Реферат: Разрешение жилищных споров

Уральская государственная юридическаяакадемия

Региональный факультет

Пермское представительство

Кафедра гражданского права

Контрольная работа

По предмету «Жилищное право»

Пермь 2007


1. Члены дачно-строительного кооперативана общем собрании решили для охраны строящихся домиков и завозимых материаловнанять сторожа и предоставить ему в пользование находящийся на территории ДСКщитовой домик, который ранее использовался для заседаний правления кооператива.Позднее дом утеплили, чтобы в нем можно было проживать зимой.

Через несколько летсторож заболел и уволился. Правление предложило ему освободить домик, но онотказался, ссылаясь на то, что он пенсионер по старости и другого жилья неимеет. По его мнению, ДСК обязан предоставить ему жилье, пригодное дляпостоянного проживания. В ответ правление заявило, что никакой жилой площадьюкооператив не располагает, а дачи строит только для своих членов.

Решите спор

В соответствии с Федеральнымзаконом от 15 апреля 1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических идачных некоммерческих объединениях граждан» (с изменениями от 22 ноября 2000 г.,21 марта 2002 г., 8 декабря 2003 г., 22 августа, 2 ноября 2004 г.,30 июня 2006 г., 26 июня 2007 г.) Статьей 4 ч. 1. Гражданев целях реализации своих прав на получение садовых, огородных или дачныхземельных участков, владение, пользование и распоряжение данными земельнымиучастками, а также в целях удовлетворения потребностей, связанных с реализациейтаких прав, могут создавать садоводческие, огороднические или дачныенекоммерческие товарищества, садоводческие, огороднические или дачныепотребительские кооперативы либо садоводческие, огороднические или дачныенекоммерческие партнерства.

А частью третьейназванной статьи членами садоводческого, огороднического или дачногопотребительского кооператива посредством объединения паевых взносов создаетсяимущество общего пользования, находящееся в собственности такого кооперативакак юридического лица. При этом члены садоводческого, огороднического илидачного потребительского кооператива обязаны ежегодно покрывать образовавшиесяубытки посредством внесения дополнительных взносов, а также нести субсидиарнуюответственность по обязательствам такого кооператива в пределах невнесеннойчасти дополнительного взноса каждого из членов такого кооператива.

Очевидно, что данное ДСКявляется указанным образованием и имеет названное имущество общего пользования,в которое очевидно и входит данный щитовой домик. Статус данного дома неуказан, но поскольку он был утеплен, чтобы в нем было можно ПРОЖИВАТЬ зимой,напрашивается вывод, что это жилое помещение. В противном случае претендоватьна проживание в нежилом помещении нецелесообразно, т.к. это не предусмотренозаконом.

В соответствии сост. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество всобственности. То есть обладать правом владения, пользования и распоряженияданным имуществом, а также нести бремя ответственности по его содержанию.Жилище является одним из главных видов собственности. В соответствии сост. 288 ГК РФ собственник жилого помещения (квартиры, комнаты, дома)осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилымпомещением в соответствии с его назначением. В этом случае государствообеспечивает защиту жилища, способствует созданию условий для пользования им.

Одним из способовраспоряжения жилым помещением является предоставление собственником прававладения и (или) пользования жилым помещением другим физическим или юридическимлицам. При этом гражданам жилое помещение предоставляется на основе договоранайма, договора безвозмездного пользования или иного законного основания, аюридическим лицам на основе договора аренды или иного законного основания.Соответствующие договоры составляются с учетом требований гражданскогозаконодательства и ЖК РФ. Так, например, договоры аренды заключаются вписьменном виде. Если договор аренды заключен на срок более года, то онподлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ).

Анализ норм ст. 30Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ (сизменениями от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г.) позволяетсделать ряд важных выводов:

1) они посвященыважнейшему из вещных прав (их состав определен в ст. 216 ГК), а именноправу собственности на жилье;

2) собственником жилогопомещения (упомянутого в ст. 30 ЖК) могут выступать не только граждане, нои организации (например, ООО, ЗАО и как в нашем случае ДСК), и РФ, и субъектыРФ, и муниципальные образования. Соответственно и жилое помещение может относитьсяк частному, государственному или муниципальному жилищному фонду (ст. 19ЖК). В любом случае правила ст. 30 распространяются на всех указанных вышесобственников жилого помещения.

В соответствии сч. 1 названной статьи собственник жилого помещения вправе:

владеть, т.е. фактическиобладать им;

пользоваться, т.е.извлекать из него полезные свойства;

распоряжаться, т.е.определять юридическую судьбу этого помещения.

Собственник по своемуусмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилымпомещением, но с учетом ограничений установленных настоящим Кодексом и другимизаконами. Права собственности на жилое помещение ограничены, прежде всего, егоназначением. Согласно ст. 17 ЖК РФ и ст. 288 ГК РФ собственник должениспользовать жилое помещение для проживания граждан. Использование жилогопомещения не по назначению является одним из оснований прекращения правсобственности на это имущество см. ст. 293 ГК РФ.

Следует заметить, чтоправа собственности могут быть ограничены в зависимости от основанийприобретения таких прав. Например: завещательный отказ и пожизненное содержаниес иждивением.

Собственник жилогопомещения в соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ вправе распорядитьсясвоим имуществом – предоставить свое жилье во владение и (или) в пользование:

членам своей семьи;

гражданину – на основаниидоговора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законномосновании;

юридическому лицу – наосновании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований,установленных гражданским законодательством и Жилищным кодексом РФ.

Предоставление жилогопомещения данным лицам осуществляется только для использования ими такихпомещений в соответствии с его назначением (для проживания граждан).

Из задачи не видновозмездным или безвозмездным был договор найма жилого помещения, очевидно, чтоодним из условий данного договора найма было – работа в данном ДСК в качествесторожа. Однако в соответствии с законом данное условие не являетсяопределяющим право пользования жилым помещением. Так согласно ст. 683 ГКРФ договор коммерческого найма жилого помещения носит срочный характер, ибосдача собственником внаем жилого помещения бессрочно, по существу, означала быдля него ограничение права собственности. Поэтому порядок, сроки и условия наймажилого помещения определяются договором между нанимателем и собственником. Приэтом если договор коммерческого найма жилого помещения заключен на срок до 1года (краткосрочный наем), то в этом случае права нанимателя ограничены. Вчастности, наниматель не вправе: поселить в нанимаемом помещении временныхжильцов; сдавать нанимаемое помещение в поднаем; заменить себя в договоредругим нанимателем, а также не имеет преимущественного права на заключениедоговора найма на новый срок, если договором не предусмотрено иное.

По этому расторжениедоговора найма должно происходить с соблюдением ст. 684 ГК РФ. Кроме тогост. 687 ч. 3 ГК РФ предусматривает, что договор найма жилогопомещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой изсторон в договоре:

если помещение перестаетбыть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийногосостояния;

в других случаях,предусмотренных жилищным законодательством.

При этом ст. 35 ЖКРФ в ч. 1 устанавливает, что в случае прекращения у гражданина правапользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом,другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данныйгражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратитьпользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственникомсоответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, онподлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Соответственно, если срокдействия договора найма истек и собственник соблюл сроки предупреждения орасторжении договора, сторож подлежит выселению без предоставления другогожилого помещения по решению суда.

2. Престарелый Ферапонтовимел в собственности жилой дом, где одну из комнат по договору найма снималСеменов. В связи с невозможностью содержать дом Ферапонтов предложил жильцукупить его с условием пожизненного содержания прежнего хозяина с иждивением, ноСеменов отказался.

Тогда Ферапонтов заключилтакой договор с Петраковым, проживавшим с семьей из трех человек в общежитии.Поселившись в доме, Петраков предъявил иск о выселении Семенова, мотивируя своитребования тем, что изолированная комната, занимаемая Семеновым по договору,заключенному с Ферапонтовым, теперь предназначена для проживания самогоФерапонтова, а оставшиеся две смежные комнаты – семьи Петракова.

Семенов в свою очередьполагает, что раз Петраков денег не платил, он не может требовать выселения, ктому же Семенов уплатил за проживание на год вперед.

Решите дело

Согласно ст. 583 ГКРФ характерная особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемоепод выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, которыйпо общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, заисключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель жеренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременноеобязательство со стороны плательщика о выплате ренты.

Состав имущественныхобъектов, передаваемых под выплату ренты, в настоящее время никак не ограничен,и предметом ренты могут быть практически любые вещи, принадлежащие гражданамили некоммерческим организациям, относящиеся как к движимому имуществу, так и кнедвижимости. Исключение составляют лишь вещи, в принципе изъятые из свободногоимущественного оборота или ограниченные в таком обороте (оружие, наркотическиевещества и т.п.).

Состав возможныхплательщиков ренты в законе никак не ограничен; ими могут быть любыеюридические лица и граждане. Что же касается получателей ренты, то в этомкачестве могут выступать только граждане и при определенных условиях – некоммерческиеорганизации.

Пожизненное содержание сиждивением – разновидность пожизненной ренты. Поэтому, если иное непредусмотрено правилами § 4, к отношениям пожизненного содержания сиждивением применяются правила § 3 гл. 33 ГК.

Сопоставляя п. 1ст. 601 со ст. 596 ГК, следует отметить, что если объектом имуществапри пожизненной ренте могут быть, без каких-либо ограничений в законе, какдвижимые, так и недвижимые вещи (ст. 130 ГК), то объектом имущества припожизненном содержании может быть только недвижимость. Если пожизненноесодержание с иждивением касается третьих лиц, то применяются правила п. 2ст. 596 ГК.

Общим для двух договоров(пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением) является срокдействия – время жизни получателя ренты.

К договору пожизненногосодержания с иждивением применяется правило п. 3 ст. 596 ГК, согласнокоторому договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, которыйумер к моменту заключения договора, ничтожен. Кроме того, предоставленныеполучателю пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением права непереходят по наследству и не подлежат отчуждению.

К институту пожизненногосодержания с иждивением применяются также нормы § 1 гл. 33 ГК обобщих положениях о ренте и пожизненном содержании с иждивением. Применениюподлежат нормы о понятии договора ренты (ст. 583 ГК), форме договора(ст. 584 ГК), об отчуждении имущества под выплату ренты (ст. 585 ГК),обеспечении выплаты ренты, в том числе и предоставлении получателю ренты правазалога на это имущество (ст. 587 ГК), и предусмотренные ст. 588 ГК обответственности за просрочку выплаты ренты.

Статья 34 ЖК РФопределяет пользование жилым помещением на основании договора пожизненногосодержания с иждивением.

Применение данной статьи,как уже было сказано, осуществляется с учетом главы 33 ГК РФ, котораяназывается «Рента и пожизненное содержание с иждивением».

В соответствии сост. 601 ГК РФ на основании договора пожизненного содержания с иждивениемполучатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру,земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты,который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и(или) указанного им третьего лица (лиц). При этом получатель ренты продолжаетпользоваться жилым помещением на тех же условиях, что и граждане, которым правопользования предоставлено на основании завещательного отказа (ст. 33 ЖКРФ). Данная норма означает, что гражданин, получатель ренты, проживающий вжилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением,несет солидарную с собственником жилого помещения, плательщиком ренты,ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением.Получатель ренты имеет право пользоваться жилым помещением пожизненно.Договором пожизненного содержания с иждивением указанная ответственность можетбыть отменена или изменена. Инициативу его расторжения вправе проявить получательренты, если плательщик ренты не выполняет свои обязательства. При этом он можетпотребовать возврата жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненногосодержания, или выплаты стоимости этого помещения.

При этом встает вопрос оправомочности действий Петракова, провидящего переселение из одной комнаты вдругую Ферапонтова, т. к. тот в сою очередь имеет одинаковой с новымсобственником право пользования жилым помещением.

А согласно ст. 675ГК РФ в случае перемены собственника жилого дома или квартиры для новогособственника обязательны заключенные предыдущим собственником условия договоровжилищного найма. Это правило действует как в отношении нанимателей жилыхпомещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, так и вотношении нанимателей в домах частных собственников. Например, в соответствии сЖК (ст. 64) переход права собственности на занимаемое по договорусоциального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или праваоперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжениеили изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Соответственно Семеновсохраняет право проживания.


Литература

1.    Жилищный кодексРоссийской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ (с изменениями от 31декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г.)

2.    Федеральный законот 15 апреля 1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачныхнекоммерческих объединениях граждан» (с изменениями от 22 ноября 2000 г.,21 марта 2002 г., 8 декабря 2003 г., 22 августа, 2 ноября 2004 г.,30 июня 2006 г., 26 июня 2007 г.)

3.    Гражданскийкодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ,часть вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г.№146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. №230-ФЗ (с изменениями от26 января, 20 февраля, 12 августа 1996 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г.,15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 26 марта,11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 9мая, 2, 18, 21 июля 2005 г., 10 января, 2 февраля, 3, 30 июня, 27 июля, 3ноября, 4, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 26 января, 5 февраля, 20 апреля, 26июня, 19, 24 июля 2007 г.)

4.    Комментарий кГражданскому кодексу РФ: В 3 т. Т. 2. 3-е изд., перераб. и доп. (под ред. Т.Е. Абовой,А.Ю. Кабалкина) – «Юрайт-Издат», 2006 г.

5.    Комментарий кГражданскому кодексу РФ (под ред Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина,А.Г. Лисицына-Светланова). – «Юрайт-Издат», 2005 г.

6.    Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е. Абовойи А.Ю. Кабалкина) – «Юрайт-Издат», 2004 г.

7.    Постатейныйнаучно-практический комментарий части второй Гражданского кодекса РоссийскойФедерации (в ред. Федеральных законов от 12 августа 1996 г. №110-ФЗ, от 24октября 1997 г. №133-ФЗ, от 17 декабря 1999 г. №213-ФЗ) (под общ.ред. А.М. Эрделевского) (с изменениями и дополнениями на 1 мая 2001 г.)– «Библиотечка РГ», 2001 г.

8.    Комментарий кГражданскому кодексу РФ (постатейный) (под ред. О.Н. Садикова) – «Инфра – М»,1998 г.

9.    Комментарий кЖилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). Издание второе,исправленное, дополненное (под общ. ред. Жуйкова В.М.). – «Юридическаяфирма «Контракт», 2007 г.

10.   Постатейный комментарий к Жилищномукодексу Российской Федерации (под общ. ред. Н.В. Федосеева) – «Консалтбанкир»,2006 г.

11.   Гуев А.Н. Постатейныйкомментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – «Дело», 2005 г.

12.   Комментарий к Жилищному кодексуРоссийской Федерации (под ред. М.Ю. Тихомирова) – «Изд. Тихомирова М.Ю.»,2005 г.

еще рефераты
Еще работы по государству и праву