Реферат: Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве

1.  Введение.

2.  Правовое регулирование договора обипотеке в гражданском праве.

3.  Предмет ипотеки.

4.  Содержание, заключение инотариальное удостоверение договора об ипотеке.

5.  Государственная регистрацияипотеки.

5.   1.Сопоставлениепорядка государственной регистрации, предусмотренного Федеральными законами РФ«Об ипотеке» и «О государственной регистрации».

5.  2. Документы, необходимые длягосударственной регистрации.

5.  3. Необходимость государственнойрегистрации.

5.  4. Заявление о государственнойрегистрации.

5. 5. Требования к документам, представляемым нагосударственную регистрацию.

5. 6. Порядок внесения платыза государственную регистрацию.

5. 7. Исправления, изменения и дополнениярегистрационной записи об ипотеке.

5.  8. Порядок погашениярегистрационной записи об ипотеке.

5. 9. Отказ в государственнойрегистрации ипотеки и приостановление регистрации.

5. 10. Ответственностьоргана, осуществляющего регистрацию ипотеки.

5. 11. Обжалование действий,связанных государственной регистрацией ипотеки.

6.  Заключение.

7.  Список использованной литературы.

Залог является одним из самыхпредпочтительных способов обеспечения обязательств. Удовлетворение требованийкредитора, обеспеченных залогом не зависит от финансового положения должника, скоторым связана его возможность выплатить неустойку, и успешной деятельностипоручителя, что обеспечивает выполнение им обязательств перед кредиторомдолжника. ГК 1964 г. значительно ограничивал применение залога. На практикеобязательства предприятий, как правило, обеспечивались только залогом товаров вобороте и переработке. Граждане вправе были закладывать принадлежащие импредметы домашнего потребления и личного пользования. Роль залога возросла вусловиях рыночной экономики, появилась возможность заложить предприятия,здания, сооружения и иное имущество и имущественные права.

          Решениеавтора работы выбрать именно эту тему связано с её новизной, относительнойнеразработанностью, а также тем, что работая в Костромском областномрегистрационном центре с момента его организации, автор вносит скромныйпосильный вклад в создание и отлаживание механизма государственной регистрацииправ  на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе ипотеки.

          Однакодля более полного раскрытия темы государственной регистрации ипотеки автор счелнеобходимым начать с предмета, содержания, заключения и нотариальногоудостоверения договора об ипотеке.

2. Правовое регулированиедоговора об ипотеке в гражданском праве

          Правоотношения,связанные с залогом недвижимого имущества регулируются следующими нормативноправовыми актами:

·    Гражданским кодексом РоссийскойФедерации – параграф 3 главы23;

·    Федеральным закономРоссийской Федерации “Об ипотеке (залоге недвижимости);

·    Федеральным закономРоссийской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним”;

·    Законом РоссийскойФедерации “О залоге”;

·    Основными положениями о залогенедвижимого имущества — ипотеке, одобренными Распоряжением Правительства РФ N96-рз от 22 декабря 1993 года.

Однако наиболее важным врегулировании отношений в этой сфере безусловно является Феде­ральный Закон от16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,принятый Государственной думой 24 июня 1997 года и одобренный Советом Федерации9 июля 1998 года, действующий в Российской Федерации с 22 июля 1998 года.Поэтому работа основана большей частью на положениях этого Закона.

Существование несколькихнормативно-правовых норм, регулирующих одни и те же правоотношения и принятых вразличное, очень изменчивое в экономическом и юридическом смысле время,порождает немало проблем. Рассмотрим некоторые из них.

Закон «Об ипотеке(залоге недвижимости)» не отменяет норм Гражданского кодекса РФ,регулирующих залог, Закона «О залоге», отдельных Указов Прези­дентаРоссии и постановлений Правительства РФ, так или иначе ка­сающихсярегулирования залоговых правоотношений. В абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона «Обипотеке» отмечается, что со дня введения в действие Закона «Обипотеке» нормы Закона РФ «О залоге» подлежат применению к залогунедвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречатнастоящему Федеральному закону. Между тем, в какой части подлежат применениюнормы Закона «О залоге», законода­тель не указывает. Следовательно,сам правоприменитель должен ре­шать: противоречит ли определенная норма Закона«О залоге» Закону «Об ипотеке» или нет. На мой взгляд,такая позиция законодателя ус­ложняет положение правоприменителя, который ужеустал от неисся­каемого потока законотворчества.

Еще более затрудняетправоприменение редакция абз. 2 п. 2 ст. 79 Закона «Об ипотеке», вкоторой говорится, что впредь до приведения в соответствие с настоящимФедеральным законом федеральных законов и иных правовых актов РоссийскойФедерации * эти федеральные законы и иные правовыеакты Российской Федерации применяются в части, не противоречащей настоящемуФедеральному закону.

Несовсем ясно, однако, действуют ли Основные положения о залоге недвижимогоимущества — ипотеке, одобренные Правительством РФ 22 декабря 1993 года. Крометого, для временного (т. е. до принятия соот­ветствующего закона) регулированиянекоторых аспектов ипотечных отношений Президент РФ еще 28 февраля 1996 годаподписал Указ «О дополнительных мерах по развитию ипотечногокредитования». Закон «Об ипотеке» прямо не отменил действиявышеупомянутых правовых актов, но следует полагать, что два из них утратилисвою силу с 22 июля 1998 года.

21 июля 1997 года принят и действуетФЗ «Огосудар­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ. Согласно п. 2 данного закона такой вид залога, как ипоте­ка, подлежитгосударственной регистрации. Если учесть, что закон № 122-ФЗ вступил в силу 31января 1998 года, то здесь, собственно, и не кроется существенных противоречий.Ипотека подлежит государст­венной регистрации учреждениями юстиции в Единомгосударственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленномФе­деральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним и осуществляется по месту нахождения иму­щества, являющегосяпредметом ипотеки*.

Законодатель допускает и п. 3ст. 339 ГК РФ подтверждает последующую ипотеку*, но также с обяза­тельнойее госрегистрацией*. Данная норма права кор­респондирует сост. 342 ГК РФ, разрешающей последующий залог, если он не запрещенпредшествующими договорами о залоге*.

Основаниявозникновения ипотеки мало чем отличаются от основа­ния возникновения залогавообще*. В п. 1 ст. 1 Закона «Обипотеке» говорится, что по договору о залоге недвижимого имущества(договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором пообязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удов­летворениесвоих денежных требований к должнику по этому обяза­тельству из стоимостизаложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественноперед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленнымифедеральным законом,

ВГК, в Законе «О залоге» и Законе"Об ипотеке" законо­дательне ограничивает круг лиц, могущих быть залогодателями. В роли залогодателямогут выступать и должник по обязательству, обеспечен­ному ипотекой, и всякоедругое лицо, в том числе и не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).Данное положение в общих чертах соответствует смыслу ст. 335 ГК РФ«Залогодатель».

3. Предметипотеки

Законочень твердо оговаривает одно из главных условий ипотеки как залога всякогонедвижимого имущества: имущество, на которое установлена, ипотека, остается узалогодателя в его владении и пользо­вании[1]. Это правило также корреспондирует с абз. 2п. 1 ст. 338 ГК РФ. Между тем в ГК РФ имеется оговорка относи­тельно движимогоимущества: «заложенные товары в обороте не переда­ютсязалогодержателю».

Следует обратить внимание ещена один важный момент, вытекаю­щий вновь из абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона. Речьпойдет о словах: «владение» и «пользование». Залогодатель,отдавший недвижимость в залог, уже не может быть полным собственником,поскольку из так называемой триа­ды собственности: владение, пользование ираспоряжение[2] выпадает право распоряжаться имуществом.Обэтом необходи­мо помнить не только юристу, аудитору, финансисту и бухгалтеру,но и каждому предпринимателю. Лицо, отдавшее свое имущество в залог (движимое инедвижимое), имеет ограниченное (усеченное) право на это имущество. Однако изалогодержатель, оставивший у себя на время предмет залога, и третье лицо такжеимеют ограниченные права на за­ложенное имущество. Эти лица владеют (причемвременно) предметом залога и могут пользоваться им, но не вправе распоряжатьсязаложен­ным имуществом.

Как видим, нормы Закона«Об ипотеке» дублируют правовые нормы о залоговых правоотношенияхГражданского кодекса. Закона «О залоге». О соотношении положенийЗакона с общими правилами о залоге в Законе «Об ипотеке» сказаноследующее: к залогу недвижимого имуще­ства, возникающему на основаниифедерального закона при наступле­нии указанных в нем обстоятельств,соответственно применяются пра­вила о залоге, возникающем в силу договора обипотеке, если феде­ральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиесяв Гражданском кодексе Рос­сийской Федерации, применяются к отношениям подоговору об ипо­теке в случаях, когда указанным кодексом или Федеральнымзаконом «Об ипотеке» не установлены иные правила.

Залог земельных участков,предприятий, зданий, сооружений, квар­тир и другого недвижимого имущества можетвозникать лишь постоль­ку, поскольку их оборот допускается федеральнымизаконами[3].

Ипотека может бытьустановлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договорузайма или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного накупле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное непредусмотрено феде­ральным законом.

В силу Закона «Обухгалтерском учете», а также согласно абз. 2 ст. 2 Закона "Обипотеке" обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтер­скомуучету кредитором и должником, если они являются юридически­ми лицами, впорядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерскомучете.

Как и залог движимогоимущества, ипотека обеспечивает уплату за­логодержателю основной суммы долга покредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностьюлибо в час­ти, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная вобеспечение исполнения кредитного дого­вора или договора займа с условиемвыплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу)причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором непредусмотрено иное, ипотека обес­печивает также уплату залогодержателю сумм,причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки(штрафа, пе­ни) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненад­лежащегоисполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужимиденеж­ными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязатель­ствомлибо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов,вызванных об­ращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещениерасходов по реализации заложенного имущества (данное положение корреспондируетсо ст. 337 ГК РФ).

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в томобъеме, ка­кой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного иму­щества,если договором не предусмотрено иное.

Вместе с тем в правилахоб обеспеченииобязательств ипотекой за­конодателем предусмотрено исключение. Например,если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требованийзалогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника передзалогодержате­лем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченнымиипотекой, за исключением требований, основанных на:

— возмещении судебных издержек и иных расходов,вызванных об­ращением взыскания на заложенное имущество;

— возмещениирасходов по реализации заложенного имущества[4].

Как видим, в правилах о залоге недвижимого имущества,в ГК РФ, а также в Законе «О залоге» законодатель используетдиспозитивную норму: если иное не предусмотрено в договоре. Этоподтверждает стремле­ние законодателя не только упростить взаимоотношенияучастников ипотеки, но и в полной мере обеспечить демократичный принцип дого­ворногоправа России — свободу граждан и юридических лиц при заключе­ниидоговора[5].

Закон "Обипотеке" предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены также идругие дополнительные расходы залогодержателя. Так, в случаях, ко­гдазалогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силунеобходимости обеспечить сохранение имущества, заложен­ного по этому договору,вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашениезадолженности залогодателя по свя­занным с этим имуществом налогам, сборам иликоммунальным плате­жам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходовобеспе­чивается за счет заложенного имущества.

Другой немаловажный вопрос,какое имущество может быть предме­том ипотеки? Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ ист. 5 Закона "Об ипотеке"  предметом ипотеки могут бытьземельные участки (за исключением указанных в ст. 63 Закона), предприятия,здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое впредпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домови квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; воздушные иморские суда внутреннего плавания и космические объекты. При этом вся недвижи­мость,непосредственно связанная с землей, может быть предметом ипотеки при соблюденииправил, предусмотренных ст. 69 «Ипотека предприятий, зданий или сооруженийс земельным участком, на кото­ром они находятся» Закона «Обипотеке».

Следует иметь в виду, что всоответствии с п. 3 ст. 5 Закона "Об ипотеке" вещь, являющаясяпредметом ипотеки, считается заложенной вместе с при­надлежностями, как единоецелое, если иное не предусмотрено догово­ром[6]. Между тем часть имущества, раздел которогов натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не можетбыть самостоятельным предметом ипотеки.

Правила об ипотекенедвижимого имущества соответственно приме­няются к залогу прав арендатора подоговору об аренде такого имущест­ва (право аренды), поскольку иное неустановлено Законом и не проти­воречит существу арендных отношений.[7]

Законом допускается ипотекаимущества, принадлежащего, залогода­телю как на праве собственности, так и направе хозяйственного ведения.

По общему правилу ипотекаимущества, изъятого из оборота, иму­щества, на которое в соответствии с Закономне может быть обращено взыскание, не допускается, равно как и ипотекаимущества, в отноше­нии которого в установленном федеральным законом порядкепреду­смотрена обязательная приватизация либо приватизация которого за­прещена.

Еслипредметом ипотеки является имущество, на отчуждение кото­рого требуетсясогласие, или разрешение, другого лица или органа, та­кое же согласие, илиразрешение, необходимо для ипотеки этого иму­щества.

Решение о залоге недвижимогоимущества, находящегося в государ­ственной собственности и не закрепленного направе хозяйственного ведения, принимается Правительством Российской Федерацииили правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации[8].

Как уже отмечалось, предметомипотекиможет быть право аренды, но только с согласия арендодателя, еслиЗаконом или договором аренды не предусмотрено иное[9].

В соответствии с п. 5 ст. 6 Закона«Об ипотеке» залог недвижимого имущества не является основанием дляосвобождения лица, выступившего залогода­телем по договору об ипотеке, отвыполненияим условий, на которых оно участвовало в инвестиционном(коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизацииимущества, являющегося предметом данного залога.

Согласно правилам Семейного кодексаРФ, Кодекса о браке и семье в РСФСР, а также правилам ГК РФ[10] допуска­ется ипотекаимущества, находящегося в общей собственности либо в общей долевойсобственности.

4. Содержание,заключение, нотариальное удостоверение договора об ипотеке

О порядке заключения договора об ипотеке в ст. 8Закона "Об ипотеке" говорится, что договор об ипотекезаключается с соблюдением общих правил Гра­жданского кодекса РоссийскойФедерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона«Об ипотеке».

Столькраткая информация о заключении договора означает сле­дующее. Во-первых.Ипотека как разновидность залога может быть оформлена только путем договора.Во-вторых. К ипотеке применяются правила о двух- и многосторонних сделках,предусмотренных главой 9 ГК РФ[11]. В-третьих. К ипотеке, возникшей издоговора, применяются общие положения об обязательствах[12], если иное непредусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и прави­лами об отдельных видах договоров,содержащимися в первой и второй части ГК РФ[13]. В-четвертых. Если договор ипотеки нерегулируется положениями ГК РФ, к нему применяются нормы За­кона «Обипотеке».

Втекст договора об ипотеке включаются разделы о предмете ипоте­ки, его оценке,существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.При этом предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования,места нахождения. Здесь же приводится описание имущества, ставшего предметомипотеки, доста­точное для идентификации этого имущества.

Вдоговоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество,являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодате­лю, и наименование органагосударственной регистрации прав на не­движимое имущество, зарегистрировавшегоэто право залогодателя. Если предметом ипотеки служит принадлежащеезалогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено вдоговоре об ипотеке так же как если бы оно само являлось предметом ипотеки,одновременно следует указать срок аренды[14].

Оценкапредмета ипотеки производится в соответствии с законода­тельством РоссийскойФедерации по соглашению залогодателя с зало­годержателем и указывается вдоговоре в денежном выражении. Если предметом ипотеки выступает земельныйучасток, то при его оценке необходимо соблюдать требования ст. 67 Закона«Об ипотеке».

Приипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется всоответствии с требованиями, установленными Законом «Об ипотеке», илив определенном Законом порядке. Стороны договора об ипотеке вправе поручитьоценку предмета ипотекинезависимой про­фессиональной организации[15].

Обязательство,обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указаниемего суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда этообязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороныэтого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемогоипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотекедолжны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее опре­деления. Когдаобеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит ис­полнению по частям, вдоговоре об ипотеке должны быть указаны, сро­ки (периодичность) соответствующихплатежей и их размеры либо ус­ловия, позволяющие определить эти размеры[16].

Важнообратить внимание, что согласно пунктам 1 и 2 ст. 10 Закона "Обипотеке" договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и обяза­тельнойгосударственной регистрации. Причем нотариально удостове­рен и зарегистрированв качестве договора об ипотеке может быть толь­ко договор, содержащий все обязательныедля договора об ипотеке дан­ные. Несоблюдение правил о нотариальномудостоверении и государст­венной регистрации договора об ипотеке влечет егонедействительность. Такой договор считается ничтожным во всех случаях.

 Напрактике пришлось столкнуться с тем, что договоре об ипотеке должны бытьуказаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки,принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации,зарегистрировавшего это право[17]. В силу этого, заключение договора обипотеке и последующее его нотариальное удостоверение возможно только послегосударственной регистрации права собственности и иных вещных прав на предметипотеки.

Договороб ипотеке считается заключенным и вступает в силу с мо­мента егогосударственной регистрации[18].

Вп. 3 ст. 10 Закона говорится, что при включении соглашения об ипотеке вкредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, вотношении формы и государственной реги­страции этого договора должны бытьсоблюдены требования, установ­ленные для договора об ипотеке. Чтоподразумевается под словосочета­нием «включение соглашения об ипотеке вкредитный или иной договор»?  Поясню на примере. Допустим, сторонысоставили основной Договор займа денежных средств. Затем заимодавец и заемщикрешили, что заем следует «подкрепить» ипотекой, т. е. залогомопределенной недвижимо­сти. В подтверждение безусловного факта возврата займазаемщик на­меревается заложить свою недвижимость, например двухэтажное поме­щение(офис). В этом случае стороны, как правило, составляют так называемоедополнительное соглашение о залоге недвижимости либо приложение к ужедействующему договору займа. Вот это приложение, именуемое на практике чащевсегокак дополнительное соглашение, также подлежит нотариальномуудостоверению и государственной регистрации. В противном случае оно ничтожно.

Если в договоре об ипотекеуказано, что права залогодержателя в со­ответствии со ст. 13 Закона "Обипотеке" она удостоверяются закладной, то вместе с до­говором нотариусупредоставляется закладная. Нотариус согласно части второй п. 3 ст. 14 Закона«Об ипотеке» делает на закладной отметку о времени и местенотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатьюлисты закладной[19].

Право залога (возникновение права залога по договору об ипотеке)на заложенное имущество возникнет с момента заключения договора об ипотеке, аесли обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее,- с моментавозникновения этого обязательства.

Имущество, заложенное подоговору об ипотеке, считается обреме­ненным ипотекой с момента возникновенияправа залога[20].

При заключении договора обипотеке залогодатель обязан в пись­менной форме предупредить залогодержателяобо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правахтретьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования,аренды, сервитутах и других). Неисполнение этой обязанности дает залогодер­жателюправо требовать досрочного исполнения обеспеченного ипоте­кой обязательствалибо изменения условий договора об ипотеке[21].

5.Государственная регистрация ипотеки

5.1. Как уже было сказано, ипотека подлежит государственной регистра­ции (далеегосрегистрации) учреждениями юстиции (в Костромской области – Костромскимобластным регистрационным центром) в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным зако­ном «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(далее ФЗ «О госрегистрации»). Шла речь и о том, что порядок госре­гистрации несоответствует некоторым положениям ФЗ «О госрегистра­ции». Чтобыобосновать эту точку зрения на этот счет, необходимо:

а) дать краткуюхарактеристику отдельным положениям ФЗ «О гос­регистрации»;

б) сопоставить порядок госрегистрации, предусмотренныйЗаконом «Об ипотеке» и ФЗ «О госрегистрации».

Как известно, в соответствии с Законом «Огосударственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»Министерство юстиции Российской Федерации является уполномоченным федераль­ныморганом исполнительной власти в системе государственной регист­рации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним.

Деятельность по госрегистрации недвижимостиприобретает исклю­чительную важность не только в плане защиты прав и законныхинтере­сов граждан, но и в вопросах налогообложения. После вступления За­кона«О госрегистрации» в силу был создан Единый государственный реестрправ на недвижимое имущество и сделок с ним.

До вступления в силу ФЗ«О госрегистрации» государственную регистрацию недвижимости (и сделокс ней) осуществляли различные БТИ, земельные комитеты и фонды управления,имуществом, которые входили в состав Российского фонда федерального имущества.Мини­стерства государственного имущества Российской Федерации, Государ­ственногокомитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству,Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительнойполитике.

Такой «порядок»приводил к ведомственному нормотворчеству, уста­новлению многочисленных,зачастую противоречивых, правил регист­рации. Не было единого органа,осуществляющего контроль за государ­ственной политикой в области регистрацииправ на недвижимое иму­щество и сделок с ним. Все это порождало произволотдельных чинов­ников-регистраторов, запутывало единую сеть госрегистрации исозда­вало благодатную почву для роста экономических преступлений в сференедвижимости.

ФЗ«О госрегистрации», Закон «Об ипотеке» должны способствоватьстабилизации положения в области купли-продажи, залога, аренды и других сделокс недвижимостью, а также стимулированию участников гражданского оборота ксовершению этих видов сделок.

Структура ФЗ РФ «Огосударственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним»от 21 июля 1997 года довольно про­ста: шесть глав включают 33 статьи. В то жевремя Федеральный Закон «Об ипотеке» насчитывает 79 статей,объединенных в 14 глав, одна из которых (глава IV) посвященагосрегистрации. Десять статей этой главы содержат многочисленные пункты, абзацыи части.

Если нормы ФЗ «Огосрегистрации» и нормы Закона «Об ипотеке», регулирующиевопросы госрегистрации (недвижимости и сделок с ней — в первом случае, ипотеки- во-втором) сопоставить по объему, то объем правовых норм о госрегистрацииипотеки чуть меньше объема правовых норм, предусматривающих порядокгосрегистрации недвижимости и сделок с ней. Это свидетельствует о том, чтонормы ФЗ «О госрегистра­ции» регулируют не все вопросы по сделкам,связанным с госрегистра­цией ипотеки. Кроме того, специфика и режимгосрегистрации ипотеки не всегда вписываются в общие положения, предусмотренныеФЗ «О госрегистрации».

Гражданский кодекс РоссийскойФедерации изменил отношение участников гражданского оборота к государственнойрегистрации сде­лок. С принятием ГК РФ госрегистрация стала носитьсамостоятельный, правообразующий характер.

В госрегистрации недвижимостизаинтересованы не только государ­ственные органы, но и сами участники сделок,поскольку благодаря статусу института госрегистрации стало возможноосуществлять госу­дарственный контроль за законностью совершения сделок.

Государственная регистрация — особый юридический акт, которым государство признает и подтверждаетвозникновение, ограничение (об­ременение), переход или прекращение прав нанедвижимость. Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерациипредусмотрено осу­ществление регистрации путем введения Единогогосударственного реестра прав. Функции по проведению государственнойрегистрации переданы созданным для этой цели учреждениям юстиции. Примени­тельнок совершению сделок государственная регистрация приобрела такое жесамостоятельное значение, как и форма сделок. Круг сделок с недвижимостью,требующих предварительного нотариального удостове­рения, обозначензаконодательством.

Гражданский кодекс РоссийскойФедерации предусматривает поря­док нотариального удостоверения сделок,предметом которых служит залог недвижимости — ипотека[22], сде­лок, связанных суступкой права требования[23], и сделок по договору ренты. В последнемслучае имеется в виду договор, по ко­торому одна сторона (получатель ренты)передает другой стороне (пла­тельщику ренты) в собственность имущество, аплательщик ренты обя­зуется в обмен на полученное имущество периодическивыплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы илипредоставления средств на его содержание в иной форме[24].

5. 2. В соответствии с п. 2ст. 20 Закона «Об ипотеке» для государствен­ной регистрации ипотекидолжны быть представлены:

— нотариальноудостоверенный договор об ипотеке и его копия;

— документы, названные в договоре об ипотеке в качествеприложения;

— доказательствауплаты регистрационного сбора;

— документ,подтверждающий возникновение обеспеченного ипоте­кой обязательства. *См.Приложение.

Госрегистрация ипотеки осуществляется по местунахождения иму­щества, являющегося предметом ипотеки и на основании заявлениязалогодателя[25]. Как ви­дим, важно фактическоеместонахождение недвижимости, а не юриди­ческий адрес правообладателя и даже неего фактическое местонахож­дение (офис юридического лица).

В том случае, если права залогодержателяудостоверяются закладной, то для госрегистрации договора об ипотекедополнительно необходимо представить:

— закладную;

— документы,названные в закладной в качестве приложений, и их копии[26].

5.3. В костромском областном регистрационном центре государственная регистрацияипотеки осуществляется на основании Инструкции о порядке регистрации договоровоб ипотеке (залоге недвижимого имущества), разработанной автором этой работы.*См. Приложение.

Ипотекадолжна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступлениянеобходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющийгосударственную регистрацию ипотеки. В связи с повышенной ответственностью прирегистрации ипотеки автором настоящей работы был подготовлен и утвержденГлавным государственным регистратором прав на недвижимое имущество и сделок сним Костромской области приказ, устанавливающий минимальный срок, а такжедругие особые условия регистрации. *См. Приложение.  Государствен­наярегистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистра­ционной записи обипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

День совершения регистрационной записи об ипотеке вЕдином го­сударственном реестре прав на недвижимое имущество считается датойгосударственной регистрации ипотеки. Регистрационные записи в Еди­номгосударственном реестре прав на недвижимое имущество соверша­ются вочередности, которая определяется на основании дат поступле­ния всехнеобходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. Длятретьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее госрегистрации.

Вопрос о государственной регистрации недвижимости,ипотеки, других сделок имеет чрезвычайно важное значение. И вот почему.

Приотчуждении имущества (вещи), требующей государственной регистрации,приобретатель становится ее собственником только с мо­мента, когда регистрациябудет произведена. С указанного момента у собственника возникает право владеть,пользоваться и распоряжаться вещью; собственник приобретает возможностьсовершать сделки по отчуждению соответствующего имущества; на собственникавозлагается бремя содержания принадлежащего ему имущества[27]; собственник несет рискслучайной гибели имущества или случайного повреждения[28].

Всоответствии со ст. 219 ГК РФ право на вновь созданные здание, сооружение, атакже иное недвижимое имущество возникает в момент их госрегистрации.

Государственнаярегистрация необходима также для возникновения прав в силу приобретательнойдавности. Имеется в виду возникновение права собственности на имущество угражданина или юридического лица, которые, не будучи собственникомнедвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владеликак своимсобственным на протяже­нии 15 лет[29].

Вопросо государственной регистрации сделок с недвижимостью ре­гулируется ГК РФособенно подробно. Обязательной государственной регистрации подлежат различныедоговоры: продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (ст.558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), аренды зданий и сооруженийгражданами на срок более одного года, а юридическими лицами — независимо отсрока (ст. 609 ГК РФ), аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ), пере­дачинедвижимости в доверительное управление (И. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческойконцессии (ст. 1028 ГК РФ). Гражданским кодексом предусмотрена такжегосрегистрация залога недвижимого имущества (ипотеки).

Статья131 Гражданского кодекса Российской Федерации дает осно­вания сделать вывод,что обязательность государственной регистрации распространяется и на любыедругие договоры, предметом которых является недвижимость.

Согласноп. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий обязательной го­сударственнойрегистрации, признается заключенным, а значит, порож­дает соответствующие праваи обязанности для сторон только с момента его регистрации, если иное непредусмотрено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Закон«Об ипотеке» детально регламентирует правила осуществлениягосрегистрации ипотеки, совершения регистрационной записи, порядок исправления(изменения, дополнения), а также погашения регистраци­онной записи, вопросыотказа в госрегистрации, порядок обжалования такого отказа и ответственностьрегистратора, регистрирующего сделку.

Пункт 1 ст. 4 ФЗ «О госрегистрации» гласит,что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещныеправа на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130,131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исклю­чением правна воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.Наряду с государственной регистрацией вещ­ных прав на недвижимое имуществогосударственной регистрации под­лежат ограничения (обременения) прав на него, втом числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а также правана недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформле­ныпосле введения в действие ФЗ «О госрегистрации».

Каквидим, ФЗ «О госрегистрации» содержит только общее правило онеобходимости госрегистрации ипотеки, тогда как Закон «Об ипотеке»детально регламентирует порядок совершения регистрационной записи об ипотеке,удостоверения факта госрегистрации, внесения изменений, дополнений врегистрационную запись и т. д.

Согласно абз. 2п. 1 ст. 2 ФЗ «О госрегистрации»государственная ре­гистрацияявляется единственным доказательством существования зареги­стрированного права.При этомзарегистрированное право на недвижимое имущество может бытьоспорено только в судебном порядке.

Государственнаярегистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации поустановленной Федеральным законом «О госрегистрации» системе записейо правах на каждый объект недви­жимого имущества в Едином государственномреестре прав на недви­жимое имущество и сделок с ним (далее — Единыйгосударственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав являетсядень внесения соответствующих записей о правах в единый государственный реестр прав. Государственнаярегистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества впределах регистрационного ок­руга[30].

Всеэти положения о госрегистрации относятся и к госрегистрации ипотеки.Регистрационная запись об ипотеке производится в Едином государственном реестреправ на недвижимое имущество и должна содержать сведения о первоначальномзалогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.* См.Приложение. Если договор об ипотеке пре­дусматривает, что права залогодержателяудостоверяются закладной, об этом также указывается в регистрационной записи обипотеке. Пере­численные данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке наосновании договора об ипотеке.

Помимо внесениярегистрационной записи об ипотеке в Единый го­сударственный реестр прав нанедвижимое имущество, ипотека удосто­веряется путем надписи на договоре обипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку,дату, место госу­дарственной регистрации ипотеки и номер, под которым оназарегист­рирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скре­пляютсяпечатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки (п. 2 ст. 22Закона «Об ипотеке»).* См. Приложение.

Следует заметить, что Единыйгосударственный реестр прав и дела правоустанавливающих документов являютсявечными. Их уничтоже­ние, а равно изъятие из них каких-либо документов илиихчастей не допускаются[31].

Если договор об ипотекепредусматривает выдачу закладной, орган, осуществивший государственнуюрегистрацию ипотеки, обязан обеспе­чить к моменту выдачи закладной наличие вней сведений, предусмот­ренных в п. 2 ст. 22 Закона «Об ипотеке», иуказания о дате ее выдачи первоначальному залогодержателю, заверенных подписьюдолжностного лица и скрепленных печатью этого органа (п. 3 ст. 22 Закона).

Когда выдается новаязакладная, то приее регистрации указывается также дата выдачизакладной (на дубликате закладной — дата выдачи дубликата), которые должны бытьзаверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа,зарегистрировавшего ипотеку.

Закон «Об ипотеке»не регламентирует порядка представления доку­ментов на госрегистрацию и неустанавливает требований, предъявляе­мых к ним. В этом случае следуетруководствоваться статьями 16 и 18 ФЗ «О госрегистрации».

5. 4. Если инициатива вгосрегистрации ипотеки исходит, как правило, от залогодателя[32], то по общему правилугосударственная регистрация прав проводится на основании заявленияправообладателя, стороны (сторон) договора * (См. Приложение) илиуполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образомоформлен­ной доверенности. В случае если права возникают на основании актагосударственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление огосударственной регистрации права подается лицом, в от­ношении которогоприняты указанные акты[33].

В случае если права возникаютна основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (иэто удостоверение не явля­ется обязательным для данного вида сделки), заявлениео государствен­ной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). Какбыть в том случае, если одна из сторон сделки уклоняется от государствен­нойрегистрации? Ответ на этот вопрос содержится в абз. 3 п. 1 ст. 16 ФЗ «Огосрегистрации», где говорится, что при уклонении одной из сторон отгосударственной регистрации прав переход права собственности регулируется наосновании решения суда, вынесенного по требова­нию другой стороны. Убытки,возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несетуклоняющаяся сторона.

На практике может случитсятак, что одна сторона готова нотари­ально удостоверить сделку, а втораяуклоняется от нотариального удо­стоверения. Как быть в такой ситуациидобросовестному участнику сделки? М.И. Брагинский, автор книги«Комментарий к Закону РФ „О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним“ [34] пишет, что Гражданский кодекс допускаетслучаи »исцеления" сделки, которая вопреки требовани­ям законаили достигнутого сторонами соглашения не была удостовере­на у нотариусавследствие того, что одна из сторон уклоняется от ее удостоверения. На основаниип. 2 ст. 165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд с требованием опризнании сделки действительной. Но воспользоваться этим правом можно только вслучае, если сделка была полностью или частично исполнена контрагентом стороны,которая уклоняется от нотариального удостоверения. Решение суда заменяетнотариальное удостоверение и при соблюдении других требований по­зволяетосуществить соответствующую регистрацию.

5.5. К заявлению о госрегистрации прав должны быть приложены доку­менты, необходимыедля ее проведения. К сожалению, ни ГК, ни Закон «Об ипотеке» неустанавливают правил представления документов для регистрации. Лишь ст. 18 ФЗ«О госрегистрации» предусматривает об­щие сведения о порядке ихпредставления.

Так,тексты документов, направляемых на государственную регист­рацию прав, должныбыть написаны разборчиво, наименования юриди­ческих лиц — без сокращения, суказанием их мест нахождения. Фами­лии, имена и отчества физических лиц, адресаих мест жительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему нагосударст­венную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо при­писки,зачеркнутые слова и иные, не оговоренные, исправления, а так­же документы,исполненные карандашом, и документы с серьезными повреждениями, не позволяющимиоднозначно истолковать их содержание.

Посколькузалог недвижимости, как правило, предполагает решение вопроса о земельномучастке, на котором находится недвижимость, то обязательным приложением кдокументам, необходимым для государст­венной регистрации прав, являются планземельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указаниемего кадастрового номера. *См. Приложение. Проверка юридической силыпредставленных на государствен­ную регистрацию прав правоустанавливающихдокументов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав[35].

План земельного участкадолжен быть удостоверен органом, ответст­венным за проведение кадастровыхработ, а планы другого недвижимого имущества — соответствующим органом учетаобъектов недвижимого имущества.

Требования к документам,устанавливающим наличие, возникнове­ние, прекращение, переход, ограничение(обременение) прав на недви­жимое имущество и представляемым на государственнуюрегистрацию прав, должны соответствовать нормам, установленным законодательст­вомРоссийской Федерации. Указанные документы должны содержать описание недвижимогоимущества и вид регистрируемого права. В ус­тановленных законодательствомслучаях такие документы должны быть нотариально удостоверены, скрепленыпечатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательствомдолжностных лиц.

Следует иметь в виду, что все документы, необходимыедля государ­ственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экзем­плярах,один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органовгосударственной власти и актов органов местного само­управления). Подлинникипосле государственной регистрации прав должны быть возвращены правообладателю[36]. В соответствии с Законом«Об ипотеке» орган, осуществив­ший государственную регистрациюипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке и копию закладной сприложениями, если договор предусматривает выдачу закладной (п. 4 ст. 22).

5. 6. Вместе с заявлением о государственнойрегистрации прав и докумен­тами о правах на недвижимое имущество предъявляетсядокумент об уплате сбора за проведение регистрации. Кроме того, физическое лицопредъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридическоголица — учредительные документы юридического лица, а также документ,удостоверяющий его личность и документ, подтвер­ждающий его полномочиядействовать от имени данного юридического лица[37]. Данная правовая норма кор­респондирует сост. 24 Закона «Об ипотеке», где говорится, что расходы по уплатесборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополненийв регистрационную запись об ипотеке возла­гаются на залогодателя, еслисоглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.

Авторы «Комментария к ФЗ РФ «Об ипотеке (залогенедвижимости»» Завидов Б. Д. и Анохин В. С. указывают, что «порядок уплатырегистрационного сбора и его размер регулируются ФЗ «О государственнойпошлине»». Данное суждение заставляет автора усомниться в их компетенции внастоящем вопросе.

Порядок внесения и размеры платы за государственнуюрегистрацию установлены постановлением Правительства РФ № 248 от 26 февраля1998 года «Об установлении максимального размера платы за государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставлениеинформации о зарегистрированных правах» и Положением «О порядке внесения платыза государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».*См. Приложение.

Когда все документы сданы и от регистратора непоступило никаких замечаний, то проведенная государственная регистрациявозникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяетсясвидетельст­вом о государственной регистрации прав. Проведенная государственнаярегистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством со­вершения специальнойрегистрационной надписи на документе, выра­жающем содержание сделки. Формасвидетельств и специальной надпи­си устанавливается Правилами ведения Единогогосударственного рее­стра прав (ст. 14 ФЗ «О госрегистрации»). *См.Приложение.

5. 7. Во всяком документеможет быть допущена техническая ошибка, ко­торую предстоит исправлять. Порядокисправления технических оши­бок предусматривается всеми процессуальнымикодексами России: УПК, ГПК и АПК. Статья 139 АПК РФ, например, называется:«Разъ­яснение решения. Исправление ошибок, опечаток и арифметическихошибок».

Вп. 1 ст. 23 закона «Об ипотеке» говорится, что исправление технических ошибок врегистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявлениязалогодателя или залого­держателя с уведомлением другой стороны о внесенномисправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущербтретьим лицам или нарушить их законные интересы.

В соответствии с ФЗ «Огосрегистрации» технические ошибки в за­писях, допущенные пригосударственной регистрации прав, исправля­ются в трехдневный срок порешению регистратора прав после обнару­жения ошибки или получения от любогозаинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях.Участники отноше­ний, возникающих при государственной регистрации прав, в такойже срок в обязательном порядке в письменной форме получают информа­цию обисправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной пригосударственной регистрации прав, осуществ­ляется в случае, если нет основанийполагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законныеинтересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались насоответствующие реги­страционные записи[38].

В Законе «Обипотеке» ничего не сказано о том, какие действия мо­жет предпринятьправообладатель, если в результате технической ошиб­ки при госрегистрацииипотеки либо регистрации самой недвижимости нарушены его права и интересы. Вэтом случае надо руководствоваться нормой п. 2 ст. 21 ФЗ «Огосрегистрации». Если существуют основания полагать, что исправлениетехнической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересыправообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующиерегистрационные записи, — говорится в п. 2 данной статьи — такое исправлениепроизводится по ре­шению суда, арбитражного суда.

Правоприменителю следуетиметь в виду, что судебная защита граж­данских прав предусмотрена ст. 11 ГК РФ,способы защиты граждан­ских прав он выбирает сам в соответствии со ст. 12 ГКРФ. Кроме того, можно применить положения статей 13-16 ГК РФ.

Закон «Об ипотеке»регулирует вопросы внесения изменений и дополнений в регистрационную запись обипотеке. Изменения и дополнения вно­сятся на основании соглашения междузалогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договораоб ипотеке. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Изменения и дополнениярегистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателяудостоверены закладной. Ис­ключение составляет случай, когда изменение размераобеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иногодого­вора и обеспеченных по данному договору об ипотеке увеличивается илиуменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. В такойситуации изменение (дополнение) регистрационной записи разрешается, даже еслиправа залогодержателя и удостоверены закладной.

Подчеркну, что ФЗ «Огосрегистрации» не содержит каких-либо норм, допускающих соглашениемежду участниками госрегистрацииобизменении (дополнении)регистрационной записи о недвижимости либо ипотеке, тогда как Закон «Обипотеке» предусматривает довольно демократичную норму, в соответствии скоторой регистрационная за­пись об ипотеке может быть дополнена (изменена) соглашениемсторон. Что представляет собой данное соглашение?

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договорампризнается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении илипрекращении гражданских прав и обязанностей. Следовательно, внесение изменений(дополнений) в регистрационную запись осуществляется на основании договора.

5. 8. Порядок погашениярегистрационной записи о залоге недвижимости регулируется не только Законом«Об ипотеке», но и п. 4 ст. 29 ФЗ «О госрегистрации», гдеговорится, что регистрационная запись об ипо­теке погашается на основаниизаявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов обисполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решениясуда, арбит­ражного суда или третейского суда. *См. Приложение.

В редакции ст. 25.Закона«Обипотеке» данная норма выглядит сле­дующим образом: «Регистрационнаязапись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельцазакладной, совместного заяв­ления залогодателя и залогодержателя либо наосновании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращенииипотеки.

При погашениирегистрационной записи об ипотеке в связи с пре­кращением ипотеки закладнаяаннулируется в порядке, установленном Федеральным законом „Обипотеке“. Аннулированная закладная переда­ется ранее обязанному по нейлицу по его требованию».

Каквидим, в первом случае (п. 4 ст. 29 ФЗ «О госрегистрации») ре­гистрационнаязапись может погашаться по заявлению залогодателя и (или) залогодержателя, а вовтором — на основании заявления законного владельца закладной, совместногозаявления залогодателя и залогодер­жателя, не считая решения судов[39].

Следовательно,круг субъектов, которые вправе подать заявление о погашении регистрационнойзаписи об ипотеке, гораздо шире в Законе «Об ипотеке», нежели в ФЗ«О госрегистрации». Как быть? В этом слу­чае следует, видимо, руководствоваться нормами Закона «Об ипотеке», поскольку в п. 5 ст.29 ФЗ, «О госрегистрации» содержится оговорка, согласно ко­торойособенности государственной регистрации ипотеки могут уста­навливаться такжезаконом об ипотеке.

5. 9. В п. 1 ст.21 Закона «Об ипотеке» говорится, что в государственной регистрацииипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Федеральным законом«О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок сним». Это прямая бланкетная норма, отсылающая нас к п. 1 ст. 20 ФЗ «Огосрегистрации», в соответствии с которой в государственной регистрацииправ может быть отказано в случаях, если:

а) право на объектнедвижимого имущества, о государственной реги­страции которого проситзаявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав всоответствии с Федеральным зако­ном «О госрегистрации»;

б) с заявлением огосударственной регистрации прав обратилось не­надлежащее лицо;

в) документы, представленныена государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуюттребованиям дейст­вующего законодательства;

г) акт государственногооргана, или акт органа местного самоуправ­ления о предоставлении прав нанедвижимое имущество, признан не­действительным с момента его издания всоответствии с законодатель­ством, действовавшим в месте его издания на моментиздания;

д) лицо, выдавшееправоустанавливающий документ, не уполномо­чено распоряжаться правом на данныйобъект недвижимого имущества;

е) лицо, которое имеет права,ограниченные определенными усло­виями, составило документ безуказания этихусловий;

ж) правоустанавливающийдокумент об объекте недвижимого иму­щества свидетельствует об отсутствии узаявителя прав на данный объ­ект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 20ФЗ «О госрегистрации» при принятии решения об отказе вгосударственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не болеепяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления,направляется сообщение о причине отказа. *См. Приложение. Копия указанногосообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ вгосударственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом всуд, арбитраж­ный суд. *Поскольку в практике Костромского областногорегистрационного центра обжалованных отказов в регистрации ипотеки на моментнаписания работы не было, прилагаю жалобу на отказ в госрегистрации правасобственности. Автору предстоит принять участие в судебном заседании по еерассмотрению.

Госрегистрация ипотеки можетбыть отложена не более чем на один месяц при:

— непредставлении в орган, осуществляющийгосударственную реги­страцию ипотеки, какого-либо из документов, указанных впунктах 2 и 3 ст. 20 Закона (такими документами являются нотариально удостове­ренныйдоговор и его копия; приложения, указанные в договоре, дока­зательства уплатыпошлины за регистрацию, документ о возникновении обеспеченного обязательства, внеобходимых случаях — закладная и приложения к ней);            

— несоответствии договора об ипотеке, закладной иприложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательствомРоссийской Федерации;.

— необходимости проверки подлинности представленныхдокументов.

Принимая решение отложитьгосударственную регистрацию ипотеки (*См. Приложение), орган, осуществляющийрегистрацию, запрашивает необходимые  документы или требует устранитьвыявленные несоответствия. При невыполнении требований регистрирующего органа вустановленный  им срок в государственной регистрации ипотеки должно бытьотказано.

Приналичии судебного спора по поводу прав на имущество, являю­щееся предметомипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрацияипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Мотивированныйотказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателюв течение срока, установленного для ее государственной регистрации[40]. Такой срок равен одномумесяцу.

Необходимо отметить, чтоаналогичные нормы ФЗ «О госрегистра­ции» предусматривают несколькодругие, а порой и противоположные, формулировки относительно вопроса об отказев госрегистрации не­движимости, а также иные основания для отложения еегосрегистрации.

Если в Законе«Обипотеке» используются слова: «отложено», «откла­дывается»либо словосочетание: «решение об отложении», то в ст. 19 ФЗ «Огосрегистрации» говорится о приостановлении регистрации. Во-вторых, в п. 2ст. 21 Закона «Об ипотеке» предусматривается, что реги­страцияипотеки может быть отложена, тогда как в п. 1 ст. 19 ФЗ «Огосрегистрации» зафиксировано иное правило: "… в течение месяцареги­стратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительныхсведений". Согласитесь, что понятие «отложить» не тождественнотер­мину «приостановить». Однако, по сложившейся в КОРЦ практике,регистраторы в подобных случаях руководствуются требованиями ФЗ «Огосрегистрации».

Принаправлении представленных документов на подтверждение их подлинностиприостановление госрегистрации прав осуществляется не более чем на месяц[41]. Однако здесьприводится оговорка: «не считая срок, указанный в п. 1 настоя­щейстатьи». Это означает, что срок, на который приостанавливаетсягосрегистрация прав, может составлять не один, а два месяца.

Вто же время, согласно ФЗ «О госрегистрации», данный срок может бытьувеличен до трех месяцев. В п. 3 ст. 19 данного закона говорится, чтогосударственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на тримесяца на основании заявления в письменной форме правообладателя илиуполномоченного им на то лица при наличии у него надлежаще оформленнойдоверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием дляприостановления государст­венной регистрации прав, и срок, необходимый длятакого приостанов­ления. Кроме того, подача заявления о приостановлениигосударствен­ной регистрации прав прерывает течение срока, установленного п. 1 ст.19 ФЗ «О госрегистрации». Срок, истекший до подачи указанногозаявления, не засчитывается в новый срок. Следовательно, с учетом п. 1; абз. 1пунктов 2 и 3 ст. 19 ФЗ «О госрегистрации» срок приостанов­ления госрегистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним (включая ипотеку) может бытьравен пяти месяцам (!), что, естествен­но, не устраивает ниправообладателя, ни другого уполномоченного (заинтересованного) лица, а темболее залогодателя как должника.

Парадоксально, но факт — законодатель увеличивает срок приоста­новления госрегистрации.прав, словноперестраховывается, придержи­ваясь чеховской формулы: «Кабы чего невышло». Содержащееся в абз. 2 п. 2 ст. 19 ФЗ «О госрегистрации»указание о том, что регистратор прав обязан в письменной форме уведомитьзаявителя о своем решении приостановить государственную регистрацию заявленныхправ и об основаниях такого решения, не улучшает положение заявителя. Крометого, если не будут устранены причины, препятствующие государствен­нойрегистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в государственнойрегистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учетадокументов (абз. З.п. 2 ст. 19 ФЗ «О госрегистрации»).

Всоответствии с п. 4 ст. 19 ФЗ «О госрегистрации» и в порядке, ус­тановленномзаконодательством, государственная регистрация прав может быть приостановленана основании определения или решения суда. Приостановление государственнойрегистрации прав сопровожда­ется внесением соответствующей отметки в Единыйгосударственный реестр прав.

5. 10. На основании нормКонституции РФ о равенстве всех форм собст­венности (п. 2 ст. 8), а такжеположений Гражданского кодекса о при­знании равенства участников гражданскогооборота (п. 1 ст. 1 ГК РФ) Закон «Об ипотеке» предусматривает, чтоорган, который зарегистриро­вал или должен был зарегистрировать ипотеку и приэтом допустил нарушения, обязан возместить заинтересованному лицу причиненныесвоими незаконными действиями (бездействием) убытки. В ст. 28 Зако­наприводится перечень возможных нарушений регистратора, к кото­рым в том числеотносятся:

— необоснованный отказ в государственной регистрацииипотеки;

— необоснованный отказ во внесении исправлений врегистрационную запись;

— задержка в государственной регистрации ипотеки сверхустанов­ленного срока;

— государственная регистрация ипотеки с нарушениемтребований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержа­ниюрегистрационной записи, или с иными ошибками;

— несоблюдение требований п. 3 ст. 22 Закона «Обипотеке»;

— уклонение от выдачи закладной (дубликата закладной);

— неправомерное погашение регистрационной записи;

— необоснованный отказ в совершении действий,предусмотренных ст. 26 Закона «Об ипотеке». 

Возникает вопрос, считать лиэтот перечень нарушений исчерпы­вающим? Теоретически субъект гражданскогооборота (при надлежащем его поведении) не может нести повышеннуюответственность за те пра­вонарушения, которые не указаны в законодательном илиином право­вом акте. Практически же субъект гражданского оборота, в нашем слу­чаерегистратор, должен нести гражданско-правовую ответственность и за нарушение,которое не указано в перечне ст. 28 Закона, но является таковым. Если учесть,что практически всегда ответственность государ­ственного органа ограничена посравнению с ответственностью пред­принимателя (хотя бы в силу п. 3 ст. 401 ГКРФ), то имеются все осно­вания полагать, что приведенный в ст. 28 Закона переченьнарушений прав регистратора является исчерпывающим.

Об ответственностирегистратора при госрегистрации прав на не­движимое имущество и сделок с нимговорится в ст. 31 ФЗ «О госреги­страции», согласно которойучреждение юстиции по регистрации прав в соответствии с ФЗ «Огосрегистрации» несет ответственность за свое­временность и точностьзаписей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Единомгосударственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации оправах на недвижимое имуще­ство и сделках с ним. Ответственность за точностьданных, своевремен­ность их предоставления об объектах недвижимого имуществанесут организации по учету соответствующих объектов.

Лица,виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации оправах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных вустановленном порядке, несут ответствен­ность за материальный ущерб, нанесенныйв связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательствомРоссийской Федерации.

5.11. Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соот­ветствующегооргана от ее регистрации или от выдачи закладной пер­воначальномузалогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотекеисправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушениемустановленных правил, регистрация несущест­вующей ипотеки, отказ восуществлении прав, предусмотренных ст. 26 Федерального закона «Обипотеке», а также иные действия органа, осу­ществляющегогосударственную регистрацию прав на недвижимое иму­щество, не соответствующиефедеральному закону, могут быть обжало­ваны заинтересованным лицом в суд,арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством РоссийскойФедерации [42].

Нетрудно заметить, чтоположения данной статьи дублируют нормы, предусмотренные:           |

1)ст. 11 ГК — «Судебнаязащита гражданских прав»;

2) ст. 12 ГК — «Способы защиты гражданскихправ»;

3) ст. 13 ГК — «Признание недействительным актагосударственного органа или органа местного самоуправления»;

4) ст. 16 ГК — «Возмещение убытков, причиненныхгосударственны­ми органами и органами местного самоуправления».

Кроме того, ст. 27 Закона«Об ипотеке» корреспондирует с п. 5 ст. 2 ФЗ «Огосрегистрации», где говорится, что отказ в государственной ре­гистрацииправ либо уклонение соответствующего органа от государст­венной регистрациимогут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд, и п. 3 ст.20 ФЗ «О госрегистрации», предусмат­ривающим, что отказ вгосударственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом всуд, арбитражный суд. В то же время формулировка«а также иные действияоргана», содержащаяся в ст. 27 «Об ипотеке», допускаетрасширительное толкование противо­правных действий регистратора погосрегистрации ипотеки. И в этом плане ценность ст. 27 Закона «Обипотеке» имеет для заявителя предо­пределяющее значение.

Всекритические замечания относительно отдельных положений за­конов, регулирующихотношения, связанные с ипотекой представляют личную точку зрения автора.

Разумеется, некоторыенедостатки законодательства обусловлены рядом субъ­ективных и объективныхпричин.

Отдельные недоработкизаконодателя обусловлены наличием ком­промиссов партий, блоков и различныхполитических течений в Госу­дарственной Думе, да и в самом Федеральномсобрании. Во-вторых, непрерывно меняющийся состав Правительства России,столкновение интересов различных ветвей власти; противостояние президентскойвласти — власти Правительства — все это никогда не способствовало плодотворной работезаконодателей. Законы, подготовка которых прохо­дила в таких условиях, обреченна противоречивость отдельных его положений, относительно низкий уровеньзаконодательной техники и невысокую правовую культуру. По этим причинам,например, Законом «Об ипоте­ке» не регулируется процесс залогаземель, находящихся в государствен­ной либо муниципальной собственности,непоследовательно урегулиро­ваны процесс реализации закладной и порядок ееобращения.

Следует отметить также, чтоЗакон «О залоге» в части регулирования ипотеки в корне устарел.

С принятием Земель­ногокодекса, а также с развитием залогового права (в рамках ГК РФ и гражданскогозаконодательства) потребуется принятие других законов и нормативных актов.Примером тому может служить проект закона «О государственном регулированиии особенностях ограничения земель сельскохозяйственного назначения»,который также коснется залоговых отношений.

Из собственной практики могупривести следующие наблюдения. Договоры об ипотеке до сих пор являются явлениемдостаточно редким и настоящий механизм госрегистрации отнюдь не способствуетувеличению их числа. Обосную:

·    для заключения договора об ипотекенеобходимо предварительно зарегистрировать право отдельно на объектнедвижимости и земельный участок, на котором он расположен. За эти действия сюридического лица взимается плата в размере 25 ММРОТ за каждое;

·    необходимо оплатить нотариальноеудостоверение. Не могу точно привести стоимость, однако, как известно,нотариусы берут определенные проценты от стоимости объекта (немалой);

·    необходимо внести плату загосрегистрацию договора об ипотеке – как правило не менее 50 ММРОТ.

В результате залогодателю, которому в силу каких-либофинансовых затруднений необходимо получить кредит нужно заплатить сумму, насегодняшний день приближающуюся к 10000 рублей.

          Возможно это бремя немного облегчится свведением с 1 октября 1999 г. новой редакции Положения о порядке внесения платыза государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вразработке которого принял непосредственное участие автор этой работы.

И все же, несмотря нанедостатки законодательства в части регулирования ипотечных правоотношений, ихпоявле­ние — важное событие в истории гражданского законодательства России.Благодаря ипотеке кредит теперь могут получить и малообеспеченные слоинаселения, благо для физических лиц размер платы за госрегистрациюнезначителен. Кроме того, можно прогнозировать снижение про­центных ставок поссудам. Продажа жилья в кредит (под залог приобре­таемой квартиры) будет способствоватьпополнению государственной казны.

Появление«подинститута» закладной положительно скажется на оборачиваемостиденежных средств в стране. Деньги будут не только средством накопления иплатежа, но и средством обращения, что осо­бенно важно в условиях финансовогокризиса в России. Институт ипо­теки способен укрепить банковскую систему.Государство, став залого­держателем определенных важных объектов ипотеки, будетгарантиро­вать банкам возврат обеспечения.

И, пожалуй, главное состоит втом, институт ипотеки в нынешней разбалансированной экономике России — это нетолько начало большой работы по совершенствованию залогового законодательства,но первый шаг к оздоровлению нашей экономики, улучшению гражданского оборота.

7.Список использованной литературы

1.  Гражданский кодекс РоссийскойФедерации от 30 ноября 1994 года                                        N51-ФЗ. «Российская газета», N 238-239, 08.12.94.

2.  Феде­ральный Закон РоссийскойФедерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №102-ФЗ. «Экономика и жизнь». Еженедельник. 1998, № 31.

3.  Федеральный законРоссийской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 года № 122 – ФЗ. “Российская газета”от 6 марта 1997 года.

4.  Закон Российской Федерации «Озалоге» от 29 мая 1992 года N 2872-1. «Ведомости СНД и ВС РФ»,11.06.92, N 23, ст. 1239.

5.  Основные положения о залогенедвижимого имущества — ипотеке, одобренные Распоряжением Правительства РФ N96-рз от 22 декабря 1993 года. «Российская газета», N 3, 06.01.94года.

6.  Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации. Часть 1. Москва, Инфра-М, 1998 г.

7.  Комментарий к ФЗ РФ «Об ипотеке(залоге недвижимости)». Завидов Б. Д. Москва, «Издательство ПРИОР», 1999 год.

8.  Комментарий к ФЗ РФ «Огосударственной регистрации прав на недвиджимое имущество и сделок с ним».Брагинский М. И., Москва, «Юриддом», «Юстицинформ», 1997 год.