Реферат: Отчет по оценке объекта недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

TOC o «1-3» Сопроводительноеписьмо… PAGEREF_Toc135399936 h 2

1. ВВЕДЕНИЕ… PAGEREF_Toc135399937 h 3

1.1.ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ… PAGEREF_Toc135399938 h 3

1.2. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ… PAGEREF_Toc135399939 h 3

1.3. ДАТА ОЦЕНКИ… PAGEREF_Toc135399940 h 3

1.4. НАЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ… PAGEREF_Toc135399941 h 4

1.5. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ СТАНДАРТЫ… PAGEREF_Toc135399942 h 4

1.6. ГРАФИК ОБСЛЕДОВАНИЯ ОБЪЕКТАОЦЕНКИ… PAGEREF_Toc135399943 h 4

2. ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ,ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ PAGEREF_Toc135399944 h 5

3. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ… PAGEREF_Toc135399945 h 6

4. СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ… PAGEREF_Toc135399946 h 7

5.СТАНДАРТИЗОВАННЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ… PAGEREF_Toc135399947 h 8

5.1.ТЕРМИНОЛОГИЯ… PAGEREF_Toc135399948 h 8

5.2. ПРОЦЕССОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА… PAGEREF_Toc135399949 h 8

5.3. ОБЩИЕТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ… PAGEREF_Toc135399950 h 9

6. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ… PAGEREF_Toc135399951 h 11

7. ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИЯ В ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ… PAGEREF_Toc135399952 h 12

7.1 КРАТКАЯИСТОРИЧЕСКАЯ СПРАВКА… PAGEREF_Toc135399953 h 12

7.2. ОПИСАНИЕ РЕГИОНА… PAGEREF_Toc135399954 h 12

7.3. АНАЛИЗОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ… PAGEREF_Toc135399955 h 17

7.4. КРАТКИЙ ОБЗОР РЫНКА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ… PAGEREF_Toc135399956 h 18

7.4.1. РЫНОК… PAGEREF_Toc135399957 h 19

9. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ. PAGEREF_Toc135399958 h 20

10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА… PAGEREF_Toc135399959 h 22

11. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД… PAGEREF_Toc135399960 h 22

12. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД… PAGEREF_Toc135399961 h 28

12.1. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ВОССТАНОВЛЕНИЯ (ЗАМЕЩЕНИЯ)… PAGEREF_Toc135399962 h 28

12.3. ОЦЕНКА НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА… PAGEREF_Toc135399963 h 30

13. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД… PAGEREF_Toc135399964 h 34

13.1 МЕТОДПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ… PAGEREF_Toc135399965 h 34

13.2. РАСЧЕТСТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ… PAGEREF_Toc135399966 h 37

14. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ,ЗАКЛЮЧЕНИЕ… PAGEREF_Toc135399967 h 39

Источники литературы… PAGEREF_Toc135399968 h 41

Сопроводительное письмо

К Отчету №01/06 об оценке объекта недвижимости

В соответствии с договором наоценку, оценщиком произведена оценка нежилых складскихпомещений общей площадью – 1300 кв.м., расположенных на 2 этажах здания и вцокольном этаже, находящегося по адресу: город Челябинск, ул. 50 лет ВЛКСМ, 11

Данная работа проводилась с цельюконсультации Заказчика относительно рыночной стоимости Объекта недвижимости. Поинформации, полученной от Заказчика, результаты оценки будут использованы при подготовкек совершению сделки с оцениваемым недвижимым имуществом, с заложением данногоимущества в залог банку.

Выводы, содержащиеся в прилагаемомотчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной врезультате исследования рынка, анализа всей предоставленной Заказчикоминформации об имуществе, на опыте и профессиональных знаниях оценщика

Проверка финансовых и иных данных,предоставленных Заказчиком, не проводилась. Указанная информация принята какдостоверная.

Обращаем Ваше внимание, чтонастоящее письмо не является отчетом об оценке, а лишь предваряет последний.Части прилагаемого отчета об оценке не могут использоваться отдельно, а тольков связи с полным текстом отчета, принимая во внимание все содержащиеся в немдопущения и ограничения.

В результате проведенныхисследований оценщик пришел к заключению, что:

рыночная стоимость нежилых помещений,общей площадью 1300 кв.м., расположенных на цокольном,1, 2 этаже здания, находящегося по адресу: город Челябинск, ул. 50 лет ВЛКСМ,11, с учетом всех ограничительных условий и сделанных допущений, посостоянию на 12 мая 2006 года составляет (с учетом НДС):

9 613 256,752рублей

(девять миллионов шестьсот тринадцать тысяч двестипятьдесят шесть рублей 75 копеек)

Предлагаемая Вашему вниманию оценка, выполнена с наивысшейответственностью и прилежанием, при соблюдении требования о независимостиоценщика, при выполнении условия страхования гражданской ответственности оценщика; в полном соответствиис Федеральным законом от 29.07.98г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации» и Стандартами оценки, обязательными к применениюсубъектами оценочной деятельности в Российской Федерации (утвержденыпостановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519).

Выражаю Вам свою признательность завозможность оказания услуг Вашей организации.

С уважением,

1.

Лицензия наосуществление оценочной деятельности №111, от 2004 года, предоставлена на основании Приказа Минимущества России.

Срок действия лицензии до 02 августа 2009 года

1.1.

Таблица1

Оцениваемый объект

Нежилые помещения 1 этаж

Местоположение здания

город Челябинск, ул. 50 лет ВЛКСМ, 11

Расположение объекта в здании

Цоколь, 1, 2 этаж

Средняя высота потолков

3,0

Тип помещений

складские

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта

Назначение оценки

Подготовка к совершению сделки

Действительная дата оценки

12 мая 2006 года

Собственник объекта

Состав оцениваемого объекта

2-й этаж здания: общая площадь – 400²;

1-й этаж задания: общая площадь — 500 м²;

цокольный этаж здания: общая площадь — 400 м;

Функциональное назначение

Помещения складского назначения

Общая площадьобъекта

1300 кв.м.

Общее кол-во этажей здания

Год постройки

1968

Балансовая стоимость

Информация не представлена Заказчиком

Юридическое описание

Правовой режим земельного участка — в собственности (2000кв.м. по договору от 12.12.2000). Заказчиком не представлено документов, подтверждающих права на землю под объектом.

Представленные документы

1. Копия технического паспорта на здание по состоянию на 10.06.1994;

2. Копия договора купли-продажи

3. Копия государственного акта № на право постоянного пользования землей.

4. Копия свидетельства о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок от 12.12.2000.

Входные группы и окружающая территория

Вокруг здания преобладают складские и производственные помещения. Вход на 1 этаж со стороны улицы представлен входной группой.

Парковка и транспортное обеспечение

Подъездные пути к входной группе в помещения со стороны улицы, которая пересекается с проспектом с юго-востока здания. Имеется парковка.

Расстояние от центра Челябинска (площадь Революции) – около 13,5 км;

Подъезд на общественном транспорте (трамвай, автобус, маршрутное такси) до остановки. Подъезд машин спецтехники, пожарных и медицинских обеспечен.

1.2. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ

Целью оценки в нашем понимании является:

определение рыночной стоимости на имущество указанное в п.1.1.,по состоянию на дату оценки.

1.3. ДАТА ОЦЕНКИ

За дату оценки принято – 12 мая 2006 года.

1.4. НАЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ

Результаты оценки будут использованы при совершении сделки вотношении оцениваемого имущества.

1.5. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕСТАНДАРТЫ

Ø

1.6. ГРАФИКОБСЛЕДОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

27 апреля- 12 мая 2006 года

2. ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ, ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

Следующие допущения и ограничивающие условия являютсянеотъемлемой частью данного отчета.

1.

2.

3.

4.

5.

собственностиили за вопросы, связанные срассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считаетсядостоверным.

6.

7.

8.

Однако оценщикне может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всехсведений указан источник информации.

9.

10.

появляться в судеили свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

11.

3.РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведенных исследований итоговаявеличина рыночной стоимости объекта оценки с учетом всех ограничительныхусловий и сделанных допущений, по состоянию на 12 мая 2006 годасоставляет (с учетом НДС):

4 685 070, 37 рублей

(Четыремиллиона шестьсот восемьдесят пять тысяч семьдесят рублей 37 коп)

4. СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Настоящий Отчёт об оценкеразработан и составлен Оценщиком.

Я, нижеподписавшаяся, данным удостоверяю,что в соответствии с имеющимися у меня данными:

·

анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительныисключительно в пределах, оговорённых в данном отчёте допущений иограничивающих условий, и являются моими персональными, профессиональныминепредвзятыми суждениями и выводами;

·

на оценку не основывалось на требовании определения минимальной илиоговорённой цены;

·

5. 5.1.

1.

Имущество — объекты окружающего мира,обладающие полезностью, и права на них.

2.

Оценкаимущества — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедуройоценки и требованиями этики оценщика.

3.

Объектоценки — имущество, предъявляемое к оценке.

4.

Принципоценки имущества- основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества.

à

Примечание. В практике оценки имуществаиспользуются следующие принципы — спроса и предложения, изменения, конкуренции,соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего инаиболее эффективного использования и другие.

5.

Оценщикимущества — лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

6.

Датаоценки имущества- дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества.

7.

Отчетоб оценке имущества- документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

8.

Услугипо оценке имущества- результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственнаядеятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества.

9.

Этика оценщика имущества — совокупность этических правили норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

10.

Стоимость имущества.

11.

Рыночная стоимость имущества — расчетнаяденежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимостиимущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, апокупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный егоприобрести, согласен был бы его приобрести.

Примечание. Рыночная стоимостьимущества может быть определена при наличии следующих условий:

¨

12.

Восстановительная стоимость имущества- стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки.

13.

Стоимость замещения имущества- стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки.

14.

Первоначальная стоимость имущества- фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент началаего использования.

15.

Остаточная стоимость имущества- стоимость имущества с учетом износа.

16.

Стоимость имущества при существующем использовании — рыночная стоимость имущества,основанная на продолжении формы его функционирования при предложениивозможности его продажи на рынке.

17.

Стоимость действующего предприятия- стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии срезультатами функционирования сформировавшегося производства.

à

Примечание. Оценка стоимости отдельныхобъектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят этиобъекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

5.2. ПРОЦЕССОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА

1.

Процедура оценки имущества — совокупность приемов,обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведение расчетов стоимостиимущества и оформление результатов оценки.

à

Примечание. В практике оценки имуществаиспользуют следующие подходы — затратный, сравнительного анализа продаж,доходный.

2.

Затратный подход — способ оценки имущества,основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение иутилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

à

Примечание.

¨

3.

Подход сравнительного анализапродаж — способоценки имущества путем анализа сравнительных продаж объектов сравненияимущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различиемежду ними.

4.

Доходный подход — способ оценки имущества,основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

5.

Метод сравнительной стоимостиединицы имущества- оценка имущества на основе использования единичных скорректированныхукрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.

6.

Износ имущества — снижение стоимости имуществапод действием различных причин.

à

Примечание.

¨

7.

Физический износ имущества — износ имущества, связанный соснижением его работоспособности в результате как естественного физическогостарения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

8.

Функциональный износ — износ имущества из-занесоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу

9.

Внешний износ имущества — износ имущества в результатеизменения внешней экономической ситуации.

10.

Устранимый износимущества — износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая приэтом стоимость.

11.

Неустранимый износимущества — износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая приэтом стоимость.

12.

Объект сравненияимущества — аналог,подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества.

13.

Скорректированнаяцена имущества — цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия собъектом оценки.

14.

Метод прямойкапитализации — оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества,постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций иодновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

15.

Методдисконтирования денежных потоков- оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающихденежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованиемимущества.

16.

Согласованиерезультата оценки — получение итоговой оценки имущества на основаниирезультатов, полученных с помощью различных методов оценки.5.3. ОБЩИЕТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1.

Право собственности — право собственника владеть,пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственностиотносятся:

à

правосовершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, непротиворечащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемыезаконом интересы других лиц;

à

правоотчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

à

правопередавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; правоотдавать имущество в залог.

2.

Передача права собственности — надлежащим образом юридическиоформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

3.

Заказчик — юридическое или физическоелицо, которому оказывает услуги оценщик имущества.

4.

Заказ на оценку — письменный договор на оценкуконкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщикомимущества.

5.

Ограничивающее условие — заявление в отчете,описывающее препятствие или обстоятельство, которое влияет на оценку стоимостиимущества.

6.

Аренда — право временного возмездноговладения и/или пользования чужим имуществом.

7.

Арендная плата — плата за право пользованиячужим имуществом.

8.

Рыночная арендная плата — переменная арендная плата впериод действия договора.

9.

Рыночная цена — предлагаемая, запрашиваемаяили уплаченная денежная сумма при любой сделке.

10.

Капитализациядохода — процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объектаоценки.

11.

Коэффициенткапитализации — норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объектаоценки.

12.

Ставкакапитализации — отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовомудоходу.

13.

Внутренняя нормаприбыли — нормадисконтирования, при которой настоящая стоимость всех будущих денежных потоковравна сумме начальных инвестиций.

14.

Денежный поток — движение денежных средств,возникающее в результате использования имущества.

15.

Потенциальныйваловой доход — максимальный доход, который способен приносить объект оценки.

16.

Действительныйваловой доход — потенциальныйваловой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей,а также дополнительных видов доходов.

17.

Чистыйоперационный доход- действительный валовой доход, за исключением операционных расходов.

18.

Нормадисконтирования- норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоковна определенный момент времени.

19.

Дисконтирование- способ определения стоимости имущества на определенный момент времени.

20.

Возврат капитала — возврат начальных инвестицийза счет доходов или перепродажи.

21.

Операционныерасходы -затраты, необходимые для поддержания воспроизводства доходов от имущества.

22.

Копия — точное воспроизводство объектаоценки.

23.

Аналог — объект сходный или подобныйоцениваемому имуществу.
6. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Оценка рыночной стоимостирассматриваемого Объекта недвижимости включала в себя следующие этапы:

·

Сбор общих данных и их анализ: наэтом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другиефакторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и районарасположения объекта.

·

Сбор специальных данных и их анализ:на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как коцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавнопроданным. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующейдокументации, консультаций с представителями административных служб,сотрудниками агентств по недвижимости. Был проведён также анализ ценпредложения на рынке объектов недвижимости.

·

Применение методов оценки объекта:для расчета рыночной стоимости объекта были рассмотрены все три метода оценки,принятые Государственными стандартами.

·

Подготовка отчёта об установленной стоимости:на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведенывоедино и изложены в виде отчёта.
7. ЭКОНОМИЧЕСКОЙСИТУАЦИЯ В ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ7.1 КРАТКАЯИСТОРИЧЕСКАЯ СПРАВКА

Административноеформирование территории области началось в 18 веке. Челябинск был основан в1736 году как крепость на месте башкирского поселения Челяба (Селяба).

В 1743 году Челябинск – административный центр Исетскойпровинции Российской империи. С 1781 года Челябинск – уездный городЕкатеринбургской провинции (Пермского затем Уфимского наместничества), а с 1796года вошел в Уральскую область Оренбургской губернии. На протяжении 1919-1923годов Челябинск был центром Челябинской губернии, а потом находился в составетогдашней Уральской области.

В годы первых пятилеток промышленный потенциал города вырос.17 января 1934 года образована Челябинская область. В нынешних границах онасуществует с 6 февраля 1943 года.

7.2. ОПИСАНИЕ РЕГИОНА

Челябинск – областной центр. Расположен нарасстоянии 1919 км от Москвы. Население города составляет 1 112 тыс. человек.По численности население Челябинска занимает 8 место в России. Площадьтерритории – 500 кв. км. Обеспеченность жильем 17,9 кв.м на человека.Обеспеченность телефонами – 221 на 1000 жителей. Обеспеченность автомобилями –350 на 1000 жителей. Средняя продолжительность жизни составляет: общая – 67,9;мужчины – 62,1; женщины – 73,8. Индексрождаемости/смертности 7,7/13,0. Уровеньбезработицы 1,17%.

Челябинск – крупный промышленный город,центр научной и культурной жизни области. Современная структура производствасложилась с учетом исторически мощного производственного потенциала, удобногогеографического положения и наличия квалифицированных кадров. Наибольшеезначение для города имеют металлургия, машиностроение, металлообрабатывающая,пищевая и строительная отрасли. Существенные мощности сосредоточены намногочисленных конверсируемых предприятиях военно-промышленного комплекса.

Потребительский рынок

Потребительскийрынок области в текущем году развивается динамично и характеризуется высокойтоварной насыщенностью. Этому способствует стабильная экономическая ситуация,рост реальных располагаемых доходов населения области, увеличение поставокпотребительских товаров.

Оборот розничнойторговли в январе-сентябре 2004 года вырос на 14,2% к январю-сентябрю 2003 годаи составил 75405,1 млн. рублей.

Какположительный фактор развития розничной торговли можно отметить динамичноеувеличение доли организованного сектора торговли и сокращение торговли нарынках (76,2% и 23,8% соответственно). Улучшилась и структура оборота розничнойторговли, о чем свидетельствуют опережающие темпы роста продажинепродовольственных товаров по сравнению с продовольственными (129,1% и 100,1%)и рост удельного веса непродовольственных товаров в общем объеме оборота (54,8%против 48,8% в январе-сентябре 2003 года). Позитивным изменениям в структуреоборота розничной торговли способствовало увеличение объема продажнепродовольственных товаров длительного пользования в кредит.

В текущем году вобласти ежедневно продается товаров на сумму около 275,2 млн. рублей (219 млн.рублей в прошлом году), при этом наблюдается увеличение продажи практически повсем товарным группам.

Целенаправленноведется работа по развитию инфраструктуры отрасли за счет ввода в эксплуатациюновых предприятий торговли, внедрения прогрессивных торговых технологий. За 9месяцев текущего года введено в эксплуатацию в городах и районах области 378новых магазинов об

еще рефераты

Еще работы по менеджменту (теория управления и организации)

Реферат по менеджменту (теория управления и организации)

Вхождение нового сотрудника в организацию в РФ

29 Августа 2013

Реферат по менеджменту (теория управления и организации)

Организация и управление риском

29 Августа 2013

Реферат по менеджменту (теория управления и организации)

Проблема неформальных коллективов

29 Августа 2013

Реферат по менеджменту (теория управления и организации)

Проектирование процесса управления организацией

29 Августа 2013