Реферат: Сделки с недвижимостью

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМАНЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

1.1 Понятия и виды недвижимогоимущества

1.2 Режим государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ СДЕЛОК СНЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

2.1 Виды и формы сделок снедвижимостью

2.2 Классификация сделок снедвижимостью

ГЛАВА 3. ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛЬНЫХВИДОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

3.1 Сделки с недвижимым имуществом,связанные с переходом прав собственности

3.2 Сделки с недвижимостью, несвязанные с переходом прав собственности

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Приложения

 


ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Недвижимость — один из самых ценныхобъектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с нимзатрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

Действующее законодательство, регулирующее отношения поповоду недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов,иногда противоречащих друг другу. 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним». Сегодня имущественные права граждан июридических лиц получают надежную защиту путем признания их государством в лицеспециальных государственных органов учреждений юстиции по государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые действуют вовсех субъектах РФ.

Государственная регистрация — завершающий этап приобретенияправ на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее)значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость законсвязывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели,обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получаютвозможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжатьсянедвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому дляоформления документов на недвижимость необходимо знание процедурыгосударственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.

На практике часто возникает необходимость нотариальногооформления сделок с недвижимостью. Нотариальное удостоверение обязательно вслучаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон.Обязательное нотариальное оформление предусмотрено, например, для договораренты, ипотечного договора, завещания. В остальных случаях гражданам июридическим лицам законом предоставлена возможность выбора: заключать сделкилибо в квалифицированной нотариальной, либо в простой письменной форме.

Органы местного самоуправления, выступающие от имени соответствующихмуниципальных образований, осуществляют управление и распоряжение объектаминедвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности, черезсоответствующих должностных лиц либо специально создаваемые органы (земельныекомитеты, комитеты по управлению имуществом, специальные комиссии и др.).Названные органы вправе передавать объекты муниципальной собственности вовременное или постоянное пользование гражданам и юридическим лицам, сдавать варенду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом,находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорахи соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользованиеобъектов.

Актуальность темы данной дипломной работы состоит в том, чтоподавляющее большинство людей сталкивается с вопросами правоотношений относительнотаких объектов гражданских прав, как недвижимое имущество: продает, дарит,арендует квартиру, дачу, земельный участок и т.п. Поэтому важно знатьзаконодательное регулирование этих вопросов.

Степень научной разработанности темы. Наиболее обстоятельные разработки вданном направлении осуществлены такими учеными как Абрамова М.В., Безбах В.В.,Белов В.А., Витрянский В.В., Горохов Д.Б., Гусев А.Н., Иванова Н.П., ИоффеО.С., Калинин Н.И., Кислов Д.В., Киндеев Е.А., Куликова А.Н., Козырь О.М.,Комарова Т.Ю., Лапач В.А., Латыев А.Н., Леонова Г.Б., Макаров Г.П., МоскаленкоИ.В., Оглоблина О.М., Пегов П.В., Победоносцев К.П., Садиков О.Н., СергеевА.П., Толстой Ю.К.,Шершеневич Г.Ф., и многими другими.

Всвоей совокупности работы названных ученых представляют солиднуютеоретико-методологическую базу для разработки проблем сделок с недвижимостью.

Целями дипломного исследования являются:

·    отграничениедвижимых вещей от недвижимого имущества;

·    раскрытие видовсделок, в которые вступают субъекты гражданских прав в отношении к такому объектугражданских прав, как недвижимое имущество.

·    рассмотрениепроблем сделок с недвижимым имуществом.

Этиосновные цели выражены в комплексе взаимосвязанных задач, теоретический поискрешения которых обусловил структуру и содержание дипломной работы.

Исходяиз названных целей, определена задача дипломного исследования:

·    анализроссийского законодательства в части сделок с недвижимостью;

·    обобщениеисторического материалы по проблеме сделок с недвижимостью;

·    рассмотрениевопросов регистрации сделок с недвижимостью;

Объектомисследования дипломной работы являются общественные отношения возникающие в областиобеспечения защиты законных прав и интересов граждан при применении норм осделках с недвижимым имуществом.

Впрямой зависимости от объекта находится предмет исследования, которыйсоставляют:

•нормы гражданского законодательства, федеральные законы, предусматривающие порядоксделок с недвижимостью;

•практика реализации норм, предусматривающих сделки с недвижимостью;

•тенденции совершенствования гражданского.

Методологияи методика исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научногопознания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории ипрактики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся вдипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методовсоциально-правового исследования: историко-правового, статистического илогико-юридического.

Нормативную базу работы составили: Конституция РФ, гражданскоезаконодательство РФ, гражданское законодательство РСФСР, федеральные законы, РФпроанализировано также законодательство дореволюционной России, материалысудебной практики.

Теоретическойосновой исследованияявились научные труды отечественных ученых в области гражданского права, атакже иные литературные источники и материалы периодической печати, относящиесяк проблемам дипломной работы, в той мере, в какой они были необходимы длявозможно более полного освещения вопросов избранной темы.

Структура и объем работы соответствует целям и задачам.Дипломная работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя шестьпараграфов, заключения и списка литературы, приложений.


/>ГЛАВА 1.ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ1.1 Понятия и виды недвижимогоимущества

Дореволюционный гражданский закондавалописательное определение недвижимости — земли и угодья, дома, заводы, лавки,всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги (ст. 384 Сводазаконов гражданских)[1]. Специалисты считали, чтокорабли тоже являются недвижимостью и в доказательство ссылались на ст. 119Устава торгового[2]. Под недвижимостьюпонимали и водоёмы (см., например, п. 1. ст. 1124 Устава гражданского судопроизводства,где речь идет о «рыбных ловлях»). Сенат относил к этому ряду«сокровенные в недрах земли ископаемые» (Решение № 28 за 1914 г.)[3].Неопределенность закона была очевидна. Г. Ф. Шершеневич указывал, что далеко невсякое строение является недвижимостью, к примеру, переносные торговые палаткии т. п.[4] В официальном проектеУложения начала XX в. предпринималасьпопытка вместо перечисления объектов, относимых к недвижимости, указать ихкачественные характеристики. В ст. 32 упоминались земля, строения илисооружения, «неподвижно к земле прикрепленные»[5].

Такая формулировка не была новой нидля мировой практики, ни для русского права. Еще в начале XIX в. недвижимость определялась как земли и всякие строения вземле основанием их утвержденные" (§2 гл.1, ч. 2), а недвижимойпринадлежностью строений предполагалось считать «все то, чего нельзяотделить от тех строений без повреждений их» (§5 гл.1, ч. 2)[6].Проект кодекса в 1810 г. был одобрен Государственным советом, но не вступил в силу.

С 1835 по 1917г. действовал Сводзаконов, т. X, который и содержал легитимнoe определение недвижимости.

В нормативных актах временногоправительства сравнительно часто встречаем понятие «земли», а не«недвижимость». В законодательстве советского периода первоначальноиспользовалось понятие «недвижимость»[7]. ГК РСФСР 1922 г. отказался от деления вещей по признаку движимости. Процитируем примечание к ст.21: «Сотменой частной собственности на землю деление имуществ на движимое инедвижимое упразднено». Юристы использовали иные критерии классификации вещей:известную в античности формулу потребляемости, бухгалтерские определенияосновных и оборотных фондов. Любопытно, что в 1958 г. О.С. Иоффе, показывая отличия вещи непотребляемой (жилой дом) и потребляемой (дом на снос — стройматериалы), привел буквально тот же пример, что и Г. Ф. Шершеневич вначале века, говоривший об отличиях в сделках по недвижимости (дом) идвижимости (сруб).[8]

Даже при отсутствии права собственности на землю длястроений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости.Законодатель был вынужден пользоваться длинной описательной формулой. Слова «жилойдом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительногоколлектива индивидуальных застройщиков» повторяются в Законе РСФСР «Огосударственном нотариате» от 1 ноября 1974 г. множество раз.

Известно, что в современное российскоезаконодательство разделение вещей на движимые и недвижимые возвращено ЗакономРСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. Формулировки этого акта неотличались должной четкостью[9]. Ч. 1 п. 4 ст. 2 Законасодержала общий перечень объектов права собственно (среди прочего назывались иземельные участки, здания и т. д.), институт собственности на земельные участкибыл закреплен п. 2 ст. 6 на строения — в п. 1 ст. 13. В п. 3 ст. 7 употреблялсятермин «недвижимое имущество».

В пункте 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства 1991 г. в ст. 130 первой части ПС РФ кроме перечисления примеров (земельные участки, сооружения и т.д.) дается «критерий недвижимости»: прочная связь с землей (невозможно отделитьот нее без существенного ущерба стоимости вещи). Формулировки ст. 130 первойчасти ГК РФ последовательно и логично определяют само понятие недвижимости. Впервую группу отнесены участки (т.е. ограниченная часть) суши, вод, недр и все,что прочно связано с землей — естественного и искусственного происхождения. Ст.132 первой части РФ относит к недвижимости предприятие как имущественныйкомплекс. Вторую группу, на которую распространен режим недвижимости, составляютте суда и космические объекты, которые подлежат государственной регистрации.Закон может продолжить данный перечень. Это принципиальное решение продолжаеттрадицию русского дореволюционного права (здесь мы не рассматриваем проблемы,связанные с «движимой недвижимостью»).

Важнейшей характеристикойнедвижимости является материальная, физическая связь с землей — в этом авторытекстов законопроекта начала века и современного ГК единодушны. Такоеопределение — пример классической римской традиции, в которой, по образномувыражению К. П. Победоносцева, вещи различались «преимущественно помеханическим свойствам своей природы».[10]

Сегодня само понятие «недвижимость» говорит не столькоо самой вещи, сколько о правилах, созданных для ее гражданского оборота. Этоттермин — знак особой важности объекта для общества и государства. При этомпонятия «недвижимость» и «режим недвижимости» отличаются.

Основные характеристики режима недвижимости таковы:

1. Имеется возможность дополнительныхтребований к субъектному составу собственников. Исторически это правопринадлежало лицам определенного сословия (вероисповедания). В XX в. указанный критерий утрачиваетзначение, но сохраняются ограничения, принятые относительно иностранцев,апатридов, иностранных юридических лиц.

2. В российском праве XIX — начала XX в. многие объекты недвижимости были неделимыми.

3. Пользование регулируется во многомнормами других отраслей права: земельного, экологического и пр.

4. Имеются специальные правилараспоряжения и наследования.

5. Законодательствомпредусматривается особая процедура сделок, предмет которых составляетнедвижимость. Категорично требование определенной формы актов о праве. Моментперехода права собственности на такое имущество четко определен законом, а несоглашением сторон. Право на вещь не возникает без регистрации сделки.

6. Судебные споры разбираются всоответствии со специальными процессуальными нормами (по месту нахожденияобъекта и т. д.).

7. Принят специальный порядокналогообложения.

В русском праве действовал принцип,согласно которому режим недвижимости распространялся не на всякое сооружение. Строениеполучало указанный статус только как составная часть земли. Подстройка на чужойземле не представляет принадлежности той земли, на которой она возведена, — такбыло указано в решении № 102 за 1896 г. Гражданским кассационным департаментомсената. И вывод этот неоднократно подтверждался (решение № 68 за 1908 г.)[11].Данная норма закреплена и в п. 1 § 95 Германского гражданского уложения.Юридический статус земли, основные права и обязанности ее собственника не зависятот того, что другому лицу принадлежит расположенное на участке строение. Такаяпостройка — не часть земли.

Недвижимостью считались строения,принадлежащие лишь на праве собственности собственнику участка. Именно такразъяснял в решении № 25 за 1914 г. Гражданский кассационный департамент смыслзакона[12]. Должно былосуществовать не только механическое, но и юридическое единство объектов.Абсолютные права на землю «превалировали» над правами на то, что расположено наземле (в ней и над нею).

Еще в нереализованном проекте 1810 г. достаточно четко выражена мысль о том, что право собственности на землю является«первоосновой» прав на строение. В § 34 гл. 5, ч. 2 прямо указано, (чтособственник земли имеет право собственности на все, что находится на ееповерхности и в недрах, в § 37 гл.5, ч. 2 уточняется, что все построения (а ненедвижимость!), насаждения и работы, произведенные на поверхности земли и в еенедрах, принадлежат владельцу, если обратное не будет установлено судом. § 38гл. 5, ч. 2 определял, чтособственник земли должен оплатить стоимость строений, насаждений лицам, которыеих создали на «чужой земле, без насилия и обмана». Возможные споры разрешатьдолжен был суд. Произведенные на чужой земле «работы» нельзя было «разорить», анасаждения (т.е. части земли) уничтожить без разрешения собственника угодий. Вто же время строения можно было снести по своему усмотрению за свой счет и безпредварительного согласия собственника территории: не являясь частью земли, оникак бы и материально должны были исчезнуть, не мешая землевладельцам.

В статье 35 проекта Гражданскогоуложения начала XX в. сформулировано,что постоянные строения или сооружения признаются: недвижимым имуществом,только если они принадлежат собственнику имения или отдельному владельцу в силувотчинного (т. е. вещного)<sup/>права на имение (т.е. на земельныйучасток)[13]. Речь в данном случаеидет не только о праве собственности, но и о владении, правах на чужие вещи,залоге. Во всех этих случаях режим недвижимости распространялся на строения,что должно было гарантировать защиту, прав их владельцев.

В 1868 г. высказывалось мнение, что сооружение, возведенное на чужой земле, может быть самостоятельнымобъектом оборота, (отдельно от земли). Право собственности на него можетпереходить только с правом пользования территорией. Дом как принадлежностьземли, на которой он построен, есть имущество недвижимое; рассматриваемыйотдельно от земли, он будет имуществом движимым. В основе такой позиции — убеждение в том, что недвижимость — это прежде всего земля, строение«становится» недвижимостью только как часть имущества землевладельца. Но это неумаляет значения права на строение. Напомним, что и суперфиций рассматривался вДигестах как вещь, юридически отделенная от поверхности и имеющая обособленноеправовое положение[14].

К. П. Победоносцев указывал напротиворечивые решения Гражданского кассационного департамента сената последнихдесятилетий XIX в. Сенат принял ряд решений, согласнокоторым на сделки со строениями, расположенными на чужой земле, нераспространялись общие правила о сделках с недвижимостью (регистрация и т. д.).К. П. Победоносцев отмечал: из этого не следует, что подобные строения считаются движимостью[15].Но, разумеется, данные сооружения нельзя назвать и недвижимостью. На нашвзгляд, можно говорить об «ограниченном режиме недвижимости» объектов,размещенных на чужой земле. Г. Ф. Шершеневич, ссылаясь на решения сената после1896г., писал, что недвижимостью не должны считаться строения, воздвигнутые начужой земле в силу какого-либо договорного отношения[16].

Из текста решения № 6 за 1901г.следовало, что возможно отделить право собственности на постройки от правасобственности на землю. При этом речь шла о собственнике строения (но ненедвижимости), который имеет в силу договора временное право пользования землей[17].На такие строения режим недвижимости не распространялся, а строение воспринималоськак временное — права собственности на землю его владелец не получал. Залог илипродажа заводского здания, построенного на арендованной земле, не требовалинотариальной формы. Кредитор лица, которому принадлежали каменный магазин илифабричные постройки, возведенные на чужой земле в силу договора найма, былвправе обратить взыскание на эти строения как на движимость и требовать продажиих с публичного торга на снос.

Право собственности на строение (а нена недвижимость!) было изначально «подчинено» праву собственности на землю.Фактически собственник земли санкционировал в силу обязательства такоеиспользование территории, как создание и эксплуатацию строений. Речь идет осуперфиции, или праве застройки, которое существовало в русском праве.

Взгляды юристов XIX — начала XX в. не были забыты в последующие десятилетия, но приобрелисовершенно новое звучание. Само понятие «недвижимость», согласно ГК РСФСР 1922 г., невозможно именно потому, что земля является исключительно государственной собственностью(раскалывается право, объединяющее в целое строение и земельный участок).Схожие представления стали обоснованием одного из постановлений Наркомата юстицииот 6 сентября 1918 г.: строение, не отделенное от земельной поверхности, неможет быть самостоятельным объектом юридических действий, но только в связи сземельным участком[18]. В 20-е годы при отчужденииимущества к собственнику строения обычно переходило право пользования участком.В сельской местности действовали правила, пленные в Инструкции НКЮ, изданной вразвитие положения о дарственном нотариате 1928 г. Для совершения сделки необходимобыло представить удостоверение о состоявшейся передаче покупщику дома землитрудового пользования, на которой находится продаваемое строение. Значениеданного правила, закрепленного в п.3 § 183 трудно переоценить. Момент передачиправа пользования предшествовал возникновению права собственности на строение,которое в ином случае просто не могло перейти по договору. Мы видим«примат» прав на земельный участок над правом на строение.

В первой части ГК РФ — предусмотренное в ст. 271 и п. 2 ст. 272 существование недвижимости,расположенной на земле, находящейся в собственности других лиц. Это новелла вроссийском законе. В начале XX в.режим недвижимости на такие сооружения не распространялся или распространялсяне в полном объеме.

Принципиальное новшество содержится вп. 2 ст. 272, где говорится о том, что суд может, в частности, признать правособственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка.Это один из вариантов выходов из кризиса, когда собственники земли и строенияне смогут договориться при прекращении пользования землей. Данное нововведениеособенно ярко показывает вынужденный разрыв с классическим правилом о том, чтостроение следует за землей.

Правила ст. 273 первой части и абз. 2п. 2 ст. 552 второй части ГК РФ (переход права на земельный участок приотдельном отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений) также содержатновые положения. В случае если в договоре не оговорено иное, то к приобретателюпереходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занятазданием и необходима для его использования[19]. Очевидно, что этоправило требует последующей детальной расшифровки в законодательстве[20].Если вспомнить размеры типовых дачных участков и обычную небрежность текстовдоговоров и завещаний, то нетрудно спрогнозировать неизбежные судебные спорыиз-за нескольких метров земли. Сложность — представляет правовое положениепромышленных и сельскохозяйственных объектов, расположенных на «чужой» земле.

Трудности возникают и с залогом недвижимости,например, при залоге земельного участка, когда право собственности насоответствующее строение принадлежит третьему лицу[21].Именно этот случай был причиной многочисленных судебных споров в России конца XIX — начала XX в. и непосредственным поводом для принятия сенатом решенийнедвижимости.

Затруднения можно разрешить с помощью детальныхнормативных актов. Важно отметить изменение доктрины: право на сооружение вряде случаев «подчиняет», «поглощает» право собственности на землю. Можнопредположить, что существует несколько причин таких изменений. Отметим две.Первая — недавняя монополия на землю, когда приобретение права собственности настроение — реальный путь «укрепления» человека на земле. Вторая — рост техническихвозможностей строительной индустрии, горного дела. Период амортизации многихсооружений настолько велик, что невозможно рассчитывать на освобождение участковв обозримом будущем.

Итак, «сделав» землю, строения недвижимостью,современный законодатель должен продолжить разработку юридическойхарактеристики этого важнейшего института гражданского права.

Термин «объект недвижимости» относят к любому товару, которыйжестко связан с участком земли, и перенос которого в другое место невозможенбез разрушения и утраты потребительской стоимости.

Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическуюсистему качественных и количественных характеристик. Качество — это совокупностьсвойств недвижимого имущества, определяющих егопригодность удовлетворятьразнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением.

Свойство — объективная особенность объекта, проявляющаяся приего эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуютодно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.

Для эффективного управления собственностью и совершениясделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественнуюи количественную информацию четырех видов:

• физические характеристики земельного участка, зданий исооружений и других объектов недвижимости (местоположение, площадь, размеры ит.д.);

• имущественно-правовое описание — вещные права,ограничения, обременения, сервитуты;

• экономические показатели спроса — стоимость, цена,доходность и др.;

• состояние внешней среды — климат, экология, шум,сейсмичность, гидрография, транспорт и т.д.

Указанную информацию собирают на трех уровнях: региональном,локальном и на самом объекте недвижимости.

Земельным участкам присваивают кадастровые номера.Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и натерритории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему прикадастровом и техническом учете (инвентаризации), сохраняется, пока онсуществует как единый объект зарегистрированного права, и служит для егоидентификации.

Кадастровые номера земельным участкам присваивают органыземельного комитета, а зданиям и сооружениям — Бюро технической инвентаризации.

Классификация объектов недвижимости чаще всего принимаетсямногоуровневая; каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемыхзначений соответствующего признака классификации.

1. Происхождение.

·          Естественные(природные) объекты.

·          Искусственныеобъекты (здания, сооружения).

2. Назначение.

—    Свободные земельные участки (подзастройку или другие цели использования поверхности земли).

—    Природные комплексы (леса,месторождения, водные объекты и т.д.) для их эксплуатации.

1.2. Постройки.

·          Для жилья.

·          Для офисов.

·          Прочие.

3. Масштаб.

·          Земельныемассивы.

·          Отдельныеземельные участки.

·          Комплексы зданийи сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).

·          Жилой доммногоквартирный.

·          Жилой домодноквартирный (особняк, коттедж).

·          Секция (подъезд).

·          Этаж в секции.

·          Квартира.

·          Комната.

·          Летняя дача.

·          Комплексадминистративных зданий.

·          Здание.

·          Помещения иличасти зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию.

·          Готовые.

·          Требующиереконструкции и капитального ремонта.

·          Требующиезавершения строительства («незавершенка»).

На сформировавшемся западном рынке принята другаяклассификация объектов недвижимости — по категориям А, Б, В.

Категория А.Недвижимость, используемая владельцем дляведения бизнеса. Она подразделяется на классы:

1) специализированная недвижимость,приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычно продающаяся вместе сбизнесом — химические предприятия, нефтеперегонные заводы, цеха для размещениямашин и оборудования; здания, которые из-за своего расположения, размера,конструкции никогда не продаются или не сдаются в аренду третьей стороне нарынке;

2) неспециализированная недвижимость — обыкновенные здания — магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются варенду.

Категория Б.Недвижимость для инвестиций. Даннымивидами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от арендыи/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В.Избыточная недвижимость — земля созданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса ипоэтому объявляются избыточной недвижимостью[22].

Классификация объектов по различным признакам (критериям)способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработкуи применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

Основные свойства недвижимости как товара приведены ниже.

1. Полезность.Объект недвижимости должен максимальноудовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, вкомфортности и экологичности помещений. Полезность объекта определяется такимиего характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройствоокружающей территории, местоположение, материал основных конструкций и т.д.

2. Фундаментальность. Недвижимость — это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

3. Долговечность.В зависимости от материала основныхконструкций (фундаментов, стен, перекрытий, перегородок и т.д.) объекты недвижимости подразделяют на шестьгрупп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

4. Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаныс землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объектуопределенного ущерба.

5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладаетопределенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от другихобъектов недвижимости.

6. Управляемость.Все объекты недвижимости нуждаются впостоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведениеремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг,контроль за поступлением платежей и т.д.

7. Детальная регламентация сделок с недвижимостьюгосударственными органами, органами местного самоуправления. Объектнедвижимости — часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересымногих физических и юридических лиц.

8. Устойчивая тенденция к росту стоимости.Стоимостьнедвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает.


1.2 Режим государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним

Понятие государственной регистрации прав на недвижимоеимущество дано в ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним», принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, вкоторой государственная регистрация определяется как «юридический акт признанияи подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), переходаи прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданскимкодексом Российской Федерации».

Перед тем, как рассматривать само понятие государственнойрегистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что жеподразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? П.1ст. 130 ГК РФ дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связаноземлей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающиеданному критерию – воздушные и морские суда, суда плавания, космическиеобъекты, а также (ст. 132 ГК РФ) предприятие как имущественный комплекс.Недвижимость – юридическое понятие, и имущество может быть отнесено кнедвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат лигосударственной регистрации права на него и сделки с ним.

Таким образом, анализируя современное законодательство,можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которыеподлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

1)  земельныеучастки (ст. 130 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним»);

2)  участкинедр (там же);

3)  обособленныеводные объекты (там же);

4)  леса,многолетние объекты (там же);

5)  здания(ст. 130 ГК РФ ), части зданий (ст5. ФЗ «О товариществах собственников жилья»);

6)  сооружения(ст. 130 ГК РФ); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортнойинфраструктуры и благоустройства (Градостроительный кодекс РФ; сооружения иэлементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1 Закона РФ «Об основахфедеральной жилищной политики»);

7)  нежилыепомещения (ст.1 Закона РФ « Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 ФЗ«О товариществах собственников жилья»); части помещений (ст. ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

8)  предприятиякак имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

9)  жилыедома и их части (ст. 558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями(ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 ФЗ «Отовариществах собственников жилья»); жилые дома на дачных участках с правомрегистрации проживания на нем (ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических идачных некоммерческих объединениях граждан»);

10)     квартиры,ее части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные помещения, иные жилые помещения в жилыхдомах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания(ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

11)     комнаты(ст.9 ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)»);

12)     дачи,садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основзаконодательства о нотариате, ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

13)     жилыестроения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения исооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственныестроения и сооружения на садовых участках (ст.1 ФЗ «О садоводческих,огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Теперь вернемся к самому понятию государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Исходя из формулировкиФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»и статьей ГК можно сделать вывод, что государственная регистрация, признаваявозникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовойоборот и легализует последующие сделки с ней, которые также подлежатгосударственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК. Производя первичнуюгосударственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признаетправа на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрацииперехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированныхранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев признания иподтверждения прав государством это выражается в юридическом акте в видевнесения записей в Единый реестр прав на недвижимое имуществоправоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности илиже в виде отметки на правоустанавливающих документах. Из всего этого можносделать вывод, что государственная регистрация носит правоустанавливающийхарактер. Однако анализ статей ГК показывает, что не всегда момент возникновенияправ может по времени совпадать с их государственной регистрацией, чтопредусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того,указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например,в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.

Таким образом, мы видим, что законодатель, установивобязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем непридал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в своюочередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре длянеограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовомстатусе недвижимости, его изменении или прекращении. Данное заключениеподтверждается также и тем фактом, что признание прав на недвижимость можетпроизводиться и в судебном порядке, возможность которого предусмотрена ст. 12ГК РФ и нормами процессуального права. В этом случае именно судебному решениюотводить роль акта признания государством прав, а регистрация, после вынесениярешения, будет обязанностью соответствующего государственного органа.

Давая понятие государственной регистрации, законодательразграничил в принципе равнозначные формулировки “акт государственного органа,порождающий права” и “юридический акт признания государством прав”, и сделалэто, исходя, по всей видимости, из следующих причин:

— нельзя смешивать государственную регистрацию прав и актгосударственного органа, порождающий права, исходя из сопоставления пп.1, 2ст.8 ГК РФ, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные;

— главная задача издания государственного акта – создатьоснование для возникновения прав и обязанностей, в то время как государственнаярегистрация имеет другие задачи, в том числе определяет в конкретных случаяхвремя возникновения прав;

— с точки зрения юридической логики рассматриваниерегистрации прав как акта государства, порождающего гражданские права, такженевозможно, поскольку алогичен сам оборот «регистрация прав, порождающая эти права»;

— признание за регистрацией статуса соответствующегогосударственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государствоответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, чтобезусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, посколькуфактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконностьдействий сторон при заключении сделки.

В дополнении к этому можно добавить, что законодатель,скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание какого-либонормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесениесведений в Единый реестр прав на недвижимое имущество, с целью упорядоченияоборота недвижимости.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация –это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей,предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.

По существу государственную регистрацию прав не стоитпутать с регистрацией, носящий специальный или учетный характер, посколькутакая регистрация скорее является регистрацией самого недвижимого имущества, ане прав на него, предпринимаемой для достижения ряда публично-правовых целей(например, регистрацию объектов недвижимости в органах технической инвентаризации)[23].Государственная регистрация прав призвана служить обеспечением стабильностиоборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но исоциальную значимость. Подобная стабильность достигается путем вынесения сделоки иных действий с недвижимостью за рамки частных интересов сторон, а такжесоздания особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектамправа получать исключительно и единственно достоверные данные о правовомстатусе того или иного объекта.

Очевидно, что одной из главных задач государственнойрегистрации является гарантия законности при осуществлении сделок снедвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством неурегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимоеимущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов,связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости. Например,деятельность налоговых органов при осуществлении контроля над расходами граждан,деятельность службы судебных приставов, для которой необходимы сведения оналичии или отсутствии имущества у конкретного лица. Антимонопольные органысмогут вести контроль над соблюдением порядка предоставления ходатайств всоответствии со ст.17 и 18 Закона РФ № 948-1 от 22 марта 1991 г. «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках»[24],когда на совершение сделки по приобретению имущества необходимо предварительноесогласование с антимонопольными органами.

Законодательством предусмотрено две формы государственнойрегистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку ст.131 ГКРФ определяет, что кроме регистрации права собственности и иных прав на землю,подлежат регистрации также ограничение, возникновение, переход и прекращениеназванных прав, буквально толкуя положения этой нормы, можно было бы сделатьвывод, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации,поскольку любая сделка так или иначе связана с возникновением,. прекращением,переходом или ограничением прав на недвижимое имущество, то есть с темиобстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК РФ как на случаи, при которыхнеобходима регистрация сделки. Но при несоблюдении этого условия возможны двавида последствий[25].

Анализируя статьи ГК РФ (с учетом ст.165, которая содержитположение, что в случаях, установленных законом, несоблюдение требования огосударственной регистрации сделки влечет ее недействительность), можно сделатьвывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о регистрацииимеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон содержит прямоеуказание на этот счет (ст.588 ГК РФ), либо непосредственно требует государственнойрегистрации, не определяя при этом последствий несоблюдения этого требования(ст.574 ГК РФ). В этих случаях сделку в силу ст. ст. 165, 168 ГК РФ следуетсчитать ничтожной. С другой стороны, ст.550 ГК РФ устанавливает необходимостьпридания договору купли-продажи недвижимости (за исключением предприятия илижилого помещения) только простой письменной формы без государственной егорегистрации, хотя право собственности у приобретателя может возникнуть толькопосле регистрации этого права (ст.223 ГК РФ).

Как правило, законодатель считает достаточным использованиекакой-либо одной из форм государственной регистрации: права или сделки. И лишьв особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контролькак над самой сделкой, так и над переходом прав по ней, закон предусматриваетсярегистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относитсярегистрация договора и перехода права собственности, во-первых, по договорукупли-продажи жилого помещения или предприятия, во-вторых, по договору меныэтих видов объектов недвижимости, и, в-третьих, по договору дарения недвижимогоимущества. Это служит дополнительной гарантией юридической чистотырегистрируемых договоров.

При этом мировая практика исходит из необходимостииспользования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовыхинститутов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений изаконности возникающих на их основе прав, что вполне отвечает задачам созданиястабильного оборота недвижимости. Для стран англосаксонской системы права этообязательное участие в сделке страхового маклера. Для стран системы континентальногоправа, к которой относится и наше государство, таким, негосударственным,способом обеспечения законности сделок с недвижимостью всегда было ихобязательное нотариальное удостоверение.

Регистрация сделок с недвижимостью существовала всегда, изанимались этим органы технической инвентаризации (БТИ) и земельные комитетыпутем проставления штампа о регистрации на нотариально удостоверенном документе.Все данные по объекту вносились в регистрационные журналы. Ранее системаорганов регистрации и сам порядок определялись самостоятельно субъектомРоссийской Федерации, регистрация была вторым этапом в переходе правасобственности на объект недвижимости, следующим за обязательным нотариальнымудостоверением сделки[26].

В связи с развитием рыночных отношений и изменениемэкономической жизни нашей страны оживился и стал активно развиваться рынокнедвижимости, в связи с чем возникла необходимость единого по всей Россиипорядка регистрации недвижимости, чтобы существовала возможность проследитьвесь процесс возникновения, прекращения и перехода прав на отдельный объект недвижимости.Поэтому закон ввел обязательную государственную регистрацию любых прав нанедвижимое имущество, осуществляемую путем внесения определенных законодателемданных в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним[27],который является общим для всей России, и правила его ведения тоже едины навсей территории[28].

Международно-правовой опыт уже давно предусматриваетпроведение обязательной государственной регистрации прав на недвижимоеимущество, но только на основании нотариально удостоверенной сделки. Закон жепозволяет гражданам обращаться непосредственно в регистрирующий орган сдоговором, составленным в простой письменной форме, то есть, по существу,перекладывает на государственного служащего обязанности независимого ибеспристрастного нотариуса. Данное обстоятельство вряд ли будет способствоватьсозданию в России механизма гарантированной юридической безопасности и законностисделки, а скорее породит волокиту, бюрократизм, амбициозность и злоупотреблениячиновников, рост криминализации рынка недвижимости и увеличение количестваисков в и без того перегруженные суды. Данная точка зрения разделяетсяруководителями ряда высших органов власти и управления, а также рядом депутатовГосударственной Думы. В настоящее время по законодательной инициативе некоторыхсубъектов Российской Федерации на рассмотрении в Государственной Думе находятсяпроекты законов о внесении изменений в Гражданский кодекс и ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вчасти установления обязательности нотариального удостоверения сделок снедвижимостью.

Определенную сложность в деятельности правозащитныхинститутов будет вызывать и то обстоятельство, что, хотя государственнаярегистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение поотношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновениевещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не смоментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе,то есть государственная регистрация в данном случае имеет неправоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Указанная сложностьсвязана прежде всего с тем обстоятельством, что момент возникновениясоответствующих прав не будет отражен в системе государственного реестра, что всвою очередь может повлечь невозможность получения через систему регистрацииисчерпывающих данных о статусе объекта недвижимости.

Одним из таких исключений является положение ГК РФ,предусматривающие приобретение права собственности членом жилищного,жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительскогокооператива, иных лиц имеющих право на паенакопление в кооперативе, наквартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом,с момента полной выплаты им пая (п.4 ст.218 ГК РФ). Подтверждением возникновенияправа в данном случае может служить справка о произведенной выплате, выдаваемаякооперативом.

Другим исключением является положение ч.1 ст.341 ГК РФ, вкоторой устанавливается правило о возникновении права залога в отношении имущества,подлежащего передаче, с момента такой передачи, если иное не предусмотреносоглашением о залоге.

Кроме того, согласно ч.5 ст.488 и ч.3 ст.489 ГК РФ, припродаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное непредусмотрено законом, это имущество с момента его передачи покупателю и домомента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данномслучае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан взаконе. Аналогично возникает залог в случае заключения договора ренты. Вопрос опорядке регистрации залога в силу закона некоторое время был проблемным, посколькуни в ГК РФ, ни в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не имели прямых указанийоб этом порядке, и последствиях отсутствия регистрации[29].Высказывались разные точки зрения по этому поводу. Так, Н. Р. Иванова, считая,что залог в силу закона должен быть зарегистрирован в общем порядке, предлагалавозложить ответственность за отсутствие его регистрации на заинтересованныестороны по договору, то есть нерегистрация залога в данном случае означаланичтожность этого условия договора, и соответственно, лишала сторонывозможности ссылки на него в случае возникновения спора.[30]

Но 16 июня 2000 г. была принята Инструкция о порядкерегистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, атакже о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом правтребований по ипотечным кредитам, утвержденная Приказом Минюста РФ, Госстроя РФи Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг №289/235/290[31],в которой спорные вопросы были, по мере возможности разрешены законодателем. Вданной инструкции указано, что регистрация залога, возникающего в силу закона,должна производиться одновременно с регистрацией права залогодателя(покупателя, плательщика ренты и т.д.) (п.29 Инструкции), о чем стороны посделке должны быть предупреждены. Очевидно, что законодатель считаетрегистрацию залога в силу закона не правом заинтересованных лиц, а обязанностьюрегистрирующего органа и его должностных лиц, в случае, если данные овозникновении такого залога попадают в поле их зрения (что неминуемо происходитпри подаче документов для регистрации перехода права собственности или иноговещного права, а также для регистрации сделки), поскольку ограничение(обременение) права здесь происходит по желанию сторон, но в силу требованиязакона. Моментом же возникновения данного ограничения (обременения) права, вотличие от возникновения залога в силу ипотечного договора, следует считать немомент регистрации, а начало срока оплаты по договору (или исполнения иныхобязанностей правоприобретателя), поскольку на этот срок накладывается залог всилу закона (абз.2 п.31 Инструкции). Хотя Инструкция посвящена сделкам с жилымипомещениями, представляется, по-видимому, возможным использование ее положенийпо аналогии к сделкам с иными объектами недвижимости.

Существующие расхождения в этом вопросе связаны с редакциейст.546 ГК РСФСР, согласно которой принятое наследство признается принадлежащимнаследнику со времени открытия наследства, а сам факт принятия осуществляетсяпутем фактического вступления во владение или подачей заявления нотариусу.Возникновение именно права собственности при вступлении в наследство косвенноподтверждается положениями абз.2 п.2 ст.218 ГК РФ и ст.548 ГК РСФСР. В первомслучае законодатель связывает понятие принадлежности имущества при наследованиис правом собственности, а во втором – предусматривает, что в случае смертигражданина, принявшего, но еще не оформившего наследство, его наследникинаследуют это имущество на общих основаниях, в то время как в иной ситуациинаследование осуществляется в порядке наследственной трансмиссии прав.

С другой стороны, ст.549 ГК РСФСР говорит о невозможностивозникновения права собственности с момента принятия наследства, так какфактическое вступление во владение наследуемым имуществом одним из наследниковлибо подача им заявления о принятии наследства не исключают возможностипризнания за другими наследниками права собственности на то же имущество илиего часть. Исходя из содержания данной статьи принятие наследства следуетрассматривать как волеизъявление наследника вступить в наследственные права икак возникновение у него права управлять (владеть) в рамках закона наследуемымнедвижимым имуществом до момента регистрации права собственности. Это правоуправления (владения) не подлежит регистрации, так как оно не содержится вперечне вещных прав, изложенном в ст.131 ГК РФ, и его регистрация непредусмотрена другим законодательством.

Возвращаясь к возможным негативным последствиямсуществования исключений из правила, предусмотренного в п.2 ст.8 Гражданскогокодекса РФ, можно отметить, что такие последствия могли бы снизиться вследствиенеукоснительного исполнения требований ст.131 ГК РФ и ст.4 ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые обязываютвсех правообладателей, включая тех, которые приобрели этот статус безгосударственной регистрации, внести соответствующие данные в реестр. С другойстороны, не стоит забывать, что, согласно ч.1 ст.16 ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация прав имеетзаявительный характер, то есть является следствием инициативы не учрежденияюстиции, а правообладателей. Таким образом, единственным стимулом длягосударственной регистрации прав собственником недвижимого имущества или инымправообладателем является невозможность осуществления им в полном объемевластных полномочий в отношении этого имущества.[32]

В настоящее время много проблем возникает в связи срегистрацией договоров аренды недвижимого имущества. Так, после вступления всилу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним», в некоторых субъектах Российской Федерации были приняты нормативные акты,предусматривающие обязательную регистрацию договоров аренды независимо отсроков ее заключения (например, распоряжение мера г. Москвы от 7 сентября 1998 г. № 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества(независимо от сроков)». По мнению В.И. Сергеева, причиной издания подобныхнормативных актов послужило введение нового, по сравнению с ГК РФ, понятия –«регистрация права», которая, по мнению государственных органов вышеупомянутыхсубъектов РФ, должна иметь место в любом случае.[33]Но такое умозаключение безусловно ошибочно, оно противоречит и основамгражданского законодательства, и общим принципам свободы предпринимательства.По такому же пути пошла и судебная практика. В пп.1 и 6 Обзора практикиразрешения споров, связанных с применением Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[34]Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ разъясняет, что, исходя из смыслаположений ст. ст. 609, 651 ГК РФ, ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация прав арендатора,возникающих из договора аренды, происходит только в том случае, еслирегистрируется сам договор аренды, а в случае заключения договора аренды зданияили сооружения на срок менее 1 года регистрация договора не предусмотрена.Издание же нормативных актов субъектов РФ или их органов, противоречащих нормамГК РФ, согласно которому гражданское законодательство находится в ведении РФ,и, соответственно, подобные нормативные акты не должны применяться судами РФ.

Также в настоящее время является проблемным вопрос о том,подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенныйна срок менее 1 года. Дело в том, что ГК РФ, определяя правовой статус зданий исооружений умалчивает о том, что в их составе могут быть самостоятельноиспользуемые нежилые помещения, в то же время ФЗ «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним», отнес нежилые помещения ксамостоятельным объектам недвижимости. Подобная противоречивость ГК РФ иФедерального Закона привела к возникновению спора о применении ст.651 ГК РФ кнежилым помещениям. Решение вопроса о том, подлежит ли регистрации договораренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года, зависит от того,признается ли нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости[35].Если да, то на него распространяются только общие нормы ГК РФ о регистрациидоговоров аренды недвижимости. Если же считать нежилое помещение частью здания,то, по всей видимости, в отношении него действуют изъятия, установленные ст.651ГК РФ[36].

Начальник Управления регистрации прав на недвижимостьМосковской областной Регистрационной палаты Е.А.Киндеева, исходя из формальногоанализа ст.609 ГК РФ и ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним», высказывает точку зрения, что договор арендыподлежит регистрации независимо от срока, на который он был заключен. В то жевремя Е.А. Киндеева справедливо отмечает, что требование регистрации договора арендыпомещения, независимо от срока его заключения, в то время, как договор арендыздания подлежит регистрации только в случае его заключения на срок не менеегода, аналогично, так как для части здания правовой режим не должен бытьстроже, чем для всего здания в целом.[37] Следует заметить, чтоправоприменительная и судебная практика в настоящий момент идет по второмупути, т.е. договоры аренды помещения, заключенные на срок менее одного года,регистрации не подвергаются (Информационное письмо Президиума ВысшегоАрбитражного Суда РФ от 01.06.2000 г. №53[38]).


/>ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕИ ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ2.1 Виды и формы сделок с недвижимостью

Классификация сделок на видыпроизводится по различным основаниям. Любая классификация предполагаетраспределение на группы по определенному критерию. Не существует какой-либоединой классификации, охватывающей все возможные виды сделок, поскольку воснову деления сделок на виды положены различные классификационные основания. Всвязи с этим при характеристике сделок обычно указывается видоваяпринадлежность той или иной группе, то есть при характеристике договоракупли-продажи указывается, что это двусторонняя, возмездная, консенсуальная,казуальная сделка. В качестве классификационных оснований выступают количествосторон в сделке, момент возникновения прав и обязанностей, возмездность и т.д.

Так, по числу сторон сделки делятсяна односторонние, двусторонние и многосторонние.

Односторонней признается сделка,представляющая собой волеизъявление одной стороны. Односторонней сделкойявляется составление завещание, выдача доверенности, отказ от наследства,исполнение обязательства и др. Односторонняя сделка чаще всего совершаетсяодним лицом, но некоторые односторонние сделки вправе совместно совершить два ибольше число лиц, выступающие в качестве одной стороны, например, выдача общейдоверенности, публичное обещание награды и т.д.[39]

В некоторых случаях односторонняясделка вызывает юридические последствия при условии, что соответствующееволеизъявление воспринято тем лицом, которому оно адресовано. Если лицо незнает о существовании такого волеизъявления, то односторонняя сделка не имеетюридической силы.

Односторонняя сделка создаетобязанности для лица, ее совершившего. Она может создавать обязанности длядругих лиц лишь в случае, установленном законом или соглашением с этими лицами(ст.155 ГК РФ). К односторонним сделкам соответственно применяются общиеположения об обязательствах и договорах, поскольку это не противоречит закону,одностороннему характеру и существу сделки.

Двусторонней (взаимной) называетсясделка, состоящая из согласованных между собой встречных волеизъявлений(действий) двух сторон.

Многосторонней является сделка,состоящая из согласованных между собой волеизъявлений (действий) трех ибольшего числа сторон. Многостороннюю сделку, в которой должно быть не менеетрех сторон, нужно отличать от двусторонней с участие нескольких лиц с каждойстороны[40].

В соответствии со ст.154 ГК РФ двух-и многосторонние сделки являются договорами. В силу п.3 ст.154 ГК РФ длязаключения договора необходимо выражение воли двух или нескольких лиц обустановлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Необходимо отметить, что термин«договор» употребляется в гражданском праве в различных значениях. Поддоговором понимают и юридический факт, лежащий в основе обязательства, и самодоговорное обязательство, и документ, в котором закреплен фактобязательственного правоотношения.[41] Здесь речь идет одоговоре, как юридическом факте, лежащем в основе обязательственногоправоотношения.

Договор – это наиболее многочисленныйвид сделок. В соответствии с этим договор подчиняется общим для всех сделокправилам. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках; кобязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения обобязательствах, если иное не предусмотрено общими правилами о договорах иправилами об отдельных видах договоров (п.п. 2, 3 ст.420 ГК РФ).[42]

В. Груздев, анализируя понятиедоговора как сделки, отмечает: «договор-сделка» может рассматриваться в двухвзаимодополняющих друг друга аспектах: как юридический факт и как влекущееюридические последствия действие субъектов гражданского права. При анализе«сделка -юридический факт» имеется в виду то обстоятельство, которое влечет всоответствии с законом юридические последствия. Если рассматривать договор вовтором аспекте, то здесь на первом плане выступает действие, совершенное наопределенных условиях и соответствующее волевое начало сделки, то есть условия,способствующие достижению соглашения сторон и представляющее собой содержаниедоговора-сделки.[43]

В сделке часто указывается срок. Вэтом случае ее правовые последствия связаны с определенным отрезком (моментом)времени. Сделки, которые порождают предусмотренные ими права и обязанности илипрекращают действие на будущее время в зависимости от наступления илиненаступления определенного обстоятельства (условия), указанного в сделке,называются совершенными под условием (условными сделками).

В соответствии со ст. 157 ГК РФусловия в сделке могут быть отлагательными и отменительными. Сделка считаетсясовершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновениеправ и обязанностей в зависимости от обстоятельства, относительно которогонеизвестно, наступит оно или нет.

Сделка считается совершенной подотменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностейв зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оноили не наступит.

Если наступлению условиянедобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условияневыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условиянедобросовестно способствовала сторона, которой наступление условия выгодно, тоусловие признается ненаступившим.

По степени влияния основания на силусделок они подразделяются на казуальные и абстрактные. Казуальной называетсясделка, в которой правовое основание очевидно из содержания сделки либооснование ее можно понять по самому типу данной сделки (купли-продажи, подрядаи др.). Абстрактной называется такая сделка, из содержания которой нельзяустановить, ради какой цели она совершена. Например, из содержания векселянельзя установить, с какой конкретно целью он выдан: для предстоящей оплатыполученных товаров, услуг экспедитора или аренды и т.д., хотя цель, конечно,имелась.

В зависимости от моментавозникновения юридических последствий, предусмотренных сделкой, различаютсясделки (договоры) консенсуальные и реальные. Консенсуальными признаются сделки,которые порождают юридические последствия с момента соглашения сторон(консенсуса). Например, права и обязанности при купле-продаже возникают упродавца и покупателя с момента заключения договора.

Реальными являются такие сделки,которые создают юридические последствия только с момента передачи вещи.Например, права и обязанности при займе возникают у сторон лишь после передачиденег или других вещей, определенных родовыми признаками, заемщику (ст. 807 ГКРФ).

Различают также сделки возмездные ибезвозмездные. Возмездной признается сделка, в которой обязанности одной изсторон соответствует обязанность другой стороны по предоставлению материальныхи иных благ. В безвозмездной сделке обязанность предоставления встречногоудовлетворения другой стороной отсутствует.

Иногда в особую группу выделяютсядоверительные или фидуциарные сделки (от слова – фидуциарий – юридическое илифизическое лицо, несущее ответственность за имущество и управляющее им винтересах другого лица (например, по договору траста). Особенность фидуциарныхсделок состоит в том, что изменение характера взаимоотношений сторон, утрата ихдоверительного характера может привести к прекращению отношений в одностороннемпорядке.

Таковы основные классификации видовсделок, встречающиеся в юридической литературе.

Как отмечалось ранее, для совершениясделки внутренняя воля лица его совершить должна получить выражение вовне,должна быть доведена до сведения других лиц. Способ выражения воли, то естьспособ волеизъявления, представляет собой форму сделки. Существует несколькотаких способов.

Прежде всего, сделка может бытьсовершена устно, путем словесного выражения воли. При таком выражении волиучастник на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия еесовершения.

Сделка, которая может быть совершенаустно, считается совершенной и при отсутствии словесного выражения воли, еслиона совершается путем конклюдентных действий.[44]

Сделка может быть совершена и путеммолчания, только если это прямо указано в законе или при соглашении сторон.Так, арендодатель после истечения срока действия договора аренды может невозражать против дальнейшего пользования арендатором имуществом. В этом случаедоговор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).Таким образом, молчание арендодателя рассматривается в законе как форма егосогласия совершить сделку.

В отношении устных сделок вГражданском кодексе сначала общим правилом указано, что любая сделка, длякоторой законом не установлена письменная форма, может быть совершена устно (п.1 ст. 159). Однако в последующих статьях (ст. 161, 163, 164 и др.) довольношироко определен круг сделок, которые должны совершаться в письменной форме.Поэтому в ГК РФ в дополнение к общему правилу, о котором сказано выше, особовыделены два случая, когда сделки могут совершаться устно.

В устной форме могут быть совершенысделки, исполняемые при самом их совершении (п. 2 ст. 159 ГК). В законепредусмотрены два исключения из правила о допустимости устной формы сделок,исполняемых при их совершении. Во-первых, стороны могут договориться описьменном оформлении таких сделок; во-вторых, устная форма недопустима длясделок, хотя бы и исполняемых при самом их совершении, если для таких сделокустановлена нотариальная форма или если несоблюдение простой письменной формывлечет их недействительность.

В устной форме по соглашению сторонмогут быть совершены сделки во исполнение письменного договора, только если этоне противоречит закону, иным правовым актам и договору (п. 3 ст. 159 ГК)[45].

Письменной следует признать сделку,совершенную путем составления документа, в котором письменными знаками изложеносодержание сделки, указано наименование сторон. Такой документ подписываетсялицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченнымилицами. Двух- и многосторонние сделки (договоры) не всегда предполагаютсоставление единого документа, подписываемого сторонами. Договоры могутзаключаться и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной,телетайпной, телефонной, электронной и иной связи, позволяющей достоверноустановить, что документ исходит от стороны по договору.

В законе, иных правовых актах,соглашении сторон могут быть установлены дополнительные требования, которымдолжна соответствовать письменная форма сделки. Эти требования могут касатьсяобязательности изложения сделки на бланке определенной формы, включения вдокумент обязательных реквизитов, скрепления сделки печатью.

Как отмечалось ранее, письменноеоформление сделки предполагает подписание соответствующего документа одним илинесколькими лицами. В действующем Гражданском кодексе отражена сложившаясяпрактика использования факсимильного воспроизведения подписи с помощью средствмеханического или иного копирования, электронно-цифровой подписи или иногоаналога собственноручной подписи. Однако использование таких аналоговпризнается допустимым лишь в случаях и в порядке, предусмотренном законом,иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 2 ст. 160 ГК). Нарушение этихтребований означает несоблюдение письменной формы сделки.

В Гражданском кодексе данисчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки не самимгражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе другим лицом. Такоелицо именуется рукоприкладчиком.

Гражданский кодекс (п. 4 ст. 185)установил упрощенную процедуру удостоверения определенной категории сделок идоверенностей на их совершение. Подпись лица по такой сделке может бытьудостоверена также организацией, где работает гражданин, который не можетсобственноручно подписаться, или администрацией стационарного лечебногоучреждения, в котором он находится на излечении. К таким сделкам относятсядоверенности на получение заработной платы и иных платежей, связанных струдовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей,пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получениекорреспонденции[46].

Все письменные сделки делятся насовершенные в простой письменной форме, нотариально удостоверенные и подлежащиегосударственной регистрации. Простая письменная форма сделки означает, чтодокумент, в котором изложена сделка, должен иметь все необходимые для такойсделки реквизиты – изложение содержания сделки, наименование сторон и подписилиц, совершающих сделку. В то же время простые письменные сделки заключаютсябез участия официальных и иных учреждений. По этому признаку простые письменныесделки отграничиваются от сделок, подлежащих нотариальному удостоверению илигосударственной регистрации.

В законе установлена обязанностьпростой письменной формы для целого ряда сделок. Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ вэтой форме должны совершаться:

1)  Сделкиюридических лиц между собой и с гражданами.

2)  Сделки гражданмежду собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленныйзаконом минимальный размер оплаты труда. Под суммой сделки понимается ценапередаваемого имущества или цена встречного предоставления[47].

3)  Предусмотренныезаконом сделки независимо от того, кто в них участвует и какова их сумма. Кэтой группе относятся договоры продажи недвижимости (ст. 550 ГК), продажипредприятия (ст. 560), аренды на срок более года (п. 1 ст. 609), арендытранспортных средств с экипажем (ст. 633) и без экипажа (ст. 643), арендыздания или сооружения (ст. 651), аренды предприятия (ст. 658), найма жилогопомещения (ст. 674), транспортной экспедиции (ст. 802), кредитный договор (ст.820), договор банковского вклада (ст. 836), страхования (ст. 940),доверительного управления имуществом (ст. 1017), коммерческой концессии (ст.1028), соглашение о залоге (ст. 339), поручительство (ст. 362), задаток (ст.380) и др.

Наконец, в простую письменную формудолжны быть облечены сделки, для которых эта форма установлена не законом, асоглашением сторон (п. 1 ст. 159 ГК РФ).

Главным последствие нарушения требованияоб обязательной письменной форме станет то, что при возникновении спора о том,была ли сделка вопреки требованиям закона совершена устно, сторона,утверждающая, что этот факт имел место, в подтверждении его имеет правоиспользовать ограниченный круг доказательств. Это могут быть любые предусмотренныеГражданским процессуальным законодательством средства доказывания (объяснениясторон, письменные и вещественные доказательства, заключения экспертов), кромесвидетельских показаний. Запрет использования свидетельских показаний распространяетсятолько на случаи, когда оспаривается сам факт совершения сделки. Если же споркасается ее содержания или факта исполнения (неисполнения) стороной, устная формасделки не препятствует допуску свидетелей.

Таким образом, если вопреки закону, требующемуписьменной формы, сделка совершается устно, то при утверждении типа «денег небрал» (то есть кредитный договор не заключал), другая сторона не вправеоспаривать это утверждение ссылкой на свидетельские показания. В то же времяутверждение «деньги брал, но не отдал» можно оспорить, используя любыедоказательства, включая свидетельские показания[48].

Нотариальное удостоверение сделок признаетсяст. 163 ГК обязательным в двух случаях: если это предусмотрено либо законом,либо соглашением сторон. Требования обязательной нотариальной формы содержитсяв ряде статей ГК. В частности, имеет в виду необходимость нотариальногоудостоверения доверенности на право заключения сделки, требующей нотариальной формы(ст. 186), либо выданной в порядке передоверия (п. 3 ст. 187), договора обипотеке (п. 2 ст. 339), договора уступки требования или перевода долга, еслисами требования или долг основаны на сделке, совершенной нотариально (п. 2 ст.389, п. 2 ст. 391).

Удостоверение сделок, как и другие нотариальныедействия, осуществляется в соответствии с принятыми 11 февраля 1993 годаОсновами законодательства о нотариате нотариусами, которые работают вгосударственных конторах или занимаются частной практикой.

Таким образом, законодательнопредусмотрены следующие формы сделок: устные и письменные (простая письменнаяформа, подлежащая нотариальному удостоверению и (или) государственнойрегистрации.

 

2.2 Классификация сделок снедвижимостью

 

Следуетотметить, что действующее гражданское законодательство не предусматриваетединых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью (так,например, законодатель устанавливает нормы о купле-продаже недвижимости, но приэтом специальные нормы об аренде установлены только в отношении одной изразновидности недвижимости — зданий и сооружений). Таким образом,классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборотанедвижимости затруднительно[49].

Вместес тем, не вызывает особых затруднений классификация сделок с недвижимымимуществом на основании доктринальныхкритериев. Сделки с недвижимостьюможно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связивыделяются три группысделок с недвижимостью:

— сделки по отчуждениюнедвижимогоимущества, влекущие переход права собственности (договор продажи недвижимости,ст. 549 ГК РФ; договор продажи предприятия, ст. 559 ГК РФ; договор менынедвижимого имущества, ст. 567 ГК РФ; договор дарения недвижимости, ст. 572 ГКРФ; пожертвование, ст. 282 ГК РФ; договор ренты с передачей недвижимости подвыплату ренты[50], ст. 583,601 ГК РФ;договор строительного подряда, ст. 740 ГК РФ; договор участия в долевомстроительстве, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РоссийскойФедерации»[51], далее — Закон обучастии в долевом строительстве);

— сделкибез отчуждениянедвижимого имущества, которые не влекут перехода правасобственности (договор аренды и субаренды зданий и сооружений, ст. 650 ГК РФ;договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст. 606 ГК РФ; договорзалога недвижимости (ипотеки)[52], ст. 339 ГКРФ;договор аренды транспортного средства с экипажем, ст. 632 ГК РФ; договор арендытранспортного средства без экипажа, ст. 642 ГК РФ; договор аренды предприятия, ст.656 ГК РФ; договор найма жилого помещения, ст. 671 ГК РФ; договор финансовойаренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природныхресурсов), ст. 665 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г.№ 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»)[53];

— акцессорные или дополнительные кранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом: уступка права требования(ст. 388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; перевод долга (ст. 391ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; соглашение об изменении (расторжении)договора (ст. 452 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума ВысшегоАрбитражного Суда РФ от 26 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением с применением Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[54])в отношении недвижимости; уступка прав требования по договору участия в долевомстроительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве) и др[55].

Сделки с недвижимостью в коммерческомобороте можно квалифицировать и по субъекту, совершающему такую сделку.Так, можно выделить:

— сделки с недвижимым имуществом,совершаемые кооперативами, хозяйственными товариществами и обществами;

— сделки с недвижимостью, совершаемыегосударственными и муниципальными унитарными предприятиями, казеннымипредприятиями, а также учреждениями;

— сделки по отчуждению недвижимости,совершаемые некоммерческими организациями;

— сделки с недвижимостью, совершаемыепредпринимателями без образования юридического лица;

— сделки с недвижимым имуществом,которые совершаются физическими лицами (при этом имеют особенности сделки,заключаемые малолетними,

а несовершеннолетними, лицами, признанными недееспособными илиограниченно дееспособными, а также сделки с объектами недвижимости,находящимися в общей совместной собственности супругов или членов крестьянского(фермерского) хозяйства);

— сделки с недвижимым имуществом,совершаемые арбитражным управляющим от имени организации, находящейся в стадиипризнания ее несостоятельной (банкротом).

Все указанные сделки обладаютопределенными особенностями и совершаются в соответствии с теми правилами,которые рассчитаны на одну из указанных категорий лиц. Несоблюдение правил,установленных для участия в гражданском обороте этой категории лиц, можетповлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом.

В качестве классификационногокритерия, на основании которого допустимо выделять различные сделки снедвижимым имуществом, можно назвать критерий обязательности государственнойрегистрациисоответствующей сделки. Сделка с недвижимостью подлежит государственнойрегистрации только в случаях, установленных законом. Самим участникамзаключаемого договора не предоставлено право устанавливать либо отменятьгосударственную регистрацию совершаемой ими сделки[56].Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимымимуществом:

— договор об ипотеке (залогенедвижимости) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[57] (далее — Закон обипотеке);

— уступка требования по сделке снедвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);

— перевод долга по сделке снедвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);

— договор купли-продажи жилого дома,квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

— договор продажи доли в праве общейсобственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

— договор продажи предприятия какимущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

— договор мены жилого дома, квартиры,части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ);

— договор мены долями в праве общейсобственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

— договор дарения недвижимогоимущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

— отказ одаряемого принять в дарнедвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);

— пожертвование недвижимости (ст. 582ГК РФ);

— договор дарения доли в правесобственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);

— договор ренты с передачейнедвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договор пожизненного содержанияс иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ); договор аренды зданий, сооружений, нежилыхпомещений, заключаемый на срок не менее 1 года[58] (п. 2 ст. 651 ГК РФ;Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 о государственной регистрации договоров аренды);

— договор аренды недвижимогоимущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом(п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГКРФ); договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорахаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);

— договор аренды предприятия какимущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

— договор аренды участков лесногофонда (ст. 32 Лесного кодекса РФ; п. 21 Положения об аренде участков лесногофонда, утвержденного постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. № 345); договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного кодекса РФ;п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездноепользование, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 224);

— договор концессии участков лесногофонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды,безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав научастки лесного фонда (леса), утвержденная приказом Министерства юстицииРоссийской Федерации от 23 января 2002 г. № 18);

— договор залога права арендынедвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке); соглашение о приобретениизаложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);

— договор участия в долевомстроительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).


/>ГЛАВА 3. ХАРАКТЕРИСТИКАОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ3.1 Сделки с недвижимым имуществом,связанные с переходом прав собственности

 

В настоящем параграфе рассмотрим регулирование договоракупли-продажи недвижимости в следующей очередности относительно виданедвижимости: купля-продажа земли, жилого помещения и нежилых помещений[59].

Договор купли-продажи земельного участка — гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуетсяпередать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), апокупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за негоопределенную денежную сумму (цену)[60].

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяютсяобщие положения о купле-продаже § 7 гл. 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленныхЗемельным кодексом РФ. Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственногоназначения установлены Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Обобороте земель сельскохозяйственного назначения»[61].

При регулировании оборота земли нормы части второй ГК РФ вчасти, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какойих оборот допускается земельным законодательством[62].ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общиерамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждатьсяили переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ихоборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129)[63].

ЗК РФ различает два вида ограничения оборотоспособностиземельных участков — изъятие из оборота и ограничение в обороте (ст. 27).Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность ибыть объектами гражданско-правовых сделок. К таким землям относятся земельныеучастки, на которых расположены следующие объекты федеральной собственности[64]:

1) государственные природные заповедники и национальныепарки;

2) здания, строения, сооружения, в которых размещены дляпостоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ,другие войска, воинские формирования и органы;

3) здания, строения, сооружения, в которых размещены военныесуды;

4) объекты организаций федеральной службы безопасности;

5) объекты организаций федеральных органов государственнойохраны;

6) объекты использования атомной энергии, пункты храненияядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объекты, в соответствии с видами деятельности которыхсозданы административно-территориальные образования;

8) исправительно-трудовые учреждения и лечебно-трудовыепрофилактории соответственно Минюста РФ и МВД РФ;

9) воинские и гражданские захоронения;

10) инженерно-технические сооружения, линии связи икоммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границыРФ[65].

По общему правилу, установленному в п. 2 ст. 27 ЗК РФ, земли,ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключениемслучаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФотчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в оборотеземельном участке и принадлежащем одному лицу, проводится вместе с земельнымучастком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельныйучасток в собственность граждан и юридических лиц.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной илимуниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, неизъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев,установленных федеральными законами;

3) занятые находящимися в государственной или муниципальнойсобственности водными объектами в составе водного фонда;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследиянародов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия,историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности,оборонной промышленности, таможенных нужд и не изъятые из оборота в соответствиис п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

6) в границах закрытых административно-территориальныхобразований, не изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в томчисле морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационногообеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальныхкомплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ,наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами,подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли[66].

Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения определяютсяФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».Оборот таких земель основывается на следующих принципах:

— сохранение целевого использования земельных участков;

— установление размера общей площади земельных участков сельскохозяйственныхугодий, которые расположены на территории одного административно-территориальногообразования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находиться всобственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, вкоторых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжатьсяболее чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады(доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

— преимущественное право субъекта Российской Федерации или вслучаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправленияна покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения приего продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

— преимущественное право субъекта Российской Федерации или вслучаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправленияна покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земельсельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой долиучастником долевой собственности в случае, если другие участники долевойсобственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намеренииприобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земельсельскохозяйственного назначения[67];

— установление особенностей предоставления земельных участковиз земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностраннымюридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном(складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридическихлиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%;

— предоставление гражданам и юридическим лицам всобственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения,находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмезднойили безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами.

При регулировании оборота земель, предоставленных гражданамдля индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личногоподсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничестваприменяются общие правила ЗК РФ (ст. 15, 20, 21, 22, 23, 24). Необходимоотметить, что в силу п. 7 ст. 27 ЗК РФ на указанные земельные участки, дажеесли они предоставлены из земель сельскохозяйственного назначения, действие ФЗ«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не распространяется.Оборот садовых, огородных и дачных земельных участков регулируется в известноймере ФЗ от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачныхнекоммерческих объединениях граждан» (ст. 28-31)[68].

Право свободно распоряжаться земельным участком как объектомгражданских прав, в т.ч. отчуждать его любыми допускаемыми законом способами,принадлежит только его собственнику. Право распоряжения представляет собой одноиз трех основных правомочий собственника (владение, пользование, распоряжение).Собственник в пределах, установленных ЗК РФ и ГК РФ, реализуя возможностьраспоряжения имуществом, самостоятельно (с учетом требований нормативных правовыхактов) включает земельный участок в гражданский оборот и определяет егоюридическую судьбу. Он вправе продать, обменять, подарить, арендовать, заложитьи другим образом распорядиться своим земельным участком[69].

Для сравнения напомним, что другие, помимо правасобственности, вещные права на земельный участок не предоставляют субъектамэтих прав правомочий по свободному распоряжению (в т.ч. права отчуждения) названнымиимущественными объектами. К таким вещным правам относятся, в частности, правопожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования,право безвозмездного срочного пользования. В случае, когда земельный участокнаходится у лица в пользовании на праве аренды, такое лицо (арендатор) также необладает правомочием по распоряжению указанным участком.

Пожизненное наследуемое владение — вещное право гражданина наземельный участок, предоставлявшееся до введения в действие ЗК РФ. Землевладелецимеет права владения и пользования земельным участком. Согласно п. 2 ст. 21 ЗКРФ, распоряжение участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, недопускается, за исключением перехода права на земельный участок по наследству.При этом гражданин, имеющий земельный участок в пожизненном наследуемомвладении, имеет право бесплатно приобрести этот участок в собственность (п. 3ст. 21 ЗК РФ). Статья 267 ГК РФ устанавливает, что землевладелец вправепередавать земельный участок другим лицам на праве аренды или безвозмездногосрочного пользования (не допускаются сделки, которые могут повлечь отчуждениеземельного участка). Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 30 ФЗ «Осадоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединенияхграждан». В данном случае применяться должна норма ЗК РФ, запрещающаяраспоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемомвладении.

Постоянное (бессрочное) пользование — вещное право наземельный участок, предоставляемое государственным и муниципальным учреждениям,федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти иорганам местного самоуправления[70]. До введения в действиеЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования предоставлялось гражданам июридическим лицам в отношении земельных участков из государственной илимуниципальной собственности. Распоряжение земельным участком, находящимся впостоянном (бессрочном) пользовании граждан или юридических лиц не допускается(п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Хотя ст. 270 ГК РФ допускает передачу земельного участка,находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании в аренду или безвозмездноесрочное пользование, должна применяться норма ст. 20 ЗК РФ.

В соответствии с правилами, установленными в гл. 36 ГК РФ ист. 24 ЗК РФ о безвозмездном срочном пользовании, землепользователь не вправесовершать гражданско-правовые сделки с земельным участком, предоставленным емуна праве безвозмездного срочного пользования.

Для совершения сделок с недвижимостью важно помнить, что спринятием ЗК РФ земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимогоимущества рассматриваются как единый объект недвижимости. По общему правилу,установленному ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка безнаходящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежатодному лицу[71]. Например, по договорукупли-продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности и наздание, и на земельный участок, на котором расположено это здание[72].Вместе с тем, п. 4 ст. 35 ЗК РФ делает из этого правила исключения. Могутотчуждаться раздельно:

1) часть здания, строения, сооружения, которая не может бытьвыделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) здания, строения, сооружения, находящиеся на земельномучастке, изъятом из оборота.

Отчуждение объектов недвижимого имущества, расположенных на ограниченномв обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, также осуществляетсявместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлятьтакой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц[73].

В случае, если отчуждается доля в праве собственности нанедвижимость, расположенную на земельном участке, принадлежащем на праве собственностинескольким лицам, то по договору отчуждается доля в праве собственности научасток. При этом размер земельной доли пропорционален доле в праве собственностина здание, строение, сооружение[74].

Земельное законодательство РФ придает существенное значениепреддоговорным условиям заключения договора купли-продажи земельного участка,несоблюдение которых влечет признание договора купли-продажи недействительнымдаже в том случае, если содержащиеся в нем условия законны. К таким условиямотносятся следующие:

1) предметом договора купли-продажи может быть толькоземельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. имеющийкадастровый номер (п. 1 ст. 37 ЗК РФ);

2) обязанность продавца при заключении договора предоставитьпокупателю имеющуюся у него информацию о земельном участке, которая можетоказать влияние на решение покупателя о приобретении данного земельного участкаи требования о предоставлении которой установлены федеральными законами (п. 1ст. 37 ЗК РФ);

3) отсутствие земельных и иных имущественных споров поземельному участку, являющемуся предметом договора купли-продажи;

4) соблюдение преимущественного права покупки земельногоучастка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта Российской Федерацииили в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местногосамоуправления.

Статья 554 ГК РФ требует четко определить предмет договоракупли-продажи недвижимости, указав данные, позволяющие однозначно установитьземельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствиитаких данных условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным[75].

К данным о предмете договора купли-продажи земельного участкаотносятся: кадастровый номер; местоположение (адрес) земельного участка;площадь; категория земель; разрешенное использование (ограничения в использовании);описание границ земельного участка, его отдельных частей (кадастровая карта(план) земельного участка); принадлежность; обременения земельного участкаправами третьих лиц (правом аренды, правом безвозмездного срочного пользования,залогом, сервитутом); экономические характеристики (нормативная цена земли);качественные характеристики (показатели состояния плодородия земель дляотдельных категорий земель); объекты недвижимого имущества, расположенные наземельном участке, и их принадлежность.

Сторонами договора купли-продажи земельного участка являютсяпродавец и покупатель. В качестве продавца и покупателя могут выступать любыесубъекты права, но участие некоторых из них в сделках по купле-продаже земли вряде специальных случаев ограничено.

Покупателем не могут быть:

— иностранные граждане, иностранные юридические лица, лицабез гражданства, если предметом договора купли-продажи является земельныйучасток из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ «Об оборотеземель сельскохозяйственного назначения»);

— юридические лица, в уставном (складочном) капитале которыхдоля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданствасоставляет более чем 50%, если в предметом договора купли-продажи являетсяземельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ «Обобороте земель сельскохозяйственного назначения»);

— иностранные граждане, лица без гражданства и иностранныеюридические лица, если предметом договора купли-продажи является земельный участок,расположенный на приграничных территориях, перечень которых устанавливаетсяПрезидентом РФ (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). До установления Президентом РФ указанногоперечня запрет распространяется на все земельные участки, расположенные наприграничных территориях (п. 5 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельногокодекса Российской Федерации»).

Наличие цены в договоре купли-продажи земельного участкаявляется одним из его существенных условий, при отсутствии которого договорсчитается незаключенным. При этом общие правила определения цены возмездногодоговора, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Договор продажи недвижимости жилого назначения — этогражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать всобственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры.

Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как,впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъектыгражданского права — граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранныеграждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, еесубъекты, муниципальные образования.

Определение предмета в договоре продажи недвижимостиосуществляется путем указания данных, позволяющих определенно установить недвижимоеимущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных,определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участкелибо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии данных о предметедоговор продажи не считается заключенным (ст. 554, п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ).

При купле-продаже квартиры в договоре указываются:

— адрес (наименование субъекта Российской Федерации,населенный пункт (город, поселок, село и т.п.), улица, дом, этаж, номерквартиры);

— технические характеристики квартиры и жилого дома, вкотором она расположена: тип дома (кирпичный, панельный, блочный), состав(количество комнат), площадь (общая, жилая);

— принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документапродавца.

При купле-продаже жилого дома с хозяйственными постройками вдоговоре указываются:

— адрес (наименование субъекта Российской Федерации,населенный пункт (город, поселок, село и т.п.), улица, дом, иные адресныеориентиры);

— технические характеристики жилого дома — тип строения(кирпичный, бревенчатый и т.п.), площадь (общая, жилая), наименование и площадьхозяйственных построек;

— сведения о земельном участке, на котором расположеныобъекты недвижимого имущества, подлежащие передаче покупателю по договору купли-продажи(кадастровый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование(ограничения в использовании), описание границ земельного участка, егоотдельных частей, принадлежность);

— принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документапродавца.

Кроме того, договор продажи недвижимого имущества должен содержатьследующие условия:

1) цена жилого помещения, установленная соглашением сторондоговора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определеннойв иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ);

2) указание цены за единицу площади, в связи с чем ценажилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ);

3) при продаже жилого помещения в кредит с условием орассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489ГК РФ);

4) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которыесохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем,если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав напользование жилым помещением (ст. 292, 558 ГК РФ). К таким лицам относятся:

— члены семьи прежнего собственника, остающиеся проживать впродаваемом жилом помещении. Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственностина жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращенияправа пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, еслииное не установлено законом. Отчуждение жилого помещения, в котором проживаютнесовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьисобственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересыуказанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства;

— наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с нимграждане. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилоепомещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенногодоговора найма (ст. 675 ГК РФ);

— поднаниматель жилого помещения (ст. 685 ГК РФ).

Одним из существенных условий договора продажи жилогопомещения является условие о цене этого имущества. При отсутствии в договоресогласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договоро ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены,предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Так Г. и К. заключили договор купли-продажи квартиры, покоторому Г. продала, а К. купила трехкомнатную квартиру в г. Москве. Данныйдоговор нотариально удостоверен зарегистрирован в Комитете муниципального жильяг. Москвы.

Утверждая, что К. не заплатила определенную договором сумму,Г. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договоракупли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселенииответчицы с членами семьи из упомянутого жилого помещения.

Как видно из содержания нотариально удостоверенного договоракупли-продажи квартиры от 15 мая 1997 г., передача денег продавцу за покупаемуюквартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитетемуниципального жилья г. Москвы в тот же день.

Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплатеденег за нее должно быть выполнено после государственной регистрации договоракупли-продажи квартиры, который считается заключенным с момента такойрегистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В самом договоре не оговорены форма и порядокрасчетов за квартиру.

При таком положении Судебная коллегия по гражданским деламВерховного Суда РФ вопреки доводам протеста обоснованно сослалась на положенияподп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простой письменнойформе, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделкиграждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять разустановленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях,предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороныправа в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий насвидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другиедоказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

В соответствии с требованиями приведенных правовых норм К.должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачиГ. денег за квартиру, однако она это не сделала.

Что касается показаний свидетелей, на которые имеется ссылкав протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств в подтверждениесделки и ее условий недопустима.

Выписка из банковского счета о снятии ответчицей денег всумме 20 тыс. долларов США накануне исполнения обязательства свидетельствуетлишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице.

При указанных обстоятельствах нельзя согласиться с доводамипротеста о том, что по делу были неправильно определены юридически значимыеобстоятельства и допущена ошибка в применении норм материального права.

Президиум Верховного Суда РФ решение Лефортовского районногосуда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московскогогородского суда, постановление президиума Московского городского суда иопределение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ оставилбез изменения, а протест заместителя Генерального прокурора РФ — безудовлетворения[76].

Договор продажи недвижимости нежилого назначения – это гражданско-правовойдоговор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственностьпокупателя здание, строение, сооружение (их части), другое недвижимоеимущество, не предназначенное для проживания граждан.

Наличие в договоре продажи недвижимости нежилого назначенияданных, позволяющих идентифицировать объект недвижимого имущества (предметдоговора), подлежащий передаче в собственность покупателя, являетсясущественным условием договора продажи[77]. При отсутствии данных опредмете договор продажи не может считаться заключенным (ст. 554, п. 1, 2 ст.167 ГК РФ).

Определение предмета в договоре продажи недвижимостиосуществляется путем указания данных, позволяющих определенно установить недвижимоеимущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных,определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участкелибо в составе другого недвижимого имущества.

Особенности продажи объектов недвижимости, являющихся памятникамиистории и культуры местного значения, определяются в соответствии с ФЗ от25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятникахистории и культуры) народов Российской Федерации»[78].

Покупателями объектов нежилого фонда, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности, могут быть физические и юридическиелица, признаваемые покупателями в соответствии с законодательством РоссийскойФедерации о приватизации, в том числе:

— арендаторы, получившие права аренды и последующего выкупа недвижимостив процессе приватизации государственной или муниципальной собственности;

— арендаторы, победившие на конкурсе или аукционе по продажеправ аренды;

— арендаторы, получившие права аренды на основании ранеезаключенных договоров аренды[79];

— товарищества собственников жилья и (или) ЖСК в отношенииобъектов нежилого фонда государственной или муниципальной собственности,входящих в комплексы недвижимого имущества (кондоминиумы). При этомтоварищество собственников жилья имеет преимущественное право на выкупсвободных от обязательств объектов нежилого фонда государственной илимуниципальной собственности, входящих в кондоминиум[80].

Договор дарения имущества — гражданско-правовой договор, покоторому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передатьдругой стороне (одаряемому) имущество в собственность.

Основу правового регулирования отношений, связанных сдарением, составляют правила ГК РФ, образующие общую часть обязательственногоправа (ст. 307-453), а также специальные нормы о дарении (ст. 572-582).Положения ГК РФ, посвященные общим положениям о договоре дарения, запрещении,ограничении, отмене дарения, дополняются нормами, содержащимися в отраслевомзаконодательстве Российской Федерации.

Например, отдельные нормы института дарения содержатся в:

— п. 6 ст. 85, п. 18, 28 ст. 217 и других Налогового кодексаРФ;

— ст. 30 ФЗ от 11 июля 2001 г. № 95-ФЗ «О политических партиях»[81];

Договор дарения обладает несколькими характерными признаками,каждый из которых является в известной степени самостоятельным и необходимымдля выделения этого договора из общей массы гражданско-правовых договоров.

Безусловно, квалифицирующим признаком договора даренияявляется его безвозмездность. Даритель не получает никакого встречного удовлетворениясо стороны одаряемого. По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 572 ГК РФ,при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательствадоговор не признается дарением. К такой сделке применяются правила о притворнойсделке, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК РФ.

В отдельных случаях одаряемый может быть обременен некоторымиимущественными обязательствами, что само по себе не исключает безвозмездностидоговора дарения. Например, согласно п. 3 ст. 582 ГК РФ дарение в общеполезныхцелях (пожертвование) должно быть, а юридическим лицам может быть обусловленожертвователем использованием этого имущества по определенному назначению.Исполнение обязательства по использованию имущества в таком случае не являетсявстречным предоставлением, поскольку обязательство по использованию имуществаадресовано третьим лицам, а не дарителю (жертвователю). Оно не противоречитбезвозмездному характеру договора дарения, поскольку сам даритель в этом случаене получает никакого встречного удовлетворения. Следует подчеркнуть, что обременениеодаряемого обязательствами по использованию имущества может иметь место тольков случае оформления договора пожертвования, в обычном договоре дарениясоответствующие условия установить нельзя. К договору дарения, включающемуподобные обязательства, будут применяться правила о притворной сделке,установленные п. 2 ст. 170 ГК РФ.

Некоторые сложности вызывает толкование норм ГК РФ,определяющих признак безвозмездности договора дарения. Так, при анализеположений п. 2 ст. 572 ГК РФ закономерно возникает вопрос о том, считать ливстречной передачу вещи (права) или встречным обязательство, осуществляемоеодаряемым вне договора дарения по иным сделкам. Детальное рассмотрение этоговопроса заслуживает особого внимания, поскольку от его решения зависитюридическая судьба соответствующего договора. Кроме того, отсутствие встречногопредоставления, наряду с общими требованиями законодательства к соблюдениюформы договора дарения, является основным критерием действительности рассматриваемоговида договора.

В юридической литературе обосновывались различные позиции поэтому вопросу. Так, М.Г. Масевич считает, что «если в соглашении сторонпредусмотрено встречное обязательство одаряемого в пользу дарителя, например,передать вещь, оказать услугу и т.п., договор не будет дарением». Такойдоговор будет определяться нормами, относящимися к договору мены, бытовомуподряду или другими, в зависимости от условий договора[82].Автор придерживается мнения, что для признания договора дарения притворной сделкойна основании п. 1 ст. 572 ГК РФ условие о встречном предоставлении должно бытьустановлено в самом договоре дарения.

Иную позицию высказал А. Л. Маковский, который полагает, что«для того, чтобы считаться „встречным“, предоставление необязательно должно быть предусмотрено тем же самым договором, что и»подарок". Оно может быть предметом отдельной сделки и иногда даже сдругим лицом (например, когда за полученный или обещанный дар«одаряемый» исполняет обязанность дарителя перед третьим лицом).Важна причинная обусловленность «дарения» встречным предоставлением состороны «одаряемого»[83].

Данный подход поддерживает и В. В. Витрянский, который пишет:«Действительно, то обстоятельство, что „дарение“ причиннообусловлено встречным предоставлением со стороны „одаряемого“ (в томчисле и по иной сделке) бесспорно свидетельствует о том, что стороны, заключаядоговор дарения, на самом деле имели в виду сделку, совершаемую на возмездной основе,которую они хотели прикрыть сделкой дарения»[84].

Поскольку акт дарения — договор, его совершение зависит отволеизъявления сторон. Из этого следует, что для того, чтобы договор дарениясчитался заключенным и мог повлечь юридически значимые последствия, недостаточнотолько волеизъявления дарителя: необходимо, чтобы одаряемый также выразилнамерение принять имущество в дар. В случае несогласия одаряемого принять дардоговор дарения не будет считаться заключенным и, соответственно, не повлечетюридически значимых последствий, на которые рассчитывал даритель припредложении дара (переход права собственности на имущество к одаряемому).

Отказ одаряемого принять дар возможен в случае, когда длянего нежелательны последствия, связанные с переходом права собственности наимущество, например, обремененное залогом, сервитутом и т.п. В подобных случаяходаряемому не имеет смысла отягощать себя дополнительными обязательствами, и онвправе отказаться от принятия дара.

Волеизъявление сторон должно быть добровольным. В случаесовершения договора дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренногосоглашения одной стороны с другой, а также в случае, когда гражданин былвынужден совершить договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайненевыгодных для себя условиях, договор дарения может быть признан судомнедействительным по ходатайству заинтересованного лица. Приведем характерныйпример из судебной практики.

Б. обратилась в суд с иском о признании недействительнымдоговора дарения 1/8 доли жилого дома, сославшись на то, что подарила С. частьдома вынужденно, при том условии, что он построит на ее участке времянку и небудет претендовать на долю в доме, если их семейные отношения (они проживалиодной семьей без регистрации брака) будут прекращены. Областной суд иск удовлетворил.

В кассационной жалобе С. просил решение отменить, сославшисьна то, что оно вынесено по недостаточно исследованным материалам дела. Согласност. 572 по договору дарения одна сторона передает безвозмездно другой сторонеимущество в собственность. Удовлетворяя требования Б. о признаниинедействительным договора дарения 1/8 доли домовладения, суд исходил из того,что сделка совершена с нарушением требований закона о безвозмездности дарения.

С января 1999 года Б. и С. состояли в семейных отношениях безрегистрации брака. В 2000 году по разрешению соответствующих органов Б. началастроительство на своем участке времянки с использованием заранее заготовленных,принадлежащих ей материалов. Ответчик согласился оказать помощь в строительствепри том условии, что после окончания застройки ему будет подарена часть дома.По собственным объяснениям С. в судебных заседаниях, дарение дома осуществленов счет платы за строительство времянки. Кроме того, в соответствии сосвидетельскими показаниями С. понуждал Б. к заключению договора и заявлял, чтоне будет строить времянку либо уничтожит построенное, если такая сделка небудет совершена.

Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, судпришел к правильному выводу, что дарение осуществлено с нарушением требованийзакона о безвозмездности, а также под влиянием угроз со стороны ответчика. Притаких обстоятельствах у суда согласно ст. 178, 572 ГК РФ были основания дляпризнания сделки недействительной[85].

Определяя основные признаки договора дарения, ГК РФ выделяетособенности регулирования его видов — договора обещания дарения и договорапожертвования, каждому из которых также присущи свои квалифицирующие признаки.

Договор дарения, как и любой другой гражданско-правовойдоговор на передачу имущества, имеет сложный предмет, в состав которого включаются:а) действия — передача дара (п. 1 ст. 307 ГК РФ); б) само имущество, подлежащеепередаче. Исходя из этого следует более внимательно подходить к определениюпредмета в тексте договора.

Определение имущества, являющегося предметом договорадарения, осуществляется путем указания идентифицирующих его данных.

Возможны следующие способы обмена жилых помещений.

1. Обмен между нанимателями жилых помещений в государственномили муниципальном жилом фонде (ст. 20 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. Федерального закона от8 июля 1999 г. 152-ФЗ)). Такой обмен не является сделкой с недвижимостью, таккак наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие издоговоров найма, а перехода права собственности на жилые помещения непроисходит. Кроме того, договоры жилищного найма не подлежат государственнойрегистрации, поэтому такой обмен жилых помещений также не подлежит государственнойрегистрации.

2. Обмен между нанимателем жилого помещения и собственникомдругого жилого помещения (ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищнойполитики»). В результате такого обмена наниматель приобретает правособственности на другое жилье, а собственник лишается права собственности иприобретает права нанимателя другого помещения. Следует отметить, что еслигражданин уже однократно приватизировал квартиру, то, став опять нанимателемгосударственной (муниципальной) жилплощади, приватизировать повторно ее он ужене сможет. Такой договор подлежит государственной регистрации как сделка снедвижимостью, его можно квалифицировать как мену имущества (квартиры) наимущественное право (найм)[86].

Существенным условием такой сделки должна быть установленнаясоглашением сторон цена отчуждаемой квартиры. Если жилые помещения находятся вразличных населенных пунктах, то государственная регистрация сделки и правадолжна производиться по месту нахождения отчуждаемой квартиры. Перед этимобязательна регистрация ранее возникшего права собственности на отчуждаемуюквартиру. В данном случае совершаются два регистрационных действия:

1) государственная регистрация сделки (договора обмена);

2) государственная регистрация перехода права собственностина отчуждаемую квартиру.

Наниматель, расставшись с государственным (муниципальным)жильем, получит договор обмена со штампом о государственной регистрации иСвидетельство о государственной регистрации права собственности. Собственник,ставший теперь нанимателем, получит в учреждении юстиции зарегистрированныйдоговор, а в органе по управлению государственным (муниципальным) жилищнымфондом — ордер на вселение в квартиру, на основании которого в дальнейшемзаключит договор жилищного найма[87].

Для регистрации требуются те же документы, что и длякупли-продажи, в том числе передаточный акт (если договором не установлен инойпорядок передачи). Дополнительно для такого обмена требуется:

а) согласие всех проживающих вместе с нанимателемсовершеннолетних членов семьи;

б) согласие органа, уполномоченного управлять государственным(муниципальным) жилым фондом.

3. Мена недвижимостью между собственниками. Данный вид сделокрегулируется гл. 31 ГК РФ. При мене двух объектов недвижимости совершаютсяследующие регистрационные действия:

1) регистрация сделки (договора);

2) регистрация перехода права на один объект;

3) регистрация перехода права на другой объект.

Количество действий при регистрации прав определяется почислу участвующих в мене, но регистрация сделки производится один раз,независимо от числа участвующих сторон[88]. Например, если менасовершается между разными регионами, то сделка должна пройти государственнуюрегистрацию в одном из учреждений юстиции, осуществляющих регистрацию в данныхрегионах. Особенность регистрации договора мены заключается в том, что в Единыйгосударственный реестр должны быть внесены две записи о сделке относительнокаждого из обмениваемых объектов. Если объекты находятся на территории разныхрегистрационных округов, то сделка будет зарегистрирована тогда, когда записи оней внесут оба учреждения юстиции. Права на недвижимость, приобретенную врезультате такой мены, будут регистрироваться по месту ее нахождения.

Существенным условием договора мены недвижимости являетсяцена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаныравноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонамидля обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разнаяцена. В этом случае исходя из разницы определяется доплата.

Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют три иболее сторон, а право переходит на три и более объекта недвижимости (такназываемый съезд-разъезд). При составлении таких договоров важно, чтобы стороныпередавали только те жилые помещения, права на которые у них зарегистрированы.Например, не допускается регистрация договора, в котором одна семья сначалапроизводит раздел квартиры, а потом в этом же договоре члены семьи обмениваюткомнаты на другое жилье. Такая сделка неправомерна, сначала надозарегистрировать права собственников на комнаты, только после этого они могутобменять имущество.

Посколькук договору мены применяются правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ), длягосударственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи,с той разницей, что каждая из сторон признается одновременно и продавцом передаваемого,и покупателем принимаемого жилья. Ст. 570 ГК РФ предусматривает, что правособственности должно переходить к меняющимся одновременно после исполненияобязательств по передаче имущества (если иное не установлено законом илидоговором). Поэтому для регистрации перехода права на каждый объект, какправило, необходимо предоставление двух передаточных актов — на квартиру, правона которую регистрируется, и на квартиру, передаваемую взамен.

Договор пожизненного содержания с иждивением является однойиз разновидностей договоров ренты. Договоры ренты — это двухсторонние договоры,их сторонами выступают плательщик ренты и получатель ренты. Рента — этопериодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателюв обмен на полученное в собственность имущество (ст. 583 ГК РФ). Договор рентыподлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты можетбыть передано любое имущество, в том числе и деньги. Рентные договоры подлежатгосударственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость(ст. 584 ГК РФ).

Рента может быть постоянная и пожизненная. Постоянную рентумогут получать граждане и некоммерческие организации, право на получениепостоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства(п. 2 ст. 589 ГК РФ). Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане,пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаютсясмертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждениепереданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплатепожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ). Пожизненная рента может быть установлена наусловиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

По договору пожизненного содержания получателем ренты всегдапередается недвижимость (ст. 601 ГК РФ). Потребности в жилище получателя рентымогут быть обеспечены как сохранением права пользования жилым помещением,переданным под выплату ренты, так и предоставлением плательщиком ренты другогожилья. Одним из существенных условий договора (п. 2 ст. 602 ГК РФ) являетсястоимость всего объема содержания в месяц — не менее двух ММОТ (установленныйзаконом размер минимальной месячной оплаты труда)[89].

Основными особенностями таких договоров являются обременениерентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силузакона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому призаключении договоров пожизненного содержания с иждивением в Единыйгосударственный реестр вносятся записи о регистрации:

а) сделки (договора);

б) права собственности плательщика ренты;

в) обременения рентой (указываются объем и стоимость объемасодержания в месяц, в том числе и права пользования жилым помещением);

г) залога в пользу получателя ренты.

Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесенырегистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, посколькуданные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон[90].Если плательщик ренты не подаст заявления о регистрации таких ограничений ирегистратор не внесет соответствующие записи, то плательщик ренты получитСвидетельство о государственной регистрации права собственности без указания наналичие ограничений права. Если в случае дальнейшего отчуждения имущества,переданного под выплату ренты, получателю ренты или приобретателю недвижимостибудет причинен материальный ущерб, то ответственность может быть возложена научреждение юстиции за несвоевременное и неточное внесение записей в Единыйгосударственный реестр (п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации прав).

Для дальнейшего совершения сделок с недвижимостью, полученнойпо договору пожизненного содержания с иждивением, необходимо согласиеполучателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Но такое согласие не избавляет новогоприобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты. Снять этообременение с недвижимости можно расторжением договора ренты.

Основной особенностью правового регулирования договоров рентыявляется защита получателей ренты. Договор, устанавливающий пожизненную ренту впользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3ст. 596 ГК РФ). Моментом заключения договора пожизненного содержания сиждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариальногоудостоверения, но до государственной регистрации договора получатель рентыскончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации,соответственно не может быть зарегистрировано и право собственности плательщикаренты.

Отчуждениеимущества под выплату ренты может быть осуществлено также за плату (ст. 585 ГКРФ): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставлениясодержания) плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определеннуюдоговором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется попередаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Длягосударственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи.Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

3.2 Сделки с недвижимостью, не связанные с переходомправ собственности

Договор аренды земельного участка – это гражданско-правовойдоговор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставитьдругой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение ипользование.

Основу правового регулирования аренды земли составляют нормыгражданского и земельного законодательства Российской Федерации. ГК РФ содержитобщие положения об аренде. В частности, в главе 34 ГК РФ урегулированыважнейшие отношения, связанные с содержанием договора аренды, его формой,условиями исполнения и др. Особенности аренды земли установлены нормами ЗК РФ,ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения»[91]. Особенно важноепрактическое значение имеет форма договора аренды находящегося вгосударственной собственности земельного участка, утвержденная распоряжениемМинистерства имущественных отношений РФ от 02.09.2002 г. № 3070-р[92].

Законодательство требует четкого определения предмета вдоговоре аренды. Это означает, что договор аренды, предметом которого являетсяземельный участок, должен содержать весь объем данных, необходимых дляидентификации соответствующего участка. Аналогичные требования действуют и вотношении предмета договора купли-продажи земельного участка.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.В качестве таковых могут выступать граждане, юридические лица, государственныеорганы Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления.

Земельные участки, находящиеся в государственной илимуниципальной собственности, предоставляются в аренду гражданам и юридическимлицам в порядке, установленном ст. 28 ЗК РФ и постановлением Правительства РФот 07.08.2002 г. № 576 «О порядке распоряжения земельными участками,находящимися в государственной собственности, до разграничения государственнойсобственности на землю»[93].

Земельные участки, расположенные на территории РоссийскойФедерации, могут предоставляться в аренду гражданам, юридическим лицам, иностраннымгражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам (п. 1 ст. 22,п. 5 ст. 35, п. 12 ст. 30 ЗК РФ). К названным лицам применяетсязаконодательство России с учетом ограничений, предусмотренных ЗК РФ.

По общему правилу, установленному ГК РФ, договор аренды земельногоучастка подлежит обязательной государственной регистрации. Однако ЗК РФ делаетисключение из этого правила. Пункт 2 ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что договораренды и договор субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чемодин год, не подлежат государственной регистрации[94].В отличие от правила о письменной форме договора аренды, для государственнойрегистрации в данном случае не имеет значения, кто является стороной договора — граждане или юридические лица.

В договоре аренды земельного участка из земельсельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемыйземельный участок передается в собственность арендатора по истечении срокааренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленнойдоговором выкупной цены (п. 4 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения, п. 3 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды с названным условием заключен вписьменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации независимоот срока и субъектного состава сторон.

По общему правилу ст. 610 ГК РФ срок договора арендыопределяется сторонами договора, однако законом могут устанавливатьсямаксимальные и минимальные сроки. Так, согласно п. 7 ст. 22 ЗК РФ, земельныйучасток может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нуждили для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. Вотличие от ЗК РСФСР 1991 г., иных предельных сроков аренды ЗК РФ 2001 г. не устанавливает.

Предельный максимальный срок аренды земельсельскохозяйственного назначения установлен п. 3 ст. 9 ФЗ „Об оборотеземель сельскохозяйственного назначения“. Такой договор может бытьзаключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Если в договоре арендыустановлен больший срок, то договор считается заключенным на сорок девять лет.

При отсутствии в договоре условия о сроке аренды каждая изсторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другуюсторону за три месяца[95]. Срок для предупреждения(три месяца) в ГК РФ определен условно, поскольку стороны вправе установитьдругой срок при заключении договора или этот срок может быть установленспециальным (земельным) законодательством[96]. Если срок аренды неуказан в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственногоназначения и ни одна из сторон не отказалась от договора до истеченияпредельного срока, установленного п. 3 ст. 9 ФЗ „Об обороте земельсельскохозяйственного назначения“, то договор по истечении предельногосрока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

По общему правилу, установленному ст. 432 ГК РФ, договорсчитается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем егосущественным условиям. В случае, если арендодатель и арендатор не достигнутсоглашения о размере арендной платы, договор аренды земельного участка не будетсчитаться заключенным, поскольку именно размер арендной платы является существеннымусловием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 67 ЗК РФ)[97].

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельныйучасток, находящийся в собственности гражданина (юридического лица), устанавливаютсядоговором. При этом стороны вправе установить наиболее удобную для них формуарендной платы (денежную, натуральную) или воспользоваться вариантами, предложеннымив п. 2 ст. 614 ГК РФ.

К договору субаренды земельного участка применяются правила,предусмотренные для договора аренды (п. 6 ст. 22 ЗК РФ, ст. 615 ГК РФ).

Специфика жилых зданий (помещений) как объектов недвижимогоимущества заключается в их целевом назначении. Это находит свое отражение и вправовом регулировании арендных отношений, предметом которых является жилье.Согласно ст. 7 ЖК жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянногопроживания граждан, а также для использования в установленном порядке вкачестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья длявременного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений[98].

Жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, служебныеи специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживанияопределенных категорий граждан могут быть предметом договора аренды только вслучае, если арендатором выступает юридическое лицо. Для регулирования правоотношенийпо владению и пользованию жилыми домами (помещениями) между гражданамиприменяются правила о договоре найма жилого помещения. Формулировка ст. 671 ГКРФ исключает возможность заключения договора аренды жилого помещения междугражданами.

В случае, когда юридическое лицо выступает в качествеарендатора, владение и пользование жилым домом (помещением) может быть осуществленолишь с целью проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Кроме того, сделки,связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а такжеиным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилыхпомещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленномжилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первойГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (п. 38постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1.07.1996 г. № 6/8 „Онекоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодексаРоссийской Федерации“)[99].

Порядок и условия аренды жилых помещений, находящихся вгосударственной и муниципальной собственности, устанавливаются законодательствомРоссийской Федерации и ее субъектов.

Заключение договора аренды с правом выкупа не влечет передачуправа собственности на жилое помещение до внесения всей суммы выкупа ирегистрации перехода права собственности на него в установленном законом порядке.Выкупная стоимость жилого помещения определяется по результатам независимойоценки или по результатам конкурса. Арендатор обязан в установленные договоромсроки вносить платежи в счет выкупа, а также арендную плату. Выкупные платеживносятся ежеквартально, арендная плата — ежемесячно.

Срок выкупа жилого помещения не может превышать срокаокончания действия договора аренды. Течение срока внесения первого платежа всчет выкупа начинается по истечении 1-го календарного года с момента заключениядоговора аренды с правом выкупа. Выкупная стоимость жилого помещения может бытьоплачена как до наступления срока внесения первого платежа в счет выкупа, так идо окончания срока действия договора аренды с правом выкупа. В случаедосрочного внесения арендатором всей выкупной стоимости жилого помещения иотсутствия обязательств у арендатора перед арендодателем, оформление правасобственности на жилое помещение до окончания срока действия договора аренды справом выкупа осуществляется по соглашению сторон и оформляется дополнительнымсоглашением, являющимся неотъемлемой частью договора аренды с правом выкупа.Переход права собственности на жилое помещение, предоставленное по договоруаренды с правом выкупа, оформляется на основании дополнительного соглашениясторон и акта передачи и подлежит государственной регистрации в соответствии сдействующим законодательством[100].

Договор аренды здания или сооружения — гражданско-правовойдоговор, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временноевладение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору)здание или сооружение.

Правовое регулирование аренды зданий и сооруженийосуществляется в первую очередь на основании специальных норм § 4 гл. 34 ГК РФ,а в случае их отсутствия — на основании общих положений об аренде, закрепленныхв § 1 гл. 34 ГК РФ. Особенности передачи в аренду зданий или сооружений,находящихся в государственной и муниципальной собственности, регулируются, какправило, актами Президента РФ, Правительства РФ и Минимущества РФ[101].

Объекты недвижимого имущества нежилого назначения (нежилые помещения)можно классифицировать в зависимости от целевого назначения и вида деятельностиарендатора следующим образом:

1) торговые — продовольственные и промтоварные магазины,универмаги и другие предприятия оптовой и розничной торговли; магазины, реализующиепредметы культуры, искусства, национальных промыслов, книжную продукцию;

2) производственные — цеха, мастерские, техлаборатории идругие имущественные комплексы, предназначенные для осуществления определенныхтехнологических процессов; трансформаторные, вентиляционные и холодильныекамеры; калориферные, котельные, водомерные узлы; помещения насосных станций истанций подкачек; специализированные овощехранилища; автоматические телефонныестанции; информационно-вычислительные центры; предприятия автосервиса;

3) складские — склады различных назначений (кромеспециализированных овощехранилищ) для длительного хранения материалов,продуктов, деталей, полуфабрикатов, готовых изделий и других материальныхценностей; пункты приема стеклотары;

4) коммунально-бытовые — дома быта и комбинаты бытового обслуживания;ателье и мастерские, обслуживающие население путем предоставления услуг ивыполнения работ по ремонту и изготовлению одежды, головных уборов, обуви,бытовых приборов, часов, фотоаппаратуры и т.п.; парикмахерские, бани, приемныепункты прачечных, химчисток, фотоателье, ателье проката, по уборке квартир;машинописных и переплетных работ, по приему вторичного сырья; гостиницы,справочные бюро, предприятия ритуальных услуг, диспетчерские пункты;

5) объекты общественного питания — имущественные комплексы,обеспечивающие производство и реализацию продукции общественного питания;

6) офисы — службы неторгового и непромышленного характера,используемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями; авиакассы;

7) медицинские — больницы, поликлиники, амбулатории,диспансеры, врачебные консультации, здравпункты, санитарно-эпидемиологическиестанции, медлаборатории, лечебно-трудовые мастерские, медицинские кабинеты,центры социальной адаптации, станции скорой помощи, судмедэкспертиза;

8) образовательные — учебные заведения, лектории, интернаты,детские сады и ясли, колледжи, гимназии, действующие на основании Закона РФ»Об образовании", музеи, библиотеки, методические центры, кружки икурсы различного назначения;

9) аптеки — аптеки готовых лекарственных форм, аптеки,обслуживающие медицинские учреждения и изготавливающие медицинские препараты;

10) имущественные комплексы для частной медицинской практики- соответствующие кабинеты, поликлиники;

11) театрально-зрелищные — клубы, театры, кинотеатры;

12) спортивные — спортивные комплексы и залы;

13) творческие — мастерские и студии художников, скульпторов,архитекторов, модельеров, дизайнеров; выставочные залы;

14) имущественные комплексы, обеспечивающие деятельность финансовыхорганизаций и их подразделений — банков, пунктов обмена валюты, финансовыхкомпаний, профессиональных участников рынка ценных бумаг, ломбардов;

15) увеселительные заведения — казино, ночные клубы, игорныезалы;

16) развлекательные центры — залы игровых автоматов,дискотеки, компьютерные залы; видеосалоны;

17) гаражи — гаражи или боксы юридических лиц;

18) архивы — архивы государственных и муниципальных унитарныхпредприятий;

19) агентства — охранно-сыскные, рекламные и т.п.;

20) отделения связи — городские отделения почтовой связи;

21) предприятия и учреждения телефонной и телеграфной сети — узлы телефонной связи и телеграфы;

22) проектные, конструкторские организации — предприятия,институты, занимающиеся проектной и конструкторской деятельностью[102].

Названная классификация имеет значение при определении повышающихкоэффициентов для расчета величины арендной платы.

Прежде всего необходимо отметить, что аренда здания илисооружения, расположенного на земельном участке, не принадлежащем арендодателюна праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка.Получение согласия собственника является обязательным лишь в случаях: а)предусмотренных законом или договором с собственником участка; б) когда врезультате сдачи в аренду здания или сооружения условия пользования земельнымучастком существенно изменяются.

Условия пользования земельным участком, на которомрасположено арендуемое здание (сооружение) должны быть согласованы сторонами иотражены в договоре аренды.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендаторуоб освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что сторонызаключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному изусловий договора по окончании срока аренды договор считался продленным на тотже срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторонне заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна изсторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то,что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды,который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу п. 2 ст. 651ГК РФ для продления договора аренды здания требовалась его государственнаярегистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел кследующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок,равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договорапродление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствиизаявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончаниипервоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новыйдоговор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегосядоговора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договораренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срокаренды по новому договору) был менее одного года[103].

Смена собственника здания, сооружения не является основаниемдля расторжения договора аренды. В этом случае первоначальный арендодательзаменяется новым (собственником здания или сооружения). При этом за арендаторомсохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданиемили сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавшихдо перехода права собственности на здание, сооружение, земельный участок (п. 1ст. 617, ст. 653 ГК РФ)[104].

В отношении формы арендной платы за пользование зданием илисооружением ГК РФ специальных правил не содержит, поэтому в данном случае сторонамследует руководствоваться общими положениями об аренде.

Фактическая передача недвижимого имущества в арендуосуществляется после заключения договора аренды и осуществления егогосударственной регистрации в соответствии с законодательством. При этом междусторонами оформляется акт приема-передачи или иной предусмотренный договоромдокумент, подтверждающий передачу имущества.

За арендуемое недвижимое имущество арендатор уплачиваетарендную плату в размере, сроки и порядке, установленном договором аренды. Аренднаяплата рассчитывается в соответствии с введенным распоряжением МингосимуществаРФ от 30.04.1998 г. № 396-р Порядком определения величины арендной платы запользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениямисооружениями и отдельными помещениями.

Основу правового регулирования отношений в областиорганизации и проведения торгов на право заключения договора аренды зданий,строений, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности,составляют нормы ст. 447-449 ГК РФ и Положение о проведении торгов на правозаключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральнойсобственности, утвержденное распоряжением Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г. №774-р[105].

Названное Положение определяет порядок проведения торгов направо заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений,сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, атакже права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов.

Важным разделом законодательства о залоге является залогнедвижимости — ипотека[106]. Данный разделприсутствует в Законе о залоге Российской Федерации. Нормы о залогенедвижимости включены в новый Гражданский кодекс. В отсутствие закона обипотеке большое значение в регулировании залога недвижимости имеет УказПрезидента РФ от 28 февраля 1996 года № 293 «О дополнительных мерах поразвитию ипотечного кредитования». Данный акт устанавливает, что, если вдоговоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает кроме погашения основнойсуммы долга и процентов по нему также уплату залогодержателю сумм,причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки вследствиенеисполнения либо просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполненияосновного обязательства[107]. Ипотека такжеобеспечивает суммы, причитающиеся залогодержателю в виде процентов занеправомерное пользование чужими денежными средствами, и возмещение судебныхиздержек и других расходов, вызванных обращением взыскания и реализацией заложенногоимущества[108].

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания,сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе ссоответствующим земельным участком или правом пользования им[109].

Договор о залоге недвижимости требует обязательногонотариального удостоверения и регистрации.

Российское законодательство не предусматривает возможностизаложить закладные свидетельства, которые могут выступать в качестве ценныхбумаг. Вместе с тем еще римскому праву был известен залог права залога[110].

По основному назначению предметов ипотеки различают:

— ипотеку земельных участков;

— ипотеку жилых домов, квартир, дач, садовых домиков, гаражей[111];

— ипотеку предприятий, зданий, строений, сооружений и другихпроизводственных объектов[112].

Гражданский кодекс (п.3 ст.340) устанавливает, что ипотеказдания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка,на котором расположено здание (сооружение), либо части этого земельногоучастка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания(сооружения). Залогодатель вправе заложить принадлежащие ему права арендыданного земельного участка.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ и ВысшегоАрбитражного Суда РФ данное правило о совместном залоге здания (сооружения) исоответствующего земельного участка применяется в тех случаях, когдазалогодатель обладает правом собственности или правом аренды земельногоучастка, на котором расположено здание (сооружение), являющееся предметомипотеки. В тех же случаях, когда залогодатель не является собственником илиарендатором земельного участка, на котором расположено закладываемое здание илисооружение, он вправе заключить договор ипотеки только на здание (сооружение)[113].Такой договор будет соответствовать действующему законодательству[114].

Следует отметить, что залог квартир, других помещений,расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залогаземельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Однако залогтаких жилых и нежилых помещений осуществляется по общим правилам о залогенедвижимости и требует обязательного нотариального удостоверения и соответствующейрегистрации[115].

Гражданский кодекс РФ (п.2 ст.340) выделяет правилаипотеки предприятий.

Ипотека предприятия в целом распространяется на всеимущество, включая основные и оборотные средства, а также на иные ценности, отраженныев самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом илидоговором. Филиалы и представительства в этом случае независимо от места ихрасположения, если иное не установлено в договоре, также подпадают под ипотеку.Ипотечное свидетельство в случае ипотеки предприятий, сооружений, зданий,строений и иных производственных объектов должно, как представляется, включатькроме обычных сведений данные о виде ипотечного имущества, его наименование,место нахождения, год постройки, стоимость, определенную в установленномпорядке.

Однако может ли быть заложено любое предприятие? Несомненно,что предметом ипотеки в первую очередь может быть частное предприятие.Законодательству стран СНГ кроме частных структур известны государственныепредприятия, имущество которых закреплено за ними на праве хозяйственноговедения, и бюджетные учреждения, в оперативном управлении которых находитсягосударственное и муниципальное имущество[116].

Предприятия, за которыми имущество закреплено на правехозяйственного ведения, и их отдельные структурные единицы и подразделения какимущественные комплексы могут быть предметом ипотеки лишь с согласиясобственника или уполномоченного им органа[117]. Не могут бытьпредметом ипотеки бюджетные организации, что связано с ответственностью собственникапо их обязательствам. С введением в Российской Федерации казенных предприятийих как единый имущественный комплекс также нельзя закладывать в качествеобеспечения исполнения взятых обязательств. Казенные предприятия представляютсобой унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления (п.1ст.115 ГК). В соответствии с п.5 ст.115 Кодекса Российская Федерация несетсубсидиарную ответственность по обязательствам казенного предприятия при недостаточностиего имущества.

Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 года предусматривает,что в случае, когда взыскание обращается на заложенное жилое помещение, вкотором проживает залогодатель, собственник этого помещения, члены его семьи идругие лица не подлежат выселению (ч.2 ст.13). Если же договор залога былзаключен в обеспечение кредита для строительства нового жилого помещения, то изэтого помещения указанные лица в случае обращения взыскания на данное помещениемогут быть выселены в судебном порядке.

Следуетотметить, что рассматриваемые нормы о залоге недвижимости не могут заменитьнеобходимости полного решения всех вопросов, связанных с ипотекой, — регистрации, реализации ипотечного имущества и многие другие[118].

Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса,экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решениежилищного вопроса не обеспечить[119]. Чтобы убедиться вэтом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массынаселения и действующие цены на жилье и условия получения кредитов наприобретение квартиры или строительство собственного дома.

Тем не менее, значительная частьлюдей продолжает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью,усугубляемой в случае естественного расширения семьи.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Экономические реформы в РоссийскойФедерации, направленные на развитие и функционирование свободного рынка исвободы предпринимательства, обусловили повышение значимости недвижимогоимущества. Это связано прежде всего с введением частной собственности нанедвижимость, а также с массовой приватизацией рыночных объектов недвижимости.Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ закрепили права и обязанностифизических и юридических лиц по пользованию, владению и распоряжению недвижимымимуществом. В результате недвижимость превратилась в фактор, решающим образомвлияющий как на уровень благосостояния физических лиц, так и на эффективностьдеятельности российских производителей.

Государственная политика в областинедвижимости направлена на реорганизацию системы управления недвижимостью длясоздания в стране конкурентного рынка и обеспечения максимально эффективногоиспользования недвижимого имущества. И здесь наиболее значимая роль принадлежитзаконодательным актам, регулирующим рынок недвижимости на принципах правовогогосударства.

Порядок регистрации недвижимого имущества определяетсяФедеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ч.2ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации,возникают с момента регистрации соответствующих прав. В ст.219 ГК РФ специальноуказывается, что право собственности на здания, сооружения и другое вновьсоздаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации,возникает с момента такой регистрации.

1. Собственники объектов недвижимого имущества, пользуясьтем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственностьдвух или более лиц, законом практически не ограничен (п. 4 ст. 244 ГК), нередкопользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбиваютединое право собственности на «карликовые» доли типа 1/100, 1/32 и т.п. иотчуждают их другим лицам, создавая бесчисленное множество сособственников. Приэтом целью такого дробления может быть не столько обладание карликовой долей вправе собственности на недвижимость, сколько обход с помощью такого обладанияпредписаний публичного права (миграционного, налогового и др.).

С учетом изложенного предлагается ввести в ст. 244 ГК норму,которая бы ограничивала возможность собственника выделять с целью последующегоотчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам несоответствует установленной Законом норме (жилой площади, земельного участка ит.п.) либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемойдоли. На случаи возникновения права общей собственности помимо волисобственника (наследование по закону и т.п.) это ограничение распространятьсяне должно, так как злоупотребление собственника своим правом в этих случаяхотсутствует.

2.В настоящее время нет достаточных экономических и правовых оснований длязаконодательного закрепления в гражданском праве понятия «единого объектанедвижимости» как единого объекта гражданских прав и сколько-нибудьраспространенного в реальной действительности объекта гражданского оборота.

Длятех же случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объектынедвижимого имущества находятся в собственности одного лица, важно установитьправило, согласно которому земельный участок и расположенные на нем объекты,хотя и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав, но вгражданском обороте в случаях, когда речь идет о возможном отчуждении зданияили земельного участка, должны выступать вместе. Смысл правового режима«единого объекта» в данном случае состоит не в том, что принадлежность следуетза главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельногоучастка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лишь кдругому вместе и одновременно.

3.Следует закрепить в гражданском праве в качестве основополагающего принцип, всоответствии с которым собственник здания, расположенного на принадлежащемдругому лицу земельном участке, при осуществлении сделки, влекущей или могущейповлечь отчуждение здания, вправе свободно распоряжаться без согласиясобственника земельного участка (независимо от того, какое право — вещное илиобязательственное — он имеет на соответствующий земельный участок) как своейсобственностью, расположенной на земельном участке, так и теми своими правамина земельный участок, которые он имеет.

Принципсвободы распоряжения собственником здания своими правами на земельный участокявляется зеркальным отражением принципа свободного распоряжения собственникомземельного участка этим участком без согласия собственника находящихся на немзданий.

4.Исходя из признака оборотоспособности продажа части недвижимой веши должна бытьпризнана невозможной, поскольку самостоятельное юридическое существованиенедвижимой вещи, необходимое для отчуждения таковой, определяется не еефактическим положением, а на основании реестра. Имеющаяся регистрация правасобственности на здание или на земельный участок исключает возможностьодновременной регистрации такого же по природе права на часть этого участка илиздания (помещение в нем), причем в отношении как третьего лица, так исобственника.

Собственник здания, желающий распорядиться отдельным помещением,должен сначала произвести выделение этого помещения, т.е. зарегистрировать своеправо собственности в отношении помещения.

5.Запись в ЕГРП не является самостоятельным правовым основанием возникновения,изменения, прекращения права на недвижимое имущество, так как не порождаетникаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества.Таким основанием является в каждом конкретном случае сделка, нормативный илиненормативный акт, судебный акт. юридический факт и др. Запись в ЕГРП, определяющаясодержание зарегистрированного права, условия его осуществления и т.д.,основывается на содержании правоустанавливающих документов.

6.Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество должнаобеспечивать защиту прав добросовестного приобретателя недвижимости:

— доказывание добросовестным приобретателем «добросовестности» при приобретениинедвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либодоказывание собственником «недобросовестности» приобретателя осуществляетсяпрежде всего посредством представления доказательства обращения или, напротив,необращения к единому государственному реестру прав за сведениями особственнике недвижимости;

— в едином государственном реестре прав должны в обязательном порядке вноситьсясведения о существовании спора о праве на недвижимое имущество. О существованиитакого спора может также свидетельствовать наличие в ЕГРП записи об арестеимущества или записи о запретах совершать сделки с этим имуществом, которыебыли сделаны учреждением юстиции на основании соответствующих судебных актов опринятии данных мер по обеспечению исков;

— добросовестный приобретатель недвижимого имущества, укоторого это имущество не может быть истребовано его собственником (еслисобственнику суд отказал в удовлетворении виндикационного иска), приобретаетправо собственности на это имущество.


СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

Нормативно-правовыеакты:

1.            КонституцияРоссийской Федерации. // Российская газета. – 1993. – № 237.

2.            Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30.11.1994. (в ред. от10.01.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3.            Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26.01.1996 (в ред. от02.02.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

4.            Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть третья) № 146-ФЗ от 26.11.2001 (в ред. от02.12.2004) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.

5.            Земельный кодексРоссийской Федерации № 136-ФЗ от 25.10.2001 (в ред. от 17.04.2006) // Собраниезаконодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.

6.            Налоговый кодексРоссийской Федерации (часть первая) № 146-ФЗ от 31.07.1998. (в ред. от02.02.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 31. – Ст. 3824.

7.            Налоговый кодексРоссийской Федерации (часть вторая) № 117-ФЗ от 05.08.2000 (в ред. от13.03.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2000. – № 32. – Ст. 3340.

8.            Федеральный законРФ № 15-ФЗ от 26.01.1996. «О введении в действие части второй Гражданскогокодекса Российской Федерации» (в ред. от 26.11.2001) // Собраниезаконодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 411.

9.            Федеральный законРФ № 101-ФЗ от 24.07.2002. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»(в ред. от 18.07.2005) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст.3018.

10.         Федеральный законРФ № 102-ФЗ от 16.07.1998. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от30.12.2004) // Собрание законодательства РФ. -1998. – № 29. – Ст. 3400.

11.         Федеральный законРФ № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» (в ред. от 17.04.2006) // Собрание законодательстваРФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

12.         Федеральный законРФ № 164-ФЗ от 29.10.1998. «О финансовой аренде (лизинге)» (в ред. от18.07.2005) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 44. – Ст. 5394.

13.         Федеральный законРФ № 214-ФЗ от 30.12.2004. «Об участии в долевом строительстве многоквартирныхдомов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. –2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 40.

14.         Федеральный законРФ № 66-ФЗ от 15.04.1998. «О садоводческих, огороднических и дачныхнекоммерческих объединениях граждан» (в ред. от 02.11.2004) // Собраниезаконодательства РФ. -1998. – № 16. — Ст. 1801.

15.         Федеральный законРФ № 73-ФЗ от 25.06.2002. «Об объектах культурного наследия (памятникахистории и культуры) народов Российской Федерации» (в ред. от 31.12.2005) //Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 26. – Ст. 2519.

16.         Федеральный законРФ № 95-ФЗ от 11 июля 2001 г. «О политических партиях» (в ред. от 31.12.2005) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – №29. – Ст. 2950.

17.         Федеральный законРФ № 226-ФЗ от 31.12.1995. «О внесении изменений и дополнений в ЗаконРоссийской Федерации «О государственной пошлине» (в ред. от 14.11.2002) //Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 1. – Ст. 19.

18.         Закон РФ № 948-1от 22.03.1991. «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности натоварных рынках» (в ред. от 02.02.2006) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. – 1991. –№ 16. – Ст. 499.

19.         ПостановлениеПравительства РФ № 219 от 18.02.1998. «Об утверждении правил ведения ЕдиногоГосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред.от 12.11.2004) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 8. – Ст. 963.

20.         ПостановлениеПравительства РФ № 576 от 07.08.2002. «О порядке распоряжения земельными участками,находящимися в государственной собственности, до разграничения государственнойсобственности на землю» (в ред. от 21.11.2003) // Собрание законодательства РФ.– 2002. — № 32. – Ст. 3189.

21.         Приказ МинюстаРФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг №289/235/290 от16.10.2000. «Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилогопомещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрациисмены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечнымкредитам» (в ред. от 07.02.2003) // Российская газета. – 2000. – № 225. – С. 9.

22.         РаспоряжениеМинимущества РФ № 3070-р от 02.09.2002 «Об утверждении примерных форм решений опредоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование,безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи,безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков»(в ред. от 06.07.2004) // Российскаягазета. – 2002. – № 191. – С. 8.

23.         РаспоряжениеМингосимущества РФ № 774-р от 28.07.1998 «Об утверждении положения о проведенииторгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся вфедеральной собственности» // Бюллетень нормативных актов федеральных органовисполнительной власти. – 1998. – № 20. – С. 10.

24.         Декрет ВЦИК от 20августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимость вгородах» // Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянскогоправительства. Отд. 1. – 1918. – № 62. – Ст. 674.

25.         Постановление СНКот 8 августа 1921 г. «О предоставлении собственникам немуниципализированныхстроений права возмездного отчуждения недвижимого имущества» // Собраниеузаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства. Отд. 1. –1921. – № 60. – Ст. 410.

26.         ПостановлениеНаркомата юстиции РСФСР от 6 ноября 1918 г. «О противозаконности сделоккупли-продажи строении, находящихся в селениях» // Собрание узаконений ираспоряжений рабочего и крестьянского правительства. Отд. 1. – 1918. – № 65. –Ст. 715. П. 1.

Специальная и научнаялитература

27.         АлександроваС.М., Шишкоедова Н.Н. Аренда имущества с правом выкупа // Главбух. – 2003. – №4. – С. 31.

28.         Андреева Л. Формадоговора и последствия ее несоблюдения // Российская юстиция. – 1999. – № 2. –С. 10.

29.         Белов В.А. Всегдали нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. – 1999. –№ 7. – С. 18.

30.         Борисенко А.Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. – 2004. – № 2. – С.28.

31.         Волкова А. Земляпод зданием: оформление отношений // Бизнес-адвокат. – 2005. – № 23. – С. 20.

32.         Головцева С.А.Залог недвижимости // Законодательство. – 2000. — № 7. – С. 24.

33.         Гражданскийкодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии,алфавитно-предметный указатель / Под ред. Козырь О… М., Маковского А.Л.,Хохлова С.А. – М. Правовая культура. 1996. – 482 с.

34.         Гражданскоеправо: Учебник / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. Часть вторая. – М.Проспект.1997. – 468 с.

35.         Гражданскоеправо. Учебник. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М. Наука. 2000. – 486с.

36.         Гражданское правоРоссии. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций / Отв. ред. СадиковО.Н. – М. Инфра-М. 1997. – 386 с.

37.         Грудцына Л.Ю.Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательствои экономика. – 2005. – № 10. – С. 26.

38.         Груздев В. Состави существо договорных обязательств сторон. // Хозяйство и право. – 1999. – № 7.– С. 90.

39.         Гуев А.Н.Комментарий к постановлениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации погражданским делам. — М Инфра-М. 2001. – 386 с.

40.         Добрачев Д.В.Проблемы судебной практики в сфере оборота земли – М. Волтерс Клувер. 2005. –376 с.

41.         Добрачев Д.В.Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельногоучастка // Журнал российского права. – 2005. – № 7. – С. 19.

42.         Договорное право.Книга вторая. Договоры о передаче имущества / Брагинский М. И., Витрянский В.В. – М. Юридическая литература. 2000. – 562 с.

43.         Дружинина Л.Предприятие как объект // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 35. – С. 12.

44.         Дьяков А.П.Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков в новомземельном законодательстве Российской Федерации // Современное право. – 2003. –№ 3. – С. 27.

45.         Ерш А.В.Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков // ВестникВАС РФ. – 2004. – № 8. – С. 23.

46.         Журбина Е.Заключение договора ипотеки // Юрист. – 2005. – № 7. – С. 25.

47.         Зюзин В.А.,Королев А.Н. Комментарий к Федеральному Закону «Об участии в долевомстроительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесенииизменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный)– М. Юстицинформ. 2005. – 176 с.

48.         Иванова Н.П.Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. //Адвокат. – 1999. – № 9. – С. 11.

49.         Иоффе О. С.Советское гражданское право. Т. 1. – М. Юрлитиздат. 1958. – 546 с.

50.         Ипотека в России/ Под ред. Толкушкина А.В. – М. Юристъ. 2002. – 326 с.

51.         Исрафилов И.Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. – 1997. — № 10. – С. 24-25.

52.         Казанцев В. Видыправ граждан на землю по российскому законодательству // Хозяйство и право. –1997. — № 7. – С. 32.

53.         Киндеева Е.А.,Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления.Государственная регистрация. Образцы документов – М. Юрайт. 2004. – 386 с.

54.         Киндеева Е.А.Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть // Экономика ижизнь. – 2000. – № 8. – С. 17.

55.         Кислов Д. В.Продажа предприятия как имущественного комплекса // Главбух. – 2001. – № 12. –С. 33.

56.         Козырь О.М.Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством //Экологическое право. – 2003. – № 4. – С. 25.

57.         Комментарий к ГКРФ (постатейный). / Под ред. проф. Садикова О.Н. – М. Норма. 1998. – 482 с.

58.         КомментарийГражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. / Под ред.Брагинского М.И. – М. Правовая культура. 1996. – 368 с.

59.         Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Подред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М. Юрайт. 2004. – 442 с.

60.         Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (изданиечетвертое, исправленное и дополненное) / Под ред. Садикова О.Н. – М. Контракт.2004. – 468 с.

61.         Комментарий кФедеральному закону «О приватизации государственного и муниципальногоимущества» (постатейный) / Под ред. Вайпана В.А. – М. Юстицинформ. 2004. – 148с.

62.         Контрактноеправо. Мировая практика. Собрание документов: Т. 3. Недвижимость. – М.Юридическая литература. 1992. – 424 с.

63.         КрашенинниковП.В. Жилищное право (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетомнового Жилищного кодекса Российской Федерации)– М. Статут. 2005. – 478 с.

64.         КрашенинниковП.В. Рентный договор // Нотариус. – 2002. – № 3. – С. 27.

65.         Кресникова Н.И.Правовые аспекты и экономическая сущность обороты земель в рыночной системе //Право и экономика. – 2004. – № 4. – С. 28.

66.         Кулагин М.И.Предпринимательство и право: опыт Запада. – М. Юридическая литература. 1992. –386 с.

67.         Куликова А.Н.Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: за и против? // Нотариальныйвестник. – 1999. – № 5. – С. 21.

68.         Курноскина О.Г.Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное)– М.Юстицинформ. 2006. – 428 с.

69.         Лапач В.А.Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. – 2003. – №4. – С. 21.

70.         Лапач В. Цена припродаже предприятия // ЭЖ-Юрист. – 2004. – № 32. – С. 14.

71.         Леонова Г.Б.Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство. – 1999. – №8. – С. 18.

72.         Макаров Г.П.Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин иправо. – 2000. – № 3.– С. 18.

73.         Макаров Г. Правособственности на квартиру и жилой дом. // Хозяйство и право. – 1998. – № 5. –С. 19.

74.         Маковский А.Л.Общие правила об обязательствах в ГК // Вестник ВАС РФ. – 1995. – № 9. – С.101-102.

75.         Малумов А.Ю.,Яворский А.В. Покупка сельскохозяйственных земель // Главбух. — Отраслевоеприложение «Учет в сельском хозяйстве». – 2003. – № 3. – С. 23-24.

76.         Мейер Д.И.Русское гражданское право. – М. Статут. 2002. – 684 с.

77.         Морунова Е.Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением // Бюллетеньнотариальной практики. – 2003. – № 5. – С. 27.

78.         Нарежный В.В.,Комягин Д.Л. О регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключаемыхна срок менее года // Право и экономика. – 2000. – № 4. – С. 26.

79.         Оглоблина О.М.Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие – М. Юринформцентр.2003. – 328 с.

80.         Оглобина О.М.Дарение недвижимого имущества: практическое пособие – М. Юринформцентр. 2003. –286 с.

81.         Павлодский Е.Залог и ипотека // Хозяйство и право. – 1997. — № 2. – С. 28.

82.         Пашов Д.Б.Договоры в сфере жилищного ипотечного кредитования // Право и политика. – 2005.– № 3. – С. 18.

83.         Пегов П.В.Регистрация договора аренды и права аренды // Главбух. – 2000. — № 15. – С. 29.

84.         Победоносцев К.П.Курс гражданского права. – СПб. Нева. 2004. – 482 с.

85.         Попов М. Обограничениях купли-продажи гражданами земельных участков // Хозяйство и право.– 1998. — № 2. – С. 27.

86.         Попов М. Окупле-продаже земельных участков // Хозяйство и право. – 1997. — № 12. – С. 16.

87.         РешенияГражданского кассационного департамента правительствующего сената. 1913 г.(издание 2001 года) – Спб. Нева. 2001. – 362 с.

88.         Римское частноеправо / Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. – М. Норма. 1996. – 468 с.

89.         Романов О.В.Государственная регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимымимуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. – 1998. –№ 7. – С.10.

90.         Российскоезаконодательство X-XX вв. Т. XI. / Под ред. О.И. Чистякова. Т. 1. — М.Юридическая литература. 1984. – 468 с.

91.         Российскоезаконодательство X-XX вв. Т. XI. / Отв. ред. Индова Е.И. – М. Юридическая литература.1987. – 512 с.

92.         Сайдаманов А.А. Опереходе права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи //Аудиторские ведомости. – 2001. – № 6. – С. 14.

93.         Семенов М.И.Письменная форма сделок // Право и экономика. – 2002. – № 8. – С. 10.

94.         Семьянова А.Ю.Продажа части земельного участка // Право и экономика. – 2004. –№ 12. – С. 34.

95.         Сергеев В.И.Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. – 1999. – № 12.– С. 15.

96.         Степанов С.А.Недвижимое имущество в гражданском праве – М. Статут. 2004. – 384 с.

97.         Судаков А.А.Правовое регулирование залога предприятия в гражданском обороте // Российскийсудья. – 2005. – № 9. – С. 21.

98.         Суханов Е.А.Российский закон о собственности: Научно-практический комментарий. – М. Норма.1993. – 168 с.

99.         Уткин Б.Обязательная регистрация // ЭЖ-Юрист. – 2004. – № 9. – С. 14.

100.       Фоков А.П.Ипотечные правоотношения в Российской Федерации // Юрист. – 2005. – № 6. – С.22.

101.       Халфина Р.О.Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. — М. Юрлитиздат. 1954. – 216 с.

102.       Цыбуленко З.Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. – 1998. – № 2. –С. 35.

103.       Чижова А.С.Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель //Главбух. – 2001. – № 3. – С. 43.

104.       Шаклеина Е.В. Квопросу о сделках с жильем через посредников и поверенных // Семейное ижилищное право. – 2005. – № 2. – С. 22.

105.       Шейнин Л.Отсутствие государственной регистрации: как оно влияет на недействительностьсделок с недвижимостью? // Юридический мир. – 2005. – № 11. – С. 21.

106.       Шершеневич Г.Ф.Учебник русского гражданского права. – М. Статут. 2002. – 642 с.

107.       Яшенков К.А.Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика.– 2004. – № 11. – С. 22.

Материалы судебнойпрактики

108.       ПостановлениеПленума ВАС РФ « 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных сприменением земельного законодательства»//Вестник ВАС РФ.-2005.-№ 5.-С.3.

109.       ПостановлениеПленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах,связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»// Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9. – С. 11.

110.       Информационноеписьмо Президиума ВАС РФ № 59 от 16 февраля 2001 г. «Обзор практики разрешенияспоров, связанных с применением Федерального закона «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС. –2001. – № 4. – С. 11.

111.       Информационноеписьмо Президиума ВАС РФ № 53 от 1 июня 2000 г. «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. – 2000. – №7. – С. 9.

112.       БюллетеньВерховного суда.-2004.- № 2.- С.20.

113.       Вестник ВАСРФ.-2005.- № 11.-С.23.


/>Приложение 1

Договор

купли-продажи квартиры

Город Екатеринбург, Свердловская область, РоссийскаяФедерация

Тридцатого марта две тысячи четвертого года

Мы, гр. Соловьева Елена Анатольевна, 17.01.1958 года рождения,проживающая в г. Екатеринбурге, по ул. Ленина, в доме N 18, кв. N 91 (паспортсерии III-АИ N 605849, выдан ОВД Чкаловского РИК г. Свердловска 20.02.1974 г.),именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. АлексеевИгорь Владимирович, 12.06.1970 года рождения, проживающий в г. Екатеринбурге,по ул. Чайковского, в доме N 88, кв. N 14 (паспорт серии ХXIV-АИ, N 848488,выдан ОВД Ленинского района г. Екатеринбурга 11.09.1995 г.), именуемый в дальнейшем«Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор онижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность жилое помещение(квартиру) под номером девятым, находящуюся в г. Екатеринбурге, по ул.Мичурина, в доме N 17.

Кадастровый номер отчуждаемой квартиры -66:41:00 0/12656/Б/210/0048-1.

Указанная квартира расположена на третьем этаже четырехэтажногокирпичного дома и состоит из двух комнат, общей полезной площадью 47,4 кв.м, втом числе жилой площадью — 28,4 кв.м, что подтверждается справкой Бюро техническойинвентаризации г. Екатеринбурга от 10.03.2004 г. за N 014987877.

Инвентаризационная оценка квартиры составляет 60 000 (шестьдесяттысяч) руб.

2. Отчуждаемая квартира принадлежит Продавцу на праве собственностина основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом города ЕкатеринбургаСоколовой М.И. 02.09.1998 г. по реестру N 4572, зарегистрированного в Учрежденииюстиции Свердловской области по регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним 14.09.1998 г. за N 2644. Свидетельство о государственной регистрациивыдано 18.09.1998 г. за N 66-01/01-5/2000-177.

3. Квартира продана Покупателю за 800 000 (восемьсот тысяч) руб.,уплаченных полностью Продавцу до подписания настоящего договора.

4. В отчуждаемой квартире зарегистрирована и проживает МолотоваАнтонина Геннадьевна, которая после отчуждения Продавцом квартиры и приобретенияее Покупателем сохраняет право пользования указанной квартирой до момента ееосвобождения и снятия с регистрационного учета в установленном законом порядке.Других лиц, сохраняющих в соответствии с действующим законодательством право пользованияотчуждаемым жилым помещением, не имеется, что подтверждается справкой ЖЭК N 50Октябрьского района г. Екатеринбурга от 20.03.2004 г. N 14.

5. Продавцом нотариусу представлено заявление о том, что она неимеет супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемую квартиру.

Покупатель с содержанием указанного заявления ознакомлен.

Согласие супруги Покупателя — Алексеевой Инны Ивановны — на покупкууказанной квартиры получено и нотариально удостоверено нотариусом города КарпинскаНикитиной Р.Н. 11.03.2004 г. по реестру N 2311.

6. Продавец ставит Покупателя в известность об отсутствиикаких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемой квартиры, не названныхв настоящем договоре. В соответствии с его заявлением, а также согласно вышеуказаннойсправке Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга и выписке из Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Учреждениемюстиции Свердловской области, осуществляющим государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество, 30.03.2004 г. за N 66-01/01-5/2001-184 до подписаниянастоящего договора квартира никому не запродана, не заложена, в споре и подарестом не состоит.

Задолженности по налогам за отчуждаемую квартиру не имеется, очем свидетельствует справка ИМНС России по Октябрьскому району г. Екатеринбургаот 12.03.2004 г. за N 344.

7. Передача отчуждаемой квартиры Продавцом и принятие ееПокупателем будет осуществляться по передаточному акту, который стороны обязуютсяподписать не позднее одного месяца со дня подписания настоящего договора.

8. Покупатель приобретает право собственности на квартиру с моментагосударственной регистрации настоящего договора в Учреждении юстиции по регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор считается заключенным смомента такой регистрации.

9. Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальнымуслугам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры и не имеют вэтой связи взаимных претензий.

10. Содержание ст. 209, 213, 288, 292, 556, 558 Гражданского кодексаРФ сторонам нотариусом разъяснено. Правовые последствия заключаемого договораим известны.

11. Стороны договора в присутствии нотариуса заявили, что онине лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими пониматьсущество подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающихих совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

12. Стороны договорились, что до регистрации настоящего договорав органах государственной регистрации риск случайной гибели отчуждаемой квартирынесет Покупатель.

13. Расходы по удостоверению настоящего договора уплачивает

Покупатель.

14. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один из которыххранится в делах нотариуса города Екатеринбурга Ивановой И.И., а второй экземплярдоговора выдается Покупателю.

Подписи:________________________________________________________________


/>Приложение 2

Договор

обещания дарения квартиры

Город Екатеринбург, Свердловская область, РоссийскаяФедерация

Тридцатого марта две тысячи четвертого года

Мы, гр. Федорова Ирина Константиновна, 17.01.1958 года рождения,проживающая в г. Екатеринбурге, по ул. Степана Разина, в доме N 18, кв. N 91(паспорт 65 01 877654, выдан Чкаловским РУВД г. Екатеринбурга 20.02.2003 г.),именуемая в дальнейшем «Даритель», с одной стороны, и гр. ФедоровОлег Иванович, 12.06.1980 года рождения, проживающий в г. Екатеринбурге, по ул.Азина, в доме N 88, кв. N 14 (паспорт 65 02 737377, выдан Ленинским РУВД г.Екатеринбурга 11.09.2003 г.), именуемый в дальнейшем «Одаряемый», сдругой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Даритель обязуется безвозмездно передать Одаряемому в собственностьжилое помещение (квартиру) под номером девятым, находящуюся в г. Екатеринбурге,по ул. Малышева, в доме N 17. Передача квартиры будет произведена после окончанияОдаряемым Уральской государственной юридической академии, в которой он в настоящеевремя обучается, и получении им диплома. Передача квартиры будет осуществлятьсяпо передаточному акту с вручением ключей от квартиры и документов на нее.

2. Указанная квартира расположена на третьем этаже четырехэтажногокирпичного дома и состоит из двух комнат, общей полезной площадью 47,4 кв.м, втом числе жилой площадью — 28,4 кв.м, что подтверждается справкой Бюро техническойинвентаризации г. Екатеринбурга от 10.03.2004 г. за N 014987877.

Кадастровый номер квартиры — 66:41:00 0/12656/Б/21 0/0048-1.

Инвентаризационная оценка квартиры составляет 60 000 (шестьдесяттысяч) руб. Квартира оценивается сторонами в ту же сумму.

3. Указанная квартира принадлежит Дарителю на правесобственности на основании договора дарения, удостоверенного нотариусом города ЕкатеринбургаСоколовой М.И. 02.09.1998 г. по реестру N 4572, зарегистрированного в Учрежденииюстиции Свердловской области по регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним 14.09.1998 г. за N 2644. Свидетельство о государственнойрегистрации выдано 19.09.1998 г. за N 66-01/01-5/2000-177.

4. Даритель ставит Одаряемого в известность об отсутствиикаких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемой квартиры. В соответствиис его заявлением, а также согласно вышеуказанной справке Бюро техническойинвентаризации г. Екатеринбурга и выписке из Единого государственного реестраправ на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Учреждением юстиции Свердловскойобласти, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество,30.03.2004 г. за N 128 до подписания настоящего договора квартира никому не запродана,не заложена, в споре и под арестом не состоит.

5. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от негоотказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Отказ от дарадолжен быть совершен в письменной форме и нотариально удостоверен. Об отказе Одаряемогопринять дар он должен уведомить Дарителя посредством передачи через нотариусасоответствующего заявления.

6. Даритель вправе отменить дарение и отказаться от исполнениядоговора в следующих случаях:

если после заключения договора дарения его имущественное или семейноеположение либо состояние его здоровья изменится настолько, что исполнениедоговора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;

по основаниям, установленным законом для отмены дарения (п. 1ст. 578 Гражданского кодекса Российской Федерации);

в случае, если Даритель переживет Одаряемого до передачи ему даримогоимущества.

7. Содержание ст. 209, 213, 288, 292, 572, 577, 578 Гражданскогокодекса Российской Федерации сторонам нотариусом разъяснено. Правовые последствиязаключаемого договора им известны.

8. Стороны договора в присутствии нотариуса заявили, что они нелишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими пониматьсущество подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающихих совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

9. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Учрежденииюстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

10. Расходы по удостоверению настоящего договора уплачивает

Даритель.

11. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которыххранится в делах нотариуса города Екатеринбурга Ивановой И.И., и по экземплярувыдается каждой из сторон.

Подписи:________________________________________________________________


/>Приложение 3

Договор

мены квартиры на нежилое здание (строение)

Город Екатеринбург, Свердловская область, РоссийскаяФедерация

Тридцатого марта две тысячи четвертого года

Мы, гр. Колосова Ирина Геннадьевна, 17.01.1958 года рождения,проживающая в г. Екатеринбурге, по ул. Ленина, в доме N 18, кв. N 91 (паспортсерии III-АИ N 605849, выдан ОВД Чкаловского РИК г. Свердловска 20.02.1974 г.),с одной стороны, и

гр. Ширяев Игорь Владимирович, 12.06.1970 года рождения,проживающий в г. Екатеринбурге, по ул. Чайковского, в доме N 88, кв. N 14 (паспортсерии ХXIV-АИ, N 848488, выдан ОВД Ленинского района г. Екатеринбурга 11.09.1995г.), с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Колосовой И.Г. принадлежит на праве собственности жилоепомещение (квартира) под номером девятым, находящаяся в г. Екатеринбурге, по ул.Мичурина, в доме N 17.

Кадастровый номер квартиры — 66:41:00 0/12656/Б/21 0/0048-1.

Указанная квартира расположена на третьем этаже четырехэтажногокирпичного дома и состоит из трех комнат, общей полезной площадью 87,4 кв.м, втом числе жилой площадью — 58,4 кв.м, что подтверждается справкой Бюро техническойинвентаризации г. Екатеринбурга от 10.03.2004 г. за N 014987877.

Инвентаризационная оценка квартиры составляет 120 000 (сто двадцатьтысяч) руб.

2. Указанная квартира принадлежит Колосовой И.Г. по праву собственностина основании договора передачи квартиры в собственность граждан, заключенного сАдминистрацией города Екатеринбурга 02.09.96, зарегистрированного в Учреждении юстицииСвердловской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним14.10.1998 г. за N 2465. Свидетельство о государственной регистрации выдано 18.09.1998г. за N 66-01/01-5/2000-177.

3. Ширяеву И.В. принадлежит на праве собственности нежилое здание(магазин), находящийся в г. Екатеринбурге, по ул. Татищева, номер сорок восемь.

Кадастровый номер здания — 66:41:00 0/12656/Б/21 0/0056-1.

Указанное здание представляет собой кирпичное двухэтажное строение,общей площадью 300 кв.м, что подтверждается справкой Бюро технической инвентаризацииг. Екатеринбурга от 10.03.2004 г. за N 014978870. Нежилое здание (магазин)расположено на земельном участке размером 340 кв.м, на который у Ширяева И.В. имеетсяправо бессрочного (пожизненного) пользования на основании Свидетельства о правебессрочного (пожизненного) пользования, выданного Комитетом по земельнымресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга 29.09.1996 г. за N66-01/01-5/2000-194.

Инвентаризационная оценка указанного здания составляет 200000 руб.

4. Указанное здание принадлежит Ширяеву И.В. на основании договоракупли-продажи, удостоверенного нотариусом города Екатеринбурга Соколовой М.И.02.09.1998 г. по реестру N 4572, зарегистрированного в Учреждении юстицииСвердловской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним24.09.1998 г. за N 2644. Свидетельство о государственной регистрации выдано28.09.1998 г. за N 66-01/01-5/2000-456.

5. В результате настоящего договора Колосова И.Г. передает в собственностьШиряеву И.В. квартиру, находящуюся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мичурина,дом N 17, кв. N 9;

Ширяев И.В. передает в собственность Колосовой И.Г. здание (магазин),находящийся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Татищева, дом N 48.

6. По соглашению сторон указанные объекты признаютсяравноценными*.

7. В отчуждаемой Колосовой И.Г. квартире никто незарегистрирован, и лиц, сохраняющих в соответствии с действующим законодательствомправо пользования отчуждаемым жилым помещением, не имеется, что подтверждается справкойЖЭК N 50 Октябрьского района г. Екатеринбурга от 20.03.2004 г. N 14.

8. Согласие супруги Ширяева И.В. — Ширяевой Инны Ивановны — на мену на указанных в настоящем договоре условиях получено и нотариально удостоверенонотариусом города Екатеринбурга Никитиной Р.Н. 11.03.2004 г. по реестру N 2311.

9. Стороны ставят друг друга в известность об отсутствии каких-либоограничений (обременений) в отношении отчуждаемых объектов недвижимости.

В соответствии с их заявлениями, а также согласно вышеуказанныхсправок Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга и выписок из Единого государственногореестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Учреждением юстицииСвердловской области, осуществляющим государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество, 30.03.2004 г. за N 128 и N 129 до подписания настоящего договораоба объекта недвижимости никому не запроданы, не заложены, в споре и под арестомне состоят.

10. Задолженности по налогам за отчуждаемую квартиру не имеется,о чем свидетельствует справка ИМНС России по Октябрьскому району г. Екатеринбургаот 12.03.2004 г. за N 344. Об отсутствии задолженности по налогам заотчуждаемое здание (магазин) свидетельствует справка ИМНС России по Ленинскомурайону г. Екатеринбурга от 16.03.2004 г. за N 521.

11. Передача квартиры Колосовой И.Г. Ширяеву И.В. состоялась доподписания настоящего договора. Стороны, считая договор в этой части исполненным,договорились о том, что каких-либо дополнительных документов о передачеквартиры составляться ими не будет.

Передача здания (магазина) Ширяевым И.В. и принятие его КолосовойИ.Г. будет осуществляться на основании подписываемого сторонами передаточногоакта, порядок составления которого сторонам нотариусом разъяснен.

12. Стороны приобретают право собственности на указанные в договореобъекты недвижимости с момента государственной регистрации настоящего договорав Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним.

13. Стороны согласовали все вопросы, связанные с расчетами покоммунальным услугам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемых объектовнедвижимости и не имеют в этой связи взаимных претензий.

14. Содержание ст. 209, 213, 288, 292, 556, 558, 568Гражданского кодекса Российской Федерации сторонам нотариусом разъяснено. Правовыепоследствия заключаемого договора им известны.

15. Стороны договора в присутствии нотариуса заявили, что онине лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими пониматьсущество подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающихих совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

16. Расходы по удостоверению настоящего договора уплачивает обестороны поровну.

17. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которыххранится в делах нотариуса города Екатеринбурга Ивановой И.И. и по одному экземплярувыдается каждой из сторон.

Подписи:________________________________________________________________


/>Приложение 4

Договор

купли-продажи земельного участка без строений исооружений

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация

Тридцатого марта две тысячи четвертого года

Мы, гр. Долбленникова Вера Эдуардовна, 17.01.1958 года рождения,проживающая в г. Екатеринбурге, по ул. Ленина, в доме N 18, кв. N 91 (паспортсерии III-АИ N 605849, выдан ОВД Чкаловского РИК г. Свердловска 20.02.1974 г.),именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. Саликов ДенисВладимирович, 12.06.1970 года рождения, проживающий в г. Екатеринбурге, по ул.Чайковского, в доме N 88, кв. N 14, (паспорт серии ХXIV-АИ, N 848488, выдан ОВДЛенинского района г. Екатеринбурга 11.09.1995 г.), именуемый в дальнейшем «Покупатель»,с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность земельныйучасток без каких-либо строений и сооружений, расположенный на землях поселений(городской застройки) в г. Екатеринбурге, по ул. Верхней, в границах плана(чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью 1000 (одна тысяча)кв.м, предназначенного для индивидуального жилищного строительства.

Кадастровый номер земельного участка — 66:41:0403030.

2. Отчуждаемый земельный участок принадлежит Продавцу на правесобственности на основании Свидетельства о праве собственности на землю N 150, выданногоКомитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга 06.08.1997г. согласно Постановлению Главы администрации г. Екатеринбурга от 01.03.1997 г.N 1121. Право собственности Продавца зарегистрировано в Учреждении юстиции, осуществляющемгосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 20.08.2000г.

Свидетельство о государственной регистрации права N66-01/01-31-224/2000-344.

3. Нормативная стоимость земельного участка составляет 80 000(восемьдесят тысяч) руб. согласно выписке из государственного земельного кадастра,выданной Федеральным государственным учреждением «Земельная кадастровая палата»по Свердловской области, 29.03.2004 г. за N 41-2/02-211.

4. Земельный участок продан за 50 000 (пятьдесят тысяч) руб.,уплаченных Покупателем Продавцу полностью до подписания настоящего договора.

5. Продавцом нотариусу 10.03.2004 г. представлено заявление отом, что он не имеет супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемый земельныйучасток. Покупатель с содержанием указанного заявления ознакомлен.

Согласие супруги Покупателя — Саликовой Нины Дмитриевны — напокупку земельного участка на указанных в настоящем договоре условиях получено инотариально удостоверено нотариусом города Екатеринбурга Ивановой И.И. 10.03.2004г. по реестру N 2311.

6. Продавец ставит Покупателя в известность об отсутствиикаких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемого земельногоучастка, не названных в настоящем договоре. В соответствии с его заявлением, а такжесогласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществои сделок с ним, выданной Учреждением юстиции Свердловской области,осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество,10.03.2004 г. за N 12857, до заключения настоящего договора земельный участокникому не запродан, не заложен, в споре и под арестом не состоит.

7. Сторонам разъяснено, что в случае предоставления продавцомпокупателю заведомо ложной информации:

об обременениях земельного участка и ограничениях его использованияв соответствии с разрешенным использованием;

о разрешении на застройку данного земельного участка;

об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенноевоздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемоепокупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

иной информации, которая может оказать влияние на решениепокупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которойустановлены федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшенияпокупной цены или расторжения настоящего договора и возмещения причиненных емуубытков.

8. Задолженности по налогам за отчуждаемый земельный участок неимеется, о чем свидетельствует справка ИМНС России по Верх-Исетскому району г.Екатеринбурга от 09.03.2004 г. за N 287.

9. Передача отчуждаемого земельного участка Продавцом ипринятие его Покупателем будет осуществляться по передаточному акту, который стороныобязуются подписать не позднее трех дней с момента подписания настоящего договора.

10. Переход права собственности на земельный участок подлежитгосударственной регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним.

11. Содержание ст. 209, 213, 454, 551, 556, Гражданского кодексаРоссийской Федерации сторонам нотариусом разъяснено. Правовые последствия заключаемогодоговора им известны.

12. Стороны договора в присутствии нотариуса заявили, что онине лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими пониматьсущество подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающихих совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

13. Расходы по удостоверению настоящего договора уплачивает

Покупатель.

14. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один из которыххранится в делах нотариуса города Екатеринбурга Ивановой И.И., а второй экземплярдоговора выдается Покупателю.

Подписи:

еще рефераты
Еще работы по государству и праву