Реферат: Розничные магниты в торговых центрах: технология создания и управления

«Розничные магниты» в торговых центрах:технология создания и управления

Технологияформирования так называемых розничных магнитов, успешно примененная в процессепроектирования торгового комплекса, поможет сделать их работу эффективной,увеличить интенсивность потребительского потока и, как следствие, повыситьпривлекательность комплекса в глазах арендаторов, что, в свою очередь, позволитувеличить рентабельность вложений в объекты недвижимости владельцев торговыхцентров.

Условия успешного притяжения

Силупритяжения торгового предприятия можно определить как его способность создаватьпоток посетителей из ближней, средней или дальней торговых зон, понуждать людейпосещать его планово и делать это неоднократно. Количество посетителей с«удаленных территорий» свидетельствует об успехе концепции магазина(торгового комплекса), грамотном управлении им, а также высоком уровне работыслужбы маркетинга этого магазина. В то же время торговые комплексы с неправильнойконцепцией и неудачной с торговой точки зрения архитектурой сталкиваются ссокращением области торговли.

Присоздании торговым предприятием собственного потока необходимо, как минимум,соблюдать одно из ниженазванных условий, как максимум — комбинировать их.

1.Низкие цены. Ценовойфактор является весьма притягательным фактором даже для состоятельныхпокупателей.

2.Широкий ассортимент. Вслучае, когда покупатель в одном торговом центре способен удовлетворить сразунесколько различных потребностей в товарах и услугах, он, безусловно, будетотдавать предпочтение именно этому центру. Отметим, что данные потребностимогут удовлетворяться не только в одном торговом комплексе, но и настрит­ритейл, или «торговой улице» (например, в квартале по ул.Куйбышева в г. Минске от ул. В. Хоружей до ул. Кульман). Отметим, что иотдельные магазины, расположенные по соседству, могут испытывать взаимноепритяжение. Причем с точки зрения как покупателя, так и продавца даже в случаечастичного совпадения ассортимента магазины дополняют друг друга -создается система добавочных «магнитов» для потребителей.

3.Глубокий ассортимент в одной или нескольких товарных категориях. Покупатели предпочитают посещать тотмагазин, который предлагает максимальный выбор товаров. Тратить время стоит,если существует уверенность, что подходящий (по цене, модели, качеству) товарбудет найден. Как правило, и широкий ассортимент, и специализация магазинапредполагают наличие довольно больших торговых площадей, на которых можноэффективно представить все товары. Отметим, что крупные торговые сети,торгующие бытовой техникой, в том числе отечественные, отказываются от работына небольших площадях. Аналогичная тенденция наблюдается в торговле строительнымии отделочными материалами. Небольшие магазины вынуждены менять позиционированиеи ассортимент, выбирая при этом одно из двух основных направлений работы.Первое направление — специализация на конкретной товарной группе, часто спереходом к более дорогому и более уникальному товару и поставкам под заказ. Второенаправление развития — открытие хозяйственных магазинов, подобных советским«Тысяча мелочей» или «Все для дома».

Увышеупомянутых торговых центров по продаже бытовой техники тоже естьвозможность работать в форматах «по дороге» и «у дома».Так, сеть «Harvey Norman», имеющая магазины в Австралии и странахЮгоВосточной Азии, сохраняет тип магазина с небольшой площадью в отдельностоящих магазинах и в торговых центрах — в таких точках представлены, главным образом,«расходники», аудио­видео и цифровая техника. Мебельные магазиныформата «у дома» — это небольшие демозалы с возможностью заказа покаталогам, например, шкафовкупе «Commondor» или мебельных наборовфабрики «Пинскдрев».

4.Наличие уникальных товаров. За таким товаром покупатель способен поехать далеко, в другой район,город или даже в другую страну. В этом случае он подобен коллекционеру.Успешные торговые центры США придают особое значение уникальным арендаторам,целенаправленно ведут их поиск и оказывают им всяческую поддержку (например,устанавливая низкую арендную плату). Ведь приобретение уникального товара будетспособствовать реализации других товаров и популяризации торгового центра.

Кдополнительным условиям создания притяжений можно отнести следующие«магниты»:

Наличиеотдельных элементов, делающих поездку в магазин или торговый центр болееинтересной. К такимэлементам можно отнести развлекательный комплекс на территории магазина,состоящий из кинотеатра, аттракционов, игровых заведений и т.п., илиспециальные отделы, в которых есть возможность ознакомиться с технологиями итоварами, протестировать их (например, в магазине компьютерной техники илидетском магазине). Торговые центры, где можно посмотреть спектакль или посетитьвыставку, поучаствовать в соревнованиях, имеют преимущество и «задерживают»посетителей на более длительный срок. Яркие примеры такого притяжения в мировоммасштабе — комплексы, существующие в Объединенных Арабских Эмиратах, которыеактивно привлекают посетителей из дальних торговых зон. Зрелищной итематической составляющим в торгово­развлекательных комплексах уделяетсяогромное внимание, и посетитель увозит с собой не только набитые покупкамичемоданы, но и незабываемые впечатления от посещений торговых комплексов.

Удобствои безопасность при посещении магазина. Покупателям нужно, чтобы была возможность припарковатьмашину, оставить детей в детской комнате, чтобы им гарантировали безопасность исохранность личных вещей и т.п. Посетителей может заботить и то, какпередвигаться по комплексу с уже приобретенными товарами.

Формированиеобраза магазина как специалиста, консультанта по товарам. Чем сложнее товар, тем большевопросов возникает у покупателя в процессе его выбора. Консультации поэксплуатации сложнотехнического товара могут осуществляться как в устной, так ив визуальной форме. Подобный магазин может обладать особой силой притяжения:одна часть его посетителей считает, что делать покупки в этом магазине необязательно, но получить бесплатную консультацию в нем все­таки стоит, а другаячасть придерживается мнения, что специалисты — продавцы магазина — помогаютвыбирать наиболее качественные и надежные вещи. Таким образом, осуществляя консультационнуюфункцию, магазин повышает свою привлекательность в глазах потенциальныхклиентов.

Сила «розничных магнитов» в торговыхцентрах

Планированиеторговли в торговом центре приобретает все большее значение, и торговцам важнооценить перспективы конкретного места. На этапе сдачи в аренду практически всецентры позиционируются как «современные, высокотехнологичные, с грамотнойконцепцией». В ряде городов рынок торговых центров — ярко выраженный рынокарендодателя. Арендные ставки держатся на стабильно высоком уровне, что частоне соответствует качеству предоставляемых в аренду помещений. Концепцияторгового центра далеко не всегда эффективна, а с ростом конкуренции в сфереторговых центров арендодатели иногда отступают от первоначальной концепции стем, чтобы площади не пустовали. К сожалению, многие ритейлеры испыталиразочарование от торговли в торговых центрах.

Воснове функционирования любого торгового центра лежит синергетический эффект:два плюс два равняется пять или даже все десять. Небольшие магазины,объединившись под одной крышей, представляют собой совокупную торговую площадь,притягивающую значительное количество покупателей с большой территории.Аналогичный подход может быть и при открытии нескольких магазинов и несколькихторговых комплексов на одной территории. Преимущество магазина, открытого вторговом центре, а не расположенного отдельно, заключается в использованииобщего покупательского потока торгового центра с тем, чтобы направить его ксебе. Именно за поток, а вовсе не за определенное количество квадратных метровплатят высокую цену мелкие арендаторы. Между тем далеко не всегда вместе сключами от помещения в торговом центре они «получают» покупательскийпоток. Зачастую этого не происходит вследствие того, что либо посещаемость торговогоцентра высокая, но в магазин заходит небольшое число покупателей (ситуация 1),либо посещаемость торгового центра низкая, и поэтому у арендаторов тоже нетпокупателей (ситуация 2).

Рассмотримэти проблемные вопросы подробно.

Ситуация 1. Первая возможная причина — поток не целевой; центр посещаютпредставители другой целевой аудитории или покупатели с иной мотивацией.Например, у салона дверей плохие объемы продаж в торгово­офисном центре, гдеесть небольшой супермаркет, одежда, бытовая техника и компьютеры. Все другиеарендаторы могут безбедно «жить» даже за счет работников ипосетителей офисов. Целевой поток для салона дверей — место (торговый центр,торговая зона), куда целенаправленно приезжают покупатели, планирующие делатьремонт. Или место в стрит­ритейле, в густонаселенных жилых кварталах, гдеимеются потенциальные покупатели данной товарной группы.

Ещеодин пример — магазин компьютерной и цифровой техники в «модном»торговом центре. Такой магазин будет работать хорошо, но только если общаяплощадь «мужского оазиса» в центре достаточно большая.

Втораяпричина связана с планировкой комплекса: небольшие магазины неправильнорасположены по отношению к «магнитам». Основные маршруты движения вторговом центре — от входов к ключевым арендаторам, и мелкие магазины не должныоказываться на «окраине», в стороне от потоков. Ведь необходимоучитывать, что на небольшие предприятия сферы торговли и услуг можетприходиться до 60% площади центра.

Отдельныймагазин, расположенный в торговом центре, может оценить успешность своегорасположения по следующим показателям, полученным в результате подсчетапосетителей:

1. Соотношение «Посетителимагазина» / «Посетители торгового центра».

2. Соотношение «Посетители второго(3го, 4го) этажа» / «Посетители первого этажа».

3. Соотношение «Посетителимагазина» / «Посетители соответствующего этажа».

4. Соотношение «Посетителимагазина» / «Проходящие мимо посетители».

Такжеможно оценить соотношение «Посетители магазина» / «Посетителисупермаркета (гипермаркета)» и проанализировать, как соотносятся междусобой доля посетителей магазина и доля занимаемой магазином площади. Результатытакого анализа помогают понять, связаны ли показатели неудовлетворительнойработы с самим торговым центром или причины следует искать «внутри»магазина.

Ситуация 2. Неудовлетворительная посещаемость торгового центра можетбыть обусловлена тем, что крупные арендаторы (в том числе на конкретном этажекомплекса) являются слабыми «магнитами».

Невсегда якорный арендатор обладает достаточно притягательной силой для того,чтобы он мог направлять покупательский поток. Вообще, термин «якорь»(якорный арендатор) отражает силу оператора на стадии заполнения комплекса,сдачи площадей в аренду: после того как определены «якоря», владельцуили риэлтеру гораздо проще собрать пул арендаторов.

Рассмотрим,какие типы якорных арендаторов в белорусских торговых центрах способнысоздавать хороший покупательский поток (типы арендаторов представлены в порядкеубывания силы их притяжения).

1.Супермаркет, гипермаркет — крупный магазин со средними или низкими ценами ишироким ассортиментом продуктов питания и непродовольственных товаров. Такие торговые центры посещаютсярегулярно в связи с типом спроса на товары. «Ценовой» магазинпритягивает большое количество покупателей именно изза привлекательных цен. Вделикатесный супермаркет заходит меньшее количество покупателей, но данныймагазин также регулярно посещается представителями целевой группы. Вцентральных торговых и многофункциональных комплексах, «модных»центрах супермаркет не является «магнитом», здесь важно другое. Еслипродуктовый магазин расположен в торгово­офисном комплексе, в нем часто покупаютпродукты на обед или на ужин домой. Продуктовый магазин, расположенный в такомкомплексе, будет обладать чертами магазина «экономии времени», иставку в нем можно сделать на здоровое питание, группы алкогольной икондитерской продукции, подарки. Или на деликатесы в сочетании с кулинарией икафе, где можно попробовать все блюда.

2.Общественное питание.Средний класс в Беларуси сегодня испытывает большую неудовлетвореннуюпотребность в питании вне дома. Предприятия общественного питания в торговыхцентрах (фудкорты и блоки ресторанов, кафе с проходным потоком) практическиповсеместно пользуются огромным успехом. Одна из наиболее активных групппосетителей фудкортов и кафе в торговых комплексах — молодежь. Отдыхают молодыелюди именно там, где могут побыть компанией, поэтому они воспринимают торговыйцентр главным образом как хорошее место для «тусовки», покупая приэтом минимальное количество товаров в нем, но часто посещая фастфуд и интернеткафе,центры развлечения и кинотеатр. Молодежь активна и при проведении специальныхакций магазинов и предприятий услуг: дегустации, бесплатные и льготные сеансы,работающие демонстрационные модели в магазинах техники, интернет. Молодежнаяаудитория чувствительна к моде на кафе и развлекательные заведения, появлениюнеобычных «фишек».

Припосещении торгового комплекса семьями питание также очень востребовано, ионо является одним из важнейших конкурентных преимуществ комплекса. Вторговом центре может быть предусмотрено несколько видов предприятий питания:

а) фудкорт:

дляпосетителей среднего достатка, семей с детьми, которые уже провели в комплекседостаточно много времени и успели проголодаться;

длямолодежи и менее обеспеченных посетителей, для которых быстрое питание являетсяаналогом кафе или ресторана (можно поесть в приятном современном интерьере изаплатить за это сравнительно небольшие деньги);

дляработников магазинов торгового центра и работников офисной части комплекса.

Фудкорт,как правило, не выступает «магнитом» в плане привлечения посетителейв комплекс, но играет такую роль при распределении потоков посетителей — нафудкорт идут целенаправленно. Фудкорт — это возможность удовлетворить вкусыразличных групп покупателей, поэтому должно быть разнообразие: мясная пища длямужчин (бутерброды, гамбургеры, гриль); пицца, паста, лазанья (итальянскуюкухню очень любят и дети, и взрослые); салаты и блюда для женщин; кофе,пирожные, мороженое и десерты; национальные блюда, экзотическая кухня(например, латиноамериканская или арабская).

Отразнообразия на фудкорте зависит его посещаемость. Конечно, и от качества еды,и от цен, точнее, от восприятия покупателем соотношения «цена — размерпорции»;

б) блок ресторанов.

Ориентированна представителей среднего класса. В отличие от фудкорта блок ресторанов можетпривлекать посетителей в комплекс: различные тематические рестораны создают«ресторанную улицу», куда посетители могут отправиться специально.Хорошая и разнообразная кухня может увеличить частоту посещений торговогокомплекса: приходя в него впервые, люди выбирают один ресторан; посещая его вовторой раз, отправляются в другой ресторан и т.д.

Блокресторанов и фудкорт обычно не конкурируют друг с другом, ведь у каждогонаправления свой круг покупателей. Вместе с тем одни и те же посетители могут вразные посещения есть и на фудкорте, и в ресторанах;

в) кафе, кофейня.

Свойпоток кафе не создает и во многом является «импульсным» заведением.Предназначен преимущественно для молодежи, влюбленных парочек, друзей и т.п.,для которых приоритетным является общение, а не еда. В кафе может предлагатьсяболее легкая и полезная пища, чем на фудкорте;

г) киоски быстрого питания (мороженое,свежие соки, кислородные коктейли, молочные коктейли).

Продажумороженого желательно располагать рядом с фудкортом или в кафе, чтобыпосетители не передвигались с этим продуктом по магазинам. А вот точку продажисвежих соков и коктейлей не рекомендуется размещать рядом с фудкортом. Человек,который покупает гамбургеры и пиццу, вряд ли будет запивать все это дорогимвитаминным соком. Лучше ставить «фрешбар» на первом этаже комплекса,так как он вызывает импульсное желание. К тому же, если посетитель испытываетжажду после шоппинга, он может удовлетворить ее на первом этаже, купив болеедорогой сок или коктейль.

Предприятияобщественного питания должны быть связаны с позиционированием торговой частикомплекса и специализацией торговли. Предложение одежды, модных аксессуаров,косметики (плюс косметические салоны) подразумевает, что женщины отправляются втакой магазин как на праздник, нередко в компании подруг. Тогда у них естьпотребность пообщаться, посидеть и перекусить в приятном месте. Вряд ли онибудут есть гамбургеры, сосиски в тесте или соблазнятся закусочной с названием«Триумф бифштекса». Такое кафе больше подойдет для центра, где естьмагазины техники и строительных материалов и куда приезжает много мужчин.

3.Развлечения — детский досуг, детский развлекательный комплекс, семейныеразвлечения, спортивные развлечения, кинотеатр, интернеткафе, геймзона. Развлечения, как и общественноепитание в торговых комплексах, — весьма актуальная тема. Одного шоппинга вкачестве развлечения современным покупателям явно недостаточно. Еще во временаДревней Греции и Рима и в эпоху Средневековья на торговых площадях неизменноприсутствовали тараканьи бега и петушиные бои, шуты, бродячие актеры,укротители зверей и пожиратели огня. Сегодня в торговых комплексах активнозаявляют о себе сетевые развлекательные операторы, и огромная нехватка местразвлечений и досуга, которая существовала в нашей стране, сейчас начинаетпостепенно восполняться. Хорошие перспективы для этого имеются в крупных региональныхторговых центрах, в которых зона развлечений занимает значительную площадь. Вторговых комплексах, «работающих» на спальные районы, неизменнопривлекательны сопоставимые по масштабу развлекательные элементы — от небольшойдетской игровой комнаты до игровой зоны.

Вгородах, где уже действует несколько торгово­развлекательных комплексов,актуальна следующая проблема: развлечения однообразны. Работающие на рынкеразвлечений операторы в белорусских городах принципиально не отличаются друг отдруга по составу развлечений — разница заключается скорее в размере площади,отведенной для них. А также в «моде» и популярности определенныхмест. Нечто принципиально новое на рынке развлечений может появиться сразвитием цифровых и интерактивных технологий: например, интерактивное кино,интерактивные симуляторы, сетевые интерактивные игры.

Вусловиях белорусского рынка пока беспроигрышно работает составной«магнит» — детский комплекс. Он включает в себя детское кафе, детскиеаттракционы (платные), детскую комнату с развивающими играми (бесплатная илиплатная), магазины товаров для детей и магазин зоотоваров (зоотовары, цветы,сувениры).

Кинотеатрбывает сильным «якорем» обычно на менее состоятельных и плотнонаселенных территориях. Это связано с тем, что, когда люди становятся богаче, уних появляются возможности для просмотра кино дома. Технологии стремительноразвиваются и обеспечивают высокое качество звука и изображения, а цены напроекционное оборудование постепенно становятся более доступными. К тому жесуществует возможность приобрести эту технику в кредит. Магазины бытовойтехники, работающие в торговых комплексах, выносят данное оборудование иззакрытых залов «для избранных» и выставляют на видном месте.

Принасыщенности площадями в торговых центрах кинотеатр в составеторгово­развлекательного комплекса будет являться конкурентным преимуществом,пока их в городе немного. В советские времена афиша кинотеатров занималаогромный стенд, и в разных кинотеатрах шли разные фильмы. Тогда люди выбиралифильм, который они хотели посмотреть, и могли отправиться за просмотром даже надругой конец города. Сегодня фильмы во всех кинотеатрах идут практически одни ите же, и посетители выбирают ближайший кинотеатр, соответственно, этот оператортеряет свою силу как «магнит» комплекса.

4.Детские товары. Крупный детский магазин с универсальным ассортиментом. Согласно данным некоторыхисследований на детей расходуется около 35% доходов представителей среднегокласса, что составляет внушительную сумму. Товары для детей до года имеютпреимущественный целевой спрос, за ними покупатели едут специально и издалека.Четверть позиций ассортимента детского универсального магазина относится ктоварам постоянного спроса, то есть часто и регулярно покупаемым товарам. Этоканцтовары, товары для школы и творчества, детский трикотаж. Кроме того,регулярно требуется покупать одежду и обувь. Ассортимент детского магазина тожевключает множество товаров так называемого импульсного спроса, ведь частьпотребителей импульсивно покупает разнообразную детскую одежду, чтобы ребеноквыглядел лучше своих сверстников. Следует также учесть, что многие покупателивыросли в советское время в условиях острого дефицита красивых и качественныхдетских товаров, и поэтому они стремятся реализовать свои потребности. Вложенияв развитие детей сказываются на потреблении развивающих игр, товаров длятворчества. Например, отдел профессиональных товаров для творчества в детскоммагазине может привлекать покупателей издалека. Родители рассматриваютпрофессии архитектора, дизайнера как престижные и доходные, а если у ребенкаесть талант художника или скульптора, многие родители хотят его развивать.

Такимобразом, формируется спрос на «профессиональные» товары для детей,что позволяет, в свою очередь, установить дополнительный «магнит» вторговом центре.

5.Магазин DIY (строительные и отделочные материалы, товары для дома и сада). С ростом доходов потребители уделяютбольше внимания обустройству своих домов, квартир и начинают тратить деньги надорогостоящее и поглощающее все свободное время занятие — ремонт. Посетителимагазина DIY планируют приобретение крупных товаров для ремонта и благоустройствасвоего жилища. Частота посещений зависит от того, насколько богат ассортимент товаровдля дома и интерьера, а также сезонных товаров (для дачи, летнего отдыха): еслион невелик, посещаться магазин будет только по мере необходимости. Магазины DIYс полноценным ассортиментом привлекательны и для мужчин, и для женщин, так какпредлагают много нужных в хозяйстве мелочей и товаров для хобби.

6.Модный центр. Одежда,обувь, аксессуары. По частоте покупок обувь, одежда и аксессуары стоят послеосновных товаров. В торговом центре присутствует несколько операторов, и покупательедет туда, зная, что там есть выбор и он сможет найти необходимый товар.Примерами таких центров могут являться магазин «Мегатоп» в г. Минскеи столичный «обувной» квартал — от ЦУМа до радиотехническогоколледжа: здесь представлены основные продавцы обуви импортного и белорусскогопроизводства, работающие на белорусском рынке.

Отметим,что конкуренцию по этой группе товаров торговым центрам составляют отдельнорасположенные магазины, универмаги, а также рынки.

7.Интерьерный супермаркет и мебель. Мебельные центры посещаются редко, но целенаправленно. Аинтерьерный супермаркет для женщин — это настоящий рай. Данный оператор такжерассматривается как место для выбора подарков. Он является более слабым«магнитом» по сравнению с магазином DIY, и многое здесь зависит отассортимента и цен. Если ассортимент немногим шире, чем в районных хозмаркетах,а марки посуды, текстиля одни и те же, привлекательность большого магазинападает.

8.Супермаркет (гипермаркет) бытовой электроники. Традиционно магазин бытовой техники считался сильным«якорем», но сейчас его значение для торговых центров падает. Бытоваятехника — одна из наиболее высококонкурентных областей. Увеличение насыщенностисетевыми магазинами бытовой техники в районах, новые цифровые форматы и торговлячерез Интернет ослабляют привлекательность полноформатного магазина бытовойтехники в торговом центре. Показательно, что бытовая техника везде в мире«выпала» из ассортимента универмагов. Альтернативой супермаркетуэлектроники может стать составная зона монобрендовых магазинов, но онадостаточно слаба в плане притяжения.

Длямолодежи и представителей среднего возраста (в том числе семейных пар с детьми)сейчас приобретает все большее значение составной «магнит»: цифроваятехника + медианосители + книги и канцтовары + интернеткафе и геймзона. Сразвитием цифровой техники и формата цифрового супермаркета («Пятыйэлемент»), мобильноцифровых салонов подобная зона в торговом центре можетбыть легко сформирована.

Другиетипы арендаторов можно отнести к «магнитам» меньшей силы. Иногда ихназывают миниякорями. Как и фудкорт, они оказывают не очень сильное влияние напотоки в торгово­выставочном центре, но помогают направлять их. Это, к примеру,спортивный магазин (воспринимается многими потребителями как мультибрендовыймагазин одежды и обуви для молодежи и приверженцев спортивного стиля всехвозрастов), крупный парфюмерно­косметический супермаркет, книжный магазин.

Потокив многофункциональных комплексах

Многофункциональныекомплексы сочетают несколько функций: торговую, офисную, жилую,развлекательную, спортивную и т.п. Такие здания являются одним из лучшихсредств для стратегического развития города вообще и торговли в частности.Эффективность многофункциональных комплексов проверена историей. Опытградостроительства в XX веке показал, что при росте городов жесткое разделениепоследних на зоны (жилые, промышленные, торговые) становится неэффективным иможет привести к неравномерному развитию территорий, возрастанию нагрузки натранспортную сеть. Многофункциональные комплексы помогают распределению«дневного» и «ночного» населения в районах и позволяютоптимально использовать магистрали, а также площади стоянок. Здания,предназначенные для какой­либо одной функции, могут морально устареть, амногофункциональные комплексы являются более гибкими, они приспособлены кизменениям экономической жизни на территории. С коммерческой точки зрениямногофункциональные здания более устойчивы, и хотя капиталовложения в их строительствовыше, в эксплуатации они часто оказываются дешевле. Будучи построенным иоткрытым для посетителей, такой комплекс повышает ценность прилегающей земли,ведет к развитию инфраструктуры и жилого фонда и в конечном итоге способствуетповышению благосостояния района (например, ТЦ «ПРОСТОР», ТВЦ«Экспобел» в г. Минске).

Длярозничной торговли в многофункциональном комплексе имеет значение:

· какое количествопосетителей привлекают другие функции, группы с какими характеристиками(возраст, доход посетителей);

· насколькомногочисленны эти группы;

· как частопосещаются другие функциональные блоки здания и с какой периодичностью;

· насколько другиефункции способны расширить зону охвата комплекса, привлекать посетителей судаленных территорий;

· связано липосещение других функций с покупками, и есть ли возможность для привлеченияэтих посетителей в магазины;

· можно ли спомощью определенной функции занимать помещения, непригодные для торговли(верхние этажи, углы и плохо доступные зоны);

· какова стоимостьаренды или возможность привлечения операторов к участию в долевомстроительстве.

Офисная функция

Длямагазина присутствие жилой или офисной функции в этом же комплексе означает,что даже при самом неблагоприятном развитии событий у него останутся покупателииз ближайшей торговой зоны. Офисные работники, как правило, являютсяпостоянными и лояльными клиентами предприятий торговли и питания, потребителямиследующих товаров и услуг: книги, канцтовары и компьютерная техника,медианосители, пресса, медпрепараты и оптика, парфюмерия и косметика,галантерея. Также офисы регулярно приобретают подарки и сувениры. В комплексахгородского значения работники офисов покупают одежду и аксессуары: можно зайтив торговую часть после работы и присмотреть вещь, которая будет куплена послеполучения зарплаты. Количество посетителей магазинов и предприятий питаниязависит от того, насколько «клиентскими» будут офисы, а также отвозможных потоков «офисофис» (посетители из других организаций). Опытторговых предприятий г. Минска показывает, что в деловых районах рядом софисными зданиями, а также в многофункциональных комплексах хорошо работают оздоровительныезаведения (например, бизнесцентр «XXI век»).  Многие работникиофисов заботятся о своей внешности, поскольку от этого зависит успешностьпродвижения по службе и отношения с коллегами и клиентами. Доход позволяетдостаточно регулярно потреблять услуги парикмахерских, косметических салонов.Поддержание формы осуществляется за счет посещений фитнесцентров, спортивных иоздоровительных центров, стоматологических кабинетов.

Взарубежных многофункциональных комплексах вход в офисную часть не отделяется:офисные работники и посетители проходят через торговую зону первого этажа квестибюлю и лифтам. В Беларуси такие торговые комплексы только начинаютприступать к работе.

Функция гостиницы

Соединениепомещений гостиницы с торговым комплексом, как правило, выгодно дляосуществления функций торговли и общественного питания. Несмотря на то чтоклиенты гостиницы составляют незначительную часть от общего количествапосетителей, приезжие могут встречаться с партнерами в кафе и ресторанахкомплекса, проводить переговоры или просто обедать там. Таким образом, комплексобеспечит хорошую рекламу среди наиболее значимых горожан, на мнение иповедение  которых ориентируются рядовые покупатели. У командировочныхчасто остается свободное время после работы, которое они вполне могут уделитьшоппингу или просмотру кинофильма. Гостиницы нередко выступают против прямойсвязи с торгово­развлекательной частью по следующим причинам: дополнительная нагрузкана охрану гостиницы, уменьшение посещения баров и ресторанов гостиницы,уменьшение реализации продуктов питания, напитков и питьевой воды черезминибары в номерах гостиницы. Правда, если постоялец недоволен меню или ценамив гостинице, он все равно может посещать торговый комплекс с тем, чтобыпозавтракать, не говоря уже об обеде и ужине.

Спортивно-оздоровительная функция

Посещениеспортивных и оздоровительных заведений часто планируется без увязки спосещением магазинов. И действительно, редко кто захочет после сеанса в солярииили занятий аквааэробикой пройтись по торговой части комплекса. Вместе с темспортивно­оздоровительная функция создает потенциал для специализированнойторговли спортивными товарами, молодежной одеждой и одеждой для активногоотдыха. Может получиться и так, что, приобретая экипировку в спортивномсупермаркете, покупатель решит не откладывать вопрос о своей физической формена лучшие времена и сразу поспешит за абонементом в секцию или бассейн. Выйдион за пределы комплекса — и импульс может угаснуть. В целом многофункциональныекомплексы успешно решают задачу децентрализации снабжения и приближения товарак покупателю, что особенно удобно для жителей крупных городов при возрастающемритме жизни.

СПИСОКИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. КонституцияРеспублики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском референдуме 24 ноября1996 года. Минск «Беларусь» 1997г.

2. Банковский кодексРеспублики Беларусь от 25 октября 2000 г. № 441-З Принят Палатой представителей 3 октября 2000 года. Одобрен Советом Республики 12 октября 2000 года. (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 17.11.2000, N 106, рег. № 2/219 от31.10.2000) (с учетомизменений внесенных Законом РБ от 11.11.2002 № 148-З, рег. № 2/897 от 13.11.2002). ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВОЧНО-ИНФОРМАЦИОННАЯАВТОМАТИЗИРОВАННАЯ СИСТЕМА «ЮСИАС» — 2008г.

3. Гражданскийкодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З. Принят Палатой представителей 28 октября 1998 года. Одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 года. (Ведомости Национального собрания Республики Беларусь, 1999 г., № 7-9, ст.101.). ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВОЧНО-ИНФОРМАЦИОННАЯ АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ СИСТЕМА «ЮСИАС» — 2008г.

4.  Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под. ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. — М.: Юристъ, 1997. — 472 с.

5.  Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание третье, переработанное и дополненное. / Под ред. А. П. Сергеева. — М., ПРОСПЕКТ, 1999. — 632с.

6.  Колбасин Д.А. Гражданское право. Общая часть. — Мн.: ПолиБиг. По заказу общественного объединения «Молодежное научное общество». 1999. — 360с.

7.  Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. В 2 книгах. Кн. 1. / Отв. ред. В. Ф. Чигир. – Мн.: Амалфея, 1999. – 624с.

8. Л.А. Ханкевич «Финансовоеправо Республики Беларусь». Учебное пособие / Мн. Издательство «Амалфея» 2002г.

9. Финансовое право.Учебник / Под ред. проф. О.Н. Горбуновой Издательство «Юристъ» М., 2003.

10.Финансовое право. Серия «Учебники, учебные пособия» /Под ред. проф. В.М. Мандрина Ростов-на-Дону Издательство «Феникс», 2002.