Реферат: Сделки с жильем
Ïëàí
TOC o «1-3» Ââåäåíèå… GOTOBUTTON _Toc406260684 PAGEREF _Toc406260684 2
Äîãîâîðêóïëè-ïðîäàæèæèëîãî äîìà(êâàðòèðû). Íîâûåóñëîâèÿ åãîçàêëþ÷åíèÿ… GOTOBUTTON _Toc406260685 PAGEREF _Toc406260685 4
Äîãîâîðíàéìàæèëîãîïîìåùåíèÿ… GOTOBUTTON _Toc406260686 PAGEREF _Toc406260686 8
Äîãîâîðïîæèçíåííîãîñîäåðæàíèÿ ñèæäèâåíèåì… GOTOBUTTON _Toc406260687 PAGEREF _Toc406260687 11
Âèäûìîøåííè÷åñêèõñäåëîê ñæèëüåì… GOTOBUTTON _Toc406260688 PAGEREF _Toc406260688 14
Âèäûñäåëîê ñæèëüåì,ïðèçíàâàåìûåíåäåéñòâèòåëüíûìè… GOTOBUTTON _Toc406260689 PAGEREF _Toc406260689 20
Îòâåòñòâåííîñòüçàíåçàêîííûåîïåðàöèè ñæèëüåì… GOTOBUTTON _Toc406260690 PAGEREF _Toc406260690 25
Çàêëþ÷åíèå… GOTOBUTTON _Toc406260691 PAGEREF _Toc406260691 27
Ñïèñîêëèòåðàòóðû… GOTOBUTTON _Toc406260692 PAGEREF _Toc406260692 28
<span Times New Roman";mso-fareast-theme-font:minor-fareast;mso-bidi-font-family: PragmaticaCTT;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">Ââåäåíèå
Ñäåëêèãðàæäàí ñïðèíàäëåæàùèìèì æèëüåì(êóïëÿ-ïðîäàæà,àðåíäà,îáìåí, ìåíà,íàéì, äàðåíèåè äðóãèåôîðìûèñïîëüçîâàíèÿïðàâ ñîáñòâåííèêàæèëüÿ)íèêîãäà åùåíå ïîëó÷àëèòàêîãîðàçìàõà, êàêñåé÷àñ.
Ó÷èòûâàÿâûñîêóþñòîèìîñòü æèëîéïëîùàäè,ñóììàçàêëþ÷àåìûõñäåëîê îöåíèâàåòñÿ,êàê ïðàâèëî,âî ìíîãèåìèëëèîíûðóáëåé.Êâàðòèðíûéáèçíåñ íûíåÿâëÿåòñÿîäíèì èçñàìûõâûãîäíûõ:ïîñðåäíè÷åñêèåîðãàíèçàöèè — ðèýëòåðñêèåôèðìû è îòäåëüíûåìàêëåðûãîòîâûîêàçàòüëþáûå óñëóãèãðàæäàíàì ïîðàñïîðÿæåíèþïðèíàäëåæàùèìèèì êâàðòèðàìèè äîìàìè,ïîëó÷àÿ ïðèýòîìíàèáîëüøèåäèâèäåíäû.
Íàðûíêå æèëüÿàêòèâíîäåéñòâóåòêðèìèíàëüíûéáèçíåñ.Èñïîëüçóÿþðèäè÷åñêóþíåîñâåäîìëåííîñòüãðàæäàí,ìîøåííèêèäîáèâàþòñÿçàêëþ÷åíèÿñãðàæäàíàìèñîãëàøåíèéîá îò÷óæäåíèèæèëüÿ íàêðàéíåíåâûãîäíûõäëÿ íèõóñëîâèÿõ,íåðåäêî ñïîìîùüþìàõèíàöèéëèøàþò èõçàêîííîãîæèëèùà.
Ñëåäóåòîòìåòèòü,÷òîñîâðåìåííûéðûíîê æèëüÿñóùåñòâåííîîòëè÷àåòñÿîò ðûíêà ïðîøëûõëåò. Êðóãòðàäèöèîííûõó÷àñòíèêîâñäåëêè,íàïðèìåðêóïëè-ïðîäàæè,çíà÷èòåëüíîðàñøèðèëñÿ.Òåïåðü îáû÷íîâ ñäåëêóêðîìåïîêóïàòåëÿ èïðîäàâöà âêëþ÷àåòñÿòðåòüÿñòîðîíà — ïîñðåäíèê, â êà÷åñòâåêîòîðîãîâûñòóïàåòëèáî ðèýëòåðñêàÿôèðìà, ëèáî÷àñòíûéìàêëåð. Âñäåëêàõ íàðûíêå æèëüÿâñå áîëüøóþðîëü èãðàþòêîììåð÷åñêèåáàíêè, áèðæè,ñòðàõîâûåêîìïàíèè,èíâåñòèöèîííûåôîíäû èäðóãèåðûíî÷íûåèíñòèòóòû.
Ãðàæäàíñêîåè æèëèùíîåçàêîíîäàòåëüñòâîïðèçíàþòïðàâîìåðíûìèâñå âèäûñäåëîê ãðàæäàíñïðèíàäëåæàùèìèèì ïî ïðàâóñîáñòâåííîñòèæèëèùàìè.Ãðàæäàíèíìîæåò âñòóïàòüâ ëþáûå íåïðîòèâîðå÷àùèåçàêîíóäîãîâîðíûå îòíîøåíèÿ,ñâÿçàííûå ñèçìåíåíèåìïðàâîâîãîñòàòóñà,ïðèîáðåòåíèåìèëè îò÷óæäåíèåìæèëüÿ(êóïëÿ-ïðîäàæà,äàðåíèå,çàâåùàíèå).Îí òàêæåìîæåòðåàëèçîâàòüñâîå ïðàâîñîáñòâåííèêà,çàêëþ÷èâäîãîâîðíàéìà, ìåíû,ïîæèçíåííîãîñîäåðæàíèÿ ñèæäèâåíèåì,ñîâåðøèâîáìåí íàäðóãîå æèëîåïîìåùåíèå èäð.
Äåéñòâóþùååçàêîíîäàòåëüñòâîäîïóñêàåòøèðîêèéñïåêòðñäåëîêãðàæäàí ñïðèíàäëåæàùèìèì æèëüåì è âðàìêàõ èõòðàäèöèîííûõôîðìâîçíèêàþòïîäâèäû,íàïðèìåð äîãîâîðíàéìà-ïðîäàæè,ïðåäóñìîòðåííûéñò.501Ãðàæäàíñêîãîêîäåêñà. Êñäåëêàì ñæèëüåì ïðèìåíèìûñòàòüè ãëàâû52 ÃÊ"Àãåíòèðîâàíèå"(ñò.1005-1011).
Ïðÿìîåîòíîøåíèå êîáåñïå÷åíèþðåàëèçàöèèæèëèùíûõïðàâ ãðàæäàíèìåþòñòàòüè ÃÊ îíàéìåæèëîãîïîìåùåíèÿ (ãë.35),áåçâîçìåçäíîìïîëüçîâàíèè(ãë.36),ñòðàõîâàíèè(ãë.48), îáîáÿçàòåëüñòâàõâñëåäñòâèåïðè÷èíåíèÿâðåäà (ãë.59) èäðóãèåïðàâîâûåíîðìû,êîòîðûå, íàäîïîëàãàòü,áóäóòîêàçûâàòüâñå áîëååîùóòèìîåâîçäåéñòâèåíàóïîðÿäî÷åíèåñîâåðøåíèÿæèëèùíûõñäåëîê íàçàêîííîéîñíîâå.
Ïðèñîâåðøåíèèñäåëîêîñîáåííîâàæíîâûäåëèòü ñðåäñòâàçàùèòûó÷àñòíèêîâè ïðèíàäëåæàùåãîèì æèëüÿ. Èõïðàâà íàðûíêå æèëüÿîõðàíÿþòñÿ âïåðâóþî÷åðåäüíîðìàìèãðàæäàíñêîãîçàêîíîäàòåëüñòâà.
Ñïîñîáûçàùèòû âñóäåáíîìïîðÿäêå ãðàæäàíñêèõïðàâ, â òîì÷èñëå èæèëèùíûõ,âåñüìàðàçíîîáðàçíû,íî ñò.12ÃðàæäàíñêîãîÊîäåêñà òåìíå ìåíååâûäåëÿåòíàèáîëååçíà÷èìûå èçíèõ.
Ïðåæäåâñåãî, ýòî — èñêîâîåòðåáîâàíèåãðàæäàíèíàî ïðèçíàíèèíàðóøåííîãîèëè îñïàðèâàåìîãîïðàâà íàæèëîåïîìåùåíèå. Âáîëüøèíñòâåñëó÷àåâïðèçíàíèåñóäîì ýòîãîïðàâàÿâëÿåòñÿíåîáõîäèìîéïðåäïîñûëêîé,îáåñïå÷èâàþùåéïðèíóäèòåëüíîåîñóùåñòâëåíèåäðóãèõòðåáîâàíèé.Íàïðèìåð,òðåáîâàíèåî ïðèçíàíèèïðàâà íà æèëîåïîìåùåíèå — íåîáõîäèìîåóñëîâèå äëÿïðåäúÿâëåíèÿòðåáîâàíèÿî âûñåëåíèèëèöà, íåçàêîííîçàíèìàþùåãîýòîïîìåùåíèå.
Äðóãèìñïîñîáîìçàùèòûãðàæäàíñêèõïðàâÿâëÿåòñÿâîññòàíîâëåíèåïîëîæåíèÿ,ñóùåñòâîâàâøåãîäîíàðóøåíèÿïðàâà, è ïðåñå÷åíèåäåéñòâèé,íàðóøàþùèõïðàâî èëè ñîçäàþùèõóãðîçó åãîíàðóøåíèÿ.Ïðèìåðîì ìîæåòñëóæèòüîáìåíæèëûìèïîìåùåíèÿìè,êîòîðûé áûëïðîèçâåäåíïîä âëèÿíèåìçàáëóæäåíèÿîäíîé èçñòîðîí áåçêàêîãî-ëèáî óìûñëàäðóãîéñòîðîíûñäåëêè.Òàêîé îáìåíñóä ìîæåòïðèçíàòüíåäåéñòâèòåëüíûìèâîçâðàòèòüñòîðîíû âïåðâîíà÷àëüíîåñîñòîÿíèå.
Â÷èñëåïîèìåíîâàííûõâ çàêîíåñïîñîáîâçàùèòû ãðàæäàíñêèõïðàâóñòàíîâëåíûè òàêèå, êàê ïðèçíàíèåíåäåéñòâèòåëüíûìàêòà ãîñóäàðñòâåííîãîîðãàíà èëèîðãàíàìåñòíîãîñàìîóïðàâëåíèÿ;ñàìîçàùèòàïðàâà (ïðè ýòîìñïîñîáûñàìîçàùèòûäîëæíû áûòüñîðàçìåðíûíàðóøåíèþ èíå âûõîäèòüçà ïðåäåëûäåéñòâèé,íåîáõîäèìûõäëÿ åãîïðåñå÷åíèÿ — ñò.14ÃÊ);âîçìåùåíèåóáûòêîâ;âçûñêàíèåíåóñòîéêè;êîìïåíñàöèÿìîðàëüíîãîâðåäà è íåêîòîðûåäðóãèå.
Âàæíîéãàðàíòèåé âîáåñïå÷åíèèïðàâîâîéçàùèòûèìóùåñòâåííûõèíòåðåñîâãðàæäàí âñäåëêàõ ñæèëûìèïîìåùåíèÿìèâûñòóïàþòíîðìû, óñòàíàâëèâàþùèåîñíîâàíèÿ,ïî êîòîðûìñóäîì ñäåëêèìîãóò áûòüïðèçíàíûíåäåéñòâèòåëüíûìè,èïîñëåäñòâèÿ,êîòîðûåâëå÷åò çà ñîáîéòàêîåðåøåíèåñóäà (ñò.162, 165-180ÃÊ).
Âñèñòåìåãðàæäàíñêî-ïðàâîâûõíîðì, îáåñïå÷èâàþùèõîõðàíóèíòåðåñîâãðàæäàí â æèëèùíîéñôåðå,áîëüøîåçíà÷åíèåèìååò ÇàêîíÐÔ îò 7 ôåâðàëÿ1992 ãîäà "Îçàùèòå ïðàâïîòðåáèòåëåé".
Äëÿáîëååäåòàëüíîãîðàññìîòðåíèÿñïîñîáîâçàùèòûæèëèùíûõïðàâ ãðàæäàíñëåäóåòîñòàíîâèòüñÿíà òðåõâèäàõäîãîâîðîâ, äîìèíèðóþùèõíà ðûíêåæèëüÿ, ïðèçàêëþ÷åíèèè èñïîëíåíèèêîòîðûõîñîáåííî÷àñòîäîïóñêàåòñÿñîâåðøåíèåïðîòèâîïðàâíûõäåéñòâèé:
·
·
·
<span Times New Roman";mso-fareast-theme-font:minor-fareast;mso-bidi-font-family: PragmaticaCTT;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">Äîãîâîðêóïëè-ïðîäàæèæèëîãî äîìà(êâàðòèðû).Íîâûåóñëîâèÿ åãîçàêëþ÷åíèÿ
Äàííûéâèä ñäåëêè ñæèëüåìÿâëÿåòñÿíàèáîëååðàñïðîñòðàíåííûì.Î÷åíü ÷àñòîâ ýòó ôîðìóîáëåêàþòñÿè ñäåëêè ïîîáìåíó è ìåíåæèëûõïîìåùåíèé.Íå ñëó÷àéíîíà äîëþ äîãîâîðîâêóïëè-ïðîäàæèæèëüÿïðèõîäèòñÿíàèáîëüøååêîëè÷åñòâîïðàâîíàðóøåíèé,÷àùå âñåãîñîâåðøàåìûõñîïðåäåëåííûìóìûñëîì.
Ñîâðåìåííîåçàêîíîäàòåëüñòâîðåãóëèðóåòýòîò âèääîãîâîðàïðèíöèïèàëüíîïî-íîâîìó èíà åãîñîäåðæàíèèñëåäóåòîñòàíîâèòüñÿïîäðîáíåå.
Ñîãëàñíîñò.549 ÃÊ ïîäîãîâîðóêóïëè-ïðîäàæèíåäâèæèìîãîèìóùåñòâàïðîäàâåöîáÿçóåòñÿïåðåäàòü â ñîáñòâåííîñòüïîêóïàòåëÿçåìåëüíûéó÷àñòîê,çäàíèå,ñîîðóæåíèå,êâàðòèðó èëèäðóãîåíåäâèæèìîåèìóùåñòâî.
Äîãîâîðïðîäàæèæèëîãî äîìà(êâàðòèðû)çàêëþ÷àåòñÿâ ïèñüìåííîéôîðìå ïóòåìñîñòàâëåíèÿîäíîãî äîêóìåíòà,ïîäïèñàííîãîñòîðîíàìè.Íåñîáëþäåíèåôîðìûäîãîâîðàâëå÷åò åãîíåäåéñòâèòåëüíîñòü(ñò.550 ÃÊ).
Ïåðåõîäïðàâàñîáñòâåííîñòèïî äîãîâîðó ïðîäàæèæèëüÿ êïîêóïàòåëþíàñòóïàåòëèøü ïîñëååãîãîñóäàðñòâåííîéðåãèñòðàöèè.Åñëè îäíà èçñòîðîíóêëîíÿåòñÿ îòãîñóäàðñòâåííîéðåãèñòðàöèèäîãîâîðà, ñóäâïðàâå ïîòðåáîâàíèþäðóãîéñòîðîíûâûíåñòèðåøåíèå îãîñóäàðñòâåííîéðåãèñòðàöèèïåðåõîäàïðàâàñîáñòâåííîñòè.Ñòîðîíà,íåîáîñíîâàííîóêëîíÿþùàÿñÿîò ãîñóäàðñòâåííîéðåãèñòðàöèèñäåëêè,äîëæíàâîçìåñòèòüäðóãîéñòîðîíåóáûòêè,âûçâàííûåçàäåðæêîé ðåãèñòðàöèè(ñò.551 ÃÊ).
Ñëåäóåòîáðàòèòüâíèìàíèå íàòî îáñòîÿòåëüñòâî,÷òî ÷àñòüâòîðàÿÃðàæäàíñêîãîêîäåêñà íåòðåáóåò, êàêýòî áûëîðàíüøå, îáÿçàòåëüíîãîíîòàðèàëüíîãîîôîðìëåíèÿñäåëîêêóïëè-ïðîäàæè,ðàâíî êàê èäîãîâîðîâìåíû,äàðåíèÿíåäâèæèìîñòè.Îäíàêî Ôåäåðàëüíûìçàêîíîì îò26 ÿíâàðÿ 1996 ãîäàN 15-ÔÇ "Îââåäåíèè âäåéñòâèå÷àñòèâòîðîéÃðàæäàíñêîãîêîäåêñà ÐîññèéñêîéÔåäåðàöèè" (ñò.7)óñòàíîâëåíî,÷òî âïðåäü äîââåäåíèÿ âäåéñòâèåôåäåðàëüíîãîçàêîíà îðåãèñòðàöèèïðàâ íàíåäâèæèìîåèìóùåñòâî èñäåëîê ñ íèìäëÿäîãîâîðîâ,ïðåäóñìîòðåííûõñò.550, 560 è 574ÃÊ,ñîõðàíÿþòñèëó ïðàâèëàîáîáÿçàòåëüíîìíîòàðèàëüíîìóäîñòîâåðåíèèòàêèõ äîãîâîðîâ,óñòàíîâëåííûåçàêîíîäàòåëüñòâîìäî ââåäåíèÿ âäåéñòâèå÷àñòèâòîðîé Êîäåêñà.
Ïðèíöèïèàëüíîåçíà÷åíèåïðèñîâåðøåíèèäîãîâîðîâêóïëè-ïðîäàæèíåäâèæèìîñòèèìååò ñâÿçüýòîé ñäåëêèñîáðåòåíèåìïðàâà íàçåìåëüíûéó÷àñòîê, íàêîòîðîìðàñïîëîæåíîæèëîåñòðîåíèå(÷àñòü åãî),èëè åå îòñóòñòâèå.
Èçäàííîãîðàçãðàíè÷åíèÿïðîèñòåêàþòîñîáåííîñòèäîãîâîðîâêóïëè-ïðîäàæèæèëûõïîìåùåíèé,âñëåäñòâèå÷åãîîáðàçóåòñÿäâà ðîäàýòèõ ñäåëîê:
— äîãîâîðûêóïëè-ïðîäàæè,íå âëåêóùèåíàäåëåíèåïîêóïàòåëÿêàêèìè-ëèáîïðàâîìî÷èÿìèíàçåìåëüíûéó÷àñòîê, íàêîòîðîìðàñïîëîæåíîæèëîåñòðîåíèå(êóïëÿ-ïðîäàæàêâàðòèðû âìíîãîêâàðòèðíîìäîìå);
— äîãîâîðûêóïëè-ïðîäàæèñ ïðàâîìïîêóïàòåëÿíåäâèæèìîñòè(äîì, ãàðàæ,õîçÿéñòâåííûåïîñòðîéêè èò. ï.) íàñîîòâåòñòâóþùèéçåìåëüíûéó÷àñòîê íàóñëîâèÿõïðèîáðåòåíèÿåãî âñîáñòâåííîñòü,àðåíäó èëèïîëüçîâàíèå.
Êïåðâîéêàòåãîðèèñäåëîêêóïëè-ïðîäàæè,êàêîòìå÷àëîñü,îòíîñÿòñÿäîãîâîðû ïîïðèîáðåòåíèþèëè ïðîäàæåêâàðòèð âìíîãîêâàðòèðíûõäîìàõ, àòàêæåäîãîâîðû íàïåðåíîñ (ñíîñ)ñòðîåíèé.
Êîâòîðîéêàòåãîðèèîòíîñÿòñÿâñå ñäåëêè, êîãäàïîêóïàòåëþïåðåäàþòñÿïðàâà íå òîëüêîíà æèëîåïîìåùåíèå(êàê ïðàâèëî,äîì èëè÷àñòü åãî), íîè íàñîîòâåòñòâóþùèéçåìåëüíûéó÷àñòîê.
Òî÷íîåäîêóìåíòàëüíîåîôîðìëåíèåñäåëîê ñíåäâèæèìîñòüþ — íåîáõîäèìîåóñëîâèå èõäåéñòâèòåëüíîñòè.Òàê, äëÿñîâåðøåíèÿñäåëêèêóïëè-ïðîäàæèïðèâàòèçèðîâàííîéêâàðòèðû,êîòîðàÿ åùåíè ðàçó íåïðîäàâàëàñü,ê äîãîâîðóïðè åãîðåãèñòðàöèèäîëæíû áûòüïðèëîæåíûñëåäóþùèåäîêóìåíòû:
— ñâèäåòåëüñòâîî ïðàâåñîáñòâåííîñòèíàïðîäàâàåìóþêâàðòèðó;
— äîãîâîðãîñóäàðñòâåííîãî(ìóíèöèïàëüíîãî)îðãàíà ñíàíèìàòåëåìêâàðòèðû îïåðåäà÷å åå âñîáñòâåííîñòüíàíèìàòåëÿè ÷ëåíîâ åãîñåìüè;
— ñïðàâêà èçáþðîòåõíè÷åñêîéèíâåíòàðèçàöèè(ÁÒÈ) ñóêàçàíèåìîöåíî÷íîéñòîèìîñòèêâàðòèðû;
— ïðåäâàðèòåëüíîåðàçðåøåíèåîðãàíîâ îïåêèèïîïå÷èòåëüñòâà,åñëè âêâàðòèðåïðîæèâàþòíåñîâåðøåííîëåòíèåäåòè,íåçàâèñèìîîò òîãî,ÿâëÿþòñÿ ëèîíèñîáñòâåííèêàìè,ñîñîáñòâåííèêàìèèëè ÷ëåíàìèñåìüèñîáñòâåííèêîâ,â òîì ÷èñëåáûâøèìè,èìåþùèåïðàâîïîëüçîâàíèÿäàííûìæèëûìïîìåùåíèåì (ÇàêîíÐÑÔÑÐ îò 4 èþëÿ1991 ãîäà "Îïðèâàòèçàöèèæèëèùíîãîôîíäà â ÐîññèéñêîéÔåäåðàöèè", ñèçìåíåíèÿìèîò 23 äåêàáðÿ 1992ãîäà, 11àâãóñòà 1994ãîäà).
Íàçàêëþ÷åíèåäîãîâîðîâêóïëè-ïðîäàæèîòäåëüíîãîæèëîãî äîìàèëè åãî÷àñòè ðàñïðîñòðàíÿåòñÿòîò æåïîðÿäîê, ÷òî èïî ñäåëêàì ñíåäâèæèìîñòüþ,ïðåäìåòîìêîòîðûõÿâëÿåòñÿ íåòîëüêî æèëîéäîì, íî èñîîòâåòñòâóþùèéçåìåëüíûéó÷àñòîê.
Ñîãëàñíîñò.552 ÃÊ ïîäîãîâîðóïðîäàæèæèëîãî äîìàèëè äðóãîéíåäâèæèìîñòèïîêóïàòåëþîäíîâðåìåí&iac