Реферат: Договор аренды недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ                                                                                                                       3

1. Понятие договора аренды недвижимости и его основные элементы                     5

1.1. Понятие договора аренды недвижимости                                                               5

1.2.Стороны договора аренды недвижимости                                                               7

1.3.      Существенные условия и содержание договора аренды объектов
недвижимости                                                                                                                               9

1.4. Объекты аренды                                                                                                                      14

2. Понятие недвижимости как объекта гражданских прав                                           17

2.1.Правовой режим объектов недвижимости                                                              17

2.2. Классификация объектов недвижимости                                                                19

2.3.Определениеарендной платы за пользование объектами нежилого
муниципального фонда                                                                                                                22

2.4. Форма и государственная регистрация договора аренды недвижимости                       24

3. Прекращение, расторжение (изменение) договора аренды недвижимости                        26

ЗАЛЮЧЕНИЕ                                                                                                                    28

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ                                                                                                 30

<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language: RU;mso-bidi-language:AR-SA">

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов гражданского права,определяющим моментом, в развитии правового регулирования которого явилсяпереход от закрепления в законодательстве исключительной государственнойсобственности к легальному признанию множественности форм собственности вусловиях их равной защиты.

Соответственно произошел переход от практически полного юридическогозапрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения кругаобъектов недвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых сним сделок. Продолжается данный процесс и в настоящее время. Широкоразвивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основногоконституционного права граждан – права частной собственности, права иметьимущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им какединолично, так и совместно с другими лицами (статья 35 Конституции РФ).

На сегодняшний день договор аренды является в России наиболеераспространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества.

В результате совершения огромного количества арендных сделок снедвижимостью возникает множество самых разнообразных споров в этой области.Причина таких споров как непонимание субъектами гражданского оборота статусанедвижимого имущества, так и несовершенство современного нормативногорегулирования в данной сфере. Такое положение вещей на деле приводит красширению и увеличению роли и значения судебной практики рассмотрения споров,связанных с применением норм гражданского законодательства об аренденедвижимого имущества.

Все этообуславливает необходимость изучения и совершенствования теории и практикииспользования правовых норм в области отношений, связанных с арендойнедвижимости.

Впоследние годы появилось достаточно большое количество публикаций на даннуютему. Аренда недвижимости рассматривается в самых различных ракурсах: отисследования рынков аренды недвижимости в различных субъектах РФ, рассмотренияаренды недвижимости как одной из форм экономических отношений по вложениюкапиталов, до разрешения отдельных правовых вопросов, связанных с понятием иправовым режимом недвижимости, заключением и регистрацией отдельных сделок снедвижимым имуществом.

Одним из важнейших видов договоров, занимающим не последнее место врегулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма(аренды). Этот договор сыграл в свое время и продолжает играть сейчас важнейшуюроль в развитии Российского государства.

Даннаякурсовая работа посвящена рассмотрению основных гражданско-правовых вопросоваренды недвижимости. Необходимо дать понятие недвижимости как объектагражданских прав, классифицировать объекты недвижимости, правовое определениенедвижимости как нормы права, что такое договор аренды недвижимости, условияего заключения, изменения, расторжения; субъекты и объекты договора арендынедвижимости, содержание договора аренды недвижимости; условия государственнойрегистрации договоров аренды недвижимости; дать определение арендной платы,эффективности ее повышения.

Понятиюаренды недвижимости как норме права уделяли внимание такие правоведы, как Е.А.Суханов, Сергеева Ю.К., Т.Ю. Абова и многие другие, та данная тема актуальна всовременном мире.

<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">

1. Понятие договора арендынедвижимости и его основные элементы

1.1. Понятие договора арендынедвижимости

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества,существует группа обязательств по передаче имущества во временное пользование.Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношенийтоварообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности ихучастников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующихматериальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, становитсяимущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но можетпотребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользованиедругому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду (доход). Обязательства по передаче имущества впользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, договоромаренды (имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силукоторого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору(нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временноепользование. [8]

В ГК РФ договору аренды посвящена глава 34(более шестидесяти статей). Давая понятие договора аренды, законодатель, исходитиз того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный виддоговорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи и т.п.

Договору аренды  присущи только ему характерные черты,позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типагражданско-правовых договоров. Так, Витрянский В.В. выделяет следующиехарактерные черты договора аренды:

1.    он относится к категории гражданско-правовых договоров напередачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества,осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственностина это имущества к арендатору; последний лишь получает его во владение и (или)пользование.

2.    в ГК выражено стремление законодателя обеспечить детальное инепосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов,которые являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 — объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде.

3.    выделениеотдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время,лизинга) произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особогоправового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). ГК РФпроводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видовимущества. Виды договоров аренды- это тенаиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специальноурегулированы впараграфе  2 — 6 главы34 ГК РФ. [1]

Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды иарендой определенных видов имущества, могут служить п.2 cт. 609 ГК РФ и п.2 ст.615 ГК РФ. В п. 2 ст. 609 ГК РФ речь идет об аренде недвижимого имущества -  аренда определенного вида имущества, а в п. 2 ст. 651ГК РФ - об аренде зданий и сооружений как отдельной разновидностидоговора аренды недвижимого имущества.

Договор аренды принято относить к числу консенсуальных, возмездных,двустороннеобязывающих договоров.

Консенсуальным договор аренды считается, поскольку момент вступлениядоговора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель во исполнениесвоих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору,получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двустороннеобязывающим, поскольку каждая изсторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другойстороны в том, что она должна сделать в ее пользу, и одновременно еекредитором, в том, что имеет право от нее требовать. 

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения попередаче имущества  во временнеепользование. В отличии от договоров по передаче имущества в собственность,договор аренды не влечет смены титула собственника, а следовательно, вэкономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которыхтоваром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договоруможет передаваться арендатору только в пользование или в пользование и вовладение одновременно. [8].

Определение договора, содержащееся в абз. 1 ст. 606 ГК РФ, указывает наосновные обязанности сторон, согласно которым арендодатель (наймодатель) обязуетсяпредоставить имущество во временное владение и пользование либо только вовременное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплатить ему за этоарендную плату.

<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language: RU;mso-bidi-language:AR-SA">

1.2. Стороны договора арендынедвижимости

Сторонамидоговора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могутвыступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридическиелица, а среди последних- коммерческие инекоммерческие организации, а также государство, национально-государственные,административно-территориальные и муниципальные образования.

Арендодатель- это собственникпередаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом илисобственником сдавать имущество в аренду (ст.608ГК РФ).

Сдача имущества в аренду- один изспособов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности. Что жекасается иных лиц, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующегоимущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причемтакие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе илиспециальном волеизъявлении собственника. В соответствии со ст. 295 ГК РФсубъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество варенду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действуетв отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на правеоперативного управления. Что же касается учреждений, то они вообще не вправераспоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным засчет сметных ассигнований. Однако, образовательное учреждение согласно п. 2 ст.39 Закона РФ «Об образовании» вправе выступать в качестве арендодателяимущества, закрепленного учредителем за образовательным учреждением воперативном управлении. Так же, учреждение может выступить в качествеарендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результатеразрешенной ему предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК РФ). [3]

<span Times New Roman",«serif»">Вроли арендодателей от имени РФ обычно выступают агентства по управлениюгосударственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Правительство РФосуществляет управление Федеральной собственностью на основании ст.114 Конституции, в развитие этой нормы принято постановлениеПравительства РФ

<span Times New Roman",«serif»;layout-grid-mode:both">от 08.04.2004 N200 <span Times New Roman",«serif»">«ВОПРОСЫФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ»

<span Times New Roman",«serif»">Передачав аренду государственного имущества, относящегося к федеральной собственности,производится территориальными агентствами, т. е. комитетами по управлениюимуществом субъектов РФ. Аналогичный порядок действует в отношениигосударственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

<span Times New Roman",«serif»; mso-ansi-language:EN-US">[16]

Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодателейгосударственного, муниципального имущества могут выступать унитарныепредприятия, но без каких-либо ограничений лишь применительно к движимомуимуществу. Унитарные предприятия могут выступать арендодателями в отношениинедвижимого имущества, а казенные предприятия -в отношении любого имущества только с согласия собственника или уполномоченногоим органа. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов,специальными полномочиями сдавать имущество в аренду. Если же полномочия иззакона не вытекают, арендодатель должен иметь специальное уполномочиесобственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности,такое полномочие может вытекать из договора комиссии.

Следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной илимуниципальной собственности, делятся на две категории:

Собственное имущество, которым государственное или муниципальноеобразование обладает непосредственно, распоряжается им по своему усмотрению, втом числе путем передачи в аренду и имущество, закрепленное государством или муниципальнымобразованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения,оперативного управления или ином вещном праве.

Что касается личности арендатора, то в этом качестве могут выступатьвсякий дееспособный гражданин либо организация (юридическое лицо). НастоящийГражданский кодекс, не содержит каких — либо специальных правил, ограничивающихправа субъектов, на получение в аренду имущества.  Однако, ЗК РФ предусматривает, чтоиностранные граждане и лица без гражданства могут иметь расположенные впределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, заисключением случаев, предусмотренных ЗК РФ ( п. 1 ст. 22 ЗК РФ). Можнополагать, что в отношении иностранных юридических лиц (они не указаны в данномположении), национальный режим не ограничен.

<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language: RU;mso-bidi-language:AR-SA">

1.3. Существенные условия исодержание договора аренды объектов недвижимости

Всовременной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, чтосущественным условием договора аренды является лишь его предмет, под которымобычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Однако, согласно п. 1 ст.432 ГК РФ к существенным условиям договора относятся условия о предметедоговора, условия которые названы в законе или необходимые для договоровданного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению однойиз сторон должно быть достигнуто соглашение. Принимая во внимание легальноеопределение договора аренды: по договору аренды (имущественного найма)арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)имущество за плату по временное владение и пользование или во временноепользование, — следует сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и обарендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды.

Как отмечалось ранее, срок владения и (или) пользования арендатором,сданным внаем имуществом, всегда признавался одним из наиболее значимых условийдоговора аренды (имущественного найма). Договор аренды может быть заключен какна определенный
(п.1, ст.610 ГК РФ), так и нанеопределенный срок (п.2 той же статьи). Определенный срок должен бытьустановлен в договоре способами, предусмотренными ст.190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор арендысчитается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторонвправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторонуза один месяц, а при аренде недвижимого имущества- за три месяца.

В соответствии с абз.2 п.2 ст.610ГК РФ, законом или договором может быть установлен и иной срок дляпредупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенныйсрок.

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, являетсяправом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказеот договора, последний может длиться сколько угодно долго, пока существуетпереданное в аренду имущество.

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора дляотдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этихслучаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон неотказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом,договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный закономпредельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.610ГК РФ).

В ГК РФсохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении договора на новыйсрок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любымусловиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. З ст.614 ГК РФ о возможности изменения аренднойплаты, но чаще она касается пересмотраразмера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляютновый договор и не связаны условиями прежнего. [10]

ГК сохранил за арендатором, надлежащим образом, исполнившим своиобязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок(ст. 621 ГК РФ). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь приусловии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новыйдоговор до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомлениеприобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказываетарендатору в заключение договора на новый срок и вместе с тем заключает договорс иным лицом. Право арендатора на возобновление арендных отношений может бытьзащищено в судебном порядке.

Необходимо отметить, что положения ст. 621 ГК РФ носят диспозитивныйхарактер, и иные правила могут быть установлены законом или договором.Вслучаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжаетпользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договорбудет считаться возобновленным на тех же условия на неопределенный срок.Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора,предупредив контрагента не менее чем за три месяца
(ст. 610 ГК), если иной срок не будет установлен договором.  

В качестве еще одного существенного условия договора аренды, была указанаарендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной формеусловия о размере арендной платы договор аренды здания, сооружения ипредприятий, в отличие от общих положений ГК РФ, считается незаключенным (п.1ст.654 ГК РФ).

В связи с этим, стороны в договоре аренды зданий, сооружений ипредприятий могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только вслучаях, оговоренные в законе. Эти ставки устанавливаются или регулируются (какминимальные, так и предельные) уполномоченными государственными органами.

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площадиарендованного здания, помещения или сооружения – 1 кв.м, хотя может быть и на 1куб.м. (мастерские художников).

Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данногообъекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер аренднойплаты определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.

Необходимо также отметить, что установленная в договоре арендная плата запользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельнымучастком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с нимсоответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом илидоговором (п. 2, ст. 654 ГК РФ).

Содержание договора представляет совокупность всех его условий. При этомусловия договора устанавливают и квалифицируют права и обязанности сторон.Однако, во всяком договоре выделяют группы условий, определяющих обязанностисоответственно арендатора и арендодателя. Такая дифференциация условий сама посебе относительна, так как их выполнение зачастую требует совершенияопределенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ основная обязанность арендодателя по договоруаренды — предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующемусловиям договора аренды и назначению имущества со всеми его принадлежностями иотносящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно бытьпередано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – вразумный срок. Передача зданий, сооружения и предприятий должна быть оформленапередаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 655ГК РФ). Уклонение одной из сторон от передачи соответствующего имущества илиподписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договорааренды здания (сооружения), предприятия.

Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданиемили сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, котораязанята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст.652 ГК РФ). Передаче подлежит не весьпринадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, котораяфункционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит ипри умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить вдоговоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.

<span Times New Roman",«serif»">ГК не исключаетвозможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (такимикак сервитут, право залога…). Арендатор должен быть предупрежден о всех правахтретьих лиц на сдаваемое имущество (ст. 613 ГК РФ). Распределяя между сторонамидоговора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимаяво внимание временный характер владении и (или) пользования арендатором,арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонтазаконодатель возложил на арендодателя, хотя иное может быть предусмотренодоговором или законом. Арендатор по договору аренды предприятия, в отличие отобщих положений ГК РФ, обязан в течение всего срока действия договораосуществлять текущий и капитальный ремонт предприятия, сданного в аренду (п.1ст.661 ГК РФ).  Помимо обязанности по осуществлению капитальногоремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих дляарендатора препятствия в пользовании сланным имуществом в соответствии с егоназначением.

В соответствии с п.1 ст.615 ГК РФ арендатор в свою очередь обязан,пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договорааренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии сназначением имущества. Арендатору принадлежит право пользования арендованнымимуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Подпользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменениясубстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу,плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованногоимущества в соответствии с договором, поступают в собственность аренда­торам(п. 2ст.606 ГК РФ). Впрочем, законом, инымправовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст.136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция идоходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица. [12]

Руководствуясь п. 2 ст. 616 ГК РФ, в процессе пользования имуществом,если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживатьего в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт и нестибремя расходов на содержание арендованного имущества.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качествесвоего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе илидоговоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходитв собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения приусловии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такойдоговор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако, не относитсяк числу смешанных.

Некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованнымимуществом, арендатор может осуществлять только с согласия арендодателя, т.е.сдачаарендованного имущество в субаренду (поднайм); передача своих прав иобязанностей по договору аренды другому лицу (перенайм); предоставлениеарендованного имущества в безвозмездное пользование; отдача арендных прав взалог; внесение арендных прав в качестве вклада в уставной капитал. Однако присдаче в субаренду земельного участка согласия арендодателя по общему правилу нетребуется.

Еще одна обязанность арендатора состоит в своевременном внесении аренднойплаты (ст. 614 ГК РФ) и возврате арендованного имущества в том состоянии, вкотором он его получил с учетом нормального износа (данное положение неприменимо при аренде земельных участков), по истечении срока его аренды, атакже в других случаях
(ст. 622 ГК РФ). Возращено арендуемые здания, сооружения и предприятия должныбыть также по передаточному акту. [8]

<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">

1.4. Объекты аренды

Всоответствии со ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки идругие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественныекомплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другиевещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования(непотребляемые вещи).

В данномабзаце определены виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Перечисленыобъекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный перечень объектовимущества, которые могут сдаваться в аренду, не является исчерпывающим.

Возможностьввода ограничений либо запрета на аренду отдельных видов имущества существуетлишь после принятия соответствующего закона (п. 1. абзац 2 ст. 607 ГК РФ).

В первую очередь,это относится к тем видам имущества, которые изъяты из оборота илиоборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК РФ).Например, атомные электростанции,вооружение, железные дороги общегосударственного и специального назначения,иные стратегические объекты.Пункт 11 ст. 22 ЗК РФ допускает висключительных случаях возможность передачи в аренду земельных участков,изъятых из оборота. Данное правило противоречит не только п. 2 ст. 27 ЗК РФ, нои теории гражданского и земельного права, аксиомой которых являетсяневозможность совершения каких-либо сделок с вещами, изъятыми из оборота. [8]

Объектамиаренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленныеприродные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания,сооружения, транспортные средства и другие вещи (исходя из смысла ст.130 ГК РФ)– которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Всоответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ подчеркивается необходимость четкогоопределения объекта аренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные,позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве объектааренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте подлежащемпередаче в аренду считается не согласованным сторонами, а сам договор несчитается заключенным. [8]

Как уже было отмечено ранее, в ГК РФ не предусмотрено единой договорноймодели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении арендылюбых объектов недвижимости. Закон выделяет аренду зданий и сооружений,специальные правила о которой содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК РФ, арендупредприятий как имущественных комплексов (параграф 5 главы 34 ГК РФ).

Выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный виддоговора произошло впервые с принятием второй части ГК РФ. К основнымхарактеристикам зданий и сооружений относятся: фундаментальность,«привязка к земле», конструктивная расчитанность на длительный срокиспользования, значительная стоимость. Помимо вышеперечисленных в юридическойлитературе выделяют следующие признаки зданий: искусственность возведений;«привязка» к определенному земельному участку; невозможностьперемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;самостоятельность, законченность с точки зрения возможности использования поцелевому назначению. [4]

Понятие «здания» технически характеризует строение каккапитальное. В этом контексте из его состава исключены временные, переносныестроения, строения сборно-разборного типа без фундамента: павильоны, киоски …Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечислениясоответствующих объектов, таких как: нефтяные и газовые скважины,автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральныетрубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищныесооружения, мосты, оранжереи …. и другие инженерные сооружения, фундаментальносвязанные с землей. Здания на земельном участке подразделяются на основные ислужебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению вещейна главную вещь и ее принадлежность (ст. 135 ГК РФ).  Основным считается здание«главенствующее» по капитальности постройки, по архитектурнымпризнакам и по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определенияобъекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать собъектом государственной регистрации недвижимого имущества. Однако, в научнойлитературе также высказана точка зрения, что различать здания и сооружения«вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых».[11]

Если здания классифицировать по такому важному критерию как ихназначение, они дифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые инежилые с двумя разными правовыми режимами использования. Существуют также иныеклассификации зданий и сооружений: по значимости использования, по признакуделимости.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношенийтолько после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства,государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ) и технической инвентаризации вустановленном порядке.

Для определения правил совершения сделок с незавершенным строительствомобъектом и самой возможности совершения с ним сделок необходимо ответить навопрос, является ли такой объект движимым или недвижимым имуществом.Определение предмета договора аренды зданий и сооружений предполагает указаниена месте нахождения, площади сдаваемого в аренду объекта с приложениемпоэтажного плана здания.

Следующий вопрос, связанный с отнесением зданий и сооружений к числуобъектов договора аренды – это вопрос о возможности признания объектами  договора аренды нежилых помещений и ихчастей.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятсяземельные участки и все, что прочно с ними связано, в том числе здания и сооружения.Однако, названная статья ГК РФ не указывает на то, что самостоятельнымиобъектами гражданских прав могут являться части зданий и сооружений (нежилыепомещения). Вместе с тем
абз. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость относитк числу объектов недвижимости «жилые и нежилые помещения». Длянежилых помещений (общих помещений, обслуживающих более одной квартиры) вмногоквартирном жилом доме законодатель установил режим долевой собственностилиц, являющихся собственниками квартир. По поводу же нежилых помещений взданиях, не содержащих жилых помещений, никаких аналогичных указанным правил несодержится.

В соответствии с ч.3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаныданные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачеарендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договореусловие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованнымсторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Отсутствие данных, дающих возможность с достаточной полнотойиндивидуализировать вещь для целей аренды, не дает возможности истребоватьимущество по виндикационному иску, а также доказывать, что во исполнениеобязательства арендодателем передана или арендатором возвращена не та вещь,которая является объектом арендного обязательства, т.е. факт ненадлежащегоисполнения договора. Чтобы избежать этого, законодатель признает, чтоотсутствие таких данных в договоре дает основание признать договорнезаключенным, поскольку сторонами не достигнуто согласие по всем егосущественным условиям. Такой договор не порождает никаких юридическихпоследствий. [8]

<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">

2. Понятие недвижимости какобъекта гражданских прав

2.1.Правовой режим объектов недвижимости

Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что предопределяетразличия в характере возникающих по их поводу правоотношений. Такие различияпринято называть правовым режимом вещи, под которым понимаются установленныйзаконодательством порядок ее использования, допустимые способы и пределы
распоряжения ею.

Недвижимость– это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышеннойэкономической ценностью, поскольку предназначена для длительного пользования, икак правило, обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат наподдержание в надлежащем состоянии. Достаточно сложный процесс передачи правасобственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ееликвиднос

еще рефераты
Еще работы по гражданскому праву