Реферат: Ипотечное кредитование

Московская Государственная Юридическая Академия

МДФ

II курс, 13 группа

Кафедра гражданского права

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

По теме:

Ипотечное кредитование

ДИСЦИПЛИНА: гражданское право

ПРЕПОДАВАТЕЛЬ: Татаринцева Елена Васильевна

ИСПОЛНИТЕЛЬ: Смирнова Яна Аркадьевна

 

Москва

2001г.

/> /> /> /> /> />

С О Д Е Р Ж А Н И Е

Ипотечное кредитование… 1

Введение… 4

Глава 1. История становления ипотеки… 4

Глава 2. Понятие ипотеки… 7

Глава 3. Нормативно-правовая база… 8

Глава 4. Функции ипотеки… 9

Глава 5. Схема первичного сегмента ипотечного рынка… 10

Глава 6. Схема вторичного сегмента ипотечного рынка… 11

Глава 7.Регистрация ипотеки и договор об ипотеке… 12

Глава 8. Особенности страхования ипотеки… 17

Глава 9. Выселение некредитоспособных залогодателей… 18

Глава 10. Ипотечное кредитование на практике… 20

Глава 11. Социальный аспект ипотеки… 21

Глава 12. Минусы ипотеки… 21

Заключение… 22

Список использованных источников:… 23

Введение

В данной работекратко изложены правовые основы ипотечного кредитования в России в настоящеевремя, а также отмечены основные моменты изменения законодательства об ипотекев последние годы. Одновременно обращено внимание к главным «опасностям»рассматриваемых правоотношений и указаны основные направления их оптимальногопреодоления.

К работе прилагаютсявыдержки из основных актов, регламентирующих ипотеку, в том числе прилагается«обработанный» закон «Об ипотеке».

Недвижимость и,особенно, жилая может приобретаться и продаваться различными способами и сприменением различных схем. Одной из наиболее перспективных является ипотека. Авсе это благодаря тому, что недвижимость — наиболее надежное обеспечениекредитования.

Внедрениеипотеки у нас даст ощутимый импульс дальнейшему развитию рынка недвижимости,так как обеспечит приток реальных денежных средств и расширение строительстважилья од уже обеспеченные деньги.

Глава 1. Историястановления ипотеки

За последниедесятилетия все уже подзабыли, что в России понятие " ипотека"бытовало на протяжении нескольких столетий. Но начиная со времени октябрьскихреволюционных преобразований, ипотеку как форму залога сначала изъяли изфинансово-экономической системы страны, а затем и само понятие постепенно ушлоиз обихода, из специальных словарей и справочников. «Подставка»,которой не надо бояться В историческом процессе развития института залогаипотека представляет собой третью, и наиболее совершенную форму. Она оптимальносоответствует потребностям поземельного кредита и экономическим условиям егопредоставления и обеспечения.

Это понятиепришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Его ввелархонт Солон в YI веке до н.э.

ПредшественникСолона — Драконт ввел порядок (в 621 г. до н.э.), согласно которому любыепосягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Неслучайно за ним и его порядками в истории закрепилось определение«драконовых законов».

В 594 г. до н.э.Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельныедолги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже необязательно переходит к наследникам рода.

Теперь каждыйполучил право расставаться и завещать «собственность» по своемуусмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств былаличность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозилорабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложилставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, чтоэта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб иназвали ипотекой.

По-гречески«hypotetheca» — подставка, подпорка. Цель ипотечной системы — предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав нанедвижимость. Земля — легко обращаемый товар, а значит, всегда есть риск какдля покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность неосвобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества кдругому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника,а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться дляобозначения залога.

У римлянипотечное право не имело двух необходимых качеств — «специальности» и«гласности», а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения.Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на всеимущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения,так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное иопределенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношениюк ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо отдоговора, присваивал ипотечное право.

Это была такназываемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлениидоговорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самымимуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, котороеможет конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство.

В Германии онапоявляется не ранее XIY столетия (до этого господствует принцип личнойответственности за долги), во Франции — с конца XYI века действовала негласнаяипотека.

В законодательствеевропейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, онаприменима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного именияпроизводится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотекастановится самым верным средством получить «обеспечение по долгам»,не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренциикредиторов.

Ипотекастановится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записиоб ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что«внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на правеполучения удовлетворения». «Hypotheka est tota in toto, et tota inqualibet parte» — право получения удовлетворения остается на целомпредмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо частьобязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требоватьудовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась нанедвижимость (как правило, имение ), независимо от смены владельца.

Ипотечное правосамостоятельно существовать не может. Недействительность или прекращениетребования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но ненаоборот. Это значение потеки признано не только изначально римским правом, нои рядом законодательств европейских стран.

По римскомуправу ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включаяпроценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью полученияудовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XYIII — XIXстолетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (всоответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге),наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книгезаписей.

И в Россииипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи ввотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеетправо на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно нинаходилось.

Российскийпроект вотчинного устава ограничивал ответственность за проценты последнимидвумя годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое вознаграждениесобственника за сгоревшие строения и движимость, составляющую принадлежностьимения. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не наносить ущерб ивред; если это все же происходило, то кредитор был вправе потребоватьдополнительное обеспечение. В исторической ретроспекции существовало дваоснования передачи ипотечного требования — договор и наследование.

В Европедействовало и принудительное отчуждение. Его механизм работал через закладипотечного требования и вещный ипотечный иск. Последний предполагал правотребовать удовлетворения из заложенного имения посредством публичной егопродажи, независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки випотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Толькопри выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу.

В Россиисуществовало строгое различие между прекращением ипотечного права и егопогашением. Последнее осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечнойкниге.

Законченнаяипотечная система введена: В Пруссии — уставом 1783г. и 1872 г.; В Австрии — гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; В Саксонии — уставом 1843г. икодексом 1863 г. В Российской империи образцовая ипотека действовала вгуберниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе старое польскоезаконодательство с прусскими и австрийскими «наслоениями». В прибалтийскихгуберниях ипотека действовала с XYIII века и объединена с законодательством присудебной реформе 1889 года.

На европейскойтерритории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. Особаяипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практикизакона. В 1889 году отменяют старую систему оглашения завещаний и утверждаетсяпорядок «гласности» и «специальности». В практику входитновая форма реестров крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, ане к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (таквнедряется принцип «специальности»).

Из историироссийской ипотеки Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в Россиивпервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег — ассигнаций и подтвержденапотребность, или, оперируя современными понятиями, комфортность экономическихрасчетов в средствах обращения и платежа.

Эмиссия бумажныхденег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве иСанкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсовна государственные нужды производилось из средств Государственного Заемногобанка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредитаземлевладельцам, главным образом дворянству.

В том же, 1786году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция — первое страховоеучреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов,принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценказдания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, — в 3/4 стоимостиимущества, а страховая премия — в полтора процента от установленной страховойсуммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемымогнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственныепостройки, а также здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедураоформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса,неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залог,передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк. С начала70-х годов прошлого столетия в стране действовало 11 акционерных  ипотечных(земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетенас социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX — XX столетий. Их роль вразвитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этихбанков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годыоктябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.По российскому законодательству XIX века на одной территории не моглидействовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать другдругу ненужной конкуренции.

НаГосударственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) былавозложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банквыдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 — 1895 годыбанк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участиибыло продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей.

Глава 2. Понятиеипотеки

Вступивший всилу 16 июля 1998 года Федеральный закон РФ «Об ипотеке  (залогенедвижимости)» существенно повлиял на процесс формирования отечественногоипотечного рынка.

После проведенияв нашей стране массовой жилищной приватизации многие стали собственникамижилья. В жизни возникают проблемы, порождающие необходимость погашения крупныхдолгов, и единственно доступным выходом из сложившегося положения остается заемпод залог жилья. Ипотека отличается от продажи жилья не только тем, что узаемщика есть перспектива вернуть кредит и остаться собственником жилья, но итем, что на период действия ипотеки он остается жить на своей жилплощади. Этоотражено в первой главе пункта первого Закона «Об ипотеке».

Термин «Ипотека»в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: 1. «Ипотека» (какправоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечногокредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества вруках должника. Залог в гражданском праве — один из способов обеспеченияобязательства — в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаяхобязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случаенеплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручкиот реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами илипутем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. «Ипотека»(как ценная бумага) подразумевает «закладную» — долговой инструментудостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычносвободно обращается на рынке.

Многие широкоинтерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости,и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин «ипотека»(«чистая ипотека») следует рассматривать как способ обеспеченияобязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредитвыдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное)кредитование». Для некоторых случаев употребим термин «смешаннаяипотека», когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегосяжилья для приобретения нового. Таким образом жилищное кредитование и смешаннаяипотека — это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае вкачестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог,так и поручительство, а во втором случае — только залог недвижимости.

Глава 3.Нормативно-правовая база

Институт ипотекиввиду различных как экономических, так и правовых препятствий до настоящеговремени не приобрел в России значительного распространения, поэтому онрегулируется относительно небольшим массивом нормативных актов.

В первую очередьк ним относятся Федеральный закон 1998 г. «Об ипотеке  (залогенедвижимости)». Общие нормы о залоге, не нашедшие места в указанномзаконе, принимаются по соответствующим статьям Гражданского кодекса РФ.Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащегоисполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен,регулируется Федеральным законом 1997 г. «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним».

Фактическаяреализация прав банка по ипотеке возможна в рамках закона «Обисполнительном производстве». Отдельные специальные нормы, которые тем неменее следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и посоответствующим законам. Таким, например, как закон «О товариществахсобственников жилья». При ипотеке жилья приходится мириться снеобходимостью следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, в томчисле Жилищного кодекса РСФСР, а также законам и правилам регистрации гражданпо месту жительства. Члены семьи заемщика также имеют установленныезаконодательством права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах РФ.Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов.

До началадевяностых годов ипотека практически отсутствовала. Псевдоипотекаосуществлялась путем временного перевода прав собственности на недвижимость,являвшуюся ее объектом, на кредитора. После окончания расчетов между должникоми кредитором недвижимость переоформлялась обратно. Приходилось дважды платитьвесьма высокую госпошлину, относимую на заемщика, и мириться с рисками,связанными с возможной недобросовестностью кредитора, получавшего права нанедвижимость по заниженной цене. Кроме того, сроки регистрации прав были весьмавелики. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика, не могла найтиширокого распространения. Но и после легализации ипотеки, как цивилизованногоправового института, в 1992 году, противоречия между устаревшими отраслевымизаконами не давали юристам практической возможности в достаточной мере защищатьправа, но уже не заемщика, а банка-кредитора.

Между«социалистическим» жилищным законодательством и новым российским правом имелсяпринципиально непреодолимый разрыв.

К сожалению, ипоследние законы исправили нетерпимое положение лишь наполовину. Например, допринятия закона «Об ипотеке» вообще не было серьезных оснований для выселениянеплатежеспособного должника и его семьи из заложенной квартиры. Могла идтиречь лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или егоограничением (в зависимости от размера жилой площади на одного жильца). Внастоящее время выселение вполне возможно, но при условии… предоставлениядругого жилого помещения в черте того же населенного пункта. В нашем случае вМоскве. И с учетом всех санитарных норм. Судебная практика по реализации правбанков-кредиторов в новых правовых условиях пока отсутствует. Ранее взысканиена заложенную квартиру можно было обратить лишь в судебном порядке. С цельюобхода данного правила, широкое применение получило использование схемы сзаключением с неплатежеспособным заемщиком договора  «об отступном». Но смомента новации, т.е. замены первоначального договора новым, прекращалсядоговор залога и возникала конкуренция с другими кредиторами. Не все банки этоучитывали и сделки по приобретению и дальнейшему отчуждению полученной подоговору «об отступном» недвижимости могли признаваться недействительными. Поновому закону «Об ипотеке» договорная реализация недвижимости возможна.

Глава 4. Функцииипотеки

 

Ипотека в Россиивыполняет следующие функции:

— являетсяэкономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материальногопроизводства;- обеспечивает возврат заемных средств;- стимулирует оборотнедвижимого имущества, когда иные способы  (купля-продажа и др.) экономическинецелесообразны или юридически невозможны;- формирует рынок закладных, производныхипотечных ценных бумаг и др.

В ипотекеследует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическоесодержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности наобъекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека — рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средствадля реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет свое место исмысл, а следовательно и свое специфическое законодательство, регулирующееотношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используетсяочень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимаетсякредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право нанепосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам,все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этимсвязаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечногокредитования

Ипотечный рынокможно условно разделить первичный и вторичный сегменты.

В первичномсегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечныхотношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного родаобязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

По договору обипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном длягосударственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:1.Земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона«Об ипотеке» земель, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности, сельскохозяйственных угодий из состава земельсельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобныххозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимальногоразмера, установленного нормативными актами.

2. Предприятия,а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое впредпринимательской деятельности.

3. Жилые дома,квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или несколькихизолированных комнат.

4. Дачи, садовыедома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

5. Воздушные иморские суда, суда внутреннего плавания и космические 6. Объе6кы незавершенногостроительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке,отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке.

7. Правоарендатора по договору об аренде недвижимого имущества  (право аренды) ссогласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды непредусмотрено иное.

В п. 1 ст. 5Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может бытьнедвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав,зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрацииправ на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закрепленоклассическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутогогосударственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимоеимущество и сделок с ним.

По сути,первичный ипотечный рынок — сегмент, объединяющий всю совокупность деятельностикредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие отношения,согласно взятым на себя обязательствам по договору об ипотеке.

 

Глава 5. Схемапервичного сегмента ипотечного рынка

Важной сторонойдеятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был быготов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очереднымзаемщикам. Эту чрезвычайно актуальную задачу выполняет вторичный рынокипотечных кредитов — сегмент ипотечного рынка, в котором происходит мобилизациякредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по кредитнымобязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходныебумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Главным прорывомв новом законе явилось появление «закладной» как свободнообращающейся на рынке ценной бумаги. Закладная является именной ценной бумагой,удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежномуобязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре обипотеке, без представления других доказательств существования этогообязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющимгосударственную регистрацию ипотеки, после регистрации и передаетсяпередаточной надписью. Обязанным по закладной признается должник изалогодатель. В закладной указываются: слово «закладная», имязалогодателя и сведения о нем, название кредитного договора или иного денежногообязательства, обеспечиваемого ипотекой, имя и сведения о должнике, суммаосновного обязательства, описание переданного в ипотеку имущества, по которомуоно может быть опознано, подпись залогодателя (если это третье лицо, а недолжник), сведения о нотариальном удостоверении сделки.Закладная не требуется,если объектом ипотеки выступают предприятие как имущественный комплекс,земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, леса, атакже право аренды имущества.

Закладная можетбыть передана (уступлена) другому лицу. Новый залогодержатель приобретает всеправа прежнего. Он может требовать исполнения обязательства, обеспеченногоипотекой, и получает право его переуступки. При этом согласиядолжника-залогодателя на это не требуется, если иное не предусмотрено законом.Эта уступка или цессия также требует нотариального удостоверения и государственнойрегистрации. Передача прав оформляется передаточной надписью на самойзакладной, владелец которой считается законным, если его права основываются напоследовательном и непрерывном ряде передаточных надписей.

В общем случаезаконодательство допускает многократный последующий залог уже обремененногоипотекой имущества, что в принципе снижает кредитоспособность заемщика, накоторую рассчитывал банк при заключении договора. Во избежание этого следуетвключать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор.Самбанк также может уступать свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателемправ по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицууступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченномуипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощаетпередачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Являясь оборотоспособнойценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточнойнадписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи).Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметомзалога.

Рефинансированиебанков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладныхпроисходит следующим образом:- заключение коммерческим банком с юридическими и(или) физическими лицами кредитных договоров под залог недвижимости соформлением соответствующих закладных;- эмиссионно-финансовые компании(ипотечные агентства) производят выкуп закладных у банка, путем выпуска облигаций,которые в дальнейшем размещаются на фондовом рынке;- денежные средства,полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору.

Глава 6. Схемавторичного сегмента ипотечного рынка

Таким образомвторичный рынок становится связующим звеном между инвесторами и кредиторами напервичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторови направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение нафондовом рынке) в ипотечные кредиты. Важная задача вторичного рынка — дополнительная гарантия вложенных им средств, поскольку они обеспеченызакладными.К сожалению, в Законе «Об ипотеке» не прописана процедурапредъявления закладной ее владельцем обязанному по ней лицу. А ведь это один изважнейших моментов в развитии отношений сторон ипотечной сделки.

Жилищный вопросв России был и по-прежнему остается трудно решаемым.

Треть россиянпроживает в неблагоустроенных квартирах. Московские очередики получают лишьшестую часть вводимой жилплощади, остальная реализуется по коммерческим ценам.Понятно, что бесплатным жильем будут обеспечены далеко не все даже имеющие наэто право. Поэтому если бы ипотека, о которой так долго и много твердили, быладоступна большинству россиян, она стала бы основным инструментом успешнойреализации жилищной политики.

Предложеннаяранее правительством схема ипотеки была неоднократно опробована и в Европе, и вАмерике. Ее реализация подразумевает, что покупатель берет в банке кредит подзалог имеющейся или покупаемой квартиры. При этом права собственности остаютсяу него, но распорядиться этим жильем он может лишь после того, как рассчитаетсяза полученный кредит и выплатит проценты. По мнению экспертов, реализация такойсхемы возможна только в условиях стабильной экономики. Но несмотря на то, что встране нет пока развитого рынка оценочных и риэлторских услуг, внедрениеипотеки все же продолжается во многих регионах России.

В Москвекампания по внедрению ипотеки началась сравнительно давно. Однако прежде чемвыделить кредит покупателю, банк обязан проверить его платежеспособность. Однимиз главных условий призван стать официально декларируемый доход. А дальше всевыглядит следующим образом. Максимальный кредит предоставляется на сумму неболее 70% стоимости квартиры. При этом предполагается, что выплаты по суммекредита должны составлять не более 30% ежемесячного дохода покупателя.Однокомнатная квартира в московских новостройках стоит около 17000 долларов.При этом выплачиваемая покупателем сумма должна быть не менее 5100 долларов.Кредит на оставшиеся 70% стоимости квартиры при таком расчете составит 11900долларов.

Ежемесячныевыплаты при ставке 10% годовых и максимальном сроке кредита 10 лет составятоколо 157 долларов. Значит, официальный доход покупателя должен быть не менее500 долларов. Можно смело утверждать, что даже в столице сегодня вряд линайдешь многих, имеющих подобную сумму официального дохода. Власти предлагаютцены на недвижимость в два-три раза выше расчетной, игнорируя основной законрыночного ценообразования о взаимосвязи спроса и предложения. Типовое жильерассчитано, в первую очередь, на обычных людей, а большинство из них никак неуложится в предлагаемую цену.

Позиция властейв вопросе ценообразования вредна еще и тем, что лишает большую часть обществавозможности почувствовать результаты своего труда, получить материальноеудовлетворение — собственная квартира становится недосягаемой мечтой. Очевидно,что в нынешнем виде ипотека не решит жилищную проблему в нашей стране. Она рассчитанана людей с достатком, то есть на тех, кто или уже имеет жилье, или можетприобрести его, не влезая в дорогостоящий кредит. Наверное, именно этимобъясняются весьма скромные успехи ипотечного кредитования в России. Чтобыпрограмма ипотеки заработала активно, доходы населения должны быть на порядоквыше нынешних.

Глава 7.Регистрацияипотеки и договор об ипотеке

Правило первое иочень важное: ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца содня поступления всех необходимых документов. Правило второе: датойгосударственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационнойзаписи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Документы,необходимые для регистрации

Длягосударственной регистрации ипотеки должны быть представлены: нотариальноудостоверенный договор об ипотеке и его копия; документы, названные в договореоб ипотеке в качестве приложений; доказательства уплаты регистрационного сбора;документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в договореоб ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в МКР,одновременно с документами, указанными в пункте 2 настоящей статьи,представляются также: закладная и документы, названные в закладной в качествеприложений, и их копии.

Отказ вгосударственной регистрации

Заявителем можетвыступать только банк, который выдал кредит на покупку закладываемой квартиры.Другие лица, в том числе покупатель недвижимости, могут действовать только подоверенности. В противном случае в регистрации ипотеки может быть отказано.

Другой причинойдля отказа могут быть документы, представленные для регистрации, если они несоответствуют требованиям законодательства. Например, на договоре отсутствуетнеобходимое нотариальное заверение. Недопустима государственная регистрацияипотеки зданий, сооружений и их отдельных частей, которые еще не учтены вгосударственных органах (например, в БТИ). Соответственно, в просьбезарегистрировать договор иптеки в отношении такой недвижимости вам будетсправедливо отказано. Если принимается решение об отказе в государственнойрегистрации ипотеки, то заявителю в течение пяти дней после рассмотрениязаявления, направляется сообщение о причине отказа и копия такого сообщенияпомещается в дело с его документами. Отказ в регистрации может быть обжалованзаинтересованным лицом в суде общей юрисдикции или арбитражном суде.Исправление технических ошибок, допущенных при регистрации

Техническиеошибки в записях, допущенные при государственной регистрации, исправляются втрехдневный срок по решению регистратора после их обнаружения или получения отлюбого участника сделки письменного заявления об ошибке в записях. Участникисделки в такой же срок в обязательном порядке получают информацию обисправлении ошибок в письменной форме. Изменения и дополнения в регистрационнуюзапись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем изалогодержателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеки. Такоесоглашение должно быть нотариально удостоверено. Отложение регистрации

Регистрацияможет быть отложена не более чем на один месяц, если: какой-либо из документов,необходимый для регистрации, не предоставлен; договор об ипотеке, закладная иприложенные к ним документы не соответствуют требованиям закона (отсутствуетнотариальное заверение); необходимо проверить подлинность представленныхдокументов (например, подписи вызывают сомнение);

Принимая решениеоб отложении регистрации, МКР запрашивает необходимые документы или требуетустранения выявленных несоответствий. Если же эти требования не выполняются, тов регистрации ипотеки будет отказано. Регистрационная запись

Регистрационнаязапись об ипотеке должна содержать сведения о залогодержателе (банке), предметеипотеки (закладываемой недвижимости) и сумме обеспечиваемого обязательства(сумме предоставленного кредита). Если договор об ипотеке предусматривает, чтоправа залогодержателя удостоверяются закладной, это тоже указывается врегистрационной заиси об ипотеке. Все данные вносятся в регистрационную записьна основании договора об ипотеке.

Государственнаярегистрация удостоверяется путем надписи на самом договоре. Она содержит полноенаименование МКР, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации и номер,под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностноголица и скрепляются печатью. Комитет оставляет в своем архиве копию договора обипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.

Расходы поуплате государственной пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополненийв регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, еслисоглашением между ним и залогодержателем не установлено иное распределениеобязанностей.

Если ипотекапрекращается, то регистрационная запись погашается. Это происходит на основаниисовместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решениясуда общей юрисдикции, арбитражного или третейского суда о прекращении ипотеки.Государственная регистрация является публичной. Любое лицо вправе получитьсведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующегоимущества, и заверенную выписку из нее.

Отказ врегистрации либо уклонение от нее, отказ от внесения в регистрационную записьисправлений, погашение записи с нарушением установленных правил, регистрациянесуществующей ипотеки, а также иные действия МКР, которые противоречат закону,могут быть обжалованы заитересованным лицом в суд общей юрисдикции илиарбитражный суд. МКР возмещает заинтересованному лицу убытки, причиненныенезаконными действиями. Таковыми могут быть: необоснованный отказ врегистрации; необоснованный отказ от внесения исправлений в регистрационнуюзапись; задержка в государственной регистрации ипотеки сверх положенного срока;ошибки в регистрационной записи; уклонение от выдачи закладной или еедубликата; неправомерное погашение регистрационной записи; необоснованный отказот выдачи сведений об ипотеке и заверенной выписки из регистрационной записи.

Закладнаявыдается первоначальному залогодержателю органом осуществляющим государственнуюрегистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки и передаетсяпутем исполнения передаточной надписи (отчасти подобно векселю, при условиисоблюдения правил госрегистрации) Ипотека обеспечивает уплату залогодержателюосновной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекойобязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условиемвыплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся емупроцентов за пользование кредитом. Ипотека, по общему правилу, обеспечиваеттакже уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:- в возмещение убыткови/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочкиисполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекойобязательства;- в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежнымисредствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либофедеральным законом (ст. 393 ГК РФ). Вопрос о возможности взыскания сфизического лица, не выступающего в качестве предпринимателя, процентов запользование чужими средствами в настоящее время пока открыт и также не имеетположительных судебных прецедентов. Дело в том, что в судебном процессенеобходимо доказать, что гражданин имел возможность для погашения долга, но невозвратил имеющихся у него средств, а использовал их иначе. У субъектов жепредпринимательской деятельности этот факт не доказывается, а презюмируется. — ввозмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания назаложенное имущество; — в возмещение расходов по реализации заложенногоимущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечиваеттребования залогодержателя в том объеме, какой они имеются к моменту ихудовлетворения за счет заложенного имущества.

Правила законаоб ипотеке применяются к залогу незавершенного строительством недвижимогоимущества, при условии, что оно возводится на земельном участке, отведенном длястроительства в установленном законодательством порядке. Но нельзя принимать взалог сельский дому семьи, которая зарабатывает на жизнь сельским хозяйством,так как на такой дом нельзя обратить взыскание. Здесь просматриваетсяпотенциальная возможность для мошенничества. Но если сам дом возведен наневозвращенный кредит, то обратить на него взыскание возможно. Об общихтрудностях, возникающих при обращении взыскания на жилье, будет сказано ниже Понятно,что ипотека недвижимости, находящейся в общей собственности возможна лишь ссогласия всех собственников. Но залог доли в общей долевой собственностисогласия остальных сособственников не требует. Правда возникают дополнительныетрудности при реализации залога, в том числе ввиду права преимущественнойпокупки реализуемой доли, возникающего у других сособственников. В договоре обипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер исрок исполнения договора, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотекиопределяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения идостаточным для целей идентификации описанием. В договоре об ипотеке должныбыть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки,принадлежит залогодателю. В случае жилья это должно быть только правособственности. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законом«Об оценке» по соглашению залогодателя с залогодержателем. Договор,обеспечиваемый ипотекой, должен быть прямо назван в договоре об ипотеке суказанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Должны бытьуказаны стороны кредитного договора, дата и место его заключения. Если суммаобеспечиваемого ипотекой договора подлежит определению в будущем, в договоре обипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ееопределения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению почастям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность)соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить этиразмеры. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на этообстоятельство указывается в договоре об ипотеке.

Договор обипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственнойрегистрации. Он вступает в силу с момента такой регистрации. Очень важно, чтокредитный договор, который обеспечивается ипотекой, может быть заключен позжерегистрации ипотечного договора. При этом право залога возникает с моментазаключения кредитного договора и заемщик ничем не рискует, если кредитныйдоговор вообще не будет заключен. Для однозначности правового положения сторонполезно заключать и предварительные договоры. До возникновения права залогаимущество третьими лицами не будет считаться обремененным ипотекой.

Страхованиенедвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора, приэтом банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своихтребований из страхового перед другими кредиторами. Поэтому полезно страховатьзаложенное не ниже размера основного долга с учетом процентов. Банк имеетвозможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуре и подокументам. Отчуждение заложенного имущества собственником возможно лишьсогласия банка. При любом универсальном правопреемстве (например, в порядкенаследования) ипотека сохраняется, даже, если правопреемство произошло снарушением закона о переходе прав. Сделка об отчуждении имущества без согласиябанка признается недействительной.

При конфискациинедвижимости в порядке санкции за совершение преступления, по общему правилузалог прекращается (п. 2 ст. 354 ГК РФ), но закон об ипотеке предусматривает еесохранение и в этом случае (п. 2 ст. 41). Представляется, что в данном случаедействует норма специального закона. То есть ипотека сохраняется и при переходеправ собственности к государству. А вот при виндикации заложенного имущества(возврат законному собственнику из чужого незаконного владения по суду) ипотекапрекращается.

Это произойдет,например, при покупке квартиры у реэлтора, которому она не принадлежала илипереход прав к которому признан судом недействительным. В общем случае,законодательство допускает многократный последующий залог уже обремененногоипотекой имущества, что в принципе снижает кредитосособность заемщика, накоторую рассчитывал банк при заключении договора. Во избежание этогонегативного фактора следует включать соответствующее запретительное условие вкаждый ипотечный договор.

Со своей сторонысам банк может уступать свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем правпо договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступленыправа требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой.Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачуправ по рассматриваемым правоотношения. Являясь оборотоспособной ценнойбумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи(требуется лишь последующая госрегистрация передачи). Удобство закладнойсостоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога. Банк можетобратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этогоимущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлжащим исполнениемобеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременнойуплатой суммы долга полностью или в части. В случае периодических платежей: принарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, дажеесли каждая просрочка незначительна. Взыскание, как правило, производится порешению суда. Причем, если залогодателем является гражданин, суд может по егопросьбе, отсрочить исполнение присужденного взыскания на 1 год, при условии,что сумма нарастающего долга не перекроет стоимость недвижимости. Во внесудебномпорядке реализация может происходить на основании нотариально удостоверенногосоглашения между сторонами (помните, упоминавшееся выше отступное ?), но приэтом право залога не прекращается.

 Очень важныйвопрос: доверие населения к ипотеке. Большая часть людей потеряла доверие нетолько к банкам, но и к государству. Гарантия государства состоит в том, чтобыобеспечить своими ресурсами возможные потери денежных средств. ПравительствоМосквы такие гарантии дает. Но если этот вопрос в России не будет решен повсеместно,то ипотека не пойдет. Так, при внедрении ипотечного кредитования необходимообязательное участие страховых компаний. В случае, если семья временно потеряетвозможность платить за строящееся жилье, за нее будет выплачивать взносыстраховая компания. Если же семья и в будущем будет не способна оплатитьстоимость жилья, то ей могут предложить переселиться в менее дорогостоящеежилье, построенное на средства страховых компаний, задействованных в ипотеке.

Глава 8. Особенностистрахования ипотеки

Одним из самыхдейственных инструментов по обеспечению договорных обязательств является залоги в особенности залог недвижимости (ипотека). В свою очередь, проведениезалоговых операций также связано с определенными рисками, к числу которыхотносятся риски утраты (уничтожения) или повреждения предмета залога и т.п.Значительно снизить подобные риски позволяет страхование.

Правовой основойосуществления страхования при ипотечных операциях являются нормы параграфа 3 главы23, а также главы 48 ГК РФ, Закон РФ от 27.11.92 № 4015-1 «Об организациистрахового дела в Российской Федерации» и, наконец, Федеральный закон от16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — законоб ипотеке).

Статьей 343 ГКРФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, укого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотренозаконом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество.Эти же положения конкретизированы в статье 31 закона об ипотеке, определяющей,что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется всоответствии с условиями этого договора. При этом в случае отсутствия вдоговоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного недвижимогоимущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полнойстоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имуществапревышает размер обеспеченного обязательства — на сумму не ниже суммы этогообязательства.

Как правило,выгодоприобретателем по договору страхования недвижимого имущества, являющегосяпредметом залога, назначается залогодержатель, то есть кредитор пообеспечиваемому залогом обязательству. Однако и в случаях, когда заложенноеимущество застраховано в пользу иных лиц (например, в пользу залогодателя),исходя из целей защиты интересов залогодержателя-кредитора, залогодержательимеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченномуипотекой, непосредственно из страхового возмещения, выплачиваемого в случаеутраты или повреждения заложенного имущества. Данное требование подлежитудовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторовзалогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование. Если в соответствиис условиями договора страхования заложенное имущество застраховано на суммуниже полной стоимости имущества, то при наступлении страхового случая,повлекшего утрату или повреждение застрахованного имущества, страховая компаниявозмещает залогодержателю лишь часть понесенных убытков пропорциональноотношению страховой суммы к полной (страховой) стоимости заложенного имущества.Договором страхования может быть предусмотрен более высокий размер страховоговозмещения, но не свыше полной (страховой) стоимости имущества. Указанноеположение, относящееся к так называемому неполному имущественному страхованию,закреплено в статье 949 ГК РФ.

Страхованиезаложенного имущества является одним из важных условий договора ипотеки. Всоответствии со статьей 35 закона об ипотеке при нарушении залогодателемобязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю предоставленоправо требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, аесли подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправеобратить взыскание на заложенное имущество.

Виды ипотечногострахования на примере г.Москвы

В последнеевремя как на федеральном, так и на региональном уровнях прорабатываютсяразличные программы с использованием ипотечного механизма в качествеобеспечения исполнения обязательств.

В частности,постановлением правительства Москвы от 11.08.98 № 625 была принята Концепцияразвития ипотечного кредитования в г.Москве, в которой помимо прочегоопределена и программа страхования, реализуемая при ипотечном кредитовании.Составными элементами данной программы являются:: имущественное страхованиекак основной элемент страховой программы. Страхование предмета залога (жилья,принадлежащего физическому лицу-заемщику) является обязательным условием, обеспечивающиминтересы залогодержателя-кредитора. Договор страхования заключается с заемщикомза его счет; •страхование гражданско-правовой ответственности участников рынкаипотечного жилищного кредитования. В качестве примера такого страхования можетрассматриваться страхование ответственности оценочных организаций,осуществляемое в соответствии с Законом г.Москвы от 11.02.98 № 3 «Обоценочной деятельности в городе Москве»; •страхование жизни и итрудоспособности физических лиц-заемщиков. Оно проводится в рамкахдобровольного страхования от несчастных случаев, когда это предусмотрено вкачестве одного из внутренних условий кредитования, действующих вбанках-кредиторах. Страхование осуществляется в пользу банка-кредитора;•страхование кредитных рисков. Осуществляется в рамках добровольногострахования предпринимательского риска финансовых институтов (например,банков-кредиторов), участвующих в московской ипотечной программе. Банк-кредиторстрахует в свою пользу риск убытков из-за нарушения физическим лицом-заемщикомсвоих обязательств по кредитному договору.

Глава 9. Выселениенекредитоспособных залогодателей

Жилой дом иликвартира, приобретенные за счет кредита банка в собственность, считаютсянаходящимися в залоге с момента государственной регистрации договоракупли-продажи жилого дома или квартиры (ст. 77 закона об ипотеке).Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитнаяорганизация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры. К залогужилого дома или квартиры, возникающему на основании указанного положениязакона, применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силудоговора. Данная норма закона об ипотеке удобна в целях упрощения сборадоказательств для возможного в будущем судебного доказывания прав банка. Нопока отсутствует устоявшая судебная практика, учёные не советоуют основывать наней правоотношения с заемщиками.

Все существенныеусловия и даже все, на первый взгляд, малозначимые детали, желательно включатьв отдельный договор. Правда, московская ипотечная программа пошла по путиупрощения. Все существенные условия ипотеки предполагается включать в кредитныйдоговор с банком и договор купли-продажи приобретаемой на кредит квартиры, аправо залога будет возникать в силу упомянутой выше нормы ст. 77 закона обипотеке.

К сожалению,проблема «членов семьи» и их возможного выселения, пока остается актуальной прилюбом самом юридически проработанном договоре. Обращение залогодержателемвзыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества неявляются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартирысовместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, еслионо является для них единственным пригодным для постоянного проживанияпомещением.

Для случаевипотеки жилья, купленного как раз на банковский кредит  (интересующий насслучай), закон делает исключение. Неплатежеспособные жильцы по закону обипотеке сами обязаны выселиться. Правда, эта обязанность возникает в течениемесяца после фактической реализации  (продажи) третьим лицам занимаемого имижилья. Понятно, что сама стоимость квартиры с жильцами, которых еще толькопредстоит попытаться выгнать, резко упадет. Разве что бандиты будут их покупатьс умеренным дисконтом. Но думается, что даже в тех случаях, когда закон обипотеке предусматривает выселение, называя его «обязанностью освободитьзанимаемое помещение», никакой суд иск приобретателя о выселении прежнихжильцов без предоставления другого жилья не удовлетворит.

Дело в том, чтопри конкуренции (противоречии) норм различных законов, предпочтение отдаетсяспециальным нормам отраслевого законодательства, то есть в данном случае — жилищного права, а не «ипотечного». К этому законодательству имеется и прямая отсылкав Гражданском кодексе (п. 1 ст. 292): «Члены семьи собственника, проживающие впринадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением наусловиях, предусмотренных жилищным законодательством.»

А жилищное правопредусматривает выселение на улицу лишь в одном случае  (ст. 98 ЖК РСФСР): еслипроживающие систематически разрушают или портят жилое помещение, или используютего не по назначению. Впрочем и эта норма не нашла широкого практическогоприменения за многие годы своего действия. Во всех других случаях прямо всудебном решении о выселении должно быть указано другое жилое помещение,удовлетворяющее санитарным нормам и находящееся в черте того же населенногопункта, куда выселяемый обязан переселиться. Поэтому банк должен быть готов ктому, что ему при широкой программе ипотечного кредитования придетсяорганизовывать переселенческий фонд. Либо придется выдавать кредиты лишь тем,кто имеет другое достаточно просторное жилье. Можно описать и другиеэкзотические, но вероятно, «рабочие» схемы обеспечения реального освобожденияквартир неплатежеспособных заемщиков.

В Москве естьипотечная программа Московского правительства. Она, кстати, предусматриваетсоздание «отселенческого фонда» за счет Москвы. Последнее, учитывая всеобщуюкоррупцию может приводить к очевидной мошеннической схеме: Кавказ — кредит — квартира — постоянная «прописка» (регистрация) — выселение в худшую квартиру вМоскве. Последняя с пропиской практически обойдется заинтересованным лицам вцену равную размеру первого взноса банку. Перспективным направление для защитыинтересов банка-кредитора является страхование его рисков, но учитывая вышесказанное, оно скорее всего сильно увеличит стоимость самого кредита. Можнопредложить самим заемщикам страховать свою платежеспособность, если такойпродукт будет предложен страховщиками. 

Глава 10. Ипотечноекредитование на практике

Предположим,человек  принимает решение купить квартиру. Передо ним два пути. В первомслучае, став потенциальным заемщиком, я обращаюсь в банк за кредитом. Банкпроверяет у меня наличие возможностей получить кредит и возвратить его в срок,и только затем принимает решение о размере выделяемой суммы. Удостоверившись вразмере его доходов, наличии собственности, банк вручает ипотечный сертификатна сумму кредита и 30 процентов взноса от стоимости будущей квартиры. Затем емупредстоит встреча с продавцом жилья и выбор квартиры в соответствии с выданнымипотечным сертификатом. Вместе они подписывают предварительный договоркупли-продажи.

Поправде говоря, разумнее выбрать второй вариант. Сначала обратиться к продавцужилья и в соответствии с соглашением зарезервировать понравившуюся квартиру.Лишь подписав соглашение о ее резервировании на обусловленный срок и взяв пакетдокументов предварительной купли-продажи, обратиться к кредитору для полученияипотечного кредита.

Как ив первом случае, после проверки кредитоспособности получателя займа банкомвыдается ипотечный сертификат. Обязательным условием обоих вариантов являетсястрахование закладываемого недвижимого имущества, страхование жизни итрудоспособности заемщика.

Итак,часть пути преодолена. Однако все его последущие действия будут зависеть отипотечного банка, к которому мне предстоит обратиться. В случае положительногорешения банк и заемщик в моем лице заключают кредитный договор ипредварительный договор о залоге жилья. Одновременно мною на банковский счетвносится аванс за жилье.

Покупкаквартиры оформляется договором купли-продажи и регистрируется в соответствии сзаконодательством. По данному договору банк оплачивает стоимость жилья изаванса и суммы кредита. Наконец, учреждение юстиции по государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно зарегистрироватьпереход права собственности на квартиру, и покупатель смело может вселиться вквартиру и зарегистрировать залог жилой площади. А в ближайшие десять лет мнепредстоит ежемесячно выплачивать платежи по ипотечному кредиту.

Посколькув программе ипотечного кредитования предполагается участие разных категорийнаселения, то и схемы выплат будут различными. При стандартной схеме 30процентов вкладывается собственными средствами, кредит стоимости жильясоставляет 70 процентов. Гражданам, которые не располагают достаточнымидоходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях,предлагается следующий вариант: 30 процентов от стоимости квартиры оплачиваетсяза счет собственных средств, доля государственных субсидий составляет 20-50процентов и на ипотечный кредит приходится 20-50 процентов. Однако постепеннодоля рынка с льготными условиями кредитования будет сокращаться. Первоначальныйвзнос также может формироваться за счет имеющегося жилья и приниматься к зачетупродавцом новой квартиры, а оставшаяся часть вносится деньгами.

Глава 11. Социальныйаспект ипотеки

Ипотека — этопрактически единственное в настоящий момент средство для решения среднимклассом своих насущных жизненных проблем. Посудите сами. Можно в течение 5-10лет откладывать средства для приобретения квартиры и при этом неоправданнотратить деньги на аренду жилья. Но лучше сегодня приобрести квартиру всобственность, используя ипотечный кредит и, проживая в ней, выплачивать втечение тех же лет взятый кредит. Конечно, за такую квартиру придется в итогезаплатить больше рыночной цены, однако, деньги деньгами, а нормальная жизнь всобственном благоустроенном жилье, в конечном счете, привлекательнее и дорожеэтих денег. В отличие от других схем, выплата ипотечного кредита на протяжениивсего срока погашения производится равными платежами, что значительно облегчитпланирование семейного бюджета.

Сумма выплатдолжна быть не более трети от общего дохода семьи. Для получения ипотечногокредита необходимо накопить первый взнос, то есть не менее 30% от стоимостиприглянувшегося жилья. Это делается для покрытия расходов банка и приобретениязаемщику другого жилья, если он не сможет погасить кредит. Однако, есливозникает необходимость, то кредит может быть переоформлен и на другое лицо. Вкачестве гарантии погашения предоставляемых кредитов некоторые банки, напримерСбербанк, требуют поручительства физических или юридических лиц. Заложенноеимущество подлежит страхованию от рисков утраты и повреждения. Конкретные условияипотечного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком.

Есть целый рядсхем кредитования. При рассрочке, например, квартира зачастую оформляется всобственность заемщика только после полной выплаты задолженности. Это чреватовозможной потерей выплаченной суммы и квартиры в случае банкротстваорганизации-продавца. Такие схемы теперь не очень популярны у москвичей, ведьпосле падения многих с финансовых пирамид остальным даже взбираться на них некажется привлекательным.

Для настоящегостановления ипотеки нужна долгосрочная общественная и экономическаястабильность, а также изменение психологии наших граждан в сторону довериявласти и государству. И здесь серьезнейшим аргументом в пользу повышения уровняобщественного доверия является получение квартиры в собственность, чтообеспечивается рассмотренной выше моделью ипотеки».

Глава 12. Минусыипотеки

Чтобы ипотекабыла массовой, охватила процентов 70 населения (хотя бы в перспективе), надо,чтобы деньги, которые человек вкладывает, как минимум, не облагались подоходнымналогом. А сейчас с этих денег берут подоходный налог. Вначале, мол, заплати, ауж потом вкладывай в ипотеку. В принципе, это ненормально, так в мире неделается.

У нас все операциис квартирами облагаются НДСами, поэтому ипотечники выдумывают разные хитрыесхемы, чтобы НДС не платить. Когда люди через ипотеку купили квартиру, им надообразовывать кондоминиум, и выясняется, что и там поборы: и по части НДС, и почасти несоответствия платы, которую они будут потом платить за коммунальныеуслуги, плате за обычное коммунальное жилье В банковском законодательстве тожеесть что менять… В общем, есть целая серия законов, которые надо “чистить”,поскольку они тормозят нормальное развитие ипотеки.

В связи сипотекой в первую очередь главное – решить вопрос с налогами налоги. Нужныпоправки к НДС и подоходному налогу, так, чтобы человек мог, не скрывая ничего,показывать свои доходы. Ставка подоходного налога не должна быть высокой. Второе:вложение денег в жилье должно освобождаться от подоходного налога. Правда, еслиэто не хоромы за миллион долларов.то легко сделать. Просто нужнокатегоризировать недвижимость. Недвижимость одной категории подпадает подналогообложение, другой категории — нет.

Заключение

На сегодняшнийдень ипотека доступна лишь тем, чей годовой доход составляет от $ 25 000 до $50 000. Все проблемы ипотечного кредитования на данный момент укладываются втри равно значимых пункта: макроэкономические параметры программы, т.е. низкаяпокупательная способность населения (лишь 1,5% россиян могут позволить себекупить жилье; годовой доход выше 4 тыс. руб. на человека имеют всего

5% нашихсограждан; остальные вообще не имеют шансов на кардинальное решение своих жилищныхпроблем); ее институциональное обеспечение; профессиональные кадры.

Приоритетнымишагами тут должны стать реализация небольших ипотечных кредитов, покрытие частирасходов на приобретение нового жилья — старым (его стоимостью), приведениенормативных актов в соответствие с федеральной программой «Свой дом».Сегодня назрела потребность в федеральном институте для стимуляции ипотечногокредитования, в нормативной базе на федеральном и региональном уровне, ванализе и прогнозировании всего относящегося к ипотеке, в подготовкеспециалистов. Но пока все эти препоны не устранены, слово «ипотека»не будоражит воображение потенциального новосела.

Тем не менееипотека, на мой взгляд, получит все большее и большее распространение и дастимпульс инвестициям и экономическому росту. Иного пути просто нет.


Списокиспользованных источников:

1)Гражданский кодекс РФ – 1994 г.

2)ФЗ «Об ипотеке» — 1998 г.

3)ФЗ «О регистрации недвижимого имущества» — 1998 г.

4)А.В Терёхин «Пояснительная записка для ипотечного кредитования» — статья 2000г.

5)Р.С. Петров «Обязательственное право» — Москва 1997 г.

6)А. С. Куприянов «Комметарий к ипотечному кредитованю» — статья 2001 г.

7)К.Л Ромашов «Ипотека в России» — статья 2000г.

8)А.С. Лавров «Что представляет собой ипотека на практике?» — статья 2000 г.

еще рефераты
Еще работы по гражданскому праву и процессу