Реферат: Понятие договора найма по Закону о договорных и внедоговорных обязанностях

<img src="/cache/referats/12862/image001.gif" v:shapes="_x0000_s1026">Социально — гуманитарный ИНСТИТУТ

ЮРИДИЧЕСКИЙФАКУЛЬТЕТ

Твердохлебов Евгений

понятиеДоговора найма по здво

курсовая работапо гражданскому праву

студента IIIкурса

субботне — воскресного стационара

Руководитель:

Гужов ЕводИванович.

ТАЛЛИНН,2002

<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family:«Times New Roman»; mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">

Оглавление

 TOC o«1-3» h z <span Times New Roman",«serif»;mso-bidi-font-family:Arial;text-transform: none;mso-font-kerning:0pt">

Введение… PAGEREF _Toc12122839 h 3<span Times New Roman",«serif»;mso-bidi-font-family:Arial;text-transform: none;mso-font-kerning:0pt">

1<span Times New Roman",«serif»;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext; text-transform:none;mso-font-kerning:0pt;text-decoration:none;text-underline: none">      Определение договоранайма… PAGEREF _Toc12122840 h 5

<span Times New Roman",«serif»;mso-bidi-font-family:Arial;text-transform: none;mso-font-kerning:0pt">

2<span Times New Roman",«serif»;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext; text-transform:none;mso-font-kerning:0pt;text-decoration:none;text-underline: none">      Виды договоров найма иразграничение с другими договорами… PAGEREF _Toc12122841 h 7

<span Times New Roman",«serif»;mso-bidi-font-family:Arial;text-transform: none;mso-font-kerning:0pt">

3<span Times New Roman",«serif»;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext; text-transform:none;mso-font-kerning:0pt;text-decoration:none;text-underline: none">      Заключение договоранайма… PAGEREF _Toc12122842 h 10

<span Times New Roman",«serif»;mso-bidi-font-family:Arial;text-transform: none;mso-font-kerning:0pt">

4<span Times New Roman",«serif»;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext; text-transform:none;mso-font-kerning:0pt;text-decoration:none;text-underline: none">      Исполнение и действиедоговора… PAGEREF _Toc12122843 h 13

<span Times New Roman",«serif»;mso-bidi-font-family:Arial;text-transform: none;mso-font-kerning:0pt">

Заключение… PAGEREF _Toc12122844 h 22<span Times New Roman",«serif»;mso-bidi-font-family:Arial;text-transform: none;mso-font-kerning:0pt">

Списокиспользованных нормативных актов… PAGEREF _Toc12122845 h 25<span Times New Roman",«serif»;mso-bidi-font-family:Arial;text-transform: none;mso-font-kerning:0pt">

Списокиспользованных постановлений Государственного суда.… PAGEREF _Toc12122846 h 25<span Times New Roman",«serif»;mso-bidi-font-family:Arial;text-transform: none;mso-font-kerning:0pt">

Списокиспользованной литературы.… PAGEREF _Toc12122847 h 25<span Times New Roman",«serif»;mso-bidi-font-family:Arial;text-transform: none;mso-font-kerning:0pt">

Списокиспользованных сокращений… PAGEREF _Toc12122848 h 26<span Times New Roman",«serif»;mso-bidi-font-family:Arial;text-transform: none;mso-font-kerning:0pt">

Resume… PAGEREF _Toc12122849 h 27<span Times New Roman",«serif»;mso-bidi-font-family:Arial;text-transform: none;mso-font-kerning:0pt">

<span Arial",«sans-serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-font-kerning:16.0pt;mso-ansi-language: RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">

Введение

В последние годыполитическая обстановка в Эстонской Республике характеризуется активным стремлениемвступить в Евросоюз. Люди начинают думать и жить болеерационально, «по-капиталистически».Ничего не делается и не покупается бесцельно. Всё больше субъекты праваиспользуют чужое имущество (зачем иметь свой личный отбойный молоток, если импользовался 1 раз в жизни, лучше взять его в пользование). В связи с этим в обществе увеличиваетсядоля отношений, возникающих по поводу передачи/получения имущества впользование. Всвязи с таким явлениемвозникает необходимость тщательного регулирования этих отношений. Действующий в настоящее время ГК ЭССР был принят в 1964 году в советское время и былпредназначен для регулирования гражданских правоотношений того времени, когдазапрещалось брать проценты по договорам займа, в прокат вещи выдавались толькона основании типовых условий, утверждённых Советом Министров ЭССР и т.п. Вусловиях свободного рынка ГК ЭССР устарел и не может регулировать качественноновые отношения. В 2002 году был принят ЗДВО, способный удовлетворить современные потребностиобщества. Летом 2002 года ожидается принятие закона, вводящего ЗДВО и другиечасти нового гражданского кодекса в действие. Вданнойработе будет изучено регулирование договоров найма Законом о договорных и внедоговорных обязанностях. ?При этом некоторые положения не вступивших вдействие ЗДВО и нового ЗОЧГК будут сравниваться с регулированиеманалогичных по содержанию отношений в ГК РФи действующем праве Эстонии. Таким образом автор попытается раскрыть сутьпонятия ДОГОВОР НАЙМА.

Для раскрытия понятия договор найма необходимо рассмотреть его определение,виды договоров пользования, отграничение договоров найма от других договоров,заключение, исполнение и действие договоров найма. Вопросов, касающихся средствобеспечения и защиты,  автор затрагиватьне будет, т.к. они составляют предмет особого изучения и не касаются темы«понятие договора найма».

<span Arial",«sans-serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-font-kerning:16.0pt;mso-ansi-language: RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">
1<span Times New Roman"">      Определение договора найма

Понятие «договор найма» состоит из двух терминов. Длятого чтоб чётко представлять тему данного исследования, необходимо определитьзначение каждого из этих терминов.

Термин «договор» в толковом словаре С.И.Ожеговаопределяется как соглашение о взаимных обязательствах. Значение термина«обязательство» в том же словаре объясняется как официально данное обещание,требующее безусловного выполнения. Таким образом, в литературном языке договор– это соглашение о взаимных обещаниях, обязательных для выполнения. Значениеюридического термина «договор» не совпадает со значением термина «договор» влитературном языке. Так в ч. 2 ст. 67 нового ЗОЧГК договор определяется какмногосторонняя сделка. Согласно ч. 1 той же статьи, сделка – это действие илисовокупность связанных между собой действий, в которых содержитсяволеизъявление на наступление определённых юридических последствий. Такимобразом, договор – это многосторонние действия, в которых содержитсяволеизъявление каждой из сторон на наступление определённых юридическихпоследствий. Согласно ст. 8 ЗДВО, договор – это сделка<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">[1]

, между двумя или болеелицами (сторонами договора), которой сторона договора обязуется или стороныдоговора обязуются что-нибудь совершить или воздержаться от совершениякаких-либо действий. Из ч.2 ст.60 ЗОЧГК 1994 года также выводится определение,что договор – это двух- или многосторонняя сделка. При этом понятие «сделка»объясняется как юридические действия, направленные на установление, изменение илипрекращение гражданских прав и обязанностей.Таким образом, по ЗОЧГК 1994 года, договор – это многосторонниеюридические действия, направленные на установление, изменение и прекращениегражданских прав и обязанностей. Такое же определение договора вытекает из ст.43 ГК ЭССР 1964 года и статей 153 и 154 ГК РФ.Из приведённого видно два основных различия между литературным июридическим смыслами термина «договор». Во-первых, в юридическом смысле договорнаправлен на создание, изменение или прекращение именно юридически значимыхпоследствий, а не любых иных. Например, отец с сыном договорились, что в день 8Марта не станут огорчать маму. Такой договор хоть и содержит взаимные обещания,но не создаёт, не изменяет никаких юридических последствий и не являетсядоговором в юридическом смысле. Во вторых, не из каждого юридически значимогодоговора возникают обязанности для всех его сторон. Возможны случаи, когда уодной стороны возникают только права, а у другой – только обязанности. Такиедоговоры называются односторонними, хотя волю на создание таких последствийдолжны выразить все стороны договора. Например, договор дарения, где волю насоздание последствий изъявляют обе стороны, а обязанности возникают только ударителя. В настоящей работе речь пойдёт только о договорах в юридическомсмысле.

Термин «наём» в бытовомязыке чаще всего употребляется в значении «наём рабочей силы». Это значениеопять же не соответствует юридическому смыслу понятия «наём». СловарьС.И.Ожегова слово наём объясняет как взятие на работу или во временноепользование за плату. В римском праве одним из видов консенсуальных контрактовбыл наём, включающий в себя наём вещи, наём услуг и наём работы. ГК ЭССР вст.279 определяет наём как предоставление имущества во временное пользование заплату. В ГК РФ понятие имущественный наём тождественно по смыслу понятию«аренда» и определяется в ст. 606 как предоставление имущества за плату вовременное пользование или временное владение. Из ст. 271 ЗДВО следует, что наём– это предоставление вещи в пользование за плату. Причём из определения ЗДВОнапрямую не следует, что вещь предоставляется временно, а в ч.2 ст. 318упоминается о пожизненном (не путать с бессрочным) найме. В настоящей работетермин наём будет использоваться в значении ст.271 ЗДВО.

Таким образом, понятие«договор найма» в данном исследовании следует понимать как действияили совокупность связанных между собой действийдвух или более лиц (сторон договора), в которыхсодержатсяволеизъявления одной стороны (наймодателя) передать вещь в пользованиеи другой стороны (нанимателя) платить за это вознаграждение (наёмную плату).

2<span Times New Roman"">      Виды договоров найма и разграничение с другимидоговорами

Для того чтоб чёткопредставлять, какие нормы права регулируют договор найма, а какие к нему неотносятся, необходимо рассмотреть виды договоров найма и отграничить их отдругих договоров пользования.

В структуру договоровпользования (IIIчасть ЗДВО) входят:

·<span Times New Roman"">       

Договор найма(XVглава) – одно лицо (наймодатель) обязуетсяпередать другому лицу (нанимателю) в пользование вещь, а наниматель обязуетсяплатить за это наймодателю вознаграждение (наёмную плату).

·<span Times New Roman"">       

Договораренды (XVIглава) – одно лицо (арендодатель) обязуетсяпередать другому лицу (арендатору) в пользование предмет договора аренды ипредоставить возможность получения плодов от предмета аренды в соответствии справилами рачительного хозяйствования, а арендатор обязуется платить за этовознаграждение (арендную плату). Согласно ст. 341 ЗДВО, к договору арендыприменяются положения, касающиеся договора найма, если иное не вытекает изглавы 16 ЗДВО. Следовательно, законодатель как бы признаёт, что аренда являетсячастным случаем найма. Аренда отличается от найма, прежде всего, более общимпредметом договора – по договору найма в пользование передаётся «вещь», что являетсяболее узким понятием по отношению к термину «предмет», который включает в себявещи, права и другие блага, способные быть объектом права (ст.48 нового ЗОЧГК).Но так как к договору аренды применяются положения, касающиеся договора найма,нет необходимости, изучая договоры найма, проводить строгое различие междудвумя этими договорами. 

·<span Times New Roman"">       

Договорлизинга (XVIIглава) – одно лицо (лизингодатель) обязуетсяприобрести у продавца, указанного другим лицом (лизингополучателем),определённый предмет (предмет лизинга) и передать его в пользованиелизингополучателю, а лизингополучатель обязуется платить за использованиепредмета лизинга вознаграждение. Из этого определения усматриваются основныеотличия от договора найма: а) обязательно участие третьих лиц, б) договорлизинга кроме признаков договора найма имеет признаки и договора поручения, идоговора продажи.

·<span Times New Roman"">       

Договорлицензии (XVIIIглава) – одно лицо (дающий лицензию)предоставляет другому лицу (получающему лицензию) право осуществлять наопределенной территории и в определённом объёме исходящие из интеллектуальнойсобственности права, а получающий лицензию обязуется платить за этовознаграждение (лицензионную плату). Из приведённого определения автор даннойработы усматривает, что договор лицензии является частным случаем договорааренды. Отношения по договору лицензии полностью подходят под признаки договорааренды, и в законе не установлено изъятий в отношении применения норм,касающихся договора аренды, к договору лицензии. Учитывая положения ст. 341ЗДВО, можно сделать вывод, что договоры лицензии регулируются положениями,касающимися договора найма.

·<span Times New Roman"">       

Договорфраншизы (XIXглава) – одно лицо (франшизодатель) обязуетсяпредоставить другому лицу (получателю франшизы) право использовать вхозяйственной или профессиональной деятельности получателя франшизыпринадлежащую франшизодателю совокупность прав и сведений, в т.ч. право натоварный знак франшизодателя, коммерческое обозначение, технологическуюинформацию. В договорах этого вида не предусматривается вознаграждение запользование принадлежащей франшизодателю совокупностью прав и сведений. В этоми заключается основное отличие от договоров найма и аренды.

·<span Times New Roman"">       

Договорвременного пользования строением (XXглава) – лицо, занимающеесяпрофессиональной или хозяйственной деятельностью, обязуется предоставитьпотребителю, как минимум, на три года право пользоваться строением вопределённое или определяемое время календарного года, а потребитель обязуетсяплатить за это вознаграждение. Положения об этом договоре императивнорегулируют отношения предпринимателя и потребителя, что и является основнымотграничивающим признаком.

·<span Times New Roman"">       

Договорбезвозмездного пользования (XXIглава) – одно лицообязуется передать в безвозмездное пользование другому лицу предмет договора — отличается от договора найма, прежде всего, по двум признакам: а) возмездность,б) в договоре безвозмездного пользования более широкий предмет

·<span Times New Roman"">       

Договор займаи кредита (XXIIглава). По договору займа одно лицо (займодавец)обязуется предоставить другому лицу (заёмщику) денежную сумму или заменяемуювещь (заём), а заёмщик обязуется вернуть такую же сумму денег или вещь такогоже рода, в таком же количестве и такого же качества. Этот  вид договора отграничивается от договоранайма по признаку возмездности. По договору кредита в распоряжение передаетсяденежная сумма (кредит), и у получателя кредита возникает обязанность платитьпроценты с суммы кредита и вернуть кредит. По мнению автора данной работы, еслипредоставление денег рассматривать как передачу в пользование блага определённойстоимости<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">[2], то договор кредитаявляется особым видом договора аренды. К договору аренды применяются положения,касающиеся договора найма (ст.341 ЗДВО).

Таким образом, по мнениюавтора, к особым видам договора аренды, а следовательно и договора найма,относятся договор кредита и договор лицензии. В данном исследовании будетрассматриваться заключение, исполнение идействиетолько собственно договоранайма, т.е. договора о предоставлении вещи в пользование за плату. Однакоследует учитывать, что положения договора найма применяются к договорам аренды,лицензии и кредита. Глава 15 ЗДВО, посвящённая договорам найма, содержит какобщие положения, касающиеся всех договоров найма, так и специальные нормы,направленные на регулирование найма жилых помещений и конторских помещений.Причём отклонение от закона, ухудшающее положение нанимателя жилого помещения,запрещено (ст. 275 ЗДВО).

3<span Times New Roman"">      Заключение договора найма

Согласно ч.1 ст. 9 ЗДВО,договор заключается предъявлением оферты и дачей акцепта, а также другимспособом путём обмена встречными волеизъявлениями, если достаточно ясно, чтостороны достигли соглашения.

Согласно ч. 3 ст. 154 ГКРФ, для заключения  договора необходимовыражение согласованнойволи .

Согласно ч.1 ст. 165 ГКЭССР, договор считается заключённым когда между сторонами достигнуто соглашениепо всем существенным условиям. Из смысла главы 15 ГК ЭССР следует, что договорсчитается заключённым и после акцепта оферты или после принятия заказа кисполнению, т.е. из поведения сторон, содержащего волеизъявление,свидетельствующее о заключении договора. Теория гражданского права разделяеттакое поведение сторон на субъективный и объективный элементы<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">[3]. «Прежде всего, лицо,вступающее в сделку, должно иметь намерение её совершить. Такое намерение означаетвнутреннюю волю лица к совершению сделки и представляет собой субъективнуюпредпосылку выражения этой воли. Объективированная, т.е. выраженная вовне воля,называется волеизъявлением и представляет собой объективный элемент сделки<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">[4]

». По мнению автора настоящегоисследования, в юридический состав поведения сторон, свидетельствующего озаключении договора, следует ввести субъекта, т.е. совокупность признаков,характеризующих лицо, заключившее договор. Договор найма по новому ЗОЧГК могутзаключать любые юридические лица (через своих представителей) и дееспособныефизические лица (лично или через представителей). По ЗОЧГК 1994 года,представители юридического лица, в отношении которого начато банкротное илиликвидационное производство, имеют право заключать только те сделки, которыенаправлены на ликвидацию юридического лица. Однако это ограничение не влечётнедействительности сделки, если контрагент не знал о начавшейся ликвидации.Ограниченно дееспособным физическим лицам суд назначает, какие сделки они могутсовершать самостоятельно, а какие – с согласия законного представителя.Недееспособные физические лица договоры найма могут заключать через законногопредставителя (ч. 1 ст. 11, ч. 2 ст. 13 ЗОЧГК). ЗДВО не устанавливает, какиесубъекты могут быть сторонами договора найма, в то время как ГК РФ в отношениинайма жилого помещения в ч.2 ст. 671 содержит указание, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владениеи(или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Таким образом, если в России юридическое лицоберёт жилое помещение внаём, то такое правоотношения будут регулироваться неположениями, касающимися найма жилого помещения, а нормами, регулирующимиимущественный наём или иной договор. ГК ЭССР прямого указания в отношениисубъектов имущественного найма или найма жилых помещений не содержит. Жилищныйзакон в нормах, касающихся найма жилого помещения, упоминает о членах семьинанимателя, но не запрещает юридическим лицам быть любой из сторон договоранайма жилого помещения.

  В отношении имущества, которое передаётся впользование, ЗДВО и ГК РФ подходят одинаково, это движимые и недвижимые вещи,жилые и конторские помещения (ст. 607, 673 ГК РФ и ст. 271, 272 ЗДВО). СогласноГК ЭССР, в пользование по договору найма передается имущество. Содержаниетермина имущество раскрывается в ст. 30 ЗВП. Это принадлежащие лицу вещи, атакже права и обязанности, оцениваемые в денежном выражении. Таким образом, подействующему в данный момент ГК ЭССР, возможна передача в пользование подоговору найма оцениваемых в деньгах прав и обязанностей. В этом отношениидоговор найма по ГК ЭССР близок договору аренды по ЗДВО.

Целью договора наймаявляется обеспечение нанимателям возможности на определённых условияхпользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда дляприобретения имущества в собственность недостаточно средств, и наймодателям — возможности получать доход от сдачи внаём имущества, которое они сами неиспользуют<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">[5].

Важнейшими условиями договора найма является предметдоговора (описание вещи, передаваемой в пользование), условия пользованияпредметом, а также размер и порядок уплаты вознаграждения на наём.Обязательной формы договоров найма ЗДВО непредусматривает. Ныне действующие ч.1 ст. 31 ЖЗ и ст. 674 ГК РФ устанавливаютобязательную письменную форму договоров жилищного найма. Эстонский законодательпошел по пути упрощения гражданского оборота. Автор данной работы считает эторазумным, т.к. в деловом обороте письменная форма не всегда соблюдалась истороны договора становились жертвами недобросовестных контрагентов, т.к. из-занесоблюдения формы договора сделка считалась ничтожной, прав из неё невытекало, а переданное по сделке не возвращалось и не подлежало истребованиюиз-за отсутствия доказательств передачи.

4<span Times New Roman"">      Исполнение и действие договора

Договор найма относится кконсенсуальным договорам, поэтому начинает действовать с момента, указанного вдоговоре, а если такой срок не указан, то с момента заключения договора.Действие срочного договора найма прекращается истечением срока, если отдоговора не отказались до этого (ст. 309 ЗДВО). От бессрочного договора сторонымогут отказаться, сообщив об этом, не позже, чем за три дня. В случае наймамеблированных комнат, парковочных площадок, гаражных мест и т.п., об отказеследует сообщить, по меньшей мере, за месяц. В случае найма недвижимой вещи,жилого или конторского помещения, внесённых в судовую крепостную книгу суднаили регистр воздушных судов воздушного судна, об отказе от договора наймаследует сообщить не менее, чем за три месяца (ст. 312 ЗДВО). Стороны могутустановить и более длительные сроки. В случае, если сторона, отказываясь отдоговора,  нарушает указанные сроки,договор  считается прекращённым лишь попрошествии сроков (ст. 311 ЗДВО). При определённых условиях форма договораможет влиять на срок его действия. Так в ст. 274 ЗДВО установлено, что еслидоговор найма жилого помещения на срок свыше одного года заключён не вписьменной форме, то такой договор считается бессрочным, но от него нельзяотказаться раньше, чем через год после передачи жилого помещения нанимателю. Вотношении срочных договоров найма статьёй 310 ЗДВО установлено, что если поокончании срока договора наниматель продолжает использование вещи, договорнайма становится бессрочным, если стороны не заявляют об ином в течение двухнедель. При этом срок такого заявления для нанимателя начинает течь с моментаистечения срока договора, а для наймодателя – с того времени, как он узнал, чтонаниматель продолжает использовать вещь. Если при найме жилого помещения насрок не менее двух лет ни одна из сторон не известит, по меньшей мере, за двамесяца до истечения срока договора о том, что не желает, чтоб договор сталбессрочным, по истечении срока договор найма становится бессрочным. Поуважительным причинам сторона договора может отказаться как от срочногодоговора, так и от бессрочного (ст. 313 ЗДВО). В общем случае, при таком отказене требуется предварительного извещения. Причина считается уважительной, еслипри её появлении, учитывая все обстоятельства и взвесив интересы обеих сторон,невозможно предположить, что сторона, желающая отказаться, продолжит исполнениедоговора. Примерный перечень обстоятельств, при которых можно оказаться,приводится в ст.ст. 314-319 ЗДВО:

·<span Times New Roman"">       

Невозможностьиспользования вещи

·<span Times New Roman"">       

Ненадлежащееиспользование вещи

·<span Times New Roman"">       

Нарушениепорядка уплаты вознаграждения

·<span Times New Roman"">       

Опасностьжилого помещения для жизни (ст. 320 ЗДВО)

·<span Times New Roman"">       

Истечение 30лет долгосрочного договора найма

·<span Times New Roman"">       

Банкротствонанимателя

Рассмотрим подробнее каждое из приведённых обстоятельств.

Если наниматель не можетиспользовать вещь по причине, зависящей от наймодателя, он вправе отказаться отдоговора, только если наймодателю было предоставлено разумное время дляобеспечения возможности использования вещи, и наниматель в течение этого временине сделал возможным её использование. Если использование вещи ограниченонезначительно, то от договора можно отказаться лишь по особой причине (ст. 314ЗДВО).

В случае ненадлежащегоиспользования вещи от договора найма, согласно ст. 315 ЗДВО, можно отказаться,известив об отказе другую сторону за 30 дней, если:

·<span Times New Roman"">       

нанимательили лицо, использующее вещь в соответствии с волей нанимателя, нарушает илисистематически, не смотря на предупреждения наймодателя, или умышленно, или взначительной степени, обязанность использовать вещь бережно и в соответствии сеё хозяйственным назначением и, в случае найма жилого или конторскогопомещения, учитывать интересы соседей и жильцов дома.

·<span Times New Roman"">       

Нанимательнеоправданно передает вещь в пользование третьему лицу, из-за чего наймодательили соседи потревожены настолько, что от наймодателя невозможно ожидатьпродолжения договора. Такое положение п.3 ч.1 ст. 314 ЗДВО автору данной работыпредставляется в такой степени неопределённым, что от него невозможно ожидатькакого-либо пояснения по этому поводу.

Если наниматель или лицо, использующее вещь в соответствии с волейнанимателя, портит жилое или конторское помещение умышленно, срокпредуведомления об отказе от договора соблюдать не обязательно.

При нарушении порядкауплаты вознаграждения от договора найма, согласно ст. 316 ЗДВО, можноотказаться, если:

·<span Times New Roman"">       

Наниматель втечение трёх сроков подряд просрочил с уплатой наёмной платы, побочных расходовили их значительной части.

·<span Times New Roman"">       

Суммазадолженности нанимателя превышает сумму наёмной платы за три месяца или суммупобочных расходов за три месяца.

Наймодатель не может отказаться от договора найма, еслинаниматель исполнит свои обязанности до отказа. Отказ ничтожен, если унанимателя было право погасить требование уплаты наёмной платы зачетом, и онсделает заявление о зачёте незамедлительно после получения заявления об отказе.

От долгосрочногодоговора  найма сроком более 30 лет можноотказаться, согласно ч.1 ст. 318 ЗДВО, по истечении 30 лет, известив об отказев сроки, установленные для извещения об отказе от бессрочного договора. Еслидоговор найма заключён пожизненно, то положение ч.1 ст. 318 ЗДВО неприменяется.

Наймодатель можетотказаться от договора найма без соблюдения сроков в случае банкротствананимателя, если после объявления нанимателя банкротом наймодатель письменнопотребовал, предоставив для этого разумный срок, обеспечения уплаты будущихнаёмной платы и побочных платежей, и обеспечение предоставлено не было (ст. 319ЗДВО).

Как правило, договорнайма не прекращается смертью стороны договора. На место умершего заступаетнаследник. В случае найма жилого помещения на место нанимателя заступает супругумершего или член семьи (ст. 321 ЗДВО). В случае смены собственника нанимаемойнедвижимой вещи, к приобретателю переходят все права и обязанности наймодателя(ст. 291 ЗДВО). Право найма как бы следует за нанимаемым имуществом<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">[6]. При этом в случаепричинения вреда нанимателю новым собственником, прежний наймодатель несетответственность как поручитель в течение 3 лет с момента перехода правасобственности. ЖЗ в ст. 34 (которая не теряет своего действия с введением всилу ЗДВО<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">[7]

) предусматривает, что припереходе права собственности на жилое помещение к другому лицу ранеезаключённый договор найма остаётся в силе в отношении нового собственника.Государственный суд в п.7 решения по делу № 2-1-74-02 указывает, что этоположение действует и при решении вопроса о процессуальнойправопреемственности, когда гражданское дело было начато по иску наймодателя,но позже право собственности на жилое помещение перешло к другому лицу.

Ст. 325 ЗДВОустанавливает требования, при несоблюдении которых отказ от договора наймажилого или конторского помещения ничтожен. Согласно этих требований, сторонаможет отказаться от договора найма путём соответствующего заявления в письменновоспроизводимой форме. В заявлении должны содержаться, по меньшей мере,сведения о:

·<span Times New Roman"">       

нанимаемойвещи

·<span Times New Roman"">       

дне окончаниядоговора

·<span Times New Roman"">       

причинеотказа

·<span Times New Roman"">       

порядке исроках оспаривания отказа.

Нанимателю для отказа от договора найма жилого помещения необходимосогласие проживающей (проживающего) с ним (ней) супруги (супруга), котороедолжно быть в письменно воспроизводимой форме. Если такое согласие получитьневозможно или супруг (супруга) без уважительных причин отказывается от дачисогласия, наниматель может требовать дачи такого согласия через суд. В этомслучае решение суда заменяет согласие супруга. Автору данной работыпредставляются бессмысленными положения ЗДВО, позволяющие расторгнуть договорнайма жилого помещения в упрощённом порядке, т.е. без соблюдения сроковпредуведомления (например, ст. 313 ЗДВО). Как должен поступать наймодатель подоговору найма жилого помещения, если наниматель, от договора с которымотказались, не освобождает жилое помещение? Согласно действующему ЖЗ, выселениеиз жилых помещений возможно только на основании решения суда (ст. 47 ЖЗ). Свведением в действие ЗДВО эти положения ЖЗ не отменяются<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">[8]. Ст. 133 УК ЭССР и ст. 314ПЗ предусматривает уголовную ответственность за незаконное выселение из жилыхпомещений. Госсуд в решениях по уголовным делам №№ 3-1-1-82-97, 3-1-1-29-99,3-1-1-73-01 и постановлении по гражданскому делу №

3-2-2-3-99подчёркивает, что неприкосновенность жилищагарантирована ст. 33 КЭР и ЖЗ. Выселение из жилого помещения без вступившего всилу решения суда всегда является незаконным. Следовательно, лицо, сдавшеевнаём жилое помещение и отказавшееся впоследствии от договора, должно  обращаться в суд с иском о выселении.Согласно статистике Министерства юстиции, средний срок рассмотрения гражданскихдел в судах первой инстанции составляет 5 месяцев. При этом, с 1989 года(!) нерассмотрено 1 дело, с 1992 – 1 дело, с 1993 – 4 дела, с 1994 – 7 дел, с 1995 –10 дел, с 1996 – 45 дел, с 1997 – 197 дел, с 1998 – 447 дел, с 1999 – 928 дел<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">[9]. Таким образом,недобросовестный наниматель, от договора с которым отказались по чрезвычайнымпричинам, имеет охраняемую уголовным кодексом возможность проживать в жиломпомещении долгие месяцы до вступления решения суда о его выселении в законнуюсилу.

Для  того, чтоб оспорить отказ отдоговора найма жилого помещения, наниматель должен в течение 30 дней послеполучения заявления об отказе подать ходатайство в суд или комиссию по спорам,связанным с наймом, во время производства по делу в комиссии или суде договорнайма продолжает действовать на прежних условиях, если стороны не условились обином. Если суд или комиссия признают, что отказ от договора противоречитпринципу добросовестности, то считается, что от договора найма не отказывались.Примерный перечень оснований для признания отказа от договора противоречащимпринципу добросовестности приводится в ст. 327 ЗДВО<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">[10].

Основными обязанностяминаймодателя по договору найма являются обязанности:

·<span Times New Roman"">       

передать вустановленное время вещь вместе со всеми принадлежностями и в состоянии,пригодном для её использования в соответствии с договором (ч.1 ст.276 ЗДВО)

·<span Times New Roman"">       

обеспечитьсохранность вещи во время действия договора (ч.1 ст.276 ЗДВО)

·<span Times New Roman"">       

своевременноизвещать нанимателя о проводимых работах и осмотрах вещи и при проведении работучитыват
еще рефераты
Еще работы по гражданскому праву. конституционному (государственному) праву зарубежных стран