необходимости, в конце концов,собрать в единую базу данных всю информацию, имеющую отношение к недвижимости,до сих пор не дает покоя романтикам. С одной стороны, было бы замечательно,иметь в одном месте информацию для землеустроителей, строителей, работников комитетовпо управлению имуществом и регистраторов, работников технической инвентаризациии коммунальных служб, экологов, представителей охраны памятников, архитекторови градостроителей, сотрудников МВД и налоговых органов, работников СЭС,гидрогеологов и почвоведов и т.д. Практически каждое из перечисленных ведомствимеет свою информационную базу, практически в каждой базе содержаться (вразличной степени ) элементы, которые можно отнести к недвижимости, ипрактически каждое ведомство старается узаконить своё право на отношение кнедвижимости путём закрепления за собой эксклюзива на ведение различныхкадастров.

   С другой стороны, следует чётко различать«информационную» и «рабочую» составляющие информации для мониторинга рынканедвижимости.  Включение в информационные массивы для мониторинга большей частиинформации, содержащейся в смежных базах, создаст эффект излишнего балласта,препятствующего оперативному решению основной задачи мониторинга. Наконец,следует заметить, что до исторического момента объединения информационных базещё далеко, так как сложившиеся ведомственные взаимоотношения не предполагают вближайшей перспективе ситуации свободной передачи информации.

Таким образом, в информационный массивследует включать только «рабочую», то есть минимально необходимую и достаточнуюдля целей мониторинга рынка недвижимости информацию.

Принцип 2.Информационный массив долженбыть структурирован таким образом, чтобы обеспечивать поддержку широкогоспектра аналитических функций.

Идея данного принципа состоит в том, чтозадание на разработку информационных массивов и их структуризацию должныставить профессиональные аналитики, имеющие представление о спектре информации,необходимой и достаточной для реализации аналитической функции.  Еслиинформационный массив изначально формируется без ориентации на основнуюаналитическую функцию, его использования для целей анализа дает примитивныерезультаты, не отвечающие потребностям сегодняшнего рынка.

Принцип 3.Информационный массив долженбыть структурирован по типу недвижимости, составу передаваемых прав, степенидостоверности информации.

Принцип 4.Информационный массив долженбыть структурирован таким образом, чтобы имелась возможность адекватно иоднозначно идентифицировать объекты мониторинга, а также выполнять егосегментирование по любому элементу структуры.

Смысл двух приведенных принципов достаточнопрост. Качество мониторинга и аналитической работы зависят от качестваструктуры информационного массива, то есть от форматов, в которых описываютсяобъекты недвижимости.  К настоящему времени идея создания единых форматов вконечном виде не реализована, и вряд ли когда-нибудь будет реализована попричине традиционно сложившихся в разных российских регионах некоторых различийв типаже, значимости отдельных ценообразующих факторов и других

местных условиях. Однако, такие отличия могутсоставлять не более 5-10% от общего объёма информации. А это значит, что ужесегодня вполне реально согласование на региональном и национальном уровняхбазовых форматов, охватывающих до 90% информационных массивов.

В качестве основы для таких форматов можнорассматривать «обкатываемые» в течение нескольких лет и хорошозарекомендовавшие себя системы Российской Гильдии Риэлторов (КИнАС РГР — жилаянедвижимость) и Санкт-Петербургского Исследовательского Центра Оценки Активов(ValMaster Technology — коммерческая недвижимость). Именно эти системы созданытеми, для кого анализ рынка недвижимости стал основной профессией.

Принцип4.Информационный массив должен постоянно обновляться.

Содержаниеанализа.

В зависимости от особенностей конкретногомониторингового исследования рынка, аналитик, как правило, выбирает адекватныйобъём и содержание анализа, постепенно продвигаясь в своих исследованиях отобщего к частному. Однако можно выделить несколько общих принципов, следованиекоторым может обеспечить достаточно всестороннее и целостное представление отекущем состоянии и тенденциях рынка недвижимости. Для большей наглядностирассмотрим  рынок недвижимости уровня города с несколькими районами, хотя сопоставлятьсямогут города, области и даже регионы .

   На первом этапе анализа следует выявитьобщие характеристики активности местного рынка недвижимости. К общимхарактеристикам активности рынка можно отнести общие объёмы сделок илипредложений в целом по городу, в том числе с разделением:

·    посоставу передаваемых прав собственности;

·    потипу недвижимости.

Привлекая информацию об общем количественноми функциональном составе имеющейся недвижимости можно получить длясопоставления с аналогами некоторые удельные показатели, например, объём сделоки предложения на душу населения,

обеспеченность населения недвижимостьюопределенного типа на душу населения или на одно рабочее место и т.д.

   На втором этапе анализа следует выявитьобщие характеристики местного рынка недвижимости на основных функциональныхсегментах. Объём и степень подробности второго этапа анализа ограничиваютсятолько объёмом и степенью подробности соответствующей информации. Каждыйфункциональный сегмент для целей анализа необходимо разделять по основным видамнедвижимости (участки земли, отдельно стоящие строения, встроенные помещения ит.п.). К общим позициям анализа следует отнести :

·    объёмысделок и предложений на основных функциональных сегментах в целом по городу ипо районам города ;

·    распределениесделок и предложений по диапазонам площадей;

·    распределениесделок и предложений по физическим характеристикам объектов (техническоесостояние, этажность расположения, характеристики зданий и т.д ) ;

·    распределениесделок и предложений по диапазонам цен ;

Задачей третьего этапа является  выявлениехарактеристик сделок и предложений максимально однородных выборок,характеризующих отдельные виды товара на рынке недвижимости. Результатытретьего этапа мониторинга должны обеспечивать участников рынка данными длявыполнения сравнительного анализа. В качестве общих целевых характеристикмини-сегментов могут выступать средние цены сделок и предложений, средниймаркетинговый период, доходность и другие экономические характеристики сделок ипредложений.

Получение обоснованных выводов при выполнениитрех этапов исследования возможно только при комплексном использованииразличных методов анализа. К обязательно применяемым следует отнестиструктурный и динамический анализ характеристик. Сопоставление  может бытьпостроено на географической, временной, ценовой и других характеристиках, в томчисле физических и правовых.

/>

1.4. Риски инвестиций и статистика рынков недвижимости.

   Статистика рынков недвижимости, как правило, содержит информацию об арендных ставках и показателях доходности (yields). Для сравнимости данных информация относится только к первоклассным объектам. Считается, что такие объекты отвечают самым высоким требованиям по расположению, оборудованию, коммуникационному обеспечению, планировочным решениям и т.п., а ставки аренды определяются в одинаковых стандартах измерения и распределения затрат между собственником и арендатором на обслуживание, ремонты, страховку и т.д.

Информация о ставках аренды считается доступной. Для её унификации требуется лишь проверка упомянутой адекватности. Информация же о показателях доходности более сложна для подготовки. Так как сделок купли-продажи не так много, то учитывают ранее совершенные сделки, интегрируют данные по различным объектам, учитывают разрывы во времени, инфляцию и другие процессы. Показатели доходности несут в себе также информацию о региональных рисках, и здесь преобладает экспертное начало. Поэтому статистика является одной из специализаций на рынках недвижимости.

   Активизация бизнеса и инвестиций в регионе обязательно сопровождается активизацией на офисном рынке, повышением спроса, заполняемости и арендных ставок. При этом стимулируется новое строительство и модернизация офисов, вслед за ними – сервисных служб, торговых комплексов, центров досуга и т.д. Такие процессы сегодня характерны для крупнейших центров бизнеса: традиционных финансовых столиц Америки и Старого Света, бурно растущих столиц Юго-Восточной Азии, Китая и Индии. Анализ статистики арендного бизнеса указывает на ряд интересных явлений. Так, например:

— данные о ставках аренды существенно более динамичны, чем данные о показателях доходности; динамика ставок аренды характеризуется определенной колебательностью, отражая (хотя и со сдвигами) общие процессы подъемов и спадов; изменения показателей офисной и торговой недвижимости могут не совпадать по времени и величине; улучшения рыночной ситуации находят свое отражение в росте ставок арендной платы и, реже, в снижении показателей доходности (в силу их заметно меньшей динамичности); асимметричная картина имеет место и при ухудшениях рыночной ситуации;

— значения показателей доходности тем лучше (ниже), чем надежнее и стабильнее региональная экономика и социальная обстановка. Лидерами стабильного арендного бизнеса являются Лондон, Париж и Франкфурт, где область изменения показателей доходности находится в области 5-6%;

— изменения показателей для восточноевропейских столиц менее динамичны; это может объясняться как меньшими объёмами рынков, меньшим количеством сделок, так и, по-видимому, меньшим интересом западных экспертов и деловых кругов к этим рынкам; показатели доходности для восточноевропейских столиц устойчиво – в 2-3 раза превышают аналогичные значения для западных столиц. А в период после августовского 1998 года кризиса показатели доходности по Санкт-Петербургу были хуже в 4 и более раз. И это происходило не только из-за реального падения стоимости недвижимости, но, скорее, как следствие экспертной оценки состояния нестабильности и возрастания рисков бизнеса в данном регионе;

   Дополнительную аналитическую информацию предлагается получать с помощью расчетного показателя удельной капитализированной стоимости (УКС) – как оценки стоимости некоторой усреднённой единицы коммерческой площади арендуемого объекта.

   Подобная оценка одновременно с оперативной реакцией на колебания арендных ставок несёт в себе экспертные мнения об успешности и рисках бизнеса.

 Исходную информацию — арендную статистику для городов Европы — можно найти в западных изданиях (например, в ежемесячнике «EuroProperty»). В качестве объектов-представителей выберем: Франкфурт, Лондон и Париж – центры наиболее стабильного бизнеса, Санкт-Петербург, Прагу и Варшаву – центры переходной экономики с наиболее рискованными (в Европе) показателями арендного бизнеса.

    Арендный офисный бизнес.

  Период наблюдения 01.99-08.00 для западных столиц показал в целом прогресс арендного офисного бизнеса. Отметим абсолютную стабильность показателя доходности для Лондона (5.00-5.50%) и улучшение показателей доходности для Франкфурта (с 5.75 до 4.90-5.50%) и Парижа (с 6.25-6.75 до 5.50-6.00%). Для восточноевропейских столиц этот же период характерен ухудшением показателей. Анализ расчётных данных УКС позволил, кроме того, привести в соответствие внешнее расхождение логики арендных ставок (их превышение в Санкт-Петербурге и Варшаве до середины 1999 года над ставками в Париже и Франкфурте). Как результат, низкие показатели УКС при высоких ставках аренды не позволяет пока с оптимизмом ожидать роста инвестиций.

 Арендный торговый бизнес.

   Период наблюдения 05.99-08.00 для западных столиц характерен общим ухудшением показателей (что наглядно прослеживается с помощью УКС). Это говорит о том, что могут существовать достаточно длительные периоды рыночной активности, по прошествии которых реализация приобретенных торговых площадей вообще не принесет реального дохода.

   Для восточноевропейских столиц период наблюдения 05.99-08.00 связан с прохождением периода длительной стагнации и, возможно, началом выхода из него (отмечено улучшение динамики показателей, хотя разрыв показателей УКС в сравнении с западными столицами представляется гигантским – почти на порядок). Поэтому пока следует ограничиться утверждением, что могут существовать достаточно длительные периоды на рынках торговых помещений, когда инвестиции в приобретение торговой недвижимости в восточноевропейских столицах могут принести заметный положительный эффект, в том числе, в периоды спадов на западных рынках. Это может послужить хорошим аргументом при поисках путей для «межрегиональной»  диверсификации портфеля недвижимости.

 

     1.5.  Ставка дисконтирования при решении задач

                                оценкинедвижимости.

   Одной из основных расчётных концепций рыночнойэкономики является теория стоимости денег во времени. Нормально функционирующаярыночная экономика предполагает плату за использование ресурсов, в том числе икапитала. Предположим, что инвестор положил $1 на счёт в банке на 1 год. Черезгод банк должен вернуть инвестору $1 и заплатить за пользование его капиталом.В формализованном виде данная ситуация описывается классическим выражением :

FV= PV (1+i),    (1) где

FV– сумма, которую инвестор получит через год (будущая стоимость);

PV– сумма, которую инвестор имеет сегодня (настоящая стоимость);

i– плата инвестору за пользование его капиталом (норма процента).

   В условиях определённости ставка дисконтированиявыражает временное предпочтение инвестора, то есть его готовность обменятьсегодняшние деньги на будущие деньги или наоборот. Более того, для всехинвесторов на равновесном рынке цена временного предпочтения для одинаковогоколичества периодов времени должна быть одинаковой.

   С математической точки зрения механизм дисконтированияв условиях определенности соответствует изменению настоящей стоимости денег вовремени в зависимости от количества периодов дисконтирования. С экономическойточки зрения механизм дисконтирования в условиях определенности соответствуетзакономерности измерения временного предпочтения инвестора.

   Таким образом, в условиях определенности механизмдисконтирования с применением безрисковой ставки дисконтирования корректноописывает процесс изменения стоимости денег во времени, соответствует его исходнымдопущениям и даёт адекватный результат при расчёте настоящей (текущей)стоимости будущих денежных потоков.

   В условиях определённости предположим, что имеются дваинвестиционных проекта А и В. Оба проекта предполагают покупку функционирующихофисных зданий и их коммерческую эксплуатацию. Пусть чистый операционный доход(NOI) будет равен 1000 на протяжение всего проекта. Инвестор на каком-либоосновании определил, что риску проекта А соответствует ставка дисконтирования10%, а риску проекта В – 15%. Рассмотрим настоящую стоимость чистогооперационного дохода, получаемого от рассматриваемых проектов в различныепериоды времени :

 

Таблица1.

 

/> Настоящая стоимость NOI, получаемого в 1 год 2 год 10 год 20 год Проект А 909.09 826.45 385.54 148.64 Проект В 869.57 756.14 247.18 61.10 А/В 1.045 1.093 1.560 2.433

Последняя строка таблицы показывает отношение настоящихстоимостей NOI, получаемых по двум проектам в один и тот же период времени. Приэтом, при прочих равных условиях, отношение настоящих стоимостей NOI,получаемых в первый год проекта, объективно отражает премию, которую получаетинвестор, инвестируя в более рискованный проект В.

Если каждый из двух проектов характеризуется вполнеопределенной величиной риска, то это в явном виде предполагает постоянствориска каждого проекта в течение периода владения. Последняя формулировка, сэкономической точки зрения, означает, что отношения настоящих стоимостейодинаковых денежных потоков, получаемых в одинаковые периоды времени двумяпроектами, должны быть одинаковыми. Математический же механизм дисконтированияпо умолчанию предполагает степенное увеличение риска каждого проекта, что, какправило, не соответствует экономическим характеристикам большинства типовинвестиций.

   Чем больше рисковая составляющая, тем большенеопределенность получаемого результата. В российских условиях, когда рисковаясоставляющая может иметь порядок 10-20% и более, резкое уменьшение настоящейстоимости денежных потоков заставляет задуматься о последствиях механическогоприменения такого подхода для развития экономики страны и определения величинынационального богатства в целом, так и для определения обеспечения конкретныхкредитов или инвестиционных проектов в частности.

   В ходе анализа необходимо определить стоимостьинвестиции в на открытом рынке, или выражаясь в терминах стандартов оценки,выполнить оценку рыночной стоимости инвестиции.

   С другой стороны, ценность инвестиции для инвесторабудет основываться не на текущих фактах и конъюнктуре рынка, а на прогнозезначений объективно измеряемых переменных в сочетании с субъективнымипредставлениями инвестора об их перспективном

влиянии на данную инвестицию. На основаниивышеизложенного, в зависимости от типа решения, которое должен принять инвесторпри вложении денег в существующий объект недвижимости, содержательную частьанализа инвестиций в недвижимость представляется целесообразным разделять на :

1). оценку рыночной стоимости инвестиции, выполняемую набазе ретроспективного и текущего анализа рыночного ценообразования;

2). анализ инвестиционной ценности инвестиции, выполняемуюна базе перспективного прогнозирования экономических характеристик.

   Последняя концепция в полной мере относится и ковторому типу инвестиционных решений — об инвестировании в создание нового (илиулучшение существующего) объекта недвижимости, который предназначен дляполучения арендного дохода. В этом случае смысл инвестиционного анализасводится к анализу инвестиционной ценности проекта девелопмента.

   В основе концепции ставки дисконтирования лежит понятиеальтернативной стоимости капитала, в качестве которой для инвестиций внедвижимость на стабильно работающих рынках традиционно применяются показателидоходности инвестиций на рынке ценных бумаг. Однако при таком сопоставленииследует иметь в виду следующие отличительные характеристики инвестиционныххарактеристик недвижимости по сравнению с ценными бумагами :

— неоднородность.

— неделимость.

— не эластичность предложения.

— высокие трансакционные издержки.

— особые проблемы управления.

— особые риски.

— бессрочность.

— несовершенство информации.

— децентрализованный рынок.

— государственное регулирование.

-    возможностьсоздания новых интересов.

. Безрисковыми считаются инвестиции, получениевозврата по которым в высшей степени определенно. Абсолютно безрисковыхинвестиций быть в принципе не может. Поэтому в классической постановке кбезрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство,которое может просто включить печатный станок и расплатиться с инвесторами,либо в высшей

степени надёжный банк (для иллюстрации, какправило, обычно делаются ссылки на швейцарский банк).

   На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относятинвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигацииили казначейские обязательства. Соответственно, в качестве без рисковой прианализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочнымгосударственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

   На российском рынке найти надёжную государственнуюценную бумагу достаточно сложно, что обусловлено общей ситуацией сплатёжеспособностью российского правительства. В качестве ориентира, вероятно,можно принять ставку по облигациям валютного займа («евробондам»), наминируявременные предпочтения инвесторов в валютном исчислении. Существует практика,когда в качестве безрисковой принимают ставкой по валютным депозитам Сбербанка,имеющего среди населения более высокий кредит доверия.

На рынке недвижимости, вследствие его не совершенности инебольшого числа рыночных сделок, доходность определяется не на основаниипростой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а наосновании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки, всвою очередь, включают элементы субъективизма, и даже могут быть ошибочными.

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кромеобщих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски,обусловленные её уникальными свойствами данного инвестиционного актива.Перечень основных рисков данного типа имеет следующий вид :

— риск управления недвижимостью;

— риск низкой ликвидности;

— секторный риск;

— региональный риск;

— риск износа;

— экологический риск;

— риск инфляции;

— законодательный риск;

— налоговый риск;

— планировочный риск;

— юридический риск.

Этопоказывает всю уникальность недвижимости, как инвестиционного актива.

   В течение последних 5-6 лет в крупных городах Россиипоявились объекты коммерческой недвижимости, которые по общепринятой

 международной классификации можно отнести к категориипервоклассной  инвестиционной недвижимости. В первую очередь это крупныеторговые и офисные здания, имеющие, как правило, современную системуменеджмента, высокий уровень сервиса и надежных арендаторов.

   Постоянный мониторинг рынка коммерческой недвижимости,осуществляемый в Санкт-Петербурге в течение последних 4 лет, объективносвидетельствует о стабильности арендных ставок и цен для таких объектов. Кризисавгуста 1998 года практически не изменил общую ценовую тенденцию на данномсегменте, в то время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризисспровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытомрынке. 

   Анализ продуктивности первоклассной коммерческойнедвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что рискинвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшиекредит доверия финансовые инструменты. Если с этим согласиться, то диапазон13-18% уже не кажется «криминалом». Если с этим не согласиться и доказатьобратное, то принимая ставку по валютным государственным облигациям 15% идобавляя к ней по аналогии с зарубежными рынками 2-4%, получим диапазон 17-19%.Однако именно в первом варианте мы видим «российские особенности».

Есть ли смысл говорить о какой-либо верхней границевероятных значений ставки дисконтирования, ведь в отчетах о практической оценкевстречаются значения ставки дисконтирования 35%, 40% и даже 50% ?

   Предположим, что для оценки денежных потоковнедвижимости принята ставка дисконтирования 50%. В соответствии с определениемриска это означает, что вероятность неполучения арендных платежей составляет50%. Может ли существовать в принципе такой инвестор, который приобрететнедвижимость зная, что ему удастся сдать её в аренду или вернуть свои деньгипутём последующей продажи с вероятностью 50%? Скорее всего, склонный к такомуриску инвестор найдет более подходящий объект инвестиций, чем недвижимость.

   С другой стороны, если вероятность неполучения доходаоценивается в 50%, то это может означать, что в текущей ситуации рынок арендыаналогичных объектов не развит, предложение существенно превышает спрос иреализовать эффективную коммерческую эксплуатацию объекта нет возможности. Аесли так, то рассматриваемый объект в текущей ситуации нельзя относить к

 доходным, так как рынок не подтверждает его способностьобеспечивать владельца доходом.

   Из вышесказанного можно сделать несколько нестандартныйвывод о том, что сегодня на российском рынке недвижимости может иметь место ситуация,когда либо само применение доходного подхода, либо придание ему существенноговеса при оценке подавляющего большинства объектов является некорректным ввидуотсутствия конкурентного рынка (спроса) для недвижимости оцениваемого типа.Более того сама природа долгосрочной инвестиции в объект недвижимости непредполагает вероятности неполучения дохода выше 30%. Назначение ставкидисконтирования выше 30% будет означать отсутствие конкуренции и спроса нанедвижимость, как объект получения арендного дохода.

    Совершенно очевидно, что в сегодняшних условияхговорить о возможности точного определения величины разницы в ставкахдисконтирования для объектов, не попадающих в категорию первокласснойнедвижимости, говорить преждевременно.

   Исследования показывают, что фактически рыноккоммерческой недвижимости в высшей степени сегментирован, как по местоположе- нию, так и по характеристикам недвижимости. Данный вывод сделан не на основетеоретических умозаключений, а на основе детального микросегментирования и отслеживаниятенденций поведения отдельных микро сегментов рынка.

   Рассмотрим предположения о возможномреальном уровне риска инвестиций в различные типы коммерческой недвижимости вдвух российских столицах по состоянию на первую половину 2001 года :

Таблица2.

Тип инвестиционной недвижимости Ставка дисконтирования,          в % Москва Санкт-    Петербург Первоклассная торговая недвижимость (prime shops) 15-18 17-19 Крупные городские торговые центры (shopping centers) 18-22 19-24 Районные торговые центры (local shopping centers) 22-25 22-26 Первоклассные офисные здания (prime offices) 18-22 20-24 Офисные здания класса В и С 20-25 23-26 Специализированные складские здания 20-25 23-26 Неспециализированные складские здания 25-30 25-30

  

 

  Это выполнено на основании исследований тенденцийповедения сегментированного рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербургев течение последних 4 лет, а также анализа возможных аналогичных соотношений назарубежных рынках. Меньший риск инвестиций в Москве ассоциируется с текущейполитической и социально-экономической разницей в статусе двух городов.

1.6.   Инвестиции внедвижимость Санкт-Петербурга.

 

    В последние годы Комитет по управлениюгородским имуществом СПб стал уделять самое серьёзное внимание частныминвестициям в недвижимость города. Практика подобной деятельности за три годапоказала, что такое явление становится всё более значительным фактором вразвитии региона.

   Начиная с 1994 г. КУГИ заключил более 300инвестиционных договоров, в соответствии с которыми завершены строительныеработы и реконструкция 47 объектов. В настоящее время в городе разрабатываетсязакон о частных инвестициях в недвижимость. Естественно, каждый инвестор, вкладываясредства, должен иметь определенные гарантии. Сегодня они обеспечиваютсяправовой формой, записанной в инвестиционном договоре. Во-первых, это передачаземельного участка в аренду с правом его застройки и с последующим переходомпостроенного объекта в собственность инвестора. Во-вторых, передача здания,подлежащего достройке, инвестору. Это может быть передача в собственность либопостоянное использование, либо в долгосрочную аренду. Всё зависит от того, чтоза здание, для каких целей предназначено и в каком состоянии передается.Объектов у города, которые могут быть использованы для частных инвестиций,очень много — это (кроме

жилья) здания, сооружения, строения,недостроенные или подлежащие реконструкции. Предметом инвестиционного договораможет быть и земельный участок для нового строительства с заключением договорааренды на срок не менее 49 лет. Плата за аренду земли обещает стать важнымисточником пополнения городского бюджета.

   В минувшем году средняя плата за землюсоставляла свыше 250 млрд. руб. Объектами инвестиций могут стать элементыинженерной, транспортной и коммуникационной инфраструктуры, приобретениеоборудования, работы по сносу  старых строений, расчистке и подготовке участковк застройке. Кроме этого,  городской бюджет будет постоянно пополняться за счётперечисления определённых средств на развитие городской инфраструктуры. Если в1995 г. СПб получил таким образом около 1.9 млрд. руб., то в 1996 г. — 14.6млрд. руб. Однако самой надёжной формой вложения денег, противостоящей инфляциии экономическому кризису, являются такие инвестиции в недвижимость, которыеподкреплены и обеспечены чёткими юридическими правами, что необходимо учесть вновом законодательном документе.

         Глава 2.     Оценка недвижимости.

 

 

      Рыночные методы оценкипомогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новымресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Этаоценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимостизахотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и напривлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

     На первом этапеприватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще неделали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда жеэто касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы,которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов,занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

      Оценка необходима и привторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличитьсвой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальнымисредствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежатьошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделеимущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли инедвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

     Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимостии её коммерческого использования должен опираться на строгий экономическийрасчёт, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимостиимущества. Оценка — это обоснованное знаниями, опытом, использованием строгоопределенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этическихнорм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональныхоценщиков о стоимости объекта недвижимости.

       Рыночная стоимость означает наиболее вероятнуюцену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном иоткрытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершениясправедливой сделки.

        Такими условиями являются:

         1. Покупатель и продавец действуют на основетипичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не являетсявынужденной.

         2. Обе стороны обладают всей полнотой информациидля принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своихинтересов.

         3. Объект выставлен на открытом рынкедостаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

         4. Оплата производится в денежной форме илисогласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

         5. Цена сделки отражает обычные условия и несодержит скидок, уступок  или специального кредитования ни одной из сторон,связанных со сделкой.

         6. Объект пользуется обычным спросом и обладаетпризнаваемой на рынке полезностью.

         7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря,имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

         8. Объект наделен свойствами отчуждаемости испособен передаваться из рук в руки. 

   На стоимость недвижимости влияют различные факторы,которые постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только наопределённый период времени.

   Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматриваетсякак отражение будущих экономических условий, и это основано на изменчивомсостоянии рынка недвижимости во времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынкенедвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.

    2.1. Три методаоценки рыночной стоимости недвижимости.

 

 Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимостинедвижимости:

1.  метод сравнения

2.  затратный метод

3.  метод капитализациидоходов.

         Основной метод оценки — это методсравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае,когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когдаименно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобыанализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образомполучать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлениипредлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшееприменение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходимуже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется приналичии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделкахкупли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбораобъектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективноеиспользование.

   Метод САП также может называться подходомпрямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночнымметодом рыночной информации.

   Последовательность применения метода САПследующая.

1.    Выделяютсянедавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источникамиинформации являются: собственное досье оценщика, интернет, электронная базаданных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитныхучреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционныекомпании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству,территориальные управления Госкомимущества и др.

2.    Проверка информации осделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем илипродавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

3.    Корректировкастоимости сопоставимых объектов.

   Корректировкаможет производится в трёх основных формах: в денежном выражении, процентах,общей группировке.

Важным моментом при использовании метода САПявляется согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Недопускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедуройявляется изучение каждого результата и вынесение суждения о мере егосопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величинавносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итогасогласования.

В качестве единиц сравнения принимаютизмерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и тогоже объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

При проведении сравнительного анализа дляучастков земли в качестве единицы сравнения применяются:

·    ценаза единицу площади;

·    ценаза единицу длины вдоль магистрали;

·    ценаза участок.

При проведении сравнительного анализа длязастроенных участков в качестве единицы сравнения применяются:

·    ценаза единицу площади участка;

·    ценаза единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду;

·    ценаза единицу общей площади помещений;

·    ценаза единицу объема сооружения;

·    ценаза комнату;

·    ценаза квартиру;

·    ценаза единицу недвижимости, приносящую доход.

К элементам сравнения относят характеристикиобъектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость.К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

·    составпередаваемых прав собственности;

·    условияфинансирования сделки купли-продажи;

·    условияпродажи;

·    времяпродажи;

·    месторасположение;

·    физическиехарактеристики;

·    экономическиехарактеристики;

·    характериспользования;

·    компонентыстоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравнимых объектовпроизводятся в следующем порядке:

·    впервую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки исостоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующейкорректировки к предыдущему результату;

·    вовторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно кобъекту недвижимости, которые производятся путем применения указанныхкорректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, влюбом порядке.

   Для определения величин корректировок, взависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяютсяколичественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчеткорректировок является обязательным. Окончательное решение о величинерезультата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основаниианализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшеесходство с объектом оценки.

При наличии достаточного количествадостоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравненияпродаж допускается применять методы математической статистики.

      2.2.    Практическое применение

                метода сравнительных продаж.

 

   В конце 1998 года в районе проспекта Авиаконструкторовначалось коттеджное строительство. Малоэтажное жилые комплексы – рядысблокированных коттеджей, имеющих общие стены с однотипными соседскими домами,- становятся всё более заметным явлением в нашем городе. Также эксперименты вэтой области предпринимают застройщики кварталов в Каменке и Коломягах.  Слово«кондоминимум», обозначающее собственность, создаваемую и обустраиваемуютрудами соседей-единомышленников, не слишком популярно.  Поэтому дляобозначения экзотических для нас жилищ, построенных по принципу «общие стены икрыша – свой двор», в питерском обиходе прижилось англоязычное слово«таун-хаус».

Недолгая, всего лишь пятилетняя история строительстватаун-хаусов в окрестностях Петербурга насчитывает десяток и положительных, ипечальных опытов.

   Какой красивый был проект! Нарядный фасад,в котором читаются элементы северного модерна, кованные решётки, крыша изметаллочерепицы, уютные дворики с альпийскими горками и газончиками. Междуэтими жилыми строениями – бродвей с магазинами, фитнес-центрами,парикмахерскими и салонами, спортивными залами. Выходящие в тихую улочкупомещения цокольных этажей предполагалось сдавать в аренду для коммерческихцелей. Причём арендовать их должны были сами жильцы – представители мелкого исреднего бизнеса,  готовые обслуживать будущий элитный посёлок. Но большинствовладельцев этих домов предпочитают большую часть времени проводить в городе, апотому мало заинтересованы в развитиии социальной инфраструктуры.

  Всё же определим, для примера, рыночнуюстоимость коттеджа с помощью метода сравнительных продаж.

   Общая площадь 120 кв.м., коттедж имеет 6комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, законченный подвал. Гараж на датуоценки отсутствует. Площадь участка – 1000 кв.м.

   Для анализа будем использовать данные опяти продажах сравнимых объектов в этом же районе.

Таблица №1. 

Объект   №1 Объект  №2 Объект  №3 Объект  №4 Объект  №5 Цена продажи 65000 78000 56000 70000 54000 Право собственности полное полное полное полное полное Условия  фи-

нансирования

нерыночные, цена завышена на 3000 нерыночные, цена завышена на 8000 рыночные рыночные рыночные  Условия продажи рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные Условия рынка  (время) 2 недели 6 недель 1 год 1 год 1 год Площадь дома 120 кв.м. 145 кв.м. 120 кв.м. 145 кв.м. 120 кв.м. Площадь участка 10000 кв.м 12000 кв.м 10000 кв.м 12000 кв.м 10000 кв.м Кол-во комнат 6 7 6 7 6 Кол-во спален 3 3 3 3 3 Ванна 1 1 1 1 1 Душ 1 1 1 1 1 Подвал не закончен не закончен не закончен не закончен закончен Гараж есть есть есть есть нет /> /> /> /> /> /> /> />

 

   Как видно из исходных данных, объекты сравненияотличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи ифизическими характеристиками.

   Величина корректировки на условияфинансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночнымфинансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной %ставке. В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 дляобъекта №1 и 8000 для объекта №2.

   Так как у всех сравнимых объектов условия продажирыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи)необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случаеобъект №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи.Скорректировав цену продажи

объекта №1 на условия финансирования, можно определитькорректировку на время продажи :

( 62000 – 56000) / 156000 = 0.1.Т.е. за год цены на рынкевырастут на 10%.

   Таким образом, все сравнимые объекты приводятся водинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базудля проведения корректировок на остальные элементы сравнения.

   В ряду объектов сравнения различия в размерахпредставлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём,участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами,а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеетследующий вид:

70000 – 62000 = 8000.

 Корректировка на наличие гаража выводится из сравненияобъектов №3 и №5:

61600 – 59400 = 2200.

 Корректировка на законченный подвал определяется изсравнения объектов №2 и №4 :

77000 – 70000 = 7000.

   Результаты выполненных корректировок приведены в таблице№2.

 

Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект№5 Цена продажи 65000 78000 56000 70000 54000

Передача права собст-

венности

полное полное полное полное полное Корректировка правоспос. 65000 78000 56000 70000 54000 Условия финансиров. не рыночные не рыночные не рыночные не рыночные рыночные Корректир-ка на условия финансиров. — 3000 — 8000 Скорректированная цена 62000 70000 56000 70000 54000 Условия сделки коммерческие коммерческие коммерческие коммерческие коммерческие Корректир-ка на условиях сделки Скорректированная цена в условиях рынка 2 недели 6недель 1 год 1 год 1 год Корректировка на условиях рынка +10 % +10 % +10 % +10 % +10 % Скорректир-ая цена 62000 70000 61600 77000 59400 Местоположение аналогичное аналогичное аналогичное аналогичное аналогичное Размер 120кв.м. 145кв.м. 120кв.м. 145кв.м. 120кв.м. Корректир-ка на размер — 8000 — 8000 Гараж есть есть есть есть нет Коррект-ка на наличие гаража — 2200 — 2200 — 2200 — 2200 Законченный подвал нет нет нет да нет Корректир-ка на подвал + 7000 + 7000 + 7000 + 7000 Скорректир-ая цена 66800 66800 66400 66800 66400 Общая чистая коррекция 1800 11200 10400 3200 12400 То же в % 3 14 19 5 23 От цены продажи общая валовая коррекция 11200 25200 14800 17200 12400 От цены продажи 19 32 26 25 23

   Для каждого объектасравнения получена скорректированная цена. В соответствии с условиями задачитребуется на основании данных скорректированных цен продаж вывести значениерыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимостизаключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весовогокоэффициента, учитывая степень отличия объектов сравнения от объектов оценки.При этом следует принимать во

внимание диапазон разброса цен продаж, общий %корректировок, взятых по абсолютной величине, общий % корректировок,определённый как разница между положительными и отрицательными корректировками,а также любые другие данные.

  В данном примере мы имеем практически оченьузкий диапазон цен продажи – от 66400 до 66800. Однако продажной цене сменьшими корректировками присвоен больший удельный вес – для объекта №5количество корректировок = 2. Кроме того, сумма общей валовой корректировки дляобъекта №5 так же почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимостиобъекта сравнения принята цена продажи объекта №5 – 66400.

         Метод оценки по затратам кземле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительныхслучаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается,что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценкиискусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимостьземли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земляоценивается отдельно другими методами.

Затратный метод оценки недвижимостиреализуется в следующей последовательности:

·    определениестоимости участка земли;

·    определениевосстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;

·    определениевеличины накопленного износа зданий и сооружений;

·    определениерыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участказемли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений заминусом накопленного износа.

Выбор принятого для расчёта методаопределения стоимости нового строительства улучшений должен бытьсоответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразнов случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудноиз-за устаревших типов строительных конструкций и

способов возведения, использовавшихся присоздании объекта оценки.

Затраты, соответствующие восстановительнойили заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как суммапрямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

К прямым издержкам относятся следующиерасходы, непосредственно связанные со строительством:

·    стоимостьматериалов, изделий и оборудования;

·    заработнаяплата строительных рабочих;

·    стоимостьстроительных машин и механизмов;

·    стоимостьвременных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности,транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местномрынке;

·    прибыльи накладные расходы подрядчика.

К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующиевозведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.

·    стоимостьпроектирования, технадзора, геодезического контроля;

·    оплатаконсультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;

·    стоимостьфинансирования строительства;

·    расходына рекламу, маркетинг и продажу объекта;

·    административныеи другие расходы застройщика.

Размер косвенных издержек определяется сучетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям.

Прибыль предпринимателя является сложившейсярыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительногопроекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основерыночной информации.

       Вообще говоря, стоимость земли определяется тем,какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностьюлучших для использования земельных участков, например, в городах,

 здесь испытывается соответствующий дефицит и расчётстоимости земли.

   Применение затратного метода необходимо при анализенового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения;для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целейстрахования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий исооружений.

   В условиях же перехода к рыночным условиям затратныйметод является в оценке определяющим, так как для применения других методовтребуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынкаотсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительствоявляются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, илименьше её.

   Например, рыночная стоимость элитной гостиницы,расположенной в неудачном месте ( на окраине города ), будет меньше, чемстоимость, определённая затратным методом. В свою очередь, рыночная стоимостькомплекса автозаправочной станции на определённом этапе может быть большезатрат на строительство.

   В условиях становления рынка, когда идётпереориентация производства на новые технологии, может показаться, что объектнедвижимости вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производитникому не нужную продукцию и её производственные площади не поддаютсяреконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимостистремится к нулю. Применение же затратного метода приведёт  в этом случае кнеправильной ориентации потенциальных покупателей.

   В настоящее время в России этот момент нередкоучитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как ихпереоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следуетпомнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствуетих рыночной стоимости.

   

  

 Следующим методом оценки, который применимименно для России, — является метод оценки, основанный на анализе наиболееэффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определениемтого вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход,т.е.метод капитализации доходов.

Метод капитализации дохода при оценке рыночнойстоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности:

·    прогнозированиебудущих доходов;

·    капитализациябудущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектомнедвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной)деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.

Доходы от операционной (эксплуатационной)деятельности прогнозируются путем составления реконструированного(гипотетического) отчета о доходах. Доход от реверсии прогнозируется:

·    непосредственнымназначением абсолютной величины реверсии;

·    назначениемотносительного изменения стоимости недвижимости за период владения;

·    сприменением терминального коэффициента капитализации.

Капитализации будущих доходов в настоящуюстоимость может выполняться:

·    методомпрямой капитализации;

·    методомкапитализации по норме отдачи.

Исходной предпосылкой метода прямойкапитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. Вметоде прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходовопределяется как отношение годового дохода, приходящегося на правособственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного правасобственности или интереса.

Для расчета стоимости полного правасобственности определение общего коэффициента капитализации производится наоснове рыночных данных. В зависимости от наличия исходной информации,применяются:

·    анализсравнительных продаж;

·    расчетс использованием коэффициента покрытия долга;

·    техникаинвестиционной группы.

Исходной предпосылкой метода капитализации понорме отдачи является ограниченность периода поступления дохода. В методекапитализации по норме отдачи пересчет конечного числа будущих денежных потоковв настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующейриску инвестиций в данный тип недвижимости.

При расчетах настоящей стоимости без учетаусловий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо ввиде анализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделейкапитализации.

Норма дисконтирования, применяемая в анализедисконтированных денежных потоков и учитывающая как систематические, так инесистематические риски, определяется:

— методом выделения из рыночных данных опродажах аналогичных объектов;

— методом альтернативных инвестиций нафинансовом рынке;

— методом мониторинга рынка недвижимости.

 

       В последнее время спрос на услуги оценщиков и ихпрофессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено инедавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизмакредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потерялина липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берётся банком взалог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынкинедвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

       Естественно, что со стороны банков возник большойинтерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценкенедвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектовнедвижимости.

       Оценка необходима также в рамках региональнойналоговой политики. Во всём мире основой системы местного налогообложенияслужит налог на недвижимость, за счёт этого налога формируется около 70процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлениемреальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, котораябы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с темпополнение

местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интереск оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

       Стоимость услуг по профессиональнойоценке сильно различается  в зависимости от типов оцениваемых объектов,сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются кпроведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженныхна тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда непривязывается к его стоимости.

  

2.3.    Особенностиразличных видов оценки.

 

Оценка для целей купли или продажи иклассификация недвижимости.

При выполнении оценки недвижимости, котораядолжна быть куплена или продана на открытом рынке, в качестве базы оценки длявсех классов и категорий недвижимости применяются рыночная стоимость илистоимость реализации. При этом для специализированной недвижимости вбольшинстве случаев определяющим методом расчета стоимости будет затратныйметод, базирующийся на рыночных данных.

При выполнении оценки недвижимости дляпродажи в течение ограниченного периода времени, когда недвижимостьвыставляется на открытый рынок для продажи в сроки, существенно меньшиеадекватному маркетинговому периоду для данного типа недвижимости, в качествебазы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяется стоимостьограниченной реализации.

   Для выбора соответствующей базы оценкирешающее значение имеют цель выполнения работ по оценке и характеристикиоцениваемой собственности.

   В общем виде классификация основных целей,для которой производится оценка недвижимости, имеет следующий вид :

1.  Оценка для покупкиили продажи ;

2.  Оценка для продажи втечении ограниченного периода времени ;

3.  Оценка земли и зданийдля их использования в качестве обеспеченных кредитных обязательств ;

4.  Оценка длясоставления бухгалтерской и финансовой отчётности ;

5.  Оценка для включенияв проспекты Фондов, биржи ;

6.  Оценка для решениявопросов при слиянии и поглощении компании

7.  Оценка для пенсионныхфондов, страховых компаний, трастовых фондов по управлению недвижимостью.

На практике могут иметь место и другие целиоценки, при этом их формулировки и, соответственно, возможные базы оценкидолжны согласовываться клиентом и оценщиком.

   После выяснения цели оценки следуетустановить, к какому классу и категории относится оцениваемая собственность.

   Для целей оценки выделяют два классасобственности :

·    Специализированная

·    Неспециализированная

Специализированная собственность – это такая,в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продаётсяна открытом рынке для продолжения её существующего использования однимвладельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть её использующегобизнеса.

   Примерами специализированной собственностиявляются :

1.  Музеи, библиотеки идругие подобные помещения, которые принадлежат общественному сектору ;

2.  Больницы, помещенияспециализированного медицинского обслуживания и центры досуга, на которыеотсутствует конкурентный рыночный спрос со стороны других организаций, желающихиспользовать эти типы собственности в данной местности ;

3.  Школы, колледжи,университеты и исследовательские институты, на которые отсутствует рыночныйконкурентный спрос со стороны других организаций ;

4.  Стандартнаясобственность в особых географических районах и в местах, отдалённых отглавных центров бизнеса, расположенных там для целей производства или ведениябизнеса.

Неспециализированная собственность – это всевиды собственности, кроме той, что попадает под определение специализированнойсобственности. Другими словами, это та на которую существует всеобщий спрос сучётом возможной модернизации  или без, и которая обычно покупается, продаётсяили арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать её длясуществующих или аналогичных целей  либо в качестве незанятой собственности дляединичного владения, либо ( независимо от того, занята она или свободна ) вкачестве инвестиции или для развития.

 При оценке недвижимости, занимаемойвладельцем для использования в деятельности предприятия (бизнеса) в качествебазы оценки применяется:

·    рыночнаястоимость при существующем использовании — для неспециализированнойнедвижимости, включая недвижимость, оцениваемую на основе ее коммерческогопотенциала.

·    остаточнаястоимость замещения — для специализированной недвижимости.

Неспециализированная и специализированная собственностьв свою очередь, классифицируется на категории в зависимости от цели владения.Подобный принцип классификации используется как для целей оценки, так и длядругих целей.  В США, например, при налогообложении собственность делится  всоответствии с целями владения на удерживаемую :

1.  в качестве инвестиции

2.  для использования вбизнесе

3.  для личногопроживания

4.  для продажи.

Ретроспективная оценка

Оценка стоимости недвижимости наретроспективную дату может быть необходима для различных целей, включая вопросы

налогообложения, наследства, выплатукомпенсаций, рассмотрения в суде исков об ущербе, рецензий существующих оценок.

Для ретроспективной оценки должны бытьдоступны данные за предшествующий, текущий и последующий после датыретроспективной оценки периоды. При этом следует придавать соответственноменьшее значение данным, которых на дату проведения оценки у оценщика не было,или тенденциям, возникшим после даты проведения определения стоимости, которыемогут подвергнуть сомнению объективность отражения реальной ситуации на датуоценки.

2.4.    Влияниефакторов окружающей среды на стоимость.

 

   Факторы окружающей среды, какнеблагоприятные, так и благоприятные, включаются в набор факторов, обычноучитываемых при выполнении оценок. Некоторые факторы оказывают воздействие наопределенный вид недвижимости и будут влиять непосредственно на расчетыоценщика, где они должны быть учтены в отношении рыночных данных, получаемых посопоставимой и не затрагиваемой такими факторами недвижимости. В других случаяхвся недвижимость в каком-либо регионе будет подвержена воздействию этихфакторов.

Соответствующие факторы окружающей среды изагрязнения включают в общем случае следующие категории:

·    природныефакторы типа радона или метана, загрязнения воздуха или шума;

·    техногенныефакторы загрязнения в результате производственной деятельности в прошлом илинастоящем на данной земле, или в результате попадания с соседних участков;

·    факторызагрязнения в виде электромагнитных и других полей;

·    факторызагрязнения при использовании материалов из вторичного сырья.

Все классы недвижимости восприимчивы квоздействию на стоимость факторов окружающей среды, но недвижимость,предлагаемая на продажу или как обеспечение кредитов, особенно чувствительна кэтим факторам.

В состав работ по оценке недвижимости работыпо экологическому аудиту недвижимости не входят. В случаях, если у оценщикаимеются основания считать, что экологические факторы могут существенно повлиятьна стоимость, он должен информировать клиента о необходимости привлечения профессиональногоэксперта в области окружающей среды.

Оценщик должен информировать эксперта поокружающей среде относительно контекста его исследования, включая текущее ипотенциальное будущее использование участка, которое будет выражаться встоимости, определенной на основе наилучшего и наиболее эффективногоиспользования. В общем случае эксперт по окружающей среде должен ответить наследующие вопросы:

·    можноли успешно и экономично устранить источник загрязнения или опасности;

·    еслизагрязнение или опасность не могут быть полностью устранены, можно ли ихизолировать или закрыть, чтобы сделать недвижимость пригодной для данногоиспользования на определенный, даже ограниченный период;

·    естьли возможность смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом;

·    чтоявляется наиболее эффективным средством контроля загрязнения и средствами егорегулирования;

В тех случаях, когда возможно ликвидироватьисточник или устранить последствия загрязнения, оценка может быть выполнена сучётом соответствующих расчётных издержек на такую ликвидацию или устранение.

2.5.    Требованияк оформлению результатов оценки.

 

   Результаты работы по оценке оформляются ввиде письменного документа, называемого «Отчёт об оценке». Основной формой«Отчёта об оценке» является полный отчёт.

Содержание полного отчёта излагается вповествовательной форме и для рыночных баз оценки, а также для баз оценки на ихоснове должно включать:

·    титульныйлист, с указанием наименования и адреса объекта, даты оценки, наименованияклиента и оценщика;

·    сопроводительноеписьмо с указанием полученных результатов;

·    краткоесодержание основных фактов и выводов;

·    основныепредпосылки, допущения и ограничения;

·    переченьусловий, допускающих публикацию результатов оценки и ссылку на них;

·    датуи объём технического освидетельствования и экологической экспертизы;

·    анализсоциально-экономической ситуации в регионе;

·    анализместоположения объекта оценки;

·    описаниеобъекта оценки;

·    анализнаилучшего и наиболее эффективного использования;

·    определениестоимости затратным методом;

·    определениестоимости методом сравнения продаж;

·    определениестоимости методом капитализации дохода;

·    согласованиерезультатов оценки;

·    заявлениео статусе оценщика и ссылка на используемые стандарты;

·    списокиспользованной литературы;

·    общиесведения об оценщике;

·    приложения.

 На основе полного Отчёта об оценке можетбыть оформлен Сертификат оценки, который по содержанию является краткимизложением основных положений полного отчёта об оценке.

  

ПЕТЕРБУРГКОМСТАТНАЧИНАЕТ АККРЕДИТАЦИЮ ОЦЕНЩИКОВ.

 

   С 17 февраля 2002 года начнётсяаккредитация организаций, занимающихся оценочной  деятельностью, и оценщиков(физических лиц) при Петербургском комитете государственной статистики.     Правительством РФ принято постановление от 7 декабря 1996 г. N 1442 «Опереоценке основных фондов». Распоряжением губернатора Ленинградской области N23-РГ от 3 февраля 1997 г. СПб комитету государственной статистики порученоорганизовать работу по проведению переоценки основных фондов по состоянию на 1января 1997 г. и провести в течение 1997 г. аккредитацию оценщиков. Дляобеспечения сотрудничества между Петербургкомстатом, организациями оценщиков иучебными центрами, занимающимися подготовкой специалистов по оценке, приПетербургкомстате создан Экспертный совет по оценке основных фондов. В неговошли руководители обществ оценщиков: председатель правления СПб отделения РООСергей Дмитриев, председатель Петербургского общества оценщиков Эдуард Баяндин,специалисты Восточно-Европейского союза экспертов, Университета экономики ифинансов. Возглавляет совет председатель СПб комитета государственнойстатистики Николай Беспалов. Целью аккредитации является упорядочение оценочнойдеятельности в СПб и Ленинградской области, подтверждение необходимойпрофессиональной подготовки и опыта работы оценщиков, намеренных участвовать впереоценке основных фондов в 1997 г., а также содействие предприятиям иорганизациям, которые хотят воспользоваться экспертными услугами оценщиков.Аккредитация носит добровольный характер и не является обязательной длявыполнения работ по переоценке основных фондов в 1997 г., но специалисты,прошедшие ее, будут включены в перечень оценщиков, аккредитованных приПетербургкомстате. Это позволит Комитету давать потенциальным заказчикамнекоторые гарантии качественной переоценки и повысит авторитет включённых вперечень оценщиков. Право на аккредитацию имеют оценщики, прошедшиедополнительную подготовку на специализированных  курсах :

при наличии высшего (среднего специального)образования — не менее 5 дней;

при отсутствии такового — две недели.

Для аккредитации заявитель должен представитьв Комитет ряд документов, в т. ч. копии сертификатов и дипломов об образовании,

 заявление о стаже работы оценщиком, копиюсправки о постановке на учёт в налоговых органах, сведения о наличии отчётов обэкспертных оценках и другие. До 1997 г. переоценка основных фондов ужепроводилась четыре раза, но её результаты зачастую были неудовлетворительными,так как большинство предприятий попросту умножали данные предыдущей переоценкина средние коэффициенты, разработанные Госкомстатом России. Переоценка основныхфондов, выполненная специалистом-оценщиком, позволит устранить накопившиесянеточности в определении полной восстановительной стоимости основных фондов.Кроме того, Петербургкомстат планирует организовать в марте — апреле сериюсеминаров для бухгалтерских служб предприятий и организаций с участиемналоговых служб города и области, оценочных и аудиторских фирм.

      2.6.  Факторы, негативно влияющие на рынок

              недвижимости и пути их устранения.

         Рынок недвижимости, как и любой иной, чуткореагирует на изменения, происходящие в стране. В 1992 — 1994 годах, в условияхсмены социально-экономической формации и обвального падения производства,вложенная в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенныхспособов защиты капитала от инфляции. Минувший год характеризовалсяполитической нестабильностью, что в совокупности с постоянно снижающимсяплатежеспособным потенциалом населения оказало негативное влияние напривлекательность риэлторских операций.

         Отрицательные   процессы, происходящие на рынкенедвижимости в первую очередь обусловлены политической нестабильностью.Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями,земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделесобственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижениюспроса на подобные объекты собственности.

         Основными  факторами, негативно влияющими нарынок недвижимости являются:

        1. Политическая нестабильность.

        2. Нестабильность финансового сектора.

           3.Политикавластей на первичном рынке.

        4.Криминогенная обстановка на рынке.

        Несовершенство механизма лицензирования.

        5. Несовершенство законодательства.

     Экономическая политика, проводимая как федеральными,так и местными органами власти, не создает реальных предпосылок  для повышениядоходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, втом числе и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросахналогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличныхденег, а следовательно и ухудшает криминогенную ситуацию на рынке. Это вызываетвполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей приработе с риэлторскими компаниями.

   Несмотря на все имеющиеся проблемы, операции снедвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидациикриминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектовнедвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональныхучастников рынка недвижимости.

    Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости,в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынканедвижимости, его профессиональные участники с стандарты их деятельности, атакже рамки государственного регулирования рынка недвижимости.

  

Закон «Об инвестициях в недвижимость Санкт-  Петербурга»

 

                                            Принят

             Законодательным Собранием Санкт-Петербурга

                                       9 июля 1998 года

Статья1. Предмет регулирования настоящего Закона

 1. Настоящий Закон определяет  условия и порядок осуществления инвестиционной  деятельности,  направленной на  застройку земельных участков,  на  завершение  незаконченных  строительством   объектов,реконструкцию   зданий,  сооружений,   их   частей,  находящихся   враспоряжении Санкт-Петербурга, в  целях получения прибыли  (дохода), если  результатом   инвестиционной 

деятельности   является вновь созданное недвижимоеимущество (новая вещь).

2. Настоящий Закон определяет права и обязанностиинвесторов  в процессе осуществления инвестиционной деятельности в соответствии с настоящим Законом, в том числе определяет порядок их  взаимодействия сисполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга,  а также определяет   права  и   обязанности  исполнительного   органа государственнойвласти Санкт-Петербурга.

 3. Настоящий  Закон   не   распространяется  наосуществление инвестиционной деятельности в отношении отдельных жилых ивстроенных нежилых помещений, мансард, чердаков и подвалов.

Владимир Яковлев в порядке законодательной инициативывнёс на рассмотрение Законодательного Собрания Петербурга проект закона «Овнесении изменения в Закон «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга».Цель законопроекта — приведения местного законодательства в соответствие сфедеральным.

  

Глава 3. Рынок жилья в Петербурге в 2000 году.

                        3.1.   мониторинг

   В первом полугодии 2000 года плавное и параллельное изменение ценовых индексовв разных сегментах квартирного рынка могло натолкнуть на преждевременные выводыо его стабилизации. Цены зависели, прежде всего, от макроэкономических исезонных факторов: предновогодний ажиотаж, осеннее оживление, «мертвый сезон» летних отпусков… События лета-осени показали, что петербургский квартирныйрынок не столь однороден и стабилен.

  Во втором полугодии недвижимость Петербурга стабильно росла в цене. Дорожаливсе категории жилья – от хрущёвок до многокомнатных квартир в домах старогофонда.

  Как показывает анализ предложений в «Бюллетене Недвижимости», начиная с июляпрошлого года, показатель удельной стоимости квадратного метра петербургскогожилья увеличивался, и довольно заметно — примерно на 1% в месяц. Такой рост ценсвидетельствует скорее об инфляции и о том, что в течение валютно-стабильноголета петербуржцы имели возможность накопить денег, чтобы делать более дорогиепокупки.

  Главная выявленная особенность второго полугодия — в том, что наибольшее подорожание происходило всегментах самого «демократичного» жилья. Это говорит отнюдь не о ростеблагосостояния петербуржцев, а об остроте жилищной проблемы.  Рис 1. Доля предложения комнат вразличных ценовых диапазонах

 

Нижняя ценовая граница тоже смещается.Повышение минимальной цены комнат в каталоге «БН» в значительной степенипроисходит за счёт уменьшения числа самых дешевых объектов. Если впослекризисном 1999 году в каталогах иногда попадались варианты, дешевле $3000,то в прошлом – таковых уже практически не стало.

   Количество вариантов с ценами до $3500исчисляется единицами – и то, скорее всего, за такими ценами скрываются объектыс набором очевидных проблем (плохое состояние дома и коммуникаций,перенаселенная квартира, отсутствие элементарных удобств, низкий первый этажили последний без лифта и с протекающей крышей…). По всей видимости, три споловиной тысячи долларов – минимальная цена приобретаемой через агентствонедвижимости собственной крыши над головой в Петербурге.

  Конечно, у всех на слуху варианты и более выгодных покупок, но скорее этоисключения: через риэлтеров такие сделки не отслеживаются.

   В течение всего прошлого года, и особенново втором полугодии, уменьшалось количество выставляемых на продажу комнат вценовом диапазоне $3500-5000 (в июле их было 32% от числа всех предложений опродаже комнат в «БН», в декабре – 22.5%). Число предложений с ценами от $5 до7 тыс. (именно в этих ценовых пределах находится большинство выставленных напродажу объектов) за этот же период увеличилось с 49.2 до 53.4%.

   Изменение незначительное, однако именно в этой ценовойнише сегодня пребывают «просто комнаты»: то есть, без очевидных дефектов иперспектив блистательного расселения, но зато со всеми стандартными удобствами,присущими коммунальному жилью. Цена выше $8.5 тысяч – это обычно намёк на то,что покупателю предлагается без пяти минут отдельная квартира: единственныйсосед при условии покупки ему альтернативной жилплощади и небольшой доплатыготов переехать.

   По мнению риэлтеров, подавляющеебольшинство покупателей самых дешёвых петербургских комнат – приезжие:иногородние студенты, эмигранты из «горячих точек», экономическинеблагополучных регионов, мелкие предприниматели из республик бывшего Союза.Именно их активность стимулирует желающих продать излишки жилплощади, подниматьминимальные цены, и изымает из рыночного оборота самые ходовые  варианты.

  Комнаты получше чаще приобретают длярасселения коммунальных квартир (в большинстве случаев клиент, инициирующийрасселение, должен предлагать обитателям коммуналки жильё с равноценными илилучшими характеристиками). Таким образом, для приобретения альтернативногожилья с каждым месяцем требуется все больше денег.

      3.2. Квартирные сегменты: большие и маленькие.

   Обозначенный специфический спрос на«минимальное» жильё привел к тому, что квартирный рынок Петербурга условноразделился на два больших сегмента с разными закономерностями ценообразования:однокомнатные квартиры, и всё остальное жилье.

   Отмеченное экспертами  увеличение цен насамые дешёвые варианты отдельного жилья (однокомнатная квартира в хрущевке или«корабле» на окраине Красносельского района – Рис 2) лучше всего иллюстрируетостроту квартирного вопроса. Граждане стремятся решить его любой ценой, и дажеквартиры в домах с сомнительными потребительскими качествами остаютсявостребованными.

Рис2. Динамикаизменения ценовых индексов для квартир с разным количеством комнат.

/>

Приличных однокомнатных квартир (сталинские дома,кирпичные дома 528-й серии, «новая» панель) в спектре предложений риэлтерскихфирм не так много (см.Таблица 1 и 2). Интерес к ним со стороны покупателей былвсегда, но к осени спрос еще больше вырос. И те, кто откладывал приобретениежилья в течение валютно–

стабильного лета, получили возможность подкопить денег итеперь готовы рассматривать более интересные варианты.

          Однокомнатныеквартиры: доля предложения,                   удельная цена.

Таблица1.

         Тип дома

  Доля 1ккв

  Уд.Цена

Кирпич 29.3% 388.7 Новая панель 23.9% 370.2 Сталинские 2.5% 435.4 Старая панель 25.6% 374.7 Старый Фонд 3.9% 389.0 Старый Фонд    КР 5.7% 419.0

Всего :

  15.9%

  383.1

 Таблица 2.

Район

 Доля    1ккв

Уд.Цена

Адмиралтейский 5.6% 366.9 Василеостровский 10.0% 432.2 Выборгский 19.3% 392.0 Калининский 28.4% 377.2 Кировский 16.9% 381.4 Красногвардейский 18.8% 367.0 Красносельский 29.2% 349.5 Московский 16.8% 399.9 Невский 19.5% 367.2 Петроградский 4.2% 438.8 Приморский 25.0% 367.6 Фрунзенский 22.7% 380.1 Центральный 4.3% 434.8

Всего :

 15.9%

   383.1

  Однако вместе с возможностями покупателей растут итребования продавцов. А потому соответствующая кривая (однокомнатные квартиры)на рис 5 взлетает все выше и выше.

  Рост цен на однокомнатные квартиры и (впервую очередь!) на комнаты должен инициировать подорожание в других сегментахквартирного рынка. Таким образом, в комнатном сегменте и в дефиците «минимального»по уровню удобств жилья скрыт заряд, который может подорвать стабилизацию ценна петербургском квартирном рынке.

   Многокомнатные квартиры в Петербурге тожедорожают, но в меньшей степени, нежели другие типы жилья. Традиционно самымдорогим на вторичном рынке Петербурга являются квартиры в так называемых«сталинских» домах, и в течение всего прошлого года они дешевели относительнодругих типов жилья (Рис 3 и 4).

 Рис 3.

Индексыцен «сталинских» квартир по отношению к другим типам жилья.

/> <td/> />

Рис4. Удельныецены «сталинских» квартир по отношению к другим типам жилья (долл/кв. м)

/>

в основном, благодаря тому, что представлениеоб «элитности» сталинского дома заметно пошатнулось. То же касается и такихкатегорий жилья, как «старый фонд» и «старый фонд после капремонта». По всейвидимости, потенциальные владельцы больших апартаментов переключают своевнимание на квартиры в новых кирпичных и кирпично-монолитных домах.

   В то же время, дальнейшее снижение цен вмногокомнатном жилом фонде сдерживает именно подорожание основного материаларасселений – «минимального» жилья.

   Расселение уже давно перестало быть сверхприбыльнойотраслью: в стандартном случае агентства закладывают при этих операциях 8-10%прибыли. Однако чаще всего, львиную долю комиссионных съедают непредвиденныерасходы (таковые возникают едва ли не в каждой сделке). По всей видимости,чтобы не рисковать, риэлтеры будут повышать цены на многокомнатные расселяемые квартиры,следуя за увеличением цен предложения самого дешевого жилья.

 

      3.3. Новоестроительство: в начале ценового витка.

 

   До этого момента мы рассматриваливторичный рынок Петербургских квартир в отрыве от первичного. Тем не менее,крах крупного застройщика (группа юридических лиц «Виадук»), а также повышениесебестоимости строительства и прогнозы на сей счет (по данным

Регионального центра по ценообразованию встроительстве) заметно переключили интерес потенциальных покупателей квторичному рынку жилья.

   Причиной для панических настроений напервичном рынке послужило резкое увеличение цен на стройматериалы,энергоносители и транспортные услуги. Только за период с июля по октябрь цементподорожал на 30%, газобетон, кровельные материалы, щебень — на 15%. Стоимостьстроительных материалов поднималась ежемесячно минимум на 10-15%. Участилисьперебои с поставками цемента, из-за чего сбивается график работ, затягиваютсясроки строительства, нарушается производственный цикл. Строители заявляли, чтоподошли к очередному витку цен. Конечно, мгновенно и в полном объёме повышениесебестоимости строительства не отразилось на цене 1 кв. м в строящихся домах.Первичный рынок достаточно инертен (среднее время реализации одного проекта –2,5 года), и подобного рода катаклизмы проявляются не сразу. В четвертомквартале 2000 года несколько крупных компаний, сетуя на удорожаниестройматериалов и бензина, увеличили стоимость 1 кв. м на 10-15%.

В настоящий момент цены настроящееся жилье хоть и растут, но уже не такими темпами, которые наблюдалисьлетом-осенью 2000 года, хотя бы по той причине, что в начале года наблюдаетсясезонный спад продаж.

Оживление в отделах продаж строительныхкомпаний начнется в феврале-марте. Поэтому большинство участников первичного рынкасчитают, что до весны 2001 года цены не вырастут. В дальнейшем, как утверждаютони сейчас, стоимость 1 кв. м будет подниматься, но постепенно, дабы неспугнуть клиентов.

Рис5.  Динамикаизменения средней удельной цены кв. м в группе домов.

/>

    Прошлое и настоящее положение дел нарынке иллюстрирует Рис 5. Сразу следует отметить, что в рассматриваемую выборку(группу домов) вошли не только строящиеся, но и сданные объекты, где стоимость1 кв. м, по известным причинам, гораздо выше. В целом, график нагляднодемонстрирует тенденцию увеличения средней удельной цены кв. м. Это объясняетсяпостоянным повышением себестоимости строительства, а следовательно — ростом ценна рынке. В январе-феврале 2000 года значения удельной цены более высокие посравнению с мартом. Однако в течение второго квартала эта величина сноваподнимается до прежнего уровня. Такое поведение кривой продиктовано спецификойпитерского рынка. В северной столице львиная доля зданий сдается госкомиссии вдекабре. Поэтому в январе 2000 года средняя удельная цена по сданным истроящимся объектам достаточно большая. По данным Комитета по строительству, запериод с января по октябрь 2000 года было введено в эксплуатацию 537,7 тыс. кв.м, а всего в 2000 году сдано чуть более 1 млн. кв. м. Следовательно, за двапоследних месяца сдали почти половину объектов. Таким образом, можнопрогнозировать, что (как это было в феврале 2000) в начале 2001 года средняяудельная цена будет немного больше, чем в марте-апреле. Затем она снова будетподниматься вместе с ростом себестоимости строительства.

В течение прошлого года структура предложенияна первичном рынке практически не изменилась (см. Рис 6).

/> <td/> />
Рис 6. Структура предложенияна первичном рынке

Процентное соотношение объёмов кирпичного,монолитного и панельного домостроения сохранилось. Небольшие флуктуациинаходятся в пределах допустимых погрешностей. Так, доли панели и монолитасоставляют, в среднем, по 20%. Лидирует в этом «зачёте» кирпичное домостроение.Его объём оценивается в 45%. Аутсайдеры – реконструкция старого фонда, а такжемансардное и малоэтажное строительство (на графике они обозначены как«другие»). Доля каждого из них не превышает 7-8%. Большинство участниковпервичного рынка уверены в том, что в нынешнем году существующая картина распределенияпредложения по типам домов сохранится. Что касается ближайшего будущего,скажем, в размерах советской пятилетки, то, вероятно, на общем фоне долямонолитного жилья должна заметно увеличиться. Об этом в один заявляли всеучастники первичного рынка, опрошенные «БН».

                  3.4.   Средняя цена порайону.

   Ценовая карта Петербурга за прошедший годпочти не изменилась. Рис 7, отражающий изменение удельной цены квартир в разныхрайонах

города, не показываеткаких-либо резких подъёмов и спадов. Как свидетельствуют данные телефоннойсправочной службы «Квартирный Вопрос», традиционно высок интерес потенциальныхпокупателей к жилому фонду Выборгского и Московского районов. Следует отметитьзначительное увеличение цены в Приморском районе, где ведётся активное жилищноестроительство.

 Рис7. Динамика изменения средней удельной цены квартир в районах Петербурга

   Самым дорогим с точки зрения квартирногорынка городским районом по-прежнему остается Московский. Это обусловлено впервую очередь явным дефицитом предложения малогабаритного жилья (выставленнаяна продажу одно- или двухкомнатная квартира надолго в листингах незадерживается, а потому способна серьезно поднять ценовой «рейтинг» района).Еще одна заметная ценообразующая особенность района – большое количествовыставляемого на продажу жилья повышенной комфортности («сталинских» квартир,отремонтированных с претензией на евростандарт). По всей видимости, все это — отголоски моды 1992-1994 годов на расселение целых подъездов вблизи Московскогопроспекта, но так или иначе, «средняя квартирная температура по району»стабильно превышает отметку $400/кв.м. К числу «дорогих» по-прежнему относятсярайоны старого фонда — Центральный, Василеостровский, и Петроградский.Любопытно, что самым демократичным с точки зрения цен на квартиры являетсясоседствующий с самым дорогим Московским районом Красносельский (здеськвадратный метр среднестатистического жилья почти на $ 100 дешевле). Нельзя незаметить, что в общем объёме предложения доля Красносельского района – всего3.9%, в то время как Московский район – это 6.6% от числа всех выставленных напродажу городских квартир – то есть, выбор здесь, на первый взгляд, значительнобольше. Однако именно Красносельский район может предложить сегодня самоевостребованное рынком жилье – стандартные малогабаритные одно- и двухкомнатныеквартиры в более или менее тихих «спальных» районах.

   Подводя итог, надо отметить, чтосреднестатистический петербуржец, наверное, не стал за последний год богаче, онпросто вынужден тратить больше денег, в том числе, и на приобретение жилья. И«нижний этаж» квартирного рынка, предлагающий еще не совсем качественное, и несовсем своё жильё, но уже крышу над головой, — это как раз тот сегмент, вкотором развиваются сегодня самые интересные события.  Для того чтобы делатьпрогнозы, попробуем сначала внимательно прочесть график изменения индекса «БН»за два последних года (Рис 8). В первой половине 1999 года долларовое значение,показывающее среднюю стоимость квадратного метра в выставленной на продажупетербургской квартире, стремительно падало после августовского кризиса, причёмболее всего обесценивалось именно самое дешёвое жильё.

Рис8.

К осени цены стабилизировались, но уже нановом, послекризисном уровне. Бросается в глаза то, что «крутизна» волнграфиков «август – декабрь» за 1999 и 2000 годы, и даже ценовые значения вомногих точках почти одинаковы. На основании этого наблюдения можно было бысделать заключение, что в начале 2001 года (по аналогии с прошлогоднейситуацией) начнётся плавное снижение цен. В самом деле, прошлогодний пик,пришедшийся на декабрь 2000 года, мог быть не столь острым. Ажиотаж был вызванне просто сезонными факторами, а тревогами субъектов рынка по поводу возможныхналоговых изменений (призрак установления контроля за доходами граждан).Опасения не подтвердились, однако продавцы долго размышляли, прежде чемуступить, и потребовалось несколько месяцев и летние

каникулы, чтобы цены предложения вернулись кпрежней отметке… Таким образом, последствия ажиотажной волны приходилосьрасхлебывать до лета.

Для того чтобы сделать прогноз, скажем, что сегодняшняяструктура рынка(соотношениеспроса и предложения, повышенный интерес к отдельным секторам, затоваривание вдругих…) сейчас больше похожа на ту, что была до кризиса — осенью-зимой 1997-98года. А тогда наметившийся осенью рост цен не закончился с наступлением новогогода: они продолжали увеличиваться вплоть до памятного августа-98,проигнорировав все теории о сезонных колебаниях.

   Итак, если не принимать во вниманиевероятность новых экономических и политических кризисов, то недвижимость будетдорожать. Увеличение объёма денежной массыпривело к увеличению цен во всех секторах квартирного рынка.

   Летом не следует ждать спада, зато особозаметное увеличения индекса «БН» возможно в начале весны и в конце лета 2001года. Цены на петербургские квартиры будут стремиться к докризисному уровню,достичь которого, впрочем, в этом году не удастся.

 

 

       

Приложения.

Обзор рынка жилойнедвижимости Санкт-Петербурга
( октябрь 2000г.)
 

1.  Характеристикаактивности рынка.

   В сентябре 2000г. общее количествозарегистрированных в ГБР документов, относящихся к рынку жилья вСанкт-Петербурге и области, составило 14375, из них 13080 в самомСанкт-Петербурге.
Среди зарегистрированных сделок наибольшую долю занимают сделки купли-продажи(см. таб.1). Ниже приводятся основные виды сделок на рынке жильяСанкт-Петербурга.

Таблица1.Количество сделок на рынке жилья

                   в Санкт-Петербурге.

                   Вид сделки

  Количество
  сделок

Договор купли-продажи 4191 Договор мены 227 Договор дарения 398 Договор найма 69 Свидетельство о праве наследования 1811 Соглашение об определении долей 293 Социальный найм 620 /> <td/> />
Рисунок1.Доля сделок различного вида в общем объёме.

В сентябре 2000г. количество сделок куплипродажи составило 4191 что на 15,3% больше чем в сентябре прошлого года.

/> <td/> />
Рисунок2./> <td/> />
Что касаетсяуровня активности, то можно заметить, что для этого времени года активностьочень высока. Об этом говорят данные, представленные в следующей диаграмме:

 

Рисунок 5. Структура сделоккупли-продажи по районам города

                   (данные за сентябрь 2000г.)

 Центральныйрайон по прежнему остается лидером по количеству заключенных на рынке жильясделок купли-продажи (в целом по рынку), вслед за ним лидирующие места занимаютВыборгский и Приморский район. Структура сделок купли-продажи по районам городапредставлена в следующей диаграмме.

/>

По сравнению с августом количество заключенных на рынке сделок купли-продажи, как и можно было ожидать, уменьшилось. Но в октябре на рынке возможно увеличение числа сделок, что связано, в первую очередь, с оживлением деятельности после летнего затишья во всех сферах экономики, к тому же к концу года возрастает предложение на первичном рынке — строительные компании в это время закрывают сдачей свои проекты. Многие хотят купить квартиры в уже сданных домах, что и приводит к увеличению числа сделок купли-продажи в целом.

 

 

Таблица 2.Количество сделок купли-продажи по районам города (жилой фонд)

Район\Период

Янв.

Февр.

Март

Апр.

Май

Июнь

Июль

Авг.

Сент.

Адмиралтейский 96 184 261 241 219 214 256 268 257 Василеостровский 89 164 202 248 228 228 220 204 227 Выборгский 175 341 397 386 338 428 360 376 387 Калининский 161 328 402 394 335 384 359 380 314 Кировский 120 213 277 365 281 325 318 269 252 Красногвардейский 121 211 268 289 261 289 194 205 242 Красносельский 113 174 203 192 169 217 212 220 233 Московский 167 283 322 364 317 325 309 286 282 Невский 184 311 408 393 442 424 384 371 350 Петроградский 103 177 223 215 198 211 188 210 217 Приморский 181 278 353 354 335 364 352 384 372 Фрунзенский 104 177 255 282 223 280 256 307 233 Центральный 192 370 432 528 383 490 458 424 415 Всего по городу: 1806 3211 4003 4251 3729 4179 3866 3904 3781

2.Предложение

Предложение на рынке жилья вСанкт-Петербурге, как и в предыдущие годы, складывается из предложения какновых, так и бывших в эксплуатации квартир. На первичном рынке лидерство попрежнему удерживает Приморский район(39,5%), за ним следуют Выборгский(10,2) иКировский(10,1). Доля Калининского района заметно снизилась с 9% в августе до6,7% в сентябре.

/> <td/> />
Рисунок 6.Структура предложения на первичном рынке по районам города (на 01.10.2001)

Заключение.

   Завершение периода становления рынка недвижимостихарактеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно,что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, какв первой половине 90-х годов. Более того, в течение определённого периода нарынке жилья возможна  только стабилизация числа сделок. Вполне возможнымпредставляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Нов то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, чтосвидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества.Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке.Большинство из них склонны считать, что если для 1995 года была характернаумеренная степень конкуренции, то в 2001 году она стала высокой и сохранитсятаковой.

   Стабилизация числа сделок и цен навторичном рынке жилья является следствием прежде всего макроэкономическихфакторов, основной из них — сохранение низкого уровня доходов у основной массынаселения. Первоначальный бурный рост  спроса на рынке, как следствие появлениев стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился. И сегоднявнутри этого слоя происходит новая дифференциация – выделение слоя сосверхвысокими доходами. За счёт этой дифференциации возрос спрос на элитноежильё. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя весьма ограничен.Серьёзное же расширение спроса возможно либо за счёт повышения уровня доходов иформирования широкого среднего слоя, способного стать основным поставщикомпокупателей, либо за счёт активного стимулирования спроса как государством, таки самими профессиональными участниками рынка недвижимости. В то же времянекоторое повышение спроса в перспективе вполне возможно под воздействиемнеизбежного в ближайшие месяцы выброса денег в экономику для расшивки кризисанеплатежей и в связи с погашением долгов по заработной плате  и задолженностипо государственным заказам. Часть этих денег придёт и на рынок  недвижимости,но они, очевидно, кардинально ситуацию не изменят, хотя число заявок на покупкупод влиянием этого фактора на несколько пунктов поднимется.

   Можно также предположить, что в связи снеизбежным и существенным повышением тарифов на коммунальные услуги вполневозможно увеличение предложения на вторичном рынке жилья.

   При этом если всплеск предложения навторичном рынке в 1991-1993 гг. был вызван стремительным ростом цен, то теперьпродавцы будут исходить не столько из возможности весьма существенногоувеличения доходов за счёт продажи жилья, сколько из необходимости снизитьзатраты на его содержание, а отсюда – соглашаться на снижение цен. Это, в своюочередь, также может несколько поднять спрос, а значит, и обороты риэлторскихфирм.

   В то же время эта стабилизация не снимет общей проблемы – рынок жилой недвижимости в обозримой перспективе будетиспытывать дефицит спроса, что может существенно снизить доходы от традиционнойдля риэлторских фирм деятельности по оказанию услуг по купле-продаже объектовнедвижимости.

   В этих условиях необходимо существенноерасширение спектра услуг, предоставляемых фирмой клиенту: банковские расчёты,транспортные услуги, услуги нотариуса,  возможность проведения ремонтных работ,предоставление рассрочки по платежам и пр., повышенное внимание к рекламе,возможно, снижение комиссионных. Все эти средства могут сыграть существеннуюроль в привлечении клиентов, но их возможности всё же ограничены. Если дляотдельных фирм эти приёмы способны обеспечить необходимый объём оборота, то,очевидно, в целом они не решат проблему развития риэлтерского бизнеса.Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а всовременных условиях это возможно лишь за счёт активного участия государствапутём создания системы ипотечного кредитования – создания федерального ирегиональных агенств по ипотечному кредитованию, поддержки вторичного рынказакладных, предоставления государственных гарантий банкам при выдаче имиипотечных кредитов.

    Последовательное развитие рынканедвижимости в России закономерно привело к очередному этапу,характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснованияинвестиционных решений. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимостиприходят к пониманию того, что достоверность бизнес-планов, инвестиционныхпроектов и т.д., являющихся по сути стандартным набором простых формул, целикомзависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которыхиспользуются в формулах. Другими словами, наиболее весомым и значимымпоказателем состоятельности инвестиционного проекта на рынке недвижимостиявляется состоятельность рыночного исследования, на основе которого данноерешение принимается.

Сформулированная вышепостановка вопроса должна кардинальным образом изменить существующую в Россиипрактику выполнения рыночного анализа. Профессиональное исследование рынкадолжно стать самостоятельным и независимым видом деятельности на рынкенедвижимости с присущими атрибутами — системой специальной профессиональнойподготовки, профессиональной ответственностью, профессиональной квалификацией,профессиональными стандартами, профессиональными сообществами.

   Признание всемиучастниками рынка недвижимости необходимости профессиональных стандартованализа рынка позволит, с одной стороны, обеспечить потребителей аналитическихуслуг ясными критериями состоятельности и достоверности исследований, а сдругой стороны, обеспечить профессиональных аналитиков чёткими рекомендациями иминимально необходимыми требованиям к аналитической работе.

Таким образом,основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости вближайшей перспективе станут, очевидно, всё более активное переключениериэлторских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход науправление  недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсаминаселения и сотрудничество с финансовыми институтами.

   Внутренняяситуация в стране является той средой, которая непосредственно влияет на  всерынки, в том числе и на рынок  недвижимости. В зависимости от текущейэкономической ситуации инвесторы всегда могут выбрать оптимальную сферуинвестиций. И если в результате сочетания многих факторов такой сферой окажутсяне государственные ценные бумаги или спекулятивные операции на валютном рынке,а инвестиций в реальные активы, то рынок недвижимости начнёт быстро расти,стимулируя развитие других отраслей экономики.

   Экономическицелесообразно отменить налог на добавленную стоимость (НДС) в сфере жилищногостроительства. Законодательство, стимулируюшее привлечение, в том числеипотечного капитала, создание зон экономического благоприятствования,увеличение рабочих мест, усиление защиты частных инвестиций – вот неполныйперечень возможностей правительства для стимулирования рынка недвижимости.

   Определяющимфактором внутренней ситуации является позиция правительства, в руках которогонаходится, в том числе и

налоговый рычаг,позволяющий регулировать распределение денежных потоков в национальнойэкономике.

Ситуация на местномрынке ещё в большей степени влияет на развитие локального рынка недвижимости,определяя в конечном итоге перспективы развития. Плодородие земли, особенностирельефа и климата, инженерное оборудование и ухоженность ландшафта, наличиесредств связи и коммуникаций, стиль жизни и привычки населения, потенциал дляразвития собственности – эти и многие другие факторы могут повлиять на решениеинвестора. 

  

Список нормативныхактов и используемой литературы :

1.  Гражданский кодексРФ.

2.  Жилищный кодекс РФ.

3.  Закон РФ от 24.12.92г. «Об основах федеральной жилищной политики.»

4.  Основызаконодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. № 4462-1

5.  Указ Президента РФ от14.02.96 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельныеучастки под объектами недвижимости»

6.  Указ Президента РФ от27.08.96 г.  «Об утверждении порядка предоставления информации огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество».

7.  Концепция реформыжилищно-коммунального хозяйства в РФ. Указ Президента РФ от 28.04.97г. № 425.

8.  Федеральный закон «Обипотеке (залоге недвижимости)». Принят Госдумой 24.06.97г. (одобрен СоветомФедерации 9.07.97г. № 492.

9.  Об утвержденииположения о лицензировании риэлтерской деятельности. ПостановлениеПравительства РФ от 23.11.96г. №1407. 

10.   Положение «О предоставлении гражданам Российской

Федерации предусмотренных в федеральном бюджетесредств                   на возвратной    платной и срочной основе длястроительства жилья    при   реализации федеральной целевой программы «Свойдом».    Утверждено  Минфином РФ, Минэкономики РФ от 27.01.97г. № 7-07-   01-65.

11.    Осовершенствовании порядка продажи отдельных квартир и изолированных жилыхпомещений в коммунальных квартирах государственного жилищного фондаСанкт-Петербурга. Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 3.02.95г. № 122-р.

2.1. Бойко Т. «Недвижимость: парадоксызакона и логика права» // ж-л «ЭКО», 1995г, № 9.

2.2. Бяков Э. «Приватизация и создание рынканедвижимости» // «Российский экономический журнал»,1996г. №№ 5-6

2.3. Витрянский  В. «Купля – продажа» //«Хозяйство и право»,1996г. №1

2.4. Витрянский В.«Отдельные виды договорааренды»

//  «Хозяйство и право»,1996г. №3

2.5.Газман В.«Гарантии для участников лизинговых операций» // «Хозяйство и право»,1996г. №11

2.6.  Кузьмин В.«Предвыборный рынок» // Эксперт; № 23, 1996г.

2.7. Лаврухин О. «Рынок недвижимости: этап становлениязакончен, но что дальше?» // ж-л «Бизнес»,1996г. №11

2.8. Левадная  Н.«Рынок недвижимости в Российской Федерации»// Инвест курьер; М. 1996г.

2.9. Лозебо А. «О правах собственности нанедвижимое имущество»  // Экономическая газета, 1996г. № 4   

2.10. Павлов П. «Основные принципы регистрации прав нанедвижимое имущество» //  «Российская юстиция»,1995г. №5

2.11. «Сделки с недвижимостью» // «Российскаягазета»,1996г. №20

2.12. Суханов Е.  «Сделки с недвижимостью»//  «Экономика и жизнь», 1996г. №21

2.13. Трутнева Э.К.  «Недвижимость: парадоксызакона и логика права»  //  «ЭКО», 1995г. №5

2.14. Филатов А.А.  «Лизинг: правовыеаспекты» //  «Деньги и кредит», 1995г. №8

2.15.«Хозяйственные документы» //  «Сборникдоговоров», М. 1996

2.16.ХаминД., Юрков Д. «Рынок недвижимости глазами риэлторов»  // Экономика и жизнь,1997г.  № 3

3.1.Балабанов И.Т.«Эканомика недвижимости», СПб 2000г.

3.2.Беренс В., Хавранек П.М. «Руководство пооценке эффективности инвестиций» / Пер. с англ., М. Интерэксперт, 1995г.

3.3. Бирман Г., Шмидт С. « Экономическийанализ инвести –

ционных проектов»/ Пер. с англ., М.ЮНИТИ,1997 г.

3.4. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Орлова Е.Р., Смоляк С.Л.

«Оценка эффективности инвестиционныхпроектов», М.: ДЕЛО, 1998 год.

3.5. Глазунов В.Н. « Финансовый анализ иоценка риска

реальных инвестиций» М.: Финстатинформ,1997г.

3.6.Гришаев С.П. «Ваше право собственности нажилой дом       или квартиру», М.1995г.

3.7. Идрисов А.Б., Картышев С.В., ПостниковА.В. « Стратеги-

 ческое планирование и анализ эффективности  инвестиций», М.: ФИЛИН,1998 г.

3.8. Котлер Ф. « Основы маркетинга» / Пер. сангл.

М.: Прогресс, 1990 г.

3.9. Калачева С.А. «Арендные сделки», М.1996 г.

3.10. Ковалёв В.В. « Финансовый анализ», М.1995 г.

3.11.Коган Э.Э. «Правовые основы лизинга»,М.1996г.

3.12.Купчин А.Н., Новиков Б.Д. « Рынокнедвижимости: состав и тенденция развития»,  Учебное пособие, М. 1995г.

3.13. Липсиц И.В., Коссов В.В.«Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа», М.: БЕК, 1996 г.

3.14.Максимов С.Н. «Основы предпринимательскойдеятельности на рынке недвижимости»,  СПб. 2000г.

3.15. Тарасевич Е.И. « Методы оценкинедвижимости» – СПб: Технобалт, 1995 г.

3.16. Тарасевич Е.И. « Оценка недвижимостиСПб » — СПбГТУ, 1997 г.

3.17. Шарп У.Ф., Александер Г.Дж., Бэйли Д.В.« Инвестиции» / Пер. с англ. – М.: ИНФРА,1998 Г.

3.18. Чампнис П. «Утверждённые Европейскиестандарты оценки недвижимости» / Пер. и редакция Тарасевича Е.И. – М.Российское общество оценщиков, 1998г.