Реферат: Договор аренды
Оглавление
Введение
Глава 1. Понятие юридическихлиц
§ 1. Признаки юридического лица
§ 2. Правоспособностьюридического лица
§ 3. Способы созданияюридических лиц
Глава 2. Правовое регулированиепроцесса образования юридических лиц
§ 1. Учредительные документыюридических лиц
§ 2. Государственнаярегистрация юридических лиц
Заключение
Список использованнойлитературы
Приложения
Введение.
Оглавление
Введение
Глава I.Общие положения
1.1. Понятие и признакидоговора аренды
1.2. Договор аренды какюридический факт гражданского права. Его форма и сущность
Глава II. Содержание договорааренды
2.1. Права и обязанностиарендодателя
2.2. Права и обязанностиарендатора
Глава III. Виды договороваренды
3.1. Договор проката
3.2. Договор арендатранспортных средств
3.3. Договор аренды зданий исооружений
3.4. Договор аренды предприятий
3.5. Договор финансовой аренды(лизинга)
Глава IV. Прекращение договорааренды
Заключение
Список используемой литературы
Приложение
Введение
Тема, которая будет рассмотренав дипломном проекте, интересна для исследования тем, что договор аренды(имущественного найма) относиться к числу классических обязательств, известныхещё со времён римского права, и изучался многими цивилистами.
Как известно, обязательство,как институт гражданского права, представляет собой, самостоятельную,обособленную группу юридических норм, регулирующих однородные имущественные исвязанные с ними неимущественные отношения в сфере экономического оборота,которые устанавливаются в процессе товарного перемещения материальных благ,опосредуя передачу материальных ценностей от одних лиц к другим. Обязательствоявляется правовой формой экономического оборота, то есть представляет собой правовуюформу экономических связей. Актуальность данной темы заключается в том, что всовременном гражданском законодательстве отсутствует такой важнейший институтаренды, как аренда земли. И хотя данное положение включено в 17 главугражданского кодекса, но из-за отсутствия нового Земельного законодательствауказанная глава не вступила в действие. Также актуальность данной темы состоитв том, что законодатель выделил аренду (наём) жилого помещения в отдельнуюглаву ГК РФ. Хотя в принципе по энциклопедии русского языка аренда и наёмтрактуются одинаково. Но в данной дипломной работе будет рассмотрена толькоглава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также можно отметить, что всовременном законодательстве, отсутствует, какая-либо определённая классификациядоговоров аренды. Как будет отмечено далее, некое подобие классификации всё жеимеет место, но в основном она (то есть, классификация) исходит из предметадоговора аренды. Но пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации отмечает, что в аренду могут передаваться «другие вещи, которыене теряют своих натуральных свойств в процессе их использования».
Дипломная работа содержитследующие главы:
В первой главе дипломной работыбудет рассмотрен вопрос об общих положениях договора аренды, то есть, расскажето понятии, признаках, сущности и форме договора аренды, а также кратко будетописана история развития договора аренды.
Вторая глава рассмотритсодержание договора аренды, то есть права и обязанности арендодателей иарендаторов;
Третья глава дипломной работырассмотрит договоры аренды, которые закреплены в параграфах 2 — 6 главы 34Гражданского кодекса РФ, а именно:
1. Договор проката;
2. Договор аренды транспортныхсредств:
2.1. С предоставлением услуг поуправлению и технической эксплуатации;
2.2. Без предоставлением услугпо управлению и технической эксплуатации;
3. Договор аренды зданий исооружений;
4. Договор аренды предприятий;
5. Договор финансовой аренды(лизинга).
В четвёртой главе будетрассмотрен вопрос о прекращении договора аренды. Также в дипломной работе будутприведены примерные договоры аренды для всех видов рассмотренных во второйглаве договоров аренды. Примерные договоры договоров аренды рассмотренные вглаве III дипломной работы будут приведены после списка использованной литературыв приложениях № 1 — № 6.
Также в тексте дипломногопроекта будет приведена судебная практика разрешения споров, указания ВысшегоАрбитражного Суда судам субъектов Федерации по разрешению спорных вопросовотносящихся к теме? Договор аренды?.
Глава I
Прототипом современногодоговора аренды (имущественного найма) в римском праве являлся договор наймавещей. По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (locator- наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (conductor — нанимателю)одну или несколько определённых вещей для временного пользования, а нанимательв свою очередь обязывалась уплатить за пользование этими определённоевознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранностинаймодателю.
По законодательству многихгосударств, договор аренды (имущественного найма) является двусторонним,возмездным, консенсуальным.
Но также следует отметить, чтозаконодательство различных стран рассматривает договор аренды по-разному.
Например, Швейцариярассматривает договор аренды, как разновидность имущественного найма.
Некоторые особенности присущидоговору аренды в англо-американском праве: в зависимости от объекта наймаразличают договор найма движимого и недвижимого имущества.
Исследователями договора арендырусского и советского законодательств, были такие знаменитые цивилисты, какГ.Ф. Шершеневич, Д. И. Мейер, О.С. Иоффе. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич,гражданскому праву Российской империи было «чуждо различие между пользованиемтолько вещью и извлечением из неё плодов, как это принято в германском праве,чуждо различие между наймом долгов и движимостей, наймом сельских земель,скота, как это принято во французском праве».
Законодательство и доктринадореволюционного права исходила из того, что внаём могли передаваться тольконепотребляемые вещи. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич — «Не всякая вещьдопускает пользование без повреждения её существа. Вещи, потребляемыенеспособны, составить содержание имущественного найма, потому что пользованиеими соединено с уничтожением их целостности».
Также он полагал, что предметдоговора имущественного найма представляет собой не нанимаемое имущество, адействия наймодателя по передаче имущества внаём. В целом в дореволюционномроссийском праве предмет договора понимался более широко, чем в современномзаконодательстве. Д.И. Мейер по этому поводу отмечал, что «не однифизические вещи, а и другие имущества могут служить предметом найма».
По сравнению с дореволюционнымзаконодательством в договоре имущественного найма чётко просматривалисьотдельные элементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признавалсястатус титульного владельца. По этому поводу О.С. Иоффе, подчёркиваяобязательственно-правовой характер отношений по имущественному найму, приходилк следующему выводу:? Однако сданное в наём имущество поступает во владениенанимателя, а владение такое правомочие, которое может быть нарушено любым икаждым, осуществляет ли его собственник или договорной контрагент:
1.1. Понятие и признаки договора аренды
Понятие договора арендызакреплено законодателем в статье 606 гражданского кодекса :
«По договору аренды(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставитьарендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользованиеили во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендаторомв результате использования арендованного имущества в соответствии с договором,являются его собственностью».
Таким образом, можно сделатьвывод о том, что договор аренды, это обязательство, по которому имущество,находящееся у арендодателя на праве собственности или на праве хозяйственноговедения (оперативного управления), передаётся арендатору во временное владениеи (или) пользование, за определённую плату. Также из данного определенияследует сделать вывод о том, что данный договор является консенсуальным ивозмездным.
Целью договора аренды следуетсчитать передачу имущества арендодателя во временное пользование, так как вэтом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается вимуществе временно и не имеет возможности приобрести его в собственность.
Арендодатель преследует цельизвлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование. Данныйпризнак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передачеимущества в пользование, в частности от договора ссуды, то есть безвозмездногопользования имуществом (глава 36 ГК РФ). Следует разграничивать договор арендыот других видов договоров, закреплённых в ГК РФ.
Отличие договора аренды отдоговора купли-продажи в том, что при последнем, продавец получает«единовременную» оплату продаваемого товара, и покупательприобретает право собственности на купленную вещь на купленную вещь послеполной оплаты покупаемого товара. А при аренде право собственности у арендаторане возникает, что исходит из определения договора аренды. Различие междудоговором аренды и договором мены состоит в том, что по договору мены каждая изсторон договора обменивается товарами или вещами, определёнными договором мены,а договор аренды не предусматривает, какой-либо обмен.
Договоры аренды ибезвозмездного пользования близки по своей сути. В обоих случаях одна сторона(арендодатель, ссудодатель) передаёт другой стороне (арендатору,ссудополучателю) во временное пользование имущество. Другая сторона, то естьарендатор (ссудополучатель) обязуется вернуть ту же вещь с учётом нормальногоизноса, или в состоянии обусловленном договором. Главное отличие между даннымидоговорами в том, что договор аренды — возмездный договор, то есть арендодательполучает арендную плату, а по договору безвозмездного пользования, пользованиевещью происходит без какой-либо оплаты со стороны арендатора.
Договоры аренды и найма жилогопомещения настолько близки по своей сути, что разграничить их практическиневозможно. Однако законодатель производит разграничение между этими договорамив том, что аренда жилого помещения теперь производиться в соответствии сЖилищным кодексом РФ, но с учётом положений закреплённых в ГК РФ. Также по договорунайма жилого помещения, наниматель обязуется нести расходы по оплате жилья (тоесть, коммунальные и другие платежи). Также различие можно провести по тому,что наниматель может вселять в нанятое жилое помещение членов семьи, временныхжильцов и так далее, а по договору аренды — арендатор не вправе производить этидействия, если они не оговорены в договоре аренды.
Под пользованием понимаетсяизвлечение из вещи, которой пользуется арендатор, полезных свойств, безизменения её субстанции, в том числе приобретение плодов и каких-либо иныхдоходов. По общему правилу, закреплённому частью 2 статьи 606 ГК РФ, доходы,полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии сдоговором аренды, поступают в собственность арендатора. Впрочем, законодательством,может быть установлено и иное правило, а именно, что доходы переходят всобственность арендодателя или третьего лица.
Право пользования арендованнымимуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этогоимущества (статья 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может бытьпредусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендаторапо истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендаторомвсей обусловленной договором выкупной цены.
Однако, такой договор включаетв себя некоторые элементы договора купли — продажи, но, не относится к числусмешанных. В отличие от купли — продажи, при аренде с выкупом, правособственности может перейти к арендатору в момент заключения договора.
В информационном письмеПрезидиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 года № 21 «Обзор практики разрешенияспоров возникающих по договорам купли — продажи недвижимости», указываетсяследующее:
1. Пункт 11, указанного письмаговорит: «Арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения наосновании аукциона, имеет право на выкуп арендуемого помещения в собственность.
Акционерное общество предъявилоиск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли — продажи арендуемого нежилого помещения.
Арбитражный суд отклонилисковые требования по тому мотиву, что акционерное общество не относится кчислу арендаторов, которые имеют право на выкуп арендуемого помещения всоответствии со статьями 5.14.5 и 5.14.6 Государственной программыприватизации.
Кассационная инстанция отмениларешение суда первой инстанции и удовлетворила иск акционерного общества последующим основаниям. Согласно пункту 2.6 Государственной программыприватизации и пункту 4.5 основных положений Программы приватизации, накоторые ссылался истец, право на приобретение в собственность сданных в арендузданий, строений, сооружений, помещений в нежилых домах, находящихся в арендеили фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставнойдеятельности, предоставляется гражданам и их объединениям, осуществляющимпредпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25 процентов уставногокапитала, которых находится в государственной и (или) муниципальнойсобственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на основанииконкурса или аукциона объектов нежилого фонда. Акционерное общество, в уставномкапитале которого доля муниципального имущества составляла менее 25 процентов,заключило договор аренды на основании аукциона, поэтому имеет право наприобретение в собственность арендованного помещения. Следовательно, комитет поуправлению имуществом должен заключить с ним договор купли — продажи.
1. В соответствии с пунктом 12,указанного выше информационного письма говориться: „Арендатор, невыкупивший арендованное имущество, не вправе отчуждать его третьим лицам“.
Право пользования арендаторапользуется вещно-правовой защитой, и в этой плоскости, приравнено к правусобственности и иным вещным правам (статья 305 ГК РФ). Однако, такую защиту,оно получает только тогда, когда арендатор, наряду с правом пользования,наделён и правом владения вещью. Такой арендатор защищается и от притязанийарендодателя, как собственника арендованного имущества. Если же речь идёт оправе пользования, без владения, то вещноправовой защитой оно не пользуется.
Часть 2 статьи 606 ГК РФвоспроизводит норму части 2 статьи 85 Основ Гражданского законодательства(совпадающая в основном с частью 2 статьи 9 Основ законодательства об аренде),согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результатеиспользования имущества, являются его собственностью. Однако указанное правопризнается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось всоответствии с договором, а не иным образом.
Праву пользования арендатораприсуще свойство следования за вещью. Переход права собственности(хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемоговладения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основаниемдля изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ), тоесть договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Примерами, здесьможет служить следующее:
1. Постановление президиумаВерховного суда от 14 декабря 1995 года за № 6666/95 о признаниинедействительным решения Комитета по управлению имуществом Волгоградскойобласти от 25 декабря 1992 № 413 о создании АООТ „Волгоградский тракторныйзавод“ и внесения в уставной капитал арендованного общежития.Постановление Волгоградского областного суда и решение комитета, в частивключения общежития в уставный капитал отменено, в иске отказано.
2. Постановление Федеральногоарбитражного суда Уральского округа от 5 мая 1999 года по делу № Ф09-443/99-ГКпо проверке в кассационной инстанции законности решений и постановленийарбитражных судов субъектов Российской Федерации, принятых в первой иапелляционной инстанциях, рассмотрел кассационную жалобу Сбербанка РФ в лицеПермского отделения № 5294 на постановление от 18 февраля 1999 годаапелляционной инстанции Арбитражного суда Пермской области дело №А50-8968/98-ГК по иску Пермского отделения Сбербанка РФ № 5294 к АКБ»Агропромышленный банк" о расторжении договора аренды. Данноепостановление было отменено.
В соответствии с пунктом 2стати 617 ГК РФ, право пользования арендованным имуществом при сменеарендатора, сохраняется не всегда, но это не лишает данное право свойстваследования.
Также, реорганизацияорганизации арендодателя, а также перемена собственника арендованного имуществане является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Предоставление арендаторамвещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществомсвойства следования даёт основания отнести это право или отдельные егоразновидности к числу вещных прав. Но в любом случае к числу вещных прав неможет быть отнесено право пользования арендованным имуществом, несопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуетсявещно-правовой (то есть абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения пункта4 статьи 216 ГК РФ.
1.2. Договор аренды какюридический факт гражданского права. Его форма и сущность
Что касается элементов договорааренды, то к ним относят: стороны, предмет, форму и содержание договора.
Сторонами договора являютсяарендодатель и арендатор. По общему правилу, в их роли могут выступать любыесубъекты гражданского права, то есть, как физические, так и юридические лица.Среди юридических лиц могут выступать коммерческие и некоммерческиеорганизации, государство, национально — государственные,административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторыхвидах аренды в роли арендодателя или арендатора могут выступать специальныесубъекты.
В соответствии со статьёй 608ГК РФ, арендодатель, это собственник, передаваемого в аренду имущества, илилицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Аарендатор — лицо, заинтересованное в получении имущества для его использования.Каких — либо специальных требований к арендатору закон не предъявляет.
Арендодателями государственнойи муниципальной собственности могут быть лица, уполномоченные законом илисобственником сдавать имущество в аренду. В качестве арендодателей при сдаче варенду объектов государственной или муниципальной собственности могутвыступать, действуя в рамках предоставленных им прав, предприятия и учреждения,за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения илиоперативного управления, либо специально уполномоченные органы.
В соответствии с пунктом 2статьи 295 ГК РФ предприятия, за которыми закреплено имущество на правехозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и, следовательно, бытьарендодателями:
— по объектам недвижимости — только с согласия собственника;
— по объектам, относящимся кдвижимому имуществу, — самостоятельно, за исключением случаев, установленныхзаконом или иными правовыми актами. В настоящее время действует правило,установленное статьёй 4 Указа Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230, покоторому предприятия вправе самостоятельно сдавать имущество, без согласияуполномоченного органа, в аренду на срок не более года.
Уполномоченнымигосударственными органами являются — Государственный комитет РФ по управлениюгосударственным имуществом и комитеты по управлению государственным имуществом- соответственно по объектам федеральной и муниципальной собственности.
Исключение из общего правилапредусмотрено Федеральным законом от 20 июля 1995 года № 153 — ФЗ, согласнокоторому недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного веденияпредприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласияфедерального органа исполнительной власти в области железнодорожноготранспорта. Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящихся ксобственности муниципальных органов, решаются этими органами.
Сдача имущества в аренду — этоодин из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности,а именно, входящего в его состав правомочия распоряжаться имуществом.
Что же касается обладателейиных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующегоимущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причёмтакие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе илиспециальном волеизъявлении собственника. Предметом договора аренды являетсялюбая вещь, имеющая свойства телесности (то есть вещь имеющая какое — либовнешнее выражение) и непотребляемости, поскольку она не теряет своихнатуральных свойств в процессе использования. Законодательством могут бытьустановлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается, посколькуаренда это элемент оборота вещей. Могут устанавливаться ограничения, вотношении вещей, свободных в обороте, но в зависимости от их принадлежности копределённым собственникам. Определённые ограничения также касаются имущества,находящегося в государственной собственности.
Все вещи, не подлежащиевышеперечисленным ограничениям, могут свободно сдаваться в аренду.
Что же касается особенностейсдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, тозаконом могут быть установлены какие — либо особенности. Это вытекает, преждевсего, из невозобновляемости многих ресурсов, либо их ограниченности и дажеуникальности. Поэтому необходимо специально предусматривать меры, направленныена их рациональное использование. В договоре аренды должны быть указаны данные,позволяющие чётко установить имущество, подлежащее передаче в аренду.
Форма договора аренды и егогосударственная регистрация, урегулированы статьёй 609 ГК РФ:
1. Договор аренды на срок болеегода, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо,независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме;
2. Договор аренды недвижимогоимущества подлежит государственной регистрации, если иное не установленозаконом;
3. Договор аренды имущества,предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество карендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договоракупли — продажи такого имущества. Совершение конклюдентных действий можетрассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений вдоговор, заключенный в письменной форме.
Что же касается заключениядоговоров с участием юридических лиц (пункт 1 статьи 609 ГК РФ), то это, всеголишь конкретизация общего правила, закреплённого пунктом 1 части 1 статьи 161ГК РФ, которое, по моему мнению, не требовалось.
Договор аренды недвижимогоимущества и договор аренды, предусматривающего переход права собственности карендатору, подлежит государственной регистрации. Иное правило установлено дляаренды зданий и сооружений, которое будет рассмотрено ниже.
При этом регистрации подлежитименно договор, как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения(обременения) права собственности арендодателя. Регистрация договора арендыпроизводна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимоеимущество.
Для некоторых видов арендысуществуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации,которые рассмотрены в параграфе 1.3 дипломной работы.
Содержанием договора арендыявляются права и обязанности арендодателя и арендатора. Так как они изложены взаконодательстве подробно, то они будут рассмотрены отдельно в главе 2.
Существенным условием договорааренды, можно считать только его предмет, так как гражданский кодекс прямоуказывает на это в пункте 3 статьи 607. Также указывается, что при отсутствииэтих данных в договоре, то условие о предмете, считается не согласованнымсторонами, а соответствующий договор — незаключённым.
Арендная плата (цена договора),так же, как и срок аренды не являются существенными условиями договора.
Так как договор арендывозмездный, поэтому основная обязанность арендатора — своевременно вноситьплату за пользование имуществом. Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ порядок,условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Гражданскийкодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона,при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение составляетлишь договоры аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласованииразмера арендной платы является обязательным; при невыполнении этого договорпризнается незаключенным (ст. 657 ГК РФ). В иных случаях считается, чтодействуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые приаренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.
Но следует отметить, чтозаконодательством могут устанавливаться размеры арендной платы за отдельныевиды арендуемого имущества, или по категориям арендаторов.
Также пункт 2 статьи 614предусматривает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которыхстороны могут выбрать наиболее приемлемый. Содержащийся перечень не являетсяисчерпывающим, и стороны могут предусмотреть в договоре иные формы оплаты илисочетание нескольких форм. Также плата за аренду может устанавливаться за всеимущество в целом или по каждой из его составных частей. Например, при сдачепомещения с оборудованием. Но, наиболее распространенной формой оплаты являетсяденежная, в соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 614 она применяется в видеустановленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически илиединовременно. Остальные пункты данной статьи будут рассмотрены ниже.Относительно срока аренды гражданский кодекс говорит в статье 610 о его сроках.То есть пункт 1 статьи 610 указывает, что договор может быть заключён наопределённый срок, а также на неопределённый срок (п. 2 ст. 610). Определённыйсрок должен быть установлен в договоре в соответствии со статьёй 190 ГК РФ.Если срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключённым нанеопределённый срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ). В этом случае любая изсторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другуюсторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом илидоговором может быть установлен другой срок для предупреждения об отказе отдоговора. Также отказ от договора является правом, а не обязанностью сторон. Ноесли ни одна сторона не заявит об отказе от договора, то теоретически он можетдлиться «вечно», поэтому по моему мнению следует вести речь не обдоговоре аренды заключённом не на неопределённый срок, а о договоре аренды,заключённом без указания срока, то есть под отменительным условием расторжениядоговора, по инициативе любой из сторон.
Законодательством могут бытьустановлены предельные (максимальные) сроки договора для отдельных видов аренды(например, договор проката), а также отдельных видов имущества. В этом случаеесли срок в договоре не указан, то он автоматически прекращается по истечениимаксимального срока. Пункт 3 статьи 610 ГК РФ указывает, что если оговоренный вдоговоре срок превышает указанные в законе, то договор считается заключённым насрок, равный предельному.
Относительно формы договораможно отметить следующее: требования к форме сводятся к тому, что договор, покоторому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен бытьзаключён в письменной форме. Если же договор аренды, за исключениемнедвижимости, заключён гражданами, то обязательная письменная форма требуется вслучае заключения договора аренды, на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГКРФ).
Договор аренды недвижимогоимущества, как всякая прочая сделка с ним (например, купля-продажа), подлежитгосударственной регистрации (ст. 164 ГК РФ). Практическое значениегосударственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит втом, что по общему правилу договор, подлежащий такой регистрации считаетсязаключённым с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст.651 ГК РФ).
Что же касается договора арендыдвижимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, тотакой договор может быть заключён в любой форме, так как глава 30 ГК РФ несодержит правил, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества (п.1 ст. 434 ГК РФ). Также данный вопрос будет затронут при рассмотренииотдельных видов договора аренды (глава III дипломной работы).
Глава II. Содержание договорааренды
В данной главе будутрассмотрены права и обязанности арендодателей и арендаторов.
2.1. Права и обязанностиарендодателя
В обязанности арендодателявходит следующее:
1. Предоставить арендаторуимущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначениюимущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Состояние имущества, подлежащего передаче варенду, должно быть определено договором аренды. Если это не сделано, состояниеимущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также можетбыть определено договором, или вытекать из целей, ради которых это имуществообычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемогов аренду, должно быть, оговорены особо. Но в любом случае имущество должно бытьпередано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию.
Имущество сдаётся в аренду вместесо всеми его принадлежностями и относящимся к нему документами (техническийпаспорт, сертификат качества и так далее), если иное не предусмотренодоговором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без нихарендатор не может использовать имущество по назначению, либо лишается того, начто рассчитывал при заключении договора, то он может потребовать предоставленияарендодателем принадлежностей или документов, либо расторжения договора ивозмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Возникает вопрос: несёт лиарендодатель какие — либо неблагоприятные последствия, если арендованноеимущество можно использовать по назначению без передачи принадлежностей илидокументов" Но, однако обязанность передачи таких документов(принадлежностей) всё-таки должна быть предусмотрена договором аренды.
По-видимому, да, посколькуарендодатель нарушил принятую на себя обязанность по передаче имущества внадлежащем состоянии. Арендатор вправе в данном случае потребовать отарендодателя передачи принадлежностей и (или) возмещения убытков. Требование орасторжении можно заявить только тогда, когда арендованное имущество нельзяиспользовать по назначению или арендатор в значительной степени лишается того,на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Имущество должно быть переданов аренду в установленный срок. Этот срок может быть указан в договоре. Если онне указан, то передача производиться в разумный срок. При нарушении правила осроке предоставления имущества в аренду, арендатор вправе истребовать этоимущество в соответствии со статьёй 398 ГК РФ, и потребовать либо возмещенияубытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причинённых емунеисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Обязанность обеспечить надлежащее состояниеимущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь передаётсяарендатору, вскоре после заключения договора.
Представление вещи в надлежащемсостоянии означает, что оно передаётся свободным от недостатков, то есть оттаких его свойств, которые ухудшают его качество или, представляют собойотступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии сдоговором аренды.
Арендодатель отвечает за любыенедостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли онииспользованию имущества полностью или частично. В принципе ответственностьможет наступить даже за незначительный недостаток. Ответственность не наступаетлишь за те недостатки, которые:
— Оговорены арендодателем ужепри заключении договора (в той форме в которую должен быть облечён договор);
— Заранее известны арендатору(который ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средствмассовой информации);
— Должны были быть обнаруженыво время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договораили передаче имущества в аренду (явные недостатки).
Арендодатель отвечает только зате недостатки, которые имелись у имущества до, а не после заключения договорааренды и в том случае если он о них не знал .
По-видимому, это означает, чтоответственность арендодателя на началах риска (то есть независимо от вины) итогда, когда заключаются договоры вне сферы предпринимательской деятельности. Впротивном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостаткинезависимо от того, знал он о них или нет, излишне, ввиду наличия общегоправила, закреплённого пунктом 3 статьи 401 ГК РФ.
Распространение начала риска наответственность за недостатки передаваемого в аренду имущества можно объяснитьтем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующегоимущества и несёт риск его случайной гибели или повреждения (ст. 211 ГК РФ), втом числе и риск наличия в нём тех или иных недостатков.
При обнаружении в имущественедостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своемувыбору:
— Потребовать от арендодателялибо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерногоуменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранениенедостатков имущества;
— Непосредственно удержатьсумму понесённых им расходов на устранение недостатков из арендной платы,предварительно уведомив об этом арендодателя. Уведомление здесь нужно для того,чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается нев полном размере;
— Потребовать досрочногорасторжения договора.
Выбор арендатором одной изпредоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связанс получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований иуведомлений регулируются по правилам статьи 314 ГК РФ.
Арендодатель, извещённый отребовании арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества засвой счёт арендодателя, может без промедления произвести заменупредоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом,находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостаткиимущества.
В данном случае речь идёт обуведомлении о намерении арендатора устранить недостатки имущества за счётарендодателя. Однако необходимость такого уведомления законом не предусмотрена.Требуется лишь сообщить о том, что арендодатель должен возместить стоимостьустранения недостатков имущества или о том, что арендатор вычтет эту сумму изарендной платы. Таким образом, видно противоречие между 3 и 4 абзацем статьи612 ГК РФ, с одной стороны, и абзацем 6 этой же статьи с другой стороны,возникшее в связи с неточностью формулировки абзаца 6. В последнем случае речьдолжна была бы идти о требовании возместить арендатору стоимость устранениянедостатков арендованного имущества или об