Реферат: Право общей собственности в многоквартирном доме
С введением новейшего законодательства, регулирующего право собственности, отношения общейсобственности в одноквартирных жилых домах не претерпели значительныхизменений.
Во многом подобная ситуация складывается и с жильем в многоквартирных домах. Вместе с тем отношенияобщей собственности в них более многообразны, поскольку предметом правасобственности здесь выступают не только жилые помещения, но и иная недвижимость, находящаяся в жилищной сфере.
Отношения общей собственности в многоквартирных домах можно рассматривать с различной степенью детализации, располагая их на различных уровнях. Одна и та же квартира может принадлежатьдвум или более лицам на праве общей собственности. При этом возможна какдолевая, так и совместная собственность на жилье. Эти отношения общейсобственности условно можно назвать внутренними, поскольку они складываются между собственниками одного объекта (квартиры, комнаты). Отношения общейсобственности на лестницы, лифты, подвалы, коридоры и другие места общегопользования, складывающиеся между собственниками одного жилого помещения, содной стороны, и другими собственниками недвижимости в жилищной сфере — сдругой стороны, условно можно назвать внешними отношениями общей собственности в многоквартирном доме, то есть отношениями между собственниками квартир в одном жилом доме по поводу объектов общегопользования.
В статье 244 Гражданского кодекса РФ предусматривается возможность объединения имуществ, находящихся в собственности различных лиц. Применительно к имуществу, не относящемуся кжилью в многоквартирных домах, такое объединение происходит не по волесубъекта, а как бы автоматически. Точнее говоря, общая собственность налестничные площадки, крышу, фундаменты и так далее возникает как следствиетого, что физическое или юридическое лицо приобретает в собственность жилоепомещение в многоквартирном доме.
Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права на конкретное жилое помещение, но, посколькусуществование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательныхэлементов (лестницы, лифты и прочее), одновременно, с приобретением права собственности на жилое помещение, возникает право общей собственности на коридоры,крыши, подвалы и так далее. Приобретается такое право независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, то есть не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности, желал того или нет.
Владение и пользование имуществом, неотносящимся к жилью, но расположенным в многоквартирном доме и находящимся в общей собственности, осуществляются по соглашению всех собственников жилого дома и иной недвижимости в жилищной сфере, а приего отсутствии — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). В случае создания объединения собственников часть правомочий по отношению к доле в общей собственности каждого его члена делегируетсяобъединению. При этом следует иметь в виду, что такое делегирование не влияетна положение собственника — сам собственник недвижимости в жилищной сфере не лишается права владения, пользования и распоряжения принадлежащим емупомещением.
В соответствии с п. 2 ст. 252 ГК РФ участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому применено быть не может, поскольку та часть многоквартирного дома, которая не относится к жилой, предназначена дляобслуживания жилых помещений и в силу ст. 135 ГК РФ являетсяпринадлежностью, а потому следует судьбе главной вещи — жилья. Право на выделсвоей доли из общей собственности в многоквартирном доме каждому изсобственников принадлежит лишь частично. Обусловлено это существом самогообразования, именуемого кондоминиумом.
Новый для российского законодательства термин «кондоминиум» широко используется в экономике и праве различных государств и определяет, как правило, совместное владение и пользование каким-либо имуществом несколькимисобственниками.
Если исходить из такого определения, толюбые многоквартирные жилые дома, где имеются несколько собственников вшироком смысле, можно назвать кондоминиумами (например, в муниципальном доме, где приватизировано хотя бы несколько квартир). О таких кондоминиумахговорится во Временном положении о кондоминиуме, утвержденном Указом ПрезидентаРоссийской Федерации от 23 декабря 1993 года N 2275.
Согласно п. 1. ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иноеоборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более однойквартиры.
В соответствии с ч. 2 ст. 8 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» в кондоминиумах в коллективной либо общей совместной, либо общей долевой собственности его членов находятся лестничные клетки, лифты, коридоры, крыши, техническиеподвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерноеоборудование и придомовые территории.
Временное положение более подробноперечисляет объекты, которые находятся в общей долевой собственностисобственников жилья. В п. 3 данного акта говорится, что общей долевой собственностью домовладельцев являются межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, техническиеэтажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иноеоборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца, земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельностоящие объекты, непосредственно и неразрывно связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому использованию.
Как и в Гражданском кодексе, воВременном положении указывается на возникновение общей долевой собственности, между тем Закон «Об основах федеральной жилищной политики» говоритоб использовании всех видов общей собственности (долевой и совместной). Однако, думается, что предложенная во Временном положении, а затем и в ГК РФ конструкция общей долевой собственности по отношению к недвижимости,находящейся в многоквартирных домах, более приемлема.
С одной стороны, совместнаясобственность, кроме всего прочего, характеризуется незаменимостью ееучастников, то есть при этом виде общей собственности какое-либо отчуждение жилого или нежилого помещения с юридической точки зрения было бывесьма затруднительно. Необходимо было бы вначале определить долю на объекты общего пользования в доме, затем произвести отчуждение (например,продать) жилого или нежилого помещения вместе с частью места общегопользования, а затем новому собственнику пришлось бы вновьстановиться участником общей собственности путем объединения своей частиобъектов общего пользования с другими частями.
С другой стороны, по ст. 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимоот того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Критерием определения доли в общей долевой собственности является площадь находящейся в собственности недвижимости. Доля каждого участника общей собственности в собственности на вспомогательные объекты пропорциональна доле общей площади принадлежащего ему в общей жилой площади дома.
Никаким иным, кроме общего, владение ипользование указанными объектами быть не может. Только отдельные объекты общегопользования можно выделить кому-либо из собственников жилья вмногоквартирном доме без ущемления прав и законных интересов другихсобственников в этом же доме. Например, иногда можно выделить кому-либо из собственников часть подвала. Но никогда невозможно выделение крыши или внеквартирного инженерного оборудования.
Изложенные соображения послужили основанием для введения во Временное положение правила, согласно которому к объектам общей собственности, не подлежащим отчуждению и передаче впользование, относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифтовые ииные шахты, коридоры, технические подвалы, несущие и ограждающие не несущие конструкции, механическое, электрическое и иноеоборудование, находящееся за пределами или внутри квартир иобслуживающее более одного домовладельца, а также все участкиподъездных путей, пешеходных дорожек, другие места общегопользования, отчуждение которых делает невозможным реализацию правдомовладельцев (абз. 2 п. 3).
Согласно Временному положению товарищество владеет, распоряжается вступительными и иными взносами членов кондоминиума,доходами от хозяйственной деятельности и прочими поступлениями (п. 10). Приэтом названный акт прямо запрещает товариществу иметь на праве собственности недвижимость. Все недвижимое имущество, приобретенное товариществом, является общей долевой собственностью его членов.
По общему правилу, предусмотренному ст.250 ГК РФ, при продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественноеправо покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Вотношении кондоминиумов данное правило не действует. На основании п. 2 ст. 290ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения вправе общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение. В случае перехода правасобственности на жилое помещение доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы равна соответствующей доле предшествующего собственника.
Из вышесказанного следует, что право общей собственности на объекты общего пользования в многоквартирных домах и правовое положение товариществ собственников недвижимости в них на сегодняшний день в отечественном законодательстве получило некоторуюупорядоченность. Вместе с тем целый ряд проблем до сих пор требует дальнейшейпроработки и определенной корректировки.
В зарубежном законодательстве уделено значительное место деятельности кондоминиума. Как правило, онарегулируется отдельным законодательным актом либо, как, например, в канадскомштате Квебек, главой в гражданском кодексе. Связано это с двумя причинами.
Первая - наличие рыночных отношений в жилищной сфере предопределяет необходимость четкой регламентации отношений, связанных с имуществом, не являющимся жильем, нонепосредственно с ним связанным.
Вторая - в связи с отсутствиемколичественных и стоимостных ограничений осуществления права собственности нажилище, единое (не фрагментарное, различное в каждом регионе страны)законодательное регулирование в значительной мере защищает права как существующих, так и будущих собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах.
Представляется, что в РоссийскойФедерации Временное положение, утвержденное Указом Президента, должноуступить место федеральному закону, поскольку по смыслу КонституцииРоссийской Федерации (ст. 71) имущественные отношения должны регулироваться только федеральными законами. Кроме того, в Законе должны быть более детально урегулированы отношения собственности на общееимущество владельцев жилья в многоквартирном доме, принципы организации идеятельности объединений собственников жилья и некоторые другие вопросы.
В данном случае речь идет только обуровне нормативного акта, не важно, как этот документ будет называться: Закон«О кондоминиуме» или Закон «О товариществах собственников жилья» (либо это будет развернутая глава в Жилищном кодексе) — важното, чтобы вопросы, связанные с товариществами собственников жилых помещений,были четко и единообразно урегулированы на федеральном уровне.