Реферат: Анализ ценообразования на рынке земли Подмосковья


Курсовая работа

на тему: «Анализценообразования на рынке земли Подмосковья»

 


Введение

 

Рынок землиявляется неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля – важнейшийресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить обиррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектомкупли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения. Во-вторых, взависимости от тех или иных природно-климатических условий, а такжеместонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние ихудшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, откоторого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результатедополнительных вложений в нее труда и капитала. В-третьих, в следствиефиксированности площади земельных угодий природой, предложение землихарактеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя дляконкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладаетопределенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличитьимеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченностьпредложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частнуюсобственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут напродажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в видеаренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждыйопределенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, вэтом заключается принципиальная особенность рынка земли. В настоящее времярынок земли очень динамично развивается в связи с резким повышением спроса наземельные участки.

Цель даннойкурсовой работы изучить механизм ценообразования на Подмосковном рынке земли. Всоответствии с целью были поставлены следующие задачи:

– изучитьаспекты рынка;

– проанализироватьрынок земли Подмосковья;

– изучитьзаконодательные основы;

– наметитьпути развития рынка земли.

Объектом изучения является рынок земли Подмосковья. В первой главебыли рассмотрены теоретические и методологические основы ценообразования нарынке земли. Во второй главе дан анализ практики формирования цен на рынкеземли. Третья глава рассматривает перспективы развития ценообразования не рынкеземли.



1./>Теоретические иметодологические основы ценообразования на рынке земли

 

1.1 Земельныйрынок

 

Понятие«рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда про негопрактически никто не слышал, поэтому его введение породило различныепротиворечия при освещении этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-затого, что долгое время в нашей стране существовал стереотип представлений, чтовсе общественное, а значит ничье. Бесплатность пользования землей явилась однойиз главных причин неэффективного ее использования в сельском хозяйстве, высокойземлеемкости в градостроительстве и промышленности.

Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когдапри массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных инеиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получитьее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличиизначительных пустующих территорий в городах, территорий, занятых малоценнойветхой застройкой, под городские объекты занимаются особо плодородные пригодныедля сельхоздоработки земли.

В современныхусловиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономическойоценки в составе недвижимости по следующим причинам:

а) спецификаданного объекта;

а)неразработанность нормативно-правовой базы;

в)неразвитость земельного рынка в стране.

Сегодня, земельныйрынок – это часть системы земельных отношений, регуляторами которой являютсяправо собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачиэтого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выборучастка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю.

Стоимостьземли законодательно оформлена на основании двух норм: нормативной цены икадастровой стоимости. Обе нормы предназначены для государственногорегулирования земельных отношений. Нормативная цена и кадастровая стоимостьдолжны устанавливаться в соответствии с методами и принципами определениярыночной стоимости. Ставка арендной платы за пользование земельным участком – перваяформа регулирования рынка прав аренды – устанавливается по договоренностисторон, что совпадает с основными требованиями рынка. Органами местногосамоуправления могут устанавливаться правила формирования этих ставок. Сразвитием человечества земля становится вещественным фактором производства,превращаясь в товар. Особенность земли как товара состоит в ограниченности егопредложения на рынке.

К основнымфункциям рынка земли относят: регулирование распределения земельных ресурсовмежду сферами деятельности; установление рыночной ценности земельных участковразличного назначения; активный оборот земельных участков в качестве залога приипотечных операциях, эмиссии ценных бумаг и др. Для определения особенностейземли в качестве товара большое значение имеет целевое использование земель,важность которого проявляется в степени их участия в рыночных сделках, чтообусловливает выбор оптимальных методов оценки земли. Помимо сделок продажиправ собственности на рынке сложился сегмент продажи прав аренды. Последниемогут быть проданы как первичные права краткосрочной или долгосрочной аренды(первичный рынок), так и путем продажи третьим лицам (вторичный рынок). Приэтом продажа прав долгосрочной аренды трактуется как попытка ввести формучастной собственности на земли там, где это невозможно законодательно (г. Москваи ряд других субъектов Федерации), с целью повышения их инвестиционнойпривлекательности. Рынок земли важно рассматривать во всех его взаимосвязях.

 

1.2Ценообразование на земельном рынке

Чтобы понятьпроцесс ценообразования, отметим существующие виды стоимости земли:

– потребительскаястоимость отражает цену земли для конкретного использования;

– нормативнуюстоимость определяют в размере двухсоткратной ставки земельного налога наединицу площади земельного участка плюс возможное двадцатипятипроцентноеизменение, которое имеют право вносить местные органы;

– рыночнаястоимость – наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытомрынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя ипродавца. На рыночную цену оказывают влияние полезность, спрос, дефицитность,ликвидность и т.д. Взаимодействие перечисленных факторов приводит кформированию равновесной рыночной стоимости земельного участка;

– оценочнаястоимость – цена свершившейся конкретной сделки по купле-продаже.

При этом нанее влияют объективные и субъективные факторы (особые интерес или условиясторон сделки по реализации данного участка, недостаток информации оконъюнктуре рынка и т.д.).

Рассмотримметоды оценки рыночной стоимости земли.

Методыоценки рыночной стоимости земли.

Рыночнаястоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект недвижимостиможет быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда сторонысделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а навеличине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Еслиразрешение на землю предоставлено правом собственности, то рыночную стоимостьопределяют на основе применения традиционных способов оценки, наиболееэффективным из которых является метод сравнения продаж.

После сбора информациии выбора единицы сравнения цены продаж сопоставляемых участков корректируют последующим характеристикам: права собственности, условия финансирования ипродажи, местоположение, физические параметры наделов и др.

Цену наземлю, как и на любой товар, определяют предложением и спросом. Последний всвою очередь подразделяют на: обладание землей вообще – объективный спрос, накоторый влияют демографические, экономические,социальные и экологические факторы, достаточно известные во всем мире.

Участок землис заранее известными потребительскими свойствами – субъективный, илипокупательский, спрос, подразумевающий спрос на объекты земельного рынка сконкретным набором потребительских свойств; конкретную землю в определенномместе.

Объективныйспрос на землю под загородное строительство в Подмосковье сейчас колоссален. Порезультатам исследований экспертов земельного рынка он составляет около 875тыс. га, то есть почти половину площади сельхозземель Московской области.Причем это не отложенный и не скрытый, а реальный спрос.

Следуетотметить, что среди потенциальных покупателей выступают жители не толькоМосковского региона, но и других областей России. Характерно, что в ходеупомянутых маркетинговых исследований чуть более половины опрошенных помимообъективного спроса на землю назвали еще и субъективный, то есть респондентыболее-менее четко представляют себе параметры и характеристики желаемогоземельного участка. Вторая половина опрошенных готова рассматривать любыепредложения.

Однакосуществует ряд факторов, влияющих как на повышение покупательского спроса, таки на его понижение. В первом случае это масштабные инвестиции в созданиеинфраструктуры, развитие дорожной сети и коммуникаций и пр. Во втором варианте –устранимые (плохая транспортная доступность, недостаточно развитаяинфраструктура, скверные коммуникации) и неустранимые факторы (неблагоприятнаяэкология, скудный ландшафт, отсутствие естественных водоемов, близостьпромышленных предприятий и аэропортов, чрезвычайно плотная застройка и пр.).

Следуетотметить, что Подмосковье, будучи территорией, которая прилегает к мегаполису ииспытывает на себе его непосредственное воздействие, не может содержать земель,не имеющих факторов, влияющих на понижение спроса. Как правило, по каждому изпригородных направлений наличие положительных факторов уравновешиваетприсутствие отрицательных. Например, одним из преимуществ земельных участковявляется близость к большой воде, однако все три северных направления(Пятницкое, Дмитровское и Ярославское), ведущие к знаменитым областнымводоемам, имеют проблемы с транспортной доступностью. И подобных примеров покаждому из подмосковных направлений множество.

Следовательно,характеризуя тот или иной земельный участок, необходимо не просто перечислятьположительные и отрицательные факторы, а отмечать баланс качеств, принимая вовнимание как устранимые, так и неустранимые недостатки.

Только в этомслучае можно говорить об объективной характеристике и оценке конкретногоучастка.

Рынок землиеще только формируют, поэтому в настоящее время процесс ценообразования нельзяназвать логичным и упорядоченным. И предположение о том, что земельный рынок вМосковском регионе оформится лишь к 2015 году, похоже на правду.

 


2. Анализ практики формирования цен на рынке земли

 

2.1Нормативно-правовое регулирование ценообразования/>на рынке земли

Стоимостьземли законодательно оформлена на основании двух норм: нормативной цены икадастровой стоимости. Обе нормы предназначены для государственногорегулирования земельных отношений. Нормативная цена и кадастровая стоимостьдолжны устанавливаться в соответствии с методами и принципами определениярыночной стоимости. Ставка арендной платы за пользование земельным участком – перваяформа регулирования рынка прав аренды – устанавливается по договоренностисторон, что совпадает с основными требованиями рынка. Органами местногосамоуправления могут устанавливаться правила формирования этих ставок.

Проблемасовершенствования правового регулирования земельных отношений в России впоследнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых нетолько среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом.Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся водном: действующее земельное законодательство не соответствует современнымпотребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла накачественно новые отношения, а, следовательно, изменилось и отношение к земле.

Сравнительнонедавно понятие недвижимого имущества было возрождено в гражданскомзаконодательстве РФ после более чем полувекового забвения. Происходящие вРоссии экономические преобразования, в особенности процессы приватизациигосударственного муниципального имущества, привели к тому, что государствоперестало быть единственным собственником подавляющего числа недвижимыхобъектов, и прежде всего земли.

По мереразвития земельного рынка происходит формирование отдельных категорий тех, кторегулирует его. Крупные собственники земли (латифундисты) путем скупки паев иакций у крестьян сконцентрировали в своих руках значительные земельные активы.Сельхозземли, когда-то приобретенные таким способом, сосредоточены в рукахкрупных землевладельцев, которые, обладая значительными земельными активами,дифференцированно подходят к их освоению. Часть своих земель они пускают вдевелоперскую проработку, а наиболее привлекательные наделы используют дляреализации собственных строительных проектов. Однако основные массивы земельони реализуют в сельхозвиде по рыночной стоимости. Как правило, латифундистыпредлагают такую землю с определенной периодичностью и дозированностью, чтобыне перенасытить рынок или, наоборот, не оставить его «голодным». Некоторыекрупные землевладельцы вообще предпочитают придерживать свои наделы в ожиданииболее высоких цен. Лен-девелоперы скупают значительные земельные массивы укрупных собственников в целях улучшения их потребительских свойств и дальнейшейперепродажи застройщику. Лен-девелопмент – отдельный бизнес, который делаетземлю ликвидным товаром. Процесс подобной деятельности может начаться сперевода земли в другую категорию и закончиться получением разрешительнойдокументации на строительство, включающей в себя как проработку инженерныхкоммуникаций, так и строительство подъездных дорог. В результателен-девелопмента стоимость земельного участка может вырасти на 150–300% посравнению с ценой этого участка в категории сельхозназначения. Но инвесторы изастройщики готовы платить такие деньги, так как они практически получают землюпод ключ, на которой уже можно строить. Инвесторы-застройщики приобретают землюв целях ее застройки. Как правило, их мало интересует не выведенная изсельхозоборота земля. Однако некоторые из них все же покупают сельхозземлю и вцелях экономии проводят лен-девелопмент самостоятельно. После застройкистоимость участка вырастает еще на 50–60%. Далее инвесторы реализуют егопотребителю. Риелторы и посредники сотрудничают со всеми упомянутыми категориямиучастников рынка. При продаже участков они закладывают в цену еще 1–3% своихкомиссионных. При этом риелторы осуществляют посредничество междулатифундистами и ленд-девелоперами, застройщиками и ленд-девелоперами,латифундистами и застройщиками. Хотя официальный размер комиссионных составляет2–3%, на практике данная величина значительно выше: 20–50% в зависимости отпозиции покупателя и продавца и ситуации на рынке. Конечно, определенноевлияние на рынок оказывают и чиновники, которые ставят свою подпись поднеобходимыми документами. Количество последних зачастую превышает разумныепределы. Чтобы понять процесс ценообразования, надо отметить существующие видыстоимости земли: потребительская стоимость отражает цену земли для конкретногоиспользования; нормативную стоимость определяют в размере двухсоткратной ставкиземельного налога на единицу площади земельного участка плюс возможноедвадцатипятипроцентное изменение, которое имеют право вносить местные органы;рыночная стоимость – наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном иоткрытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя ипродавца. На рыночную цену оказывают влияние полезность, спрос, дефицитность,ликвидность и т.д. Взаимодействие перечисленных факторов приводит кформированию равновесной рыночной стоимости земельного участка; оценочнаястоимость – цена свершившейся конкретной сделки по купле-продаже. При этом нанее влияют объективные и субъективные факторы (особые интерес или условиясторон сделки по реализации данного участка, недостаток информации оконъюнктуре рынка и т.д.).

 


2.2 Анализцен на рынке земли Подмосковья

Покупка ипродажа земли становится в последнее время все более актуальной, независимо отразмера земельного участка. Дачные участки, земли под строительствокоттеджей, большие земельные участки для инвестирования – об этихвопросах задумается сейчас все больше людей. Вне зависимости от «высотыполета», всех их объединяют одни и те же вопросы. Какова рыночная стоимостьземли, как оформить землю в собственность, каков налог на землю,как подвести коммуникации? Эти и другие вопросы неразрывно связаны с рынкомземли[1].

Земельныеучастки на рынке земли Подмосковья оценивают по многочисленным критериям,основные из которых – расположение (направление, удаление от МКАД), назначение,размер, а также инфраструктура района, где находится реализуемый надел.

Привлекательнымс инвестиционной точки зрения может быть и территория на достаточном удаленииот МКАД, поскольку экологическая обстановка вблизи столицы не самая лучшая.Кроме того, есть все основания полагать, что в ближайшие годы транспортнаяситуация в Московской области улучшится, и термин «дальнее Подмосковье»потеряет актуальность. Эксперты советуют приобретать участки под застройку вкоттеджных поселках, расположенных в лесах (лиственных и хвойных), а такжевдоль рек на берегу водоемов.

Не стоитсерьезно относиться к слишком дешевым предложениям, поскольку значительноеснижение цены почти всегда обусловлено каким-либо негативным фактором, окотором покупатель может даже не догадываться. Наиболее перспективными с точкизрения инвестирования считаются Рублево-Успенское, Новорижское, Киевское,Калужское шоссе. Привлекательными являются участки площадью 10–30 га, вотношении которых получено разрешение на индивидуальное жилищное строительствои где проложены коммуникации. Действительно, на сегодняшний день следуетотметить, что изначально сотка земли стоит 10–15 тыс. долл., но уже черезгод ее розничная цена может составить 30 тыс. долл. и выше.

Дефицит землив области вынуждает игроков рынка недвижимости переключить внимание насопредельные с Московским регионы. Влияние подмосковного девелопмента ужеиспытывают на себе Тульская, Калужская, Смоленская, Тверская, Ярославская,Владимирская области. Здесь тоже растет стоимость земли, но гораздо менеесущественно, чем в ближнем Подмосковье[2].

Проанализируемцены на земельные участки Подмосковья по 4 направлениям (табл. 1).

Таблица 1. Средниецены за земельные участки ближайшего Подмосковья по 4 направлениям по состояниюна апрель 2008 года

п/п

Местоположение земельного участка под ИЖС (хороший подъезд, газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение)

Цена продажи, руб./сотка[3]

Отдаленность от МКАД, км

 в расчете 1–20 км)

Средняя цена, руб./сотка

1.

Калужское шоссе

762 500 3 470 000 565 217 7 381 818 12 166 500 20 2.

Киевское шоссе

750 000 1 585 000 600 000 6 521 700 14 466 667 20 3.

Новорижское шоссе

646 153 10 554 000 603 000 13 413 333 20 4.

Рублево – Успенское шоссе

1 474 015 3 955 000 1 000 000 8 700 000 15 645 000 20

Как видно изтаблицы 1, для анализа мы взяли 4 направления (Калужское, Киевское, Новорижскоеи Рублево – Успенское шоссе), которые с точки зрения инвестирования считаютсянаиболее перспективными. Все участки были подобраны по следующим показателям:разрешенное использование (назначение) – индивидуальное жилищное строительство,отдаленность от МКАД от 1 км до 20 км, наличие инженерной инфраструктуры– газоснабжение, водоснабжение, энергоснабжение, хорошие подъездные пути(асфальт). По выбранным ценам мы рассчитали среднюю стоимость земли за 1 соткуи представили полученные данные в диаграмме (рис. 1).

/>

Рис. 1.Средние цены на земельные участки по состоянию на апрель 2008 года

 

Для полногопредставления ситуации на земельном рынке необходимо узнать насколькоувеличились или снизились цены за земельные участки. Проанализируем прошлый годи сравним его с сегодняшними показателями (табл. 2).


Таблица 2. Динамикацен на земельные участки ближайшего Подмосковья за период ноябрь 2007 – апрель2008 гг.

п/п

Местоположение земельного участка под ИЖС (хороший подъезд, газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение) (до 20 км от МКАД)

Средняя цена по состоянию на апрель 2008 года, руб./сотка

Средняя цена по состоянию на ноябрь 2007 года,[4] руб./сотка

Динамика цен

(2008 г. к 2007 г.),

%

1.

Калужское шоссе

470 000 375 000 125 2.

Киевское шоссе

585 000 469 000 124 3.

Новорижское шоссе

554 000 469 000 118 4.

Рублево – Успенское шоссе

955 000 558 420 171

Из таблицы 2следует, что за последние полгода цены на земельные участки ближайшегоПодмосковья значительно выросли. Наибольший рост в цене пришелся на участки,расположенные на Рублево-Успенском шоссе (на 71%). Рассмотрим причины такогоколоссального роста с помощью мнений экспертов.

«Самыедорогие участки Подмосковья расположены на Рублево-Успенском направлении:именно здесь, в пределах 12 км от Москвы, предлагается земля, стоимостькоторой в десятки раз выше, чем цена аналогичных участков в других районахближнего Подмосковья (рис. 2).

/> 

Рис. 2Динамика цен на земельные участки Подмосковья за период ноябрь 2007 –апрель 2008 гг.


Благоприятнаяроза ветров, отсутствие вредных производств, сосновые леса, не испорченнаягородскими сбросами Москва-река и в целом развитая инфраструктура делают этитерритории действительно привлекательными. В первую очередь престижностьнаправления объясняется социальным положением проживающих там людей. Особоеположение Рублевки сложилось исторически. Когда-то эти территории былиоблюбованы царским двором, затем тут жила политическая, культурная и деловаяэлита страны. Сегодня многие поселки, расположенные вдоль Рублево-Успенскогошоссе, заселены представителями состоятельной творческой интеллигенции ичиновниками самого высокого ранга. Стародачное прошлое и современность слилисьвоедино, что создает этим местам популярность с изрядной долей нездоровогоажиотажа»[5].

Не менееинтересным моментом является то, сколько земли в Подмосковье и сколько землинаходится у частных лиц, приобретающих земельные наделы для собственныхпроектов, либо в качестве надежного объекта вложения средств.

«Хотяпоследнее десятилетие Московская область стала центром коттеджногостроительства в России подмосковный земельный рынок остается одним из самыхзакрытых сегментов рынка недвижимости столичного региона. На сегодняшний день,по оценкам экспертов, примерно 60 – 70% всех свободных земельных участков,которые могут быть введены в рыночный оборот на территории региона,сосредоточены в руках всего двух-трех десятков собственников. Именно сейчас подмосковныелатифундисты решают, как дальше использовать подконтрольные им земли.

По даннымфонда имущества Московской области, общая площадь региона составляет4 579,9 тыс. га (табл. 3).


Таблица 3. Распределениеземель Подмосковья по категориям

Категория земель

Площадь, тыс. га[6]

Лес более 1800,0 Земли промышленности, энергетики, транспорта и оборонного назначения 270,0 Земли запаса 132,2 Земли особо охраняемых территорий 65,1 Земли сельскохозяйственного назначения 1 743,8 Земли поселений 501,3

Итого

4 579,9

 

Представимданные в виде диаграммы и для получения долей переведем их в проценты (рис. 3).

/>

Рис. 3.Структура распределения земель Подмосковья по категориям

В частнойсобственности находится порядка 30% земель Московской области. По оценке рядаэкспертов, около 60% находится в собственности структур, представляющихбанковское сообщество и инвестиционные фонды, скупающих землю с инвестиционнымицелями; порядка 25–30% представляют инвестиционно-строительные компании,подыскивающие наиболее ликвидные участки для застройки; 10–15% являютсячастными лицами, приобретающими земельные наделы для собственных проектов, либов качестве надежного объекта вложения средств[7]. Представимнаглядно данные на рисунке 4.

/>

Рис. 4Состав земель Подмосковья



3. Перспективы развития ценообразования/>на рынке земли

Загородныйрынок продолжает оставаться стабильным благодаря большому отложенному спросу,который сейчас направлен именно в сегмент качественных предложений, которыепока, увы, в дефиците. Этого отложенного спроса должно хватить примерно на два-тригода. Порой дело даже не в качестве, а в смене базовых требований покупателей.Например, практически во всех коттеджных поселках, представленных на рынке,предлагаются участки по 15 соток. Но сегодняшний покупатель обычно требуетбольшую площадь участка.

Рынок земли вПодмосковье сегодня стал намного разнообразнее, чем несколько лет назад. Онсодержит как предложения единичных участков для индивидуального строительствадомов, так и больших земельных массивов для инвестиционных проектов малых икрупных общественных организаций: строительства коттеджных поселков, спортивныхи развлекательных комплексов, других объектов инфраструктуры. Историческисамыми дорогими являются земли на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе. Растетспрос на Киевское и Калужское направления, а также на объекты, расположенныерядом с крупными водоемами по Дмитровскому, Осташковскому и Ярославскому шоссе.Поскольку цены на участки повышаются по мере их приближения к МКАД, многиедорогие земли находятся в 15–20-километровой зоне от Москвы.

Земля вдальнем Подмосковье и близлежащих областях стоит значительно дешевле, поэтомусегодня возможно приобрести крупный надел для строительства «дальней дачи» – 1–5га и более, при этом участков менее 50 соток на этом рынке практически нет.Стоимость сотки зависит от близости к водоему, наличия леса, подъездной дороги,электричества. Дороже оцениваются земли в сформированных дачных поселках,вблизи населенных пунктов. Влияют на цену участка для строительства «дальнихдач» категория и целевое назначение земель: относятся они ксельскохозяйственным угодьям или официально отведены под дачное строительство.

В сегментебизнес-класса наиболее востребованными являются участки размером 15–30 соток, вто время как земельные владения уровня «де люкс», как правило, бывают не меньше25 соток. Одна из последних тенденций на рынке загородной недвижимости – популярностьучастков около 8–10 соток. Если раньше такие земельные наделы считалисьмаленькими и неинтересными для застройки, то сейчас в связи с ограниченностьюпредложения и высокой ценой земли покупатели активно их приобретают. При выбореучастка немаловажным фактором является и сформированность местности. Так,немаловажно, находится участок в стародачном поселке или в месте перспективнойкоттеджной застройки. В последнее время предпочтение отдается дачам на окраинахгородов и в самих городах Подмосковья.

Посколькусвободной земли для строительства индивидуальных домов становится все меньше,найти участок дешевле $7000 за сотку бывает все сложнее. Трудности могутвозникнуть и при реализации масштабного строительного проекта, поскольку вомногих местах израсходован резерв коммуникационных мощностей. Изменения вземельном законодательстве несколько оживят рынок земель в Подмосковье.

По мнениюэксперта, дальнейшей глобализации земельных наделов на рынке Подмосковьяпроисходить не будет, а сверхкрупным землевладельцам придется освободиться хотябы от части принадлежащей им земли. В результате, по прогнозу экспертов,освоение «замороженных» сегодня земельных участков в Московской области будетпроисходить более быстрыми темпами, чем это происходит сейчас.

Темп приростастоимости земли со временем будет замедляться. К тому же, при введении налогана землю, исчисляемого на основе ее рыночной стоимости, иметь в собственностибольшие участки земли, не приносящей доход, будет просто убыточно. Земельныеучастки придется либо застраивать, чтобы происходила их капитализация, либопродавать

Внастоящее время у собственников созданы внушительные запасы земельных угодий,которые их не слишком обременяют, а потому позволяют выставлять на рынокотносительно небольшие земельные участки. Такой подход способствует поддержаниювысокой стоимости подмосковной земли и вполне устраивает землевладельцев,которые зачастую диктуют свои условия девелоперам. При этом принадлежащаякрупным собственникам земля сегодня в основном не используется.



Заключение

 

В курсовойработе, разработанной на тему «Анализ ценообразования на рынке землиПодмосковья», основное внимание уделено изучению механизма ценообразования нарынке земли Подмосковья, анализу рынка земли Подмосковья, а также перспективамего развития. Для этого были рассмотрены и проанализированы цены на земельные участкиПодмосковья по 4 направлениям (Калужское шоссе, Киевское шоссе, Новорижскоешоссе, Рублево – Успенское шоссе). Анализ показал, что за последние полгодацены на земельные участки ближайшего Подмосковья значительно выросли. Наивысшийпоказатель – до 71% по направлению Рублево-Успенское шоссе. Большим спросом наземлю пользуются участки больших площадей. По мнению экспертов темп приростастоимости земли со временем будет замедляться. К тому же введение налога наземлю, исчисляемого на основе ее рыночной стоимости, не позволит иметь всобственности большие участки земли, не приносящие доход, это будет простоубыточно.

Проведение курсовойработы позволило оценить сегодняшнюю ситуацию на рынке земли Подмосковья.


Список используемой литературы

 

1.  Еженедельныйинформационно-рекламный журнал «Недвижимость & Цены» №14 (7–13 апреля2008 года) – 657 с.

2. Еженедельныйинформационно-рекламный журнал «Недвижимость & Цены» №16 (21–27 апреля2008 года) – 656 с.

3. Герасименко В.В. Ценообразование:Учеб. пособие. – М.: ИНФРА-м, 2008. — Х, 442 с.

4. Комментарийк Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. –2-е изд., перераб. и доп.–М. ООО «ТК Велби», 2002. – 472 с.

еще рефераты
Еще работы по маркетингу