Реферат: Недвижимость
Содержание
Введение.Что такое недвижимость?
1. Сегменты рынка.
2. Земельный рынок.
3. Размеры земельного участка и другойнедвижимости.
4. Нормы владения землей и предоставленияземельных участков гражданам.
5. Целевое назначение и зонирование.
6. Земля под приватизированным предрпиятием.
7. Рынок жилья.
8. Рынок ценных бумаг на недвижимость.
9. Оценка недвижимости.
10. Ипотека.
Заключение.Факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости ипути их устранения.
<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-fareast-theme-font:minor-fareast; mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">
Что такое недвижимость?
Термин “недвижимость” появился вроссийском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующихзаконодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым инедвижимым имуществом.
Перечень об”ектов недвижимостиприведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество,недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водныеоб”екты и все, что прочно связано с землей, то есть об”екты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутркннего плавания, космические об”екты. Законом к недвижимым вещам можетбыть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом какимущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
В соответствии с частью первойГражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как суб”ект, анепосредственно как об”ект гражданских прав.
Предприятие в целом или его частьможет быть об”ектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных сустановлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может бытьтакже передано по наследству.
В состав предприятия какимущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для егодеятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование,инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права наобозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги(фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другиеисключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ст. 131 ГК РФ в императивной формеустановлен открытый, публичный характер акта государственной регистрациинедвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющийгосударственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию опроизведенной им регистрации и зарегистрированных прав на об”екты недвижимостилюбому лицу. Зта норма безусловно позволит существенно снизить рискненадлежащего совершения сделок с об”ектами недвижимости для участниковгражданского оборота.
Сегменты рынка.
Рынок недвижимости в России толькоскладывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трехосновных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынокценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматриваеткак продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватываетмногоквартирные дома, модное ныне у нас коттеджное строительство и т.д.
Различные формы собственности:частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и,наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы очень сложно- все зависит от конкретных ситуаций.
В целом рынок жилых помещений развитзначительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь есть ужеопределенная законодательная база,регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительствакоттеджей и т.д.
Рынок нежилых помещений представлен восновном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями,переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все большеоб”ектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционовфондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапеприватизации рынок недвижимости пополнится промышленными об”ектами и в ещебольшей степени об”ектами торгово-сервисного назначения.
После введения права частнойсобственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в РоссийскойФедерации государство перестало быть единственным собственником подавляющегочисла об”ектов недвижимости, что послужило началу формирования рынканедвижимости.
С 1992 года в рыночный оборотнедвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственностина землю было закреплено Конституцией Российской Федерации. Предстоит уточнитьи разграничит виды собственности на землю: федеральную, местную, (креев,областей), муниципальную, частную и смешанные, в т. ч. коллективную. Все этисобственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установитьсоответствующие процедуры как использования, так и купли-продажи и иногораспоряжения землей.
Широкие перспективы открываются и длярынка ценных бумаг на недвижимость. Так, указом Президента РФ о регулированиирынка ценных бумаг в качестве таковой признан жилищный сертификат.
Земельный рынок.
При огромном земельном потенциалеРоссии широкрмасштабная платная приватизация земли сдерживается низкойплатежеспособностью российских граждан и предприятий. попытки решить этупроблему через бесплатную передачуили через выпуск земельных приватизационныхчеков тоже чреваты серьезными отрицательными последствиями. Массовых спекуляцийземлей и земельными чеками при этом не избежать. Имущественные права на землю,таким образом, через некоторое время будут сосредоточены в руках крупных банкови иностранных юридических лиц.
На первом этапе как в ограрном, так ипромышленном секторе, в качестве основной формы землепользования может бытьсохранена аренда земли с провом ее последующего выкупа, с контролемгосударственных органов за ее использованием и правом из”ятии в случаенарушения установленных правил для продажи другим землевладельцам илиземлепользователям.
Одновременно должны целенаправленноизыскиваться земельные резервы для решения ключевых задач, таких как жилищное идачное строительство, пригородное садоводство, фермерство, промышленное и иное строительство. Для создания Такихрезервов должны быть разработаны и в кратчайший срок узаконены процедуры из”ятия земель уубыточных колхозов и совхозов с об”явлением их банкротами, из”ятия земель у техпредприятий и организаций, которые не обеспечивают нормативныхсроков освоенияпредоставленных им ранее для строительства или иных целей площадок. Именно эти землидолжны стать тем источником открытой аукционной и конкурсной продажи, котораябудет реально наполнять федеральный и местный бюджет не символическими суммамиили приватизационными чеками, а полновесными деньгами.
Размеры земельного участка и другой
недвижимости.
Попыткизаконодательно ограничить размеры земельных участков и другой недвижимости,находящейся в собственности одного лица, по мнению многих специалистовпорождены стремлением административного решения важнейших проблем социальногоравенства. Вместе с тем борьба с латифундизмом в мировой практике ведетсяпреимущественно с помощью налогового механизма. Само право частнойсобственности предполагает, что владелец капитала может приобрести стольконедвижимости, сколько пожелает. Он обязан уплачивать все установленные налогив виде процента от ее стоимости. Поэтому в общем случае это делает невыгоднымприобретением в собственность больших наделов земли, если они используютсянеэффективно.
Чем выше стоимость об”ектанедвижимости, тем больше сумма налога на него. Именно из этого налога,поступающего в местный бюджет, оплачивается строительство дорог, созданиеинфраструктур и многое другое, что позволяет местному сообществу гармоничноразвивается, а каждому отдельному собственникому создает благоприятную средудля проживания или производственной деятельности без помех окружающим.
Если собственник не в состоянииэффективно использовать свою недвижимость, т.е. она не приносит прибыли, тоналог оказывается чрезмерно велик, и недвижимость приходится продавать. Старыйвладелец получает за нее рыночную стоимость, кто-то другой будет готов к уплатевысокого налога, обеспечив более эффективное использование. Так земельный участок,или об”ект недвижимости, “выбирает” себе собственника.
Вместе с тем, Ассоциация крестьянскихи фермерских хозяйств России, активно выступающая за становление рынка земли,все же предлагает учесть своеобразие переходного периода и ограничить пределпередаваемой в собственность земли 50 гектарами. При этом площади под арендойне ограничиваются — каждый ее может взять столько, сколько сможет обработать.При обсуждении проектов Земельного кодекса эксперты вычказывают мнения онецелесообразности установления максимальных срока аренды и величины аренднойплаты.
Нормы владения землей и предоставления
земельных участков гражданам.
В соответствии с Земельным кодексом РСФСР (статья 36) предельныеразмеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства иличного подсобного хозяйства установливаются соответствующими органами местнойадминистрации (сельской, поселковой, городской). Каждому владельцу земельногоучастка выдается Свидетельство на право собственности на землю, котороеподлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство служит основанием присовершении сделок купли-продажи, залога, аренды и других операций по владению ираспоряжению участком. Определена специальная форма Свидетельства.
При первичном предоставленииземельного участка Свидетельство выдается комитетом по земельным ресурсам иземлеустройству по решению местной администрации. При купле-подаже земельныхучастков и в других случаях перехода права собственности на землю,Свидетельство выдается указанным комитетом на основании договора купли-продажи(купчей) или иных подтверждающих документов. К купчей прилагается план участка.Купчая без него не подлежит регистрации.
Свидетельства о предоставленииземельных участков в собственность, выданные до 27 октября 1993г., являютсядокументами постоянного действия, удостоверяющими права собственности, и имеютравную законную силу с вновь выдаваемыми Свидетельствами.
Документы, подтверждающие правасобственности, выданные после вступления в силу Указа Президента РФ от 271093г.№ 1767 органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрациив районном (городском) Комитете по земельным ресурсам и землеустройству,являются недействительными.
Граждане со Свидетельствами обессрочном или пожизненном владении имеют право на перерегистрацию и получениесвоих участков в палную собственность в соответствии с нормами, установленнымиместными органами власти. Разброс норм для бесплатной приватизации может бытьзначительным, от 6 соток и выше. Выкуп сверхнормативной земли осуществляется подоговорной цене, эта земля может также пока быть оставлена в пожизненномнаследуемом владении.
В процедуре оформления правсобственности нет ничего сложного: соответствующее заявление в органы местнойадминистрации подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи;решение (выписка из решения) органа местной администрации подлежит выдаче в7-дневный срок с момента принятия решения; выдача комитетами по земельнымресурсам и землеустройству Свидетельства производится на основании решенияорганов местной администрации в 10-дневный срок с момента принятия решения илирегистрации договора купли-продажи.
При отсутствии чертежа границземельнлго участка соответствующий Комитет по земельным ресурсам иземлеустройству в месячный срок после выдачи Свидетельства производитустановление и оформление границ земельного участка и выдает собственнику копиючертежа его границ.
При купле-продаже право собственностина участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным(городским) Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариальноудостоверенной купчей.
Право собственностипокупателя на землю регистрируется местной администрацией. при этом документ,удостоверяющий право собственности продавца на участок, утрачивает силу и внего вносятся необходимые изменения, а покупателю участка выдается документ,удостоверяющий право собственности.
Целевое назначение и зонирование.
Земля как непременный факторпроизводства имеет ряд существенных особенностей, которые нельзя не учитыватьпри всех формах хозяйствования. Это ограниченность земельных участков,зависимость эффективности их использования от местоположения, природныхсвойств, рельефа местности и т.п. Есть свои особенности и в правовом режимеиспользования земель, включая их назначение, обременения и ограничения в ихиспользовании.
По своему целевому назначению землиобычно делятся на семь категорий: земли населенных пунктов,сельскохозяйственные, промышленности, природоохранные, водного фонда, лесногофонда, запаса. Земельные участки под приватизированными предприятиями, какправило, находятся на территории городов и тем самым относятся к землямнаселенных пунктов.
Территориальное зонирование во всеммире определяется на уровне муниципалистов, местных органов власти. Впредь допринятия у нас соответствующего законодательства отерриториольного зонированияправо собственника земельного участка на любое разрешенное его использование,предполагает право использовать участок вместе с расположенными на немзданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащимиограничениями, установленным соответствующим органом власти (органами местногосамоуправления) в соответствии с дейстующим законодательством и утвержденнымистроительными, санитарными, природоохранительными, противопожарными нармами.
При этом не допускается установлениецелевого(единственного) способа использования об”екта недвижимости, в том числеземельного участка, а также установление ограничений на использованиеотдельного участка.
К сервитутам — ограничениям прав собственника участка в пользуиных лиц, -которые предусмотрены Основными положениями Государственнойпрограммы приватизации после 1 июля 1994г. для застроенных участков, относятся:
— безвозмездное и беспрепятственноеиспользование об”ектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги,которые существовали на момент передачи земельных участков в собственность)
— возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и под”ездов кним;
— возможность доступа на участоксоответствующих муниципальных служб для ремонта об”ектов инфраструктуры.
Сервитуты фиксируются врегистрационных документах и носят обязательный (публичные) и договорный(личные) характер.
Хотя законодательно механизм сервитутовпока не определен, что неблагоприятно сказывается на правовом режимеиспользования земли в целом, некоторые нормы можно уже считать децствующими.Так собственнику земельного участка предоставлено право безвозмездногополучения в свою собственность той части об”ектов инфраструктуры, котораяиспользуется исключительно для обеспечения принадлежащих ему об’ектовнедвижимости. Строительство новых об”ектов инфраструктуры (прокладкаэлектрокабелей, водопровода, газопроводов и т.п.), которое может нанести ущербчастному собственнику, разрешено производить только на компенсационной основе.
С исключением из действующегоЗемельного кодекса статьи, предусматривающей основания для прекращения правасобственности, особую остроту приобрели вопросы из”ятия земельных участков удобросовестных землепользователей. Все настойчивее выдвигаются требования озаконодательном введении строжайщей персональной ответственности за порчуземли.
Земля под приватизированными
предприятиями.
Указом Президента РФ № 631, еще в 1992 году, было провозглашено правоприватизитованных предприятий на выкуп земельных участков под ним. Механизмтакого выкупа определен в Основных Положениях Государственной программыприватизации после 1 июля 1994 г.
Согласно этим положениям — любойсобственник строения, здания, сооружения имеет право на выкуп земельногоучастка под этим зданием, строением, сооружением. Тем самым преодолеваетсяпротивоестественное разделение единого аб”екта недвижимости на здание иземельный участок под ним.
Только частная собственность на единыйоб”ект недвижимости (включая землю) может служить гарантией свободыкоммерческого использования недвижимого имущества, вовлечения всего комплексаактивов в хозяйственный оборот, ибо невозможно оперировать об”ектомнедвижимости (например, получить под него кредит), если он не находится вполной собственности.
Предприятие-собственник вправевыкупать свой земельный участок по частям. Это могут быть участки подразделенийпредприятия, расположенные в различных частях города. Но и единый участокпредприятия можно выкупать постепенно: ведь предприятие является собственникомвсех расположенных на его территории зданий, а значит оно вправе выкупатьучастки под каждым из зданий в отдельности в том порядке, который собственникаустраивает. Таким образом предприятие может выкупить весь земельный участок какбы в рассрочку.
Выкупная цена земельного участкапод предприятием
Вопрос о том, по какой цене выкупаетяземельный участок под приватизированным предприятием, является одним изважнейших для современного этапа приватизации. Существует общая законодательнаянорма в отношении новых нормативных актов, которые не могут иметь обратного действия и впринципе не должны ухудшать и отменять те права, которые граждане и юридическиелица имели ранее.
После выхода Указа Президента РФ № 631от 14 июня 1992 г. “Об утверждении Порядка продажи земельных участков приприватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении идополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленныхгражданам и их об”единениям для предпринимательской деятельности” и вплоть допринятия Указа № 1535 (об утверждении Основных Положений Государственнойпрограммы приватизации после 1 июля 1994 года) действовала норма, по которойземля выкупалась по цене, равной нормативной. При этом нормативная цена всегдаопределяется на день утверждения плана приватизации самого предприятия. ни днемраньше, ни днем позже.
На этом этапе нормативная цена землиустанавливалась как 50-кратный земельный налог, который был определен на тотмомент Законом “О плате на землю” ( с изменениями и дополнениями). Согласно этому закону, каждое предприятиеобязано было, и на сегодняшний день продолжает быть обязанным, платить два разав год земельный налог, и эта цифра для каждого предприятия известна. Таким образом, до 26 июля 1994 годадействовала указанная норма. Выкупная цена участка была равна нормативной ценеземли и равна земельному налогу на 1993 год, умноженному в 50 раз.
После выхода Указа № 1535 былаустановлена другая норма в отношении стоимости выкупаемого предприятиемземельного участка. Было определено, что местная администрация вправеустанавливать размер выкупной цены земельного участка в пределах от одной дотрех величин нормативной цены. Если администрация не принимала в теченииустановленного срока (1 месяц) решения о повышении выкупной цены земли, то еецена оставалась прежней, то есть равной нормативной.
13 августа 1994 года были опубликованыпоправки к закону “О плате за землю”. Этим законом был установлен инойземельный налог на 1994 год, увеличенный для городских земель в 50 раз к уровню 1991 года. Таким образом, если план приватизациипредприятия утвержден после 13 августа 1994 года, то расчет цены выкупаемогоземельного участка производится по формуле; величина земельного налога намомент утверждения плана приватизации, умноженная на 50 и умноженная накоэффициент от 1 до 3-х.
Опубликованное 12 ноября 1994 годаПостановление Правительства Российской Федерации о том, что нормативная ценаземли равна 200-кратному земельному налогу, вступило в действие именно с тогодня, то есть только с 12 ноября 1994 года и только для тех предприятий, планыприватизации которых будут утверждаться после этой даты. Категорическинеправомерно распространять новую более высокую нормативную, а значит ивыкупную цену земли на те предприятия, планы приватизации которых утверждены доэтой самой даты.
Известно, что средств у предприятий иновых собственников для выкупа земельных участков не хватает. Но также понятно,что выкуп земельных участков — вещь необходимая. Таким образом, решениеправительства № 1204 о повышении нормативной цены земли, которое, естественно,подлежит всеобщему исполнению, представляется весьма и весьма спорным с точкизрения экономической эффективности. Если поставлена задача перехода к новымэкономическим отношениям, то нужно стимулировать продажу земельных участков исоздание единых об”ектов недвижимости.
Более того, если местные органы властивоспользуются всеми правами, которые предоставлены им сегодня Указом № 1535 иПостановлением № 1204, для повышения нормативной и выкупной цены земельныхучастков, то ситуация будет доведена до абсурда. Нормативная цена, составляющая75% от рыночного уровня цен и увеличенная еще на 20%, будет умножена накоэффициент 3. Тогда участок земли под предприятием дудет предлагаться властямина продажу по выкупной цене, почти троекратно превышающей рыночную, сложившуюсяпо результатам сделок с землей аналогичного качества. Совершенно очевидно — покупателей на такой участок придется искать долго и едва ли удастся найтивообще.
Эффективность выкупа участка
Выкуп участка под предприятием требуетдовольно значительного отвлечения средств и, по крайней мере, на времясокращает инвестиционную базу предприятия. Продолжительность этого периодазависит от активности действий руководства предприятия, так и от рыночнойстоимости земельного участка, а также вариантов его свободного коммерческогоиспользования. Вложенные средства могут быть довольно быстро возвращены илипривлечены извне под полученную земельную собственность.
В краткосрочном плане эффектзаключается в том, что предусмотренная законодательством и фактическискладывающаяся в процессе продажи цена земельных участков приватизированныхпредприятий, как правило, близка к нормативной и по оценкам экспертов нижерыночной на один — два порядка. Имея возможность реолизовать часть участка какспекулятивный актив, предприятие оказывается в несомненном выиграше.
В долгосрочном плане эффект состоит врасчете на неизбежный экономический под”ем, когда стоимость недвижимости будетрасти в силу увеличения спроса и ограниченности соответствующего предложения.Долгосрочный расчет связан также с вариантами коммерческого использованияземельной собственности.
В целом анализ мотивации выкупа землии постприватизационного поведения предприятий позволяет сделать вывод, чтопреимущественное значение имеют мотивы производственного использования земли. Взначительной мере это об”ясняется неразвитостью вторичного земельного рынка. Нос другой стороны, данное обстоятельство свидетельствует о позитивном намерениипредприятий активно использовать земельные ресурсы в хозяйственнойдеятельности.
Рынок жилья.
Потенциально масштабы этого рынкаогромны. Не менее 90 процентов жилья во всякой, как это принято говорить,цивилизованной стране покупается сегодня в рассрочку.
Особенно широкие масштабы рынок жильяв России приобрел в результате приватизации квартир. Бесплатная, как в Москве,или льготная, как в других городах, передача квартир в частную собственностьсоздала для владельцев новые возможности для операций с этим видомнедвижимости.
Вместе с тем развились и формыкупли-продажи квартир и других видов жилья. Среди этих форм все большеераспространение получает приобретение квартир в рассрочку. Надо отметить, чтона Западе почти вся недвижимость, находящаяся у населения, обременена долгами,необходимостью выплаты стоимости жилья в рассрочку. В России в результатеприватизации каждый гражданин стал владельцем недвижимых активов (квартиры,садовые и дачные земельные участки), не обремененных долгами. Поэтомуроссийские граждане оказываются в этом отношении в значительно лучшемположении, чем граждане других стран.
Вместе с тем, все это дополнятся ивновь открывшимися возможнлстями приобретения жилья в кредит. Вкратце схемаздесь такова.
Материальным обеспечением кредитованияслужит сама квартира. До погашения кредита покупатель юридически являетсятолько ее арендатором. Покупатель сразу же выкладывает первый взнос — около 30процентов; остальные 70 выплачивает банк, с которым заключен соответствующийдоговор у риэлторской фирмы.
Банк или его дочерняя фирмаосуществляют сбор документов, занимаются оформлением сделки купли-продажи,осуществляют расчеты с продавцом и т.д. Поэтому размер комиссионных, например,по Москве достигает 13 процентоврыночной цены квартиры. Эти затраты оправданы, если сделка оформляется сучастием надежных организаций, так как жилищный рынок за последние месяцыприобрел некоторый криминальный оттенок.
Большое количество криминальныхситуаций возникает в связи с наличием практически в каждой сделке “левых”долларов, передаваемых из рук в руки после завершения процедуры официальнойрегистрации.
“Левые” доллары — это, как правило, разница межру рыночной ценойквартиры и той суммой, в которую она была оценена БТИ. Поэтому не надо бытьспециалистом, чтобы понять: для ликвидации “левых” предстоит выбрать один издвух путей: либо консервативный путь — приблизить оценочную практику БТИ креальным условиям ранка; либо радикальный путь — отказаться от этой практики иперейти на иные формы контроля за заявочной ценой недвижимости.
Постоянно повышающиеся коэффициентыприближают оценки БТИ к рыночным ценам не по дням, а по часам.
С доходов, на которые когда-то былакуплена гражданином квартира (или иная собственность, которая впоследствииможет быть продана), уже вычтены все возможные налоги. Поэтому ни с какой точкизрения продажа имущества не может считаться фактом получения дополнительногодохода; это только изменение формы принадлежащей гражданину собственности. Ивзимание налога с суммы такого изменения являет собой вторичное начислениеналога на один и тот же доход.
Рыночное перераспределение квартирпозволило улучшить использование жилого фонда, стимулировало расселение частикоммунальных квартир, позволило отчасти решить жилищную проблему.
В целом жилищная проблема не толькосохраняется, но и усиливается. Этому способствует постоянный приток в Россиюбеженцев и вынужденных эмигрантов из стран ближнего зарубежья.
Использование квартир внежилых целях.
После приватизации значительной доли жилого сектора в городахобострилась проблема использования квартир, находящихся в собственности, не попрямому назначению.
Разумеется, использование жилыхпомещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, под нежилыецели — для размещения в них офисов, контор, мастерских, вычислительных центров и т.д. — отнюдь не способствуетрешению жилищной проблемы, поскольку значительная часть жилплощади изымается изобщегородского фонда. Однако, способы борьбы с этим ограничивают свободу собственникаи зачастую носят незаконный характер.
Даже если жилищная инспекция или орган милиции сумеет установить фактнецелевого использования квартиры и, оформив его соответствующим образом,представит суду, то у судей нет юридических оснований для удовлетворения такогоиска. В соответствии со ст. 6 Закона “Об основах федеральной жилищной политики” собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке,установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, втом числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог, в целом и по частям и т.д.,если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободыдругих граждан, а также общественные интересы. Среди обязанностей собственникапри пользовании жилыми помещениями, установленных ст. 4 того же закона,отсутствует такая обязанность, как использование жилого помещения по назначению. Правда здесь можноприменить ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР, устанавливающую, что жилые дома ижилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан.
Но в лучшем случае с учетом этойстатьи на основании ст. 48 Гражданского кодекса РСФСР только договор арендыжилого помещения может быть признан недействительным, как не соответствующийтребованиям закона. Но расторгнуть, исходя из этого, договор о передаче всобственность жилья не представляется возможным, поскольку ни в одномзаконодательном акте (а это должен быть только закон, а не распоряжение мэраили постановление правительства) не содержится такого правового основания.
Отсутствие четкой нормативной базыприводит к тому, что даже судебные органы подчас не в состоянии разобраться,кто и на каких основаниях обладает правами на тот или иной об”ект. Однакостабильный спрос на офисы, торговые и складские площади, а также высокаястоимость подобного имущества, гарантирующие немалые комисионные, привлекаютбольшое количество посреднических структур. Если в 1994 году лишь 42 процентаопрошенных занимались сделками снежилыми помещениями, то к настоящему моменту данный показатель возрос до 70процентов.
Рынок ценных бумаг на недвижимость.
Как уже отмечалось, этот сигмент рынканедвижимости является самым слаборазвитым. В этом проявляется и отставаниевсего фондового рынка и недостаточное вовлечение в коммерческий оборот самойнедвижимости. Участники рынка недвижимости пока предпочитают прямые инвестиции.Узок и круг ценных бумаг, связанных с использованием и реализациейнедвижимости.
Прежле всего, бесспорным достоинствомжилищных облигаций является их накопительная сущность. Они дают возможностьпостепенно накапливать их необходиое количество для покупки квартиры, являясьудостоверением права на указываемый в номинале метраж жилья.
Дробность номенала облигайий поотношению к метражу реальных квартир позволяет в любой момент остановиться натом уровне жилой площади и комфортности, который будет признан достаточным илипредельно возможным. Хотя следует признать, что это положительное свойствожилищных облигаций несколько ограничивается тем, что они дают право наприобретение лишь вновь вводимого жилья. Довольно ограниченный стандартстроительства и специфика районов новой застройки могут существенно сузить кругжелающих приобретать облигации для решения своих жилищных проблем, а ведьименно в этом их основная ценность. Если бы предусматривалась возможностьприобретения с помощью облигаций муниципального жилья в любом районе города,любого уровня комфортности и “возраста”, то их привлекательность значительноповысилась бы. Это могло бы обеспечить рост конкурентоспособности жилищныхоблигаций по отношению к иным, считающимся достаточно надежными платежнымсредствам (валюте).
Другим несомненным достоинствомжилищных облигаций является их антиинфляционная сущность: способность уберегатьденьги в той или иной мере от обесценивания. Поэтому ежемесячные котировкистоимости жилищных облигаций должны предполагать как минимум отслеживаниеуровня инфляции. Между тем, механизм ежемесячных котировок, предусмотренныйпроектируемой формой эмиссии, способен самортизировать лишь общиемакроэкономические колебания, причем значимые в масштабах времени, но нетекущие изменения кон”юктуры жилищного рынка.
Возможность изменения котировок взависимости от сроков получения жилья при погашении облигаций, скажем, впределах от 1 до 6 меся