Реферат: Маркетинг рынка недвижимости
Федеральное агентство пообразованию
Государственноеобразовательное учреждение высшего профессионального образования «Сибирский ГосударственныйТехнологический университет»
Химико — технологическийфакультет заочно — дистанционного обучения
Кафедра «Экономики именеджмента»
Курсовой проект
По дисциплине: Маркетинг
Тема: Маркетинг рынка недвижимости
Оглавление
Введение
Глава1 Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости
1.1 Роль рынка недвижимости
1.2 Маркетинг в недвижимости:ключевые моменты
1.3 Маркетинговые услуги нарынке недвижимости
1.4 Задачи маркетинга нарынке недвижимости
Глава 2 Анализ рынканедвижимости
2.1 Общая оценка рынканедвижимости 2009 года
2.2 Вторичный рынок жилья
2.3 Первичный рынок жилья
2.4 Аренда жилья
2.5 Ипотечноекредитование
2.6 Коммерческаянедвижимость
Глава 3 Маркетинговая деятельность компании«Аревера Недвижимость»
3.1 Общие сведения об «Аревера Недвижимость »
3.2 Особенности деятельности «АревераНедвижимость» на рынке
3.3 Анализ конкурентов
3.4 STEPАнализ Красноярскогорынка недвижимости
3.5 SWOT анализ «Аревера Недвижимость»
Заключение
Библиографический список
Приложение
Введение
Средиэлементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, котораявыступает в качестве средств производства (земля, административные,производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а такжедругие сооружения) и предмета потребления (земельные участки, жилые дома, дачи,квартиры, гаражи).
Недвижимостьвыступает основой личного существования для граждан и служит базой дляхозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех формсобственности. В России происходит активное формирование и развитие рынканедвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует воперациях с недвижимостью.
Недвижимостьявляется главным предметом обсуждения при приватизации государственной имуниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке ипродаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как всфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательскойдеятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынкенедвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежныхинвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированныхправ пользования землей и правовая защита их интересов.
Изменилосьналоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан Россииналоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее впорядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство порегулированию сферы недвижимости.
1 Понятие,сущность и основные характеристики недвижимости
Недвижимость — вид имущества,признаваемый в законодательном порядке недвижимым.
Кнедвижимости по происхождению относятся ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%BAземельные участки, участкинедр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,сооружения, объекты незавершенного строительства.
Термин«недвижимость» появился в российском законодательстве со времен ПетраI. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкоеразграничение между движимым и недвижимым имуществом. К недвижимым вещамотносятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимымвещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целомкак имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, анепосредственно, как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его частьможет быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных сустановлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может бытьтакже передано по наследству. К экономическим характеристикам недвижимостиможно отнести:
· редкость(нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости);
· стоимостьприлегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства);
· территориальныхособенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимостьнедвижимости без физических изменений);
· целевоеназначение.
Недвижимостьраспадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения (Рис. 1.1.).
В зависимостиот характера использования, недвижимость распределяется:
· наиспользуемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры);
· длякоммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.);
· дляпроизводственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.);
· длясельскохозяйственных (фермы, сады);
· специальныхцелей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).
/>
Рис. 1.1. Основные типынедвижимости
Жилищныйфонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности,включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилыепомещения в других строениях, пригодные для проживания.
Жилаянедвижимость, как товар обладает следующими свойствами, отличающими его отдругих товаров (рис. 1.2).
/>
Рис.1.2. Особенности недвижимости как товара
Кнежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть,расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные вустановленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональномуназначению на офисные, торговые, складские и производственные.
Поцелям владения
· дляведения бизнеса;
· дляпроживания владельца;
· вкачестве инвестиций;
· вкачестве товарных запасов и НЗП;
· дляосвоения и развития;
· дляпотребления истощимых ресурсов.
Постепени специализации
· специализированная(в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в арендутретьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующегоиспользования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующегобизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи,библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
· неспециализированная— вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытомрынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
Постепени готовности к эксплуатации
· введенныев эксплуатацию;
· требующиереконструкции или капитального ремонта;
· незавершенноестроительство.
Повоспроизводимости в натуральной форме
· невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
· воспроизводимые:здания, сооружения, многолетние насаждения.
Недвижимостьимеет потенциальную способность приносить доход и является довольнопривлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:
· будущиепериодические потоки денежных средств;
· увеличениестоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых иразвития старых объектов;
· доходот перепродажи объекта в конце периода владения
1.1 Роль рынканедвижимости
Рынокнедвижимости играет важную роль в экономике любого государства, являясьзначительной частью его национального богатства. И величина доли недвижимостиопределяется развитостью финансовой системы страны. Например, доля недвижимостив национальном богатстве США составляет 50%, а Индии и Индонезии – 95%.
Исходя изопределения, что рынок – это место встречи продавца и покупателя, можно сделатьвывод, что без рынка недвижимости не может существовать рынок вообще, так каклюбой участник рынка нуждается в помещении, собственном или арендованном, дляосуществления своей деятельности. Рынок недвижимости требует региональногоделения, поскольку местонахождение объекта недвижимости определяет такие егохарактеристики как стоимость, эффективность и уровень риска инвестиций. С точкизрения права собственности, рынок недвижимости можно рассматривать как набормеханизмов для осуществления передачи прав, как на саму собственность, так и навозможность её эксплуатации; а также для определения цены этой передачи.Результатом деятельности рынка недвижимости является разделение пространствамежду участниками рынка с использованием определённой формы землепользования. Сточки зрения реализации собственности, рынок недвижимости – это система функцийуправления, финансирования и информационного обеспечения сделок, объектомкоторых является недвижимость.
Отличительнаячерта сделок с недвижимостью, передача не только удовлетворения собственныхпотребностей покупателя, но и, заключённой в недвижимости, возможности еёэксплуатации для получения дохода. Кроме этого, стоимость недвижимости можетизменяться со временем. Таким образом, недвижимость характеризуется каккапитал. При этом возможность получения дохода не зависит от того, является линедвижимость жилой или нежилой. Так владелец жилой недвижимости имеетвозможность передачи её (целиком или частично) в аренду за определённую плату.А владелец предприятия или магазина, использует собственность для осуществлениясвоей коммерческой деятельности. Другими словами, эксплуатирует недвижимостьдля получения дохода или прибыли. Такое свойство недвижимости как возможностьеё эксплуатации для получения дохода или прибыли делает очевидной связь рынканедвижимости с рынками товаров, капиталов и финансов. В то же время, следуетпризнать определённую самостоятельность рынка недвижимости, и ни в коем случаене ассоциировать его с частью финансового рынка. Состояние и развитие рынканедвижимости определяются состоянием и развитием экономики в целом. Однакорынок недвижимости обладает самостоятельностью по отношению к прочим областямэкономики. Эта самостоятельность обусловлена многочисленностью специфических,присущих только ему, видов связей по поводу собственности, как с частнымисубъектами экономики, так и с государством и обществом. Причём роль государствавключает в себя важную регулирующую составляющую. Кроме того, отличительныечерты рынку недвижимости придаёт специфический характер его товара, которыйоднозначно отличается от других видов товаров. Главное отличие недвижимости –это индивидуальность набора его свойств. Другими словами, каждый объектнедвижимости может обладать практически неповторимым комплексом свойств. Объектынедвижимости могут различаться по физическим свойствам: по материалам,использованным при сооружении, по срокам эксплуатации, по архитектурным стилям,по структуре и обустройству внутреннего пространства, по заложенной возможностимодернизации и так далее. Помимо физических и эксплуатационных свойствнедвижимость может характеризоваться свойствами окружающей среды, включённостив структуру коммунального хозяйства, политическим и культурным развитиемрегиона. Кроме того, есть комплекс субъективных свойств, определяемых точкойзрения покупателя. Например, близость к центру или месту работы, вид из окна,наличие шума и т.п.
Многообразиесвойств объектов недвижимости обуславливает практически индивидуальноеформирование цен. При этом, чем выше степень уникальности недвижимости, темвыше и цена. Здесь стоит отметить наличие ощутимой ограниченности продавцов ипокупателей, существующей на рынке дорогой недвижимости, в особенности жилой. Кпримеру, высокой стоимостью характеризуются объекты недвижимости в экологическичистых или центральных районах, недавно возведённые, имеющие развитуюинфраструктуру и художественную выразительность. В силу их высокой ценыограничено количество покупателей. А ограниченность спроса влечёт за собойограниченность и количества продавцов.
Рынокнедвижимости характеризуется закрытостью информации о содержании и ценах поосуществлённым сделкам. То есть он не так открыт, как рынок потребительскихтоваров и услуг. Применение других форм передачи собственности, таких какобмен, дарение и тому подобное, обусловлено желанием участников рынка скрытьреальную цену сделки. Это желание определяется высоким уровнем сопутствующихналогов и пошлин. Для оформления процесса купли-продажи нежилой недвижимостиприменяются такие формы, как продажа акций, смена учредителей и так далее.Дороговизна стоимости кредита и недостаточность собственных средств уменьшаеткак спрос на недвижимость, так и её предложение (особенно возведение новыхобъектов). А это последовательно ведёт и к росту цен.
1.2Маркетинг в недвижимости: ключевые моменты
Жизненныйцикл объекта недвижимости характерен для каждого сектора недвижимости. Весьжизненный цикл объекта делится на две стадии от бизнес-идеи, до окончаниястроительства или реконструкции длится девелоперская стадия, а после нее — инвестиционная. По окончанию строительства начинается обращение объекта.
В продолжениежизненного цикла объекта выделились следующие направления деятельности в сферемаркетинга недвижимости:
· маркетингстроящихся объектов (бизнес-идея-окончание строительства);
· маркетингпостроенных объектов и земельных участков (обращение объекта);
· маркетингуслуг.
Маркетинг строящихся объектов:
Какправило, компания-консультант приглашается в проект на стадии изучения участкапод строительство. На этом этапе консалтинговая компания анализируетинвестиционные возможности участка и на основании полученной информацииопределяет функцию будущего здания, его площадь и другие параметры. Стандартнаяконцепция объекта недвижимости включает в себя следующие маркетинговыеоперации:
· анализсоциально-экономической ситуации, бизнес-среды, а также сегментов рынканедвижимости, спроса и предложения;
· определениевероятной рыночной стоимости для объектов, расположенных в конкретномгеографическом месте и выработка конкурентных преимуществ анализируемогообъекта;
· анализэффективности инвестиционных проектов, с учетом необходимости привлечениязаемных средств и продолжительности строительства.
Послеразработки концепции привлекается девелоперская компания, которая продолжаетведение проекта, заканчивая сдачей его в эксплуатацию. Девелоперская компанияберет на себя все работы по оформлению документации на строительство иполучению разрешений, техническому и инженерному контролю строительства,заключению договоров с генподрядчиками вплоть до качественного выполненияобъекта в установленные сроки. После этого на стадии реализации и удержанияпроекта девелопер контролирует работу риелторской компании по сдаче площадей. Вобязанности девелопера входит также проведение рекламной компании проекта,которая начинается задолго до сдачи объекта в эксплуатацию.
Впроцессе нее все шире используются маркетинговые коммуникации, включающиеэлементы и приемы рекламы, стимулирования сбыта, прямой продажи, PR и другихкоммуникационных, которые образуют единую систему.
Послесдачи объекта в эксплуатацию настает этап управления недвижимостью. В процессенего осуществляется контроль не только над функционированием системжизнеобеспечения, но и контроль финансовых потоков, корректировка арендныхставок, поиск новых клиентов.
Маркетинг построенных объектов:
Основныеусилия девелопера, построившего здание, концентрируются на сдачу в аренду этогопомещения, что гарантирует собственнику адекватный доход от вложений. С цельюпоиска потенциальных арендаторов и их убеждения в уникальности данногопомещения для аренды разрабатывается маркетинговая стратегия — это план поискаорганизаций для заполнения площадей здания, включающий в себя определениецелевой аудитории, позиционирование проекта на рынке, способы распространенияинформации на целевом рынке, пути контроля рынка и поддержания интереса кобъекту. Что касается маркетинговых услуг, то рассмотрим их подробнее вследующем разделе.
1.3. Маркетинговыеуслуги на рынке недвижимости
Послевыработки концепции объекта и изучения его целевой аудитории происходит выбороптимальных по стоимости маркетинговых коммуникаций.
Исходяиз практики ведущих проектов коммерческой недвижимости, можно выделитьследующие основные маркетинговые коммуникации:
· Наружная реклама. На рынке недвижимости наружная реклама являетсянаиболее эффективным способом информирования. Наружная реклама недвижимостиделится на несколько составляющих. Прежде всего, это оформление объекта.
· Оформлениеобъекта – отдельный вид наружной рекламой, который пользуется большойпопулярностью у девелоперских компаний. Наиболее эффективно его использованиедля объектов с хорошим месторасположением: в центре города, элитных районах,или для загородной недвижимости как оформление места продаж (дизайн въезднойгруппы, шоу-рум). Большие билборды, сити-лайты, растяжки, расположенные вблизиобъекта или непосредственно на нем, не остаются не замеченными проезжающимтранспортом и пешеходами. На таких рекламных носителях указывается названиедевелопера и его телефонный номер. С момента начала строительства до открытиякомплекса наружная реклама служит эффективным средством информирования широкойпублики о реализации площадей и контактной информации;
· Печатная реклама. Данный вид рекламы предполагает размещениетекстовых сообщений либо иллюстраций в средствах массовой информации. При этомСМИ по своему профилю и аудитории делятся на общественно-политические и деловыеиздания. Такие издания направлены непосредственно на конечного потребителянедвижимости — руководителей компаний, топ-менеджеров, а также всех, кто можетзаинтересоваться объектом недвижимости, Специализированные издания онедвижимости служат источником информирования для участников рынка,застройщиков, риелторов, юридических компаний. Отдельная группаспециализированной литературы — еженедельные газеты и журналы объявлений обобъектах недвижимости, которые публикуются по несколько раз в неделю иинформируют тех, кто задался поиском недвижимости. Наряду с рекламными блокамии объявлениями девелоперы дают в прессу комментарии, статьи, новости взависимости от целей, сопровождающих объект на разных этапах его реализации.
· Адресная реклама. Одно из наиболее эффективных и часто используемыхсредств продвижения объектов недвижимости — адресная реклама длязаинтересованных лиц. Такая реклама содержит информационный лист либо флайер,который рассылается в больших количествах потенциальным клиентам. Другимвариантом direct mail является широко распространенная рассылка информации поэлектронной почте с иллюстрациями и описанием предложения. Как правило, такаяреклама интересна и эффективна.
· Интернет. Создание крупного объекта недвижимости частосопровождается разработкой веб-страницы, на которой посетители могут узнать осамом объекте, его арендаторах, услугах и прочем. К сожалению, очень немноготорговых и бизнес-центров, логистических комплексов могут похвастаться наличиемсвоей веб-страницы либо сайта. По этой причине, девелоперы и риелторы, имеющиесвои сайты, размещают информацию про проекты у себя на сайтах. При этомпосетителям предоставляется подробная информация о технических характеристикахздания, инфраструктуре объекта, его фотографии и коммерческие условия.
· Прямой маркетинг и презентация. Презентация объектанедвижимости проходит увлекательно и эффективно при наличии грамотносоставленных презентационных материалов. Буклеты, проекты, видео-презентациисодержат специфические особенности объекта, планы, описание конкурентныхпреимуществ объекта, коммерческие условия и всю необходимую информацию дляброкеров и покупателей площадей объекта. Данные рекламные материалы должныотличаться единым стилем, общей темой и единым логотипом, создавая позитивныйимидж.
· Мерчандайзингобъекта недвижимости предполагает организацию показов на объекте, а такжеметоды наглядного представления его преимуществ, начиная с внешнейпривлекательности объекта. Для создания позитивного первого впечатления усъемщика объекта применяют следующие мероприятия: демонстрационные моделиобъекта, поэтажные планы и раздаточные материалы, интерактивные моделипомещения, поддержание порядка на окружающей территории во время и послестроительства. При эффективном комплексном использовании различныхмаркетинговых мероприятий, включающих PR, DM, рекламу и мерчандайзинг,девелопер может достичь максимальных успехов в развитии и реализации своегопроекта.
· Телевидение.Практикапоказывает, что реклама недвижимости на ТВ является малоэффективныминструментом продвижения. Вложенные в нее средства не окупаются, а отдача –минимальна. Конечно, речь идет исключительно о региональном телевидении,желательно наиболее популярные каналы. Специалисты советуют использоватьрекламу недвижимости на телевидении только во время проведения акций, или дляформирования какого либо имиджа объекта недвижимости и компании.
· Радио.Чаще всегорадио используется для охвата широкой аудитории, и не с целью рекламы какого-либообъекта, а для донесения информации до потенциальных клиентов о новых планах,проектах или для увеличения узнаваемости бренда.
· PRиспользуется в рекламе всех видов недвижимости.
· Например,в рекламе элитных домов используются особые приемы: презентации, праздники,тусовки, закрытые клубы и т.п. Персонифицированные рассылки (direct-marketing),а также точечное распространение дорогих, высокохудожественных ивысококачественных рекламных материалов.
· Вирусныймаркетинг – это разработка таких рекламных стратегий, которые поощряютпотребителей передавать рекламное сообщение друг другу. Вирусный маркетингпозволяет действовать точечно и таргетировать аудиторию по признакам,характерным при покупке той или иной недвижимости (назначение, ценовой диапазон,географический район). К сожалению, в России пока нет достойных примеровмедиавирусов недвижимости, но на Западе уже успешно применяют инструментывирусного маркетинга для этой отрасли. Содержание рекламы тоже влияет на выборносителя. Если необходимо срочно анонсировать какую-либо акцию или сообщить оскидках, то нужен «быстрый» канал с хорошей отдачей. В этом случаеиспользуется радиореклама, эффективны растяжки и интернет-реклама. Если же выхотите, чтобы ваша реклама вызвала настоящий резонанс и всколыхнула рядыпотенциальных покупателей незабываемым креативом, выбор очевиден – вирусныймаркетинг. А так как российский интернет пока еще свободен для вирусныхрекламных кампаний недвижимости, то у любого желающего есть шансы стать первым.Не правда ли, заманчиво?
· Сетевоймаркетинг, как инструмент для раскрутки сайта недвижимости. Нередко бывает,что, несмотря на известность риэлтерской фирмы, покупателя или продавцанедвижимости может найти человек, далекий от этой деятельности. Такой человекможет быть нештатным сотрудником фирмы, младшим партнером и т.д. Не так важно,как будет называться его должность, как важно то, чтобы он приносил прибыль. Интернетпредоставляет широкие возможности организации сетевого маркетинга. Дляорганизации сетевого маркетинга по недвижимости можно использовать созданиемногих персональных сайтов по недвижимости, как с доменом второго уровня, так ис доменом третьего уровня.
Болееэффективна схема работы, когда риэлтерская фирма регистрирует на себя несколькодоменов второго уровня, а затем сдает их в аренду участникам сетевогомаркетинга. Уникальными должны быть не только имя домена и дизайн сайта, но иконтент сайта. Если участник сетевого маркетинга будет копировать содержимое сосновного сайта по недвижимости, то, тем самым, он нанесет ему ущерб.
1.4 Задачи маркетинга нарынке недвижимости
Работаотдела маркетинга в строительной или девелоперской компании способствуетпрямому увеличению дохода. Сегодня и в обозримом будущем маркетинг будетявляться одновременно стратегией и тактикой преуспевания. Маркетинг это скелет,мозг и глаза бизнеса. Уже потом на маркетинг нанизываются экономика и финансы,а после воплощения удачных маркетинговых стратегий мы начинаем детализировать иуточнять их при помощи юриспруденции и бухгалтерских механизмов отражениярезультатов. Вы никогда не обращали внимание на то, почему одни квартиры продаютсяпо $10 000 за квадратный метр, их покупают, а другие квартиры там же предлагаютпо $7 500, и при всей схожести параметров покупатели предпочитают более дорогиеквартиры. Ответ на этот вопрос заключается в различных подходах к маркетинговойполитике. При продуманной концепции позиционирования объекта, правильногопостроения бренда, организованного взаимодействия с потребителями, на каждыйдополнительный рубль вложений мы получаем до 35-40% прибыли.
Путьслужбы маркетинга на рынке недвижимости был сложным. В середине 90-х годовмногие маркетинговые подразделения создавались просто как дань моде (все проэто говорят, у соседа уже есть, пора и нам создать). Отсутствие четкоопределенных функций и задач служб маркетинга зачастую приводило к тому, чтоони оказывались невостребованными руководством предприятий и смежнымиподразделениями. Далее сценариев было несколько. Во многих случаях отделымаркетинга постепенно умирали (уходили сотрудники, не понимая, для чего женужна их работа, или руководство просто закрывало отдел, наигравшись с новой«зверюшкой» и не видя практического смысла в дальнейшей работе подразделения).Также весьма распространена ситуация, когда маркетологи становились «прислугойза все», полностью теряя свой статус на предприятии. Одним из таких вариантовявляется, например, превращение отдела маркетинга во второй (параллельный)отдел продаж. Сегодня не многие компании могут похвастаться эффективной службоймаркетинга.
Службамаркетинга приходит на помощь, когда застройщику необходимо сформулироватьзадание для проектировщиков. Иными словами именно маркетинг поможет ответить навопрос «Что строить?» и «Кто это купит?».
Анализируярынок недвижимости можно сказать, в ближайшей перспективе (5-7 лет) наиболееприбыльным будет строительство жилых и офисных комплексов бизнес — класса.Потребитель квартир и иных помещений в таких домах получает возможность жить иработать в самых уникальных комплексах элит и бизнес — класса.
Маркетинг —это комплекс мер по продвижению товара/объекта/компании на рынке. В полноймере, к задачам маркетинга недвижимости можно отнести достижение высокойстепени конкурентоспособности товара/объекта/фирмы, обеспечение долговременногоприсутствия их на рынке, а так же максимизации прибыли фирмы.
Если дляторговли и некоторых других отраслей экономики маркетинг давно уже стал «нормойведения бизнеса», то на рынке недвижимости необходимость проведениямаркетинговых мероприятий была осознана лишь в последние несколько лет, восновном благодаря росту конкуренции. Создание любой маркетинговой программыначинается с выявления проблемы и постановки задач. Работа всегда начинается сопределения потребностей клиента, которые имеют свои особенности,представленные ниже.
— Всеучастники рынка заинтересованы в заключение сделки на наиболее выгодных длясебя условиях: аренды/покупки/продажи объекта недвижимости. Талант специалистапо недвижимости заключается в достижении компромисса между контрагентами;
— Некоторыеклиенты не готовы платить комиссионные. Более того, некоторые не готовы впринципе что-либо купить или взять в аренду. Они просто проводят мониторингрынка. Специалисту по недвижимости необходимо вовремя распознать такогоклиента.
Если усобственника нет никаких идей относительно будущего проекта, ему и егоконсультантам до начала строительства нужно определиться с местоположениемучастка и с тем, что из соответствующего целям собственника лучше всегопостроить на данном участке.
Цели могутбыть самые различные:
· строительствообъекта с целью его последующей продажи;
· строительствообъекта для собственных нужд (производственных, торговых, офисных, складских ит. д.);
· строительствообъекта для извлечения прибыли посредством сдачи в аренду коммерческихпомещений.
· Влюбом случае коммерческие цели, как правило, сворачиваются собственником додвух тезисов:
· максимизацияприбыли;
· максимизациястоимости объекта недвижимости.
Специалистысчитают, что по стадиям развития любого объекта недвижимости маркетинг можноразделить на следующие работы:
· Наэтапе идеи создания объекта маркетинг играет наиболее ответственную роль.
Для созданияконкурентоспособного в будущем продукта необходимо провести всесторонний анализрынка, включающий:
— исследование рынка спроса и предложения для выявления привлекательных сегментови ниш;
— детальноеисследование местоположения создания объекта для определения возможностей егоразвития;
— анализфинансовой реализуемости выбранных вариантов развития для определенияединственно правильно го направления дальнейших действий.
На этапереализации проекта маркетинг направлен в основном на рекламу будущего объектадля обеспечения к нему интереса со стороны рынка, что в конечном итоге выразитсяв достижении запланированного уровня до ходов. В список необходимых задачвходит:
— разработкамаркетинговой концепции и стратегии;
— разработкалоготипа проекта и всех атрибутов;
— разработкаи создание пакета рекламно-информационных материалов для привлеченияарендаторов;
— размещениерекламы в средствах массовой информации;
— осуществление PR-деятельности по продвижению объекта;
— осуществление прямой рассылки потенциальным клиентам;
На этапеэксплуатации готового объекта проекта маркетинг должен быть направлен наповышение стоимости объекта недвижимости. Это достигается путем проведенияпостоянного мониторинга рынка с целью своевременной корректировки:
— концепцииразвития объекта; о ценообразования;
— комплексарекламных мероприятий, направленных на поддержание интереса рынка к объекту;
Одним изосновных элементов деятельности по управлению коммерческим объектом являетсясдача в аренду помещений. Эта деятельность связана с маркетинговыми задачамиуправления недвижимостью.
2Анализ рынка недвижимости
2.1 Общая оценка рынканедвижимости 2009 года
В 2001-2005годах в связи с ростом спроса на жилье в США, что в свою очередь сопровождалосьповышением цен, на рынке страны появилось бесчисленное количество кредитныхучреждений, выдававших ипотечные кредиты. Раздача всем желающим необеспеченныхкредитов закончилась в результате массовыми задолженностями. Так начался кризисбанковской системы США, который приобрел мировые масштабы.
В докладекомпании Global Property Guide указывается, что «цены на жилье в Латвии«просели» на 59,7%, что также является самым крупным снижением на мировыхрынках недвижимости» к концу 2009 года. В Объединенных Арабских Эмиратах ценына недвижимость за год снизились на 48,05%, в Болгарии — на 28,66%, в Исландии- на 21,21%, в России — на 19,5%, в Словакии — на 15,3%http://www.gilportal.ru/analytics/krasnoyarsk/29-12.html — _ftn2#_ftn2.
Кризисныйпериод, с середины 2008 года, серьезно подорвал основу жилищного рынка и г.Красноярска. Рассмотрим подробнее влияние экономической обстановки на рынокнедвижимости в г. Красноярске
· впервую очередь спрос сократился в разы из-за нестабильной ситуации на рынкетруда и невысоких доходов граждан;
· -сначала 2009 года покупатели стали больше тратить время на принятие решения опокупке той или иной квартиры. В большей степени это было связано с двумяважными факторами: во-первых, увеличился выбор квартир по доступной цене, вторых,с ожиданием дальнейшего снижения цены;
· - сапреля 2008 года началось снижение цен на вторичном рынке жилья города исоставило 36% к концу 2009 года;
· нанекоторые объекты незавершенного строительства снижение цены за квадратный метрсоставило 46%.
· С мая2009 года отмечено снижение динамики падения цены, как на вторичном, так и напервичном рынке, возобновляется ипотечное кредитование. Текущий тренд на рынке- стабилизация и постепенное оживление. Но уже сейчас, в конце года, экспертыснова заговорили о возможных перспективах повышения цен на недвижимость,мотивируя это отложенным спросом и постепенным сокращением предложения.Отложенный спрос, который начал возвращаться на рынок осенью 2009 года, в 2010году будет медленно, но все, же расти, предложение относительно спроса будетсокращаться. Безусловно, вслед за ним начнет возвращаться и частныйинвестиционный спрос. Повышающийся интерес к недвижимости будет подталкиватьцены вверх с темпом как минимум на уровне инфляции плюс 5%. Ситуация может развиватьсядвумя путями:
В 2010 году — в целом по рынку рост цен будет очень плавным, и начнется он не раньше осени.При этом на некоторые категории жилья повышение цены более высокое, а на иные –продолжающаяся фиксация. Продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлениемрынка, начнут повышать цены уже в феврале — марте. Причем повышение это вновьбудет опираться не на экономику, а на психологию, что в прочем периодическипроисходит на рынке (продавцы несколько повышают цену, не находят «своего»покупателя и вновь снижают до реальной цены). В этом случае скачок цен можетпривести к очередной стагнации из-за отсутствия интереса со стороныпокупателей.
Тот факт, чтовпервые со времени начала кризиса цены на жилье в России пошли в рост,подтверждают и исследования Российской Гильдии Риэлторов, согласно которым ужев ноябре было зафиксировано повышение стоимости квадратного метра вС.-Петербурге (1%), Брянске (1,2%), Ижевске (2%), Мурманске (1,8%), Перми(0,9%).
Согласноисследованиям Global Property Guide наибольший рост цен на недвижимостьзарегистрирован в Израиле — на 10,15%. Из 26 стран, которыми располагаютэксперты, в 10 странах был зафиксирован рост цен на недвижимость и в 16 — падение. Цены на недвижимость в конце 2009 года выросли также в Австралии, Швейцарии,Китае, Гонконге, Норвегии, Новой Зеландии, Португалии, Финляндии и Швеции.
2.2 Вторичный рынок жилья
Из всех сферэкономики рынок недвижимости был одним из первых, кто ощутил негативное влияниефинансового кризиса. Некоторый всплеск был в марте – апреле, когда былиизменения в тренде курса доллара. Весь 2009 год был достаточно непростым какдля продавца, так и для покупателя. Если первому приходилось снижать цену, чтопонятно не приносило радости, то второй ждал, что цены еще упадут, и неторопился совершать сделку.
/>
/>
Долгожданноеоживление на рынке готового жилья началось с осени 2009 года. Покупатели,которые терпеливо выжидали в течение всего года, осенью, наконец, вышли нарынок. И этому способствовало следующее: падение цен замедлилось и с сентябряситуация перешла в стадию стабилизации. Кроме того, спрос увеличился и за счетпокупателей, получивших государственные сертификаты, со сроком реализации доконца года.
/>
/>
Пожалуй, положительнойчертой текущей ситуации можно назвать то, что 2009 год – это год покупателя, вотличие от предкризисных годов, тогда рынком «правил» продавец — на просмотрквартиры нужно было приходить с деньгами в кармане и покупать понравившийсявариант сразу же, без всяких раздумий. Сейчас покупатель имеет возможностьспокойно выбирать. И если нужна квартира, то сегодня, пожалуй, действительноудачное время для покупки.
Предпочтенияпокупателей сегодняшнего рынка, исходя из предложений и финансовой возможности,распределились следующим образом:
/>Социальная среда.
/>
Мы ужеговорили о тенденции рынка готового жилья города, а именно то, что наибольшейпопулярностью пользуются 1, 2 – комнатные квартиры новой планировки (в процент1-комнатных квартир гостинки не входят). Спрос на подобное жилье с каждым годомрастет. Учитывая высокий процент горожан нуждающихся в улучшении своих жилищныйусловий, износ старого жилого фонда, постоянный приток в Красноярск новыхжителей из районов края, потребность в качественном, комфортном, недорогомжилье будет сохраняться в Красноярске длительное время.
На фонесделок купли-продажи выделяются так называемые альтернативные, т.е. сделки содновременной продажей «старой» и покупкой «новой» квартиры. Объем таких сделококоло 90% от общего количества сделок, ранее этот показатель был в пределах 55– 60%.
Рынокдорогого, качественного – элитного жилья в Красноярске формируется. Спрос наподобное жилье стабилен, хотя и значительно ниже чем на типовое жилье. Этотсегмент вторичного рынка жилья менее подвержен колебаниям, и снижением ценыотреагировал гораздо позже, чем остальной рынок. Диапазон цен на элитное жильеколеблется от 41 600 до 120135 рублей за один квадратный метр (на декабрь, 2009 г.). В среднем по городу цена снизилась за отчетный период на 17% и есть ожидания.
2.3 Первичный рынок жилья
Ввод жилья вРоссии в январе-ноябре текущего года снизился на 0,4% по сравнению саналогичным периодом прошлого года, в целом объемы строительства упали на 17,5%(по данным Росстата).
Из данныхведомства следует, что в ноябре было введено в строй 5,8 миллиона квадратныхметров жилых площадей, что больше октябрьских показателей на 0,1% (в октябре — 4,74 миллиона квадратных метров). Ввод жилья за 11 месяцев этого года составил45,5 миллиона квадратных метров, снизившись по сравнению с аналогичным периодомпрошлого года на 0,4% (по результатам 10 месяцев снижение также на 0,4%). Объемстроительства в целом по России в ноябре 2009 года составил 368,5 миллиардарублей (падение на 13,2% к уровню соответствующего периода предыдущего года), вянваре-ноябре — 3,359 триллиона рублей (падение на 17,5%). В Красноярском краеза 11 месяцев 2009 года объемы строительства снизились на 12 %. Строители сдалив эксплуатацию 2418 жилых домов общей площадью 617 тысяч квадратных метров, изних 1362 дома построили в сельской местности, 137 домов в Красноярске (обшейплощадью 324 тысячи квадратных метров).
/>
По мнениюэкспертов компании, наибольшим спросом сейчас пользуются квартиры в практическиготовых новостройках, быстрее всего выкупают не только однокомнатные, но итрехкомнатные квартиры. Такая тенденция сохраниться и в 2010 году — большеквартир будет продаваться не на стадии котлована, а ближе к окончаниюстроительства или даже на стадии полной готовности.
2.4 Аренда жилья
Аренда жилья,как сегмент рынка недвижимости был в 2009 году одним из самых активных. Почему?Ответ достаточно логичен: любой экономический кризис даже самый локальныйсущественно ограничивает финансовые возможности людей, в том числе к кредитнымсредствам.
Учитываявысокую потребность граждан в жилье и низкую способность в условияхэкономической нестабильности купить собственную квартиру, необходимость решенияквартирного вопроса приводит большее число клиентов на рынок аренды.
Тем не менее,эта активность не привела к росту арендных ставок. Подтверждением этому можетслужит оценка рынка аренды жилья, приведенная в аналитическом отчете за 1полугодие, — большое число предложений так называемых «инвестиционных квартир»в районах массовой застройки в период 2006-2008 гг. (Взлетка, Северный,Первомайский) было выставлено в базу предложений для сдачи в наем,зафиксировано снижение средней ежемесячной ставки по городу на 10%.
/>
Средняямесячная арендная ставка самой востребованной клиентом 1 комнатной квартиры вконце года такова:
Район / планировка
«хрущевка»
улучшенная
новая
Академгородок 11000 11000 12000 БСМП 10200 10900 Ветлужанка 9500 9500 10000 Взлетка 11300 Копылова 11000 11000 13000 Северный 10600 Пашенный 9500 9500 9700 Предмостная 9900 10000 9000 Первомайский 9700 9850/> />
Хотелось быподчеркнуть следующее, в настоящее время аренда жилья, как сегмент рынканедвижимости, может послужить индикатором изменения ситуации в сегментекупли-продажи. А именно, как только в стране, в городе начнет улучшатьсяобщеэкономическая ситуация, увеличатся доходы и платежеспособность населения,то рынок аренды жилья, как более динамичный, отреагирует на это первым, имесячные арендные ставки начнут повышаться. Вслед за этим повышением черезнесколько месяцев можно ждать повышения цены на рынке купли-продажи жилья.
2.5 Ипотечноекредитование
2009 год закончилсяна довольно оптимистичных для рынка недвижимости, в частности ипотечногокредитования, настроениях.
Последнийквартал инфляция была минимальна, Центробанк РФ девять раз за год снизил ставкурефинансирования, причем последний раз – до небывало низкой величины в 9%. Икак следствие, оперативная реакция флагмана ипотечного рынка – Агентствоипотечного жилищного кредитования (АИЖК) также снижало свою ставкурефинансирования (минимальная ставка 9,43% (на декабрь 2009 г.)). Это в свою очередь дало основание заговорить о возвращении процентных ставок по ипотеке надокризисный уровень. Коммерческие банки начали возвращаться на рынок ипотеки ипредлагать продукты на приемлемых условиях, в отличие от начала года. Тогдаоформление кредита на покупку жилья выглядело мало привлекательным: процентнаяставка в рублях была 19-20%, в валюте – 16-18%, первоначальный взнос не менее30%.
/>
В докризисноевремя процент сделок на вторичном рынке с привлечением кредитных средствдоходил до 60%. В 2009 году процент таких сделок колеблется в пределах 15% (наначало года) — 30% (на конец года).
/> />
/>
Реакцией наснижение ставок и стабилизацию цен на рынке жилья был рост объемов выдачикредитов. В то же самое время одно лишь снижение ставок, первоначальноговзноса, требований к заемщику, не приведет к возрождению ипотеки на рынкенедвижимости, необходима и экономическая стабильность. Покупателям нужно от 500000 до 2 000 000 рублей на 15-25 лет (сейчас средняя сумма кредита, выдаваемаябанками ок. 1 150 тысяч рублей, сроком на 12 лет, в начале 2009 года – 850тысяч рублей, сроком на 15 лет), но лишь при условии уверенности в завтрашнемдне. Судя по всему, возврат ипотеки даже на докризисный уровень займет не менееодного года.
2.6 Коммерческаянедвижимость
Исходя изанализа ситуации на рынке в 2009 году, можно сказать, что коммерческаянедвижимость ощутила кризис сильнее всего:
— во-первых,это обусловлено отсутствием дефицита предложения в этом сегменте. В отличие отквартир, количество новых офисов и торговых центров росло с каждым годом,
— во-вторых,если потребность населения в жилье никуда не исчезла с приходом кризиса, асократилась только платежеспособность, то необходимость прежнего расширениябизнеса сменилась, как правило, стратегией экономии и разумного минимализма.
Начало годабыло отмечено ежемесячными темпами снижения цен и арендных ставок во всехсегментах коммерческой недвижимости, появлялся избыток свободных площадей:
— значительное снижение потребительского спроса повлияло на доходность всегобизнеса и вынудило многие компании оптимизировать структуру затрат. Врезультате нерентабельные торговые точки, которые открывались в расчете на рострынка или из имиджево-рекламных целей закрывались,
— объемыпроизводства товаров и услуг падали, поэтому производственные площадиосвобождались,
— многиебизнесмены сокращали складские запасы и старались закупать товар чаще, нонебольшими партиями из-за отсутствия и дороговизны оборотных средств. Появилсяизбыток складских помещений.
Негативноевлияние кризиса на офисные помещения оказалось более существенным. В результатеэтого рост объема предложения, а также снижение средних ставок исредневзвешенных цен в этом сегменте оказались более значительными, чем вторговом:
— болеевысокий рост объема предложения и более существенное снижение цен в Центре и наВзлетке, например, в центре города в зданиях бывших институтов, офисных зданияхсреднего уровня сегодня можно снять офисное помещение за 500-600 рублей/месяцза кв.м., купить за 50 000 – 60 000 рублей за кв.м., сейчас на Взлетке офисможно снять в аренду за 800 – 1000 рублей/месяц за кв.м., купить – 55 000 – 70000 рублей за кв.м.
Есть иположительный момент кризиса, а именно, для некоторых компаний снижениеарендных ставок в кризисный период стало благоприятной возможностью дляпереезда в более качественный офис.
Осеньюспециалистами компании было отмечено увеличение в количестве переговоров извонков, что говорит о росте интереса со стороны потенциальных клиентов кпокупке и аренде коммерческой недвижимости. При этом наблюдается относительнаястабилизация цен и арендных ставок. Спрос начинает медленно, но расти, чего небыло уже давно. На сегодняшний день спросом пользуются небольшие помещения судачным месторасположением и ценой за квадратный метр в торговом сегменте(около 100 кв.м.) – 50 000 – 100 000 рублей за квадратный метр, в офисном(50-60 кв.м) – 40 000 – 85 000 рублей за квадратный метр.
3 Маркетинговаядеятельность компании «Аревера Недвижимость»
3.1 Общие сведения об«Аревера Недвижимость»
Копания«Аревера Недвижимость» располагается по адресу г. Красноярск,ул. Парижской коммуны, 33, оф. 409. Единый справочный телефон: +7(3912) 90-44-88. E-mail: info@arevera.ru, Сайт: www.arevera.ru
АРЕВЕРА — Недвижимость» – членКрасноярского Союза риелторов и Российской Гильдии Риэлторов, Профессиональнаядеятельность компании застрахована и сертифицирована.
Компания включает в себя юридическую службу, службу ипотечныхконсультантов, службу контроля качества, учебный центр, отдел маркетинга ирекламы, отдел по персоналу, отдел информационных технологий.
На сегодняшний день компания — это 10 отделений по городу, 300сотрудников, около 200 риэлторов. Для клиентов представлен большой спектруслуг, оказываемых компанией на рынке недвижимости Красноярска: риэлтерскаяуслуга по покупке, продаже жилых и нежилых помещений, загородной недвижимости иземельных участков, найму квартир и аренде коммерческой недвижимости,юридическая помощь в оформлении прав на объекты недвижимости, профессиональнаяподдержка в продвижении объектов недвижимости. Редакция собственнойгазеты выпускает единственный в крае специализированный еженедельник онедвижимости (тираж 240000 экземпляров в месяц, 16 полос полноцветной печати,формата А3+, выходит и распространяется через офисы компании, офисы фирмгорода, рынки, магазины, супермаркеты, VIP-рассылкой и рассылкой по краю). С2003 года успешно работает портал по недвижимости www.arevera.ru (ежемесячноепосещение свыше 30 000 человек).
Офисы компании в достаточном количестве оборудованы ПК и Интернетом, чтопозволяет риэлторам проводить презентации объектов в офисе, существенно экономявремя клиента.
3.2 Особенностидеятельности «Аревера Недвижимость» на рынке
Первичныйрынок.
Компания«АРЕВЕРА-Недвижимость» сотрудничает с надежными застройщиками, предлагающимипокупателю комфортное качественное жилье. Городские новостройки объединены вполноцветный удобный для просмотра каталог, содержащий все необходимыеинформационные материалы (макеты и фотографии строящихся домов, схемыпланировки квартир, инфраструктуру и т.д.). Поэтому покупатель может получитьполное представление о строящемся жилье.
Знакомство срынком новостроек Красноярска сопровождается консультациями об особенностяхприобретения долевого жилья. А также предлагаются различные, удобные дляклиента, варианты приобретения жилья: например, продажа «старой» квартиры всчет оплаты новой, покупка квартиры в строящемся доме с привлечением кредитныхсредств.
Компанияявляется официальным партнером — генеральным риэлтором известных застройщиковКрасноярска. В их числе: ФСК «Готика»,ООО ПСК «Омега», ООО«Зодчий», ООО «Сибинвестжилстрой», ООО«Ситэкстрой», ЗАО «Сибстоун», ООО «Арбан».
Вторичныйрынок.
Преимущество«готовой квартиры» — квартиры на вторичном рынке жилья, в том, что в нее можнозаселиться сразу после внесения денежной суммы продавцу и оформленияправоустанавливающих документов.
Специалистыкомпании «АРЕВЕРА-Недвижимость» всегда готовы предложить покупателю достаточнообширный перечень квартир в Красноярске: от секционого типа до крупногабаритныхквартир в элитных домах. Квартира подбирается с учетом денежных средств,которыми располагает покупатель, и районов ее расположения, где покупательхотел бы жить. Сделка от начала до конца сопровождается юристами компании.
Аренда.
Найм жилых помещений — дело не менее ответственное ихлопотное, чем операции по купле–продаже квартир. Риэлторы обязаны защищатьинтересы и нанимателя и наймодателя.
Длянанимателя важно знать, кто сдает квартиру, собственник либо стороннее лицо. Нередки случаи, когда мошенники, снявшие в найм квартиру, к примеру, на месяц,сдавали ее другим нанимателям, при этом получая арендную плату за квартал.Чтобы подобного инцидента не произошло, риэлторы обязаны проверить унаймодателя правоустанавливающие документы.
В своюочередь наимодателя от разного рода неприятностей оберегает составленныйюристами «АРЕВЕРА-Недвижимость» договор найма и сбор риэлторами всейнеобходимой информации о будущих жильцах.
Договор наймаи передача денег за снимаемое в найм жилье осуществляется в офисе компании, чтоисключает факты мошенничества как со стороны нанимателя, так и со сторонынаймодателя.
Благодаряобширной базе данных вариантов найм квартир, клиенты имеют возможность выбиратьто жилье, которое им наиболее подходит по цене, территориальной расположенностии внутреннему обустройству (наличие мебели, телефона и т.д.).
Работа склиентом не заканчивается после подписания договора найма. По любым спорныммоментам, возникшим в период найма жилья, риэлторы и юристы«АРЕВЕРА-Недвижимость» готовы дать подробные консультации.
Ипотека икредитование.
Ипотека, или ипотечный кредит —это денежная сумма, которую дает Вам банк или другая кредитная организация напокупку жилья. С помощью ипотечного кредита можно купить квартиру на вторичномрынке жилья (приватизированную), квартиру на этапе строительства,индивидуальные жилые дома, находящиеся в собственности, и строящиесяиндивидуальные жилые дома.
Ипотекапозволяет Вам не копить деньги годами, а сразу же стать собственником жилья ипереехать в новую квартиру.
Покупкаквартиры с помощью кредита — процесс сложный. Клиенту придется столкнуться сцелым рядом проблем,
поэтому безквалифицированной помощи ипотечного консультанта клиент можете потерять времяна сбор и оформлении документов, в результате чего рискует не уложиться воговоренное банком время и понести убытки. Опыт работы нашей компании показал,что для достижения положительного результата необходимо, чтобы и банк–кредитор,и заемщик, и продавец квартиры имели одно связующее звено — риэлторскуюкомпанию. На разных этапах сделки с привлечение кредита с клиентом будутработать специалисты: ипотечный консультант, риэлтор, юрист, страховщик иоценщик.
Дисконт
Специалистыкомпании «АРЕВЕРА-Недвижимость» разработали специальную дисконтную программу,призванную помочь клиентам в создании комфортных условий для жизни и сэкономитьна необходимых тратах на приобретение и обустройство своего нового жилья.
Участникамидисконтной программы становятся клиенты, совершившие сделку с недвижимостьючерез нашу компанию и получившие дисконтную карту.
Дисконтнаякарта позволяет клиентам получить 10 %скидку на услуги компании при последующих обращениях.
Послесовершения сделки в компании дарятся подарочные сертификаты ведущих производителейи продавцов материалов для ремонта и товаров для дома.
3.3 Анализ конкурентов
Лидерский «костяк» рынкаагентств недвижимости остается прежним — это около 10-15 компаний. Лидеромрынка эксперты назвали компанию «АРЕВЕРА-Недвижимость». По оценкам аналитиков,у нее около 15-20% красноярского рынка агентств недвижимости. Также в рядуведущих игроков на рынке эксперты отметили компании «Гранта», «РЖИЦ», ООО«Красноярское инвестиционное агенство недвижимости», «РИЦА», «ИЖИ», «Компания«Ваш рай-ON», «Посад», «Кром», «Септима», «Квартирный ответ», «Профессионал»,«Исполин». Крупнейшие риэлтерские фирмы держат около 60-65% местного рынкаагентств недвижимости.
Рассмотримнекоторые из них подробнее, а так же выясним, насколько коммуникабельнымиявляются конкуренты.
Агентствонедвижимости «Гранта».
«Гранта»сегодня является одной из крупнейших компаний на рынке недвижимостиг. Красноярска. Агентство недвижимости образовалось в Красноярскев результате слияния двух ведущих агентств недвижимостиг. Красноярска — «Институт Жилищных инвестиций» и «Енисейскаягуберния», которые зарекомендовали себя высоко профессиональными агентствамис успешной историей, стабильным положением на рынке, устоявшейсярепутацией, как среди партнеров, так и среди клиентов.
Средиделовых партнеров крупные предприятия г. Красноярска, такие как:«Енисейский объединенный банк», Сбербанк РФ, Банк «Кедр»,ОАО «Красноярский хлеб», Администрация ЭАО, «Енисейнефтегаз», Бородинскийразрез, СИАТ и другие. У фирмы также установлены партнерские отношенияс риэлторами в разных городах России.
Успешныйопыт работы на рынке составляет 17 лет.
Сейчасагентство недвижимости «ГРАНТА» — это:
· широкийвыбор предлагаемых вариантов из базы данных;
· инновационныетехнологии;
· единыйcall-центр;
· учебныйцентр;
Преимущества:
· квалифицированныеи опытные специалисты;
· добросовестноеотношение к клиенту, положительная репутация в широком кругу;
· общаябаза данных, налаженная работа с информацией;
· единыйcall-центр;
· грамотнаяреклама;
· авторитетсреди риэлторов, членство в профессиональных союзах;
· участиев информационном обмене с агентствами недвижимости Красноярска;
· удобнорасположенный офис, в котором созданы условия для проведения переговоров;
· необходимаяматериально-техническая база.
ООО «Красноярскоеинвестиционное агентство недвижимости.
ООО«Красноярское Инвестиционное Агентство Недвижимости» работает на рынкенедвижимости уже 11 лет. За это время было достигнуто много результатов:
· Наработанытесные связи с Инвесторами и Застройщиками нашего города;
· Созданыкрупнейшие базы данных объектов;
· Подписаныдоговора о сотрудничестве с Банками-партнерами, которые дают возможность нашимклиентам оформлять ипотечные кредиты на льготных условиях;
· БАНКИ-ПАРТНЕРЫ:
· 1. ЗАО «Газпромбанк»
· 2. ОАО «Уралсиб»
· 3. ЗАО «Банк Москвы»
· 4. ООО «ВТБ 24»
· 5. ЗАО КБ «Кедр»
· 6. АКБ ОАО МБРР
· 7. ОАО «ИМПЭКСБАНК»
· 8. «Юниаструм»
· 9. «ТрансКредитБанк»
· 10. «Росбанк»
· 11. ООО КБ «Стромкомбанк»
· 12. ЗАО «Райфайзен Банк»
· 13. КИТ Финанс
· 14. ОАО МДМ Банк
· 15. Городской Ипотечный Банк
· МЫ ПРЕДЛАГАЕМ ВАМ УНИКАЛЬНЫЕ ПРЕФЕРЕНЦИИ:
· 1. снижение процентной ставки
· 2. отсутствие комиссии за выдачу кредита
· 3. сокращения срока моратория
· 4. рассмотрение заявки в более короткие сроки
· 5. возможность выдачи кредита в день сделки
· и ряд других льготных условий для наших клиентов от нашихпартнеров-Банков.
· Сертифицированныйипотечный брокер, который профессионально подберет оптимальную программуипотечного кредитования;
· Проведениеопераций с жилой недвижимостью (продажа, покупка, обмен, аренда)
· Проведениеопераций с коммерческой недвижимостью (продажа, покупка, обмен, аренда)
· Юридическиеуслуги (составление договоров, консультирование по сложным вопросам)
· Оформлениенеобходимых документов (перевод в нежилой фонд, утверждение перепланировки,
· проведениеработ по формированию земельного участка и др.)
· Проведениеопераций с загородной недвижимостью (земля, дома, коттеджи): продажа,оформление прав.
РЖИЦ. ООО«Региональный жилищно-инвестиционный центр».
За 13 лет деятельности в «РЖИЦ»сформировался сплоченный, профессионально подготовленный коллектив. Сейчас этооколо 60 специалистов рынка недвижимости. Коллектив компании отличаеткорпоративный дух, здоровый моральный климат. Каждый сотрудник нашей фирмыимеет широкие возможности для самораскрытия и профессиональногосовершенствования. Сейчас это более 26 видов услуг, как традиционныхриэлтерских, так и дополнительных. Крупнейшая общегородская база данных нарынке недвижимости и прекрасный сервис.
В настоящеевремя РЖИЦ это:
· подготовкаи оформление сделок с недвижимостью;
· правовоесопровождение строительства «под ключ»;
· оформлениеправ собственности на самовольное строительство;
· оформлениедоговоров аренды на земельные участки. Выкуп их в собственность;
· переводжилых помещений в нежилые;
· согласования,заключения контролирующих органов.
· Наработаннаябаза данных клиентов
· ЕдиныйCall центр
· Тренингцентр для сотрудников.
3.4 STEPАнализ Красноярскогорынка недвижимости
Влияниесоциальной, экономической, технологической и политической сред на Красноярскийрынок недвижимости.
«S»
1. Рост рождаемости;
2 Спад спроса на жилье из- за экономической обстановки;
3 Самые популярные среди потребителей одно- и двухкомнатные квартиры на средних этажах новостроек;
4 Спрос на элитное жилье, загородные коттеджи — на все дорогие объекты жилой недвижимости — стабилен. Определяющая причина покупки в этом ценовом сегменте — «нравится — не нравится»;
«T»
1. Оказание услуг на территории СФО без затрат на строительство собственных сетей;
2. Запускают call-центры (оптимизация рабочего процесса);
3. Разрабатывают программы лояльности (дисконт);
«E»
1. Макроэкономический кризис ;
2. Рост ставок по ипотечным кредитам и ужесточение требований к заемщикам;
3. Мелкие игроки консолидируются друг с другом или примыкают к крупным агентствам;
4. Снижение цен у застройщиков;
5. Повышение ставки рефинансирования;
6. Предоставление рассрочки платежа до конца строительства;
7. Подарочный дисконт для покупок в магазинах партнерах;
8. Скидки от застройщиков, которые риэлторы получают для своих клиентов;
9. Крупнейшие банки страны «замораживают» кредитные линии. Если у застройщиков не будет возможности брать займы на строительство, то по всем регионам мы будем наблюдать «недострои», В этом случае вырастут цены на вторичное жилье»;
10. Покупка недвижимости за рубежом;
«P»
1. Ужесточение госконтроля за деятельностью бизнес-субъектов и штрафные санкции;
2. Торговая политика;
3. Финансирование, гранты и инициативы ;
4. Экологические проблемы ;
5.
3.5 SWOTанализ «АревераНедвижимость
Сильные стороны, слабыестороны, возможности, угрозы
«S»
1. Наличие клиентской базы;
2. Единый call-центр;
3. Квалифицированные и опытные специалисты;
4. Хорошая репутация;
5. Ипотечный брокер;
6. Организации и Банки партнеры;
7. Юридические услуги и сопровождение сделки;
8. Офисы продаж на объекте (ЖК «Перья»);
9. Отдел информационных технологий;
10. Газета;
11. Операции со всеми видами недвижимости, а так же с землей;
12. Офисы продаж в каждом районе.
«W»
1. Наличие сильных конкурентов на рынке: Гранта, РЖИЦ, Исполин, Септима и тд.
2. Наличие аналогичных видов услуг у конкурентов (за некоторым исключением);
3. Экономическая нестабильность;
4. Снижение спроса на недвижимость;
5. Гос. Контроль;
«OW»
Сильные стороны позволят лучше укрепить уже существующие позиции на рынке. Слабые стороны наоборот, подорвут стабильность организации.
«O»
1. Поиск партнеров по СФО, для создания сетей агентств;
2. Примыкание мелких частных агентств, для расширения сферы деятельности и большего охвата рынка;
3. Продажа недвижимости за рубежом;
Программа лояльности увеличит число клиентов, а так же утвердит позиции на рынке;
«T»
1. Дальнейший спад спроса на жилую недвижимость;
2. Ухудшение экономической ситуации;
3. Появление крупного международного агентства на рынке, со связями заграницей, более гибкой программой лояльности, и улучшенным сервисом обслуживания.
«OT»
Возможности позволят раздвинуть географические границы бизнеса.
Угрозы способны вытеснить организацию с занимаемой рыночной ниши.
Исходя изпроделанного анализа, можно сделать вывод, что «Аревера недвижимость» занимаетодну из лидирующих позиций на рынке недвижимости. Учитывая сервиспредоставляемый «Аревера Недвижимость», нужно учесть и то, что у конкурентовэтот сервис не менее развит. А именно:
· Операциисо всеми видами недвижимости и землей;
· Ипотечноекредитование;
· Возможностьрассрочки платежа до конца строительства;
· Наличиеединой справочной системы для работы с клиентами;
· Юридическоесопровождение сделки;
· Информационныетехнологии;
· Реклама.
В связи сэтим, предлагаю:
1. Повысить сервисобслуживания потенциальных покупателей, обеспечивая выезд клиентанепосредственно к объекту на служебной машине (при желании клиента);
2. Организовать Call центр непосредственно настроящемся объекте, для более подробного информирования клиентов;
3. Используя информационныетехнологии, обеспечить визуальное представление объектов недвижимости, а так жепомещений/квартир в формате 3D с вариантами дизайна внешней и внутренней отделки;
4. Для покупателей элитногожилья делать персональные рассылки по электронной и почте России с вариантамиобъектов;
5. Обеспечить рассылкукаталогов с вариантами нежилых помещений юридическим лицам;
6. Припокупке крупного объекта или сразу нескольких объектов, организовать программувыдачи дисконтов или сертификатов, для дальнейшего сотрудничества клиента сорганизациями – партнерами. (Например, при покупке 5 комнатной квартирывыдавать подарочный сертификат в магазин мебели и тп.)
Я убеждена,что эти нововведения будут оставлять приятный отпечаток в памяти клиентов, внесутнемалый вклад в развитие бизнеса и укрепят существующие позиции компании.
Заключение
Подводяитоги, можно с уверенностью сказать, что Красноярский рынок недвижимостипостепенно начнет увеличивать цены. Это будет происходить плавно, но неизменно.Социальные программы, в рамках которой выдаются жилищные сертификаты, побуждаетпотребителей на поиски различных вариантов жилья. Сами же потребители, наблюдаяизбыток предложения на рынке недвижимости, все чаще отдают предпочтенияновостройкам, которых, за последние 3 года значительно прибавилось. Что касаетсяпотребителей с более высоким доходом, то тут отдается предпочтение загородномужилью.
Дальнейшеесостояние экономики покажет, насколько стабилизируется ситуация в стране. Еслистабильность продолжится, то постепенно начнется наращивание оборотов экономикии, соответственно, доходов населения. Это в свою очередь повысит покупательскуюспособность и отложенный спрос на жилье. Банки смогут восстановитьрефинансирование, как покупателей, так и строительных компаний. При такомположении продолжится стабилизация и небольшой, плавный рост цен.
Одним изосновных факторов, который может как-то повлиять на покупательский спрос,эксперты называют возрождение ипотеки.
Основныефакторы, способствующие возвращению покупателей на рынок – психологический ифинансовый. Первый сглаживается при наступлении стабилизации на рынке, второй — характеризует платежеспособность покупателей. В условиях кризиса люди не могутнайти стабильный ресурс для вложения средств. Тем не менее, стабилизация,возникшая на рынке недвижимости, может стать отправной точкой для возвращенияспроса.
Состояние иразвитие рынка недвижимости определяются состоянием и развитием экономики вцелом. Однако рынок недвижимости обладает самостоятельностью по отношению кпрочим областям экономики. Эта самостоятельность обусловлена многочисленностьюспецифических, присущих только ему, видов связей по поводу собственности, как счастными субъектами экономики, так и с государством и обществом. Причём рольгосударства включает в себя важную регулирующую составляющую.
· Во — первых это отношения с регулирующими органами и нормами;
· ужесточениегосконтроля за деятельностью бизнес-субъектов и штрафные санкции при нарушениинорм строительства объектов;
· Будущиеизменения в законодательстве;
· Государственноерегулирование конкуренции;
· Торговаяполитика;
· Финансирование,гранты и инициативы;
· Экологическиепроблемы;
· Отношенияорганизации с Правительством и федеральной властью в целом;
· Прочеевлияние государства в отрасли;
Библиографический список
1. realty.web-3.ru/definitions/def/ . — раздел «Рынок недвижимости».
2. www./. — раздел«маркетинг, реклама торговля».
3. www.asnu.net/rus/news/2005/06/04/a01.html
4. www.erudition.ru/referat/printref/id.30544_1.html. – Система маркетинга.
5. www.gilportal.ru/analytics/krasnoyarsk/29-12.html
6. www.arevera.ru.
7. www.gilportal.ru/services/
8. www.inform24.ru/articles/projects/agentstva_nedvizhimosti_krsk.html
9. www.nkvartal.ru/index.php?i1=3
10. Котлер Ф. Маркетингменеджмент. Экспресс-курс: Пер. с англ. /Под ред. Ю.Н. Каптуревского. – СПб:Питер, 2001, С.20-44.
11. Кравченко М.В. — УМКД помаркетингу, кафедра экономики и менеджмента, СибГТУ, 2009г.
Приложение
Анализ «4P» (четырех Пи)
Product(товар)
Price(цена)
Place(место)
Promotion(продвижение)
Product (товар) Жилая недвижимость, Коммерческая недвижимость, земельные участки. Price (цена)Жилая недвижимость:
Аренда от 400 – 800 руб. кв.м.
Покупка от 40 000 -120 000 кв.м.
Коммерческая недвижимость:
Аренда: 500-900 руб. кв.м.
Покупка: 50 000 – 70 000 кв.м.
Земельные участки: от 3-4 тыс.руб. за сотку
Place (место) Черта города, загородные поселки от 5-30 км от города Promotion (продвижение) Наружная реклама, печатная реклама, адресная реклама, ТВ, радио, Интернет, прямые маркетинговые презентации объектов, сетевой маркетинг.