Реферат: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Санкт-Петербург 2004 г.

Введение

Основаниемдля выполнения работы служит учебный план специальности «Экономика и менеджментнедвижимости» СПбГПУ. Цель оценки – определение рыночной стоимости всоответствии с нормами Федерального Закона «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации» от 29.07.98 №135-ФЗ, Постановления Правительства РФ от06.06.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки», Международныхстандартов оценки. При выполнении работы приняты обычные для практики оценкидопущения и ограничивающие условия. В рамках работы не проводится анализюридической полноценности прав собственности на данное имущество. Оцениваетсяправо собственности на рассматриваемое улучшение и относящийся к нему земельныйучасток, без каких либо ограничений и претензий. Исполнитель работы не несетответственности за наличие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, насостояние собственности, конструкций, грунтов и предполагает их отсутствие. Мнениеоценщика на счет стоимости Объекта оценки действительно по состоянию рынка на 1-йквартал 2004 г. В данной работе отражены основные методики и принципыоценки.

1. Описаниеобъекта

Объект представляетсобой здание административного назначения, общей площадью 750 кв. м., 2000 годареконструкции, 1947 года постройки. В 2001 году проведен ремонт помещений. Земельныйучасток, прилегающий к оцениваемому зданию, имеет общую площадью 745 кв. м.Адрес расположения Объекта: Санкт-Петербург, Невский район, Ул. Грибакиных,д. 24. Здание капитальное двухэтажное, присутствует цокольный этаж. Группакапитальности – вторая. В состав общей площади входят 307,3 кв. м. специальногоназначения и 442,7 кв. м. вспомогательного назначения. Объем здания равен3 699 куб. м. Площадь застройки – 357 кв. м. В данный момент Объектиспользуется под офисную функцию. Техническое состояние конструктивныхэлементов удовлетворительное. Состояние помещений можно охарактеризовать какотличное. Внешний вид Объекта представляет собой нестандартное архитектурноерешение в отличном техническом и эстетическом состоянии. Дверные и оконныепроемы заполнены импортными стеклопакетами. Инженерное оборудование и сетиприсутствуют в полном объеме, находятся в хорошем состоянии. Улучшения иземельный участок находятся в частной собственности. Планировка в зданиитиповая, коридорного типа, с раздельными комнатами, одной парадной лестницей иодним небольшим квадратным холлом.

Согласносуществующему административно-территориальному делению, Объект расположен вНевском районе Санкт-Петербурга. Невский район образован в 1917, в современныхграницах с 1965 года. Расположен в юго-восточной части Санкт-Петербурга пообоим берегам Невы, соединёнными Володарским мостом. На территории районанаходится исторический район Невская застава, местности Щемиловка, Обухово,Рыбацкое, Усть-Славянка. Территорию Невского района пересекают реки Оккервиль,Утка, Мурзинка, Славянка. Площадь 6170 га, в т.ч. зелёных насаждений 1249 га(ПКиО им. И.В. Бабушкина и др.). Население 453,7 тыс. чел. Основныемагистрали: проспекты Обуховской Обороны, Рыбацкий, Большевиков,Дальневосточный, Искровский, улицы Седова, Ивановская, Народная, Октябрьскаянаб. До Октябрьской Революции значительная часть современного Невского районанаходилась за городской чертой.

Общаяполезная площадь жилого фонда составляет 7548,4 тыс. кв. м. В районе свыше 50промышленных предприятий («Невский завод», з-ды «Большевик», «Звезда»,турбинных лопаток, фарфоровый им. М.В. Ломоносова, комбинат тонких итехнических сукон им. Э. Тельмана, фабрики «Рабочий», им. В.П. Ногинаи другие). В Невском районе находится Санкт-Петербургский речной вокзал, 51общеобразовательная школа, ряд ПТУ, 130 дошкольных учреждений, 28 лечебныхучреждений. Среди культурно-просветительных учреждений – 15 библиотек, 27 ДК иклубов, 10 кинотеатров, 4 стадиона, Ледовый дворец спорта, Народный музей рев.Истории Невской заставы. С точки зрения экологической обстановки Невский районхарактеризуется, как неблагополучный. Район отличается средней деловой исоциальной активностью.

Объект оценкирасположен в Невском районе Санкт-Петербурга – в квартале, ограниченном ул. Грибакиных,ул. Бабушкина.

РасположениеОбъекта удобно с точки зрения транспортной доступности: станция метро«Пролетарская» находится в 10-ти минутах ходьбы, станция метро «Ломоносовская»в 25-ти минутах ходьбы, ст. м. «Обухово» в 20-ти минутах ходьбы. Ближайшиеостановки муниципального и коммерческого транспорта находятся на ул. Бабушкина(вид транспорта – автобусы, трамваи, маршрутные такси). Учитывая наличиемаршрутов общественного и коммерческого городского транспорта, наличиепоблизости станций метро, транспортную доступность можно охарактеризовать как хорошую.Имеются удобные подъезды к Объекту легковым и грузовым автомобильнымтранспортом.

Непосредственнооколо Объекта находятся охраняемая автостоянка и гаражи. Также окружениеОбъекта составляют кирпичные жилые дома (высотой от 5-ти до 9-ти этажей) совстроенными помещениями в цокольном и на 1–2-м этажах объектов сферыобслуживания, торгового и административного назначений, в квартале от Объектарасположены здания производственного назначения.

К Объектуоценки имеются достаточно удобные подъезды. Возможность парковки автомобилейимеется у входа в здание – здесь могут припарковаться одновременно около 20автомобилей. Уровень интенсивности движения по улице Грибакиных – нижесреднего. Неинтенсивные транспортные и средние людские потоки в районерасположения Объекта будут тормозить развитие большинства коммерческихвариантов использования Объекта, и в то же время придавать привилегии некоторымиз них.

Социальнаяинфраструктура в районе расположения Объекта развита.

Часть оконвыходит на улицу Грибакиных, остальная часть во двор и на соседние дома,административно-жилого назначения. Уровень шума в месте расположения Объектаневысокий.

При выборевариантов ННЭИ земельного участка как свободного, необходимо руководствоватьсятремя критериями: юридическая допустимость, физическая возможность имаксимальная экономическая целесообразность. При окончательном выборе вариантаННЭИ земельного участка как свободного необходимо руководствоватьсямаксимальной стоимостью земли.

Исходя изтого, что рассматриваемый земельный участок находится в зоне жилой застройки,администрация города не допустит строительство на данном участке объектовпромышленного назначения. Здания и сооружения иного назначения могут бытьпостроены, в соответствии с требованиями действующих градостроительныхнормативных документов: СНиП 2.07.01–89 (Градостроительство. Планировка изастройка городских и сельских поселений), ВСН 2–89 (Нормы проектирования,планировки и застройки новых селитебных районов Ленинграда), Генеральный планразвития г. Ленинграда.

Участок землиплощадью 745 кв. м расположен в Невском районе, в 10-ти минутах ходьбы отстанции метро «Пролетарская». Непосредственно около Объекта находятсяохраняемая автостоянка и гаражи. Также окружение Объекта составляют кирпичныежилые дома со встроенными помещениями в цокольном и на 1–2-м этажах объектовсферы обслуживания, торгового и административного назначений, в квартале отОбъекта расположены здания производственного назначения. Следует отметить, чторассматриваемый земельный участок окружают жилые дома высотой от 5-ти до 9-тиэтажей. Следовательно, на данном участке может быть построенно здание высотойне более девятиэтажного жилого дома. Таким образом, можно предположить, что насвободном участке земли могут быть реализованы все функции за исключениемпромышленной, транспортной, сельскохозяйственная.

Диктуетсяфизическими характеристиками самого участка (инженерно-геологические параметрыгрунтов, местоположение, достаточность размера участка и т.д.). При реализациитаких вариантов как спортивно-оздоровительная и рекреационная функции возникнутпрепятствия физического характера, а именно достаточность размера участка.

Изпредложенных функций, с точки зрения экономической целесообразности, можноисключить образовательные функции, т.е. функции не приносящие доход, либодоходность которых определяется характеристиками, в меньшей мере относящимися кнедвижимости. Исключаются функции, вложение средств в которые нераспространеннона донном рынке, в связи с большим риском убыточности и относительно небольшимспросом на такие варианты, т.е. исключается медицинская и сервисная функции.Нецелесообразно создавать объекты под функции, которые несовместимы сместоположением и размером данного земельного участка (большие центрыразвлечений, бизнес-центры класса «А», «В», жилые дома), так как для этогонеобходимы престижность района (бизнес-центры «А» и «В»), а также большаяплощадь прилегающего земельного участка для парковки автомобилей, тротуаров ит.п.

В районерасположения Объекта – развитая социальная инфраструктура. Окружение составляютпреимуществено жилые здания. Земельный участок находится в 5-ти минутах ходьбыот одной из основных улиц Невского района – улицы Бабушкина, на которой такжерасположено много магазинов различного профиля, кафе и офисов. Исходя из этого,рассматриваемый участок подходит под застройку зданием торгового назначения.

ВСанкт-Петербурге приходится около 5 гостиниц на одну тысячу жителей, когда вМоскве данный показатель равен 10, а среднеевропейский – 12–14. Исходя из этогоможно говорить о неудовлетворенном спросе на коммерческие объекты жилогоназначения. Учитывая относительно невысокий уровень шума, близость к основнымтранспортным узлам и путям, месторасположение земельного участка подходит дляреализации на нем такой функции. Проанализировав рынок данного типанедвижимости можно сделать выводы о хорошей перспективе малых гостиниц (до 60мест). Учитывая недостаточность насыщения рынка качественнымиадминистративно-офисными помещениями, и присутствие всех необходимых параметровдля данного типа недвижимости у нашего Объекта, третий вариант ННЭИсоответствует текущему использованию земельного участка. Проанализировавместоположение Объекта, его транспортную доступность, характеристики районарасположения и сделав выводы об основных недостатках и достоинствах данныхкритериев выбраны три варианта ННЭИ земельного участка как свободного:строительство двухэтажного здания торгового назначения; строительство зданияофисного назначения подобного существующему и строительство пятиэтажного зданияпод функции мини-отеля.

Согласноанализу, проведенному выше, строительство здания торгового назначения, присложившейся ситуации на рынке коммерческой недвижимости, вполне оправдано.Несмотря на кажущееся множество и многообразие магазинов различных категорий,торговых площадей по-прежнему не хватает. Спрос на ликвидные объекты высок.Особым приоритетом обладают объекты, расположенные в центральных частях города,вблизи от станций метро, на городских магистралях с интенсивными людскими итранспортными потоками. Несмотря на то, что местоположение рассматриваемогоучастка земли соответствует не всем перечисленным факторам необходиморассмотреть данный вариант застройки участка земли.

Предположим,что на данном участке земли, площадью 745 кв. м, будет построено зданиеторгового назначения, общей площадью 720 кв. м. Данный размер участка позволяетпостроить здание с площадью первого этажа – 360 кв. м. Здание торговогоназначения планируется как кирпичное двухэтажное сооружение. Первый и второйэтажи – это торговые площади. Высота этажа – 5,5 м. Здесь же будутразмещены мини-кафе, где посетители могут отдохнуть и обсудить покупки. Вздании будут установлены системы вентиляции и кондиционирования воздуха ибесперебойного электропитания. Размер земельного участка при принятомконструктивно-планировочном решении здания, позволяет сделать открытую стоянкудля автомобилей (оставшиеся 385 кв. м). В нашем случае свободное пространствопозволяет сделать парковку на 35 автомашин.

Приопределении площади, сдаваемой в аренду, учитываем, что сдаем 80% помещенийздания (остальные 20% являются вспомогательными площадями): арендная площадьсоставит 576 кв. м.

Расчетрыночной стоимости готового объекта рассчитывается методом прямой капитализации.Арендная ставка для торговых площадей составляет 30 USD/кв. м в год (сучетом НДС). Такие ставки являются средними на рынке аренды помещенийсоответствующих назначений для района расположения Объекта оценки (данныеобзора рынка коммерческой недвижимости еженедельников «Недвижимость истроительство Петербурга», 2003–2004 гг.). Автомобильная стоянка можетиспользоваться бесплатно во время работы здания торгового назначения,обслуживая служащих и посетителей.

Строительствообъекта займет весь первый год прогнозируемого периода. Эксплуатация помещенийначнется после проведения строительных работ, т.е. со второго года.

Стоимостьнового строительства на момент оценки составляет 550 USD/кв. м. Этастоимость складывается из расчета стоимости строительства «коробки» зданиясоответствующего уровня и его «начинки», организации автостоянки и стоимостиблагоустройства прилегающей территории. По данным исследований холдинговойкомпании «Петербургстрой», минимальная себестоимость строительства кирпичногоздания по договорным расчетам составляет 300–350 USD/кв. м. Эти же цифрыподтверждаются данными, опубликованными в других изданиях, где приводятсяудельные показатели стоимости строительства на данный период (350 USD/кв. м).Стоимость затрат на строительство зависит от качества инженерных коммуникацийобъекта. Инженерные системы определяют класс здания. Отделку помещений можнобез особого труда модифицировать по желанию арендатора, но коммуникацииостаются неизменными.

В современныхусловиях доход собственника объекта коммерческой недвижимости напрямую зависитот состояния инженерных сетей. Стоимость инженерных коммуникаций,соответствующих подобному зданию торгового назначения – составляет примерно 40%от стоимости строительства самого здания. К примеру, затраты на комплексноеинженерное оборудование зданий, соответствующее современным представлениям опервоклассных объектах коммерческой недвижимости достигают 80% от стоимостистроительства здания («Недвижимость и строительство Петербурга»). Основныезатраты на инженерные системы связаны с оборудованием систем отопления иводоснабжения, вентиляции и кондиционирования, безопасности, бесперебойногоэнергоснабжения.

По даннымкомпании «Аquatherm» средняя стоимость систем отопления и водоснабжения,включая проектирование, монтаж и сопутствующие услуги, составляет 60 USD/кв.м общей площади. По данным компании «Шарс» осуществление профессиональногопроектирования, комплектация оборудования, монтаж и сервисное сопровождениесистем вентиляции и кондиционирования в среднем составляет от 40 USD/кв. мдо 100 USD/кв. м общей площади. Для рассматриваемого проекта зданияторгового назначения с учетом его особенностей (класса, уровня сервиса) затратымогут составить 70 USD/кв. м общей площади.

Затраты насистемы связи, безопасности и бесперебойного энергоснабжения составляют60 USD/кв. м общей площади.

Такимобразом, стоимость затрат на строительство здания торгового назначения составитс учетом вышеперечисленных затрат 550 USD/кв. м общей площади здания.

Итого сметнаястоимость строительства нового здания данного назначения составит 396 000 USD. Тогда восстановительнаястоимость с учетом прибыли предпринимателя составит 495 000 USD. Ставка капитализациидля данного варианта составит 21,31%.

Рынокмини-гостиниц Петербурга находится сейчас в самом начале пути своего развития.Конкуренция на этом рынке значительно ниже, чем на рынке посуточной аренды.Мини-гостиницы выгодно отличаются от традиционных гостиниц более высокойзаполняемостью в течение всего года, низкими операционными расходами, а такженизкой конкуренцией на этом рынке. Следует отметить, что для начала этогобизнеса требуется сравнительно небольшой капитал, а сроки окупаемости невелики(информация получена на сайте www.irn.ru). Выявив недостаточность предлагаемыхобъектов гостиничного назначения на рынке Санкт-Петербурга, делаем вывод охорошей перспективе малых гостиниц (до 50 мест). Мини-отель – этоиндивидуальный подход на удовлетворение потребностей каждого клиента,представляет собой традиционную гостиницу с портье, горничной, отдельнымипомещениями где можно приготовить обед, в номерах имеется санузел, душ,телефон, фен и др. Мини-отели отличают большие текущие затраты при самом высокомуровне доходности. Уровень мини-отеля соответствует уровню 2–3 звезднойгостиницы, поэтому при нахождении стоимости аренды, уровня недозагрузки,коэффициента операционных расходов использовались данные соответствующиегостиницам данного класса.

Общая площадьвозводимого мини-отеля составит 2562 кв. м. Здание планируется как кирпичноепятиэтажное сооружение. В подвале планируется организовать гараж на 45 мест, сучетом 12 кв. м. на одно место. Гараж будет обслуживать клиентов отеля.Стоимость данной услуги входит в стоимость номера отеля. Высота этажей иподвального помещения составит 3 метра. Площадь застройки составит 540 кв. м.Остальная часть земельного участка – 185 кв. м. – необходима для маневрированияавтомобильного транспорта возле Объекта. Изучив ситуацию на рынке гостиничногобизнеса рассчитываем среднее соотношение одного номера гостиницы к 60 кв. м.общей площади, таким образом, имеем 42 номера в нашем будущем зданиимини-отеля. В данном случае рассматривается вариант сдачи в аренду готовогообъекта управляющей компании, которая будет непосредственно реализовывать наобъекте гостиничную функцию самостоятельно. Таким образом, все риски, расходы идоходы от реализации гостиничного бизнеса лягут на плечи арендатора, который всвою очередь будет осуществлять арендные платежи за все здание в целом.Руководствуясь рыночной конъюнктурой справедливой будет арендная ставка вразмере 10 USD за кв. м в год. Таким образом, все операционные расходы отреализации рассматриваемой функции арендатор берет на себя, остаются расходы намаркетинг и управление объектом. Расчет рыночной стоимости готового объектарассчитывается методом прямой капитализации.

Стоимостьстроительства данного здания рассчитана индексным методом с помощью нахожденияобъекта-аналога в системе УПВС. Строительный объем здания составит 10368 куб. м.Аналог найден в сборнике №28, отделе №1, части второй. Стоимость строительства1 куб. м. составит 24,2 руб. Прибыль предпринимателя берется в размере 25% отстоимости строительства. Все коэффициенты перехода взяты из всероссийскогонаучного информационно-аналитический бюллетеня «Стройинформ». Итоговосстановительная стоимость здания данного варианта использования составила сучетом округления 802000 USD. Ставка капитализации для данного варианта составит25,31%.

Общая площадьвновь возводимого офисного здания соответствует общей площади Объекта исоставляет 750 кв. м.

Зданиепланируется как кирпичное двухэтажное сооружение. На первом и втором этажеразместятся офисные помещения. Высота этажей по 3,0 м. Размер пятназастройки при принятом конструктивно-планировочном решении составит 357 кв. м.В нашем случае свободное пространство позволяет сделать стоянку на 30автомашин.

Приопределении площади, сдаваемой в аренду, учитываем, что сдаем 90% помещенийздания. Общая площадь составит 750 кв. м, арендная площадь составит 675 кв. м. Расчетрыночной стоимости рассчитывается методом прямой капитализации.

Среднеезначение арендной ставки для офисных помещений составляет 20 USD/кв. м вмесяц. Приведенные арендные ставки являются средними на рынке аренды помещенийсоответствующего назначения для района расположения Объекта оценки (данныеобзора рынка коммерческой недвижимости еженедельников «Недвижимость истроительство Петербурга», 2003–2004 гг.). Открытая стоянка можетиспользоваться для обслуживания служащих фирм, арендующих помещения. Даннаяуслуга входит в набор услуг соответствующих данной ставке аренды.

Стоимостьнового строительства на момент оценки составляет 450 USD/кв. м.

Эта стоимостьскладывается из расчета стоимости строительства «коробки» зданиясоответствующего уровня (350 USD/кв. м), его «начинки» и стоимостиблагоустройства прилегающей территории.

Стоимостьинженерных коммуникаций, соответствующих подобным офисным помещениям (системыэлектропитания, системы кондиционирования и вентиляции) – примерно составляет 40%от стоимости строительства самого здания. Основные затраты на инженерныесистемы связаны с оборудованием систем отопления и водоснабжения, вентиляции икондиционирования, энергоснабжения.

По даннымкомпании «Аquatherm» средняя стоимость систем отопления и водоснабжения,включая проектирование, монтаж и сопутствующие услуги для офисных зданий соответствующегоуровня, составляет 50 USD/кв. м.

По даннымФирмы «Шарс» стоимость систем кондиционирования и вентиляции составляет от30 USD/кв. м до 80 USD/кв. м общей площади. Для рассматриваемогопроекта здания с учетом его особенностей (класса, уровня сервиса) затраты могутсоставить 40 USD/кв. м общей площади.

Затраты насистемы связи, и энергоснабжения составляют 50 USD/кв. м общей площади.

Такимобразом, просуммировав все затраты на строительство здания офисного назначения,аналогичного существующему, оценщики получили стоимость строительства 490 USD/кв.м общей площади здания.

Итогостоимость строительства нового здания данного назначения составит 367 500 USD.

Тогдавосстановительная стоимость с учетом прибыли предпринимателя составит 459 375 USD. Ставка капитализациидля данного варианта составит 21,31%.

В результатерасчетов получили, что максимальная стоимость земли достигается при реализациифункции мини-отеля. Стоимость земельного участка будет равна с учетомокругления 2580000 рублей.

Варианты ННЭИземельного участка с улучшениями выбираются в соответствии трем критериям:законодательная разрешенность; физическая осуществимость; экономическаяцелесообразность.

НазначениеОбъекта – нежилое, однако, при анализе исходим из предположения, что приизменении назначения использования помещений, препятствий со стороны администрацииНевского района не возникнет.

В силу того,что Объект расположен в зоне жилой застройки, далее исключаются варианты функций,предлагаемых к реализации на Объекте, связанные с производственной либосельскохозяйственной деятельностью.

В связи сэтим, можно предположить, что законодательно разрешенными являются варианты реализацииулучшений под транспортную, торговую, офисную, спортивно-оздоровительную,сервисную, образовательную, рекреационную, развлекательную, жилую и медицинскуюфункции.

Диктуетсяфизическими характеристиками улучшения: архитектурно-планировочные решения, несущаяспособность конструкций, этажность, метраж, месторасположение. Препятствияфизического характера могут возникнуть при реализации на Объекте спортивно-оздоровительной,транспортной, рекреационной, развлекательной функции. Причинами этому могутслужить маленькая высота потолков, небольшая этажность здания, относительнонебольшой размер прилегающего земельного участка, невысокая несущая способностьконструкций.

При анализевозможных вариантов использования улучшений с точки зрения экономическойцелесообразности, отметим существенные для Объекта факторы:

– назначениеоцениваемых помещений – нежилое;

– ближайшееокружение Объекта: охраняемая автостоянка, гаражи и жилые дома со встроеннымипомещениями в цокольном и на 1–2-м этажах объектов сферы обслуживания,торгового и административного назначений;

– вквартале от Объекта расположены здания производственного назначения;

– средняяделовая активность района;

– близостьстанций метрополитена;

– наличиев здании всех инженерных коммуникаций;

– состояниепомещений – отличное;

– неинтенсивныетранспортные потоки в районе расположения Объекта оценки;

– хорошаятранспортная доступность;

– удобныеподъезды к Объекту легковым и грузовым автомобильным транспортом;

– непосредственнооколо Объекта имеется место парковки для 20 машин;

– достаточноразвитая сеть инфраструктуры;

– сточки зрения экологической обстановки Невский район характеризуется, какнеблагополучный.

Исходя извышесказанного, очевидно, что помещения можно отнести к разряду «подходящих» сточки зрения использования под офисную функцию. К перечисленным факторамследует только добавить, что отделка помещений также соответствует всемкритериям хорошей отделки офисных помещений: отделка выполнена с применениемсовременных технологий и строительных материалов с учетом дизайнерских решенийпланировки и соответствующей формы освещения. Имеются кондиционеры инеобходимые для работы электрические мощности.

Очевидно, чтопотенциальный собственник, имея в своем распоряжении офисные помещения вхорошем состоянии (дизайн, планировка, улучшенная отделка, специальноеинженерное оборудование и пр.), вряд ли посчитает экономически целесообразнымизменить их назначение, т. к. практически ни один из рассматриваемых вышевариантов использования оцениваемых улучшений (с учетом необходимых для этогозатрат) не принесет большего дохода от сдачи в аренду, чем офисные помещения.

Посколькурайон расположения характеризуется невысокими людскими и транспортными потокамиреализация торговой функции на данном объекте не будет настолько успешной, чтосумеет окупить расходы от перепланировки и переоборудования рассматриваемыхпомещений и принести в итоге больший доход, чем офисная функция. Также можноотметить, что для реализации торговой функции необходим временной отрезок дляпроизведения перепрофилирующих работ и выхода на рынок, тогда как офиснаяфункция может быть реализована в короткие сроки. Руководствуясь тем, чтонаибольший вклад в стоимость вносят доходы близлежащие к дате начала реализацииопределенной функции, данный фактор существенно прибавляет приоритетностиреализации на объекте текущей функции. Таким образом, исходя из трех критериев:законодательной разрешенности, физической возможности и экономическойцелесообразности ННЭИ земельного участка с улучшениями является реализации наобъекте офисной функции, т.е. аналогично текущему использованию.

Затратный подход основывается на изучениивозможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, чтоинвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большуюсумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка подзастройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта вобозримый период. Данный подход в оценке может привести к объективнымрезультатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта.При этом оценивают стоимость нового строительства оцениваемых объектовнедвижимости, затем вычитают из нее сумму оцененного износа, включающуюфизический, функциональный и внешний (экономический) износ. К сумме, полученнойтаким образом, прибавляется рыночная стоимость прав на землю.

Наиболее применим затратный подход при оценкенедавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на обстоятельноманализе наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и приоценке уникальных или специализированных объектов, для которых трудно илиневозможно подыскать рыночные аналоги.

При использовании затратного подхода прежде всегонеобходимо определить базу расчета стоимости-то есть, вид стоимости новогостроительства. В теории оценки существует два вида стоимости новогостроительства (СНС):

– СНС объекта, аналогичного объектуоценки-то есть имеющего эквивалентную с объектом оценки полезность;

– СНС объекта, идентичного объектуоценки (восстановительная стоимость) – затраты на создание точной копии объектаоценки.

Определение восстановительной стоимости получило на практикеширокое распространение, поскольку при расчетах затрат на создание объекта,аналогичного объекту оценки, создается здание, отличающееся от оцениваемогообъекта. При этом затруднительно оценить разницу в полезности междусуществующими объектами и предложенными новыми.

В данном случае, рациональным является определениевосстановительной стоимости (сумма восстановительной стоимости и прибылиинвестора). Типы строительных элементов и оборудования, строительные материалы,технология строительства близки к типовым проектам, приведенным в сборникахУПВС (Укрупненные Показатели Восстановительной Стоимости). Поэтому определитьстоимость возведения точной копии в текущих ценах на строительно-монтажныеработы не вызывает затруднения. При этом необходимо учесть функциональныйизнос, вызванный несоответствием отдельных конструктивных решений современным требованиямрынка.

Анализ использования разновидностей определениязатрат в условиях Российской Федерации показывает, что в наибольшей степенипринятой у нас терминологии соответствует следующая классификация вариантовзатратного подхода:

– метод единичных расценок(разновидности: базисно-индексный и ресурсный методы);

– метод укрупненных элементныхпоказателей;

– метод сравнительной единицы.

Метод единичных расценок обладает большой точностьюрасчета – до 95%. Применение метода заключается в разработке полной сметы настроительство объекта оценки в текущих ценах, для чего необходимо иметьподробные сводки объемов строительно-монтажных работ. Данный метод существует вдвух вариантах: ресурсный метод и базисно-индексный.

Метод укрупненных элементных показателей заключаетсяв расчете стоимости строительства как суммы стоимостей возведения основныхэлементов зданий. Эти стоимости определяются по справочным данным обукрупненных сметных стоимостях частей зданий или видов работ. Объемы работопределяются по проектной документации или по данным обмера при техническомобследовании. Данный метод дает точность расчетов – 90%.

Метод сравнительной единицы основан на сравнениистоимости единицы потребительских свойств (1 кв. м жилой площади, 1 куб. мстроительного объема, и т.д.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичнойединицы измерения подобного типового объекта. К нормативной базе методаукрупненных показателей относятся и сборники УПВС, содержащие данные овосстановительной стоимости типовых объектов. Данный метод обеспечиваетточность порядка 80–85%.

Анализ использования разновидностей определениязатрат в условиях Российской Федерации показывает, что в наибольшей степенипринятой у нас терминологии соответствует следующая классификация вариантовзатратного подхода:

– метод единичных расценок(разновидности: базисно-индексный и ресурсный методы);

– метод укрупненных элементныхпоказателей;

– метод сравнительной единицы.

Метод единичных расценок обладает большой точностьюрасчета – до 95%. Применение метода заключается в разработке полной сметы настроительство объекта оценки в текущих ценах, для чего необходимо иметьподробные сводки объемов строительно-монтажных работ. Данный метод существует вдвух вариантах: ресурсный метод и базисно-индексный.

Метод укрупненных элементных показателей заключаетсяв расчете стоимости строительства как суммы стоимостей возведения основныхэлементов зданий. Эти стоимости определяются по справочным данным обукрупненных сметных стоимостях частей зданий или видов работ. Объемы работ определяютсяпо проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании.Данный метод дает погрешность расчетов – 10%.

Методсравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительскихсвойств (1 кв. м жилой площади, 1 куб. м строительного объема, и т.д.)оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобноготипового объекта. Данный метод обеспечивает точность порядка 80–85%.

В даннойработе при определении рыночной стоимости объекта использовалось совмещениетехники укрупненных элементных показателей и техники сравнительной единицы.Стоимость возведения непосредственно конструкции здания без стоимостинеобходимого инженерного оборудования и его монтажа и без стоимости внутреннейотделки определялась с помощью техники сравнительной единицы, где сравниваемойединицей измерения потребительских качеств является 1 кв. м общей площадиздания. Далее к этой стоимости прибавляется стоимость затрат на приобретение имонтаж систем инженерных коммуникаций, а также на внешнее благоустройство. Вданном случае имеет место применение техники укрупненных элементных показателей,где к стоимости конструкции здания прибавляется стоимости затрат по частямздания.

Стоимость нового строительства складывается израсчета стоимости строительства «коробки» здания соответствующего уровня и его«начинки», организации автостоянки и стоимости благоустройства прилегающейтерритории. По данным исследований холдинговой компании «Петербургстрой»,минимальная себестоимость строительства кирпичного здания по договорнымрасчетам составляет 300–350 USD/кв. м. Эти же цифры подтверждаютсяданными, опубликованными в других изданиях, где приводятся удельные показателистоимости строительства на данный период (350 USD/кв. м). Стоимость затратна строительство зависит от качества инженерных коммуникаций объекта.Инженерные системы определяют класс здания. Отделку помещений можно без особоготруда модифицировать по желанию арендатора, но коммуникации остаютсянеизменными.

В современныхусловиях доход собственника объекта коммерческой недвижимости напрямую зависитот состояния инженерных сетей. Стоимость инженерных коммуникаций,соответствующих подобному зданию офисного назначения (бесперебойные системыэлектропитания и безопасности, системы кондиционирования, вентиляциии пр.), – составляетпримерно 40% от стоимости строительства самого здания. К примеру, затраты накомплексное инженерное оборудование зданий, соответствующее современнымпредставлениям о первокласных объектах коммерческой недвижимости достигают 80%от стоимости строительства здания («Недвижимость и строительство Петербурга»).Основные затраты на инженерные системы связаны с оборудованием систем отопленияи водоснабжения, вентиляции и кондиционирования, безопасности, бесперебойногоэнергоснабжения.

Системы отопления и водоснабжения

По данным компании «Аquatherm» средняя стоимостьсистем отопления и водоснабжения, включая проектирование, монтаж исопутствующие услуги для офисных зданий соответсвующего уровня, составляет50 USD/кв. м.

Системы вентиляции и кондиционирования воздуха

Данные получены в ООО «Шарс». Фирма «Шарс»осуществляет профессиональное проектирование, комплектацию оборудования, монтажи сервисное сопровождение систем вентиляции и кондиционирования от простых доэлитных с учетом пожеланий заказчика. Стоимость таких систем составляет от30 USD/кв. м до 80 USD/кв. м общей площади. Для рассматриваемогопроекта здания с учетом его особенностей (класса, уровня сервиса) затраты могутсоставить 40 USD/кв. м общей площади.

Системы связи, и энергоснабжения      

Затраты по данной позиции составляют 50 USD/кв.м общей площади. Данные получены в фирмах, специализирующихся напроектировании, установке и наладке подобных систем, таких как агенствокоммуникационных технологий ОАО «НВС», АПТ ЗАО «РОСНЕВА», ООО «Грандтехнологии», «Иноротех», КБ «Юпитер», «Балтпромкомплект», ООО «Мегарон»,«Нева Электрик».

Такимобразом, просуммировав все затраты на строительство здания офисного назначения,аналогичного существующему, оценщики получили сметную стоимость строительства 490 USD/кв.м общей площади здания.

Такимобразом, сметная стоимость нового строительства рассматриваемого улучшениясоставила 10 500 000 рублей, с учетом округления.

В данномслучае стоимость рассматриваемого земельного участка определялась методомпредполагаемого использования, т.е. реализация на нем ННЭИ, которое являетсястроительством мини-отеля. Причем стоимость строительства, определенная спомощью системы УПВС, методом сравнительной единицы, составляет 802 000 USD. Прогнозируемый срок строительстваравен 2 квартала, далее планируется сдать помещения в аренду по арендной ставке10 USD/кв. м в год. Причемпредусматривается вариант сдачи готового объекта в аренду под реализацию в немгостиничного бизнеса, предусматривается долгосрочный договор аренды, всеоперационные расходы по реализации данной функции арендатор берет на себя, для арендодателяв качестве операционных расходов выступают затраты на управление (минимальны) имаркетинг. После прогнозного периода планируется продажа построенного объекта.Подробное описание методика расчета текущей стоимости будущих выгод отреализации проекта представлено в рамках применения доходного подхода приопределении стоимости объекта. Затраты на приобретение аналогичногооцениваемому земельного участка под застройку составят с учетом округления3 900 000 рублей.

Приреализации проекта строительства данного здания необходимо обеспечитьдополнительный доход инвестору данного проекта, значения данной величинынаходятся в интервале 10–30% от сметной стоимости строительства. Данная прибыльзависит от объемов и сроков строительства. В данной работе при оценке прибылипредпринимателя использовался метод, учитывающий метод альтернативного проекта.Данный метод предложен кафедрой «ЭиМН» СПбГПУ. Прибыль предпринимателя можетбыть оценена исходя из возможности альтернативного размещения капитала,необходимого для приобретения участка земли, осуществления строительства ипродажи доходного объекта.

Выше былиопределены стоимость земельного участка (Сзу) – 3 900 000руб. и сметная стоимость нового строительства (Сс) –10 500 000 руб. Предположительный авансовый платеж (Сав)будет составлять 10% от стоимости воспроизводства объекта или1 050 000 руб. Тогда начальный платеж составит: С0= Сзу+Сав= 4 950 000 руб. Сумма всех издержек С= Сс+Сзу=14 400 000 руб. Поскольку принятой схемой оплаты завыполненные работы в строительстве являются ежемесячные платежи, на основесуммы всех издержек за исключением начального платежа (С0) определимразмер единичной платы (Сед): (14 400 000 – 4 950 000)/12=787 500руб., где 12 – нормативная продолжительность строительства объекта. Величинанормы отдачи (Y0) составит 23,12%, подробный расчет данной величины представлен врамках определения рыночной стоимости объекта доходным подходом. Прибыльпредпринимателя находится из уравнения: Сс+Сзу+ПП = Сальт.При этом (Сс+Сзу) определяется простым суммированием, а Сальтнаходится как дисконтированная к концу расчетного периода сумма С0 и<sub/>Сед: Сальт = С0*(1+ Y0)12+ Сед1*(1+Y0)11 + Сед2*(1+Y0)10 +………. Сед12…Таким образом, прибыль предпринимателя для осуществления данного проектасоставляет 2 340 000 руб., или 22% от сметной стоимости строительства.

Износ(устаревание) – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состоянияобъекта и / или его морального устаревания. Накопленный износопределяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) иреальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. В зависимости от причин,вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физическийизнос, функциональное устаревание, внешнее устаревание.

Физическийизнос – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессеэксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении,ржавлении, поломке, и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть какустранимым, так и не устранимым. Объект оценки представляет собой здание 1947 г.постройки, но в 2000 г. здание подвергалось капитальному ремонту. Такимобразом, можно говорить о том, что все возможные причины присутствияустранимого износа были убраны в процессе капитального ремонта, поэтому урассматриваемого объекта присутствуют только элементы неустранимого физическогоизноса. Неисправимый функциональный износ определялся методом эффективноговозраста, где величина износа равна:

Ф (%) = (Тнорм– Тэф.ост.)/Тнорм; Тнорм

нормативныйсрок эксплуатации, в данном случае 100 лет; Тэф.ост – оставшийсяэффективный срок эксплуатации, определяется исходя из текущего физическогосостояния здания, учитывая то, что в 2001 году здание подвергалось капитальномуремонту, оставшийся срок эксплуатации равен 70 годам. Таким образом, физическийизнос для данного объекта равен: (100–70)/100 = 30%. Он составит: (сметнаястоимость строительства + прибыль инвестора)* 30% = 3 825 000 руб.

Функциональноеустаревание – это потеря стоимости вследствие уменьшения способности данногообъекта обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным длятаких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием объектатехническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль,срок службы и т.д. Поскольку в здании имеется все необходимое инженерноеоборудование, соответствующий его назначению уровень отделки, проведенаперепланировка под офисную функцию, технические характеристики конструктивныхэлементов удовлетворяют современным требованиям. Таким образом, функциональныйизнос у рассматриваемого здания отсутствует.

Внешнееустаревание обычно вызывается факторами извне – изменение ситуации на рынке,финансовых и законодательных условий, экологических параметров среды и т.д.Поскольку экономическое развитие Санкт-Петербурга имеет одни из самых высокихтемпов в Европе, а данный район не является стагнирующим, можно с уверенностьговорить об отсутствии внешнего износа у объекта.

Сметнаястоимость строительства здания идентичного оцениваемому составила10 500 000 руб. Прибыль предпринимателя при осуществлении данногопроекта составила 2 340 000 руб. Затраты на приобретение земельногоучастка под застройку 3 900 000 руб. Величина накопленного износасоставляет 3 825 000 руб. Таким образом, рыночная стоимость Объектаоценки, определенная затратным подходом, на рассматриваемую дату оценки, сучетом округления составляет 12 900 000 рублей (Двенадцать миллионовдевятьсот тысяч рублей).

Доходный подход определяет стоимость объектовнедвижимости приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости намомент оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущихдоходов и расходов с требованиями инвесторов к конечной отдаче. Требования кконечной отдаче отражают различия в рисках, включая тип недвижимости,местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.

Основные этапы процедуры оценки при использованииданного подхода:

– Оценка потенциального валовогодохода для объектов на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынкеаренды для сравнимых объектов.

– Оценка потерь от неполнойзагрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализарынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.Рассчитанная величина потерь вычитается из потенциального валового дохода иопределяется действительный валовой доход.

– Расчет издержек поэксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактическихиздержек по ее содержанию и / или типичных издержек на данном рынке.В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно кэксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты иамортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительноговалового дохода и итогом является величина чистого операционного дохода.

– Пересчет чистого операционногодохода за прогнозный период в текущую стоимость объекта. Существуют два методапересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации иметод анализа дисконтированных денежных потоков.

– Метод прямой капитализациинаиболее применим к объектам, со стабильными предсказуемыми суммами доходов ирасходов в течение достаточно продолжительного промежутка времени.

– Метод дисконтирования денежныхпотоков более применим для оценки объектов, имеющих нестабильные потокидоходов и расходов.

Оцениваемая часть здания котельной являетсяспециализированным объектом и оценивается он только затратным подходом. Исходяиз этого доходный подход для расчета рыночной стоимости части здания котельнойне применялся.

2. Анализ дисконтированногоденежного потока

Данный метод основан на учете периода владениясобственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждоепоступление дохода, включая доход от перепродажи, дисконтируется в настоящуюстоимость. При этом норма дисконта, которая является в основном функцией риска,может быть для каждого вида дохода различной. Величина нормы дисконта выбираетсяс учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов. Основныеэтапы процедуры оценки при использовании данного метода:

– расчет типичного периода владениядля оцениваемой недвижимости;

– прогнозирование периодическихденежных потоков до конца периода владения;

– расчет стоимости оцениваемогообъекта на конец периода владения (стоимость реверсии);

– расчет соответствующих нормдисконтирования для периодических денежных потоков и реверсии;

– расчет текущей стоимостипериодических потоков и реверсии путем дисконтирования их с применениемсоответствующих факторов дисконта;

– расчет окончательной стоимостипутем суммирования всех текущих величин денежных потоков.

Стоимость объекта недвижимости равна текущейстоимости будущих доходов от ее владения и вычисляется по формуле

V = ∑ Сt/ (1+ it)t + SPn+1/(1+ it)n,

где V – рыночная стоимость объектовнедвижимости в рамках доходного подхода;

Сt      –       денежный поток периода t (t =1,…, n);

it       –       нормадисконтирования периода t;

n       –       период владения;

SPn+1        –       цена продажи объектов в первыйпостпрогнозный год (реверсия), определяемая методом прямой капитализации как:

(Cn+1/ Rn+1)/(1+ in+1)n+1,

где    Cn+1 –       денежный поток первого постпрогнозного года(предполагается, что в постпрогнозный период темп роста денежных потоков будетнеизменным);

Rn+1 –       коэффициент капитализации для первогопостпрогнозного года;

in+1  –       нормадисконтирования для первого постпрогнозного года.

В данном случае первоначальные вложения –это затраты на ремонт помещений.

Потенциальный валовой доход – Potential Gross Income(PGI) – определяется от сдачи объекта недвижимости в аренду на вторичном рынке.

Плановая аренда – часть PGI,которая образуется за счет условий существующих на момент оценки арендныхдоговоров. Согласно данным Заказчика, оцениваемые объекты недвижимости необременены арендными договорами.

Рыночная аренда – часть PGI,которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Рыночная арендаопределена на основе рыночных ставок арендной платы на помещения, назначениякоторых совпадают с назначением объектов недвижимости, выбранным в качественаиболее эффективного его использования.

При этом используем средние рыночные арендные ставки(без учета НДС), полученные путем анализа рыночных арендных ставок дляаналогичных объектов, расположенных в Центральном районе Санкт-Петербурга.Данные по объектам сравнения получены в риэлтерских фирмах «Артель», тел. 327–33–77,«Русский Дом», тел. 324–66–36, «Град-Инвест», тел. 261–24–30, «Партнер», тел.380–00–28, «Центр», тел. 325–88–11 и др., из периодических изданий «ДеловойПетербург», «Бюллетень недвижимости», а также электронной базы, помещенной вInternet. Арендная ставка на офисные помещения в данном районе составляет всреднем 20 USD/кв. м/мес., с учетом НДС.

Оценщики прогнозировали изменение арендной ставки.Начиная со 2-го года арендная ставка будет расти на 5% в год.

Потери арендной платы имеют место за счет неполнойзагруженности помещений, смены арендаторов и неуплаты арендной платы.

Величина потерь от вакансий – Vacancy Allowance (V) –рассчитывается по формуле:

V = (Kn * Nf) / No,

где    Kn     –       коэффициентоборачиваемости арендных платежей (доля площади помещений, которые ежегодноменяют арендатора в общей арендной площади);

Nf     –       число арендных периодов, необходимое для поисканового арендатора;

No     –       общее число арендных периодов (в данном случае –24 месяца).

В дальнейших расчетах учтено, что для объектов,аналогичных оцениваемому, время экспозиции помещений составляет в среднем около2,5 месяцев, а средняя периодичность смены арендаторов приблизительно равна1 году (основание – обзор прессы и опрос риэлтеров). Таким образом,процент вакансий оцениваемых помещений составит: (25% *2,5 мес)/12 мес=5%.

Потери от неплатежей арендной платы – CollectionLoss (L) – составляют 3–8% от потенциального валового дохода в год по рыночнымданным по сопоставимым объектам (основание – обзор прессы и опрос управляющих).В данном случае потери от неплатежей арендной платы за арендуемые помещения – 6%.

Действительный валовой доход – Effective GrossIncome (EGI) рассчитывается по следующей формуле

EGI = PGI * (1 – V – L +V*L),

Операционные расходы (Operation Expense – OE) – этопериодические расходы, которые производятся для обеспечения нормальногофункционирования объектов недвижимости. Операционные расходы можно разделить натри основные группы:

– постоянные расходы;

– переменные расходы;

– расходы на замещение.

К постоянным (Fixed Expense – FE) обычно относятрасходы, которые не зависят от уровня загрузки объектов. Это налоги наимущество, платежи за земельный участок, страховой сбор.

Расчет ставки налога за землю проведен согласнопредоставленным Заказчиком данных – 45,662 руб./кв. м/год.

Неотъемлемой частью расходов собственника являютсяотчисления на страховку. Страховой сбор составляет 0,5% от налогооблагаемойстоимости.

Расчет платежей в бюджет по налогу на имуществооценщиками проводился исходя из нормативной ставки налога в размере 2% отналогооблагаемой стоимости имущества. В качестве базы для расчетаналогооблагаемой стоимости оценщики использовали рыночную стоимость объекта, ив дальнейшем налогооблагаемая стоимость рассчитывалась с учетом годовой нормыамортизации улучшения согласно правилам бухгалтерского учета.

К переменным (Variable Expense – VE) относятсярасходы, величина которых связана с уровнем загрузки объектов недвижимости и суровнем предоставляемых услуг. При этом рассматривается вариант чистой аренды, т.е.стоимость коммунальных услуг (электричество, тепло, вода) не включена варендную плату (все расходы оплачиваются арендатором).

Такое допущение сделано исходя из сложившихсяотношений на данном секторе рынка.

В настоящей оценке были учтены следующие расходысобственника:

– расходы на управление,бухгалтерские, юридические услуги;

– эксплуатационные расходы:

– расходы на эксплуатацию и ремонт;

– дезинфекция;

– расходы на вывоз мусора;

– реклама и маркетинговые услуги.

В таблице расчета стоимости методом анализадисконтированных денежных потоков приведены величины операционных расходов,принятые оценщиками. Данные о расходах были получены в результате проведенныхинтервью с собственниками аналогичных помещений и управляющими.

Неотъемлемой частью операционных расходов являютсярасходы, связанные с необходимостью проведения текущих ремонтов и заменыбыстроизнашивающихся элементов объекта недвижимости (Allowance for Replacements– AR). Периодичность проведения таких ремонтов составляет 5–10 лет, взависимости от интенсивности эксплуатации помещений. При анализе оценщикиисходили из предположения, что следующий ремонт будет производится через 5 лет.Стоимость затрат на ремонт улучшений принималась, исходя из рыночных данных,полученных от фирм, занимающихся строительно-ремонтными работами (величиназатрат может варьироваться в зависимости от площади помещений, типа использованияи применяемых материалов).

Чистый операционный доход – Net Operation Income(NOI) – определяется по формуле

NOI = EGI – FE – VE – AR,

где    FE     –       величинапостоянных расходов (Fixed Expense);

VE    –       величина переменныхрасходов (Variable Expense);

AR    –       расходы на замещение (Allowancefor Replacements).

Для того, чтобы иметь возможность сдавать помещенияпо арендным ставкам, представленным на рынке подобных помещений и позволяющимприносить желаемый доход собственнику, в помещениях необходимо поддерживатьсоответствующее состояние, отвечающее требованиям рынка. Исходя из того, чтосостояние оцениваемых помещений – отличное, затраты на ремонт в данном случаеотсутствуют.

В данном расчете принимается, что величина общегопериодического денежного потока (Cash Flow – CF) будет определяться какразность потоков чистого операционного дохода и первоначальныхкапиталовложений, определенная для каждого периода, то есть:

CFi = NOIi – Ci,

где    Сi      –       величина первоначальных капиталовложений впериод i.

Для инвестора ставка дисконта – это ожидаемая ставкадохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или,другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативнымвариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

При выборе ставки дисконтирования были приняты вовнимание риски, наличие или отсутствие которых связано со следующими факторами:

– местоположение объектовнедвижимости;

– объем необходимыхкапиталовложений;

– площадь помещений;

– экономическая и политическаяситуация в России;

– состояние рынка аналогичныхобъектов в Санкт-Петербурге.

Ставка дисконта определяется по модели оценкикапитальных активов (CAPM). Основной идеей САРМ является предположение о том,что ставка дисконтирования является линейной функцией ассоциируемых с нейрисков.

В соответствии с существующей моделью,дополнительный ожидаемый доход для вложений оценивается на основе трехкомпонентов: безрисковой ставки дохода, бета-коэффициента и рыночной премии зариск

i = if + b (im – if) + Sk,

где    i        –       ставка дисконтирования,

if       –       реальная безрисковая ставка (эффективнаядоходность к погашению валютных облигаций РФ (евробондов) номинированных вдолларах США со сроком погашения в 2028 году),

b       –       мера систематического риска (насколько рисквложений в рассматриваемый сектор рынка недвижимости больше среднерыночного),

im     –       среднерыночная ставка доходности,характеризующая среднерыночный уровень риска для вложений в недвижимость,

Sk     –       премия за риск k, характерный для конкретноговложения.

Для безрисковых ставок рекомендуется выбиратьгосударственные ценные бумаги, если они не подвержены риску невыполненияобязательств. Кроме того, необходимо учесть, что данный финансовый инструментдолжен иметь приемлемую ликвидность.

В данном случае, за безрисковую ставку процентацелесообразно принять эффективную доходность к погашению валютных облигаций РФ(евробондов) номинированных в долларах США со сроком погашения в 2028 году.

При принятии данного решения оценщики исходили изтого, что евробонды (EURO USD) полностью удовлетворяют критериям, выдвигаемымдля безрисковых активов. Во-первых, риск невыполнения обязательств поевробондам практически равен нулю, поскольку за годы существования российскихевробондов ни по одному из траншей не был объявлен дефолт, даже после событийавгустовского дефолта 1998 года по внутренним государственным обязательствам.Во-вторых, рынок российских еврооблигаций самый емкий среди развивающихсярынков, что говорит о высокой ликвидности евробондов.

Валютные депозиты Сбербанка России и других надежныхроссийских банков были исключены из рассмотрения по двум причинам: во-первых,риск вложения в банки РФ всегда выше риска вложения в ценные бумагиправительства России, во-вторых, в настоящий момент Сбербанк предлагаетвалютные депозиты на максимальный период в 1 год, что значительно меньшепрогнозного периода (5 лет). Как известно, при увеличении срока инвестированияувеличивается степень неопределенности и, соответственно, уровень риска.Поэтому, если в качестве безрисковой ставки принять ставку по валютным депозитамна срок 1 год, то безрисковая ставка будет занижена, поскольку отличаетсястепень риска при инвестировании средств на 1 год и на 5 лет.

Исключается из рассмотрения доходность рублевыхфинансовых инструментов, т.к. инвестиции в недвижимость не являются краткосрочнымиспекулятивными вложениями, и вносятся на срок больше года. Высока степеньполитической неопределенности и, как следствие, курс рубля на срок более1 года и более прогнозировать затруднительно, поэтому в качестве сравнимойденежной единицы выбран доллар США.

Таким образом, в расчетах используется эффективнаядоходность к погашению валютных облигаций РФ (евробондов) номинированных вдолларах США со сроком погашения в 2028 году в размере 7,16% годовых в валюте(Источник: журнал «Эксперт», январь 2004 г.).

Оценщики считают, что инвестирование капитала поданной ставке связано с минимальными рисками. Исходя из условийальтернативности инвестиций, базовую ставку следует принять 7,16% годовых ввалюте.

Основываясь на опыте оценщиков и информации, полученнойот участников рынка недвижимости, ожидаемый рынком доход от инвестиций ваналогичную недвижимость, соответствует рыночной ставке дисконта (Yр) 22%.

Тогда ставка дисконта для данного оцениваемыхобъектов недвижимости: Yo = 7,16% +1,08 * (22% – 7,16%) = 23,12%.

Величина ставки дисконтирования составляет 23,12%.Полученная величина ставки дисконта подтверждается экспертными оценкамирыночной ситуации.

Данный подход не дает точных значений ставкидисконта, а лишь служит дополнительным ориентиром при его определении.

Величина общего денежного потока и стоимостьпоследующей продажи дисконтируются в нынешнюю стоимость объектов недвижимостииз расчета ставки дисконтирования равной 23,12%.

При определении текущей стоимости потоков будущихдоходов, связанных с функционированием объектов недвижимости в течениепрогнозного периода (пяти лет), оценщики не прогнозировали изменения ставкидисконта для оцениваемых объектов.

В соответствии с классической теорией оценкинедвижимости, для определения цены, за которую может быть продана недвижимостьчерез пять лет, чистый операционный доход собственника за 6-й год (годреверсии) должен быть отнесен к соответствующему коэффициенту капитализации.

Коэффициент капитализации учитывает стремлениеинвестора не только получить доход на инвестированный капитал, но и обеспечитьвозврат капитала.

При ставке дисконта равной ставке рекапитализациипотери равны нулю. Однако маловероятно, что собственник сможет реинвестироватьпервоначальные инвестиции по столь высокой ставке. Обычно коэффициенткапитализации выше, чем ставка дисконта, так как он отражает прогрессирующееснижение срока экономической жизни недвижимости.

В общем случае коэффициент капитализации при условиирекапитализации по методу Хоскольда можно записать следующим образом:

Ro = i + SFF (n,if),

где    Ro     –       коэффициент капитализации;

i        –       ставка дисконтирования;

SFF (n, if)   –       фактор фонда возмещения;

if       –       реальная безрисковая ставка – 7,16% годовых;

n       –       cрок экономической жизниза вычетом времени прогноза.

Для расчета дохода от продажи необходимо доход годареверсии поделить на коэффициент капитализации этого года.

В результате опроса риэлтерских фирм, была полученаинформация, что размер комиссионных при продаже подобных объектов недвижимостиможет составить от 1% до 10% от стоимости продажи. В настоящей оценке величинакомиссионных принята равной 5% от стоимости продажи.

Расходы и доходы собственника в течениерассматриваемого периода можно условно считать равномерно распределенными погодам.

В связи с этим, оценщики перед определением текущейстоимости денежных потоков от владения объектом за все года прогнозного периодапроизводят приведение общего денежного потока за каждый год и суммы реверсии(за вычетом комиссионных посредника) к концу текущего года с использованием техникидисконтирования и годовой ставки дисконта.

Заключение

Рыночная стоимость оцениваемого Объекта, полученнаяс использованием доходного подхода, на рассматриваемую дату оценки, с учетомокругления составляет 12110000 рублей (Двенадцать миллионов сто десять тысячрублей).

Подход коценке с точки зрения анализа продаж основывается на сравнении оцениваемогообъекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены вреестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которуюзаплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Методысравнения продаж наиболее действенны для объектов недвижимости, по которымимеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж неприменим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичныхрыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому приприменении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнотаинформации. Применение метода сравнения продаж заключается в последовательномвыполнении следующих действий:

1. Подробноеисследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах,имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. Определениеподходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждойединице;

3. Сопоставлениеисследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки ихпродажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведениеряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночнойстоимости исследуемого объекта.

Прикорректировке цен продажи объектов сравнения все поправки делаются от объектасравнения к объекту оценки. Это означает, что если оцениваемый объект покакому-либо параметру «лучше» объекта-аналога, то корректировка вносится сознаком «плюс», в противном случае – со знаком «минус». В оценочной практикепринять выделять девять основных элементов сравнения, которые должныанализироваться в обязательном порядке: права на недвижимость, условияфинансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физическиехарактеристики, экономические характеристики, характер использования,компоненты, не связанные с недвижимостью. Первые четыре корректировкиопределяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях надату оценки. Скорректированная на них цена продажи объекта сравнения являетсябазой для внесения остальных корректировок.

Определениерыночной стоимости объекта оценки на основании его сопоставления с объектамисравнения проводилось с помощью последовательного применения метода построениякорректировочной таблицы. Источниками информации об объектах-аналогах служилиданные о ценах продажи и предложения объектов офисной недвижимости в г. Санкт-Петербурге,полученные от участников рынка, из средств массовой информации, включая сетьИнтернет.

Объект оценкивключает земельный участок и строение офисного назначения. На земельный участоки улучшение переходят права собственности. На всех объектах-аналогахзафиксированы такие же права как и у оцениваемого объекта. Объект оценкисвободен от арендаторов. По объектам №1, №5 и №6 заключены договоры аренды.Данная корректировка идет со знаком «плюс». По информации риелторских фирм,выяснено, что типичная для данного сегмента недвижимости арендная ставка равнав среднем 6 840 руб./кв. м в год. Размер этой корректировки определяетсядисконтированием к дате оценки ежегодной разницы между рыночной и контрактнойарендными платами за оставшийся срок договора аренды.

Какпоказывает практика совершения сделок, при покупке объекта стоимостью более20 000 000 рублей, часть средств (до 50%) берется в кредит, поэтомупо оцениваемому объекту предполагаем, что заемные средства привлекаться для егопокупки не будут. При покупке объектов №2 и №5 привлекались заемные средства(или будут привлекаться) для оплаты соответственно 25% и 30% цены сделки. Подкорректировкой на различие в условиях финансирования сделки купли-продажипонимается учет разницы в стоимости заемного капитала при рыночной иконтрактной нормах процента. Величину этой корректировки определяютдисконтированием фактического потока выгод от платежей по кредиту по рыночнойнорме кредитной ставки.

Здесьпроводится учет факторов, отражающих нетипичные рыночные отношения междусторонами по сделке, таких как финансовая, административная или родственнаясвязь, давление и иные вынуждающие обстоятельства. Из всех названных отличийопределено только одно: отличия фактических цен купли-продажи от ценпредложения. Как показывает анализ заключенных сделок с данным типом объектовцены их предложений, публикуемые в СМИ, как правило, выше цен сделок на 10%-15%.Поэтому, проявляя известную осторожность в прогнозе, за величину корректировкипринимаем нижнюю границу – 10%.

Даннаякорректировка необходима в том случае, когда в предшествующие месяцы былзафиксирован рост цен в данном секторе рынка недвижимости. Изменение стоимостинедвижимости во времени возможно, как под влиянием инфляции, так и в результатеизменения спроса и предложения в конкретном секторе рынка. Аналитики рынкасчитают, что за последний год цены на объекты офисной недвижимости, аналогичныеоцениваемому, выросли на 20%. Несмотря на то, что рост цен в течение года былнеравномерным, для расчета величины корректировки на время продажииспользовалось предположение о равномерности роста цен на рынке недвижимостиданного типа. Следовательно, норму корректировки считаем равной: 20%/12=1,7% вмесяц.

Остальныекорректировки являются независимыми и вносятся в любой последовательности кединой базе – цене сделки с объектом-аналогом, скорректированной на времясовершения сделки. Значения независимых корректировок точно определить неудалось. Поэтому из значения были нормированы качественным образом (в баллах),с учетом значимости влияния на рыночную стоимость недвижимости.

Былаиспользована следующая пятибалльная шкала оценки:

– «+2» –характеристики объекта оценки значительно лучше, чем у объекта-аналога;

– «+1» –характеристики объекта оценки несколько лучше, чем у объекта-аналога;

– «0» – характеристикиобъекта оценки такие же, как у объекта-аналога;

– «-1» –характеристики объекта оценки несколько хуже, чем у объекта-аналога;

– «-2» –характеристики объекта оценки значительно хуже, чем у объекта-аналога.

В результатеопределено, что полученные данные лучше всего описываются линейной зависимостью(R2=0,9798). Диаграмма,отражающая зависимость стоимости 1 кв. м от суммарной квалиметрическойкорректировки. Определенная таким образом стоимость 1 кв. м оцениваемогообъекта составит 17 784 руб. Стоимость объекта составит: 17 784 * 750= 13 338 000. Итого стоимость объекта оценки на рассматриваемую дату,определенная сравнительным подходом, с учетом округления составит 13300000(Тринадцать миллионов триста тысяч рублей).

В процессеоценке каждый из подходов удалось реализовать без каких-либо сомнений, поэтомумежду подходами веса распределяются равномерно, с небольшим преимуществом усравнительного подхода, потому, что он отражает непосредственно мнение рынка насчет стоимости объекта. Таким образом, конечная рыночная стоимость объектаоценки на рассматриваемую дату, с учетом округления составляет 12 800 000(Двенадцать миллионов восемьсот тысяч рублей).