Реферат: Договор лизинга. Аренда недвижимости. Договор ссуды

Тема:

«ДОГОВОР ЛИЗИНГА.
АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ.
ДОГОВОР ССУДЫ.»

План:

Введение 3

Договорлизинга 4

Понятиедоговора лизинга 4

Содержаниедоговора лизинга 6

Предметдоговора лизинга 9

субъектыдоговора лизинга 11

Права иобязанности участников договора лизинга 13

Ценадоговора лизинга 17

Аренданедвижимости 20

Особенностиаренды недвижимого имущества 20

Характеристиканекоторых договоров
аренды недвижимости. 24

Договораренды зданий и сооружений. 24

Договораренды предприятий. 35

Договорссуды 40

Понятие иправовое регулирование договора ссуды 40

Содержание иисполнение договора ссуды 44

Изменение,расторжение и прекращение договора ссуды 49

Закнючение 53

Списокисточников и литературы: 54

Нормативныеакы: 54

Литература: 57


Введение

Договоры лизинга, аренды недвижимости и ссуды объединяетодно обстоятельство: их основная направленность на передачу имущества вовременное пользование. Именно передача имущества (пусть и на разных условиях)составляет основной элемент предмета обязательств, вытекающих из этихдоговоров.

Названные договоры юридически оформляют особую,самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которойхозяйственные или иные потребности их участников удовлетворяются за счёт временногоперехода к ним материальных благ. В этих случаях одни лица разрешают другимлицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своегоимущества, одновременно сохраняя за собой право собственности или иное вещноеправо на него.


Договор лизингаПонятие договорализинга

Договор финансовой аренды (лизинга) является разновидностьюдоговора аренды и регулируется § 6 гл. 34 (ст. 665 — ст. 670) ГК РФ[1].Статьей 625 ГК РФ установлено, что к договору финансовой арендыприменяются общие положения об аренде, установленные статьями 606-624ГК РФ, если иное специально не установлено в § 6 гл. 34ГК РФ. С другими разновидностями аренды договор лизинга объединяет то, чтоимущество передается арендодателем арендатору во временное возмездное владениеи пользование. Сравнительный анализ ст. 606 и ст. 665 ГК РФ позволяет говорить о том, что в аренде в некоторыхслучаях пользование имуществом возможно без его передачи во владениеарендатору, в лизинге же использование имущества всегда предполагает его передачуарендатору во владение.

Отношения, возникающие по поводу финансовой аренды,регулируются также нормами специального Федерального закона «О лизинге»[2]. Вопросы международногофинансового лизинга отражены в Конвенции УНИДРУА о международном финансовомлизинге, к которой присоединилась и Россия[3].

Договор финансовой аренды (договор лизинга) — гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуетсяприобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного импродавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владениеи пользование для предпринимательских целей. В этом случае арендодатель ненесет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Вместе с темдействующее гражданское законодательство допускает осуществление выборапродавца и приобретаемого имущества арендодателем, если это предусмотренодоговором.

Договор финансовой аренды является двусторонним, взаимным,консенсуальным, возмездным, срочным.

В Законе о лизинге предусмотрено, что договор лизинга можетвключать условия по оказанию лизингодателем дополнительных услуг и проведениюдополнительных работ.

Дополнительные услуги или работы непосредственно связанны среализацией договора лизинга и могут оказываться лизингодателем как до начала пользования,так и в процессе пользования предметом лизинга лизингополучателем. Перечень,объем и стоимость дополнительных услуг (работ) определяются соглашением сторон.


Содержание договорализинга

Содержание договора лизинга приведено в ст. 15 Закона олизинге, рассмотрим его детальнее.

1. Договор лизинга независимо от срока заключается вписьменной форме.

В соответствии с п. 3 ст. 609 ГК РФ,договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем правасобственности на это имущество к арендатору, заключается в форме,предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ[4] сделки юридических лицмежду собой должны совершаться в простой письменной форме. Никаких иных общихтребований к форме договора действующее гражданское законодательство несодержит.

Вместе с тем для договора продажи недвижимости ст. 550ГК РФ установлено требование, согласно которому такой договор должен бытьзаключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанногосторонами. При этом несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимостивлечет его недействительность. Кроме того, п. 2ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имуществаподлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установленозаконом.

2. Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъектылизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры.

К обязательным договорам относится договор купли — продажи.Одной из особенностей финансовой аренды является то что, согласно ст. 667ГК РФ, арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомитьпродавца о том, что имущество предназначено для передачи его в арендуопределенному лицу. При этом действующим гражданским законодательством неустановлено, в какой форме должно быть произведено такое уведомление. Это можетбыть сделано либо путем включения соответствующего пункта в договор междулизингодателем и поставщиком, либо посредством специального письма.

К сопутствующим договорам относятся договор о привлеченииденежных средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства идругие.

3. В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющиеопределенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю вкачестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре лизингаусловие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованнымсторонами, а договор лизинга не считается заключенным.

4. На основании договора лизинга лизингодатель обязуется:

-    приобрести у определенного продавца в собственность определенноеимущество для его передачи за определенную плату на определенный срок вкачестве предмета лизинга лизингополучателю;

-    выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договорализинга.

5. По договору лизинга лизингополучатель обязуется:

-    принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном указанным договоромлизинга;

-    выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки,которые предусмотрены договором лизинга;

-    по окончании срока действия договора лизинга возвратить предметлизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрестипредмет лизинга в собственность на основании договора купли — продажи;

-    выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договорализинга.

6. Вдоговоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считаютбесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращениюдействия договора лизинга и изъятию предмета лизинга.

7. Договор лизинга может предусматривать праволизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условийдоговора лизинга.


/>Предмет договора лизинга

В соответствии со ст. 666 ГК РФ и ст. 3Закона о лизинге, предметом договора финансовой аренды могут быть любыенепотребляемые (т.е. не подвергающиеся в процессе производства какой-либообработке или переработке, в результате которых полностью или частичноутрачивают свою натурально-вещественную форму) вещи, в том числе предприятия идругие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортныесредства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоватьсядля предпринимательской деятельности.

Это требование связано с тем, что, согласно ст. 622 ГК РФ,при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имуществов том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа).

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природныеобъекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободногообращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Запрет на передачу в лизинг земельных участков и другихприродных объектов обусловлен общим ограничением оборотоспособности указанныхобъектов действующим гражданским законодательством (см. п. 3 ст. 129и п. 2 ст. 607 ГК РФ). Стоит отметить, что земельные участки (всоответствии с п. 1 ст. 260 ГК РФ) могут стать предметомдоговора аренды, но не могут быть предметом такой его разновидности, какдоговор лизинга.

Передача арендатору предмета договора финансовой арендыпроизводится (по п. 1 ст. 668 ГК РФ) непосредственно продавцомпо местонахождению арендатора (если иное не установлено договором). Пунктом 2ст. 668 ГК РФ арендатору предоставлено право потребовать расторжениядоговора и возмещения убытков в случае, если по обстоятельствам, за которыеотвечает арендодатель, имущество, являющееся предметом договора финансовойаренды, не передано арендатору в установленный договором срок (если в договоретакой срок не указан, то в разумный срок).


/>субъекты договора лизинга

Субъектный состав участников договора лизинга определен вст. 4 Закона о лизинге и состоит из лизингодателя, лизингополучателя,продавца.

Лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое засчет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходереализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его вкачестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, наопределенный срок и на определенных условиях во временное владение и впользование с переходом или без перехода к лизингополучателю правасобственности на предмет лизинга. Федеральным законом от 29.01.2002 N 10-ФЗ[5] признана утратившейсилу статья 6 Закона о лизинге, в соответствии с которой лизинговаядеятельность осуществлялась на основании разрешений (лицензий). Таким образом,в настоящее время лизингодатель обладает общей правоспособностью.

Лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, котороев соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга заопределенную плату, на определенный срок и на определенных условиях вовременное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга.

Продавец — физическое или юридическое лицо, которое всоответствии с договором купли — продажи с лизингодателем продает лизингодателюв обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязанпередать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии сусловиями договора купли — продажи. Продавец может одновременно выступать вкачестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.

Закон о лизинге устанавливает, что любой из субъектовлизинга может быть резидентом Российской Федерации или нерезидентом РоссийскойФедерации.

К основным формам лизинга относятся внутренний лизинг имеждународный лизинг. При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель илизингополучатель являются резидентами Российской Федерации. При осуществлениимеждународного лизинга лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентомРоссийской Федерации.


/>Права и обязанности участников договора лизинга

Весьма важной с практической точки зрения являетсяпроработка в лизинговом соглашении вопросов, связанных с ответственностью занеисполнение или ненадлежащее исполнение лизингового обязательства, а такжерасторжением договора лизинга.

В императивной форме ГК РФ определил следующие основныеобязанности участников лизингового договора.

Лизингодатель обязан:

­    купить имущество;

­    уведомить продавца о том, что приобретаемое имущество предназначенодля передачи его в лизинг определенному лицу;

­    предоставить имущество во временное владение и пользованиелизингополучателю.

Лизингополучатель обязан:

­    использовать лизинговое имущество только в предпринимательскихцелях, в соответствии с его назначением и требованиями договора;

­    производить лизинговые платежи в порядке и в сроки, установленныедоговором.

Остальные вопросы стороны могут урегулировать в договорелизинга сами. Например, кто несет ответственность за выбор предмета лизинга ипродавца; отвечает ли лизингодатель перед лизингополучателем за выполнениепродавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи; обязан лилизингодатель сам передать лизингополучателю предмет лизинга; кто и с какогомомента несет риск случайной гибели или случайной порчи лизингового имущества;кто производит страхование и ремонт предмета лизинга.

Распределение рисков между сторонами договора лизингапроизводится следующим образом:

­    ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видовимущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей,хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации,и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несетлизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга;

­    риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли — продажи предмета лизинга и связанные с этим убытки несет сторона договора лизинга,которая выбрала продавца, если иное не предусмотрено договором лизинга;

­    риск несоответствия предмета лизинга целям использования этогопредмета по договору лизинга и связанные с этим убытки несет сторона, которая выбралапредмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Еще одной особенностью правового регулирования финансовойаренды является наличие у арендатора возможности непосредственного предъявленияпродавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды,требований, вытекающих из договора купли-продажи, заключенного между продавцоми арендодателем. В частности, это могут быть требования в отношении качества икомплектности имущества, сроков его поставки, а также в иных случаяхненадлежащего исполнения продавцом условий договора. При этом арендатор имеетправа и несет обязанности, предусмотренные в гл. 30 ГК РФ дляпокупателя (кроме обязанности оплатить приобретенное имущество) как если бы онбыл стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако следует иметьв виду, что арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцомбез согласия арендодателя, так как не является стороной договора.

Таким образом, в отношениях с продавцом арендатор иарендодатель выступают как солидарные кредиторы.

Согласно п. 2 ст. 670 ГК РФ, арендодатель(если иное не предусмотрено договором финансовой аренды) не отвечает передарендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договоракупли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит наарендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлятьтребования, следующие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцуимущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Переход права собственности на арендуемое имущество карендатору по окончании срока аренды не является непременным условием договорафинансовой аренды. Тем не менее, в соответствии со ст. 19 Закона олизинге, в договоре лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизингапереходит в собственность лизингополучателя по истечении срока аренды или до егоистечения на условиях предусмотренных соглашением сторон.

Случаи запрещения перехода права собственности на предмет лизингак лизингополучателю могут быть установлены федеральным законом .


/>Цена договора лизинга

В соответствии со ст.424 ГК РФ исполнение договораоплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены послезаключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренныхдоговором, законом либо в установленном законом порядке. В отношении договорализинга п. 2 ст. 28 Закона о лизинге установлено, что размерлизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки,предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца, еслииное не предусмотрено договором лизинга.

Как правило, договор финансовой аренды заключается нанесколько лет. При этом происходит существенное изменение условий, определяющихразмер общей суммы лизинговых платежей. Поэтому целесообразно производитьрасчет лизинговых платежей отдельно по каждому году (а в случае необходимости — и по более коротким отчетным периодам).

Лизинговые платежи — это общая сумма платежей по договорулизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит:

­    возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением ипередачей предмета лизинга лизингополучателю;

­    возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренныхдоговором лизинга услуг;

­    доход лизингодателя;

­    выкупная цена предмета лизинга, если договором лизингапредусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Размер, способ осуществления и периодичность лизинговыхплатежей определяются договором лизинга с учетом норм Закона о лизинге.

Согласно общим нормам об аренде (п. 2 ст. 614 ГК РФ),арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельнопо каждой из его составных частей в виде:

­    определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически илиединовременно;

­    установленной доли полученных в результате использованияарендованного имущества продукции, плодов или доходов;

­    предоставления арендатором определенных услуг;

­    передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи всобственность или в аренду;

­    возложения на арендатора обусловленных договором затрат наулучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетаниеуказанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если лизингополучатель и лизингодатель осуществляют расчетыпо лизинговым платежам продукцией (в натуральной форме), производимой с помощьюпредмета лизинга, цена на такую продукцию определяется по соглашению сторондоговора лизинга.

Обязательства лизингополучателя по уплате лизинговыхплатежей наступают с момента начала использования лизингополучателем предметализинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

В договоре стороны могут, как предусмотреть размер каждогоиз элементов, включенных в цену договора, так и установить общую суммулизинговых платежей, не подразделяя ее на отдельные составляющие. Методначисления лизинговых платежей, периодичность и способы их уплаты такжеопределяются по соглашению.


Аренда недвижимостиОсобенности арендынедвижимого имущества

/>Аренда недвижимости является одним изнаиболее распространенных гражданско-правовых институтов.

Объектами аренды недвижимости могут являться земельныеучастки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другиеимущественные комплексы, здания, сооружения, и другие недвижимые вещи, которыене теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемыевещи).

Статья 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещамотносит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты, что объясняется целесообразностьюраспространения на эти объекты специального правового режима, установленногодля недвижимого имущества.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельныхучастков и других обособленных природных объектов (п. 3 ст. 607ГК РФ).

Эти особенности устанавливают ряд законодательные актовРоссийской Федерации: Лесной кодекс РФ[6],Земельный кодекс РФ[7],ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[8], ФЗ «О садоводческих,огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»[9], ФЗ «О крестьянском(фермерском) хозяйстве»[10];и др.

Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельныхучастков, содержатся в гл. 17 ГК РФ(ст.ст. 260, 264 270 ГК РФ).

Водный кодекс РФ[11]предусматривает принятие специального федерального закона об аренде водныхобъектов.

В Гражданском кодексе РФ (часть вторая) говорится в первуюочередь не об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений, что вряд лиможно признать правильным, поскольку на практике это приводит к весьмасерьезным проблемам и неудобствам.

Получается, что правила об аренде недвижимости, расположеныв общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ), а вотправоотношения по аренде зданий и сооружений (которые и являются основнымиобъектами недвижимости) регулируются в первую очередь специальными правилами (§ 4гл. 34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковых — общими положениями обаренде.

Вряд ли это можно признать правильным с точки зренияюридической техники, тем более что никаких оснований для подобного деления нет.

В соответствии со ст. 209ГК РФ, собственник имущества вправе по своему усмотрению совершать вотношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законуи иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересыдругих лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, прававладения, пользования и распоряжения имуществом. Таким образом, в договореаренды зданий и сооружений арендодателем вправе выступать либо сам собственник,либо лицо, уполномоченное законом или собственником совершать такие действия.

Так, согласно ст. 295 ГК РФ,субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество варенду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действуетв отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на правеоперативного управления (п. 1 ст. 297 ГК РФ).

В отношении федеральных государственныхунитарных предприятий согласование сделок с недвижимым имуществом осуществляет Министерствоимущественных отношений Российской Федерации[12],а в отношении санкт-петербургских государственных унитарных предприятий — Комитетпо управлению городским имуществом (КУГИ)[13].

Если же полномочие из закона невытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственникасдавать чужое имущество в аренду от своего имени. Арендатору следует учитыватьправоспособность другой стороны при заключении договора аренды во избежаниененужных правовых конфликтов, вплоть до признания договора ничтожным.


Характеристиканекоторых договоров аренды недвижимости.Договор аренды зданийи сооружений.

В соответствии со ст. 650 ГК РФпо договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать вовременное владение и пользование или во временное пользование арендатору зданиеили сооружение.

Таким образом, предметом аренды в данном случае выступаетздание либо сооружение, при этом под зданием традиционно понимается капитальноестроение, которое может быть как жилым (дом), так и нежилым (промышленноепредприятие), а под сооружением — объекты чисто технического инженерногоназначения (сооружения транспорта и связи, мосты и др.).

Согласно общему правилу, договораренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст.ст. 131, 164 ГК РФ),подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такойрегистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Указанное действительно для всехслучаев аренды недвижимого имущества, кроме аренды здания и сооружения:согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ, договораренды зданий или сооружений подлежит регистрации только в случае, если онзаключен на срок не менее одного года.

В этой связи сразу возникал вопрос о том относятся ли кзданиям нежилые помещения, и следует ли на них распространять соответствующийправовой режим.

Данный вопрос вызывал множество споров и прекратился лишь смомента издания Президиумом ВАС РФ Информационного письма от 01.06.00 № 53«О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»[14].

Как указывается в данном письме, в связи с тем, что нежилоепомещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, вкотором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданскомкодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственнойрегистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должныприменяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

Письмо поставило жирную точку вспорах о государственной регистрации краткосрочных арендных отношений нежилыхпомещений. Теперь можно с уверенностью говорить о том, что договор арендынежилых помещений, зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, неподлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента,определенного в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, т. е. смомента подписания его сторонами.

Указанная позиция является совершенно правильной, так как впротивном случае получалось бы, что правовой режим нежилых помещений являлся быболее строгим (жестким), чем правовой режим самого здания или сооружения.

Между тем, подобное было бы явно неоправданно, посколькунежилое помещение является, как известно, гораздо менее ценным объектом, чемсамо здание и в силу этого его правовой режим заведомо не может быть болеежестким, чем статус здания или сооружения.

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается вписьменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2ст. 434). Заключение такого договорапосредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны)невозможно. Несоблюдение формы договора аренды нежилого помещения влечет засобой его недействительность.

Между тем, письменной формы недостаточно, если договораренды здания или сооружения заключен на срок не менее года. Такой договор подлежитобязательной государственной регистрации и считается заключенным с моментатакой регистрации.

При этом, как разъяснено в Обзоре практики разрешенияспоров, связанных с применением ФЗ РФ «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним»[15],если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды зданияприменяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периодавремени до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ), то приисчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит ли договоргосударственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срокаренды.

Также не требуется обязательная государственная регистрацияв случае, если стороны продлили договор аренды здания (нежилого помещения),заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончанияпервоначального срока аренды. В этом случае отношения сторон уже регулируютсяновым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силуп. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ[16].

Применение норм ГК РФ о регистрации договоров арендызданий и сооружений на практике вызывает немало вопросов.

Один из них: подлежит ли государственной регистрациипредварительный договор аренды нежилого помещения или здания, заключаемый всоответствии со ст. 429 ГК РФ?

Ответ на данный вопрос зависит от того, является ли сама посебе государственная регистрация элементом формы договора. Полагаю, что ответна данный вопрос должен быть отрицательным.

Согласно ст.ст. 158, 163, 165 ГК РФсуществует две формы сделки: устная и письменная, при этом письменная формасделки соответственно может быть простой или нотариальной (квалифицированной).Вопрос же о государственной регистрации сделки законодательствомрассматривается всегда отдельно от формы сделки.

Так, например, ст. 609 ГК РФ называется:«Форма и государственная регистрация договора аренды». Очевидно, чтов данном случае союз «и» употребляется в разделительном смысле и речьидет о двух разных понятиях: о форме сделки и ее государственной регистрации. Вкачестве примера можно привести и ст. 165 ГК РФ, в которой говорится:«Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена внадлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации...». Всамой статье 429 ГК РФ (предварительный договор) также говорится лишьо необходимости соблюдения формы предварительного договора, но не о его государственнойрегистрации. Подобные примеры можно продолжить.

Таким образом, можно сделать вывод о том, чтогосударственная регистрация не является элементом формы сделки (договора), асоответственно не требуется и государственная регистрация предварительногодоговора аренды недвижимости, поскольку в силу п. 2 ст. 429 Гражданскогокодекса РФ к предварительному договору применяются только правила о формеосновного договора.

Данная позиция находит свою поддержку и в судебной практике.Так, в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59применительно к договору аренды разъясняется, что предварительный договораренды не подлежит государственной регистрации, так как регистрация сама посебе элементом формы договора не является. Кроме того, также отмечено, чтопредварительный договор не является сам по себе и сделкой с недвижимостью,поскольку его предметом является обязательство сторон по поводу заключениябудущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества[17].

В то же время, из этого не следует делать вывод о том, что исоглашение сторон об изменении договора аренды недвижимости (например,изменение размера арендной платы) также не подлежит государственной регистрациина том основании, что в силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменениидоговора совершается в той же форме, что и сам договор, а раз государственнаярегистрация не является элементом формы договора, то и соглашение об изменениидоговора регистрации не подлежит.

Как разъяснено в п. 9 Информационного письма ПрезидиумаВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59, соглашение сторон об изменении размера аренднойплаты, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащемгосударственной регистрации, также подлежит обязательной государственнойрегистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяетсодержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Содержание договора аренды зданийи сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) неподверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторонсохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этихобязанностей.

Во-первых, обязанностьарендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующемусловиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ),расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользованиязданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка,которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1ст. 652 ГК РФ).

Правила п. 1 ст. 652ГК РФ имеют общий характер. Арендатору, одновременно с передачей заданияили сооружения, передаются права на часть земельного участка независимо оттого, является ли арендатор собственником земельного участка. Право на частьземельного участка передаётся арендатору задания или сооружения лишь в томслучае, когда арендатор и владеет, и пользуется зданием или сооружением.

Передаче подлежит не весьпринадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, котораяфункционально обслуживает здание или сооружение.

Когда арендодатель задания или сооружения являет исобственником земельного участка, согласно п. 2 ст. 652 ГК РФ арендаторупредоставляется либо право аренды на соответствующую часть земельного участка,либо иное право. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договореаренды.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельномучастке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается безсогласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользованиятаким участком, установленным законом или договором с собственником земельногоучастка (п. З ст. 652 ГК РФ).

Заключения отдельного договора арендычасти земельного участка не требуется, а плата за пользование земельногоучастка уже включена в размер арендной платы за задание или сооружение, еслииное не предусмотрено законом или договором.

На судьбу прав арендатора наземельный участок, до тех пор, пока оно существует, не влияет даже сменасобственника земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на которомнаходится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендаторомэтого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельногоучастка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования,на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653ГК РФ)

Во-вторых, исполнениеарендодателем обязанности по передаче помещения арендатору и принятие предметадоговора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу опередаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Если иное не предусмотренозаконом или договором аренды, обязательство арендодателя передать помещениеарендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владениеили пользование и подписания сторонами документа о передаче.

Уклонение одной из сторон отподписания документа о передаче помещения на условиях, предусмотренныхдоговором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполненияобязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества.

Обязанность арендатора повозврату арендованного помещения оформляется так же, как обязанностьарендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при егодосрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращеноарендодателю при непременном составлении документа о передаче помещения (п. 2ст. 655 ГК РФ). Порядок составления передаточного акта при возвратепредмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем,которые установлены законом при передаче помещения в аренду.

Указанные правила имеют большое значение на практике.

Так, например, в связи с тем, что обязанность арендодателяпо отношению к арендатору состоит в передаче имущества по акту приема-передачи,то только после его составления и передачи имущества арендодатель вправетребовать уплаты ему арендной платы. На указанное обращалось внимание и варбитражной практике.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.07.96 № 678/96[18] отмечено, чтоарендодатель обязан передать арендатору помещение по акту сдачи-приемки.Поэтому вывод о том, что ответчик (арендатор) обязан вносить арендную платунезависимо от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств попередаче арендатору помещения, является ошибочным.

В-третьих, к числу существенныхусловий договора аренды зданий и сооружений, помимо его предмета, относитсятакже цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер аренднойплаты. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия оразмере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424ГК РФ, не применяются.

В случае, когда плата за арендупомещения установлена в договоре на единицу площади помещения или иногопоказателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размерапередаваемого арендатору помещения (п. 3 ст. 654 ГК РФ).Фактический размер помещения в этом случае может быть взят, к примеру, изпередаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадьпередаваемых помещений вполне может содержаться и в самом договоре.

Часто арендная плата по договору устанавливается в условныхединицах (у. е.).

Арендная плата за нежилые помещения, арендодателем которыхявляется Санкт-Петербург устанавливается в соответствии с методикой определенияарендной платы и расчетов объемов возмещения затрат арендатора на выполнениеработ по капитальному ремонту и осуществлению неотделимых улучшений арендуемогообъекта нежилого фонда[19].

В настоящее время продолжает действовать методика, утвержденная Распоряжением губернатораСанкт-Петербурга от 22.12.1997 № 1291-р[20].

Величина условной единицы, применяемая в методике,устанавливается один раз в год при рассмотрении и утверждении проекта законаСанкт-Петербурга о бюджете Санкт-Петербурга на очередной финансовый год иутверждается одновременно с принятием закона Санкт-Петербурга о бюджетеСанкт-Петербурга на очередной финансовый год[21].Законом Санкт-Петербурга от 09.12.2003 N 676-101 «О бюджетеСанкт-Петербурга на 2004 год»[22]с 1 января 2004 года величина условной единицы, применяемая для расчетаарендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых являетсяСанкт-Петербург, установлена в размере 31 рубль 50 коп.

И наконец, в-четвертых, вдоговор аренды нежилого помещения желательно включить пункт об обеспечениитепло‑, водо-, газо-, энергоснабжении и снабжении инымиресурсами сдаваемого в аренду помещения. Эту обязанность может возложить на себякак арендодатель в пределах отпущенных ему по соответствующим договораммощностей, так и арендатор, например, заключив прямые договоры непосредственнос организациями, представляющими указанные услуги. Обычно для обоснованногоосуществления арендатором помещения затрат по оплате коммунальных платежейдостаточно согласования арендодателем (абонентом) со снабжающей организациейфакта установления субабонентских отношений между арендатором и арендодателем.Снабжающая организация выражает свое согласие на установление субабонентскихотношений в письменном виде.

Обязанности по оплатекоммунальных платежей могут быть возложены на арендатора посредствомустановления арендной платы в форме постоянной и переменной составляющих. Вкачестве последней могут быть предусмотрены в том числе расходы, связанные сэлектро- и теплоснабжением, водоснабжением и канализацией.


Договор арендыпредприятий.

 

По договору аренды предприятия арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору за плату во временное владение и пользованиепредприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществленияпредпринимательской деятельности (п. 1 ст.656 ГК РФ). В составепредприятия по договору аренды арендатору передаются земельные участки, зданиясооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основныесредства. Кроме того, в порядке, условий предусмотренных договором, подлежатпередаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства,права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями,сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя. Помимоэтого арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести нанего долги, относящиеся к предприятию.

Как видим, договор аренды предприятия выделяется в отдельныйвид аренды главным образом по признаку специфического объекта: особогоимущества («предприятие на ходу»), передаваемого в аренду.[23]

Предметом данного договора является предприятие как единыйимущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себяосновные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами,исключительные права, а также права требования и долги. Поэтому применительно кдоговору аренды предприятия как отдельному виду аренды правильнее говорить не толькоо специфике объекта аренды, а об особенностях его предмета, что и служиткритерием для выделения аренды предприятия в отдельный вид договора аренды.Особенность правового регулирования договора аренды предприятия, выражается втом числе, что к отношениям, регулируемым этим договором, подлежат субсидиарномуприменению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишьпри отсутствии таковых — общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650ГК РФ). Это позволяет избежать включения в § 5 гл. 34 (арендапредприятий) норм, дублирующих правила, содержащихся в § 4 гл. 34 ГК(аренда зданий и сооружений).

В договоре аренды предприятия должны быть точно указанысостав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются наоснове полной его инвентаризации. Это условие необходимо, поскольку наарендодателе лежит обязанность предоставить во владение и пользованиеарендатору не только основные средства, но и передать последнему (на условияхдоговора) запасы сырья, топлива, материалов и другие оборотные средства, иимущественные права.

Форма договора аренды предприятий — письменная, путемсоставления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдениеформы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия подлежит обязательнойгосударственной регистрации.

Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок,об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взысканиев натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон,применяются к настоящему договору, если такие последствия не нарушаютсущественно права и охраняемые законом интересы кредиторов Арендодателя иАрендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Кредитор, который письменно не сообщил Арендодателю о своемсогласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня полученияуведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения илидосрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков(п. 3 ст. 657 ГК РФ).

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия варенду в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 657 ГК РФ, можетпредъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных п. 2 ст. 657ГК РФ, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать опередаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК РФ).

К числу существенных условий договора аренды предприятийпомимо предмета, относится также и цена (арендная плата). Основанием для такоговывода служит правило п. 2 ст.650 ГК РФ. Договор долженпредусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонамив письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считаетсянезаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом правила определенияцены предусмотренные п. З ст. 435 ГК РФ, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходяиз особенностей предмета этого договора — действующего и постоянно меняющегосвой состав предприятия.

Обязанности арендодателя претерпели следующие изменения:

­    Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии,соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизированапутем указания на документ, которым оформляется передача предприятия — передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного актаустановлены ст. 655 ГК РФ.

­    На арендодателя возложена дополнительная обязанность: возместитьарендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшенийарендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такиеулучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ч. 1ст. 662 ГК РФ). В договоре должна быть прямо исключена обязанностьарендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае онбудет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Этаобязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК РФправа арендатора производить улучшения арендованного имущества. Арендодательможет быть освобожден судом от обязанности, возместить арендатору стоимостьнеотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на этиулучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению егокачества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении такихулучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (ч. 2 ст. 662ГК РФ).

Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом:

Арендатор обязан в течение всего срока действия договораподдерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числеосуществлять его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК РФ).Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия,то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В тоже время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованногоимущества является императивной. Однако она может быть реализована только вотношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольноестрахование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора толькопутем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

При прекращении договора аренды предприятия арендованныйимущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил,предусмотренных ст.ст. 656, 657 и 659 ГК РФ для передачи этогоже комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК РФ). Иными словами,в данном случае установлен принцип — как предприятие было передано, так онодолжно быть и возвращено.


Договор ссудыПонятие и правовоерегулирование договора ссуды

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) однасторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездноевременное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуетсявернуть туже вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетомнормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1ст. 689 ГК РФ).

В ст. 689 ГК РФ установлено правило, по которому кбезвозмездному пользованию применяется ряд норм об аренде. Так, к договорубезвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренныестатьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 ГК РФ.

Договор ссуды является безвозмездным. Именно это свойствопозволяет провести чёткую границу между ним и договором аренды.

Договор ссуды может иметь как консенсуальный, так и реальныйхарактер. Консенсуальный договор ссуды имеет место в случаях, когда стороныоговаривают, что обязательство ссудодателя передать вещь в безвозмездноепользование возникает с момента заключения договора. В тех случаях, когдастороны оговаривают, что договор ссуды считается заключенным с момента передачивещи в безвозмездное пользование, договор имеет реальный характер.

Договор ссуды является взаимным. В консенсуальном договорессуды обе стороны несут равнозначные обязанности – передать вещь в ссуду (дляссудодателя) и возвратить её (для ссудополучателя). Если договор реальный, онсохраняет черты взаимности, так как на ссудодателе и в этом случае лежитобязанность отвечать за недостатки вещи (ст.ст. 693, 697 ГК РФ).В отличии от обязанности ссудополучателя возвратить вещь, эта обязанностьссудодателя вторична и реализуется не в каждом договоре ссуды.

Сторонами в договоре ссуды являются ссудодатель иссудополучатель. Согласно п. 1 ст. 690 ГК РФ ссудодателем можетбыть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником.

Коммерческая организация не вправе передавать имущество вбезвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником,руководителем, членом ее органов управления или контроля.

В отношении ссудополучателей специальных требованийГК РФ не устанавливает. Однако такое может иметь место в специальныхзаконах.

В качестве предмета договора ссуды могут выступатьиндивидуально-определенные непотребляемые вещи, как движимые, так и недвижимые.

Особенности передачи в безвозмездное пользование земельныхучастков и других обособленных природных объектов определяются специальнымзаконодательством. Например, порядок передачи в безвозмездное пользованиелесных участков определяется ст.ст. 36, 121, 130 Лесногокодекса РФ, безвозмездное срочное пользование земельными участкамирегулируется ст. 24 Земельного кодекса РФ.

Предмет ссуды передается ссудополучателю в пользование, а нев потребление. Поэтому наличные деньги, монеты могут быть предметом ссуды, нодля использования, например, в качестве экспоната на выставке.

Форма договора ссуды подчиняется общим требованиям о формесделок.

Договор ссуды недвижимого имущества и право пользованиянедвижимым имуществом, возникшее на базе этого договора, подлежитгосударственной регистрации.1

Договоры безвозмездного срочного пользования земельнымучастком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственнойрегистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами[24].

Договор ссуды может быть заключен на определенный срок, аесли срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенныйсрок. В законодательстве могут быть предусмотрены предельные сроки, на которыеимущество может быть передано в безвозмездное пользование.

Например, в ст. 36 Лесного кодекса РФ установлено,что срок передачи лесных участков в безвозмездное пользование не можетпревышать сорока девяти лет.

Договор ссуды весьма распространен в бытовых отношенияхмежду гражданами (например, предоставление одним родственником другому вбезвозмездное пользование автомобиля и т. п.), в сфере удовлетворениякультурных потребностей граждан (например, предоставление книг публичнымибиблиотеками), как форма спонсорских отношений (например, предоставлениекоммерческим юридическим лицом в безвозмездное пользование зданиягосударственному учебному заведению).


Содержание иисполнение договора ссуды

Главная обязанность ссудодателя состоит в предоставленииссудополучателю вещи в состоянии, соответствующем условиям договорабезвозмездного пользования и ее назначению. Вместе с вещью ссудополучателюпередаются все ее принадлежности и относящиеся к ней документы (инструкция поиспользованию, технический паспорт и т. п.), если стороны в договоре неоговорили иного. Если нарушение ссудодателем обязанности по передачепринадлежностей и документов лишает ссудополучателя возможности использоватьпредоставленную вещь по назначению либо такое использование в значительнойстепени утрачивает ценность для него, ссудополучатель имеет право потребоватьпередачи ему принадлежностей и документов, относящихся к вещи, либо расторжениядоговора и взыскания понесенного им реального ущерба. При этом в силубезвозмездного характера договора ссуды исключается возможность взысканияубытков в виде упущенной выгоды.

Ответственность за недостатки вещи, переданной вбезвозмездное пользование, носит ограниченный характер по сравнению сответственностью арендодателя по договору аренды (ст. 612 ГК РФ) илипродавца по договору купли-продажи (ст.ст. 475—476 ГК РФ) зааналогичное нарушение.

Во-первых, ссудодатель отвечает лишь за те недостатки вещи,которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключениидоговора (п. 1 ст. 693 ГК РФ). Ссудодатель не отвечает занедостатки вещи, которые были им оговорены при заключении договора, либо былизаранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаруженыссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности призаключении договора или при передаче вещи (п. 3 ст. 693 ГК РФ).

Во-вторых, при обнаружении недостатков в переданной вещиссудополучатель имеет право выбора только из двух возможностей:

­    по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездногоустранения недостатков вещи или возмещения своих расходов на устранениенедостатков вещи;

­    досрочно расторгнуть договор и возместить понесенный им реальныйущерб.

При этом ссудодатель, извещенный о требованияхссудополучателя или о его намерении устранить недостатки вещи за счетссудодателя, может без промедления произвести замену неисправной вещи другойаналогичной вещью, находящейся в надлежащем состоянии (п. 2 ст. 693ГК РФ).

Обязанность ссудодателя предупредить ссудополучателя обовсех правах третьих лиц на эту вещь (сервитуте, праве залога и т. п.)должна исполняться при заключении договора безвозмездного пользования.Неисполнение этой обязанности дает ссудополучателю право требовать расторжениядоговора и возмещения понесенного им реального ущерба (ч. 2 ст. 694ГК РФ). Передача вещи в безвозмездное пользование не является основаниемдля изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь (ч. 1ст. 694 ГК РФ).

Обязанность ссудополучателя по содержанию вещи заключается вподдержании вещи, полученной в безвозмездное пользование, в исправномсостоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и принятии насебя всех расходов на ее содержание, если иное не предусмотрено договоромбезвозмездного пользования (ст. 695 ГК РФ). Возложение законом нассудополучателя обязанностей по осуществлению капитального ремонта такжепоказывает различие между возмездным договором аренды и безвозмездным договоромссуды.

Ссудополучатель обязан пользоваться переданной ему вбезвозмездное пользование вещью в соответствии с условиями договора, а еслитакие условия в договоре не установлены, то в соответствии с назначением вещи.При нарушении этой обязанности ссудодатель имеет право потребовать расторжениядоговора и возмещения убытков (п. 2 ст. 689, п.п. 1, 3ст. 615 ГК РФ).

Ссудополучатель имеет право производить улучшения вимуществе, переданном ему в безвозмездное пользование. Произведенныессудополучателем отделимые улучшения являются его собственностью, если иное непредусмотрено договором ссуды. Если ссудополучатель без согласия ссудодателяпроизведет неотделимые улучшения в переданной ему вещи, то стоимость такихулучшений возмещению не подлежит (п. 2 ст. 689, п. 3ст. 623 ГК РФ). По общему правилу ссудополучатель не имеет прававносить в вещь, переданную ему в безвозмездное пользование, неотделимыеулучшения. Однако нет правовых препятствий к тому, что такое право может бытьоговорено сторонами в договоре ссуды с определением возможности ссудополучателяполучить возмещение за такие улучшения.

Переоборудование, переоснащение, перепланировка и иныеизменения в предмете ссуды возможны с согласия ссудодателя с соблюдением нормпубличного права.

В период нахождения вещи, переданной в безвозмездноепользование, у ссудополучателя риск случайной гибели или случайного поврежденияэтой вещи лежит на нем, если:

­    вещь погибла или была испорчена в связи с тем, чтоссудополучатель использовал ее не в соответствии с договором безвозмездногопользования или назначением вещи;

­    ссудополучатель передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя(при согласии ссудодателя риск падает на ссудодателя);

­    с учетом фактических обстоятельств ссудополучатель могпредотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочелсохранить свою вещь (ст. 696 ГК РФ).

Во всех иных случаях, когда ссудополучатель использовалвещь, переданную ему в безвозмездное пользование, добросовестно, с проявлениемполной внимательности и заботливости в соответствии с условиями договора иназначением вещи, риск случайной гибели вещи падает на собственника вещи (ст. 211ГК РФ).

Если в период нахождения вещи в пользовании ссудополучателябудет иметь место причинение вреда третьему лицу в результате использованиявещи, то по общему правилу ответственность за такой вред несет ссудодатель, еслине докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожностиссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя(ст. 697 ГК РФ). Однако следует иметь в виду, что если вещь,переданная в безвозмездное пользование, является источником повышеннойопасности и в результате ее фактической эксплуатации персоналом ссудополучателятретьему лицу причинен вред, то согласно ч. 2 п. 1 ст. 1079ГК РФ такой вред должен быть возмещен ссудополучателем как титульнымвладельцем источника повышенной опасности. Если же вещь, являющаяся источникомповышенной опасности, передается в безвозмездное пользование ссудополучателю сэкипажем, состоящим из лиц, являющихся работниками ссудодателя и осуществляющимэксплуатацию вещи в пользу ссудополучателя, то за вред, причиненный третьимлицам в результате такой эксплуатации, ответственность будет нести ссудодатель.


Изменение, расторжениеи прекращение договора ссуды

Порядок изменения, расторжения и прекращения договора ссудыподчинен общим нормам гражданского законодательства, за исключениями,предусмотренными нормами гл. 36 ГК РФ.

Порядок изменения сторон в договоре ссуды определен вст. 700 ГК РФ. Ссудодатель как собственник вправе произвестиотчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. Приэтом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранеезаключенному договору ссуды, а его права в отношении вещи обременяются правамиссудополучателя. В случае смертигражданина-ссудодателя либо реорганизации или ликвидации юридического лица —ссудодателя права и обязанности ссудодателя по договору ссуды переходят кнаследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло правособственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была переданав безвозмездное пользование.

В случае реорганизации юридического лица — ссудополучателяего права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемусяего правопреемником, если иное не предусмотрено договором.

Если ссудополучателем является гражданин, то в случае егосмерти право на безвозмездное пользование вещью, полученное им по договоруссуды, не входит в наследственную массу даже тогда, когда вещь, переданная вовременное пользование, является недвижимой, что отличает это право от арендногоправа на недвижимость (см. для сравнения п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Смерть гражданина-ссудополучателя и равно ликвидацияюридического лица — ссудополучателя являются основаниями для прекращениядоговора ссуды, если иное не предусмотрено договором (ст. 701 ГК РФ).

Отказ от договора ссуды, заключенного без указания срока,может совершиться в любое время. Для этого любая из сторон договора ссудыобязана известить другую сторону об отказе от договора за один месяц, еслидоговором не предусмотрен иной срок извещения (п. 1 ст. 699ГК РФ). В договоре ссуды, заключенном суказанием срока его действия, право отказа от договора до истечения срока имееттолько ссудополучатель, если иное не предусмотрено самим договором ссуды. При этом ссудополучатель должен известить ссудодателяоб отказе от договора за один месяц, если договором не предусмотрен иной срокизвещения.

По требованию ссудодателя срочный договор ссуды может бытьрасторгнут в случаях, предусмотренных ст. 698 ГК РФ, вследствиенеправомерных действий ссудополучателя, а именно когда ссудополучатель:

-    использует вещь не в соответствии с договором или назначениемвещи;

-    не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправномсостоянии или ее содержанию;

-    существенно ухудшает состояние вещи;

-    без согласия ссудодателя передает вещь третьему лицу.

По требованию ссудополучателя срочный договор ссуды можетбыть расторгнут в случаях, когда:

-    обнаружены недостатки, делающие нормальное использование вещиневозможным или обременительным, о наличии которых ссудополучатель не знал и немог знать в момент заключения договора;

-    вещь в силу обстоятельств, за которые ссудополучатель неотвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

-    при заключении договора ссудодатель не предупредилссудополучателя о правах третьих лиц на передаваемую вещь;

-    ссудодателем не исполнена обязанность передать вещь либо еепринадлежности и относящиеся к ней документы.

Досрочное расторжение договора ссуды по требованию одной изсторон при наличии возражений с другой стороны осуществляется по решению суда впорядке, установленном п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Истечение срока договора ссуды не влечет его автоматическогопрекращения. Если ссудополучатель продолжает пользоваться вещью по истечениисрока действия договора при отсутствии возражений со стороны ссудодателя,договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок(п. 2 ст. 689, п. 2 ст. 621 ГК РФ).

При отказе от договора ссуды, его расторжении, прекращениипо иным основаниям (например, в связи с истечением срока договора) на ссудополучателе,получившем вещь в безвозмездное пользование, лежит обязанность по возврату этойвещи ссудодателю. Вещь должна быть возвращена ссудодателю в том состоянии, вкаком ссудополучатель ее получил в пользование с учетом нормального износа илив состоянии, обусловленном договором ссуды. Если ссудополучатель представляет квозврату вещь в состоянии, не соответствующем условиям договора, с ухудшениемее качественного состояния, допускает просрочку в возврате вещи, то убытки,которые понесет в связи с этим ссудодатель, должны возмещаться в порядке,предусмотренном договором ссуды, или в общем порядке.


Заключение

Все рассмотренные договоры имеют особый предмет, в качествекоторого всегда выступают индивидуально-определённые и непотребляемые вещи,подлежащие возврату первоначальному владельцу по истечении срока договора.Деньги не могут быть предметом этих договоров. Передача денег или иногопотребляемого имущества с обязательством возврата того же количестваматериальных ценностей оформляется договором займа, в котором  имуществопереходит в собственность заемщика.

Передача имущества представляет собой одну из формраспоряжения имуществом. Поэтому ещё одна общая черта названных договоровсостоит в том, что лицо, передающее имущество, должно обладать необходимымправомочием по его распоряжению.

Содержание договоров по передаче имущества во временноепользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передачеимущества пользователю, по возврату имущества, по поддержанию имущества внадлежащем состоянии, а в возмездных договорах, также по оплате егоиспользования.

Таким образом, все они представляют собой возникшие посоглашению сторон обязательства по временной передаче владельцами своегоиндивидуально-определённого и непотребляемого имущества для хозяйственного илииного использования другим лицам за плату или безвозмездно.


Список источников илитературы:Нормативные акы:

-    ФЗ от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском)хозяйстве» // Собрание законодательства РФ от 16.06.2003 г. N 24. Ст. 2249.

-    ФЗ от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ « Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» // Российская газета. 2002. 27 июля.

-    ФЗ от 29.01.2002 N 10-ФЗ «О внесении изменений и дополненийв федеральный закон „О лизинге“ // Собрание законодательства РФ от 04февраля 2002 г. N 5. Ст. 376.

-    Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собраниезаконодательства РФ от 29 октября 2001 г. N 44. Ст. 4147.

-    ФЗ от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ „О лизинге“ //Собрание законодательства Российской Федерации от 2 ноября 1998 г. N 44. Ст.5394.

-    ФЗ от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих,огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Собраниезаконодательства РФ от 20.04.1998 г. N 16. Ст. 1801.

-    ФЗ от 8 февраля 1998 г. N 16-ФЗ „О присоединении РоссийскойФедерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге“ //Собрание законодательства Российской Федерации от 16 февраля 1998 г. N 7. Ст.787.

-    Лесной кодекс РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ // Собраниезаконодательства РФ от 03 февраля 1997 г. N 5. Ст. 610.

-    Гражданский кодекс РФ. Ч. 2, от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5. Ст.410.

-    Водный кодекс РФ от 16 ноября 1995 г. N 167-ФЗ // Собраниезаконодательства РФ от 20 ноября 1995 г. N 47. Ст. 4471.

-    Гражданский кодекс РФ. Ч. 1, от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32. Ст.3301.

-    Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2002 г. N 940 «Ополномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению правсобственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» //Собрание законодательства РФ от 06.01.2003. N 1. Ст. 133.

-    Закон СПб от 09 декабря 2003 N 676-101 „О бюджете Санкт-Петербургана 2004 год“ // Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2004.N 1.

-    Закон СПб от 18 сентября 1997 года N 149-51 «О порядкеопределения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых являетсяСанкт-Петербург» // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 1997. N 10.

-    Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 22 декабря 1997 г. N1291-р «О методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда»// Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 1998. N 2.

-    Распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 04.04.2003 N600-ра «О мерах по реализации федерального закона „О государственных имуниципальных унитарных предприятиях“» // Информационный бюллетеньАдминистрации Санкт-Петербурга. 2003. N 14.

-    Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РоссийскойФедерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров,связанных с применением ФЗ РФ „О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним“» // Вестник Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации. 2001. № 4.

-    Информационное письмо Президиум Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрациидоговоров аренды нежилых помещений» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РоссийскойФедерации. 2000. N 7.

-    Постановление Президиума ВАС РФ от 02 июля 1996 г. № 678/96 // arbitr.garant.ru//public/document.asp?no=2206456

Литература:

-    Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорноеправо. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: „Статут“,2000.

-    Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. — М.:СТАТУТ, 1999.

-    Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник / Под ред.Е. А. Суханова. – М.: Издательство БЕК, 1994.

-    Гражданское право. Том 2. Учебник. Изданье третье, переработанноеи дополненное / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –М.: «ИПБОЮЛ Л. В. Рожников», 2001.

-    Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Под общ. ред.А. Г. Калпина. – М.: Юристъ, 1999.

-    Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодексаРоссийской Феерации. / Гуев А. Н. – М.: ИНФРА∙М, 2000.

-    Суханов Е. А. Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом1. — М.: Издательство БЕК, 2002.

еще рефераты
Еще работы по гражданскому праву и процессу