Реферат: Экономика недвижимости

Федеральное агентство по образованию

Московскийгосударственный университет технологий и управления

Кафедра«

Экономикаи предпринимательство»

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

Поэкономике недвижимости

студентки

III курсафакультета ЭП

специальность 0608«Экономика и управление на предприятии»

Москва2006г.

План.

Введение

1.

Риски на рынке недвижимости.

2.Собственность и виды ее оценки.

3.Экологические факторы и их влияние стоимость недвижимости.

Введение.

Среди элементов рыночнойэкономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качествесредств производства ( земля, административные, производственные, складские,торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета илиобъекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимостьвыступает основой личного существования для граждан и служит базой дляхозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех формсобственности. В России происходит активное формирование и развитие рынканедвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует воперациях с недвижимостью.

Недвижимость являетсяглавным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальнойсобственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилыхпомещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личногопотребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности.Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которыхбольшое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей иправовая защита их интересов.
Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинстваграждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество,преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местноезаконодательство по регулированию сферы недвижимости.

1.Риски на рынке недвижимости.

Рынокнедвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающихсоздание, передачу, эксплуатацию и финансированиеобъектов недвижимости.

В систему рынканедвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

-в ходе создания объектовнедвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователяминедвижимости;

-в процессе оборота правна недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями иарендаторами и т. д.;

-в процессе эксплуатацииобъектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими ипользователями и пр.

Этиотношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга,но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именноспецифика этого объекта является главным фактором, определяющим особенностирынка недвижимости.

Рынокнедвижимости — это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено егосущественными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиямифинансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Риск — потенциальная,численно измеримая возможность потери. Понятием риска характеризуетсянеопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализациипроекта неблагоприятных ситуаций и последствий.

Современные тенденцииразвития российского рынка недвижимости определили необходимость разработки дляего участников системы жестких мер, ограничивающих степень инвестиционногориска. Прежде всего, речь идет о создании системы прогнозирования стоимостижилой недвижимости. Приобретая недвижимость, инвестор преследует различныецели: финансовые соображения (получение дохода, сохранение сбережений), либобытовые (удовлетворение материальных потребностей в жилье, удовлетворениедуховных потребностей в престиже), либо это может комбинация целей. В первомслучае возникает необходимость в кратко- или среднесрочном прогнозе. Во второмпрогноз должен иметь более долгосрочную перспективу.

2. Собственность и виды ее оценки.

Собственность вэкономическом смысле — это реальные отношения между людьми по присвоению ихозяйственному использованию всего имущества.

Собственность в юридическом пониманиипоказывает, как сложившиеся на деле имущественные связи оформляются изакрепляются в правовых нормах и законах, устанавливаемых государством вобязательном порядке для всех граждан.

Собственностьпринадлежит к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих вековскрещиваются лучшие умы человечества. Однако борьбой в теоретическом плане делоне ограничивается. Социальные потрясения, от которых порой содрогается весьмир, одной из главных своих причин имеют, в конечном счете, попытки изменитьсложившиеся отношения собственности, утвердить новый строй этих отношений. Водних случаях эти попытки приводили к успеху, в других терпели крах. Бывало,что общество действительно переходило на новую, более высокую степень своегоразвития.

Основные видысобственности:

-Индивидуальная собственность.

Эта форма концентрирует в одномсубъекте все перечисленные признаки: труд, управление, распоряжение доходом иимуществом. В современной экономике сюда могут быть причислены те, кого принятоназывать некорпорированными собственниками. К этой форме могут быть отнесены:крестьяне, ведущие свое обособленное хозяйство; отдельные торговцы (включая «челноков»);частнопрактикующие врачи, адвокаты и все те, в ком сосредоточены труд,управление, распоряжение доходом и имуществом.

- Частная собственность.

Частная собственность близка по содержанию синдивидуальной в том смысле, что основные правомочия сконцентрированы в одномфизическом лице или юридическом лице. Но частная собственность, как особаяформа, отличается от индивидуальной тем, что признаки (правомочия) здесь могутразделяться и персонифицироваться в разных субъектах. Трудятся одни, араспоряжаются доходом и имуществом другие. Положение последних определяетсяэкономической властью, а положение первых — экономической зависимостью.[1]В промежуточном положении находится управляющий (менеджер), поскольку, какотмечалось выше, управляющие участвуют в выполнении функций по распоряжению.Если частное лицо, будучи собственником условий производства, не применяет труднаемных работников, то такую собственность следует определить какиндивидуальную (или частно-трудовую).

- Кооперативная собственность.

В основе этой формы лежит объединениеиндивидуальных собственников. Но это не арифметическая сумма индивидуальныхсобственников, а их функционирующее единство. Каждый в кооперативе участвуетсвоим трудом и имуществом, имеет равные права в управлении и распределениидохода. Кооперативная собственность может быть долевой, где определены доликаждого участника в имуществе кооператива, или без долевой, т.е. без выделения и персонификации долейимущества каждого участника.

В небольших по размерам кооперативахне создаются особые органы управления. В крупных кооперативах создаютсяспециальные органы управления и выделяются специальные люди для управленияделами кооператива. В этом случае количественный рост порождает качественныеособенности, поскольку участники кооператива делегируют особым органам имодулям одно из важнейших прав собственности — управление и даже частичнофункции распоряжения. Поэтому необходимо заметить, что противоречия междуфункциями и субъектами распоряжения и управления возможны в кооперативной форме,поскольку происходит делегирование функции управления особым органом иучастником. По содержанию к кооперативной собственности очень близкипредприятия, получившие названия «рабочей собственности», котораяобразуется в результате выкупа работниками предприятий у частных собственников.

- Государственная собственность.

От предыдущих форм она отличается тем, чтоабсолютные права собственности находятся не у отдельных частных лиц и ихобъединений, а у государственного института публичной, политической и экономическойвласти. Государство является верховным распорядителем имущества (условиямипроизводства). Управляют производством назначенные государством руководители(менеджеры). Особенность собственности государственных предприятий состоит втом, что их имущество не делится на доли и не персонифицируется в отдельныхучастниках экономического процесса, и в том смысле она унитарна.

Собственность на основные факторы(средства) производства получает здесь высшую форму анонимности, посколькусубъектом распоряжения имуществом предприятий выступают федеральныегосударственные органы.

Развитие процессов обобществления виндустриальном производстве ведет к нарастанию процесса анонимностисобственности и в специальных органах разного уровня. Параллельно происходитнарастающая социализация экономики. Поэтому некоторые черты государственнойсобственности как объективно необходимой формы обретают свою актуальность в ужеобозримой перспективе. В области экологии и иных национально значимых сферахони приобретают практическую значимость и институциональный механизм реализацииэкологических, социальных и иных программ.

Государственная собственностьреализуется еще в одном направлении. Обладая экономической (и политической) властью,она директивно присваивает часть доходов субъектов экономического процесса(через налоги, акцизы, пошлины и т.д.) иперераспределяет их.

- Муниципальная собственность

Наряду с государственноймуниципальная собственность является разновидностью публичной собственности.Верховным распорядителем имущества муниципальных предприятий являются органыместной власти (городские, районные и др.). Управление муниципальнымипредприятиями осуществляется либо непосредственно муниципальными органами, либочерез назначенных руководителей (или менеджеров). Созданный доход можетраспределяться муниципальными органами, руководителями самостоятельно или сучастием трудовых коллективов.

Применительно ксобственности происходит диффузия разных форм и отношений собственности, врезультате чего усложняется внутреннее содержание отдельных форм. Внутриотдельных форм соединяются черты разных форм собственности.

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактор, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости. Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь -доход от использования данного объекта. Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать , что : чем выше размер дохода, тем лучше; чем выше надежность получения дохода, тем лучше ; чем дольше вы получаете доход , тем лучше . Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества. Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов , текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени .

Существуют следующие экономические подходы коценке стоимостинедвижимости:

— затратный подход к оценке стоимости недвижимости.

Сущность затратного метода заключается в определении стоимостинедвижимости на основе затрат на приобретениеучастка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объектанедвижимости (зданий и сооружений).

Стоимостьнедвижимости по затратному методу — это стоимость полного воспроизводства илизамещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Ограничения,связанные с применением метода:

1.

Затратный метод неотражает стоимости прогнозируемых доходов.

2.

Большие трудности и неопределенности сопределением износа.

3.

Метод не учитываетвозможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективногоиспользования участка.

— определение стоимости недвижимости на основе доходного подхода.

Среди методов оценкидоходной недвижимости выделены:

1. Метод валовой ренты. Подход с использованием мультипликатораваловой ренты (GRM) основан на предположении, что существуетпрямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

2. Метод прямой капитализации

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владениянедвижимым имуществом.

Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (илисреднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямойкапитализации.

Чистый операционный доход (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемогочистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычетавсех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечномукредиту и учета амортизационных начислений.

В методе прямой капитализации определение стоимостипроизводится путем отношения чистого операционного дохода к единой ставке капитализациидохода за один год (или среднегодовой ставке за несколько лет).

— оценка стоимости объектов недвижимости подходом прямого сравнительногоанализа продаж.

Метод сравнительного анализа продаж – это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продажсопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществлениясоответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Стоимость объекта недвижимости по этому методу равнасредневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих егоотличие от оцениваемого объекта.

Поправки могут быть количественные и качественные.

Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому,т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект,если бы он имел те же характеристики, что и, оцениваемый.

3. Экологические факторы и их влияние стоимость недвижимости.Экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а во-вторых, по сложившимся стереотипам и визуальной оценке.Причина такого подхода – недостаток информации в доступных источниках о состоянии территорий, качестве материалов, используемых при жилищном строительстве и т. п. С одной стороны, это происходит в силу незаинтересованности застройщиков в распространении такой информации, с другой – из-за отсутствия отработанной системы и механизма доведения ее государственными органами до сведения населения.Таким образом, наибольшее влияние на цену недвижимости оказывают факторы, воздействие которых можно оценить визуально, не затрачивая особых усилий. Среди них – экология района, поскольку есть возможность установить наличие промзон, парков, уровень шума и загазованности воздуха. Экологию дома или квартиры визуально оценить сложнее (например, уровень радиации на глаз не определить). В этом случае существенное влияние на стоимость оказывает только оценка физического износа и вида из окон квартиры, хотя он, безусловно, меняется в зависимости от времени года и даже времени суток.Кроме «видимых» экологических факторов, влияют на стоимость и «невидимые» факторы при условии, что покупателю стало о них известно. Однако не стоит забывать, что именно они могут оказывать наиболее пагубное воздействие на здоровье. За счет такого информационного вакуума и создается почва для манипуляций со стороны строительных компаний, например использования некачественных материалов для снижения себестоимости, экономия на квалифицированной рабочей силе и качестве работ. Это одно из отличий новостроек от домов вторичного рынка, ведь в эксплуатируемых домах различные огрехи уже всплыли наружу, тогда как в новостройке они какое-то время могут быть незаметны.Противоречие между интересами продавцов и покупателей приводит к тому, что строительные компании не заинтересованы в предоставлении информации по всем аспектам строительства. Высококачественные дорогие материалы используют в лучшем случае для отделки фасадов и холлов. Даже в рекламных кампаниях акцент делают обычно на использование дорогих материалов в отделке, ведь это покупатель сможет оценить визуально.Трудности, возникающие при оценке экологических факторов, и ее субъективность дают широкие возможности для извлечения прибыли, особенно при использовании методов активного маркетинга и агрессивной рекламыСтепень влияния экологических факторов на стоимость зависит от класса жилья и цены квадратного метра.Строительные компании все чаще занимаются улучшением экологии мест строительства. Высокая оценка покупателями экологии жилища дает возможность сделать дом или жилой комплекс действительно уникальным и получить существенную экономическую выгоду. А поскольку строительство даже небольшого дома измеряется тысячами квадратных метров, прибыль может составить миллионы долларов.При проектировании, строительстве и проведении рекламных кампаний акценты делают на озеленение фасадов, ландшафтный дизайн и благоустройство придомовой территории (особенно, если она огорожена и охраняется). Создаются ландшафты, значительно повышающие привлекательность объектов: декоративные водоемы, альпийские горки и т.п.Более того, некоторые концепции продвижения тех или иных жилых комплексов на рынке недвижимости успешно строят именно вокруг организации ландшафтного дизайна. Показательно и различие в цене квартир одинаковой планировки и площади, расположенных в доме-новостройке на одном или соседних этажах, в зависимости от вида из окна.Таким образом, с уверенностью можно говорить о том, что влияние экологических факторов на стоимость весьма существенно, а инвестиции в улучшение экологии жилых кварталов могут приносить ощутимый доход.
Список используемой литературы.

1.Оценка недвижимости: Учебник / под ред.А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М., “Финансыи статистика”, 2002.

2

.«Экономика недвижимости»/под редакцией Ресина В.И.- М.: Дело,1999.

3. Жилищное строительство. Ежемесячныйспециализированный журнал. –М.№ 6. – 2001.

еще рефераты

Еще работы по микроэкономике, экономике предприятия, предпринимательству

Реферат по микроэкономике, экономике предприятия, предпринимательству

Контролінгова діяльність

29 Августа 2013

Реферат по микроэкономике, экономике предприятия, предпринимательству

Финансовый менеджмент

29 Августа 2013