Реферат: Договор купли-продажи недвижимости и предприятий

План

Введение 1. Понятие и значение договора купли-продажи 2. Стороны договора 3. Предмет, форма и содержание договора купли-продажи 4. Права и обязанности сторон 5. Момент исполнения договора купли-продажи и ответственность сторон за его исполнение 6. Особенности договора купли-продажи недвижимости 7. Договор купли-продажи предприятия Заключение Список литературы

 

Введение

 

Переход к рыночнымотношениям, проведение экономической реформы координально изменяет сферуприменения и использование договора, его роль и значение в гражданском обороте.

Любая предпринимательскаядеятельность связана с использованием договора. Договор так же находит широкоеприменение в отношениях между гражданами, поэтому рассмотрим выделенные в ГКположения о договоре.

Договором признаётся соглашениедвух или нескольких лиц, согласованное волеизъявление субъектов гражданскогоправа, направленное на установление правоотношений. ( Ст.420 ГК РФ)

Под договором понимаютсовокупность условий, определяющих действие сторон и подписанный его сторонами.

Договор являетсяправомерной сделкой, порождающей обязательства. Граждане и юридические лицасвободны в заключение договоров и самостоятельно решают с кем и какие договораим заключать, а так же согласовывать их условия. Договор заключаетсяпосредством направления ОФЕРТЫ (предложения заключить договор)  одной из сторони её АКЦЕПТА (принятия предложения другой стороной). ( Ст. 432 ГК РФ)

Договор вступает в законную силу и становиться обязательным для сторон с момента его заключения,срок действия договора устанавливается по соглашению сторон. Окончание срокадействия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. (Ст.425 ГК РФ)

Изменение и расторжениедоговора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ. Еслистороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие сизменившимися обстоятельствами, договор, может быть расторгнут или изменёнсудом по требованию заинтересованной стороны

При расторжении договораобязательства сторон прекращаются. (Ст.450-453 ГК РФ).

1. Понятие и значение договоракупли-продажи

Подоговору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар)в собственность другой стороне (покупате­лю), а покупатель обязуется принятьэтот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454ГК РФ).

Договор купли-продажи —самый распространенный вид дого­воров. Он представляет собой юридическую форму,предназначен­ную для обслуживания сферы товарного обращения как внутри стра­ны,так и во внешнеторговом обороте.

Правовые нормы,регулирующие куплю-продажу во внешнетор­говом обороте, унифицированы в рядемеждународно-правовых до­кументов, важнейшими из которых являются Конвенция ООНо договорах международной купли-продажи товаров и Международ­ные правила по толкованиюторговых терминов «Инкотермс».

Целью указанныхдокументов является выработка единых пра­вил, применяемых к внешнеторговымдоговорам купли-продажи. Вместе с тем Конвенция не применяется к продаже:товаров, кото­рые приобретаются для личного, семейного или домашнего исполь­зования,с аукциона, в порядке исполнительного производства либо иным образом в силузакона, фондовых бумаг, акций, обеспечитель­ных бумаг, оборотных документов иденег, судов водного и воздуш­ного транспорта, электроэнергии.

Договор купли-продажиявляется основанием возникновения обязательственного (относительного)правоотношения между про­давцом и покупателем; вместе с тем покупательприобретает право собственности на купленное имущество, т.е. вещное абсолютноеправо.

Договор купли-продажиявляется одной из юридических форм, опосредующих перемещение материальныхценностей от одного лица к другому.

Он является возмезднымдоговором. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцуобусловленную цену щи, или, иными словами, продавец получает встречноеимущественное предоставление.

Двустороннийхарактер обмена товаров определяет конструкцию договора купли-продажи какдвусторонне обязывающего — права и обязанности возникают у обеих сторон:продавец обязан передать покупателю определенную вещь, но вправе требовать заэто уплаты установленной цены, тогда как покупатель, в свою очередь, обязануплатить цену, но вправе требовать передачи ему проданной вещи.

Договор купли-продажи —консенсуальный. Под консенсуальностъю понимается возникновение прав иобязанностей сторон уже в момент достижения ими соглашения по всем существеннымусловиям договора. Однако в тех случаях, когда для отдельных видов дворовкупли-продажи закон предусматривает обязательное их оформление в определенном порядкеи признает действительным только договор, оформленный надлежащим образом, праваи обязанности возникают лишь после надлежащего оформления договора.Основополагающим актом, регулирующим куплю-продажу, является ГК РФ, гл. 30которого достаточно подробно (ст. 454—566) регулирует этот договор. Однаконаряду с ГК отношения купли-продажи регулируются также другими законами иподзаконными актами (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ ит.д.). Более подробный анализ этих нормативных актов будет дан при смотренииотдельных видов договора купли-продажи. Сфера применения институтакупли-продажи в РФ существенно расширена новым ГК РФ. В частности, она включаетотношения, связанные с поставкой товаров, контрактацией сельскохозяйственнойпродукции, снабжением энергетическими и иными ресурсами самостоятельные типыдоговоров. Однако учтена специфика этих отношений и сохранено их отдельноеправовое регулирование. Вместе с тем в ГК РФ регулируются и принципиально новыеразновидности договора купли-продажи, которые ранее действовавшимзаконодательством не были предусмотрены (купля-продажа недвижимости,предприятий).

2. Стороны договора

Сторонами договоракупли-продажи — продавцом и покупателем — могут быть любые участникигражданского оборота (физические и юридические яйца, государство в целом,государственные и муниципальные образования).

К сторонам договораотносятся общие требования гражданского законодательства о правоспособности идееспособности. Из этого следует, что стороной в договоре может быть гражданин,достигший совершеннолетия, т.е. 18 лет, и не признанный недееспособным вустановленном законом порядке. Вместе с тем закон разрешает со­вершениедоговоров купли-продажи и лицам, обладающим частич­ной дееспособностью. Так,дети в возрасте до 14 лет вправе самосто­ятельно совершать мелкие бытовыесделки и некоторые другие виды сделок, разрешенных законом (п. 2 ст. 28 ГК РФ),а несовершенно­летние в возрасте от 14 до 18 лет вправе также самостоятельнораспоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами и, следовательно,могут совершать более крупные договоры купли-продажи. Право совершать мелкиебытовые сделки имеют лица, ограниченные в дееспособности вследствиезлоупотребления спирт­ными напитками или наркотическими веществами. Двепоследние категории граждан вправе совершать и иные договоры купли-прода­жи, нотолько при наличии согласия на это попечителей (а в отноше­нии детей —родителей, усыновителей или попечителя).

Возможность заключенияотдельных разновидностей договора купли-продажи физическими лицами зависиттакже от того, зареги­стрировано ли данное физическое лицо в качествеиндивидуального предпринимателя (например, в договоре поставки физическое лицо может участвовать только в том случае, если оно зарегистрировано в указанномкачестве).                                     

Юридические лица вправе,по общему правилу, совершать любые сделки купли-продажи, если это прямо незапрещено их уставными  документами (например, в уставных документахзафиксировано, что  юридическое лицо не может покупать товары на бирже).

Юридические лица —собственники принадлежащего им иму­щества могут свободно заключать договорыкупли-продажи, как в  качестве продавца, так и покупателя. Что касаетсяюридических лиц, владеющих своим имуществом на основе других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления), то их возможности продаватьэто имущество ограничены. Как следует из п. 2 ст. 295 ГК РФ, предприятие невправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимоеимущество без согласия собственника. Еще более ограничены права продавца для субъектов права оперативного управления — казенных предпри­ятий и учреждений.Так, казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжатьсязакрепленным за ним имуще­ством лишь с согласия собственника этого имущества,однако ка­зенное предприятие самостоятельно реализует производимую импродукцию, если иное не установлено законом или иными право­выми актами (п. 1ст. 297 ГК РФ).

Что касается учреждений,то они не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за нимиимуществом и иму­ществом, приобретенным за счет средств, выделенных им посмете. Однако имуществом, приобретенным учреждением за счет разре­шеннойдеятельности, учреждение может распоряжаться самостоя­тельно, в том числе ипродавать его (ст. 2981 ГК РФ).

В отношении государства вцелом (Российской Федерации), го­сударственных и муниципальных образованийследует отметить, что их участие в договорах купли-продажи также ограничено. Вчастнос­ти, указанные субъекты гражданских прав не могут участвовать в такихразновидностях договора, как розничная купля-продажа, по­ставка, контрактация,энергоснабжение.

Особым образомрегламентируется совершение сделок купли-продажи в отношении имущества, находящегосяв общей собствен­ности. Если речь идет об общей долевой собственности, то припродаже доли действует правило преимущественной покупки. Это правило состоит втом, что участники общей долевой собственности при продаже доли имеютпреимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается, и напрочих равных условиях.

При совершении одним изсупругов сделки купли-продажи иму­щества, являющегося общей совместнойсобственностью супругов, «предполагается, что он действует с согласиядругого супруга. Сделка по распоряжению имуществом одним из супругов может бытьпри­знана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия дру­гогосупруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другаясторона сделки знала или заведомо должна была знать о несогласии другогосупруга на совершение сделки (п. 3 ст. 253 ГК РФ).

3. Предмет, форма и содержаниедоговора купли-продажи

Предметом договоракупли-продажи являются, в первую оче­редь, вещи (товары), т.е. предметыматериального мира (как создан­ные человеком, так и природой), удовлетворяющиеопределенные человеческие потребности.

Для того чтобы вещьпризнавалась товаром и могла быть предме­том договора купли-продажи, необходимонаделение ее качеством оборотоспособности. Другими словами, необходимо, чтобывещь могла свободно переходить от одного лица к другому. Таким обра­зом, вещи,ограниченные в обороте, могут стать предметом договора купли-продажи только приналичии у продавца специального разре­шения на их покупку (яды, наркотическиевещества), а вещи, изъ­ятые из оборота, вообще не могут продаваться ипокупаться.

Предметом договоракупли-продажи может быть как товар, имеющийся у продавца в момент заключениядоговора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем,если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п. 2 ст.455 ГК РФ).

Его предметом, хотя и сопределенными ограничениями, могут быть такие специфические разновидностивещей, как ценные бумаги и валютные ценности. Ограничения заключаются в том,что положе­ния, предусмотренные ГК РФ, применяются к ним постольку, по­сколькудругими законами не установлены специальные правила их купли-продажи.

К числу таких законовотносятся Федеральные законы от 22 ап­реля 1996 г. «О рынке ценных бумаг»[1],от 26 декабря 1995 г. «Об акционерных обществах»[2].Закон РФ от 9 октября 1992 г. «О валют­ном регулировании и валютном контроле»[3]и некоторые другие.

Впервые новый ГК РФустановил, что предметом договора купли-продажи могут быть и имущественныеправа. Речь, в частности, идет, прежде всего, о купле-продаже имущественныхправ на объекты интеллектуальной собственности (прав на использованиепроизведений литературы, науки, искусства, изобретений, промышленные образцов ит.д.), а также о совершаемых на биржах сделках купли-продажи прав наопределенное имущество.                

Условие о предметедоговора считается выполненным, если содержание договора позволяет определитьнаименование и количествотоваров.                                               

Понятием предметадоговора купли-продажи охватываются и принадлежности продаваемой вещи, а такжеотносящиеся к ней документы.

Количество товара,подлежащего передаче покупателю, предус­матривается договором купли-продажи всоответствующих едини­цах измерения или в денежном выражении. Условие околичестве товара может быть согласовано путем установления в договоре по­рядкаего определения.

Количество можетпредусматриваться в мерах веса (тонны, кило­граммы и т.д.), площади (квадратныхметрах), штуках и т.д. Иногда в договоре указывается только общая суммакупленных товаров, и в этом случае количество определяется путем деления общейсуммы на стоимость одной единицы товара.

Товар должен быть переданв определенном ассортименте, т.е. соотношении по видам, моделям, размерам,цветам и иным призна­кам. Ассортимент согласовывается сторонами в договоре.

Если в договорекупли-продажи ассортимент не определен и не установлен порядок его определения,но из существа обязательства вытекает, что товары должны быть переданы вассортименте, прода­вец вправе передать покупателю товары, в ассортиментеисходя из потребностей покупателя, которые были известны продавцу на мо­ментзаключения договора, или отказаться от исполнения договора (п.2ст.467 ГК РФ).

В договоре купли-продажиможет быть оговорено условие о ком­плектности продаваемого товара, под которойпонимается совокуп­ность отдельных составляющих товар частей, образующих единоецелое и используемых по общему назначению. Понятие комплект­ности применяется ктехнически сложным изделиям (оборудование, бытовая техника и т.д.). Помимокомплектности товаров, в ГК РФ говорится также о комплекте товаров, под которымпонимается согласованный сторонами определенный набор товаров, не обусловленныйединством их применения. Таким образом, различие заклю­чается в том, чтокомплектность предполагает общее применение продаваемых товаров, тогда каккомплект товаров представляет собой набор разнородных товаров, не связанныхобщим назначени­ем, но продаваемых вместе (например, комплект продуктовпитания).

Впервые новым ГК РФвведено правило, согласно которому продавец обязан передать покупателю товар втаре и (или) упаковке, независимо от того, оговорено ли соответствующееположение в договоре. Исключение составляют лишь товары, которые по «своемухарактеру не требуют затаривания и (или) упаковки (п. 1 ст. 481 ГК  РФ).

Подтарой понимаются изделия для размещения товара. Упаковка, будучи более широкимпонятием (включающим в себя и тару), рассматривается как средство илисовокупность средств, обеспечивающих защиту товара и окружающей среды отповреждения и потерь и облегчающих процесс обращения товаров.

Сторонымогут в самом договоре указать, какая именно тара и (или) упаковка должнаприменяться при исполнении договора, либо стандарты, которым должны отвечатьтара или упаковка соответствующего товара. Если это сделано не было, то всоответствии с п. 2 ст. 481 ГК РФ товар должен быть затарен и (или) упакованобычным для такого товара способом, а при отсутствии такового — способом,обеспечивающим сохранность товаров такого рода при обычных условиях хранения итранспортировки.

Повышенныетребования предъявляются к продавцу, осуществляющему предпринимательскуюдеятельность. Если в установленном законом порядке предусмотрены обязательныетребования к таре и (или) упаковке, то он обязан передать покупателю товар втаре и (или) упаковке, соответствующих этим обязательным требованиям (п. 3 ст.481 ГК РФ).

Договоркупли-продажи может заключаться в устной, простой письменной, нотариальнойформе, а также путем совершения конклюдентных действий. В случаях,предусмотренных законодательством, необходима государственная регистрациядоговоров купли-продажи.

Выбортой или иной формы определяется предметом договора, составом его участников иценой. Так, для купли-продажи недвижимости предусмотрена простая письменнаяформа в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. В связи спринятием Федерального закона от 21 июля 1997 г „О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“[4] нотариальная форма длясделок с недвижимостью больше не требуется, однако необходима ихгосударственная регистрация. Если одной из сторон договора купли-продажидвижимых вещей является юридическое лицо, то требуется письменная формазаключения договора. То же самое правило действует в отношении граждан, еслисумма договора превышает десять минимальных размеров оплаты труда,установленных законом. Однако если момент заключения и исполнения договорасовпадают, договор может заключаться в устной форме (например, в розничнойторговле).

Вотличие от ранее действовавшего законодательства, по которому цена являласьсущественным условием договора купли-продажи, по ныне действующему ГК РФ ценаявляется существенным условием только для отдельных видов договоракупли-продажи (продажа недвижимости, продажа товаров в рассрочку). В остальныхслучаях, если цена прямо не указана в договоре, она может быть определена в соответствиис п. 3 ст. 424 ГК РФ. Это значит, что исполнение договора должно быть оплаченопо цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичныетовары. Цена в договоре купли-продажи определяется по соглашению сторон, однаков случаях, предусмотренных законом, она может быть фиксированной илирегулируемой. Под фиксированными ценами понимаются цены, которыеустанавливаются компетентными государственными органами и изменить которыестороны не могут (цены на газ, электроэнергию и т. д). Что касаетсярегулируемых цен, то под ними понимаются предельные уровни цен или предельныетарифы, устанавливаемые государственными органами.

Действующеезаконодательство запрещает производить расчеты при исполнении договоракупли-продажи в иностранной валюте, однако в конкретном договоре цена можетбыть указана в иностранной валюте. При осуществлении непосредственных расчетовцена должна пересчитываться в рубли по соответствующему курсу.

Важнымусловием договора купли-продажи является условие о качестве, которое хотя и неявляется существенным, однако часто оговаривается сторонами при заключениидоговора.

Вп. 1 ст. 469 ГК РФ в самом общем виде зафиксировано правило о том, что продавецобязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договорукупли-продажи. Качество может определяться путем указания в нормативныхдокументах на ГОСТы, стандарты и т.д., применяемые к определенным видамтоваров. В договоре качество может также устанавливаться в описании, подкоторым понимается перечень потребительских характеристик, определяющихтребования к качеству, или в образце товара. В последнем случае речь идет обэталонном экземпляре продаваемого товара. При осуществлении предпринимательскойдеятельности такие образцы могут заранее передаваться покупателю. Наибольшеераспространение продажа по образцам получила в розничной купле-продаже.

Еслиже качество товара не было оговорено ни одним из вышеуказанных способов,действует общее правило, предусмотренное п. 2 ст. 469 ГК РФ: при отсутствии вдоговоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передатьпокупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычноиспользуется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем визвестность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передатьтовар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 3 ст. 469ГК РФ). Конкретная цель приобретения товара может быть прямо указана в договорелибо сообщена продавцу в процессе подготовки заключения договора. Однако влюбом случае покупатель должен сообщить о конкретной цели приобретения товарадо заключения договора.

Гарантийныйсрок начинает течь с момента передачи товара покупателю, однако если покупательлишен возможности использовать товар, в отношении которого договором установленгарантийный срок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, гарантийный срокне течет до устранения соответствующих обстоятельств продавцом. Такое жеправило распространяется на случаи, когда товар не мог использоваться из-заобнаруженных в нем недостатков при условии надлежащего уведомления продавца обэтих недостатках.

Отгарантийного срока следует отличать срок годности товара, под которымпонимается определенный законом, иными правовыми актами, обязательными требованиямигосударственных стандартов  или другими обязательными правилами срок, поистечении которого  товар считается непригодным для использования по назначению(п. 1 ст. 472 ГК РФ).

4 Права и обязанности сторон

Продавецобязан передать проданную вещь (товар) в собственность покупателю и вправетребовать от него принятия товара и уплаты цены. Покупатель обязан принятьтовар и уплатить цену и вправе требовать от продавца передачи приобретенноготовара. Поскольку данный договор является двусторонне обязывающим, правамкаждой из сторон соответствуют обязанности другой стороны

Вместес тем в условиях кризиса платежей широкое распространение получилапредварительная оплата товара. Она проводится в срок, предусмотренныйдоговором, а если такой срок договором не предусмотрен, то в разумный срок,который в каждом конкретном случае определяется исходя из предмета договора,условий его исполнения и других обстоятельств, влияющих на действия должника поисполнению договора.

Вместополной предварительной оплаты покупаемого товара возможна его частичная оплата(выплата аванса)

Приналичии долговременных связей между продавцом и покупателем и достаточновысокой степени доверия между ними практикуется оплата проданного товара вкредит — покупателю предоставляется отсрочка платежа после передачи ему товара.Момент платежа в этом случае определяется в договоре, а если этот срок неопределен, то должен быть произведен в разумный срок (ст. 314 ГК РФ).

Основнаяобязанность покупателя — принятие товара включает ряд действий фактического июридического характера. Так, если речь идет о товаре, ограниченном в обороте,покупатель должен получить необходимую лицензию на владение им.

Покупательдолжен указать продавцу отгрузочные реквизиты, а если договор заключен безобязательства доставки товара продавцом, заключить соответствующий договорперевозки.

Фактическиедействия по принятию товара сводятся к выгрузке его с транспортного средства,проверке сохранности, приемке сопровождающих товар документов, помещению его насклад и т.д.

Оненадлежащем исполнении договора покупатель обязан известить продавца (ст. 483ГК РФ). В частности, он должен информировать продавца о нарушении условийдоговора о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или)упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами илидоговором, а если такой срок не установлен, — в разумный срок после того, какнарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходяиз характера и назначения товара.

Последствиемнеисполнения этой обязанности является то, что права покупателя, вытекающие изнарушения продавцом условий договора купли-продажи, существенно ограничиваются.В частности, требования о передаче недостающего количества товара, заменетовара, об устранении его недостатков, о доукомплектовании, замене некомплектного товара, обупаковке (затаривании) или замене ненадлежащей упаковки (тары) могут бытьосуществлены покупателем в полном объеме лишь  при условии извещения продавца осоответствующих нарушениях им договора. В противном случае продавец можетполностью или частично отказаться от удовлетворения требований покупателя,доказав, что отсутствие у него сведений о нарушении договора повлеклоневозможность устранить эти нарушения либо связано с чрезмерными дополнительнымирасходами.

Всвязи с возможностью отсуждения  у покупателя проданной вещи третьим лицомзакон устанавливает ряд прав и обязанностей для продавца и покупателя.

Еслитретье лицо предъявило к покупателю иск об изъятии купленного товара, покупательобязан привлечь к участию в деле продавца, который, в свою очередь, обязан внём участвовать. Непривлечение покупателем к участию в деле продавцаосвобождает последнего от ответственности, если он докажет, что, приняв участиев деле, смог бы предотвратить изъятие товара у покупателя. И наоборот, еслипродавец не примет участия в деле, хотя и был привлечен покупателем, онлишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем.

Вслучае же изъятия у покупателя по решению суда, арбитражного суда илитретейского суда проданной вещи по основаниям, возникшим до исполнения договоракупли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, еслине докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований(п. 1 ст. 461 ГК РФ).

Продавец,по общему правилу, обязан передать покупателю товар, свободный от каких-либообременении, т.е. прав третьих лиц на продаваемую вещь (например, правнанимателя, вытекающих из наличия договора найма с собственником продаваемогожилого дома, поскольку при переходе права собственности на этот дом к другомулицу договор найма сохраняет силу и для нового собственника). Это правило недействует в тех случаях, когда покупатель согласился принять товар,обремененный правами третьих лиц.

Договоромкупли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателястраховать товар (ст. 490 ГК РФ). Обязанность по страхованию не относится кчислу существенных условий договора, однако, если стороны включат его вдоговор, оно становится обязательным для сторон. Это условие может бытьзафиксировано в договоре в самом общем виде либо конкретизировано с указаниемстраховщика, страховых рисков и т.д.

Вслучае, когда сторона, обязанная по договору страховать товар, не осуществляетстрахование в соответствии с условиями договора, другая сторона вправезастраховать товар и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов настрахование либо отказаться от исполнения договора.

5.Момент исполнения договора купли-продажи и

ответственностьсторон за его неисполнение

Посколькупо договору купли-продажи продавец передает товар в собственность покупателю,важное значение приобретает вопрос о том, с какого именно момента покупательстановится собственником товара. От правильного решения этого вопроса зависитряд правовыхпоследствии, в частности, связанных с распределением риска случайной гибели илипорчи товара, с обращением кредитора­ми той или иной стороны взыскания напродаваемый товар, возможностью для собственника истребовать свою вещь изчужого незаконного владения, возникновения у покупателя возможности реальноосуществлять правомочия но владению, пользованию и распоряжению товаром.

По общему правилу, правособственности у приобретателя по договору возникает с момента передачи вещи, еслииное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчужденииподлежит государственной регистрации, право собственности возникает с моментаего регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК РФ). При этом подпередачей признаётся вручение вещи приобретателю, сдача её перевозчику дляотправки приобретателю, сдача в организацию связи для пересылки приобретателювещей, отчуждённых без обязательств доставки. К передаче вещей приравниваетсятакже передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на вещи(ст. 224 ГК РФ).

В ст. 458 ГК РФ, помимовручения товара, говорится также о предоставлении его в распоряжениепокупателя. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда ксроку, пред­усмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте ипокупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара кпередаче.

Одним из наиболее частовстречающихся видов нарушений дого­вора купли-продажи является нарушениеусловия о качестве.

Эквивалентность отношенийсторон по договору купли-продажи означает, что продавец обязан предоставитьимущество именно того качества, которое обусловлено договором и соответствуетобуслов­ленной денежной сумме. Нарушение условия договора о качестве нарушаетэквивалентность отношений, вследствие чего покупатель может требовать еёвосстановления. Для этого закон предоставляет ему право требовать от продавцапо своему выбору соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездногоустранения недостат­ков товара в разумный срок, возмещения своих расходов наустране­ние недостатков товара (п. 1 ст. 475 ГК РФ).

В ГК РФ проводится различие между нарушениямитребований к качеству товара и существенными нарушениями требований ккачеству   товара. В последнем случае речь идет о неустранимых недостатках,которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени,или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения идругих подобных недостатках. В любом случае санкции носят более жесткий характер,и покупатель по своему выбору:отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возвратауплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара  ненадлежащегокачества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Распространённым видомнарушений условий договора купли-продажи со стороны покупателя являетсяпросрочка оплаты проданных товаров или даже отказ от его оплаты. Обычно заподобные нарушения в самом договоре устанавливается неустойка.

Если же такая неустойкане предусмотрена, то как следует из п. 3 ст. 486 ГК, продавец вправепотребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежнымисредствами (ст. 395 ГК РФ). Размер процентов определяется существующей в местежительстве кредитора (в данном случае – продавца, а если кредитором являетсяюридическое лицо, в месте нахождения его) учётной ставки банковского процентана день исполнения договора. Нарушение условия о предварительной оплате даётправо продавцу задержать передачу товара либо потребовать расторжения договора.

Если же продавец  невыполняет обязательства по передаче пред­варительно оплаченных товаровпокупателю, последний вправе по­требовать от продавца не только передачиоплаченных товаров или возврата суммы предварительной оплаты, но и уплатысоответству­ющих процентов за пользование чужими денежными средствами.

6. Особенности договора купли-продажинедвижимости

В ст.130 ГК РФ говориться, что к недвижимому имуществу помимоземельных участков относятся также здания, сооружения, нежилые помещения,прочно связанные с ней.

Договор продажинедвижимости является видом купли-продажи, а основным признаком, позволяющимвыделить этот вид договора, является его объект – недвижимое имущество.

Ст.550 ГК РФ. Договор продажи имущества заключается в письменной форме, путемсоставления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формыдоговора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Для договора продажинедвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Начиная с 31 января1998 г., стороны договора продажи, подписав договор как единый документ, вправене придавать ему нотариальную форму и напрямую обратиться в орган порегистрации прав на недвижимость, т.е. учреждения юстиции.

Этосвязано с тем, что ГК (ст. 131) ввёл обязательную государственную регистрациюприхода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточныйгосударственный контроль за законностью сделки. Договор купли-продажинедвижимости, считается заключённым с момента его подписания.

Ст. 522 ГК РФ.Подоговору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателюодновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаютсяправа на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью инеобходима для  её использования. Речь идёт о той части земельного участка,которая занята недвижимостью, но и необходима для её использования, например:земельный участок прилегающий к крыльцу здания или участок земли необходимыйдля прохода к зданию.

Ст. 554 ГК РФ. В договорепродажи недвижимости должны быть указаны:

-    Данные,позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачепокупателю по договору;

-    Данные,определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке;

-    Данные, недвижимостив составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных вдоговоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, не считаетсязаключенным.  Договор продажи должен быть составлен с особой тщательностью,содержать все необходимые характеристики:

-    Местонахождение(подробный адрес);

-    Категорию земли;

-    Целииспользования земельного участка;

-    Общую площадь;

 При продаже зданий, сооружений  инежилых помещений:

-    Местоположение;

-    Наименование;

-    Назначение;

-    Площадь;

-    Этажность идругие параметры.

Ст. 555 ГК РФ. Договорпродажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоресогласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости –договор, о ее продаже считается незаконным.

Ст. 557 ГК РФ. В случае передачипродавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажинедвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475.

В соответствии со ст.475 ГК РФнеобходимо различать существенные нарушения требований предусмотренныхусловиями договора, и в зависимости от вида нарушений покупателю предоставленыразличные права.

Но в любом случае покупатель невправе требовать замены недвижимого имущества, а устанавливается разумный срокдля выполнения недостатков по качеству. Договором могут быть предусмотренылюбые сроки.

7. Договор купли-продажи предприятия

Институт продажи предприятия подоговору как имущественного комплекса является относительно новым по сравнениюс ГК 1964г.

Продажа предприятий широкоприменялась в старой предпринимательской практике – в годы НЭПА. В последниегоды, до введения в действие нового ГК РФ, продажа государственных имуниципальных предприятий по договору, использовалась как один из способовприватизации.

Согласно ст. 132 ГК РФ подпредприятием как самостоятельным объектом понимается  имущественный комплекс,используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающийвсе виды имущества, такие как:

-    Земельныеучастки;

-    Здания;

-    Сооружения;

-    Оборудование;

-    Инвентарь;

-    Долги, 

-    а так же:

-    Фирменноенаименование;

-    Товарные знаки;

-    Знакиобслуживания.

Ст. 559 ГК РФ. По договору продажипредприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятиев целом как имущественный комплекс.

Права на фирменное наименование,товарный знак, и другие средства индивидуализации продавца и товара, работ иуслуг переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Ст. 560 ГК РФ. Договор продажипредприятия заключается в письменном виде, путем составления одного документа,подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему документов, т.е.:

1.  Счетинвентаризации;

2.  Бухгалтерскийбаланс;

3.  Заключениенезависимого аудита;

4.  Перечень всехдолгов (обязательств) с указанием размера и сроков их требований.

В отличие от договора продажинедвижимости для договора продажи предприятия установлена не только гос.регистрация перехода прав и имущества, но и гос. регистрация самого ДОГОВОРА,причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации.

Ст. 561 ГК РФ. Состав и стоимостьпродаваемого предприятия определяется в договоре продажи предприятия на основеполной инвентаризации предприятия.

Поскольку предприятие представляетсобой сложный объект, для заключения договора необходимо точное определениеэлементов имущественного комплекса. Без этого предмет договора не можетсчитаться определенным, а сам договор – заключенным. Данная статья,перекликается со  ст. 554 ГК РФ, согласно которой договор продажи недвижимостине считается заключенным, если в нем отсутствуют данные, позволяющие установитьнедвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

Также договор не может считатьсязаключенным, если в нем не определена цена. Цена предприятия определяетсясторонами свободно.

Ст. 563 ГК РФ. Поскольку договорпродажи предприятия считается заключенным лишь с момента его гос. регистрации,передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишьпосле того, как договор будет зарегистрирован. Право собственности предприятияпереходит к покупателю с момента гос. регистрации этого права. Превращениепокупателя предприятия в его собственника проходит три стадии;

1.  Государственнуюрегистрацию договора;

2.  Передачапредприятия;

3.  Государственнаярегистрация права собственности на него.

Заключение

 

Договор купли-продажииспользуется в отношениях между гражданами, между гражданами и юридическимилицами, а также между юридическими лицами. Правоспособность граждануниверсальная, они имеют право осуществлять любую деятельность, не запрещённуюзаконом. Согласно ст. 49 ГК, юридическое лицо может осуществлять любые видыдеятельности, не противоречащие его основным задачам (целям) и не запрещённыезаконом. Некоторые виды деятельности подлежат обязательному лицензированию,т.е. требуют получения специального подтверждения. Если сторонами в договорекупли-продажи возникают граждане, то они должны быть дееспособны. Организация,участвующая в договоре купли-продажи, должна быть зарегистрирована какюридическое лицо, кроме того заключение договоров купли-продажи не должнопротиворечить целям его деятельности, зафиксированным в учредительныхдокументах. Правоспособность и дееспособность юридического лица возникаютодновременно с момента его регистрации.

Список литературы

 

1.    ВВС РФ. 1992

2.    Гражданский кодекс РФ. Москва. 1993.

3.    Гражданское право. / Под ред. С.П.Гришаева. Москва, 1999.

4.    Пустозёрова В.М. Оформление сделоккупли-продажи, практические рекомендации. Москва, 1995.

5.    Пустозёрова В.М. Оформление сделоккупли-продажи. Москва, 1996.

6.    Сергеев А.П., Толстой Ю.К.Гражданское право. Москва, 1997.

7.    СЗ РФ. 1992.

8.    СЗ РФ. 1996.

9.    СЗ. РФ. 1997.

10.  Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью.Москва, 1997.