Реферат: Нормы ГК, которые определяют особенности порядка заключения договоров по недвижимости

М Г С У

<img src="/cache/referats/6392/image001.gif" v:shapes="_x0000_s1026">ЮРИДИЧЕСКИЙ   ФАКУЛЬТЕТ

<img src="/cache/referats/6392/image002.gif" v:shapes="_x0000_s1028">


КОНТРОЛЬНАЯ   РАБОТА

Вариант № 4

Т е м а:

“Выявить в ГКнормы, которые определяют особенности порядка заключения договоров по

недвижимости ипроанализировать их”

Студентки  3  курса

Шестогосеместра

Заочного отделения

3 группы.

   НОСЕНКО  МАРИНЫ  ВИКТОРОВНЫ 

<img src="/cache/referats/6392/image003.gif" v:shapes="_x0000_s1027"> <img src="/cache/referats/6392/image004.gif" v:shapes="_x0000_s1029">


г. МОСКВА

1999 г.

ПЛАН.

1.<span Times New Roman""> 

Понятие договор.

2.<span Times New Roman""> 

Особенности договора продажи недвижимости.

3.<span Times New Roman""> 

Договор продажи предприятия.

4.<span Times New Roman""> 

Форма договора дарения недвижимости.

5.<span Times New Roman""> 

Форма договора ренты недвижимости.

6.<span Times New Roman""> 

Договор аренды недвижимости.

Заключение.

Список использованнойлитературы.

1.<span Times New Roman""> 

ПОНЯТИЕ ДОГОВОР.

Переход к рыночнымотношениям, проведение экономической реформы координально изменяет сферуприменения и использование договора, его роль и значение в гражданском обороте.

Любая предпринимательскаядеятельность связана с использованием договора. Договор так же находит широкоеприменение в отношениях между гражданами, поэтому рассмотрим выделенные в ГКположения о договоре.

Договором признаётся соглашениедвух или нескольких лиц, согласованное волеизъявление субъектов гражданскогоправа, направленное на установление правоотношений. ( Ст.420 ГК РФ)

Под договором понимаютсовокупность условий, определяющих действие сторон и подписанный его сторонами.

Договор является правомернойсделкой, порождающей обязательства. Граждане и юридические лица свободны взаключение договоров и самостоятельно решают с кем и какие договора имзаключать, а так же согласовывать их условия. Договор заключается посредствомнаправления ОФЕРТЫ (предложения заключить договор)  одной из сторон и её АКЦЕПТА (принятияпредложения другой стороной). ( Ст. 432 ГК РФ)

Договор вступает в  законную силу и становиться обязательным длясторон с момента его заключения, срок действия договора устанавливается посоглашению сторон. Окончание срока действия договора не освобождает стороны отответственности за его нарушение. ( Ст.425 ГК РФ)

Изменение и расторжениедоговора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ. Еслистороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие сизменившимися обстоятельствами, договор, может быть расторгнут или изменёнсудом по требованию заинтересованной стороны

При расторжении договораобязательства сторон прекращаются. (Ст.450-453 ГК РФ).

2.ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ.

В ст.130 ГК РФговориться, что к недвижимому имуществу помимо земельных участков относятсятакже здания, сооружения, нежилые помещения, прочно связанные с ней.

Договор продажи недвижимостиявляется видом купли-продажи, а основным признаком, позволяющим выделить этотвид договора, является его объект – недвижимоеимущество.

Ст. 550ГК РФ. Договор продажи имущества заключается в письменной форме, путемсоставления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формыдоговора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Для договора продажинедвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Начиная с 31 января1998 г., стороны договора продажи, подписав договор как единый документ, вправене придавать ему нотариальную форму и напрямую обратиться в орган порегистрации прав на недвижимость, т.е. учреждения юстиции.

Это связано с тем, что ГК (ст. 131) ввёлобязательную государственную регистрацию прихода права собственности нанедвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль зазаконностью сделки. Договор купли-продажи недвижимости, считается заключённым смомента его подписания.

Ст. 522 ГК РФ.По договору продажи здания,сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей правасобственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельногоучастка, которая занята этой недвижимостью и необходима для  её использования. Речь идёт о той частиземельного участка, которая занята недвижимостью, но и необходима для еёиспользования, например: земельный участок прилегающий к крыльцу здания илиучасток земли необходимый для прохода к зданию.

Ст. 554 ГК РФ. Вдоговоре продажи недвижимости должны быть указаны:

-<span Times New Roman"">        

-<span Times New Roman"">        

-<span Times New Roman"">        

При отсутствииэтих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, несчитается заключенным.  Договор продажидолжен быть составлен с особой тщательностью, содержать все необходимыехарактеристики:

- Местонахождение (подробный адрес);

-<span Times New Roman"">      

-<span Times New Roman"">      

-<span Times New Roman"">      

  При продаже зданий, сооружений  и нежилых помещений:

-<span Times New Roman"">      

-<span Times New Roman"">      

-<span Times New Roman"">      

-<span Times New Roman"">      

-<span Times New Roman"">      

Ст. 555 ГК РФ.  Договор продажи недвижимости долженпредусматривать цену этого имущества.

При отсутствиив договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цененедвижимости – договор, о ее продаже считается незаконным.

Ст. 557 ГК РФ. В случае передачипродавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажинедвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475.

В соответствиисо ст.475 ГК РФ необходимо различать существенные нарушения требованийпредусмотренных условиями договора, и в зависимости от вида нарушенийпокупателю предоставлены различные права.

Но в любомслучае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, аустанавливается разумный срок для выполнения недостатков по качеству. Договороммогут быть предусмотрены любые сроки.

3.ДОГОВОР ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ.

Институтпродажи предприятия по договору как имущественного комплекса являетсяотносительно новым по сравнению с ГК 1964г.

Продажапредприятий широко применялась в старой предпринимательской практике – в годыНЭПА. В последние годы, до введения в действие нового ГК РФ, продажагосударственных и муниципальных предприятий по договору, использовалась какодин из способов приватизации.

Согласно ст.132 ГК РФ под предприятием как самостоятельным объектом понимается  имущественный комплекс, используемый для осуществленияпредпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, такие как:

·  Земельные участки;

·<span Times New Roman"">    

·<span Times New Roman"">    

·<span Times New Roman"">    

·<span Times New Roman"">    

·<span Times New Roman"">    

 

                 а так же:

·<span Times New Roman"">    

·<span Times New Roman"">    

·<span Times New Roman"">    

Ст. 559 ГК РФ. По договорупродажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателяпредприятие в целом как имущественный комплекс.

Права нафирменное наименование, товарный знак, и другие средства индивидуализациипродавца и товара, работ и услуг переходят к покупателю, если иное непредусмотрено договором.

Ст. 560 ГК РФ. Договор продажипредприятия заключается в письменном виде, путем составления одного документа,подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему документов, т.е:

1.<span Times New Roman"">    

2.<span Times New Roman"">    

3.<span Times New Roman"">    

4.<span Times New Roman"">    

В отличие отдоговора продажи недвижимости для договора продажи предприятия установлена нетолько гос. регистрация перехода прав и имущества, но и гос. регистрация самогоДОГОВОРА, причем договор считается заключенным лишь с момента такойрегистрации.

Ст. 561 ГК РФ. Состав истоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи предприятияна основе полной инвентаризации предприятия.

Посколькупредприятие представляет собой сложный объект, для заключения договоранеобходимо точное определение элементов имущественного комплекса. Без этогопредмет договора не может считаться определенным, а сам договор – заключенным. Данная статья, перекликается со  ст.554 ГК РФ. согласно которой договор продажи недвижимости не считаетсязаключенным, если в нем отсутствуют данные, позволяющие установить недвижимоеимущество, подлежащее передаче покупателю.

Также договорне может считаться заключенным, если в нем не определена цена. Цена предприятияопределяется сторонами свободно.

Ст. 563 ГК РФ. Поскольку договорпродажи предприятия считается заключенным лишь с момента его гос. регистрации,передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишьпосле того, как договор будет зарегистрирован. Право собственности предприятияпереходит к покупателю с момента гос. регистрации этого права. Превращениепокупателя предприятия в его собственника проходит три стадии;

1.<span Times New Roman"">    

2.<span Times New Roman"">    

3.<span Times New Roman"">    

4.<span Times New Roman""> 

ФОРМА  ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ  НЕДВИЖИМОСТИ.

Предметомдоговора дарения могут быть вещи – движимые и недвижимые.

Ст. 574 ГК РФ. Договор дарениянедвижимого имущества подлежит государственной регистрации. ЗАКОН О РЕГИСТРАЦИИПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ в ст.2 устанавливает, что гос. регистрация являетсяединственным доказательством существования права, и это право может бытьоспорено только в судебном порядке.

Применительно кдоговору дарения недвижимости гос. регистрация должна осуществляться дважды:

1.<span Times New Roman"">    

2.<span Times New Roman"">    

После введенияв действие «Закона о регистрации прав на недвижимость» утратило силу правило обобязательном нотариальном удостоверении договора дарения.

5. ФОРМА ДОГОВОРА РЕНТЫ НЕДВИЖИМОСТИ.

Объектомимущества, которое участвует в отношениях ренты, могут быть, без каких либо ограничений в законе, как движимые,так и  недвижимые вещи. В их числе;предприятия, квартира, жилой дом, дача, гараж.

По договоруренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (платильщику  ренты) в собственность имущество, а платильщикренты обязуясь в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту ввиде определенной денежной суммы.

Ст. 584 ГК РФ. Договор,предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежитгос. регистрации.

Важные условиядоговора ренты – это периодичность, размер и обеспечение выплат. При всемразнообразии форм рентных платежей, денежный эквивалент договора обязателен.При несоблюдении этих требований сделка считается ничтожной.

6. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ.

Договор арендышироко применяется как в предпринимательской деятельности, так и иных сферах.

По договоруаренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуетсяпредоставлять арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владениеили пользование.

Ст.609 ГК РФ. Договор арендынедвижимости, даже если одна из сторон является юридическим лицом, независимоот  срока, должен быть заключен вписьменной форме.

Договорпредоставляет возможность гражданам (физическим лицам) заключать договорааренды между собой как в письменной, так и в устной форме. Для аренды зданий,сооружений (Ст.651 ГК РФ); предприятий (Ст. 658 ГК РФ) – письменная формадоговора является обязательной, независимо от срока их действия.

Договора арендынедвижимого имущества подлежат гос. регистрации учреждениями юстиции в Единомгосударственном реестре. Порядок осуществления регистрации определен ЗАКОНОМ ОРЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ.

Договора,предусматривающие возможность последующего выкупа имущества арендодателем,должны заключаться в форме установленной для договора купли-продажи такогоимущества. Например: для договоров продажи недвижимости предусмотренаписьменная форма, причем в виде одного документа, подписываемого обеимисторонами, с последующей гос. регистрацией (Ст. 550, 551 ГК РФ). Дополнительныетребования предъявляются к форме договоров продажи предприятий (Ст. 559 ГК РФ).

Ст. 610 ГК РФ. Договор арендызаключается на срок, определенный договором. Если срок, определенный в договорене определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

 При заключении договора на неопределенный сроккаждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другуюсторону – при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

 

еще рефераты
Еще работы по гражданскому праву