Реферат: Анализ спроса и предложения на рынке жилья

            Федеральное агентство по образованию

ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ВЫСШАЯ ШКОЛА БИЗНЕСА

Факультет Маркетинга

КУРСОВАЯ  РАБОТА

АНАЛИЗ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕЖИЛЬЯ

Капатский Александр Александрович

                                                                                             Научныйруководитель

                                                                                                      ст. преподаватель                                   

                                                                       _______________Т.Ю.Барановская

                                                                                       Выполнил студент гр. 361

                                                                        ________________А.А.Капатский

 

Томск 2008

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение                                                                                                                        2

1.<span Times New Roman"">    

Общая характеристика рынканедвижимости и его сегментов              5                                           

1.1.Определение сущности понятия «недвижимость» и его структуры            5

1.2   Рынок жилья: субъекты, факторы                                                                 13

1.3   Факторы, влияющие  на спрос и предложение                                      20                                                      

                                                                                         

2.<span Times New Roman"">    

Состояние жилищного рынка в России                                                      28   

2.1.<span Times New Roman"">        

Проблемыжилищного рынка                                                                     28

2.2.<span Times New Roman"">        

Исследованиеобъемов жилищного строительства в

           Западносибирском федеральном округе                                              33

2.3.<span Times New Roman"">        

Реформированиерынка жилья в рамках национального

          проекта «Доступное и комфортное

          жилье-гражданам России»                                                                           38

Заключение                                                                                                                   43

Список литературы                                                                                              45

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность. В современной России наблюдаетсяпроцесс активного формирования и развития рынка недвижимости. Прошедшая встране приватизация государственных предприятий и возникновение различныхорганизационно-правовых форм предпринимательства привели к качественномуизменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынканедвижимости.

Различные специалисты  в областях,связанных с недвижимостью: риэлтерские, строительные, юридические фирмы,страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости  и другие — обмениваются между собой опытом, атакже доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости, о появляющихся возможностях в этойобласти. Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой иинвентаризацией недвижимости.

На рынке недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценканедвижимости, частные и смешанные схемы финансовой застройки. Появились новыевиды профессий: риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и т.д.

Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важнона каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем нетолько в целом, но и по отдельным секторам рынка. Для многих значительныйинтерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости, поэтомунеобходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременноосуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобы операции,осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла,необходимо создание прочной правовой базы.

Такимобразом, целью данной работыявляется изучение спроса и предложения на рынке недвижимости в современной России и прогнозирование соотношения этихпоказателей на 2008г. на основе динамики развития рынка недвижимости с 1990 по2007 годы. В соответствие с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

1.<span Times New Roman"">    

Определить понятие «недвижимость» иего сегментов;

2.<span Times New Roman"">    

Сделать анализ ситуации на рынкестроительства жилья в России;

3.<span Times New Roman"">    

Выявить факторы, влияющие на спрос ипредложение на рынке недвижимости;

4.<span Times New Roman"">    

Сделать прогноз объемов жилищногостроительства на 2008г.

Объектомисследования является спрос и предложения в строительном рынке. Предметисследования — рынок недвижимости с 1990-2008 годы.

Основнымметодом исследования нами был выбран метод дедукции, то есть расчет от частногок общему, сначала по каждому федеральному округу, затем путем суммирования поРоссии в целом.

Представленноеисследование основано на данных, предоставленных ЗАО «Бизнес Порт» «прогнозжилищного строительства в 2007г. (по регионам России), выполненное в 2006г.Данная работа представляет собой полноценное исследование о ситуации на рынкенедвижимости с 1990 по 2006 гг. на основе тенденции прошлых лет. Все данныепредставлены в таблицах, что позволяет сопоставлять данные по регионам всравнении, и дает объективную картину в строительном рынке.

Вработе использованы материалы исследований отечественных авторов: БорисоваЕ.В., Волковой М.Я., Донцовой Л.В., Каменского М.И., Пашовой Д.Б., ПечатниковойС.М., Роговой Е.С., Шпрингеля В.К. и других. В этих работах можно проследитьразвитие рынка недвижимости в историческом аспекте, а также узнать о новыхтенденциях в строительной отрасли.

Интересдля нашего исследования представляет также большое количество учебных пособий,среди которых нами были использованы работы Асаула А.Н., Иваницкой И.П.,Ивановой Е.Н., Савиной А.А. и другие.

Даннаяработа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографии. В первойглаве раскрывается сущность понятия «недвижимость», его составляющих,определяются факторы спроса и предложения на рынке недвижимости. Во второйглаве, На основе статистических данных дается анализ динамики развития рынканедвижимости в целом по России и отдельным федеральным округам. Предпринятапопытка сделать прогноз объемов ввода жилища в эксплуатацию на ближайшее время.В заключении сделаны основные выводы по исследованию.

1.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГООСНОВНЫХ СЕГМЕНТОВ

<span Times New Roman",«serif»">Рынокнедвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальнойэкономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рыноктруда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать,ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.)должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или арендыпомещений, необходимых для их деятельности.

<span Times New Roman",«serif»">Развитиерынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых напервом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключаетсяв том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар(услугу) ведет к возрастанию величины спроса и наоборот. В этой главе переднами ставится задача охарактеризовать рынок недвижимости, выявить неценовые факторы,влияющие на изменение спроса и предложения на рынке недвижимости.

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»"><span Times New Roman"">           

<span Times New Roman",«serif»">1.1Определение сущности понятия «недвижимость» и его структуры

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">     Термин “недвижимость” появился вроссийском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующихзаконодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимымимуществом.

     Перечень объектов недвижимости приведен вст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено ииное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекстакже признается недвижимостью.

     Рынок недвижимости подразумевает функциюсведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимостьчерез механизм цен. Он обладает большой перспективой развития, т.к. операции снедвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу современем.<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language: RU;mso-bidi-language:AR-SA">[1]

<span Times New Roman",«serif»">     Рынок недвижимости в России толькоскладывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трехосновных сегментах:

<span Times New Roman",«serif»">1.<span Times New Roman""> 

<span Times New Roman",«serif»">рынокжилых и нежилых помещений

<span Times New Roman",«serif»">2.<span Times New Roman""> 

<span Times New Roman",«serif»">рынокземельных участков

<span Times New Roman",«serif»">3.<span Times New Roman""> 

<span Times New Roman",«serif»">рынокценных бумаг на недвижимость

<span Times New Roman",«serif»"> К примеру, рынок жилых помещенийпредусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынокохватывает многоквартирные и загородные дома и т.д. В целом рынок жилых помещений развит значительнобольше, чем другие сегменты. К недвижимости в жилищной сфере относятся жилыедома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилыхдомах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания,содержания и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

     Право собственности на жилую недвижимостьвозникает только после государственной регистрации этого права.

     Предметом сделок могут бытьприватизированные или приобретенные в собственность иным, установленнымдействующим законодательством, способом квартиры. С квартирой, принадлежащейхозяйствующему субъекту или гражданину на праве собственности возможныследующие сделки: купля-продажа, купля-продажа с условиями, дарение, мена присоблюдении некоторых условий, залог.

     Купля-продажа квартиры возможна за любуюсумму по соглашению сторон, но не ниже балансовой стоимости квартиры. Цены наквартиры в основном складываются под влиянием 3 факторов: количества комнат,типа жилья, местоположения.

<span Arial",«sans-serif»">    

Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными илиреконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизациипоявляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду илипродаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. Навтором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектамии в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

     После введения права частной собственностина недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерациигосударство перестало быть единственным собственником подавляющего числаобъектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

<span Times New Roman",«serif»">Рынокнежилых помещений подразделяетсяна несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначениюобъектов; офисные, торговые, складские и производственные.<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language: RU;mso-bidi-language:AR-SA">[2]

На рынке нежилыхпомещений можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок.Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального фонда, которые предоставляютсяв аренду через коммерческие конкурсы, организуемые комитетами по управлениюгородским имуществом (в Москве-территориальными агентствами Москомимущества). Этот рынок, хотя и имеет большиеперспективы и резервы для развития, особенно в крупных городах, развиваетсяочень медленно и неравномерно.

На конкурсах, которыепроводят уполномоченные муниципальными властями риэлтерские фирмы, победительдолжен единовременно оплатить право аренды на весь срок, а далее регулярнооплачивать аренду и коммунальные услуги в течение всего срока аренды.

<span Times New Roman",«serif»">Кромеправ арендаторы нежилых помещений приобретают обязанности проводить за свойсчет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и всегда быть готовымик росту расходов, связанных с арендой.

<span Times New Roman",«serif»">Вструктуре арендных платежей значительное место занимают эксплуатационные расходы,за счет которых оплачивается тепло- и водопотребление, сброс водостока, электроэнергия,вывоз мусора, уборка территории, охрана, пожарно-охранная сигнализация,общехозяйственные расходы, абонентная плата за радиосеть, за телефон, зателевизионные антенны.

<span Times New Roman",«serif»">Конечныеставки арендной платы за нежилые помещения на муниципальных коммерческихконкурсах ниже, чем на вторичном рынке, и зависят от типа и месторасположенияпомещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей иколичества телефонных линий. Затраты времени и средств на получение необходимойинформации и на заключение договора аренды порой сопоставимы с расходами нааренду по рыночным ставкам.

<span Times New Roman",«serif»">Многиепредпринимательские структуры предъявляют спрос на помещения с отдельным входомили возможностью его оборудования. Большое значение имеет близость помещения косновным городским магистралям и удобство подъезда к нему автотранспорта, Дляотдельных клиентов количество телефонных линий является таким же существеннымфактором, как месторасположение.

<span Times New Roman",«serif»">Вслучае желания арендатора использовать нежилое помещение не только как офис, нои как торговый зал, склад или по иному назначению стоимость аренды возрастает.Причем перепланировка и переоборудование помещения на соответствие уставнымзадачам арендатора обычно производятся за его счет по письменному согласованиюс арендодателем и уполномоченными городскими службами, что должно предотвратитьнарушения строительных норм и правил, а также правил пожарной и санитарной безопасности,

<span Times New Roman",«serif»">Нежилаяплощадь может арендоваться у собственника помещения, у арендатора (субаренда) иу балансодержателя федеральной или муниципальной собственности. При арендефедеральной или муниципальной собственности у балансодержателя для совершениясделки необходимо получить разрешение собственника. Для столичной муниципальнойсобственности такое разрешение дает Москомимущество, субаренда муниципальныхнежилых помещений существует, но ее перспективы представляются ограниченными,так как, с одной стороны, она явно примыкает к нелегаль­ным формам и отличаетсятеневыми формами расчетов, с другой муниципальные власти, испытывая оструюнеобходимость в пополнении своего бюджета за счет взимания арендной платы,ужесточают формы и методы контроля над использованием нежилого фонда. Вчастности, арендаторы имеют право сдавать в субаренду не более25% арендованной площади.<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language: RU;mso-bidi-language:AR-SA">[3]

<span Times New Roman",«serif»">Постояннорастет количество фирм, нуждающихся в офисных и складских площадях, Дефицитнежилых помещений способствует росту цен на их аренду, возрастает и цена правана аренду, которое продается на конкурсах и аукционах, организуемых по поручениюместных властей. Спрос на муниципальные помещения не уменьшается, так как сохраняетсяобщий дефицит офисных площадей. Кроме того, арендаторов привлекают   гарантии, предоставляемые властями.

<span Times New Roman",«serif»">Ставкиарендной платы, а также условия аренды различаются для помещений, расположенныхв зданиях рядовой застройки и в особняках, находящихся под охраной государствав качестве исторических памятников.

<span Times New Roman",«serif»">Подоговоренности сторон в ставку арендной платы может входить стоимость коммунальныхуслуг и налог на добавленную стоимость. В связи с непредсказуемым ро­стомтарифов на коммунальные услуги многие арендодатели предпочитают покрытиеиздержек на эксплуатационные расходы выводить сверх арендной платы.

<span Times New Roman",«serif»">Нарынке нежилых помещений практикуются различные формы оплаты, но преобладаетпомесячная или поквартальная предоплата.

<span Times New Roman",«serif»">Ценоваяситуация постоянно изменяется в связи с инфляцией, однако в настоящее время нетдостаточного количества статистического материала для проведения полноценногоанализа этого сегмента рынка. Характерно, что вторичный рынок нежилых помещенийпо сравнению с первичным в информационном отношении более открыт,  В специализированных изданиях илитематических рубриках по недвижимости время от времени появляются данные обобъемах сделок риэлтерских фирм при заключении договоров аренды на нежилые помещения.

<span Times New Roman",«serif»">Приобретениезданий и нежилых помещений в собственность сдерживается проблемами, связаннымис правом собственности на земельный участок, на котором расположено строение, атакже различием правил и условий покупки для основных групп покупателей(арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации, или на конкурсахи аукционах, или инвестировавшие средства в арендованные помещения, или невходящие в эти группы арендаторы и покупатели).

Нарынке нежилых помещений происходит постепенное смещение акцента. Все больше ощущаетсяпотребность в торговых, складских и производственных помещениях по сравнению спреобладавшей ранее потребностью в помещениях для представительств и офисов, Уриэлторов начинают появляться заказы на поиск помещения в последова­тельностисклад-производственные площади-офис-жилье.

Рази навсегда определенного основания для сегментации нет  и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединятьдействительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей),границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволялобы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведениепотребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало быуспехи в продажах.<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language: RU;mso-bidi-language:AR-SA">[4]

Вкачестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могутбыть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоятоднородные группы приобретателей недвижимости.

Можетбыть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификациясамих потребителей. Например, на рынке помещений  коммерческого назначения  может быть целесообразным следующееразделение потенциальных потребителей:

1.<span Times New Roman"">          

Учреждения, страховые, финансовые организации: ихдеятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и,во-вторых, для  их нормальногофункционирования необходимы постоянные контакты, как между собой,  так и с органами власти. Отсюда они готовызаплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, нотерритории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно кнему, им мало интересны.

2.<span Times New Roman"">          

Производственные организации: для некоторых из нихважно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, вкоторых заняты только работники этих организаций, и тем более собственнопроизводственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с болеенизким уровнем арендной платы.

3.<span Times New Roman"">          

Торговые организации: их ориентации зависят отхарактера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя,для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотокиразного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к аренднойплате.<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family:«Times New Roman»; mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">[5]

Сторонамигражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом могут выступать различныесубъекты. Основными участниками таких сде­лок выступают граждане и юридическиелица.

В некоторых случаяхсовершать сделки с недвижимостью могут города и иные муниципальные образования,а также Российская Федерация и ее субъекты в лице соответствующих органов,например, при продаже муни­ципального или государственного недвижимогоимущества.

Граждане, выступающиесторонами сделок с недвижимостью, должны обладать полной дееспособностью. Тоесть они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае, когда закономдопускается вступление в брак до дос­тижения18лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дее­способность вполном объеме со времени вступления в брак. Полная дееспособность приобретаетсятакже при эмансипации, т.е. объяв­лении несовершеннолетнего, достигшего16 лет, работающего по трудово­му договору(контракту) либо занимающегося предпринимательской дея­тельностью, полностьюдееспособным.<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">[6]

     Коммерческие организации, выступающиесторонами сделок с недви­жимым имуществом, должны обладать правоспособностью,которая возни­кает с момента государственной регистрации юридического лица.Следует иметь в виду, что для государственных и муниципальных предприятийраспоряжение недвижимостью возможно только с согласия собственника. Еслиюридическое лицо относится к некоммерческим организациям, необ­ходимо отражениев учредительных документах возможности совершения таких сделок.

Недвижимость представляетсобой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения еюотличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, чтопользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридическихлиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимомуимуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другиеоперации с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с оп­ределеннымипроцедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органоввласти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы,реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций сней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции вчасти налогообложения.

<span Times New Roman"">           

<span Times New Roman"">           

<span Times New Roman"">           

1.2 Рынок жилья: субъекты, факторы   

<span Times New Roman"">           

Рынокнедвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальнойэкономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рыноктруда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать,ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.)должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или арендыпомещений, необходимых для их деятельности.

Использованиесегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателяпозволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишнихиздержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.

Рынок недвижимостиделится на товарные секторы. Выделяют три таких сектора: <span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language: RU;mso-bidi-language:AR-SA">[7]

1.<span Times New Roman"">                          

товарв виде конкретных объектов недвижимости;

2.<span Times New Roman"">                          

 работы, то есть строительство, реконструкция;

3.<span Times New Roman"">                          

услуги,то есть посредничество, оценка, маркетинг.

Каждый из этих секторовможет быть поделен на более узкие секторы, так что каждый из них будетпредставлять собой совокупность объектов купли-продажи, имеющих некую общуюхарактеристику, которая отличает их от других объектов. Так  сектор недвижимости как товар подразделяетсяна жилые и нежилые помещения. В свою очередь жилье делится на городское изагородное, а нежилые помещения – на административные, торговые,производственные, вспомогательные, складские и так далее. Городское жилье такжеможно дробить на более мелкие секторы: приватизированное жилье, кооперативное,муниципальное, ведомственное, арендное, находящееся в собственности граждан июридических лиц.

<span Times New Roman",«serif»">Потребительскиесегменты представляют собой группы покупателей, которые

<span Times New Roman",«serif»">выделяютсякаким-то существенным отличием от всех остальных.  Они могут характеризоваться географией раз­мещения,демографическими признаками (пенсионеры, молодые пары),  принадлежностью к определенным социальнымгруппам (преуспевающие бизнесмены, деятели литературы и искусства,малообеспеченные слои).

<span Times New Roman",«serif»">Приделении рыночного пространства получается много частей, каждая из которыххарактеризуется принадлежностью к какому-то товарному сектору и какому-топотребительскому сегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где схожиетовары (работы, услуги) предлагаются покупателям с одинаковыми запросами.

<span Times New Roman",«serif»"> По функциональному назначению объектов рынокне движимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли(земельных участков); рынок жилья; рынок нежилых помещений, рынок промышленнойнедвижимости.

<span Times New Roman",«serif»">Каждыйиз этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственнуюзаконодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политикеприватизации государственной и муниципальной собственности.

<span Times New Roman",«serif»">Дополнительноможно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на которомдействуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственногорегулирования, так как государство является собственником подавляющегобольшинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможно изменение, какцелевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

На отдельных сегментахрынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям.Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения при сменевремен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от временигода, здесь колебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

В каждом сегменте рынка можноговорить о наличии двух составляющих:<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language: RU;mso-bidi-language:AR-SA">[8]

<span Times New Roman",«serif»">-первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке.Государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти внастоящее время выступает как основной продавец недвижимости

— вторичной, на которойфункционирует большое количество продавцов и покупателей (физических июридических лиц).

Под первичным рынкомнедвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновьсозданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачунедвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынкомнедвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися вэксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами переходапоступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичныйрынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют другна друга.

Например, цены вторичногорынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколькорентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса ипредложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором,существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решенийотносительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задачаявляется еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно,частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сборнеобходимой информации. Однако при всей сложности этой задачи она не являетсяглавной.

Рынок недвижимостииспытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном,так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этойситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при снижении спросавторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на негоуменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, посути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положениемпродавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержаниюнедвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынкенедвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат настроительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с темздесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительномпроцессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована виспользовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится кподрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь женевозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания объектовнедвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичномрынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынокнедвижимости является более инертным в связи с тем, что решения на немпринимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем напервичном рынке, где продажа — это необходимая фаза, обеспечивающая возвратвложенных средств.<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">[9]

Отличительнойособенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне- жилая ячейка (квартира, комната, дом)- она выступает как частный товар, а намакроуровне — как часть инфраструктуры иобщественный товар.

<span Times New Roman",«serif»"> На пути дальнейшего расширения рыночныхотношений в сфере недвижимости существует ряд барьеров, обусловленныхпереходным периодом в российской экономике.

<span Times New Roman",«serif»"> Барьеры экономического характера включаютинвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы,возникающие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемостиинвестиций и других факторов.

<span Times New Roman",«serif»">Значительнуюроль играют административные барьеры, которые установлены исполнительнымиорганами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистра­цияпредприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости,порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья инежилых помещений, объектов незавершенного строительства.

<span Times New Roman",«serif»"> На масштабах и темпах развития рынканедвижимости сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры.

<span Times New Roman",«serif»">Ограниченностьземельных ресурс

еще рефераты
Еще работы по маркетингу, товароведению, рекламе