Реферат: Договор аренды

Санкт-Петербургскийгосударственный университет экономики и финансов

КафедраХозяйственное право

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Реферат на тему:

«Понятие и виды договора аренды»

Выполнила:

Лапшина О.В.

371 гр.

Проверила:

Кремлева О.

Санкт-Петербург

2003г.

ПЛАН

Введение

1.Понятиеи элементы договора аренды.

1.1Понятие договора аренды.

1.2Элементы договора аренды.

2.Форма и содержание договора аренды.

2.1Форма и государственная регистрация договора аренды.

2.2    Срок договора аренды.Возобновления арендных отношений.

2.3    Права и обязанности сторон подоговору аренды.

3.Отдельные виды договоров аренды.

Заключение.

Списокиспользуемой литературы.

      

Введение.

         Процессы демократизации в областиэкономики затронули арендные отношения одними из первых. Прежде всего всталвопрос о расширении круга объектов аренды. Многие объекты, которые раньше былиисключены из гражданского оборота и не могли быть предметом аренды, необходимобыло включить в эту сферу. К ним относятся предприятия, и иные производственно– хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Кроме того, требовалосьрасширение прав участников отношений, предоставление им большей свободы как ввыборе партнеров, так и согласований условий аренды, снятие ненужныхограничений. Нормы ГК РСФСР 1964 г. в значительной мере не отвечали новойобстановке и нуждались в пересмотре.

        В 1989 году были приняты Основы законодательства СССР и союзных республик обаренде.[1]Они являлись одними из первых принятых законодательных актов, выводящих гражданско– правовые отношения из-под  жесткого государственного контроля  иадминистративного воздействия.

        Общие подходы и принципы в регулировании договора аренды в условиях рыночнойэкономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства СССР и республик, принятых в 1991 г. и действовавших в РФ с 3 августа 1982г.

         Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде являетсяпринятие части второй Гражданского кодекса РФ, введенный в действие с 1 марта1996 г. В главе 34 Гражданского кодекса, регулирующий аренду, множество новелл:65 статей, для которых характерно существенное изменение подходов ирегламентации этих отношений, в главе 34 выделен комплекс общих норм, действиекоторых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормыспециального регулирования отдельных видов арендных отношений. Дифференциацияосуществляется главным образом по предмету ( объекту) аренды, но учитываютсядругие моменты: сфера  применения договора и специализация арендодателей – подоговору проката, особый характер отношений — при лизинге и пр.

         Общие правила  параграфа 1 гл. 34 Гражданского кодекса носят универсальныйхарактер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых непредусмотрено специальное регулирование – их немало, — а также распространяютсяна договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, котораяне урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему видуотношений.

           Новое законодательство об аренде отражаетновые экономические отношения сложившиеся в государстве.

1. Понятиеи элементы договора аренды.1.1 Понятие договора аренды.      Статья 606ГК РФ гласит: « По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)обязуется предоставить арендатору (нанемателю) имущества за плату во временноевладение и пользование или во временное пользование.     Плоды,продукция и доходы, полученные арендатором в результате использованиеарендованного имущества в соответствии с договором, являются егособственностью» Комментируемая статья исходит из того, что по договору арендыимущество предоставляется не только в пользование, но и может бытьпредоставлено во владение и пользование. Последнее чаще всего интересуетпредпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к арендеразличных видов имущества ( транспортных средств, помещения для офисов,складских помещений, оборудования).     По договоруаренды передается только имущество. Договор аренды -  возмездный договор.Имущество по нему передается только за плату. Форма платы может быть любой(денежной, натуральной ). Если имущество передано без оплаты,  то на лицодругой договор – о безвозмездном пользовании имуществом (гл. 36 ГК РФ).      Анализстатьи 606  ГК РФ показывает, что сторонам в договоре аренды, могут являтьсякак граждане, так и юридические лица, к ним применяются различные правила одееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГК РФ).       Правопользование арендованным имуществом может включать в качестве своего компонентаи право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК).  В законе или договоре арендыможет быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственностьарендатора по истечении срока аренды или до его истечения  при условии внесенияарендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор арендывключает некоторые элементы купли – продажи, однако не относится к числусмешанных. В отличии от купли – продажи  при аренде с выкупом правособственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору  в моментзаключения договора.        «Правопользования арендатора пользуется вещно – правовой защитой и  в этой плоскостиприравнено к праву собственности и иным вещным правам ( ст. 305 ГК РФ ). Однакотакую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правомпользования наделен и правом владения вещью (ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идето праве пользования ( без владения), то вещно – правовой  защитой оно непользуется».2

 

1.2Элементы договора аренды.       Элементыдоговора аренды – это стороны, предмет, форма и содержание.       Стороныдоговора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя,и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права,  какфизические, так и юридические, а среди последних – как коммерческие, так и не инекоммерческие организации, а также государство, национально – государственные,административно – территориальные и муниципальные образования.        Статья608 ГК РФ посвящена одной из сторон договора аренды – арендодателю. Она гласит:« Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателямимогут быть также лица, управомоченные законом  или собственником сдаватьимущества в аренду.»         Я думая,следует подчеркнуть, что сдача в аренду имущества является актом распоряженияим. Таким правомочием располагает прежде всего собственник, он и назван взаконе в качестве возможного арендодателя. Как уже отметили, собственникомможет быть любое физическое или юридическое лицо.        Всоответствии с п.2 ст. 295 ГК РФ предприятие, за которым закреплено имуществона праве хозяйственного ведения могут сдавать его в аренду и, следовательно,быть арендодателями; по объектам недвижимости – только с согласие собственника;по объектам, относящимся к движимому имуществу, — самостоятельно, заисключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами.       В отличииот п.1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений наобъекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться и инымиправовыми актами.       Иногда исам закон предусматривает возможность сдачи имущества в аренду лицом, неявляющимся его собственником. Образовательные учреждения « вправе сдавать варенду основные фонды и имущество» (ст. 47 Закона РФ «Об образовании).       Арендодателем может быть Российская Федерация, её субъекты, органы местногосамоуправления (ст. 124 – 127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют органы поуправлению имуществом.         Итак,арендодателем имущества может быть любое юридическое или физическое  лицо. Еслиарендодатель – некоммерческая организация, то сдача имущества в арендудопускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности(ст. 48, 49, 606 ГК). Если лицо, гражданин систематически извлекает доходы засчет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считаетсяпредпринимательской (ст. 2 КГ) и подлежит государственной регистрации (ст. 23,51 ГК). Безусловно, гражданин должен быть дееспособными (ст. 21 – 35 ГК).         Арендатором может быть любое юридическое или физическое лицо. Это может бытькак лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так и иное лицо(граждане и юридические лица) использующее арендуемое имущество для других целей(проживания, для удовлетворения потребительских нужд и т.п.).          Отметим, что арендатор это лицо, заинтересованное в получении имущества впользование. Никаких специальных требований закон к нему не предъявляет.          Предмет договора – это объекты аренды. Статья 607 ГК гласит:1.  В аренду могут быть переданыземельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятие и другиеимущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортныесредства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессеих использования (  не потребляемые вещи).Закономмогут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускаетсяили ограничивается.2.  Законом могут быть установленыособенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природныхобъектов.

3.  В договоре аренды должны бытьуказанны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащеепередачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных вдоговоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованными сторонами, а соответственно договор не считается заключенным.

    Пункт 1 ст. 607 обобщенно перечисляет виды имущества, которые могут бытьпереданы в аренду. Применяя содержащиеся в нем правила следует обратитьвнимание на ряд обстоятельств:

а) земельные участки могут быть переданы в аренду лишьс учетом норм ст.22 Земельного кодекса РФ (от. 25.10. 2001г.), Гражданскимкодексом РФ, нормативно — правовыми актами Президента и Правительства РФ в части,не противоречащей Земельному кодексу РФ. Следует подчеркнуть,  что нормыземельного законодательства не имеют приоритета перед нормами гражданскогокодекса в регулировании земельных отношений, если иное не оговорено в нормахсамого ГК.

б) другие обособленные природные объекты – это участкинедр, торфяные отводы, леса, озера – все естественного происхождения, а такжеискусственные объекты ( парки, рыбные пруды, цветники и т.п.), но с однойособенностью: в п.1 ст. 607 ГК дано определение не потребляемых вещей, такжеявляющихся самостоятельными объектом договора аренды. Их основной признак – этивещи не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, реальносохраняются ( компьютер, земля, самолет).

    Не потребляемые вещи изнашиваются длительное время, но при каждом конкретномакте использования сохраняются в натуре. Износ (амортизация) упомянутогооборудования подлежит учету в соответствии с нормами законодательства обухгалтерском учете и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГК РФ принципиально важноеправило о том, что именно законом могут быть установлены виды имущества, сдачав аренду которых не допускается или ограничивается.

     Ограничение и запреты на сдачу в аренду относятся прежде всего к имуществу,изъятому из оборота или оборотоспособность  которого ограничена (п.2 ст.129ГК). Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природныхобъектов. Так, участки недр и водные объекты могут предоставляться  впользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственнымиорганами.3-4

    Участки лесного фонда передаются в аренду (пользование) также на основаниилицензий.5

    В законе подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды. Приневыполнении данного требования считается, что условия об объекте подлежащемсдаче в аренду, сторонами не согласовано, а поэтому договор не признаётся заключенным. Эта сделка ничтожна, и подлежит применению правила ст. 168 ГК «недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам».

2.1 Форма и государственная регистрация договора аренды.

Ст.609 ГК гласит:«1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договораявляется юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен вписьменной форме.               2.Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной          регистрации, если иное не установлено законом.                3.  Договор аренды имущества предусматривающий переход в последующем правасобственности на это имущества к арендатору (ст. 624), заключается в форме,предусмотренной для договора купли – продажи такого имущества»            Статья 609 ГК устанавливает ряд важных специальных правил о форме договорааренды. По мимо общих требований к форме всякого договора, законом для договорааренды установлены и специальные требование. Договор аренды на срок более года,а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо отсрока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст. 609). Договор насрок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемитьимущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно бытьформализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых сучастием юридических лиц, то правило п.1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизацияобщего правила, закрепленного п.1 ч.1 ст.161 «Сделки, совершаемые в простойписьменной форме».

              Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, еслииное не установлено законом, как в отношении зданий и сооружений ( п.2 ст. 651). При этом регистрации подлежит право устанавливающий документ, содержащийограничения (обременения ) права собственности арендодателя. Регистрациядоговора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя нанедвижимое имущество. Так интересно некоторое мнение юристов:

         «Если формально юридически – подходить к толкованию текста Закона о регистрацииправ, то он однозначно предусматривает, с одной стороны, договор арендынедвижимого имущества, с другой стороны, права аренды. Так в ст.4 Закона орегистрации прав говориться, что «… наряду с государственной регистрациейвещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежитограничения (обременения) прав на него, в т.ч. сервитуты, ипотека,доверительное управление, аренда.» Т.е. право аренды, подлежащее регистрации всоответствии с Законом о регистрации прав, рассматривается как ограничение(обременение), «стесняющее  как сказано в ст.1 Закона о регистрации –правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав наконкретный объект недвижимого имущества» В п.1 ст. 26 Закона о регистрации правтакже говориться о регистрации именно прав аренды. Проведенная регистрациядоговоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальнойрегистрационной подписи на документе, выражающей содержание сделки (т.е., какправило на договоре аренды недвижимого имущества). В данном случае речь идетименно о договоре аренды как сделки.

        Каким же образом соотнести регистрацию договора и права и можно ли в данномслучае отождествить регистрацию договора аренды и права аренды? На наш взгляднельзя.

        В проведении различия между этими понятиями вовсе нет игнорирования связитакого права и договора, как считают некоторые юристы, просто не стоит путатьдве «ипостаси» договора: договор сделку и договор правоотношения.

          

            Договор как сделка – юридический факт, влекущий возникновение, изменение илипрекращение прав и обязанностей. Он подлежит регистрации в силу общеготребования к форме сделки с недвижимым имуществом, установленного ст.164 ГК РФ.

            В данном случае подлежит регистрации именно договор аренды, возникшее издоговора – сделки, причем регистрируется оно именно как ограничение(обременение) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.

            «Обременительный» характер права сделки, прежде всего, с такими егоособенностями ( характерным прежде всего, для вещных прав), как правоследования, состоящее в том, что при смене собственника сданного в арендуимущества права арендатора на это имущества сохраняется и по отношению к новомусобственнику; и, по сути дела, вещно – правовой характер защиты владенияарендатора ( поскольку он является титульным владельцем) против всех нарушенийтакого владения третьими лицами, в т.ч. и против собственника (ст. 305 ГК РФ).Именно в этом автор настоящей статьи видится разница между подлежащимгосударственной регистрации договором аренды и правом аренды.»6

                

           Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующемправа собственности на это имущества к арендатору (ст. 624 ГК), заключается вформе, установленной для договора купли – продажи такого имущества. Аналогичнаяформа необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которымарендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

            Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и егогосударственной регистрации.

                                                                                   

      2.2 Срок договора аренды. Возобновление арендныхотношений.

 

            Срок договора аренды определяется нормами ст. 610 ГК:

      «1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

        2. Если срок аренды договором не определен, договор аренды считаетсязаключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе влюбое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону  за одинмесяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договоромможет быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договорааренды, заключенного не неопределенный срок.

       3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора  дляотдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этихслучаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон неотказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом,договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды,заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок,считается заключенным на срок равный предельному.»

     Как видим, сторонами по договору аренды предоставлено право самим  определятьсрок аренды. Однако стороны определяют эти сроки с учетом ограничений,предусмотренных в законе, иных правовых актах,  действующих в соответствии сГражданским кодексом РФ.

     Определённый срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотреннымист. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считаетсязаключенным на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе влюбое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за одинмесяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

      Законом или договором может быть установлен и иной срок предупреждения опрекращении  договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2Ст.610 ГК). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок,является правом, а не обязанностью сторон.

     Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний  можетдлиться сколько угодно долго. В данном случае речь идет о договоре аренды,заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т.е. подотменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

     Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора дляотдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этихслучаях, если срок договора не определен и ни одна из сторон не отказалась отдоговора до истечении предельного срока, установленного законом, договор поистечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок,превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным насрок, равный предельному (п.3 ст. 610).

       Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаяхстабильный характер по истечении срока договора нередко возобновляется. В п.1ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновленияарендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно можетбыть реализовано. Их три:

              1.Соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образомисполнял свои обязанности по ранее закрепленному договору,  — использовалимущество по назначению, не допускал имущественного ухудшения его состояния,регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, дающим признатьарендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те,которые рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжениядоговора по требованию арендатора ( ст. 619 ГК). Данный перечень не являетсяисчерпывающим.

             2.   Готовность арендатора заключить договор на условиях,равных                      предлагаемым  другими претендентами на аренду ( вовсяком случае не худших),  что выражено в словах « при прочих равных условиях».Это может касаться размера арендной платы, готовность арендатора принять насебя обязанности по проведению капитального ремонта и пр.

 3.  Третье условие является новым: арендатор,желающий продлить     арендные отношения, обязан письменно уведомить об этомарендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то вразумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следуеттолковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

        В Гражданском кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том,  что призаключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашениюсторон. Это относится к любым условиям, в том числе и к размеру арендной платы.Норма п.3 ст. 614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы не чаще одногораза в год в данном случае применяется, поскольку она касается пересмотраразмера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляютновый договор и не связаны условиями прежнего.

      Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено всудебном порядке. Высшей Арбитражный Суд РФ разъяснил: « Если известно, чтоарендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но отвозобновления договорных  отношений с прежним арендатором уклоняется, последнийможет предъявить иск о понуждении арендатора заключить договор на новый срок, втом числе сделать это в судебном порядке. Требование арендатора возобновитьдоговор не подлежит удовлетворению только в том случае, если арендатор ненамерен сдавать имущество внаем.»7

      Новеллой является ч.1 п.1 ст. 621 ГК, предусматривающаядополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора: «Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но втечении года со дня истечения срока договора с ним  заключил договор аренды сдругим лицом, арендатор в праве по своему выбору потребовать в суде перевода насебя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещение убытков,причинённых отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещениетаковых убытков.»           

  « Если арендодатель продолжает пользовать имуществом после истечениясрока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договорсчитается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610)»,- так гласит п.2 ст.621. Но каждая из сторон вправе в любое время отказаться отнего, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренденедвижимого имущества – за три месяца. Арендодатель в любой форме заявивший о том,что он не намерен возобновлять арендные отношения, будет избавлен отнеобходимости следовать п.2 ст. 621 ГК.

2.4     Права и обязанности сторонпо договору аренды.

 

 Статья 611 ГК РФ регламентирует предоставлениеимущества арендатору:

       «      1. Арендодатель обязан предоставитьарендатору имущество в            состоянии, соответствующим условиям договорааренды и назначения имущества.

         2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми егопринадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом,сертификатом качества и т.п), если иное не предусмотрено договором. Если такиепринадлежности и документы переданы не были,  однако без них арендатор не можетпользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительнойстепени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора,он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей идокументов или расторгнуть договор аренды, а также возмещение убытков.

               2.  Если арендодатель не предоставил сданное в наемимущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоретакой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него этоимущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещение убытков,причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора ивозмещение убытков, причиненных   его неисполнением.»

    Следовательно, документы и принадлежности должны быть переданыарендатору в любом случае, если в договоре нет оговорки о том, что имуществодолжно быть передано без них. В свою очередь, арендаторы тоже по своему выборувправе потребовать предоставление нужных документов в любой форме, в плоть дорасторжения договора, но он вправе требовать возмещения понесенных убытков,вплоть до упущенной выгоды (ст. 15, 393 ГК РФ).

Упомянутое выше требование могут быть удовлетворены только при условии,что арендатор не мог пользоваться имуществом в соответствии с его назначением.

Со своей стороны, согласно ст. 612 ГК, « 1. Арендодатель отвечает занедостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующиепользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этихнедостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-    потребовать от арендодателя либобезвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшенияарендной платы, либо возмещение своих расходов на устранение недостатковимущества;

-    непосредственно удержать суммупонесенных им расходов на устранение данных  недостатков из арендной платы,предварительно уведомив об этом арендодателя;

-    потребовать досрочного расторжениедоговора.

   Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или его намеренииустранить недостатки имущества за счет арендодателя, может промедленияпроизвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичнымимуществом, находящимся в нормальном состоянии, либо безвозмездно устранитьнедостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов наустранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендаторуубытков, он вправе потребовать возмещение непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества,которые были им оговорены или были заранее известны арендатору либо должны былибыть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки егоисправности  при заключении договора или передачи в аренду имущества варенду.»  

 Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя не переданноев установленный договором срок сданное в наем имущества свидетельствует обопределенной позиции законодателя, допускающего вплетение в тканьобязательственно – правовых отношений элементов вещных прав.

«Наделение арендатора правом требования отобрание по суду уарендодателя сданного внаем имущества, хоть и несколько ухудшает теоретическуюконцепцию обязательственно – правового правоотношения и служит целямоптимальной защиты прав арендатора.» 8

Что же касается арендодателя, то ему предоставляется единственнаявозможность избегать отмеченных негативных последствий, получив соответствующееуведомление арендатора об имеющихся недостатках, заменить предоставленноеарендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии илибезвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

Обязанности арендатора вытекают из договора аренды. Во – первых,арендатор должен пользоваться арендованным имуществом в соответствии сдоговором или назначением его, чтобы в результате  отрицательных последствийневыполнения этих условий не повлекло за собой расторжения договора ивозмещение убытков ( п.3 ст. 615 ГК). Арендатор обязан в процессе использованиеимущества поддерживать его в исправном состоянии, производить текущий ремонт инести расходы на содержание арендованного имущества (п.2 ст.616 ГК).

Арендатор может пользоваться арендованным имуществом или нет. Но естьособые правомочия, вытекающие из права пользование арендованным имуществом,которые арендатор может реализовать лишь с согласие арендодателя. Речь идет обособых правомочиях, использования которых может иметь результатом распоряженымарендованным имуществом, к их числу относятся следующее право: сдаватьарендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанностипо договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованноеимущество в безвозмездное пользование, отдавать арендное право в залог, вноситьарендные права в качестве вклада в уставной капитал  хозяйственных объектов,складочный капитал, паевой взнос. Очевидно, что согласие арендодателя в данномслучае требуется,  т.к. реализация арендатором названных прав может привести  кутрате арендодателем права собственности на имущество, сданное в аренду.

Вторая основная обязанность арендатора – своевременное внесениеарендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Гражданскийкодекс предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре аренднойплаты, что выгодно отличает его от Основ законодательства об аренде.Гражданский кодекс позволяет устанавливать форму оплаты за аренду даже такую,которая не предусмотрена ГК РФ. Гораздо мене жестким по сравнению с Основамизаконодательства об аренде является регулирование в Кодексе вопросов, связанныхс изменением размера арендной платы. Такие изменение происходят на основедоговора, но не чаще раза в год.

При возникновении споров Арбитражный суд принимает во внимание то, какстороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении договораарендной платы.9 

Ёще одной из основных обязанностей арендатора является возвратарендованного имущества по истечении срока аренды или прекращении договорааренды по другим основаниям (ст. 622 ГК). При не использовании указаннойобязанности арендодатель вправе потребовать вернуть свое имущество впринудительном порядке.10

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имуществаопределяется Гражданским кодексом в зависимости от их характера (ст. 623 ГК).Всё отделимое от арендованного имущества – собственность арендатора, неотделимоеулучшение – арендодателю. Стоимость таких улучшений, произведенных  арендаторомза счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежат возмещениюарендодателем, а также если улучшения произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества.

Согласно ст. 624 ГК, возможен выкуп арендованного имущества, но дляэтого: « 1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, чтоарендованное имущество переходит в собственность арендатора после истечениясрока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором выкупнойцены.

2.  Если условия о выкупеарендованного имущества  не предусмотрено в договоре аренды, оно может бытьустановлено дополнительным соглашением сторон, при этом вправе договориться орасчете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3.  Законом могут быть установленыслучаи  запрещение выкупа арендованного имущества.»

Наиболее широкое распространение выкуп приобрел при аренде объектовгосударственной собственности. В ст. 15 Закона о приватизации выкуп имуществапредприятия, сданного в аренду, рассматривается как один из способовприватизации.

Право выкупа арендованного имущества нередко предусматривается прилизинговых отношения.

В п.3 ст.3 Закона о приватизации приведен перечень объектовгосударственной и муниципальной собственности, не подлежащих приватизации,выкупу. Закон гарантирует право третьих лиц на имущество, сдаваемое в аренду, атакже стабильность договора аренды в случае перехода, в период его действия,право собственности на имущество к новому лицу.

Согласно ст. 613 ГК передача имущества в аренду не является  основаниемдля прекращения или изменение прав третьих лиц на сдаваемое в наем имущество(сервитуте, праве залога и т.п.). В данном случае речь идет о правах третьихлиц, которыми они обладают как в силу закона, так и договора. Из этого следует,что залогодержатель, например, может воспользоваться своим правом – обратитьвзыскание на заложенное имущество, — независимо от того, что после заключениядоговора залога собственник сдает его в аренду. Аналогично решается вопрос приустановлении сервитута – предоставлении третьему лицу ограниченного правапользования данным имуществом. Переход права собственности (хозяйственноговедения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданноеимущество к другому лицу не является основанием для расторжения договорааренды. Во всех этих случаях первоначальный арендодатель должен быть замененновым приобретшим вещного права на данное имущество. Пункт 2 ст. 617 ГК РФсодержит новую форму: в случае смерти арендатора недвижимого имущества егоправа и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом илидоговором не предусмотрено иное. Арендатор может отказать наследнику лишьтолько в том случае, если аренда имущества была обусловлена личными качествамиумершего арендатора.

3. Отдельныевиды договоров аренды. 

     

     Договор аренды имущества является родовымпонятием по отношению к некоторым другим договорам ( отдельные виды аренды иаренда отдельных видов имущества), суть которых заключается в том, что однолицо (арендодатель) обязуется предоставлять другому лицу (арендатору) имуществоза плату во временное владение и пользование или во временное владение ипользование. К числу таких договоров, признаваемых отдельными видами аренды илиарендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, арендытранспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренда предприятий,финансовой аренды (лизинга).

      Выделение названых видов договора аренды служитпрежде всего целям наиболее простого и оптимального правового регулированиясходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позволилозаконодателю установит правило, согласно которому к указанным договором подлежат субсидиарному применению общих правил  ГК, регулирующих договор аренды(ст. 625). Такой подход избавил законодателя от необходимости каждый развоспроизводить в ГК одни и те же нормы, регулирующие большую часть условий этихдоговоров, что было бы неизбежно в случаи предание им наряду с договором арендысамостоятельного характера. Рассматривая названные договоры в качествеотдельных видов договора аренды, ГК  мог ограничить лишь указанием на ихквалифицирующие  признаки и установлением применительно к этим договоромнекоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающихспецифику регулируемых правоотношений. Главное – четко выделить особенностисоответствующих договоров и обеспечить их адекватное регулирование с помощьюспециальных правил, исключающих применение корреспондирующих  им общихположений о договоре аренды.

         Так договор проката выделяют в отдельный виддоговора аренды по следующим квалифицирующим  признакам: 1) в качествеарендодателя по договору проката выступает коммерческая организация илииндивидуальный предприниматель, 2)  сдача имущества – постоянная предпринимательская деятельность, 3) объект договора – движимое имущество, 4)прокат – публичный договор, следовательно, имущество предоставляется в арендулюбому, кто к ним обратится. С другой стороны, арендаторами выступают граждане,которые пользуются правами арендатора, а также правами потребителя (ст.626 –631 ГК РФ),  законодательством о защите прав потребителя. Арендная плата подоговору проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме. Другиеформы оплаты, в т.ч. и перечисленные в п.2 ст. 614 ГК, не могут бытьпредусмотрены соглашением сторон. Платежи могут вноситься согласно условиемдоговора как единовременно, так и периодически. Оплата в полнм объемепредусматривается при краткосрочном прокате (почасовом, суточном, месячном).При заключении договора  на длительный срок в нем устанавливаются срокивнесения и размер периодических платежей, причем первый взнос, как правило,устанавливается в момент подписания договора.

        В отличии от общих положений об аренде(параграф 1 гл. 34 ГК) договор проката не может быть заключен на неопределенныйсрок. Более того, в отношении проката в законе установлен максимальный(предельный) срок – один год (п.1 ст. 627 ГК). Если срок превышает предельный,то договор будет считаться заключенным на один год.

        Для договора проката в п.2 ст.626 КГпредусматривается обязательная письменная форма, последствия несоблюдения установлены в п.1 ст. 162 ГК. В настоящее время сфера применения прокатасущественно сузились главным образом из-за распада централизованнойспециализированной сети ателье. Тем не менее договор проката получил особоезакрепление в гл. 34 ГК РФ, что существенно повысило уровень и значимость егоправового регулирования. Правила содержащиеся в параграфе 2 гл. 34 ГК,достаточно полно регулируют отношения по прокату.

          Договор аренды транспортных средств имеетследующие квалифицирующие признаки: арендодатель – это собственник (владелец)транспортного средства (особенность в субъектном составе); в аренду передаетсятранспортное средство с экипажем ( командой) и без таковой, транспортноесредство передается на условиях оказание услуг по управлению и техническойэксплуатации или без таковых ( особенности в предмете договора ) ст.623 – 641ГК.

       Квалифицирующим признаками договора арендыздания и сооружения (ст. 650 – 655) является предмет и форма договора, как вслучае с арендной предприятия. Эти договора заключаются в письменной формепутем составления одного договора, подписанного сторонами. Здание и сооружения– как объекты недвижимости – характеризуются своей фундаментальностью,привязкой к земле, конструктивно расчитаны на длительный срок использования,обладают всегда значительной стоимостью. Подобные особенности объекта арендынеизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договоруаренды.

        В законе содержаться требования, согласнокоторым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенноустановить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.Для зданий и иных сооружений это могут быть адрес, качественные характеристики,площадь сдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики,позволяющие индивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данныхдоговор не считается заключенным ( п.3 ст. 607 ГК РФ). Указанные площадиарендуемого здания или иного сооружения необходимо не только с цельюиндивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы.Практически всегда арендная плата  устанавливается из расчета  определеннойденежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.

        Следует отметить, что здания и иные сооружениямогут быть объектом арендных отношений после ввода их в эксплуатацию позавершению строительства, государственной регистрации   и техническойинвентаризации в установленном законом порядки.

        В юридической литературе неоднократно датьюридическое определение здания, сооружения и их различием. Однако не которыеспециалисты считают, что вряд ли необходимо, поскольку данные понятие неотносятся к числу правовых. В толковом словаре русского языка понятие«сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружениеопределяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения).Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом.

      Рассматривая здания и иные сооружения какобъекты аренды, нельзя забывать, что в месте со зданием в аренду исоответствующая часть земельного участка, на которой самое здание расположено «договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающимдокументом для возникновения одновременно двух видов отношений:

-    арендных отношений по поводуиспользования здания (сооружения);

-    отношений по поводу использованиячасти земельного участка.»11

Подтверждением этого положения служит ст. 652 ГК РФ. Причем в данномслучае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположеноарендуемое здание. Отношения по поводу использования этой части земельногоучастка также могут носить арендный характер. В случае когда арендодательявляется собственником земельного участка, на котором расположено здание,арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую частьземельного участка (п.2 ст. 652 ГК РФ). При этом если в договоре не установленыправа арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически навесь срок аренды переходит право пользования земельного участка.  

      Понятие лизинга происходит от английскогоглагола to lease -  сдавать в аренду. Однакосама лизинговая операция не является той привычной для нас формой, которую мыопределяем словосочетанием «сдача в аренду». Договор финансовой аренды(лизинга) регламентируется ст. 665 ГК. По договору финансовой аренды (лизингу)арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанныеарендатором (лизингодержателем) имущество у определенного им же продавца ипредоставить арендатору это имущество за плату во временное владение ипользование для предпринимательских целей.

       «Но чем же в таком случае отличается лизинг отобычной аренды?

         Прежде всего тем, что конечной цельюлизинговой сделки является выкуп (приобретение в собственность)лизингополучателем имущества, которое он получил от лизингодателя по договорулизинга. Лизинговые платежи, выплачиваемые лизингополучателем на протяжениивсего срока действия договора (ч.6 гл. 34 ГК РФ не устанавливает минимальногосрока лизингового договора),  частично засчитываются в счет выкупа имущества,и, таким образом, по окончании срока его действия имущество может бытьвыкуплено лизингополучателем по его остаточной стоимости.

         Следующее отличие заключается в том, чтолизингодатель  является специально созданной финансовой организацией(лизинговой компанией или банком), обладающей лицензией на данный роддеятельности. Лицензией на данный род деятельности введено  ПостановлениемПравительства РФ от 26.02.96 № 197. Поэтому при заключении договора с той илиорганизацией обязательно следует проверить наличие лицензии, выдаваемой Министерством экономики РФ или специально уполномоченным органом исполнительнойвласти (проведение лизинговых операций банками осуществляется на основаниипункта, содержащегося в лицензии на проведение банковских операций). Впротивном случае вы рискуете тем, что сделка, которую вы заключили  по договорулизинга, может быть признана незаконной.»12

        Поскольку договор лизинга тесно связан сдоговором купли – продажи, арендатору Гражданский кодекс предоставляетопределенные права в отношении продавца (ст. 670 ГК), а в отношениях спродавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (ст. 326ГК). Существенной стадией при заключении лизингового договора являетсяопределения момента, с которого начинается исчисления срока лизинга (аренды),ведь между датой его подписания и датой доставки имущества лизингополучателю может пройти несколько месяцев и, таким образом, реальный срок пользованиеимуществом может не совпасть с установленным сроком действия договора. И какследствие, может возникнуть спор о моменте окончания срока договора,;количество лизинговых платежей и возможности перехода права собственности нализинговое имущества лизингополучателю. Именно поэтому обязательно следуетуказать, с какого момента (со дня подписания договора или со дня подписанияакта приемки имущества в эксплуатацию) начинается исчисления срока лизинга. 

Заключение.

При общей тенденции и усилению роли договораГражданский кодекс в ряде случаев снижает жесткость требований в отношенииопределения его условий. Речь идет о существенных условиях договора,признаваемых таковыми  по закону, при отсутствии хотя бы одного из которыхдоговор не может считаться заключенным. В действующем Гражданском кодексе длядоговора аренды  такие условия сведены до минимума: существенным в силу законаявляется лишь условия о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК). Для отдельныхвидов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные ксущественным, например, размер арендной платы в договоре арендной платы зданияили сооружений. Но во всех остальных случаях к существенным в силу закона неотнесены даже такие важные для аренды условия, как срок и размер платы зааренду, исходя из возможности данного договора. Законодатель в одних случаяхпошел по пути предоставления сторонам права конкретизировать свои отношения впроцессе действия и исполнения договора (в отношении срока окончания аренды), вдругих – допустил возможность применения по аналогии условий аренды,действующих  при сравнимых обстоятельствах ( в части определения размера аренднойплаты в случаях, когда её размер не указан в договоре). Этот подход как бы вписывает конкретные отношения в общую систему аналогичных рыночных связей,подчиняя их складывающейся конъюнктуре и соответствующим обычаям деловогооборота.  

       Необходимо подчеркнуть, что Гражданский кодексРФ, расширивший правовую регламентацию договорных отношений, рассчитан нанепосредственное применение содержащихся в нем норм, что, однако, не исключаетприменение в некоторых  случаях других законодательных и иных правовых актов,предусматривающих особенности отдельных видов аренды.

       Такая гибкость правового обеспечения договорааренды дает возможность всем участникам договора всесторонне оговорить условияаренды, тем самым обеспечить себе возможность в любых обстоятельствах защититьсвои права, о чем неоднократно в той или иной форме разъясняется в решенияхВерховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ.

        

Список используемой  литературы:

1.  Конституция РФ.

2.  Гражданский кодекс РФ. Ч.2/СЗРФ.1996. №5 ст. 410.

3.  Водный кодекс РФ (1995г.) // СЗРФ. 1995. №47 ст.4471.

4.  Лесной кодекс РФ от 29.01.1997. //СЗ РФ. 1997. №5 ст. 610

5.  Закон РФ «О защите правпотребителей» (в ред. 9.01.96г.). // СЗ РФ. 1996. №3 ст.140.

6.  Закон РФ «О недрах» ( в ред.3.03.95г) //СЗ РФ.1995. №10. Ст. 823

7.  Закон РФ « Об образовании» от10.06.92г. // СЗ РФ.: М., 2001 ст. 78 – 96.

8.  Земельный кодекс РФ (от 25.10.01)// СЗ РФ 2001.№4. ст.41 – 47

9.  Основы Гражданскогозаконодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991г. // Ведомость СССР.1991. №26 ст. №733.

10.               Основы законодательства Союза ССРи Союзных республик об аренде от 23.11.1993. // Ведомость съезда народныхдепутатов СССР и Верховного совета СССР. 1989. №25 ст. 481.

11.                Федеральный закон « О введении вдействие Земельного кодекса                   РФ» от 25.10.01. // СЗ РФ. 2001.№44. Ст. 41,48.

11. ФЗ « О введении в действие части второйГражданского кодекса         РФ» // СЗ РФ. 1996. №5. Ст. 411

12. ФЗ «О лизинге» от 29.10.98г. // СЗ РФ. 1998 №44.Ст. 1186

13. ФЗ «О приватизации государственного имущества и обосновах приватизации муниципальных предприятий в РФ» // СЗ РФ. 1994. №13. Ст.1478.

14.  Указ Президента РФ от 14.10.92г.№1230 « О регламентировании арендных отношений и приватизации имуществагосударственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду // Ведомостьсъезда народных депутатов РФ» Верховного совета РФ. 1992. № 43. Ст. 2429

15.  Указ Президента РФ от 7.03.1996г.« О реализации конституционных прав граждан на землю» // СЗ РФ. 1996. №11. Ст.1026

16.  Положение об аренде участковлесного фонда в РФ. Утв. Постанов. Правительства РФ от 23.06.93г. // СЗ РФ.1993. №32. Ст. 3012

17.  Постановление правительства РФ от10.02.94г. « О регулировании полномочий Правительства РФ по управлению ираспоряжению объектами федеральной собственности.» // САПП. РФ. 1994ю №8. Ст.593 

18.  Положение о продаже и временномпорядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных варенду.

Утверждено  распоряжением Гос. Ком. РФ по управлениюГос. Имуществом от 16.02.94г. // БНА РФ 1994. №6.

19.  Постановление Пленума ВерховногоСуда РФ от 29.09.94г. №4 «О практике рассмотрения судами дел о защите правпотребителей» // Бюлл. Верховного суда РФ. 1995.№1,7; 1997.№1

20.  Постановление Пленума Верховногосуда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1.02.96 №6/8. «О некоторыхвопросах, связанных с применением части первой ГК РФ // Бюлл. Верховного СудаРФ. 1996. №9.

21.  Информационное письмо ПрезидиумаВысшего Арбитражного суда от 28.04.97. №13 // Вестник Высшего Арбитражного СудаРФ. 1997. №7. Ст.100

22.  Письмо Высшего Арбитражного судаРФ от 10.09.93г. №С-13/ОП-276. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ.1993.№11. Ст. 107

23.   Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Книга вторая. Договор о передаче имущества. М.: Статус. 2000.

24.  Гражданское право; Учебник. Ч.2 /Под. Ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект. 1998.

25.  Гражданское право России. Ч.2.Обязательственное право. М., 1997.

26.  Образцы договоров. М., 1997.  

 

еще рефераты
Еще работы по гражданскому праву и процессу