Реферат: Государственная регистрация

прав на недвижимоеимущество

и сделок с ним

В результате приватизации в России произошловыведение значительной части государственной собственности из-поднепосредственного государственного управления, поэтому потребовалось создатьэффективные механизмы для сохранения определенного государственногорегулирования происходящих в экономике процессов. Так, например, появиласьсистема государственной регистрации недвижимого имущества, которая стала однимиз сильных рычагов прямого воздействия на отношения действующих на рынкесубъектов предпринимательской деятельности.

В связи с тем, что система государственнойрегистрации недвижимости создана у нас по западному образцу при отсутствиикакого-либо собственного опыта в этой сфере, говорить о ее эффективности покатрудно. Но система создана, работает и развивается и уже сегодня в той или инойстепени обеспечивает выполнение возложенной на нее задачи государственногорегулирования.

Эффективность данного механизма в огромнойстепени зависит от правовой регламентации деятельности учреждений юстиции,которым поручена государственная регистрация прав на недвижимое имущество исделок с ним, а также от правильности толкования и применения норм права в этойсфере. К сожалению, возникает немало вопросов в связи с отсутствием надлежащегоправового регулирования в данной области права. Существует ряд серьезныхпробелов в законодательстве, что затрудняет экономический оборот и поройсоздает препятствия для развития предпринимательства. Одна из таких проблембудет затронута в данной публикации.

Рассмотрим распространенную ситуацию. Лицо(гражданин или организация) заключило договор, предметом которого являетсяотчуждение и переход к этому лицу прав на объект недвижимого имущества (кпримеру, права собственности на нежилое здание). Во исполнение требований Гражданскогокодекса РФ и других нормативных актов лицо собирает пакет необходимыхдокументов и сдает его в учреждение юстиции по государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним (далее — учреждение юстиции,регистратор) для того, чтобы надлежащим образом была произведенагосударственная регистрация перехода к нему права собственности на здание.Через некоторое время заявитель получает от регистратора информационное письмо,в котором сообщается, что на данное здание наложен арест, в связи с чемгосударственная регистрация его прав приостановлена на неопределенный срок домомента устранения препятствий в регистрации, т. е. до снятия ареста. Порой дляприобретателя это оказывается неожиданностью, в частности, когда сделка поотчуждению имущества совершалась добросовестным продавцом и на момент еезаключения у покупателя имелась достоверная информация об отсутствии такихпрепятствий для перехода к нему права собственности на имущество, как арестпоследнего.

Как в таком случае расценивать действияучреждения юстиции, заблокировавшего любые сделки с объектом недвижимогоимущества, и как защитить законные права заинтересованных лиц? На этот вопроснельзя ответить, не зная всех особенностей законодательства и практики егоприменения в данной сфере.

Прежде всего уточним, как действующеезаконодательство определяет понятие ареста имущества, основания и порядокприменения этой меры, а также выясним значение данной меры для функционированиярынка.

Термин «арест имущества» встречается вомногих нормативных актах. Назовем основные: Гражданский процессуальныйкодекс РСФСР 1964 г. (ГПК РСФСР), Арбитражный процессуальный кодексРФ 1995 г. (АПК РФ), Уголовно-процессуальный кодекс РСФСР 1960 г. (УПКРСФСР), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ «Обисполнительном производстве» (далее — Закон об исполнительномпроизводстве). Рассматривая задачи, которые должна решить данная мера, можнопроследить связь с множеством других законов и подзаконных нормативных актов всфере предпринимательской деятельности.

ГПК РСФСР в ст.370 дает следующееопределение: «Арест имущества должника состоит в производстве описиимущества и объявлении запрета распоряжения им». Другие статьи того жекодекса говорят о наложении ареста на имущество, принадлежащее ответчику инаходящееся у него или у других лиц, как о мере по обеспечению иска (п.1ст.134), об обращении взыскания на имущество должника путем наложенияареста и продажи имущества — как о мере принудительного исполнения решения суда(п.1 ст.358).

АПК РФ не расшифровывает данный термин, а толькоуказывает на применение такой меры, как наложение ареста на имущество илиденежные средства, принадлежащие ответчику, в качестве меры по обеспечению искаили по обеспечению исполнения решения суда, а также обратной меры — приостановления реализации имущества в случае предъявления иска об освобожденииего от ареста (ч.1, 5 п.1 ст.76, ст.136). Судья принимаетмеры для обеспечения иска при подготовке дела к судебному разбирательству, очем выносит определение (ч.11 ст.112, ст.113), либо при вынесениирешения по делу — по заявлению участвующих в деле лиц (ст.136).

В УПК РФ само понятие ареста имуществаотсутствует (в связи с чем надо обращаться к другим нормам, применяя их поаналогии), но имеется специальная ст.175 «Наложение ареста наимущество». Согласно установленному ею порядку, в целях обеспечениягражданского иска или возможной конфискации имущества следователь обязанналожить арест на имущество обвиняемого, подозреваемого или лиц, несущих позакону материальную ответственность за их действия, или иных лиц, у которыхнаходится имущество, приобретенное преступным путем. О наложении арестаследователь составляет мотивированное постановление. Имущество, на котороеналагается арест, описывается с соблюдением правил, установленных дляпроведения выемки и обыска, составляется протокол наложения ареста наимущество. Наложение ареста на имущество отменяется постановлением следователя,если в применении этой меры отпадает дальнейшая необходимость.

Наиболее развернутое определение рассматриваемогопонятия дано в п.2 ст.51 Закона об исполнительном производстве:«Арест имущества должника состоит из описи имущества, объявления запретараспоряжаться им, а при необходимости — ограничения права пользованияимуществом, его изъятия или передачи на хранение».

Таким образом, арест имущества направлен обычнона обеспечение прав кредиторов недобросовестного (несостоятельного) должника.Поэтому включение объекта недвижимости в опись арестованного имущества должникаозначает возможность будущей реализации этого имущества путем продажи с торговдля обеспечения прав кредиторов или иных лиц.

Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(далее — Закон о регистрации) (п.1 ст.4) предусмотрена обязательнаягосударственная регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимоеимущество, к которым абз.4 ст.1 Закона о регистрации относит наличиеустановленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном закономпорядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении правасобственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества(сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества идр.). Государственная регистрация производится путем внесения записи о праве вЕдиный государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним(далее — ЕГРП) на основании представленных документов с соблюдениемустановленного Законом о регистрации порядка. В частности, согласно ч.2 п.2ст.13 Закона о регистрации, «государственная регистрация ограничений(обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством впубличных интересах органами государственной власти и органами местногосамоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательнымуведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости». Статьей12 того же закона и Правилами ведения ЕГРП предусмотрен порядоквнесения в ЕГРП записи об ограничении (обременении), к которым относится арестимущества*(1).

Внесение в ЕГРП записи об аресте имуществаозначает, что права собственника на распоряжение данным имуществом ограничены.В период действия ареста собственник не может отчуждать данное имущество илипо-иному распоряжаться им.

Наиболее часто встречается ситуация, когдадоговор (например, купли-продажи) заключен уже в момент действия ареста. Сразувозникает ряд вопросов: как относиться к такому договору с точки зрения егодействительности, является ли арест имущества в данном случае непреодолимымпрепятствием для государственной регистрации перехода права собственности наимущество к покупателю и т. д.

В связи с тем, что наложение ареста на имуществопредполагает прежде всего невозможность распоряжаться им, разрешение подобныхвопросов напрямую связано с тем, что понимается под осуществлениемсобственником такого своего правомочия, как распоряжение объектомсобственности. В теории гражданского права бытует следующая трактовка понятия«правомочие распоряжения»: это основанная на законе (т. е. юридическиобеспеченная) «возможность определения юридической судьбы имущества путемизменения его принадлежности, состояния или назначения»*(2). Приэтом в каждом конкретном случае необходимо четко выявить момент, с которогоуверенно можно считать, что юридическая судьба имущества определена.

Профессор Е.А. Суханов и другие специалисты вкачестве классического примера осуществления собственником правомочияраспоряжения приводят отчуждение имущества по договору*(3). Носуществует и другой подход. Согласно ст.223 ГК РФ, право собственности уприобретателя вещи по договору возникает по общему правилу с момента еепередачи, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственнойрегистрации, — с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.Таким образом, право собственности лица, приобретшего по договору недвижимоеимущество, наступает в силу п.1 ст.131 и п.1 ст.164 ГК РФ смомента государственной регистрации перехода права собственности на этоимущество.

Государственная регистрация прав на недвижимоеимущество и сделок с ним производится учреждениями юстиции в заявительномпорядке, т. е. только при наличии волеизъявления лица, направленного нарегистрацию своего права или сделки путем подачи в установленном порядкезаявления о регистрации в учреждение юстиции. При отсутствии заявления такаярегистрация не может быть произведена. В соответствии с абз.3 п.1 ст.16Закона о регистрации «в случае, если права возникают на основаниидоговоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и этоудостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления огосударственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки)».Значит, возможна ситуация, когда одна из сторон — продавец — уклоняется отподачи указанного заявления, что препятствует государственной регистрацииперехода права собственности на имущество, являющееся предметом договора, кпокупателю. Как в данном случае расценивать действия продавца?

Обращение собственника в учреждение юстиции загосударственной регистрацией перехода права собственности можно рассматриватькак составную часть осуществления собственником своего права распоряженияимуществом, так как до момента государственной регистрации право собственностина него еще не перешло к приобретателю по договору.

Изложенная норма Закона о регистрации, касающаясяподачи заявлений всеми сторонами сделки, совершенной в простой письменнойформе, представляется несовершенной. Данное положение закона позволяет недобросовестномупродавцу, выступающему стороной в сделке, по существу, незаконно расторгнутьдоговор в одностороннем порядке (ст.450 ГК РФ). Если в такой ситуациидобросовестный приобретатель по той или иной причине не прибегнет к защитесвоего права (такая возможность предусмотрена законодательством), собственникомимущества останется продавец, а приобретатель может понести убытки. Но даже прииспользовании покупателем своего права на судебную защиту до момента вынесениясудебного решения в его пользу сохраняется риск несения ущерба, если продавецдокажет в суде возможность расторжения договора в одностороннем порядке(например, имеется соглашение сторон о возможности такого расторжения).

Закон предусмотрел подобные случаи (п.3 ст.551ГК РФ; абз.3 п.1 ст.16 Закона о регистрации): при уклонении одной изсторон от государственной регистрации прав переход права собственностирегистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другойстороны. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственнойрегистрации перехода права собственности, должна возместить другой сторонеубытки, вызванные задержкой регистрации. В этом случае переход правасобственности к приобретателю по договору уже не потребует волеизъявлениясобственника — продавца в виде подачи заявления о государственной регистрации,и заключение договора можно будет расценивать как окончательное и бесповоротноераспоряжение собственника своим имуществом.

Изложенное свидетельствует о том, что требованиеЗакона о регистрации, состоящее в подаче заявления о государственнойрегистрации всеми сторонами сделки, является излишне формализованнымтребованием и не несет существенной смысловой нагрузки.

Этот вывод подтверждается положением того же актаотносительно договоров (сделок), не требующих обязательного нотариальногоудостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны. Если прававозникли на основании таких сделок, заявление о государственной регистрацииподает одна из сторон сделки. Поэтому во избежание неприятных ситуаций, которыемогут возникнуть при уклонении собственника от регистрации, можнопорекомендовать добросовестному приобретателю нотариально удостоверить сделку.

Таким образом, верной представляется точказрения, согласно которой заключение договора об отчуждении недвижимогоимущества означает, что на момент заключения собственник в полной мерераспорядился своим имуществом и дополнительного волеизъявления для отчужденияне требуется. Подача заявления о государственной регистрации собственником,отчуждающим вещь, свидетельствует о его волеизъявлении осуществитьгосударственную регистрацию права собственности приобретателя во исполнениетребования законодательства об обязательной государственной регистрации такогоправа, но не может означать изъявление желания распорядиться этой вещью, таккак свое правомочие распоряжения он осуществил уже в полной мере, заключивдоговор.

Но означает ли это, что при наличии несомненногодоказательства заключения сделки по отчуждению имущества до того, как наимущество был наложен арест, право собственности приобретателя по сделке должнобыть зарегистрировано? По этому вопросу у судей нет единого мнения. Приведемпример из судебной практики.

По делу N А40-19457/00-17-270 об уклоненииМосковского городского комитета по государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним от государственной регистрации судьяАрбитражного суда г. Москвы вынес решение обязать Комитет произвестигосударственную регистрацию договора купли-продажи нежилых помещений и выдатьпокупателю свидетельство о государственной регистрации права собственности. Вобоснование решения судья руководствовался, в частности, следующими доводами.

Договор купли-продажи, представленный в качествеоснования для регистрации, был заключен покупателем (истцом) и собственником-продавцомв простой письменной форме до того, как был наложен арест на имущество, ставшеепредметом договора. По соглашению сторон договор подлежал нотариальномуудостоверению. Продавец уклонялся от соблюдения данного соглашения, а также отподачи заявления на государственную регистрацию, что было обжалованопокупателем в суде. Решениями Арбитражного суда г. Москвы договор был признандействительным без нотариального удостоверения и подлежащим обязательнойгосударственной регистрации. Только после этого истцом было подано заявление огосударственной регистрации права собственности, а в качествеправоустанавливающих документов представлены договор купли-продажи и судебныерешения.

Ответчик (Москомрегистрация) приостановилрегистрационные действия на основании п.4 ст.19 Закона о регистрации всвязи с тем, что в ЕГРП имелась запись об ограничении в отношении данногообъекта, внесенная по постановлению судебного пристава-исполнителя о наложенииареста на имущество. Арест был наложен после того, как заключен договор.

Судья по рассматриваемому делу сделал вывод отом, что ответчик (Москомрегистрация) был не вправе по каким бы то ни былооснованиям приостанавливать регистрационные действия, так как, согласно п.2ст.13 АПК РФ, вступивший в законную силу судебный акт обязателен для всехгосударственных органов, органов местного самоуправления и иных органов,организаций, должностных лиц и граждан.

Но имевшееся в деле решение суда, требовавшеезарегистрировать договор купли-продажи, было вынесено по делу, ответчиком по которомуявлялся продавец, а не Москомрегистрация. Если же обратиться к Закону орегистрации (п.1 ст.28), то права на недвижимое имущество, установленныерешением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Тоесть в данном случае должен соблюдаться общий порядок государственнойрегистрации, установленный указанным законом, который включает в себя ивозможность приостановления государственной регистрации по ст.19 того жезакона.

Основные доводы суда по рассматриваемому делусостояли также в том, что суд, приняв два изложенных решения относительнодоговора купли-продажи, тем самым фактически признал право собственности истцакак покупателя на недвижимое имущество.

Но данный вывод не соответствует закону, так какправо собственности покупателя по договору продажи недвижимости наступает,согласно п.2 ст.223 и п.1 ст.551 ГК РФ, с момента государственнойрегистрации.

Кроме того, надо отметить один существенныймомент, касающийся разграничения при государственной регистрации понятий«права» и «сделки» относительно недвижимого имущества.Договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственнойрегистрации в силу нормы п.1 ст.164 ГК РФ, которая предусматривает, чторегистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом только при указании закона.Относительно договора купли-продажи подобных объектов недвижимости такогоуказания в законе нет. В то же время закон устанавливает, что государственнойрегистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимостьпо договору продажи недвижимости (п.1 ст.551 ГК РФ).

Таким образом, подобные решения судов орегистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества не соответствуютнормам закона.

Однако вернемся к основной проблеме,рассматриваемой в данной статье.

Как же все-таки разрешить ситуацию с регистрациейперехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору, когдапосле того, как продавец-собственник распорядился своим имуществом путемподписания такого договора, на имущество налагается арест? Как следует из приведенногопримера (а это не единственный пример в судебной практике), суды склоннысчитать, что при наличии доказательств распоряжения имуществом до моментаналожения на него ареста такой арест не является препятствием длягосударственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Но есть аргументы, позволяющие усомниться вправильности данной позиции. Хотя на момент заключения сделки формальныхограничений на распоряжение имуществом у собственника не было, необходимообратиться к нормам Гражданского кодекса, предусматривающим защиту третьих лицпри заключении договоров продажи недвижимости.

Как уже говорилось, согласно ст.551 ГК РФ,переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости кпокупателю подлежит государственной регистрации. Изъятий из данной нормызаконодательство не содержит. В связи с этим в п.2 ст.551 ГК РФуказывается, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами догосударственной регистрации перехода права собственности не является основаниемдля изменения их отношений с третьими лицами.

В.В. Витрянский, рассматривая проблемувозможности обращения взыскания на недвижимое имущество, в частности, поисполненному договору купли-продажи, делает акцент на следующем: «Домомента государственной регистрации перехода права собственности к новомусобственнику Арбитражный суд принимает во внимание интересы третьих лиц (аименно кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимоеимущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности последнегона это имущество… Положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажинедвижимости сторонами до государственной регистрации перехода правасобственности не служит основанием для изменения отношений с третьими лицами(п.2 ст.551 ГК РФ), свидетельствует о том, что фактическая невозможность дляпродавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не можетпрепятствовать обращению взыскания на указанное недвижимое имущество потребованию кредиторов продавца. И, напротив, до момента регистрации переходаправа собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправепретендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества»*(4).

Таким образом, если на недвижимое имуществодолжника наложен арест в целях обеспечения прав его кредиторов, но ранеедолжник подписал договор купли-продажи этого недвижимого имущества с другимлицом, но не успел зарегистрировать переход права собственности к покупателю,то возможность обратить взыскание на это имущество по долгам продавцасохраняется. В противном случае, если в подобной ситуации арест имуществадолжника не будет препятствием для государственной регистрации перехода егоправа собственности к покупателю, может возникнуть порочная практика обходанорм закона. Заключив договор купли-продажи в простой письменной форме«задним числом», собственник таким образом «спасет» своеимущество от обращения на него взыскания по долгам.

Известны также случаи, когда, предвидя наложениеареста на имущество, должник — собственник отчуждаемого имущества заключаетдоговор купли-продажи этого имущества, регистрирует переход права собственностик покупателю. Затем следует иск в суд об исключении имущества из описи в связис тем, что его собственником является уже не должник, а третье лицо, которое неможет нести ответственность по сделке, заключенной между другими лицами.Впоследствии должник либо сам, либо выступая от лица другой организации,учредителем которой он является, или иного «своего» лица, приобретаетто же имущество у своего бывшего покупателя. Таким способом собственник уходитот исполнения своего обязательства, если иного имущества или денежных средств унего не имеется.

Поскольку законодательство содержит такую«лазейку» для недобросовестных должников, система государственнойрегистрации недвижимого имущества должна способствовать выполнению одной изосновных функций государства на рынке — гарантирования прав добросовестныхучастников рынка. От этого во многом зависит дальнейшая судьба нашей экономики,так как несовершенство российского законодательства, содержащиеся в нем пробелынередко позволяют обходить закон.

Включение недвижимости в опись арестованногоимущества, когда должник еще является его собственником (до моментагосударственной регистрации перехода права собственности), является важнойгарантией прав кредиторов. Государственная регистрация перехода правасобственности на такое имущество до снятия с него ареста может серьезноотразиться на обеспечении законных прав кредиторов. Поэтому для всех подобныхслучаев необходимо выработать единый подход, чтобы предотвратить нарушение правкредиторов. Возможно, в связи с отсутствием четких правовых норм,регламентирующих такую ситуацию (в частности, в Законе о регистрации),здесь помогло бы принятие пленумами Верховного и Высшего Арбитражного судовразъяснений (постановления) по данным вопросам.

Правда, остается неясным, как обеспечить правадобросовестного покупателя, если, подписывая договор, он не знал и не мог знатьо том, что на недвижимость, которую он приобретает, вскоре будет наложен арест.Только обратившись в учреждение юстиции за регистрацией, покупательобнаруживает подобное препятствие.

Выявить во всех случаях действительные намеренияпродавца, заключающего такую сделку, не представляется возможным. Быть может,продажа должником своего имущества продиктована желанием вернуть долги. Но всеже в такой ситуации нельзя, на наш взгляд, исходить из презумпциидобросовестности продавца. Раз уж дело дошло до ареста имущества, т. е.продавец не смог прийти к соглашению со своими кредиторами и каким-то образомобеспечить возврат долга, есть серьезные основания полагать, что оннедобросовестен. Поскольку обязательства, для взыскания долга по которымналожен арест на имущество должника, первичны по сравнению с обязательствами,которые появились у должника перед покупателем в результате подписания договорапродажи этого имущества, последующая продажа имущества с торгов будет вполнезаконна. Добросовестный же покупатель может заявить требование о возмещении емуущерба, включая упущенную выгоду.

Чтобы избежать судебных разбирательств по этомуповоду, можно посоветовать покупателю при подписании договора заранее включитьв него пункт, касающийся ответственности продавца в случае возникновения такогорода препятствий к переходу права собственности, как арест имущества или инойзапрет распоряжаться им.

Последствия, возникающие в подобных ситуациях,напрямую зависят и от толкования норм закона, касающихся момента заключениядоговора продажи недвижимости, поскольку именно с ним законодатель связываетвступление договора в силу, т. е. обязательность для сторон условийзаключенного договора (п.1 ст.425 ГК РФ). Исключение составляют случаи,когда соглашением сторон предусмотрено, что условия заключенного ими договораприменяются и к их отношениям, возникшим до заключения договора (п.2 ст.425ГК РФ).

Обратимся к ст.433 ГК РФ «Моментзаключения договора». По общему правилу договор признается заключенным вмомент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п.1 ст.433). Ноесть два исключения из этого правила. Во-первых, согласно п.2 ст.433,если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передачаимущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующегоимущества в порядке ст.224 ГК РФ. На куплю-продажу недвижимости этоположение не распространяется. Во-вторых, исключение составляют случаи, когдадоговор подлежит государственной регистрации (п.3 ст.433) — он«считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установленозаконом». Сюда можно отнести, к примеру, договор аренды здания илисооружения, заключенный на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК РФ),договор ипотеки (п.3 ст.339 ГК РФ). Но на договор продажи недвижимостинорма п.3 ст.433 ГК РФ также не распространяется.

Ранее упоминалось, что договор купли-продажинедвижимого имущества не подлежит государственной регистрации согласно п.1ст.164 ГК РФ, которая устанавливает, что сделки с недвижимостью подлежатгосударственной регистрации только в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131ГК РФ или Законом о регистрации прав на недвижимость. При этом п.1ст.131 ГК РФ указывает на обязательность регистрации перехода правасобственности и других вещных прав на недвижимость. Другие нормы законов такжене содержат указания на государственную регистрацию договора купли-продажинедвижимого имущества. Тем не менее многие полагают, что к случаям заключениядоговора продажи недвижимости надо применять данное положение. В таком случаедоговор, переход права собственности по которому не зарегистрирован, можно считатьнезаключенным, и никаких последствий для сторон он не влечет.

На наш взгляд, законодатель не случайно разделилпонятия «переход права» и «сделка (договор)». Учитывая, чтопредметом договоров, права по которым подлежат обязательной государственнойрегистрации, являются обычно объекты, представляющие немалую ценность длясубъектов гражданского оборота, при заключении таких договоров субъекты нередкоподвергаются серьезному риску несения убытков. Поэтому представляетсяцелесообразным к моменту заключения договора продажи недвижимости относитьмомент его подписания. В этом случае при отказе в регистрации перехода правасобственности по такому договору убытки с виновной стороны будут взыскиватьсяпо нормам закона, предусмотренным для случаев неисполнения или ненадлежащегоисполнения договора одной из сторон.

Данный подход отражается как в теории, так и варбитражной практике, касающейся споров о праве собственности на недвижимость.По мнению авторов учебника «Гражданское право», «договор продажинедвижимости (за исключением продажи жилых помещений и предприятий) для егосторон (продавца и покупателя) вступает в силу с момента его подписания»*(5).

Приведем пример из судебной практики. По делу NА40-41895/99-106-638 был заявлен иск к юридическому лицу (продавцу) и учреждениююстиции (Москомрегистрации) об обязании произвести государственную регистрациюперехода права собственности на недвижимость. Истец, являясь покупателем,ссылался на то, что в декабре 1998 г. им был заключен договор купли-продажиздания кафе «Минутка». В этом же месяце покупатель произвел оплату подоговору, и здание было передано по акту приема-передачи. Из-за уклоненияпродавца от сбора документов и обращения за регистрацией покупатель только вмарте 1999 г. обратился в Москомрегистрацию за регистрацией перехода правасобственности. Государственная регистрация была приостановлена по причине того,что на указанное здание, принадлежавшее продавцу, в январе 1999 г. судебнымприставом-исполнителем был наложен арест.Исходя из того что договор был заключени исполнен до момента наложения ареста, истец просил удовлетворить иск. В делов качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предметспора, вступил кредитор продавца — коммерческий банк, в обеспечение исполненияобязательств к которому был наложен арест. Третье лицо просило в иске отказать.

Решением Арбитражного суда г. Москвы иск вотношении Москомрегистрации был удовлетворен. Постановлением апелляционнойинстанции решение суда первой инстанции было оставлено без изменения. Доводыприводились следующие. Во-первых, суд посчитал, что арест был наложен наимущество, которое было продано до возникновения обременений на него, истецявлялся добросовестным приобретателем права собственности по исполненномудоговору купли-продажи. Никаких правоотношений у третьего лица (кредиторапродавца) с продавцом по поводу спорного недвижимого имущества не существовало,поэтому взыскание должно производиться за счет денежных средств должника или засчет его другого имущества. Во-вторых, у Москомрегистрации не было основанийдля приостановления регистрационных действий, так как в законе предусмотренисчерпывающий перечень оснований для такого приостановления, в который данноеоснование не включено.

Постановлением кассационной инстанции указанныерешение и постановление были отменены, в иске отказано на основании следующихдоводов.

Судебным приставом-исполнителем был наложен арестна объект недвижимости в связи с отсутствием на счетах продавца денежныхсредств. Договор купли-продажи недвижимости до наложения ареста не былзарегистрирован в Москомрегистрации, поэтому правовые последствия он не влечет.В качестве оснований суд кассационной инстанции сослался на нормы п.1 ст.165,п.3 ст.433, п.2 ст.551 ГК РФ о том, что договор, переход прав покоторому подлежит обязательной государственной регистрации, признаетсязаключенным с момента его регистрации, и только с этого времени порождает праваи обязанности для его участников независимо от содержащихся в нем условий; дляотношений с третьими лицами такой договор не может повлечь какие-либоизменения; сделка, совершенная с нарушением требований о ее обязательнойгосударственной регистрации, ничтожна.

Спорной является мотивировочная частьпостановления, а именно ссылка на обязательность государственной регистрации договоракупли-продажи недвижимости и признание его заключенным с момента такойрегистрации, а также на ничтожность такого договора без его регистрации. Нонорма п.2 ст.551 ГК РФ в данном случае, безусловно, применима.

В качестве еще одного примера из судебнойпрактики можно привести постановление Президиума ВАС РФ от 30 мая 2000г. N 692/99 по протесту Председателя ВАС РФ на решение Арбитражного суда г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области и постановление апелляционнойинстанции по иску об освобождении имущества от ареста. Иск был удовлетворенсудом первой инстанции на основании того, что имущество, арестованное судебнымприставом-исполнителем, было продано истцу до наложения ареста. Апелляционнаяинстанция оставила решение без изменения. Президиум ВАС РФ удовлетворил протестоб отмене состоявшихся судебных актов и направил дело на новое рассмотрение последующим основаниям.

Как и в предыдущем деле, спорное имущество былоприобретено истцом по договору купли-продажи и передано по акту сдачи-приемкидо момента наложения на него ареста. Расчеты за имущество были произведенысторонами в порядке взаимозачета задолженности по договору займа. Удовлетворяятребования истца, суд указал на то, что до наложения ареста на имуществодолжник вправе был распорядиться им по собственному усмотрению.

Ответчик, являвшийся кредитором продавца, заявило том, что указанный договор купли-продажи является мнимой сделкой, которая всилу ст.170 ГК РФ ничтожна. Мнимость сделки доказывалась тем, чтодоговор купли-продажи от имени покупателя подписал генеральный директор,который одновременно являлся коммерческим директором продавца. Фактическойпередачи имущества произведено не было. Договор займа был составленненадлежащим образом. Во время составления описи имущества никаких документов оего продаже предъявлено не было, акт был подписан уполномоченным должностнымлицом продавца без каких-либо замечаний. Суд первой и апелляционной инстанциине дал оценки этим доводам ответчика, поэтому Президиум ВАС РФ отменил судебныеакты и направил дело на новое рассмотрение.

На наш взгляд, в ходе таких судебных дел следуетпроверять законность совершенных сделок, чтобы выявить, не являются ли онимнимыми. Так, в упомянутом ранее деле (N А40-41895/99-106-638) третье лицо — заявитель кассационной жалобы — приводило подобные доводы (имело местонамеренное отчуждение недвижимого имущества в целях избежания наложения арестаи последующей реализации его в пользу кредитора, так как было выявлено наличиесупружеских отношений между участником истца (покупателя) и президентомпродавца). Правда, эти доводы не были положены судом в основу постановления,хотя в иске судом кассационной инстанции было отказано правильно.

Еще с одной проблемой сталкивается учреждениеюстиции в случаях поступления на регистрацию заявления о переходе прав нанедвижимое имущество, на которое наложен арест. Суть вопроса состоит в том,является ли такой арест, согласно Закону о регистрации, основанием для отказа вгосударственной регистрации права собственности приобретателя по сделке либоучреждение юстиции должно приостановить государственную регистрацию нанеопределенный срок до момента снятия ареста с имущества.

Закон о регистрации содержит ряд неоднозначныхположений, которые толкуются следующим образом. Пункт 3 ст.13 законавыводит общее правило (месячный срок проведения государственной регистрации содня подачи заявления и необходимых документов), из которого устанавливаютсяисключения. К ним относятся случаи приостановления, исчерпывающий переченькоторых имеется в ст.19 закона: п.2 — при направлении документов наподтверждение их подлинности (на срок не более месяца), п. 3 — наосновании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица (не болеечем на три месяца), п.4 — на основании определения или решения суда (безуказания срока).

Что касается п.1 ст.19 («Привозникновении у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с нимсомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав в течениемесяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений.Регистратор прав обязан немедленно известить об этом заявителя, который вправепредставить дополнительные доказательства наличия у него оснований длягосударственной регистрации прав»), то суды не рассматривают его вкачестве основания для приостановления регистрации, хотя, исходя из названия ст.19 — «Основания для приостановления государственной регистрации прав»,логичным был бы обратный подход. Но пункт 1 ст.19 не содержит указания на срок,в который заявитель должен представить запрашиваемые у него дополнительныесведения. Если исходить из общего срока регистрации (один месяц), то выявляетсянесоответствие с положением данной нормы, согласно которому регистратор обязан«в течение месяца… принять необходимые меры по получению дополнительныхсведений». Если в течение месяца регистратор принимает такие меры, аименно направляет заявителю информационное письмо, то даже чисто техническиневозможно получить на него ответ, уложившись в этот же срок.

Тем не менее рассмотрим случай наложения арестана имущество как основание для приостановления регистрации. Законом непредусмотрена возможность ее приостановления на основании процессуальногодокумента уполномоченного органа о наложении ареста, если таким органомявляется не суд. Но здесь возникает коллизия норм: согласно действующемузаконодательству, процессуальные документы уполномоченных лиц (в частности, оналожении ареста на имущество) подлежат обязательному исполнению всеми лицами.В качестве подтверждения можно привести нормы п.1 ст.4 Закона обисполнительном производстве и п.1 ст.14 Закона о судебных приставах*(6)(требования судебного пристава обязательны для всех органов, организаций,должностных лиц и граждан на всей территории России), ч.5 ст.127 УПК(постановления следователя обязательны для исполнения всеми предприятиями,учреждениями, организациями, должностными лицами и гражданами на всейтерритории России), а также другие специальные нормы. В связи с тем, что вЗаконе о регистрации о подобных случаях не сказано, а исполнять требованиязаконодательства учреждение юстиции обязано наряду со всеми другими лицами, мыне видим иной возможности исполнения закона, чем применение нормы п.1 ст.6ГК РФ (аналогия закона). Исходя из сложившейся практики, учреждения юстицииприостанавливают в подобном случае государственную регистрацию на основании п.4ст.19 Закона о регистрации на неопределенный срок до момента устраненияпрепятствий для регистрации.

Что касается оснований для отказа вгосударственной регистрации, то здесь отказ возможен, только если арестованноеимущество будет реализовано в установленном законом порядке либо собственникиным образом будет лишен права собственности на него в порядке применения мерпринудительного взыскания. В этом случае арест с имущества будет снят всоответствии с законом, и основанием для отказа в государственной регистрациибудет норма абз.6 п.1 ст.20 Закона о регистрации («лицо, выдавшееправоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данныйобъект недвижимого имущества»). Во всех остальных случаях, когда арествпоследствии снимается уполномоченным лицом в установленном законом порядке,государственная регистрация перехода права собственности к приобретателю подоговору купли-продажи должна быть возобновлена, и его право может быть зарегистрированов общем порядке. Как показывает практика, последняя ситуация встречается болеечасто, поэтому отказ в государственной регистрации при наличии ареста имуществамог бы существенно нарушить права как добросовестного приобретателя, так исобственника имущества.

Порой возникает и такой вопрос: как регистраторправ должен относиться к документам, направляемым в учреждение юстицииразличными органами и содержащим требование о внесении в ЕГРП записи оналожении ареста на имущество и о запрещении регистрировать переход прав наарестованное имущество на основании каких-либо сделок по его отчуждению? Вадрес учреждений юстиции нередко поступают информационные письма указанногосодержания либо, наоборот, о снятии ареста. Кроме того, собственникиарестованного имущества порой указывают на незаконность произведенного ареста,о чем также уведомляют учреждение юстиции с приведением веских аргументов.

Вероятно, надо четко очертить круг техдокументов, которые должны приниматься во внимание учреждениями юстиции в такихслучаях. Поскольку п.4 ст.19 Закона о регистрации указывает наконкретные процессуальные документы, служащие основанием для приостановлениягосударственной регистрации (определения или решения суда), то, применяя даннуюнорму по аналогии, надо исходить только из официальных документов.

Так, в статье 7 Закона об исполнительномпроизводстве имеется исчерпывающий перечень исполнительных документов.Анализируя нормы этого закона, можно сделать вывод о том, что наложениесудебным приставом-исполнителем ареста на имущество должно оформляться егопостановлением и обязательно дополняться описью (п.2 ст.51 Закона обисполнительном производстве). Поэтому для внесения в ЕГРП записи об ограничениирегистратор должен получить соответствующее постановление с описью или хотя бынадлежащим образом оформленную опись арестованного имущества. Аналогичныйпорядок установлен для органов налоговой полиции и государственной таможеннойслужбы, которые в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ (ст.31, 47,77) вправе наложить арест на имущество должника в пределах своихполномочий.

УПКРСФСР предусматривает также наложение ареста на имущество определенных закономлиц для обеспечения гражданского иска в уголовном судопроизводстве иливозможной конфискации имущества. Согласно ст.175 УПК, это являетсяобязанностью следователя в ходе предварительного следствия по уголовному делу.Наложение ареста на имущество оформляется мотивированным постановлениемследователя.

Что касается процессуальных документов судебныхорганов о наложении ареста на имущество, то эта мера содержится всоответствующих определениях или решениях судов или арбитражных судов.

Таким образом, нередко направляемые в адресучреждений юстиции, к примеру, исполнительные листы не могут служить основаниемдля внесения в ЕГРП записи об аресте имущества, так как такого рода документы вподобных случаях не могут быть адресованы учреждениям юстиции, а на ихосновании должен быть принят специальный исполнительный документ, обязательныйдля всех лиц. То же касается разного рода информационных писем о наложении илиснятии ареста, которые не являются официальными документами — основаниями.

Для снятия ареста с имущества также предусмотренопределенный порядок, и данная процедура должна быть оформлена специальнымидокументами. Это могут быть постановления судебного пристава-исполнителя либоналоговых или таможенных органов, наложивших арест на имущество; определенияили решения судебных органов, принятые в том числе в порядке обжалования актовисполнительных органов, наложивших арест. В случаях, когда арест наложенуполномоченными органами предварительного следствия, о снятии его выноситсяодин из следующих документов: а) постановление следователя об отмене ареста всоответствии с абз.7 ст.175 УПК; б) постановление следователя о прекращенииуголовного дела (ст.209 УПК); в) постановление прокурора об отмененезаконного и необоснованного постановления следователя (п.2 ст.211УПК); г) решение суда.

В статье 17 Закона о регистрациипредусмотрен исчерпывающий перечень оснований для государственной регистрации.Рассмотренные процессуальные документы среди таких оснований не перечисляются.Поскольку же их выполнение обязательно для всех лиц на территории России, о чемговорилось ранее, то считаем возможным расширительно толковать абз.2 п.1ст.17 Закона о регистрации и относить все указанные документы к«актам, изданным органами государственной власти в рамках их компетенции ив порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте изданиятаких актов на момент их издания», хотя перечисленные органы к таковым ине относятся (ст.11, ч.2 ст.66 Конституции РФ, ст.6 Уставагорода Москвы). В противном случае нет возможности вносить в ЕГРП записи оналожении и снятии арестов и других запретов, так как иных оснований длягосударственной регистрации ограничений (обременений), чем перечисленные в п.1ст.17, Законом о регистрации не предусмотрено.

Остается добавить, что соответствующийпроцессуальный документ о наложении или снятии ареста должен быть представлен вучреждение юстиции в надлежаще оформленном виде — требуется подлинник,содержащий все необходимые реквизиты, либо заверенная уполномоченным лицомкопия.

Приведем еще один наглядный пример из судебнойпрактики.

Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил искюридических лиц — сторон договора купли-продажи недвижимого имущества — кучреждению юстиции (Москомрегистрации) о понуждении зарегистрировать переходправа собственности на основании данного договора (дело N А40-12208/00-72-49)по следующим основаниям. Арест был наложен на имущество продавца органамипредварительного следствия (следователем ОВД) до момента подписания сторонамидоговора купли-продажи этого имущества. На основании постановления следователяв ЕГРП была внесена запись об ограничении, согласно которой впоследствии былаприостановлена государственная регистрация перехода права собственности. Судмотивировал свое решение тем, что Законом о регистрации не предусмотренавозможность внесения в ЕГРП записи об ограничении на основании такогопостановления (ссылка на исчерпывающий перечень п.1 ст.17) и возможностьприостановления регистрации на таком основании (ст.19).

Ответчик подал кассационную жалобу на данноерешение суда. Доводы, изложенные в жалобе, состояли в следующем. Запись обограничении была внесена в Единый государственный реестр прав в соответствии стребованиями Закона о регистрации (они были изложены ранее) на основаниипостановления следователя о наложении ареста на имущество. К моменту совершениясделки купли-продажи между истцами данная запись уже содержалась в ЕГРП. Никакихданных, которые могли бы послужить основанием для внесения в ЕГРП записи оснятии ареста с имущества, на момент государственной регистрации перехода правасобственности у регистратора не имелось.

Истцы, возражая, ссылались на письмо заместителяпрокурора города Москвы о снятии ареста, направленное в адресМоскомрегистрации. Кроме того, они указывали на тот факт, что арест был наложенследователем незаконно, так как уголовное дело расследовалось по обвинениюфизических лиц, а арест был наложен на имущество юридического лица, которое немогло отвечать за действия обвиняемых.

Ответчик не соглашался, поскольку, во-первых,указанное письмо не может служить основанием для внесения в ЕГРП записи оснятии ареста с имущества, так как не является предусмотренным закономпроцессуальным документом о снятии ареста. Во-вторых, в компетенцию учрежденияюстиции, согласно ст.9 Закона о регистрации, не входит проверказаконности действий других органов, в частности, законности вынесенных имипостановлений, поэтому учреждение юстиции обязано только исполнять требованияуполномоченных органов в соответствии с законодательством.

Федеральный арбитражный суд Московского округапризнал доводы, изложенные в кассационной жалобе, обоснованными, отменилрешение суда первой инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

Подводя итог, надо отметить, что пробелы взаконодательстве, позволяющие недобросовестным участникам рынка действовать вобход закона, должны восполняться опытом правоприменительной и судебнойпрактики, что позволит государству контролировать и предотвращать подобныезлоупотребления.

*(1) Постановление Правительства РФ от 18февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

*(2) Гражданское право: Учебник: В 2-х т.: 2-еизд. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 1998. Т. 1. С. 485.

*(3) Там же.

*(4) Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости// Вестник ВАС РФ. 1999. N 9. С. 78-80.

*(5) Гражданское право: Учебник: В 2-х т.: 2-еизд. / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 1. С. 187.

*(6) Федеральный закон от 21 июля 1997 г.N 118-ФЗ «О судебных приставах».