Реферат: Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке

<p/>

Сдано ВГТУ г. Вологда 20.11.2003

  Договор на проведение оценки объекта недвижимости.

Отчет об оценке.

Основаниемвозникновения отношений между участниками отношений по оценке недвижимостиявляется договор. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменнойформе, хотя и не требует нотариального удостоверения.

Согласно ст. 10 Закона«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», договор должен содержать:

ü основания заключения договора;

ü вид объекта оценки;

ü вид определяемой стоимости(стоимостей) объекта оценки;

ü денежное вознаграждение за проведениеоценки объекта оценки;

ü сведения о страховании гражданскойответственности оценщика.

В договор в обязательномпорядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществлениеоценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этойлицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензиявыдана.

Договор об оценке какединичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точноеуказание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценкиобъектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РоссийскойФедерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком слицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки,если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 14 Закона«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик имеет право:

ü применятьсамостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии состандартами оценки;

ü требоватьот заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечениядоступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этойоценки;

ü получатьразъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления даннойоценки;

ü запрашиватьв письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую дляпроведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейсягосударственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставленииуказанной информации существенным образом влияет на достоверность оценкиобъекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

ü привлекатьпо мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценкиобъекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

ü отказатьсяот проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условиядоговора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценкилибо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Обязанности оценщика регламентируются ст. 15 Закона«Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценщик обязан:

ü соблюдатьпри осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федеральногозакона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов РоссийскойФедерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;

ü сообщатьзаказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценкивследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективнойоценки объекта оценки;

ü обеспечиватьсохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведенияоценки объекта оценки;

ü предоставлятьзаказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации обоценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующейсаморегулируемой организации (профессионального общественного объединенияоценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которойссылается оценщик в своем отчете;

ü предоставлятьпо требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получениепрофессиональных знаний в области оценочной деятельности;

ü неразглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходепроведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренныхзаконодательством Российской Федерации;

ü хранитькопии составленных отчетов в течение трех лет;

ü вслучаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлятькопии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным,иным уполномоченным государственным органам либо органам местногосамоуправления по их законному требованию.

Важнымусловием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, являетсястрахование их профессиональной (гражданской) ответственности. Оценщик невправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования —наличие у него страхового полиса согласно федеральному закону являетсяобязательным условием для получения лицензии на осуществление оценочнойдеятельности. Страховая сумма в случае недобросовестной оценки имуществагарантирует заказчику, если он потерпел по этой причине материальный ущерб,определенную денежную компенсацию.

Независимость оценки обеспечивается такжеположениями федерального закона о недопущении вмешательства в оценку имуществазаинтересованных лиц, в том числе заказчика, если это может негативно повлиятьна достоверность результатов оценки. Оценщикине должны быть учредителями, собственниками, акционерами или должностнымилицами данного акционерного общества, либо заказчиками, либо физическимилицами, имеющими имущественный интерес в объекте оценки, либо состоять с такимилицами в близком родстве или свойстве.

Размероплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть отитоговой величины стоимости объекта оценки.

О надлежащемвыполнении договора оценки свидетельствует передаваемый заказчику отчетпрофессионального оценщика об оценке объекта.

Отчет об оценке – это письменный документ,отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступнымобразом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованныеоценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости.Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, невключенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарьтерминов.

В отчете, помимоограничивающих условий, могут быть указаны допущения – утверждения,сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения,но не подкрепленные фактическими данными.

Основные требования,предъявляемые к отчету об оценке.

Отчет об оценке объектаоценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчикусвоевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить взаблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны бытьуказаны критерии установления результата оценки и причины отступления отвозможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценкеуказываются:

1)      дата составленияи порядковый номер отчета;

2)      основание дляпроведения оценщиком оценки объекта оценки;

3)      юридический адресоценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельностипо данному виду имущества;

4)      точное описаниеобъекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу,- реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

5)      стандарты оценкидля определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование ихиспользования при проведении оценки данного объекта оценки, переченьиспользованных при проведении оценки объекта оценки данных с указаниемисточника их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценкидопущения;

6)      последовательностьопределения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а такжеограничения и пределы применения полученного результата;

7)      дата определениястоимости объекта оценки;

8)      переченьдокументов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные икачественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, которые,по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им методарасчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет собственноручноподписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора одостоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки,установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд, принявший крассмотрению дело о достоверности итоговой величины стоимости объекта оценкиили же в связи с рассмотрением дела с иным предметом иска, вправе своимопределением назначить оценщика для проведения повторной оценки объекта оценкив порядке, установленном процессуальным законодательством РФ.

Приложение 2.

  ДОГОВОР №. 17 об оценке имущества.

г.Вологда                                                                            " 02" ноября   2003 г.

Закрытое акционерное общество «АВИ», именуемое вдальнейшем «Заказчик», в лице генерального директора Петрова Н.Н., действующего на основанииУстава, и Закрытое акционерное общество«Независимая оценка»,именуемое в дальнейшем «Оценщик», заключили настоящий Договор онижеследующем:

1. ПРЕДМЕТДОГОВОРА

1.1. Основаниемдля заключения настоящего Договора служит купля-продажа объекта оценки.

1.2. Имущество,подлежащее оценке, принадлежит «Заказчику».

1.4. Оценщикдействует на основании лицензии №ХХХ от «20» августа 2002г., выданной ____________________________________. Срок действия лицензии -Х лет. Ответственность Оценщика за нарушение настоящего Договора застрахованаООО «Страховаякомпания «Ворота севера» (указать наименование страховщика), страховой полис№ 33546, серия 19-01, дата выдачи " 30 " августа2002 г.

1.5. По результатампроведения оценки имущества, указанного в разделе 2 настоящего Договора,подлежит установлению его рыночная стоимость.

2. ИМУЩЕСТВО,ПОДЛЕЖАЩЕЕ ОЦЕНКЕ

2.1. Оценкеподлежит следующее имущество:

Земельный участок625 кв. м. (договор аренды,заключенный на основании постановления мэрии г. Вологды №16/789-01 от28.09.1999), расположенный по адресу г. Вологда, ул. Залинейная, 64. Складшиферный, местоположение то же. Общая площадь – 411,5 кв. м. При длине 22,1м и ширине 18,62 м. Здание склада имеет кирпичные стены толщиной около 90 см,за счет которых полезная площадь составляет 370 кв. м. Высота помещенийсоставляет 6,0 м. Строительный объем по данным технического паспорта составляет2500 куб. м. Дата постройки 1969 год. (справка №104-с от 12.10.1999, выданаКУГИ Администрации г.Вологды)                                                                             .

(указатьобъект недвижимости: адрес, внешняя характеристика, площадь в кв. м, а такжереквизиты правоустанавливающего документа: номер, дата выдачи, кем выдан)

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Оценщик обязан:

-     обеспечивать сохранность документов, получаемых от Заказчика в ходепроведения оценки;

-     соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требованиядействующего законодательства РФ;

-     своевременно предоставить Заказчику отчет о проделанной работе ситоговыми результатами оценки;

-     в случае необходимости отстаивать результаты оценки имущества в суде прирассмотрении дела о разделе имущества между супругами;

-     своевременно и надлежащим образом уведомлять Заказчика об отказе отнастоящего Договора и иных обязательствах, влияющих на исполнение настоящегоДоговора;

-     выделить своего сотрудника, а при необходимости нескольких сотрудниковдля выполнения поручения, указанного в настоящем Договоре;

-     выполнять иные обязанности, предусмотренные действующимзаконодательством РФ.

3.2. Заказчик обязан:

-     предоставить всю необходимую документацию (информацию), котораянеобходима для выполнения Оценщиком условий настоящего Договора;

-     своевременно и надлежащим образом уведомлять Оценщика об отказе отнастоящего Договора и иных обстоятельствах, влияющих на исполнение настоящегоДоговора;

-     обеспечить сотрудникам Оценщика условия для беспрепятственногоисполнения ими своих обязательств по настоящему Договору (доступ на объекты дляосмотра, экспертизы, получения информации (документации), необходимой, помнению Оценщика, для проведения оценки в государственных и местных органах илиу иных лиц, а также оказывать иное содействие).

3.3. Оценщик вправе:

-     получить вознаграждение за выполненную им работу в сроки и размере,указанные в настоящем Договоре;

-     привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию впроведении оценки иных оценщиков либо других специалистов;

-     отказаться от проведения оценки в случаях, если Заказчик нарушил условияДоговора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценкилибо не обеспечил соответствующие настоящему Договору условия работы;

-     осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательствомРФ.

3.4. Заказчиквправе:

-     требовать своевременного исполнения заказа;

-     осуществлять контроль за выполнением заказа, не вмешиваясь в областьстрого профессиональной компетенции Оценщика;

-     требовать от Оценщика и его сотрудников соблюдения конфиденциальностиинформации, ставшей им известной в связи с проведением оценки.

4. СТОИМОСТЬ УСЛУГ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Стоимостьуслуг по настоящему Договору составляет __________(_______________________________________) рублей, а также НДС — ____% в размере_______ (_______________________________) рублей.

4.2. Оплатапроизводится в два этапа путем безналичного перечисления денежных средств врублях на счет Оценщика. ______% суммы, указанной в п. 4.1 настоящего Договора,оплачивается в течение ___________ дней после подписания настоящего Договора, аостальные _____% — в течение ________ дней после подписания акта выполненныхработ.

5. СРОКИ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ

5.1. Оценщикприступает к работе в течение ____ дней с даты внесения Заказчиком на счетОценщика предоплаты в размере, указанном в п. 4.2 настоящего Договора.

5.2. Окончаниесрока оказания услуг по настоящему Договору — «09» ноября 2003 г.Срок оказания услуг продлевается на количество дней задержки предоставленияинформации от Заказчика.

5.3. В течение3 дней после окончания оценки имущества Заказчик и Оценщик подписывают актвыполненных работ, а Оценщик передает Заказчику отчет об оценке имущества.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Заневыполнение или ненадлежащее выполнение условий настоящего Договора Оценщик иЗаказчик несут имущественную ответственность в соответствии с условияминастоящего Договора и действующим законодательством.

6.2. В случаепросрочки платежа Оценщик вправе требовать от Заказчика уплаты пени в размере___% от суммы Договора за каждый день просрочки.

6.3. Оценщик ненесет ответственности за несоблюдение сроков выполнения работ в случаенепредоставления сведений и документов, а также при нарушении Заказчиком п. 3.2абзаца 3 настоящего Договора.

6.4. Оценщикне несет ответственности за недостоверность информации, предоставленной ему: — Заказчиком; — уполномоченными на предоставление такой информациигосударственными и муниципальными (местными) органами, организациями ипредприятиями; — юридическими и физическими лицами, принявшими на себяответственность за достоверность информации.

7. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

7.1. Действиенастоящего Договора может быть прекращено по взаимному соглашению сторон.

8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

8.1. Все спорыпо настоящему Договору решаются по согласованию сторон, а при невозможностидостижения согласия — в соответствии с действующим законодательством РФ.

9. НЕПРЕОДОЛИМАЯ СИЛА

9.1. Стороны освобождаются отответственности за невыполнение условий настоящего Договора, если причинойэтого были:

-     стихийные бедствия, аварии, пожары, война и другие происшествия по независящим от сторон причинам;

-     действия третьих лиц, носящие уголовный характер;

-     решения органов власти, приводящие к полному или частичному невыполнениюусловий настоящего Договора.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. НастоящийДоговор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

10.2. ОтчетОценщика, составленный в соответствии с требованиями действующегозаконодательства РФ, служит документом, устанавливающим рыночную стоимостьимущества, указанного в разделе 2 настоящего Договора. Отчет Оценщика можетбыть использован в суде в ходе рассмотрения дела о разделе имущества междусупругами.

10.3. Во всемостальном, что не предусмотрено настоящим Договором, стороны будутруководствоваться действующим законодательством РФ.

10.4. Всеспоры и разногласия, не разрешенные мирным путем, стороны будут решать всудебном порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

10.5. Стребованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности,порядком лицензирования оценочной деятельности, обязанностями Оценщика,требованиями к Договору об оценке и отчету об оценке, а также стандартамиоценки Заказчик ознакомлен.

11. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Заказчик: ЗАО «АВИ», 160035, г. Вологда, ул. Козленская, д.35, оф. 225. ИНН 3525077882 Р/с40702810800000000756 в ОАО КБ «СЕВЕРГАЗБАК», к/с 30101810800000000786, БИК041909786.

 

Оценщик: ЗАО «Независимая оценка», 160035, г. Вологда, ул. Козленская, д.33 оф. 415,ИНН 3525123599, р/с 407028103120001000268 в Вологодском отд. №8638 СБ РФ, к/с30101810900000000644, БИК 041909644.

12. ПОДПИСИ СТОРОН

Заказчик: ________________/Петров Н.Н./    Оценщик: ________________/Сидоров А.В./

ОТЧЕТОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.

(сокращенный, полная версия — Щербакова Н.А.Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002. –320 с.)

СОДЕРЖАНИЕ:

Сопроводительноеписьмо.

1. Общиесведения.

1.1.Основные факты и выводы.

1.2.Цель оценки.

1.3.Оцениваемые права.

1.4.Сертификат качества оценки.

1.5.Квалификация оценщиков.

1.6.Сделанные допущения и ограничивающие условия.

2. Используемаятерминология и процесс оценки.

3. Анализобъекта оценки и его окружения.

3.1.Описание земельного участка.

3.2.Описание улучшений.

3.3.Общая характеристика региона.

3.4.Анализрынка недвижимости города.

4. Анализнаилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ).

4.1.Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.

4.2.Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.

5. Определениестоимости объекта оценки.

5.1.Определение стоимости земли.

5.2.Определениестоимости улучшений:

ü затратным методом,

ü сравнительным методом,

ü доходным методом.

6. Согласованиерезультатов в итоговую оценку стоимости.

1.ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ.

1.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ ИВЫВОДЫ.

Наименование Заказчика, нанимающего Оценщика Закрытое акционерное общество «АВИ» (далее ЗАО «АВИ» или Заказчик) Реквизиты Заказчика ИНН 3525077882 Р/с 40702810800000000756 в ОАО КБ «СЕВЕРГАЗБАК», к/с 30101810800000000786 Местонахождение Заказчика 160035, г. Вологда, ул. Козленская, д.35, оф. 225 Наименование Оценщика

Закрытое акционерное общество «Независимая оценка» (далее ЗАО «Независимая оценка» или Оценщик)

Реквизиты Оценщика ИНН 3525123599, р/с 407028103120001000268 в Вологодском отд. №8638 СБ РФ, к/с 30101810900000000644 Местонахождение Оценщика 160035, г. Вологда, ул. Козленская, д.33 оф. 415 Сведения о лицензировании на осуществление оценочной деятельности Лицензия № ХХХ, выдана ХХХ Сведения о страховании гражданской ответственности Оценщика Договор на страхование гражданской ответственно-сти №33546 от 30.08.2002 года ООО «Страховая компания «Ворота севера» Основание для проведения оценки Договор №17 от 02.11.2003 Цели оценки Купля-продажа объекта оценки Задачи оценки Определение рыночной стоимости объекта оценки Дата оценки объекта 02.11.2003 График проведения оценки 02.11.2003-08.11.2003 Составление отчета 08.11.2003-09.11.2003 Форма отчета Письменная Описание объекта оценки Наименование оцениваемого объекта Склад шиферный Тип объекта оценки Отдельный материальный объект Состав оцениваемого объекта

Земельный участок 625 кв. м.

Здание: склад

Балансовая стоимость объекта оценки на 01.01.03 Данные не были предоставлены Собственник объекта оценки ЗАО «АВИ» Назначение оценки Консультирование Заказчика относительно возможной цены продажи Ценность в качестве исторического, культурного и архитектурного объекта Не выявлена Опасность, вызванная окружающей ср. Отсутствует

Итоговаявеличина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 02.11.2003составляет 6300000 (шестьсот тридцать тысяч) рублей.

1.2. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ.

Цель оценки –решение вопроса о возможной цене купли-продажи имущества. Для целей оценкиопределялась рыночная стоимость объекта оценки.

1.3. ОЦЕНИВАЕМЫЕПРАВА

Оценкапроводилась для права собственности на оцениваемые помещения и права арендыземельного участка.

1.4. СЕРТИФИКАТКАЧЕСТВА ОЦЕНКИ

Оценщики,выполняющие данную работу и подписавшие данный отчет, подтверждают на основаниисвоих знаний и убеждений следующее:

-     утвержденияи факты, изложенные в отчете, являются правильными, корректными исоответствующими действительности;

-     наружныйи внутренний осмотр оцениваемого имущества был произведен Оценщиком лично, датаинспектирования объекта 1 ноября 2003 г.;

-     содержащиесяв отчете анализ, мнения и заключения являются независимыми и профессиональнымианализом и заключениями Оценщика и действительны строго в пределахограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета;

-     Оценщикне имел ни текущей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом объекте,отсутствуют какие-либо вещные права и дополнительные обязательства (кромеобязательств по договору на проведение оценки) по отношению к какой-либо изсторон, связанных с объектом оценки, Оценщик действовал непредвзято и безпредубеждения;

-     оплатауслуг Оценщика не зависела от итоговой величины стоимости объекта и также несвязана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной впользу клиента, …

-     оценкабыла проведена и отчет составлен в соответствии со Стандартами оценки,обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными …

1.5. КВАЛИФИКАЦИЯОЦЕНЩИКОВ

Работа проведенапод руководством и при непосредственном участии специалиста, имеющегопрофессиональное образование в области оценки недвижимости. Ниже приведенсписок оценщиков, участвовавших в выполнении работ:

-     …

-     …

Копииобразовательных и профессиональных документов участников работ приводятся вприложении к настоящему отчету.

1.6. СДЕЛАННЫЕДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

Неотъемлемойчастью данного отчета являются следующие допущения:

1.    Оцениваемыеправа собственности рассматривались свободными от каких-либо претензий илиограничений, кроме оговоренных в отчете.

2.    При оценкевыводы делались на основании того допущения, что владелец управляетнедвижимостью исходя из своих наилучших интересов.

3.    и т.д.

Отчет об оценкебыл составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

1.    Настоящий отчетдостоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных нами целях. Ни Заказчик, ниОценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем этопредусмотрено договором об оценке.

2.    Оценщик непроизводил обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верностьисходной информации, предоставленной Заказчиком.

3.    Оценщику нетребуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводупроизведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

4.    и т.д.

2. ИСПОЛЬЗУЕМАЯТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Определениерыночной стоимости.Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135-ФЗ под рыночнойстоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данныйобъект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимойинформацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайныеобстоятельства, то есть когда:

-     однаиз сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона необязана принимать исполнение;

-     сторонысделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-     ит.д.

Являясь функциейэкономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базеосновных принципов оценки – спроса и предложения, замещения, баланса,соответствия…

Оцениваемые права. Оценкапроводилась для права собственности на оцениваемое помещение и права арендыземельного участка.

Правособственности, согласно ГК РФ, ч. 1 ст. 209, …

Арендапредставляет собой…

Процесс оценки. Процесс оценки– последовательность этапов, выполняемых специалистом-оценщиком для определениястоимости объекта оценки.

Проведениеоценки включает в себя следующие этапы:

1.    Заключение сзаказчиком договора об оценке.

2.    Установлениеколичественных и качественных характеристик объекта оценки.

3.    Анализ рынка, ккоторому относится объект оценки.

4.    Выбор метода(методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществлениенеобходимых расчетов.

5.    Обобщениерезультатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определениеитоговой величины стоимости объекта оценки.

6.    Составление ипередача заказчику отчета об оценке.

3. АНАЛИЗОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ

Местонахождение объекта оценки: г. Вологда.

Состав объекта оценки: земельныйучасток площадью 0,62 га и здание склада.

3.1. ОПИСАНИЕЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Описаниеземельного участка, на котором расположено здание склада, приведено в таблице:

Описание земельногоучастка

Местоположение участка Г. Вологда, между ул. Залинейная и ул. Клубова Кадастровый номер участка 0123457 Форма участка Сложная Площадь участка, кв.м. 625 Рельеф участка Ровный Водные ресурсы Нет информации Экологическое состояние Удовлетворительное Оцениваемые улучшения участка Здание ЗАО «АВИ» Инв. номер Наименование 116 Склад шиферный Описание окружения Промышленная зона Окружающий тип землепользования Промышленная зона Транспортная доступность По ул. Залинейной, ул. Клубова Инженерные сети и коммуникации Водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение Разрешенное использование Эксплуатация зданий и сооружений, находящихся на участке Имущественные права Договор аренды, заключенный на основании поста-новления мэрии г. Вологды №16/789-01 от 28.09.1999

3.2. ОПИСАНИЕУЛУЧШЕНИЙ

Оценщикиспользует наименование улучшений, входящих в состав объекта оценки согласнообозначениям, согласованным с Заказчиком.

Улучшения –здания, сооружения и все изменения, являющиеся результатом деятельности попреобразованию свободного и неосвоенного земельного участка для целей егоиспользования, постоянно закрепленные на нем.

Общие сведенияоб улучшениях приведены в таблице.

Общие сведения об улучшениях.

Здания и сооружения, входящие в состав объекта оценки Инв. № Наименование Общая площадь 116 склад 411,5 Текущее использование зданий Обслуживающего назначения Собственник ЗАО «АВИ» Адрес собственника 160035, г. Вологда, ул. Козленская, д.35, оф. 225 Описание прав собственности Согласно справке №104-с от 12.10.1999 года, выд. КУГИ Администрации г. Вологды, следующее имущество, расположенное по адресу г. Вологда, ул. Залинейная, 64, включено в УК ЗАО «АВИ» и является его собственносью: Инв. № Наименование 116 склад Также оценщику была предоставлена информация БТИ г. Вологды по форме 1-РП на здание склада (№22115 от 11.01.1999). Для целей оценки Оценщик считает право собственности на оцениваемый объект достоверным. Физические характеристики Общая площадь – 411,5 кв. м. При длине 22,1 м и ширине 18,62 м. Здание склада имеет кирпичные стены толщиной около 90 см, за счет которых полезная площадь составляет 370 кв. м. Высота помещений составляет 6,0 м. Строительный объем по данным технического паспорта составляет 2500 куб. м. Хронологический возраст 34 года (объект построен в 1969 г.) /> /> /> /> />

Фотографии иподробные описания элементов объектов приводятся в Приложении к отчету обоценке.

3.3. ОБЩАЯХАРАКТЕРИСТИКА РЕГИОНА

(г. Вологды иВологодской области)

Площадьтерритории области –

Население –

Административныйцентр –

Географическоеположение.

Климат.

Природныересурсы.

Промышленность.

Сельскоехозяйство.

Транспорт.

Описание г.Вологды приведено в таблице.

Описание г. Вологды как административного центраВологодской области.

Факторы Характеристика Значение Масштаб города, характер экономичес-кого значения Наименование Административный статус Экономический статус Число жителей, тыс.чел. Число безработных Территория (площадь) Изменение уровня ВВП отно-сительно предыдущего года Количество промышленных предприятий Число вузов Характер транспортных связей Аэропорт Ж/д магистраль Автомагистраль Речной порт Площадь зеленых насаждений Экологические условия

Высокаятранспортная доступность и наличие городской инфраструктуры позволяет говоритьо высоком потенциале дальнейшего развития рынка недвижимости г. Вологды, однакона сегодняшний день эффективность функционирования этого рынка ниже, чем в рядедругих регионов.

3.4. АНАЛИЗ РЫНКАНЕДВИЖИМОСТИ Г. ВОЛОГДЫ

Рынокнедвижимости.

Рынокпродаж.

Рынокаренды.

4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГОИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ННЭИ).

4.1. АНАЛИЗ ННЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКАКАК СВОБОДНОГО.

При проведенииданного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным илиможет быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений. Оценказемельного участка при этих условиях необходима для корректного примененияметода оценки по затратам.

Оцениваемыйобъект с соответствующей ему инфраструктурой находится в той части города,которая относится к промышленной зоне. Его окружают административные,промышленные предприятия. В ста метрах от объекта проходит крупнаяавтомагистраль города, открытая для любого вида транспорта. Вдоль территорииобъекта проходят железнодорожные пути общего пользования. Земельный участок, накотором расположен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на данную территориюимеется отдельный въезд для автомобильного транспорта. Поэтому ННЭИ –использование под административную или промышленную застройку.

4.2. АНАЛИЗ ННЭИЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ИМЕЮЩИМИСЯ УЛУЧШЕНИЯМИ

Дляопределения наиболее эффективного использования необходимо провести анализобъекта в соответствии с четырьмя ограничениями:

ü Максимальная эффективность.

ü Финансовая обоснованность.

ü Физическая осуществимость.

ü Соответствие законодательству.

Вывод поанализу ННЭИ. Исходя из перечисленных критериев и принимая во внимание месторасположения объекта, конструктивную схему, объем выполненных работ на датуоценки, можно сделать вывод, что оптимальное использование оцениваемого зданиядостигается при эксплуатации его только как здания складского назначения.

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕСТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

5.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕСТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

На дату оценкирынок продаж земельных участков в г. Вологда развит слабо, земельный участокпринадлежит Заказчику на правах аренды, поэтому в целях оценки учитываетсястоимость права аренды земельного участка. Для этого определим затраты на отводземельного участка под строительство…

…Суммаединовременного целевого сбора для объекта оценки составляет 350 тыс. руб.

5.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕСТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ

В современнойпрактике оценки используют три основных подхода к оценке недвижимости:затратный, сравнительный, доходный.

Расчет стоимости объекта затратным подходом.

В общем случаеформула имеет следующий вид:

СЗП=СЗ+ ПИ + КИ + ПП – ИН, где

СЗ– стоимость земельного участка (градостроительный сбор),

ПИ – прямыеиздержки (стоимость непосредственно строительства),

КИ – косвенныйиздержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.),

ПП – прибыльпредпринимателя,

ИН-  износ накопленный.

Определеннаязатратным подходом стоимость объекта оценки на 02.11.2003 г. округленносоставляет 1 128 000 руб.

Расчет стоимостиобъекта сравнительным подходом.

Для оценкисклада сравнительным подходом осуществлен сбор информации о последних сделкахкупли-продажи складских помещений и площадью около 400 кв. м. Данные приведеныв таблице.

Данные осопоставимых продажах складских помещений.

Характеристики объектов Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 1 2 3 4 5 6 Цена продажи, приведенная по времени, тыс. р. - 755 600 728 551 Условия финансирования Собств. ср. Собств. ср. Собств. ср. Собств. ср. Собств. ср. Корректировка - 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена, т. р. - 755 600 728 551 Общая площадь, кв. м. 411,5 500 400 455 380 Цена продажи, р./кв. м. - 1550 1500 1600 1450 Скорректированная по площа-ди цена, тыс. р. - 621,4 617,3 658,4 596,7 Условия продажи (чистота сделки) Продажа на открытом рынке Продажа на открытом рынке Продажа на открытом рынке Продажа на открытом рынке Продажа на открытом рынке Корректировка - 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена, т. р. - 621,4 617,3 658,4 596,7 Местоположение Район «А» Район «А» Район «А» Район «А» Район «В» Корректировка - 1,00 1,00 1,00 1,03 Скорректированная цена, т. р. - 621,4 617,3 658,4 614,6 Состояние объекта хорошее хорошее хорошее отличное хорошее Корректировка - 1,00 1,00 0,90 1,00 Скорректированная цена, т. р. - 621,4 617,3 592,6 614,6 Наличие парковки нет есть нет нет нет Корректировка - 0,95 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена, т. р. - 590,3 617,3 592,6 614,6 Отклонение от целевого исп. нет нет нет нет нет Корректировка - 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена, т. р. - 590,3 617,3 592,6 614,6 Среднее значение 603,7

Стоимостьобъекта, рассчитанная сравнительным подходом, составит на дату оценкиокругленно 600 000 руб.

Оценка объекта доходным подходом.

Необходиморассчитать следующие показатели:

ü Потенциальный валовой доход,

ü Действительный валовой доход,

ü Операционные расходы (налоги, аренда земельного участка,управленческие расходы и т.п.),

ü Чистый операционный доход.

СДП = ОДЧ* К, где

ОДЧ — чистый операционный доход,

К – ставкакапитализации, %.

Стоимостьобъекта, рассчитанная на основе доходного подхода, составит на дату оценки 561152 руб.

6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ.

В настоящей работепо оценке использованы три подхода, которые позволяют наиболее корректнооценить величину рыночной стоимости объекта. Так как имеется три возможныевеличины стоимости объекта, то нужно каждому из подходов придать весовойкоэффициент и определить искомую стоимость.

В данномслучае наибольший весовой коэффициент (55%) присваивается доходному подходу,поскольку объектом оценки являются складские помещения, которые сдаются варенду и, соответственно, приносят определенный доход.

Затратномуподходу присваивается наименьший коэффициент (10%) по той причине, что настроительство объекта требуется много времени, а также возможно несоответствиезатрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новоестроительство аналога.

Сравнительномуподходу присвоен коэффициент 35%.

Таким образом, применяя различные подходы к оценке стоимости объекта,мы пришли к следующим результатам:

Подход к оценке Стоимость, руб. Вес, % Значение, руб. Затратный 1 128 029 10 112 803 Сравнительный 603 700 35 211 295 Доходный 561 152 55 308 633 Итого - 100 632 731

В итоге присогласовании получается следующий результат: 632731 руб. По мнению оценщика,этот результат можно округлить до 630 000 рублей.

Рыночная стоимость объекта оценки на02.11.2003 года составляет 630 000 (шестьсот тридцать тысяч) рублей,доверительный интервал (+/-) 15%.

Генеральныйдиректор

ЗАО«Независимая оценка»                                                       /   Иванов И.И.    /

Эксперт-оценщик                                                                       /    Сидоров А.В.  /

еще рефераты
Еще работы по гражданскому праву и процессу