Реферат: Договоры оперативной аренды

РЕФЕРАТ

на тему «Договорыоперативной аренды»

1. Предметдоговора

Эта статьядолжна отражать только сущность заключаемого договора, например:

«Арендодательсдал, а Арендатор принял в аренду два строительных компрессора КСД-150. Арендодательпоставит компрессоры в первой половине июня 1997 года на условиях франко-вагонжелезнодорожная станция Орел».

Примеждународных договорах аренды в принципе можно применять при поставкахбазисные условия в трактовке «Инко-термс-90» с оговорками, например, в частиперехода рисков случайного повреждения или утраты объекта аренды.

Если стороныне договорились о применении базисных условий поставок в трактовке «Инкотермс-90»,то и во внутрироссийском и в международном договоре следует сделать уточнениявзаимных обязательств. Например, к приведенному примеру поставки объекта арендына условиях франко-вагон станция Орел такими уточнениями могут быть следующие:

арендодательсчитается выполнившим свои обязательства по поставке после погрузки объектоваренды на железнодорожную платформу, оплаты стоимости транспортировки истрахования груза от транспортных рисков;

арендодательдолжен известить быстрой связью арендатора о способе транспортировки, датепогрузки, пункте назначения, количестве мест и весе брутто каждого места;

арендодательдолжен отправить с грузом, передать по факсу и выслать почтой арендаторуследующие комплекты документов: сертификаты качества объектов аренды,упаковочные листы (если груз упакован), спецификацию, копию страхового полиса,дубликат железнодорожной накладной (или автомобильной накладной при поставкеавтотранспортом), счета-фактуры с указанием стоимости аренды;

арендатор пополучении от железной дороги извещения о прибытии груза должен в установленныесроки оплатить разгрузку оборудования и его вывоз в место хранения илииспользования.

Прикраткосрочной аренде (рейтинге) предметы обычно передаются арендаторам соскладов, стоянок, гаваней, аэропортов и т.д., т.е. с мест их хранения илинепосредственно с пунктов проката. К этому времени арендодатель страхует в своюпользу объект аренды, а при аренде самодвижущихся средств – и самихарендаторов. Здоровье пользователей страхуется, например, при аренде имилегковых автомобилей, легких самолетов, яхт, воздушных шаров, парапланеров,горных лыж и т.д.

При всехвидах аренды в договоре должны быть четко сформулированы обязательстваарендодателя по передаче объекта арендатору и обязательства арендатора повозврату объекта аренды, с указанием, как и какими документами фиксируются датыпередачи и возврата.

Если передачаобъекта арендатору происходит не немедленно, то в договоре указывается срок,когда арендодатель обязан передать арендатору или арендатор принять в арендуобъект, и в каких документах фиксируется эта дата.

Действующиенормы указывают на обязанность грузополучателей осмотреть товар в возможнокороткие сроки. Договоры могут предусматривать обязательства грузополучателейсоставлять с привлечением незаинтересованной стороны акта обнаружения дефектовтолько в случаях их действительного наличия в поставленном товаре.

Так же как ив контрактах купли-продажи, при передаче в аренду сложного оборудования в этойстатье может быть сделана ссылка на спецификацию и технические требования,содержащиеся в приложении к договору.

2. Срокаренды

Этот пунктможет быть сформулирован следующим образом: «Срок аренды по настоящему договоруустановлен 1 год. Отсчет срока аренды начинается с даты выполненияАрендодателем своих обязательств по поставке объекта. Окончанием срока арендыбудет считаться дата отправки Арендатором объекта Арендодателю».

Если вдоговоре срок аренды не установлен, то арендатор имеет право досрочнопрекратить действие договора, заблаговременно (обычно не менее чем за 30 дней)предупредив арендодателя о своем намерении. Когда договором не определен срокего действия, то обычно для стабилизации отношений сторон устанавливается срокморатория, в течение которого арендатор не имеет право расторгнуть договор,если арендодатель выполнил все свои обязательства по поставке объекта аренды.

Арендаторимеет преимущественное по отношению к другим претендентам и при равных с нимикоммерческих условиях право продления срока договора или выкупа объекта арендына согласованных с арендодателем условиях. О таких намерениях арендатор долженизвестить арендодателя не менее чем за 30 дней до окончания срока арендногодоговора или запрашиваемой даты выкупа.

3.Страхование

Арендодателькак собственник объекта обычно осуществляет в свою пользу следующие видыстрахования:

транспортноестрахование, если в обязанности арендодателя входит поставка объекта аренды вуказанное арендатором место;

страхованиеот рисков повреждения или утраты объекта аренды в период нахождения его вовладении и пользовании арендатором, включая, если необходимо, военные риски;

страхование отпретензий третьих лиц, которые могут возникнуть в связи с использованиемобъекта арендатором.

Исключениемпо двум последним видам страхования могут быть договоры об аренде транспортныхсредств без экипажей, при заключении которых может быть предусмотренаобязанность страхования арендатором;

рискинеплатежеспособности арендатора и невыполнения им обязательств по возвратуобъекта аренды;

транспортноестрахование, если договор предусматривает обязанность арендатора доставить привозврате объект аренды в определенное место.

Поскольку вдействующем законодательстве не установлено жестких требований по обязанностямстрахования какой-либо из сторон, они обычно оговаривают свои обязательства вдоговорах. Если какое-либо страхование поручается осуществить арендатору, тоустанавливаются сроки, размеры страховой суммы и указывается его обязанностьполучить от арендодателя одобрение выбранной страховой компании.

Для обеихсторон обычно выгоднее, когда страхование осуществляет сам арендодатель,который как постоянный страхователь может получить от страховых компаний болееблагоприятные условия или страховать по более выгодным генеральным полисам. Приполучении страхового возмещения за повреждение объекта арендодатель сможетпринять более обоснованное решение: ремонтировать ли поврежденный объект илизаменить его новым.

Арендодатель,страхующий риски в свою пользу, определяет их перечень и суммы страхованияисходя из необходимости быть конкурентоспособным на рынке и обеспечить своикоммерческие интересы.

договор аренда страхование гарантия

4.Гарантии платежей и возврата объектов аренды

Проблемыгарантий платежей и возврата объектов аренды арендодателям достаточно успешнорешаются в странах с цивилизованной экономикой и развитой судебной системой. Вконце 90-х гг. в России и других странах СНГ эти проблемы решались с большимтрудом.

Проблемынеплатежей могут возникать в связи со следующими основными обстоятельствами.Неплатежеспособность арендатора может возникать по его собственной вине(например, при неграмотном ведении дела) или по внешним причинам, вызваннымнеплатежами покупателей продукции, необязательностью поставщиков, резкимповышением цен, крахом банка, где сосредоточены свободные средства арендатора,непредвиденным ужесточением налоговой и таможенной политики и т.д. Проблеманевозврата объектов аренды в связи с расторжением арендодателями договоровиз-за существенных нарушений их условий арендаторами или по окончании сроковаренды в большинстве случаев связана с непорядочностью арендаторов,пользующихся медлительностью судопроизводства и практическим бессилием органов,обеспечивающих принудительное исполнение судебных решений.

В связи спроблемами невозврата объектов аренды следует обратить внимание на фактордвижимости сдаваемого в аренду имущества. При прочих равных условиях болеепросто решаются вопросы возврата транспортных средств, самоходных и прицепныхмашин и механизмов, а также иного имущества, которое не жестко скреплено сземлей или зданиями и его физический возврат арендодателю не связан сдемонтажом, разборкой и транспортировкой, затраты на которые часто сопоставимыс возвратной остаточной стоимостью самого объекта аренды.

В связи спонятием остаточной стоимости необходимо дать пояснения. Остаточная стоимостьобъекта аренды может иметь несколько определений, различающихся поэкономическому содержанию:

балансоваяостаточная стоимость объекта аренды, представляющая не амортизированнуюарендодателем часть его стоимости;

возвратнаяостаточная стоимость объекта аренды, представляющая часть стоимости аренды, непокрытой арендными платежами, в связи с перерывом в оперативной аренде иливследствие окончания очередного договора, или в связи с его вынужденнымрасторжением арендодателем из-за существенных нарушений обязательстварендатором.

Арендодателя,в первую очередь, интересует гарантирование своевременности арендных платежей,и при перерывах в оперативной аренде – физический возврат объекта, либогарантирование получения его возвратной остаточной стоимости. Поэтомуарендодатели должны придерживаться правила: не сдавать в оперативную арендуобъекты, стоимость физического возврата которых сопоставима с их возвратнойостаточной стоимостью, а также легко перемещаемые объекты, сдача в пользованиекоторых другим арендаторам или реализация на рынке неперспективна из-за ихиндивидуальных технических особенностей.

Вместе с темследует иметь в виду, что в оперативную аренду можно с успехом сдавать инедвижимость, но только не ту, которая физически поставляется арендатору, а ту,для использования которой приходит сам арендатор. Такими объектами могут бытьземля, жилые дома, сельскохозяйственные постройки, здания и сооружения, мелкиеи крупные промышленные объекты. Наиболее распространенным способом обеспеченияарендных платежей и возврата арендодателю объекта аренды является предоставлениефинансовых гарантий. В практике используется несколько их видов.

Банковскиегарантии – это предоставляемые арендаторами письма банков, гарантирующиевыплату арендной платы и возврат объекта аренды после окончания ее срока или вслучае досрочного расторжения арендного договора по вине арендатора. Такиегарантии должны отвечать следующим требованиям:

гарантиядолжна быть выдана достаточно солидным банком;

действиегарантии не должно быть ограничено календарным сроком, она должна действовать«до исполнения арендатором своих обязательств»;

суммагарантии согласовывается сторонами и указывается в договоре, причемарендодатель должен настаивать на сумме, с одной стороны, обеспечивающей егоинтересы, а с другой – не слишком снижающей его конкурентоспособность наарендном рынке. Практика показывает, что средняя сумма такой гарантии можетбыть не выше 30% от стоимости аренды, но не ниже возвратной остаточнойстоимости объекта при недостаточном знании деловых качеств арендатора;

гарантиядолжна быть безотзывной и безусловной.

Денежныедепозиты в качестве гарантии платежей применяются крайне редко и в основном втех случаях, когда арендатор не однократными задержками платежей даларендодателю основание усомниться в его платежеспособности. Тогда арендодательможет потребовать либо немедленного возврата объекта, либо внесения в банкблокированного депозита на полную стоимость оставшихся платежей и расходов навозврат имущества.

Резервныйбезотзывный аккредитив – письмо банка, в котором он принял на себя обязательствовыплатить арендодателю указанную в нем сумму против получения от арендодателяизвещения, что арендатор не выполнил в срок договорные обязательства.Требования к резервному аккредитиву те же, что и к банковской гарантии.Резервный аккредитив не может быть бессрочным, и срок его действия должен сзапасом не более одного месяца перекрывать срок окончания аренды. Однакопоскольку стоимость резервного аккредитива пропорциональна не только его сумме,но и длительности действия, его целесообразно использовать при сдаче имуществав краткосрочную оперативную аренду.

Простые ипереводные векселя – письменные обязательства векселедателя платитьвекселедержателю указанную в векселе сумму в указанном месте и в указанный ввекселе срок. Простые или переводные векселя могут быть выписаны на каждыйарендный платеж. Вексель является удобным платежным инструментом. С цельювзаимных расчетов он может передаваться от одного векселедержателя другомупутем нанесения на нем передаточных надписей (индоссаментов), причем первыйвекселедержатель и все промежуточные векселедержатели отвечают перед последнимвекселедержателем солидарно. Наиболее надежными являются векселя, выпущенныеили авалированные (гарантированные) солидным банком. Арендодатель каквекселедержатель может продать векселя любому заинтересованному банку сопределенной скидкой, но немедленно получить в свое распоряжение дополнительныеоборотные средства, т.е. совершить форфейтинговую операцию.

В качествегарантий платежей и возврата объектов аренды могут использоваться векселясолидных коммерческих банков, выдаваемые под залог имущества арендаторов.

Если арендныеоперации осуществляются с арендаторами, в развитии производства которыхзаинтересовано правительство Российской Федерации или субъекты Федерации, тоавалистами гарантий может быть Министерство финансов РФ и администрациясоответствующих регионов.

Кромевышеизложенных видов финансовых гарантий на практике применяются различные видыпоручительств солидных экономически устойчивых компаний, а также различные схемывзаимных зачетов обязательств.

Гарантиязалогом. Одним из самых доступных и эффективных способов гарантированияплатежей и возврата сданных в аренду объектов является залог принадлежащегоарендатору имущества. Залоговые отношения в Российской Федерации регулируютсяст. 334–358 ГК РФ.

По договорузалога арендодатель (залогодержатель) в случае неисполнения арендатором(залогодателем) своих обязательств имеет преимущественное право получитьустановленное в договоре возмещение из стоимости заложенного залогодателемимущества. Право залога может возникнуть для обеспечения выполненияобязательств по договорам купли-продажи, банковской ссуды, займа и аренды.Залогодателем может быть и третье лицо.

Предметомзалога может быть любое принадлежащее залогодателю (арендатору) имущество.Будущий залогодержатель (арендодатель) до подписания договора должен убедитьсяв возможности физического и стоимостного выделения предлагаемого к залогуимущества и оценить его ликвидность, т.е. возможность его продажи с цельюполучения денежного возмещения. Следует иметь в виду, что в ст. 336 ГК РФуказываются виды имущества, которые не могут быть предметом залога.

Еслизаложенное имущество окажется поврежденным или утраченным, то залогодержательимеет преимущественное право перед другими кредиторами на получение денежноговозмещения из страховой суммы. Если иное не предусмотрено договором, включаядоговор аренды, залогодержатель может получить возмещение убытков, понесенных кмоменту удовлетворения взыскания, в том числе арендной платы, процентов,неустойки, а также судебных и других расходов, вызванных неисполнениемобязательств залогодателем.

Государственныеи муниципальные предприятия могут закладывать имущество, переданное им направах хозяйственного ведения, а полученное на правах оперативного управления –только с разрешения собственника.

Еслипредметом залога являются земля, предприятия, здания, сооружения, квартиры идругое недвижимое имущество, такой залог называется ипотека.

Ипотеказданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому жедоговору земельного участка, на котором они находятся, либо договором должнабыть определена часть участка, необходимая для их функционирования. Предметомзалога может быть право аренды участка, на котором размещены отданные в залогздания, сооружения и предприятия. С другой стороны, если иное не предусмотренодоговором ипотеки земельного участка, право залога на находящиеся на нем зданияи сооружения не распространяется.

Предметамизалога могут также быть следующие виды имущества и права требования:

принадлежащиезалогодателю акции других компаний, а также право получения дивидендов;

принадлежащиезалогодателю облигации государственных и муниципальных займов;

находящиеся вобороте и переработке товары залогодателя. При этом в договоре не обязательнодавать спецификацию товаров, а можно ограничиться только их перечнем породовому признаку, например зерно, кожа, обувь, автомашины, электроэнергия ит.д. Более того, в договоре может быть указано право залогодателя заменятьтовары на ту же стоимость, например обувь на кожу. Следует иметь в виду, чтопри переходе права собственности на такие товары к другому лицу они уходят иззалога, но их место могут занять другие, перечисленные в договоре товары, но насумму не ниже неисполненной части обеспеченного залогом обязательства;

принадлежащаязалогодателю интеллектуальная собственность: патенты, ноу-хау, промышленныеобразцы, модели, товарные знаки, а также права, связанные с использованиеминтеллектуальной собственности, т.е. права получения паушальных сумм или роялтипо лицензионным договорам;

принадлежащиезалогодателю права на получение арендных платежей за имущество, сданное воперативную аренду или лизинг;

принадлежащеезалогодателю право на получение выручки от продажи товаров;

имущество иправа, которые залогодатель приобретет в будущем.

Залог сфизической передачей имущества залогодержателю называется закладом. Предметомзаклада могут быть вещи, ценные бумаги (акции, облигации, векселя, чеки,депозитные сертификаты), а также товарораспорядительная документация(коносаменты, железнодорожные, автомобильные и авиационные накладные).

Договор озалоге заключается в письменной форме и входит неотъемлемой частью в договораренды в виде приложения или дополнения.

В договорезалога должны быть определены следующие положения:

вид залога;

существо иразмер обеспечиваемого залогом требования (арендной платы, возврата имущества);

срокиисполнения обеспечиваемых обязательств, состав и стоимость заложенногоимущества или заложенных прав;

указание, гденаходится переданное в залог имущество, чтобы залогодержатель мог проверить егоналичие и состояние;

указание,какое событие является основанием требования взыскания залога длязалогодержателя.

В зависимостиот договоренности сторон договор залога может содержать другие условия, в томчисле:

правозалогодателя пользоваться, отчуждать, сдавать в аренду, перезакладывать илииным способом распоряжаться заложенным имуществом, если иное не предусмотренодоговором или не запрещено законом для этого вида имущества;

обязательствозалогодателя вести журнал учета своих действий по распоряжению заложеннымимуществом (продажа, перезаклад, сдача в аренду, дарение и т.д.);

правозалогодержателя пользоваться заложенным имуществом для извлечения собственнойпользы, если договором не предусмотрено иное.

Еслидоговором предусмотрено, что имущество остается в пользовании залогодателя, тов его текст должны быть включены следующие дополнения:

обязательствозалогодателя страховать имущество в пользу залогодержателя на случаи его порчиили утраты, а также от возможной национализации, конфискации, ликвидации,банкротства;

обязательствозалогодателя сохранять имущество путем бережного к нему отношения,осуществления технического обслуживания и ремонтов. На тот случай, если в ходе проверкизалогодержатель увидит, что это условие не выполняется, он должен иметь правообратиться с взысканием на это имущество раньше, чем появятся для этого другиеоснования.

Требованиязалогодержателя удовлетворяются по решению суда или без суда по соглашениюсторон, заверенному нотариусом после возникновения оснований для взыскания.Если договор предусматривает передачу предмета залога залогодержателю, то в томже договоре может быть установлен не противоречащий действующемузаконодательству порядок взыскания.

Требованиязалогодержателя удовлетворяются в деньгах, вырученных от продажи заложенногоимущества с публичных торгов, причем минимальная цена имущества может бытьопределена судом или соглашением сторон. Если торги не состоялись, тозалогодержатель может, по согласованию с залогодателем, сам приобрестиимущество по цене не более чем на 10% ниже минимальной цены.

Есливырученная от продажи сумма не покрывает убытков и расходов залогодержателя, товзыскание может быть обращено на другое имущество залогодателя. Если вырученнаясумма превышает убытки и расходы залогодержателя, то разница оставляетсязалогодателю.

Еслипредметом взыскания являются здания, сооружения и предприятия, то договор можетпредусматривать, что к залогодержателю переходит право собственности науказанное имущество или право полного хозяйственного ведения, причем во второмслучае залогодатель должен до подписания договора получить на такую сделкуписьменное согласие собственника. В условиях договора о залоге могут бытьперечислены активы, не входящие в предмет залога.

В том случае,если заложенное предприятие оказывается неплатежеспособным, то залогодержателеммогут быть назначены управляющие или введены его представители в членынаблюдательного совета. Если участие залогодержателя в управлении не дастположительного эффекта, то он может продать с аукциона все предприятие илинеобходимую для покрытия убытков часть его имущества.

Всегда надоиметь в виду, что неотделяемая часть имущества не может быть предметом залога.

С цельюзащиты своих интересов залогодержатель может предусмотреть в договоре:

перевод насебя залогового права до момента погашения задолженности залогодателем,(например, дополучение выручки от продажи лицензии на заложенное изобретениеили принятие на себя реализации заложенной продукции и т.п.);

принять насебя судебную защиту права залогодателя по отношению к третьим лицам,(например, защиту прав залогодателя на его патент);

в случаенарушения государственными органами прав участников залога взыскиватьпонесенные убытки с этих органов через суд;

еслидоговором предусмотрена передача заложенного имущества залогодержателю, он самвправе истребовать его из владения залогодателем или третьим лицом.

Договор озалоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке и залогедвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению. Договор о залоге илиипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрациисделок с соответствующим имуществом.

Залогодержательимеет право требовать досрочного выполнения обязательств по договору залога вследующих случаях: если предмет залога выбыл из владения залогодателя; еслизалогодатель нарушил правила замены предмета залога; если предмет залогаутрачен; если залогодатель нарушил запрет о сдаче предмета в последующий залог;если залогодатель нарушил свои обязательства по страхованию и обеспечениюсохранности заложенного имущества, а также установленные договором права пораспоряжению имуществом.

Залогпрекращается при прекращении обеспеченного залогом обязательства, при грубомнарушении обязательств залогодеражателем, при утрате предмета залога, послепродажи предмета залога с торгов, а также в том случае, когда в течение месяцапосле несостоявшихся торгов залогодержатель в нарушение договора не оставил засобой предмет залога и не заменил его другим равноценным имуществом.

Присоставлении и согласовании договора залога следует руководствоваться ГК РФ.

В моментнаписания учебника в отношении ипотеки действовал Указ Президента РФ от 26февраля 1996 г. Проект закона об ипотеке уже более года находился нарассмотрении в Государственной Думе.

5.Обязательства и права арендодателя

Арендодательпо договорам аренды обычно принимает на себя следующие обязательства:

поставитьобъект аренды арендатору на согласованных с ним базисных условиях и всогласованный срок;

обеспечитьсоответствие технических характеристик и качества объекта аренды техническимтребованиям договора;

предоставитьарендатору всю необходимую документацию и инструкции по эксплуатации объектааренды;

проводить засвой счет периодическое техническое обслуживание объекта аренды на месте егоэксплуатации или в специальных пунктах обслуживания, если иное не предусмотренодоговором. В договорах должно быть указано, кто (арендатор или арендодатель) иза чей счет обязан застраховать и доставить предмет аренды для техническогообслуживания, а затем вернуть его на место эксплуатации;

в случаеобнаружения дефекта в переданном арендатору объекте арендодатель обязан за свойсчет в разумный срок заменить или отремонтировать объект либо возместитьарендатору расходы на его ремонт;

в случае неподлежащего ремонту повреждения или утраты застрахованного в пользуарендодателя объекта аренды арендодатель обязан за свой счет поставитьарендатору новый объект аренды;

договором можетбыть предусмотрена обязанность арендодателя направлять в первую очередьарендатору предложения на сдачу в аренду более совершенных аналогичных объектоваренды. В случае, если арендатор заинтересуется таким предложением, действиедоговора на аренду прежнего объекта аренды по соглашению сторон может бытьпрекращено и заключен новый договор на аренду более совершенного объекта. Приэтом стороны договариваются об условиях возврата и поставки нового предметааренды с разделением затрат и уточнением перехода рисков;

осуществлятьза свой счет капитальный ремонт объекта аренды в сроки, установленные вдоговоре или в прилагаемой к нему инструкции по эксплуатации, если иное непредусмотрено договором;

не передаватьв аренду объект, если другое лицо имеет на него имущественные права, а в случаепередачи – нести за это перед арендатором ответственность.

Арендодательпо договорам аренды должен иметь право:

требоватьсвоевременной выплаты арендатором арендных платежей;

знакомиться ссостоянием и условиями использования объекта аренды без всякого препятствия состороны арендатора. В тех случаях, когда арендодатель обнаружит, что объектаренды эксплуатируется с грубыми нарушениями норм и правил эксплуатации,ведущими к его ускоренному физическому износу, он имеет право потребоватьдосрочного прекращения арендного договора или немедленной выплаты арендаторомвсей оставшейся суммы арендных платежей;

выяснятьфинансовое положение арендатора любыми доступными ему способами, а в техслучаях, когда он сомневается в платежеспособности арендатора, потребоватьнемедленной выплаты оставшейся суммы арендных платежей или расторжения договорааренды. При этом арендодателю следует учитывать, что в случае несогласияарендатора с его требованиями, этот вопрос будет рассматриваться в суде и ему(арендодателю) предстоит доказывать обоснованность своей позиции;

требоватьдосрочного расторжения договора при существенных нарушениях арендатором своихобязательств, в том числе: использовании арендатором имущества не по назначениюили с существенными нарушениями договора, существенном ухудшении имущества,неуплате в срок более двух раз подряд арендных платежей, несвоевременномвыполнении арендатором обязательств по обслуживанию и ремонту объекта;

поставитьарендатору другой, аналогичный, но более совершенный и качественный объект,если арендатор отказывается от поставленного объекта по причинам егонесоответствия договору и требует его расторжения;

потребоватьвыплаты, как минимум, процентов за кредит на срок опоздания в платежах, а такжепредъявить понесенные убытки, если арендатор опаздывает с выплатой арендныхплатежей.

7.Обязательства и права арендатора

Арендатор подоговорам аренды обычно принимает на себя следующие обязательства:

бережнопользоваться арендованным имуществом и поддерживать его в исправном состоянии;

осуществлятьарендные платежи в установленных в договоре размерах и в предусмотренные сроки;

неперезакладывать и не отчуждать любым способом объект аренды без письменногосогласия арендодателя;

осуществлять,если на него возложено договором, техническое обслуживание и капитальныеремонты объекта аренды в соответствии с условиями договора и инструкциями,содержащимися в приложениях к договору;

вернутьарендодателю имущество после прекращения договора аренды в том же состоянии сучетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендатор подоговорам аренды должен иметь право:

требоватьпередачи объекта аренды в установленные договором сроки;

в случаеопозданий со стороны арендодателя в передаче имущества в аренду в установленныедоговором сроки или при поставках некачественного имущества предъявлятьарендодателю претензии с требованием возмещения убытков или уплатыустановленных договором неустоек, а также приостановить арендные платежи;

принеисполнении арендодателем предусмотренных договором обязательств покапитальному ремонту выполнить его за свой счет с отнесением понесенныхрасходов на арендодателя путем уменьшения или отнесения арендных платежей;

сдаватьобъект аренды в субаренду третьим лицам только с письменного согласияарендодателя и только в пределах срока аренды по настоящему договору, если иноене предусмотрено договором или законом;

требоватьдосрочного расторжения арендного договора, если арендодатель допускаетсущественное нарушение своих обязательств, в том числе: не представляетарендатору объект аренды в предусмотренные договором сроки; не выполняеткапитальные ремонты в установленные договором сроки; переданное арендодателемимущество имеет недостатки, не позволяющие его использовать по назначению, илиоказалось непригодным для использования в силу не зависящих от арендатораобстоятельств;

производить ссогласия арендодателя и за свой счет улучшения арендованного имущества, которыестановятся собственностью арендатора и могут быть им забраны после прекращениядоговора. Если такие улучшения неотделимы от арендованного имущества безнанесения ему существенного вреда, то арендатор имеет право на возмещение ихстоимости арендодателем. Стоимость улучшений, сделанных арендатором безсогласия арендодателя или за счет амортизационных отчислений, возмещению неподлежит;

если иное непредусмотрено договором или законом, иметь преимущественное право на продлениедоговора аренды на новый срок, о чем он должен известить арендодателя не позжечем за 30 дней (или в иной согласованный договором срок) до окончания договорааренды;

требовать отарендодателя возмещения убытков, если арендодатель, отказавший ему в продлениидоговора, в течение года сдал в аренду тот же объект другому лицу;

требовать отарендодателя предоставления гарантий производительности или экономичностиполученного в аренду оборудования, предусматривая право на удержания неустоекиз арендных платежей.

8. Переходправа собственности

Переход правасобственности с арендодателя на арендатора может произойти при следующихобстоятельствах:

если такойпереход предусмотрен арендным договором, по истечении срока аренды и выплатыарендатором всей суммы арендных платежей;

еслиарендатор с согласия арендодателя уплачивает ему установленную договоромвыкупную цену до истечения договорного срока аренды.

Условиевыкупа предмета аренды может быть предусмотрено в дополнительном соглашении карендному договору.

9. Порядокпредъявления претензий. Санкции

Любая изсторон договора имеет право предъявить другой стороне претензию, связанную снарушением ею своих договорных обязательств.

Все претензиидолжны оформляться в письменной форме, содержать краткое изложение существанарушенных обязательств, предложения по способам их устранения, а такжетребования по выплате неустоек или возмещению понесенных убытков. В техслучаях, когда претензии связаны с поставкой арендодателем дефектных илинекомплектных объектов аренды, к претензии необходимо прилагать актыобнаружения дефектов или некомплектности, подписанные арендатором и представителемнезаинтересованной стороны.

Если одна изсторон договора нарушила принятые на себя обязательства, то потерпевшая сторонаимеет, кроме права требования устранения нарушений, право взыскания с виновнойстороны понесенных убытков или уплаты предусмотренных договором неустоек(штрафных санкций).

В том случае,когда арендодатель задерживает передачу объекта аренды арендатору в сроки,установленные договором, или в поставленном объекте обнаружены дефекты, которыепрепятствуют началу нормальной его эксплуатации, арендатор имеет право взыскатьс арендодателя понесенные в связи с этим убытки за весь период опоздания впоставке и / или за время, которое потребовалось сторонам наустранение выявленных дефектов. Тем же правом обладает арендодатель, если арендаторзадерживает возврат объекта аренды после окончания срока арендного договора илидосрочного его прекращения по согласию сторон или решению суда.

Правовзыскания понесенных убытков можно предусматривать в договоре в тех случаях,когда стороны оговорили в договоре способы подсчета убытков. Если такойдоговоренности достичь не удалось, то лучше предусмотреть в договоре правопотерпевшей стороны вначале взыскивать неустойки и только тогда, когда их суммапревысит определенную величину (обычно 8% от расчетной стоимости аренды),предъявлять к возмещению доказанные убытки.

В Случаеопоздания арендодателя в поставке объекта аренды арендатор имеет правоначислять неустойки к расчетной стоимости аренды, а в случае опозданияарендатора с возвратом объекта аренды неустойку начисляет арендодатель с егоостаточной стоимости, величина которой указывается им в договоре илиопределяется как рыночная цена объекта с учетом его фактического физическогоили морального износа. В любом случае размер неустойки не должен быть нижесуммы арендных ставок за период задержки возврата.

На тотслучай, когда у арендатора появится право взыскания с арендодателя неустоек илиубытков, в договоре следует предусмотреть либо бесспорное право арендаторауменьшать арендные платежи на соответствующие суммы неустоек и / илиубытков, либо оговаривать, что такие взыскания будут осуществляться отдельнымирасчетами в бесспорном порядке или по решению суда. На тот случай, когдаопоздание в передаче объекта арендатору достигнет таких сроков, что для неготеряется смысл ожидать дальнейшей поставки, в договоре следует предусмотретьправо арендатора потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Нормы испособы начисления неустоек (штрафных санкций), а также предъявления убыткованалогичны тем, которые применяются в контрактах купли-продажи.

10.Порядок изменения договоров аренды

Любоеизменение условий договоров аренды, включая их продление или досрочноерасторжение, может быть сделано только по взаимному согласию сторон. Если однаиз сторон не согласна с изменением условий договора, то оно может быть сделанотолько по решению арбитражного суда, а при международных арендных договорах – толькопо решениям, вынесенным предусмотренным в договоре международным арбитражнымсудом. Конкретные причины, дающие основания сторонам требовать изменениядоговора, перечислены в разделах, излагающих права арендодателей и арендаторов.

Переход правасобственности на объект аренды к другому арендодателю не является основаниемдля изменения или расторжения договора аренды.

Договорыаренды, кроме вышеизложенных, могут содержать следующие разделы:

упаковка имаркировка;

извещения овыполнении обязательств;

проверкакачества;

форс-мажорныеобстоятельства;

арбитражныеразбирательства споров;

реквизитыдоговоров.

Список литературы

1. Волынец-Русеет Э.Я. Внутренняяи внешняя торговля изобретениями и ноу-хау по лицензионным договорам. М:Интерак, 2007.

2. Герчикова И.Я. Международноекоммерческое дело. М.: ЮНИТИ, 2008.

3. Покровская В.В. Международныекоммерческие операции и их регламентация. М.: ИНФРА-М, 2008.