Реферат: Оценка недвижимости

Содержание.

Введение.                                                                                                 2

Глава1. Что такое недвижимость?                                                                  3

Глава 2. Оценка недвижимости.                                                             4

Глава 3. Расчет видов износа.                                                                         7

Глава 4. Факторы, негативновлияющие на рынок недвижимости      17

и пути их устранения.

Заключение.                                                                                            19

Список использованнойлитературы.                                                    20

Введение.

 

Средиэлементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, котораявыступает в качестве средств производства ( земля, административные,производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а такжедругие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки,жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимостьвыступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственнойдеятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. ВРоссии происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и всебольшее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях снедвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения приприватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилыхпомещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новыхвладельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферахпредпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры,действующие на рынке недвижимости.

Разворачиваетсядеятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значениеимеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита ихинтересов.

Изменилось налоговоезаконодательство и появились новые для большинства граждан России налоги: налогна имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядкенаследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство порегулированию сферы недвижимости.

Не вызывает сомнения,что только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет приниматьюридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующихправовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок снедвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложнымситуациям и тяжелым последствиям.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Что такое недвижимость?

Термин“недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I.Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкоеразграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Переченьобъектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кнедвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например,предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью(ст. 132 ГК РФ).

Всоответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятиерассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятиев целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды идругих сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещныхправ. Предприятие может быть также передано по наследству.

Всостав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества,предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания,сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги,а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию,работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), идругие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ст.131 ГК РФ в императивной форме установлен открытый, публичный характер актагосударственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственныйорган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязанпредоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированныхправ на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволитсущественно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектаминедвижимости для участников гражданского оборота.

Глава 2. Оценка недвижимости.

 

Рыночныеметоды оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом,этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в своераспоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственникиземли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должнойоценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числеиностранных.

Напервом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки иливообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену.Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочныефирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранныхинвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Оценканеобходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий,стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленнуюреальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволитинвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка такженеобходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческогоиспользования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных снедвижимостью.

Анализперспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования долженопираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценкудействительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями,опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, атакже процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов,как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

Рыночнаястоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продажеобъекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всехусловий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такимиусловиями являются:

1.Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни дляодной из сторон сделка не является вынужденной.

2.Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют,стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

3.Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделкивыбран оптимальный момент.

4.Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия,сравнимые с оплатой наличными.

5.Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок  илиспециального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

6.Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

7.Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение,создающее конкурентный рынок.

8.Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяюттри основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения,затратный метод и метод капитализации доходов.

Основнойметод оценки — это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в томслучае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальныепродажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается втом, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и такимобразом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлениипредлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшееприменение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходимуже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Методоценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь висключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на нейулучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный методприменяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценкеэтим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий,сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Вообщеговоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ееиспользования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельныхучастков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит ирасчет стоимости земли. Следующим методом оценки, который применим именно дляРоссии,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективногоиспользования недвижимости, и этот анализ связан с определением того видаиспользования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

Впоследнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку вРоссии стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями вфинансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования черезстрахование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовомстраховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог привыдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынкинедвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно,что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все онинуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование пореальной стоимости объектов недвижимости.

Оценканеобходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основойсистемы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этогоналога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитиемсамого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системеналогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечилабы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловныйинтерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимостьуслуг по профессиональной оценке сильно различается  в зависимости от типовоцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именноспециалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряетсялибо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величиныобъекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Глава 3. Расчет выявленных видовизноса.

 

Износхарактеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, егопотребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора ивыражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов современем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры,характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также ихфункциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию,связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимостив не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленныеизменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использованиезданий и т.д. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражениемизноса является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающихобесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

-    физический,

-    функциональный,

-    внешний.

Длякаждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называютизнос, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. Приэтом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты наустранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимостиобъекта в целом. При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общемнакопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупныйизнос представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночнойценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можноутверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функциейвремени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основныхоценочных понятий, характеризующих этот показатель.

Физическаяжизнь здания (ФЖ) – определяется периодом эксплуатации здания, в течениикоторого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствуетопределенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.).Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит отгруппы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объектсносится.

Хронологическийвозраст (ХВ) – это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатациюдо даты оценки.

Экономическаяжизнь (ЭЖ) – определяется временем эксплуатации, в течение которого объектприносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимостьобъекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объектане может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимымобъектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшенияуже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективныйвозраст (ЭВ) – определяется на основе хронологического возраста здания с учетомего технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов,влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностейэксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологическоговозраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации зданияэффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийсясрок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценкидо окончания его экономической жизни.

Износв оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина –амортизации. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющихрассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физическийизнос представляет собой постепенную утрату изначально заложенных пристроительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействиемприродно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Выделяютследующие методы расчета физического износа зданий:

-       нормативный (для жилых зданий),

-       стоимостной,

-       метод срока жизни.

Нормативныйметод физического износа предполагает использование различных нормативныхинструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера такихинструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВНС53-86 Госгражданстроя, применяемые Бюро технической инвентаризации в целяхоценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации,планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от еговедомственной принадлежности. В указанных правилах дана характеристикафизического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка. Физическийизнос здания следует определять по формуле

/>, где

– физический износ здания, %,

Fi – физический износ i-гоконструктивного элемента, %

Li – коэффициент, соответствующий долевосстановительной стоимости i-го конструктивногоэлемента в общей восстановительной стоимости здания,

n – количество конструктивных элементов в здании.

Доливосстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общейвосстановительной стоимости здания (%) обычно принимают по укрупненнымпоказателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных вустановленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющихутвержденных показателей, по их сметной стоимости. Описанная методикаприменяется исключительно в отечественной практике, т.к. ей присущи следующиенедостатки:

-    по причине своей «нормативности» изначально не может учесть нетипичныеусловия эксплуатации объекта,

-    трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивныхэлементов здания,

-    невозможность измерения функционального и внешнего износа,

-    субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Стоимостнойметод определения физического износа. Физический износ на момент его оценкивыражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий,устраняющих повреждение конструкций, систем или здания в целом, и ихвосстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физическогоизноса заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразув стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению сдругими методами расчета физического износа. Среди недостатков, присущих даннойметодике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчетазатрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Исходя из сумм ранеерассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленныйизнос здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, чтофизический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся вопределенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой

/>, где

И(%) – износ в процентах,

ЭВ– эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состоянияэлементов или здания в целом.

ФЖ– типичный срок физической жизни,

ОСФЖ– оставшийся срок физической жизни.

Приэтом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания споследующим суммированием рассчитанных обесценивании, так и для здания в целом.Иногда для приближенных расчетов износа эксперты оценщики могут использоватьтакже упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическимвозрастом и физической жизнью здания:

/>, где

И(%) – износ в процентах

ФЖ– типичный срок физической жизни.

Применениеданной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ всравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику непредставляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определенияпоказателей, используемых в расчетной формуле (1). Рассчитанный таким образомпроцент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостноевыражение (обесценивание):

/>, где

И– износ в процентах,

ВС– восстановительная стоимость.

Какотмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимыйизнос. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устраняемый и неустраняемый износ, делят на:

-    долгоживущие (ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни и всегосооружения),

-    короткоживущие (элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружениев целом),

Рассмотримустранимый физический износ этих элементов.

Устранимыйфизический износ короткоживущих элементов. Причиной его возникновения являетсяестественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежнаяэксплуатация. В этом случае цена продажи здания соответствующее обесцениванию,поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенийремонт», чтобы восстановить нормальное эксплуатационные характеристикисооружения. Итак, устранений физический износ в денежном выражении определенкак «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта досостояния, эквивалентного первоначальному.

Устранимыйфизический износ долгоживущих элементов в стоимостном выражении может бытьопределен разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическомуизносу короткоживущих элементов.

Неустранимыйфизический износ короткоживущих элементов представляет собой затраты навосстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницеймежду восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженнойна соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этихэлементов.

Неустранимыйфизический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей междувосстановительной стоимостью всего здания и суммы устранимого и неустранимогоизноса, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физическойжизни здания.

Функциональныйизнос.

Признакамифункционального износа в оцениваемом здании являются несоответствие егообъемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам,включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатациисооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. Взависимости от физической возможности и экономической целесообразностиустранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют наустранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износаявляется разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения.

Устранимыйфункциональный износ обычно определяется затратами на необходимуюреконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объектанедвижимости.

Онвызывается:

üнедостатками, требующими добавления элементов,

üнедостатками, требующими замены или модернизации элементов,

üсверхулучшением.

Кнедостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования,которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствоватьсовременным эксплуатационным стандартам. Износ измеряется стоимостью добавленияэтих элементов, включая их монтаж.

Кнедостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции,которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современнымстандартам. Износ измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом ихфизического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимостьдемонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.

Ксверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых внастоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Износизмеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «Сверхулучшенный»минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационнаястоимость демонтированных элементов. Пример расчета функционального устранимогоизноса.

Таблица 1

Затраты на необходимый ремонт и отделку помещений под предполагаемое использование (у.е.) 18000

Затраты на модернизацию, (у.е.)

1.   систем кондиционирования

2.   ….

12000

Затраты на дополнение отсутствующих элементов (у.е.)

1.   установка охранной системы видеонаблюдения

2.   ….

8000 Всего устранимый функциональный износ (у.е.) 38000

Неустранимыйфункциональный износ обычно вызывается устаревшим объемно-планировочными и/иликонструктивными характеристиками оцениваемых зданий, относительно современныхстандартов строительства. В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимогофункционального износа может определятся двумя способами:

üкак капитализированная потеря в арендной плате;

üкапитализацией избыточных  эксплуатационных затрат, необходимыхдля содержания здания в надлежащем порядке.

Дляопределения необходимых расчетных показателей (величин арендных ставок, ставкикапитализации и другие) используют скорректированные данные по сопоставимыманалогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного уобъекта оценки неустранимого физического износа. Кроме того, общий доход,приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся варендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Длявыделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционногопотока для здания или метод анализа соотношение стоимости земельного участка иобщей цели продажи имущественного комплекса. Данный подход предпочтителен дляоценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартнымиархитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы посовременным объектам-аналогам в отличие от величин эксплуатационных затрат.

Внешний(экономический) износ представляет собой обесценивание объекта, обусловленноенегативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночнойситуации, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений вобласти налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости отвызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причиненеизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраняться» из-запозитивного изменения окружающей рыночной среды. Для оценки внешнего износамогут применяться следующие методы:

-    капитализации потерь в арендной плате,

-    сравнительных продаж,

-    срока экономической жизни.

Расчетвнешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производитсяаналогично расчету функционального неустранимого износа.

Методпарных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавнопроданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, чтообъекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным исоотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Методсрока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкогосокращения  оставшейся экономической жизни здания по причине его скорого сноса.Причиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки ирасширение транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимыхзданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течении довольнодлительного периода времени. Рассмотрим условный пример расчета внешнегоизноса, отражающий данную ситуацию: оценке подлежит здание, ранее выведенное изжилого фонда и приспособленное под административные нужды. Здание находится вмуниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания по данным БТИна момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение иразвитая инфраструктура говорит о достаточно высокой коммерческойпривлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласноплану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу поистечении двух лет с момента оценки. При осмотре объекта экспертом былиопределены следующие показатели:

1.   Эффективныйвозраст оцениваемого здания – 30 лет.

2.   Оставшийсясрок экономической жизни – 60 лет.

Процентнакопленного износа без учета действия внешнего фактора:

/>

Процентизноса с учетом действия внешнего фактора:

/>

Рассчитанныйв данном случае накопленный износ в 93% обусловлен действием преимущественновнешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этомрезультате чрезвычайно мала, что и позволяет считать этот результат внешнимизносом.

Послеопределения восстановительной стоимости, а также расчета совокупного износаопределяют стоимость оцениваемого объекта. В заключении хотелось бы отметить,что в условиях слаборазвитого и малоинтенсивного рынка затрат подход был иостается одним и чуть ли не единственным применимым в отечественной практике.

Глава 4. Факторы, негативно влияющиена рынок недвижимостии пути их устранения.

Рынокнедвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие встране. В 1992 — 1994 годах, в условиях смены социально-экономической формациии обвального падения производства, вложенная в офисные и жилые помещения былиодним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции. Минувшийгод характеризовался политической нестабильностью, что в совокупности спостоянно снижающимся платежеспособным потенциалом населения оказало негативноевлияние на привлекательность риэлторских операций.

Отрицательныепроцессы, происходящие на рынке недвижимости в первую очередь обусловленыполитической нестабильностью. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях,работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем.Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизациипривело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности.

Основнымифакторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются:

1.Политическая нестабильность.

2.Нестабильность финансового сектора.

3.Политика властей на первичном рынке.

4.Криминогенная обстановка на рынке.

5.Несовершенство механизма лицензирования.

6.Несовершенство законодательства.

Экономическаяполитика, проводимая как федеральными, так и местными органами власти, несоздает реальных предпосылок  для повышения доходов населения, повсеместноговнедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. Неоправданножесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостьюстимулирует нелегальный оборот наличных денег, а следовательно и ухудшаеткриминогенную ситуацию на рынке. Это вызывает вполне оправданнуюнастороженность потенциальных

 продавцов и покупателей приработе с риэлторскими компаниями.

Несмотряна все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодняприносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке инеэффективного использования объектов недвижимости необходим закон олицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

Наконец,крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определеныединые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональныеучастники с стандарты их деятельности, а также рамки государственногорегулирования рынка недвижимости.

 

Заключение.

Недвижимость-этонаиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзяпохитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственногонедвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногихтоваров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важнойособенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

Воснове процесса оценки недвижимости лежат три основных метода:

                           -методсравнения,

                           -затратныйметод,

                           -методкапитализации доходов.

Методыоценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этимновым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

Износхарактеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, егопотребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора ивыражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов современем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объектанедвижимости, выделяют следующие виды износа:

—  физический,

—  функциональный,

—  внешний,

—  устранимый, неустранимый

Основнымифакторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются:

 -политическаянестабильность, нестабильность финансового сектора, политика властей напервичном рынке, криминогенная обстановка на рынке, несовершенство механизмалицензирования, несовершенство законодательства.

Список используемой литературы.

 

 

1. Н.Левадная “Рынокнедвижимости в Российской Федерации” // Инвест курьер; Москва; август 1996г.

2. Д.Хамин, Д.Юрков “Рынокнедвижимости глазами риэлторов”  // Экономика и жизнь; № 3, 1997г.

3. А.Лозебо “О правахсобственности на недвижимое имущество”  // Экономическая газета; № 4, 1996г.

 

4. В.Кузьмин “Предвыборныйрынок” // Эксперт; № 23, 1996г.

5. “Основные положенияГосударственной программы приватизации государственных и муниципальныхпредприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года”. (Утверждены УказомПрезидента РФ № 1535 от 22 июля 1994года).

6. “Рынок земли инедвижимости в России: состояние, перспективы развития” // Земля инедвижимость; декабрь 1994г.

 7. Н.Г. Волочков «Справочникпо недвижимости.».1996.

еще рефераты
Еще работы по маркетингу