Реферат: Право общей долевой собственности
Содержание
Введение
Глава 1 Понятие права общей долевой собственности
1.1 Понятие права и содержание правомочий собственника
1.2 Основания возникновения и прекращения права общей долевойсобственности
Глава2 Отдельные виды права общей долевой собственности
2.1 Особенности общей собственности в договорах долевогостроительства жилых домов, квартир, нежилых помещений
2.2 Право общей долевой собственности на жилые дома ипомещения
2.3 Право собственности на имущество и его трансформации вбраке и при фактических брачных отношениях
2.4 Право общей собственности крестьянско-фермерских хозяйств
Заключение
Библиографический список
Введение
Актуальность исследования. Вопрос о сущности и содержании нравасобственности вообще и права общей долевой собственности в частности являетсяодним из наиболее актуальных в цивилистической науке. Обусловлено это тем, чтосамые радикальные общественные потрясения всегда связаны с решением порядкаосуществления опосредованных отношений по поводу принадлежности конкретномулицу материальных благ, исключающих притязания на них со стороны третьих лиц.
Актуализация данной темы связана и с содержанием ч. 2 ст. 35Конституции РФ, в соответствии с которой «Каждый вправе иметь имущество всобственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так исовместно с другими лицами».
Вследствие этого возникает практический интерес к исследованиюпроблем российского гражданского права связанных с осуществлением общей долевойсобственности нескольких лиц.
Во-первых, в России существует значительный объем общейсобственности особого интегрированного уровня: государственная, муниципальная ипрофсоюзная собственность.
Во-вторых, в отечественном законодательстве четко не разграниченораспоряжение общей вещью в натуре и распоряжение долей в праве на эту вещь.Ведь зачастую смещение данных понятий приводит к судебным ошибкам.
В-третьих, нет ясности в понимании того, каковы пределыраспространения норм об общей долевой собственности с учетом наличия в них двухобъектов и относительных и абсолютных элементов;
В-четвертых, становление в российской экономике рыночных начал,начиная с 90-х гг. XX в., сопровождается интенсивным вовлечением в товарный оборотпродуктов труда, работ, услуг, в том числе и таких, которые ранее являлисьобъектами ограниченного круга имущественных отношений, либо вообще в такихотношениях не использовались, например, нежилые помещения. Как правило, доперехода к рыночным отношениям данные объекты во многом служили материальнойосновой социальной инфраструктуры, с чем нельзя не считаться. Поэтомуразграничение бывшей единой государственной собственности на отдельные ее видытребует одновременного учета интересов различных собственников, населения тойили иной территории, а также потребностей, формирующихся предпринимательскихструктур.
В-пятых, решение многих проблем связанных с использований нежилыхпомещений долевыми сособственниками осложняется продолжающимся процессомприватизации объектов государственной и муниципальной собственности, а такжеполивариантностью исходных (статутных) и производных прав субъектов, обладающихнежилыми помещениями (право собственности, право пользования, право полногохозяйственного ведения и право оперативного управления).
В-шестых, в современном законодательстве Российской Федерации нетофициального определения категории «нежилого помещения».
В-седьмых, в рамках национальных проектов планируется решитьпроблему жилья, для граждан путем поощрения государством долевого строительстваи ипотеки.
В-восьмых, в генетическом плане общая собственность была предтечейсовременных форм собственности корпоративных коммерческих организаций и их участников.Поэтому выяснение природы общей собственности будет способствовать раскрытиюправ собственности этих новых структур.
Степень научной разработанности проблемы. Исследование понятияобщей долевой собственности знает несколько концептуальных подходов,рассматривающих его как «долю в праве», «идеальную долю» или «долю в стоимостивещи». Обоснованию данных правовых позиций посвящены теоретические работы А.В.Венедиктова, Д.М. Генкина, Жюллио де ла Морандьера, М.В. Зимелевой, О.С. Иоффе,В.А. Каменецкого, В.Ф. Масловой, Д.И. Мейера, М.Г. Марковой, Р.П. Мананковой,В.Т. Патрикеева, Е.А. Суханова, К.И. Скловского, Н.Н. Товстолеса, Г.Ф.Шершеневича и др.
Значительный вклад в анализ специфики правоотношений общей долевойсобственности и сущности отдельных видов права общей собственности внесливедущие отечественные цивилисты, такие как Е. Баринова, З.С. Беляев, М.И.Брагинский, П. Беренс А.В. Власов, В.В. Галов, В.П. Гринев, Э. Гаврилов, B.C. Ем, С.А. Зинченко, Е.А.Крашенинников, К.Д. Крылов, Н.В. Козлова, В.А. Лапач, Л.А, Лысенко, О.Г.Ломидзе, М.Г. Масевич, Н.Н. Мисник, В.Ф. Попандопуло, Л.М. Пчелинцева, Ю.В.Романец, А.Б. Савельев, А.П. Сергеев, В. Самойлова, М. Смирнова, О.Н, Садиков,Ю.К. Толстой, Р.В. Украинский, Е.Б. Хохлов, Е.А. Чевранова, Л. Чеговадзе, В.Шретер, В.Ф. Яковлева и др.
Ряд закономерностей становления и ограничения нрава собственностивообще и права общей долевой собственности в частности проанализирована втрудах Н.С. Бондаря, А. Дарое, Н.М. Кейзерова, С.Э. Корха, В.П. Мозолина, У.Матеи, И.А. Покровского, С. Платонова, и др.
С учетом степени изученности темы и необходимости ее дальнейшейразработки цель исследования заключается в комплексном теоретическомосмыслении сущности и важнейших особенностей общей долевой собственности, атакже в устранении противоречий и пробелов в действующем семейном и гражданскомзаконодательстве, связанных с ее регулированием.
Для достижения поставленной цели следует выделить основные задачиисследования:
1) проанализироватьсуществующие понятия права общей долевой собственности, представленныеразличными научно- правовыми школами;
2) выявитьсущность и содержание правоотношений общей долевой собственности;
3) рассмотреть проявлениеправа общей долевой собственности в отдельных его видах;
4) внести предложения посовершенствованию законодательства об общей долевой собственности;
Объект исследования. Объектом исследования являются закономерностиформирования и движения правоотношений общей долевой собственности и ихэлементов: субъектов, объектов, содержания.
Предмет исследования. Предмет исследования составляет законодательство,судебная практика, доктрины в изучаемой области.
Методология исследования. В качестве методологической основыисследования используются общелогические методы (анализ, синтез, обобщение,абстрагирование, индукция и дедукция, аналогия, системно-структурный) и группачастно — научных методов (методы толкования права, конкретно-социологическийметод).
Структура диплома. Структура дипломной работы обусловлена целью,задачами и логикой научного исследования и состоит из введения, двух глав,заключения и библиографического списка.
/>/>/>Глава 1 Понятие праваобщей долевой собственности/>1.1Понятиеправа и содержание правомочий собственника
Исследование общей долевой собственности предполагает определеннуюисходную методологическую основу. Сложность в выборе такой основы обусловленарядом факторов. Во-первых, право общей собственности изначально представляетсобой некое трансформированное явление, и уже, поэтому трудно обнаружить в немосновные сущностные и содержательные элементы. Это право наличествует,развивается как бы вопреки своим исходным (классическим) признакам, так как онос неизбежностью предполагает некую принудительность в отношенияхсособственников.
Как справедливо отмечает К.И. Скловский, «эта принудительность неможет быть совмещена со свободой лица и поэтому является непреодолимым пределомразвития общей собственности, которая почти всегда влечет за собой возмущения вклассических цивилистических установлениях[1]».И это побуждает исследователя определиться в тех трансформированных признакахклассического субъективного права собственности, которые в то же время являютсяисходными для права общей долевой собственности.
Во-вторых, возникает необходимость определиться и в том, какуюмодель права собственности следует трансформировать в институт права общейсобственности. Известно, что в научной литературе имеются два принципиальныхподхода к пониманию права собственности. Один из них основывается, так илииначе, на том, что право собственности и его содержание являются продуктамиразвития товарно-имущественных отношений в обществе. Поэтому и содержаниемтакого права признаются правомочия владения, пользования, распоряжения, хотяони оцениваются и трактуются по-разному. Сторонники другого направлениятрактуют право собственности и его содержание как развивающиеся явления ипоэтому при отсутствии или по мере ослабления действия товарных начал вобществе, по их мнению, накапливаются организационно-управленческиеправомочия. Правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом,отмечает А.В. Венедиктов, выражает то общее, что свойственно правусобственности всех формаций, в которых в том или ином объеме действует законстоимости[2].
Классическое право собственности покоится на «чистой» частнойсобственности. Интегрированные отношения собственности порождают два вариантаправа собственности: право, разделенное по вертикали, и право, которымнаделяется от имени всех, созданный орган (например, государственнаясобственность, муниципальная собственность). При разделенной собственности, какотмечает А.В. Венедиктов, раздел власти и интереса между несколькимисобственниками индивидуален и взаимодействие происходит не по «горизонтали»,как это имеет место при общей долевой или совместной собственности, а по«вертикали», то есть за каждым из носителей собственности признается не частьодного и того же права собственности, а различные по своему характеру и объемуправомочия. Каждый из собственников при этом является неполным, но все, жедействительным собственником, как бы, ни были ограничены власть и участие ввыгодах имущества одного властью и участием в тех, же выгодах другого[3].
Как видно, в разделенной собственности и правах на нее имеют местосубординированные отношения. Это не позволяет учитывать ее особенности приисследовании права общей собственности. Право общей собственности являетсясвоеобразным продуктом развития и трансформирования классического правасобственности с его содержательными правомочиями владения, пользования ираспоряжения. Именно признаки этого права будут учитываться в работе привыяснении специфики права общей собственности.
Важно также установить и то, имеется ли какая-либо взаимосвязьмежду правом общей собственности в его классическом понимании и собственностьюинтегрированного уровня (государственная, муниципальная, профсоюзнаясобственность).
В научной литературе имеются положительные суждения на этот счет.Так, применительно к профсоюзной собственности утверждается, что это общаясовместная собственность определенного круга граждан, являющихся членамипрофсоюза[4].
Идея о том, что правом собственности может обладать толькофизическое лицо, не подтверждается реальной действительностью, хотя бы потому,что мы не можем не принимать во внимание такие корпоративные образования, какгосударство, муниципалитеты, профсоюзы. В этих образованиях появляется новыйсубъект (народ, учредители). Поэтому они не могут рассматриваться в качествеформы проявления общей собственности (совместной, долевой).
Таким образом, первым методологическим положением, подлежащимучету при оценке общей долевой собственности, является то, что последнеебазируется на трансформационных механизмах именно классического правасобственности с его традиционными правомочиями владения, пользования ираспоряжения. Теперь необходимо установить непосредственные сущностные начала,которые предопределяют право общей долевой собственности. При первом подходеобнаруживается раздвоение этого права на права участников на вещь (вещи), тоесть потребительную стоимость, и права их на доли. Аналогичное явление мыобнаруживаем в корпоративных коммерческих организациях, других организациях,крестьянском (фермерском) хозяйстве, договоре о совместной деятельности, имущественныхправах супругов, правах сособственников на жилые и нежилые помещения. Здесь обнаруживаетсяопределенная закономерность, а именно: там, где создается на базе имуществанескольких лиц (участников) совместный субъект права, право на это имуществостановится собственностью этого субъекта, как правило, долевой собственностью.Участники приобретают лишь доли (акции, паи). В тех образованиях, где неформируется новый субъект, право собственности на общее имущество, по мыслизаконодателя, принадлежит его сособственникам. В силу п.1 ст. 244 ГК РФимущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит имна праве общей собственности. Приведенная законодательная формулировка исходитиз того, что если это собственность двух и более лиц, то она является общей.Кроме того, приведенное понятие общей собственности является общим, так каконо, по-видимому, включает в себя не только относительные, но вещно-правовыеэлементы. В действительности все складывается так, что в общей собственностипри ее раздвоении возникает два объекта: вещь (вещи) и доля (доли). На вещьправо собственности не приобретают ни сособственники в отдельности, нисособственники как целое, так как в этих отношениях не формируется новыйсубъект.
Поэтому второе концептуальное положение, состоит в том, что вреальном механизме функционирования правоотношений общей собственностивозникает два объекта: вещь (вещи) и доля (доли). Вещь (вещи) является объектомотносительного элемента права общей собственности, а доля выступает объектомабсолютного элемента права общей собственности. При любом распоряженииимуществом речь должна идти о реализации непосредственно не вещного правомочиясособственников, а договорного соглашения, основанного на абсолютномимущественном праве сособственников на идеальную долю. Это третьеметодологическое положение.
Четвертое методологическое положение состоит в том, что«совмещение» абсолютного права участника общей собственности на идеальную долюи адекватную ей вещь в ходе функционирования этой собственности происходит вовторичных отношениях, а именно: при непосредственном владении и пользованиивещью конкретным сособственником; Определителем меры воздействия на вещь (вещи)выступает абсолютное имущественное право на долю, а само право владения ипользования вещью является одной из разновидностей производных вещных прав.
И последнее теоретическое положение, которое подлежит учету в ходеразрешения поставленной проблемы, состоит в том, что принципиальное различиемежду реальной и идеальной долями в отношениях общей собственности кроется вдвойственной природе вещи как товара. Объект общей собственности — вещь — предстает в качестве потребительной стоимости, а идеальная доля базируется наабстрактной стоимости и в своем фундаменте реализует ее. Картина меняется в техслучаях, когда интеграция объектов собственности приводит к возникновениюнового субъекта права. Тогда последний обладает правом собственности напотребительную стоимость.
В связи с дискуссионностью вопроса о доле и ее природе на практикеи в теории возникает масса не разрешенных на сегодня вопросов, которые требуютв первую очередь практической доработки.
Н.Н. Мисник[5]отмечает, что в научной литературе широко распространено мнение, согласнокоторому говорить о доле уместно лишь в ее взаимосвязи с общей долевойсобственностью. При этом в подтверждение указанной точки зрения ссылаются наположения гражданского законодательства о классификации общей собственности надолевую и совместную (ст. 244 ГК РФ).
Законодателем предполагается, что общая собственность образуетсякак долевая, если не установлено иное. Совместная собственность участниковгражданских правоотношений имеет место в общей собственности супругов, общейсобственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства (далее — КФХ), общейсобственности при приватизации квартиры. С возникновением долевой собственностисвязано наличие определенного соглашения между участниками гражданскихправоотношений. Однако общая долевая собственность может возникнуть и в силузакона (например, при наследовании). Соглашение о создании общей долевойсобственность представляет собой своего рода сделку, которая в силу законадолжна быть облечена в письменную форму.
Г.Ф. Шершеневич отметил, что «общая собственность — явление весьмачастное, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы.Вопрос заключается в том, что составляет объект права каждого из собственников.Каждый из них имеет право не на часть вещи, а проникает повсюду, — в каждой еематериальной частице он имеет свою долю[6].
Существуют определенные правила относительно осуществлениясобственнической власти над вещью, находящейся в общей долевой собственности.Так, правомочия по владению и пользованию осуществляются по взаимному согласиюсособственников, а при не достижении такового спор решается в судебном порядке.Напротив, правомочие по распоряжению имуществом разрешается только по согласиювсех сособственников и не может выступать предметом судебного спора. Надлежиттакже отграничивать распоряжение общей вещью в натуре и распоряжение долей вправе на общую вещь. Смешение данных понятий может привести к судебным ошибкам.
В правовой науке сложилось устойчивое представление об общей совместнойсобственности как о собственности, в которой отсутствуют доли. Такоепредставление основано на смещении двух принципиально различных вопросов: оналичии доли и ее определении, т. е. определении ее размера. Если в общейсовместной собственности доля не определена, т. е. не выяснен ее размер, то этоеще не значит, что эта доля вообще не существует.
По мнению Д.М. Генкина — «доля в долевой общей собственностипринадлежит участнику ее в период существования общей собственности; отсюдаправо распоряжения этой долей, передача ее, переход по наследству. Участниксовместной собственности колхозного двора при существовании совместнойсобственности доли не имеет. Отсюда он не может распоряжаться тем, что ему непринадлежит»[7].Не соглашаясь с этим утверждением, Н.Н. Мисник поясняет, что участник общейсовместной собственности не может распорядиться своей долей не потому, что ее унего нет, а потому что не известен ее размер. Законодательно закрепленапрезумпция равенства долей, но она начинает действовать лишь ко времени выделаили раздела доли на имущество в натуре. До этого закон не допускает ни единогослучая, когда можно было бы определить размер доли[8]. Владение и пользование имуществомпроисходит либо по сложившемуся, либо по установленному обоюдно междусособственниками порядку.
Таким образом, какой бы вид ни приняла общая собственность —долевой или совместный, — в любом случае существует доля каждогосособственника. В одних случаях ее размер четко определен, в других — размердоли не может быть установлен до тех пор, пока ее обладатель не пожелаетпроизвести выдел или раздел.
Как справедливо отмечает Н.Н. Мисник, наиболее спорными остаютсявопросы о том, что представляет собой доля, как она связана с имуществом внатуре, на каком праве она принадлежит сособственнику и каково соотношениеэтого права с правом общей собственности[9].
Ранее действовавшему гражданскому законодательству в 1961 — 1965гг. доля рассматривалась как доля в праве собственности[10]. Этому способствовала формулировкаст. 61 ГК РСФСР 1922 г.: «Право собственности может принадлежать двум илинескольким лицам, сообща, по долям (общая собственность)».
Данная теория нашла отражение в практике Верховного СудаРоссийской Федерации. Однако судебная практика неоднозначно подходит к решениювопроса об определении доли, смешивая понятия доли в праве собственности и долив имуществе.
Теория «доли в праве» далеко не безупречна. Основным возражениемпротив этой теории служило то, что «право собственности неделимо само по себе,а представление о доле права лишено всякой юридической определенности[11]». Н.Н. Мисник[12] справедливо считает, что никто изсторонников этой теории не дает в своих работах никакого представления о том,как должно делиться право собственности, и предлагает такое деление направитьна содержание права собственности. Причем делить необходимо, по его мнению,каждое правомочие в содержании права собственности, а не распределять их(каждое в полном объеме) между субъектами, как это имеет место при разделеннойсобственности[13].В результате такого деления, отмечает М.Г. Маркова, каждому участнику общейсобственности принадлежали бы «все правомочия, но не в полном, а в урезанномобъеме»[14].
Н.Н. Мисник, считает, что это с необходимостью ведет к тому, чтосособственник должен признаваться не носителем права собственности, а лишьносителем какой-то части права собственности. Но субъективное правохарактеризуется тем, что оно либо существует, либо не существует. Обладаниечастью права говорит о том, что субъект не обладает ничем[15].
С такой позицией нельзя согласиться, поскольку представляется, чтосособственник признается не носителем абсолютного права собственности на вещь,а обладает относительным правом, что вытекает из его ограниченных правомочий,которые у него все же имеются.
Подобное понимание доли, по мнению Н.Н. Мисника, противоречиттому, которое подразумевалось в п. 3 ст. 46 «Основ гражданскогозаконодательства» и в ст. 121, 122, 130 ГК РСФСР, когда речь шла о выделе доли иправе кредитора обратить взыскание на долю в общем имуществе. Он отметил, чтоневозможно выделить часть права собственности, так же как невозможно обратитьна нее взыскание, не затронув всего нрава собственности, принадлежащего всемсобственникам[16].С данным мнением в части невозможности выдела части нрава собственности иобращения на нее взыскания следует согласиться, однако невозможно определитьразмер идеальной доли и ее стоимостное выражение.
Другой теорией доли, по мнению Н.Н. Мисника[17], получившей менее широкоераспространение в советском праве, является теория доли в стоимости имущества[18]. В дореволюционном русском праве этатеория нашла отражение в трудах Г. Ф. Шершеневича[19]. Суть ее состоит в том, что субъектуобщей собственности принадлежит не доля в вещи и не доля в праве собственности,а доля в самой стоимости вещи. Но это не сама стоимость, не стоимостная оценканатурального или денежного вклада, а показатель соотношения стоимостной оценкивклада каждого сособственника со стоимостью всего имущества как частноеотделения этих стоимостей. Это абстрактная величина, которая выражается в дроби[20].
По мнению Н.Н. Мисника[21],основное возражение, которое встретила эта теория, состояло в том, что притакой постановке вопроса неясно, кому принадлежит вещь на праве собственностикак определенный материальный объект, если каждый участник общей собственностиимеет право не на вещь или ее часть, а лишь на какую-то долю в меновойстоимости[22].
Возражая против этого, Р.Н. Мананкова пишет, что нельзяпротивопоставлять вещь и ее меновую стоимость. Последняя являетсяколичественной характеристикой вещи. Поэтому если известно, что конкретные лицаимеют право на определенные части в этой стоимости, вряд ли могут возникнутьсомнения в принадлежности самой вещи[23].«Общее имущество принадлежит на праве собственности всем сособственникамодновременно»[24].Подобные выводы представляются обоснованными, в виду того, что вещь как,материальный объект, имеет стоимостное выражение, а право на вещь, либо еечасть не ограничивается определением правомочий и кругом сособственников, онодолжно быть обусловлено еще и материальным выражением.
По мнению Н.Н. Мисника необходимо оценить, во-первых,правомерность выделения понятия «право на часть стоимости вещи». По его мнению,оно имеет абстрактный характер, в связи, с чем невозможно определить природуэтого права. Кроме того, Р.П. Мананкова также не раскрывает его содержания.Во-вторых, признание помимо права на вещь права на ее количественнуюхарактеристику (стоимость) указывает на наличие двух взаимосвязанных категорий,а также на невозможность противопоставления вещи и ее меновой стоимости, еслине предположить, что право на меновую стоимость охватывается правом на вещь,так как само по себе право на меновую стоимость существовать не может. Оно, посути, является эквивалентом, мерилом, но не заменителем самой вещи и права нанее. Но в этом случае вместо того, чтобы использовать лишенный юридическойопределенности термин «право на часть стоимости», логичнее было бы говорить оправе на часть вещи, размер которой определяется посредством отношения еестоимости к стоимости вещи в целом. И, наконец, в-третьих, если все жедопустить существование прав на части стоимости вещи, то это еще не означаетпринадлежности подобных прав только сособственникам. Поскольку вещные праваимеют различную юридическую природу, можно говорить и о том, что обладателиразличных прав на вещи имеют и различные права на их стоимость. Можно сделатьвывод, что наибольшую юридическую силу имеют права на части стоимости,принадлежащие сособственникам. Но у нескольких иных титульных владельцев могутбыть менее сильные права на стоимость вещи, переданные им собственником.Например, у нескольких арендаторов имущества может возникнуть право пользованияпо долям, в результате чего каждый из них получит и право на часть стоимостивещи, не будучи при этом сособственником. То есть обладание правами на частистоимости вещи, вопреки мнению сторонников теории доли в стоимости вещи, еще неуказывает на субъектов права собственности, а уж тем более на само содержание иприроду права, которая остается неясна[25].
С данными выводами надлежит согласиться, поскольку вдействительности стоимостное выражение вещи и сама вещь являются неразрывными.Стоимость вносит конкретику в понятие вещи и представляется одной из ееколичественных характеристик, упорядочивая тем самым отношения сособственниковк ней. Стоимостное выражение охватывается вещью и соответственно правами нанее. Однако существования права на часть стоимости вещи представляетсясомнительным в виду многообразия вещных прав и соответствующих правомочий,которые не могут существовать без вещи.
Именно выяснение стоимости доли лица в общем имуществе «определяетколичество материальных ценностей, принадлежащих участникам общейсобственности»[26].
Н.Н. Мисник справедливо указывает, что для раскрытия подлинногосодержания понятия доли следует обратиться к незаслуженно забытой теорииидеальной доли в вещи. В советском праве эта теория не пользоваласьпопулярностью и была бездоказательно названа не более чем наивной[27]. К числу сторонников этой теории всоветском праве с определенной степенью условности можно отнести Д. М.Генкина. Его позиция представляется двойственной[28]. «Доле в праве, — писал он, —соответствует и доля в имуществе, являющемся объектом права общейсобственности»[29].Эта доля является идеальной, т. с. представляет собой долю в имуществе в целом,а не какую-либо конкретную часть имущества в натуре[30].
Д.И. Мейер указывал, что каждому собственнику принадлежитидеальная доля вещи, материальная же часть каждого сохозяина не может бытьопределена. «Право общей собственности предполагает реальную нераздельностьвещи, но не в том смысле, чтобы вещь не могла подлежать разделу: поэтому-тообщее право собственности и называется римскими юристами dominium plurium pro indiviso. В каждой материальнойчастичке вещи, подлежащей общему праву собственности, стекается право собственностивсех сохозяев; но если в каждом атоме каждому сохозяину принадлежит известнаяидеальная доля, то эта доля принадлежит сохозяину и в целой вещи, и, такимобразом, лицу, имеющему право собственности сообща с другими лицами, pro indiviso, может принадлежатьполовина, треть, четверть вещи, словом, ее идеальная доля, но не указать,которая именно часть вещи принадлежит ему)[31].
Данная теория нашла свое отражение и в работах крупного ученого Н.Н. Товстолес[32].Положения теории можно найти в работах зарубежных и отечественных юристов, атакже в зарубежном и отечественном законодательстве, например, в проектероссийского Гражданского уложения.
Критикуя указанную теорию, Г.Ф. Шершеневич писал: «Затруднения неустраняются, когда за каждым из общих собственников признается право наидеальную долю в материальной вещи, так как вещь подлежит только материальномуделению, а не идеальному. Притом совокупность прав на идеальные доли неопределяет еще принадлежности материальной вещи».
Справедливо опровергая указанные аргументы, Н.Н. Мисник отмечает,что, во-первых, если вещь может быть поделена материально, то ее можно поделитьи идеально. Приведенный выше отрывок из сочинения Д.И. Мейера прекрасноиллюстрирует механизм этого деления. Во-вторых, совокупность прав на идеальныедоли, вопреки мнению Г.Ф. Шершеневича, говорит и о принадлежности материальнойвещи. Если за сособственником закреплена во владение и пользованиеопределенная, строго фиксированная часть объекта общей собственности, т.е.материальная вещь, то принято говорить о реальной доле[33]. Но это уже в строгом смысле недоля, так как подлинная доля как бы «разлита» во всей вещи. В данном случаетеряется смысл идеальной доли. Правомочия по владению, пользованию ираспоряжению, на реальную долю замыкаются на единственном собственнике.Локализация доли в одной части означает ее выдел, раздел вещи либо лишьтехническое закрепление во владение и пользование, а, следовательно, и потерюправомочий на нее остальными сособственниками. Однако идеальность доли непротивополагается ее материальности, а, напротив, подразумевает ее. Доляматериальна, так как материальна сама вещь, в которой она существует[34]. Но доля в то же время идеальна, таккак выделяется в вещи не путем указания на ее реальную часть, а путеммысленного, абстрактного деления вещи. Доля идеальна, поскольку не представляетсобой реальную часть вещи, т.к. охватывает все ее принадлежности, иодновременно материальна, поскольку существует в материальной вещи. То естьдоля идеальна, но не материальна.
В силу материальности вещи идеальная доля может быть объектомлюбого вещного права[35].Необходимо оценить, какова же природа права субъекта общей собственности надолю и каково его соотношение с правом общей собственности.
Так, М.В. Зимелева указывает на отсутствие полноты правомочийсособственников в рамках доли, в отличие от установленных законом правомочийсобственника целой вещи, однако, по ее мнению, сособственник имеет определеннуюдолю права на общую вещь и в пределах доли может осуществлять рядсобственнических полномочий независимо от других собственников[36].
Д.М. Генкин пишет, что сособственник осуществляет в отношениипринадлежащей ему доли в общем имуществе правомочия собственника[37].
Н.Н. Мисник, не соглашаясь с таким выводом, указывает, чтоправомочия собственника можно осуществлять лишь в отношении материальногообъекта[38].
Но Д.М. Генкин в то же время отмечает, что в отношении долисособственник обладает лишь правом распоряжения, т.к. правомочия владения ипользования не могут быть применены к абстрактной доле, не имеющейматериального обличия[39].
С данным выводом следует согласиться, т.к. правомочия по владениюи пользованию в рамках доли могут быть реализованы посредством использованияматериальной вещи, на которую эта доля спроецирована.
Касаемо определения правомочий каждого из сособственников М.Г.Маркова считает, что сособственники обладают всеми правомочиями в отношенииобщей собственности (конкретного объекта материального мира). Имеется в видуреальная вещь. В отношении доли сособственники обладают правом распоряжения, заисключением ситуации, когда четко соотносится доля стоимости с долей вимуществе[40].
Р.П. Мананкова, считает, что помимо полного состава правомочийсобственника в отношении вещи сособственникам также принадлежит и правопреимущественной покупки[41].
Несмотря на многообразие теорий о природе права общей долевойсобственности, неясным остается вопрос об обладании сособственниками в отношениивещи исключительными либо относительными правами собственности. В видунеобходимости получения согласия от сособственников при осуществленииправомочий собственника представляется справедливым предположить, чтосособственник в отношении всей вещи имеет относительные права, т.к. не может посвоему усмотрению осуществлять свои права собственника.
Зарубежный ученый Жюллио де ла Морандьер признает правособственности сособственника на долю[42].Е.А. Суханов считает долю в праве собственности объектом ее обладателя[43].
Однако, по мнению Н.Н. Мисника, объектом права собственности можетбыть лишь материальный объект, а не субъективное право, а тем более — частьправа, не имеющая материального выражения[44].
Интересным представляется вывод о принадлежности каждому изсособственников в общей долевой собственности права собственности наопределенную долю общего имущества в концепции В.Ф. Маслова.
Каждый участник общей собственности, писал он, имеет «право собственностине на какую-то определенную часть (реальность) вещи, а на все имущество в целом(на всю вещь)»[45].
С подобными выводами трудно согласиться, поскольку правомсобственности на вещь охватывается, и право собственности на долю.
Р.П. Мананкова, справедливо указывает, что объект должен бытьодин. В ее понимании объектом выступает все общее имущество. Доля удовлетворяеткритериям объекта права собственности материальности и индивидуальнойопределенности[46].
Индивидуализация доли, возможна на основании количественнойхарактеристики. Доля представляется в качестве объекта права собственности и нетождественна самой вещи.
Анализ природы права общей долевой собственности позволяет сделатьвывод о том, что доля вещи представляется объектом права собственности. В связис чем, в ст. 128 ГК РФ надлежит включить долю в общей собственности в качестверазновидности объектов гражданских прав. Данное позволит признать заобладателем доли имущественные права и обеспечит гарантированнуюзаконодательством их защиту.
По мнению Н.Н. Мисника, доля представляет собой идеальную,мысленную, абстрактную часть материальной вещи[47].
Исходя из этой теоретической конструкции, можно сделать вывод, чтосубъект общей собственности имеет на нее право собственности и не имеетаналогичного права на доли остальных сособственников. Владение и пользованиевсей вещью одним из сособственников представляет собой владение и пользованиекак своей долей, так и долями остальных сособственников, передавших ему навремя эти правомочия в силу связывающих их обязательств. Поэтому каждый изучастников общей собственности, как обладатель субъективного правасобственности, находится в абсолютном правоотношении со всеми третьими лицами,в том числе и с остальными сособственниками, с которыми его объединяет особаяправовая связанность, состоящая в том, что в единой вещи существуют как объектыправ собственности отдельного участника — доли, так и необходимостьосуществления действий по владению, пользованию и распоряжению вещью.
1.2Основания возникновения и прекращения права общей долевой собственности
При долевой собственности каждому из ее участников принадлежитопределенная доля в праве на имущество. Она традиционно выражается в виде дробиили в процентах. При этом, учитывая имущественный характер права собственности,доля в праве собственности может пониматься и как право на часть стоимостиимущества. Па практике право долевого собственника часто выражается указаниемна определенную долю в самом имуществе (например, право на ту или иную долю квартиры).Право на долю в имуществе не есть право на часть имущества. Если эта доля невыделена в натуре, является абстрактной долей, речь идет именно о долевойсобственности. Само имущество при долевой собственности на конкретные части неделится и представляет собой единый объект права всех его собственников[48].
При общей совместной собственности определения долей непроизводится. Доли определяются лишь в случае раздела имущества или выдела изнего долей.
Общая собственность является долевой, если в силу прямого указаниязакона не предусмотрено образование совместной собственности. Поэтому переченьотношений, в рамках которых существует совместная собственность, ограничен. Всовместной собственности может находиться имущество супругов (ст. 256 ГК),имущество членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК), квартира,приватизированная членами одной семьи (ст. 2 Закона о приватизации жилищногофонда).
Основания возникновения общей собственности (как долевой, так исовместной) разнообразны. По общему правилу, она возникает в случаях, когда пооснованиям, предусмотренным законом, в собственность нескольких лиц поступаетфизически или юридически неделимая вещь (т.е. вещь, которая не может бытьфизически разделена без изменения или утраты своего назначения — например,автомобиль или вещь, физически делимая без изменения своего назначения, нораздел, которой прямо запрещен по закону, — например, особо ценные коллекциипредметов искусства).
Основаниями приобретения общей собственности, в частности,выступают: приобретение вещи несколькими лицами по договору (купли-продажи,мены, дарения, приватизации жилой квартиры, ренты и др. — п. 2 ст. 218 ГК),наследование вещи несколькими наследниками (абз. 2 п. 2 ст. 218 ГК), созданиевещи (п. 1 ст. 218 ГК), ее совместная переработка (ст. 220 ГК), приобретение всобственность плодов, продукции, доходов от использования законными владельцамиобщего имущества (абз. 2 п. 1 ст. 218 ГК), приобретательная давность (еслиимуществом как своим собственным открыто, добросовестно и непрерывно владелинесколько лиц — ст. 234 ГК), клад, найденный одним лицом на земельном участке,в здании, строении, ином имуществе другого лица (поступает в собственностьобоих в равных долях — п. 1 ст. 233 ГК), совместная находка вещи (ст. 228 ГК),переход заложенного имущества в собственность владельцев облигаций с залоговымобеспечением (ст. 27.3 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «Орынке ценных бумаг»)[49].Общим (на праве долевой собственности) могут быть имущество инвестиционногофонда для учредителей доверительного управления (Федеральный закон от 29 ноября2001 г. №. 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»)[50]и земельные участки (Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения[51]).
Наряду с правомочиями владения ипользования в содержание права общей собственности входит правомочиераспоряжения имуществом, находящимся в собственности нескольких лиц. Вцивилистической литературе широко распространена точка зрения, что толькоправомочие распоряжения характеризует право собственности как абсолютное,отделяет его от иных вещных и всех обязательственных прав. В дореволюционнойдоктрине не было определено право распоряжения как таковое, обычно оноописывалось через его содержание. Д.И. Мейер считал, что «правораспоряжения заключается в праве прекращения и разъединения правасобственности, разъединения навсегда (речь идет, надо полагать, об отчуждении)или на известное время (временное отчуждение, например аренда). Следовательно,по праву распоряжения, собственник может уничтожить вещь, подвергнуть ееотчуждению, заключить относительно ее ту или иную сделку и т.д.»[52].Например, К.П. Победоносцев писал, что «право распоряжения есть,… во-первых, право производить в составе вещи всякие изменения соответственнотому или другому назначению или употреблению, по своей воле. Во-вторых, право распоряжения…состоит во власти отчуждать имущество в пределах, законом означенных, иотдавать оное в пользование другому»[53].Более скупо определение Шершеневича Г.Ф., указывавшего, что «распоряжениедает возможность совершения различных, возмездных и безвозмездных, сделок»[54].В советский период развития цивилистической мысли ситуация не изменилась.Например, Р.О. Халфина указывает, что описание отдельных основных элементовправомочия распоряжения (совершать сделки, уничтожать вещь, потребляя ее) неможет заменить общего определения этого правомочия, однако собственногоопределения не дает[55].Генкин Д.М. определил правомочие распоряжения как право собственника своимволевым актом устанавливать те или иные правоотношения с другими лицами поповоду принадлежащих ему вещей[56].По мнению Д.Ф. Еремеева, распоряжение представляет собой юридическиурегулированное общественное отношение между людьми по определению целевогоназначения и способа использования продуктов и средств производства, т.е.правомочие собственника совершать по поводу принадлежащих ему вещей сделки поотчуждению, залогу, передаче их в пользование третьим лицам и т.п., а такжедействия по уничтожению вещей в процессе производительного или личногопотребления[57].С.М. Корнеев в праве распоряжения видел обобщенное выражение множествасубъективных прав, принадлежащих собственнику, которые объединяет вобеспеченную и дозволенную законом возможность продать, подарить, сдать внаемили иным образом определить юридическую судьбу своей вещи[58].Наиболее абстрактным представляется определение А.А. Ерошенко, который считает,что «право распоряжения есть предоставленная законом собственникувозможность устанавливать, изменять и прекращать правоотношения по поводупринадлежащего ему имущества или право собственника определять судьбу своейвещи»[59].Суммируя вышесказанное, можно сказать, что большинство авторов в правераспоряжения видят либо право совершать с имуществом юридически значимыедействия — сделки, либо уничтожать имущество в процессе потребления[60].
Распоряжение и пользование имуществом,равно как право распоряжения и право пользования, тесно связаны между собою,поэтому следует согласиться, что когда собственник сам осуществляет пользованиеи распоряжение, то вопрос о том, что относится к пользованию, а что краспоряжению, носит отвлеченный характер и практического значения не имеет[61].Однако это не означает, что в ряде случаев возможно совпадение распоряжения ипользования[62],поскольку это все-таки самостоятельные правомочия, несмотря на то, чтовыступают элементами одного субъективного права. Поэтому, на наш взгляд,уничтожение потребляемых вещей при использовании их полезных свойств естьпользование, поскольку стоимость утрачиваемого увеличивает стоимость того, длячего осуществляется использование (т.е. происходит смена формы), при обычном жеуничтожении потребляемых или непотребляемых вещей осуществляется распоряжениевещью. Также мы считаем, что осуществление права распоряжения возможно нетолько в форме сделок, но и иных юридических актов, например актов органовгосударственной и муниципальной власти, влекущих изменение юридической судьбысобственного имущества. Несмотря на то, что они являются актами распоряженияимущества такого же собственника, как физическое или юридическое лицо, признаватьих сделками оснований нет. Резюмируя вышесказанное, представляется возможнымдать собственное определение права распоряжения как установленной закономвозможности собственника в своем интересе и по собственной воле актамиустанавливать, изменять и прекращать правоотношения по поводу принадлежащегоему имущества[63].
В п. 1 ст. 246 ГК РФ закреплено общееправило, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности,осуществляется по соглашению всех ее участников. Это означает, что дляотчуждения или уничтожения имущества требуется согласие всех сособственников.Несогласие хотя бы одного из сособственников парализует возможность совершенияуказанных действий, т.е. принцип большинства при решении данных вопросов неприменяется. Следует особо отметить, что размер доли в данном случае значенияне имеет. Однако в соответствии с действующим законодательством судебноерассмотрение спора, возникшего в связи с распоряжением общим имуществом, недопускается, о чем свидетельствует буквальное толкование норм ч. 1 ст. 246 и ч.1 ст. 247 ГК. В ч. 1 ст. 247 ГК содержится указание на то, что владение ипользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется посоглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке,устанавливаемом судом; в ч. 1 ст. 246 ГК РФ указания на возможность обращения всуд при недостижении согласия нет. Обе нормы являются императивными, поэтомустороны в соглашении между собой не могут изменить указанного положения, т.е.ограничить возможность обращения в суд за установлением порядка владения ипользования общим имуществом, и наоборот, предусмотреть судебный порядокразрешения спора при отчуждении или уничтожении имущества[64].
Теперь целесообразно рассмотретьмеханизм реализации права сособственника распорядиться своей долей в праведолевой собственности с соблюдением права преимущественной покупки (мены,ренты) других сособственников. Желая произвести отчуждение своей доли иопределившись с ценой и прочими условиями отчуждения (например, формой исроками оплаты) независимо от того, найден ли потенциальный приобретатель,собственник обязан известить своих сособственников о данных условиях вписьменной форме. Законом не установлены какие-то особые требования к такому извещению.Это может быть обычное письмо, телеграмма, факс, письмо с извещением. Однаковпоследствии могут возникнуть проблемы при доказывании факта извещения, поэтомупредпочтительно произвести его при участии нотариуса. В соответствии со ст. 86Основ законодательства о нотариате[65]передача различных по своему содержанию заявлений является нотариальнымдействием, которое обеспечивает официальное подтверждение, в нашем случае,факта уведомления сособственников об отчуждении доли в праве общей долевойсобственности. Таким образом, передача через нотариуса данного заявления будет являтьсядоказательством выполнения предусмотренных законом требований о соблюдениипреимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ). Заявление, которое просятнотариуса передать, представляется ему в количестве экземпляров,соответствующем количеству сособственников, плюс один, который остается унотариуса. После передачи заявления по просьбе лица, подавшего заявление, емуможет быть выдано свидетельство о передаче заявления (ч. 2 ст. 86 Основ), вкотором указывается содержание переданного заявления, а также, в необходимыхслучаях, содержание и дата поступившего ответа на это заявление либо сведения отом, что ответ в установленный срок не поступил. Выдача свидетельства опередаче заявления является самостоятельным нотариальным действием,подтверждающим факт передачи информации определенному лицу.
Заявление сособственника может бытьпередано лично нотариусом лицу, которому заявление предназначено, как по местужительства, так по месту нахождения (или работы), но обязательно под расписку.Уведомление может быть передано по почте с обратным уведомлением либо сиспользованием телефакса, компьютерных сетей и иных технических средств. Впоследнем случае заявление передается вместе с сопроводительным письмомнотариуса, в котором должны быть указаны срок для ответа и адрес, по которомуответ должен быть направлен[66].
В случае неполучения ответа по истечениитридцати дней, если отчуждается доля в праве собственности на недвижимое, идесяти дней — на движимое имущество, участник вправе произвести отчуждениепостороннему лицу. До окончания указанного срока участник вправе распорядитьсясвоей долей только в том случае, если получит отказ других сособственников.Законодатель прямо не определяет, в какой форме должен быть высказан отказ.Логично предположить, что в письменной, поскольку и извещение осуществляется втакой форме. Мы полагаем, что подобный ответ чрезмерно прямолинеен, ведьсущность извещения заключается в своего рода легитимации действия отчуждающегосособственника, т.е. он получает разрешение продавать свою долю. Как известно,полномочие должно быть выдано в той форме, которая необходима для совершениясделки. Поэтому и отказ от преимущественного права может быть выдан в той жеформе, которая требуется для заключения сделки по отчуждению имущества(напомним, что форма может определяться родом имущества или лицами). В любомслучае этот вопрос требует своего законодательного решения, как, например, вотношении отчуждения доли в недвижимом имуществе. В соответствии с п. 1 ст. 24Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним»[67]к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы,подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки долии оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, илинотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долюв общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с моментаизвещения продавцом доли остальных участников долевой собственности[68].
Открытым остается вопрос: какое правовоезначение имеет это извещение. Некоторые авторы считают его одностороннейсделкой — офертой, которой сособственник предлагает приобрести свою долю другимучастникам общей долевой собственности. Например, Э.П. Гаврилов пишет, что«смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальныхучастников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, ав том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него.Значит, такое извещение является односторонней сделкой — офертой, и последствияего определяются ст. ст. 155, 435 и 436 ГК»[69].С таким мнением трудно согласиться, поскольку предложение, которое может бытьрасценено как оферта, должно обладать таким существенным признаком, какнаправленность, т.е. оно должно выражать намерение лица считать себязаключившим договор с адресатом на указанных в нем условиях в случаеположительного ответа[70].
Нарушить право преимущественной покупкивозможно только при отчуждении доли в праве общей долевой собственности надвижимое имущество, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу кзаявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие,что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственностио намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которыхпродает ее. При отсутствии таких документов регистратор отказывает вгосударственной регистрации. Он же проверяет соблюдение тридцатидневного срокана ответ сособственников, и если к заявлению о государственной регистрации неприложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевойсобственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановитьгосударственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом долиостальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления огосударственной регистрации такой срок не истек.
В случае несоблюдения нормы ст. 250 ГКРФ о преимущественном праве покупки любой другой участник долевой собственностивправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Тем самымустановлен особый случай замены лица в обязательстве, о котором, как нистранно, практически не пишут, рассматривая данный институт гражданского права[71].
Требовать перевода на себя прав иобязанностей другие сособственники вправе и в тех случаях, когда отчуждающийдолю уменьшил цену или изменил прочие условия отчуждения. Размер и характертакого изменения значения не имеют. Подобное правило, кстати, служитпрепятствием для занижения цены по договору в целях уменьшения налогооблагаемойсуммы, поэтому сособственники «вынуждены» продавать доли за реальныесуммы, а не указанные в актах инвентаризации. Последнее, о чем необходимоупомянуть, это срок исковой давности. Законом установлен сокращенный срокподачи такого иска в три месяца (п. 3 ст. 250 ГК РФ), однако исчисление егоследует вести по общим правилам, т.е. с момента, когда лицо узнало или должнобыло узнать о нарушении своего права преимущественной покупки отчуждаемойдругим участником доли, а не с момента совершения сделки по отчуждению, так какнормами гл. 16 ГК не установлены специальные правила исчисления срока исковой давности(п. 1 ст. 200 ГК РФ).
Известно, что выдел долииз общего имущества является одним из неотъемлемых правомочий участника общейдолевой собственности, регулированию которого посвящена ст. 252 ГК РФ. Следуетотметить, что содержание названой статьи с принятием ГК 1995 г. было дополнено,в частности, п. 4, в адрес которого высказываются критические замечания настраницах юридической литературы. Так, Ю.К. Толстой пишет, что «абзац 2 п.4 ст. 252 формулирует правило, которое в известном смысле является отступлениемот идеи, заложенной в п. 1 ст. 246 ГК». Ученого смущает та часть нормы,которая дает суду право и при отсутствии согласия собственника обязатьостальных участников долевой собственности выплатить компенсацию и, такимобразом, исключить его из числа собственников. Ю.К. Толстой полагает, что«ныне суд может определить лишь порядок владения и пользования, но нераспоряжения общей собственностью»[72].Такая позиция полностью поддерживается Г.Д. Отнюковой, по мнению которой«норма, дающая возможность суду исключать сособственника из числаучастников права общей собственности против его воли, наделяет суд несвойственной ему функцией: вместо защиты прав истца суд исключает его изсостава субъектов общей собственности»[73].
Из смысла п. 3 ст. 252 ГКследует, что если участники долевой собственности не желают продолжатьобщность, то они решают вопрос о разделе общего имущества или выделе доли посоглашению, а в случае недостижения согласия один из них вправе требоватьвыдела своей доли в судебном порядке. Возможность обращения управомоченного всуд обычно рассматривается в качестве третьего элемента субъективногогражданского права, т.е. как возможность привести в действие аппаратгосударственного принуждения. Другое явление мы наблюдаем в случае обращенияучастника долевой собственности в суд с требованием выдела его доли. Такоетребование не вытекает из нарушения субъективного права. Право требованиявыдела доли в судебном порядке следует рассматривать как дополнительное правомочиеучастника общей долевой собственности в случае недостижения соглашения оспособе и условиях раздела общего имущества и выдела доли (п. 3 ст. 252), а некак возможность обратиться в суд за защитой нарушенного права[74].Участникам долевой собственности дается выбор: достигнуть самим соглашения поповоду раздела общего имущества или выдела доли одного из участников или одномуиз сособственников придется обратиться в суд с требованием выдела своей доли.Принадлежащее сособственнику правомочие на судебный выдел доли входит в составего права общей долевой собственности как субъективного права[75].Судебное решение по выделу доли будет являться таким же юридическим фактом, каки соглашение участников, влекущим изменение в существующем правоотношении. Этобудет как раз тот случай, когда «закон в определенных случаях предоставляетсуду право совершать действия, имеющие значение одного из юридических фактов, скоторыми связано преобразование правоотношения»[76].Поэтому судебный выдел доли по требованию одного из участников обладаетматериально-правовым, а не процессуально-правовым значением.
Участники долевойсобственности, осуществляя раздел общего имущества или выделяя долю одного изних путем соглашения, действуют своей волей и в своем интересе, и они свободныв установлении своих прав и обязанностей (п. 2 ст. 1 ГК). Право на судебныйвыдел доли по требованию одного из сособственников также является формойосуществления правомочия на выдел доли, но лишь в случае недостижениясоглашения между участниками. Цель судебного органа — решить спорную ситуацию,которая не была разрешена самими сособственниками путем соглашения. Поэтомунельзя согласиться с таким толкованием нормы п. 4 ст. 252 ГК, будто суд«распоряжается общей собственностью»[77].Закон, если можно так выразиться, «уполномочивает» суд осуществитьвыдел доли одного из участников, при этом ГК РФ не содержит предписания о том,каким образом суд должен это сделать. При анализе судебной практики мыубедимся, что суд обладает достаточно широкими полномочиями при осуществлениивыдела доли по требованию сособственника. Суд вправе установить новые прававместо прежних, к примеру, если участник долевой собственности обладал долей вправе, то после судебного решения он может стать собственником части имуществаили по усмотрению суда ему может быть присуждена компенсация. Отсюда следует,что участники долевой собственности должны будут полностью признать иподчиниться решению суда, так как сами не смогли достичь соглашения по поводураздела общего имущества или выдела доли одного из них, хотя такая возможностьу них имелась.
Анализ правил ст. 252 ГКи судебной практики по выделу доли участника общей собственности позволяетвыделить следующие важные положения.
Если выдел доли в натурене допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу,выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другимиучастниками. По предписанию ГК выплата компенсации вместо выдела его доли внатуре участнику долевой собственности остальными допускается с его согласия(абз. 2 п. 4 ст. 252), на что обращает внимание судебная практика. Так, ФАС Поволжскогоокруга при вынесении Постановления по делу указал, что выплата компенсациивместо выдела в натуре доли одного из собственников допускается только приналичии волеизъявления этого собственника на выдел своей доли из общегоимущества. В данном случае волеизъявление отсутствует. В Постановлении такжеуказывается и такое немаловажное положение, что принудительное выделение долиодного из участников долевой собственности ГК РФ не предусмотрено, в связи счем иск правомерно отклонен[78].
На практике иногда имеютместо случаи неправильного толкования и применения предписания п. 4 ст. 252 ГК.Истица, считая, что доля ответчика в общем имуществе незначительна и он неимеет существенного интереса в использовании общего имущества, т.к. из АЗС неможет быть выделена 1/4 доли, она неделима, ответчик достиг пенсионноговозраста и признан нетрудоспособным как имеющий инвалидность второй группы,обратилась на основании ст. 252 ГК с требованием передать в собственностьистицы 1/4 доли АЗС. Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования,мотивируя тем, что соглашения о способе и условиях раздела общего имущества АЗСмежду сторонами не достигнуто, выдел в натуре 1/4 указанного имуществаневозможен, поскольку АЗС является сложной неделимой вещью, доля ответчика вобщем имуществе незначительна. В связи с этим требование истицы о признании заней права собственности на долю ответчика в размере 1/4 и выплате денежнойкомпенсации ответчику является обоснованным и подлежит удовлетворению. Судапелляционной инстанции отменил решение суда. ФАС Поволжского округа указал,что выплата участнику компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается сего согласия; суд может при отсутствии согласия обязать остальных участниковвыплатить ему компенсацию при наличии трех обстоятельств (незначительностьдоли, невозможность реального выдела, отсутствие существенного интереса виспользовании имущества). Кроме того, суд подчеркнул, что нормы п. 3 и п. 4 ст.252 ГК и п. 36 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ № 6/8 применяются припредъявлении в суд одним из участников долевой собственности требования овыделе своей доли из общего имущества[79].
Из вышеприведенныхпримеров можно сделать вывод, что при судебном выделе доли участника общейсобственности учитывается согласие на компенсацию, и если против денежнойкомпенсации выделяющийся собственник возражает, то судебный процесс должензаканчиваться отказом в выделе имущества в натуре с сохранением за ним права надолю в общей собственности.
Условия, при которых судможет и при отсутствии согласия собственника обязать остальных участниковдолевой собственности выплатить ему компенсацию, прямо перечисленызаконодателем: а) доля собственника незначительна, б) не может быть реальновыделена, в) он не имеет существенного интереса в использовании общегоимущества (абз. 2 п. 4 ст. 252). Данное положение ГК получает дальнейшееразвитие в п. 36 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ № 6/8 и, более того,усиливается выражением: «В исключительных случаях суд может и при отсутствиисогласия собственника обязать остальных участников выплатить емукомпенсацию». В этом же пункте Постановления дается толкование понятию«существенный интерес». Он решается судом в каждом конкретном случаена основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонамидоказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этогоимущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности,наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.Указанные правила применяются судами и при разрешении спора о выделе доли вправе собственности на неделимую вещь. В отдельных случаях с учетом конкретныхобстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному изучастников, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо отразмера долей остальных участников с компенсацией последним стоимости их доли.
Понятие«незначительной доли» ни законом, ни судебной практикой нераскрывается. Но можно привести пример, который дает нам В.Н. Литовкин, говоряо доле в жилом помещении: «бесконечные идеальные доли в общейсобственности множества субъектов — части квартиры, где доля собственникакатастрофически не совпадает с реальными размерами занимаемой им фактическиобщей с остальными сособственниками площади;… в однокомнатной квартире, гдедоля реально не может быть выделена собственнику, или в многокомнатнойквартире, где доля настолько незначительна, что не соответствует размерукакого-либо жилого помещения в ней»[80].
Для того чтобы показать,что суд прежде всего учитывает обстоятельства, указанные в п. 4 ст. 252,приведем пример из практики Верховного Суда РФ, из которого следует, что приразрешении конкретного дела положения п. 4 ст. 252 не приняты во вниманиесудом, признавшим право собственности на 2/3 доли дома за И. и возложившим нанее обязанность выплатить компенсацию ответчикам. Как установлено судом,ответчики не были согласны на выплату денежной компенсации за их долю и долюнесовершеннолетней М. в упомянутом доме, т.к. имеют существенный интерес кданному наследственному имуществу. Вопрос о возможности реального раздела домасуд оставил без обсуждения. По заключению экспертов, проводившихсудебно-строительную экспертизу, разделить спорную часть дома с выделениемответчикам доли и отдельную квартиру возможно[81].Из данного постановления следуют важные выводы: а) выплата компенсации вместовыдела доли в натуре допускается только с согласия самого участника, б)разрешая дело, суд принимает во внимание все три перечисленные в п. 4 ст. 252обстоятельства в совокупности.
Итак, вышеизложенноепозволяет прийти к следующим выводам:
1) право на судебныйвыдел доли является дополнительной формой осуществления права участникомдолевой собственности в случае недостижения соглашения о способе и условияхраздела общего имущества или выдела доли;
2) судебный выдел доли потребованию участника долевой собственности имеет значение юридического фактадля изменения существующего правоотношения общей собственности и всегда носитматериально-правовой характер;
3) ГК РФ исходит извещного эффекта правомочий участников долевой собственности, это оказываетвлияние на то, что судья, осуществляя выдел доли, обладает полномочиемсоздавать новые права взамен прекращающихся (например, установить правоиндивидуальной собственности на часть общего имущества, соразмерной долевыделяющегося участника общей собственности, другому участнику может присудитьденежную компенсацию);
4) способ, при которомсуд может и при отсутствии согласия выделяющегося собственника обязатьостальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, являетсялишь самым крайним и наименее желательным вариантом; такой способ может бытьиспользован судом только при наличии тех обстоятельств, которые перечислены вабз. 2 п. 4 ст. 252 ГК (доля собственника незначительна, не может быть реальновыделена, и он не имеет существенного интереса).
Присутствие нормы абз. 2п. 4 ст. 252 ГК о том, что суд может и при отсутствии согласия собственникаобязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию,является оправданной.
Исходя из изложенного, можно сделать следующие выводы в отношенииприроды и механизма движения общей долевой собственности.
1. В силу своей «неполноты» в сравнении с классическим правомсобственности общая долевая собственность определена в двух правовых значениях- условном (собирательном) и сущностном.
Условное (собирательное) значение связано с наличием в ней нетолько абсолютных, но и не свойственных праву собственности относительныхэлементов (соглашение между сособственниками, право преимущественной покупки ит.п.). Таким образом, она предстает абсолютно-относительным правоотношениемдвух или более лиц в отношении материального и идеальных объектов (долей).
В сущностном (узком) значении право общей долевой собственностиесть абсолютное не вещное имущественное право (право собственности) двух илиболее лиц на свои идеальные доли единой материальной вещи.
2. Материальнаявещь предстает фундаментом, на котором формируются правоотношения общейсобственности, однако непосредственного права собственности на нее нет как усособственников, действующих сообща, так и у каждого из них в отдельности.Поэтому когда сособственники определяют порядок владения и пользования общейвещью или отчуждают ее, каждый из них реализует свое право собственности надолю в этой вещи посредством договорных правоотношений (например, приотчуждении вещи требуется общее согласие сособственников и сам договор оботчуждении).
3. Правособственника на идеальную долю реализуется непосредственно в правомочиираспоряжения ею. Правомочия пользования проявляется в соглашенияхсособственников. Правомочия владения и пользования вещью опосредованы исоставляют производное вещное право сособственника.
4. В абсолютно-относительных правоотношениях общей долевойсобственности имеет место два вида объектов — общая вещь и идеальная долякаждого из сособственников. В силу различных прав на них правомочия владения,пользования и распоряжения оказались рассредоточенными непосредственно или втрансформированном виде между сособственниками как целым, а также между нимикак относительно самостоятельными субъектами.
Целесообразно в этой связи дополнить перечень объектов гражданскихправ включением в ст. 128 ГК РФ доли вещи.
4. Таккак фундаментом общей собственности является материальная вещь, без которойобщая собственность не возникает, полагаем невозможным применение модели общейсобственности к абсолютным имущественным отношениям не вещного характера(ценные бумаги, доли в уставных капиталах коммерческих организаций).
/>/>Глава 2 Отдельные видыправа общей долевой собственности 2.1Особенности общей собственности в договорах долевого строительства жилых домов,квартир, нежилых помещений
На практике нередко заключаются договоры, которые называются «осовместном строительстве», «о сотрудничестве», «о долевом участии в строительстве»и другие, под которыми подразумевается простое товарищество[82]. Связано это с тем, что «при быстрыхтемпах развития сектора услуг, соответственно, стремительно растет число изначение договоров,… которые сочетают в себе элементы двух или болееизвестных видов договоров»[83].Для признания какого-либо соглашения подпадающим под регулирование гл. 55 ГК РФнеобходима совокупность таких элементов, как соединение вкладов и совместнаядеятельность, направленная на достижение единой для сторон цели. Встречноеобязательство может стать общецелевым при наличии соответствующего соглашения,такое изменение договора возможно в том случае, если на момент изменения цельсовместной деятельности не достигнута и у сторон остается возможностьдля участия в совместном процессе ее достижения»[84].
Самым острым вопросом при долевом участии в строительстве объектовнедвижимости, встречающимся на практике, представляется распределение помещенийв построенном объекте. Если это встречный договор, то исполнение одной сторонойвсех своих обязанностей дает ей право требовать передачи именно того количествапомещений, которое указано в договоре. Ссылки другой стороны на существенноеувеличение стоимости строительства не должны приниматься во внимание, так кактакое увеличение должно было стороной разумно предвидеться, и в этом случае ст.451 ГК РФ не применима, как это вытекает из судебной практики. Если же этосоглашение о совместной деятельности, то каждый товарищ несет расходы и убытки,связанные с совместной деятельностью, пропорционально стоимости его вклада вобщее дело. Соглашение, освобождающее кого-либо из товарищей от этойобязанности, ничтожно. Однако если убытки причинены простому товарищу одним из товарищей,последний и должен их возмещать. Ю.В. Романец приводит в качестве примера — дело, по которому суд кассационной инстанции указал: «поскольку удорожаниестроительства вызвано действиями одного из участников, просрочившего передачустроительных материалов, именно он должен возмещать причиненные этим убытки)[85].
Судебная практика достаточно твердо стоит на той позиции, что приопределении долей участников надо учитывать в соответствующей пропорции размерих вклада. В информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая1993г. содержится рекомендация, основанная на ст.24 ЖК, ориентироваться преждевсего на сложившуюся стоимость на момент распределения жилплощади ирассчитывать долю «в пределах переданных ранее средств». По мнению К.И.Скловского, это «значительно понизило роль договора в определении объема правсторон»[86].Указанная практика подвергалась критике и другими исследователями[87]. Однако, подобный подход полностьюсоответствует действующему законодательству. Так, ст.24 ЖК прямо устанавливает,что «жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевогоучастия средств предприятий, учреждений и организаций, распределяется длязаселения между участниками строительства пропорционально переданным имисредствам».
Сегодня регулирование взаимоотношений участников строительства — это предмет не жилищного, а гражданского законодательства.
Отношения долевого участия основаны на договоре о совместнойдеятельности. Доли в построенном объекте недвижимости должны определяться поправилам, регулирующим общую собственность. В соответствии со ст.245 ГК долиучастников долевой собственности считаются равными, если они не могут бытьопределены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников.Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядокопределения, и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них вобразование и приращение общего имущества. Специального определения соотношениядолей участников строительства в законодательстве не закреплено. Следовательно,определение долей должно быть урегулировано соглашением.
Высший Арбитражный Суд РФ, принимая во внимание положенияГражданского кодекса, указал: «не перечисление стороной по договору на участиев строительстве дополнительных денежных средств при удорожании строительствадает право другой стороне передать в натуре квартиры, стоимость которыхэквивалентна взносу участника договора»[88].Подобный вывод обоснован при отсутствии соглашения сторон.
Однако имеется судебная практика, придерживающаяся иного мнения иотдающая предпочтение договору[89].Например, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.08г.№6592/07 указывается: «Согласно ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условийобязательства не допускается. Певнесение ОНЦ РАМП платежей в счет долевогоучастия в строительстве само по себе не лишает его прав дольщика в отношении 22процентов общей площади… Суду необходимо выяснить правовые основаниятребования о праве на долю, превышающую установленную договором»[90]. В судебных актах указывается, чтоизменение стоимости строительства не могло быть признано существеннымизменением обстоятельств. «Арбитражный суд без достаточных оснований изменилвклад заказчика в строительство жилого дома, оцененный обеими сторонами вдоговоре. Соглашение участников о размерах вкладов в общее имущество являетсясущественным условием договора простого товарищества. У суда не было основанийдля изменения этого условия по требованию одной стороны. Также неправомерновнесено изменение в условие договора о распределении долей в общем имуществезаказчика и подрядчика. Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевойсобственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению междуними. Такое распределение предусмотрено в договоре. Ссылка арбитражного суда напропорциональное внесенной доли распределение имущества необоснованна»[91].
В договоре простого товарищества переплетены вещные иобязательственные отношения. Квалифицируя договоры простого товарищества, судысчитают передачу квартир исполнением заказчиком своих обязательств. Однако, какуказывалось, участники товарищества не могут требовать исполнения в своюпользу. То есть речь должна идти не о том, сколько должен передать дольщику застройщик,в каком объеме он должен исполнять договорную обязанность, а о том, каковразмер доли конкретного участника в созданном общем имуществе.
Дискуссионным представляется и вопрос о том, должен ли судотдавать предпочтение распределению долей, установленному договором, или жефактическому объему финансирования строящегося объекта. Для распределения общихрасходов необходимость определения долей может возникнуть и в период действиядоговора. В этом случае, как отмечает Ю.В. Романец, необходимо установить, надлежащели товарищи исполняют свои обязанности. «Установленное договором соотношениедолей действует постольку, поскольку стороны не нарушают его условий. Поэтому,если договор надлежаще выполняется, доли сторон в общем имуществе можнопризнавать в соответствии с его условиями, а не исходя из фактическогосоотношения вкладов на тот или иной момент»[92].
Интересной представляется ситуация, когда не все участникинадлежаще исполнил и свои обязательства, вложенные ими средства не покрываютзатрат на строительство причитающихся им по договору квартир. Следовательно,недостающие средства вложены другими участниками. Возникает вопрос овозможности признания права на долю, профинансированную товарищем сверхдоговора.
К.И. Скловский считает, что «общий риск для всех товарищей непозволяет увязывать возникающие имущественные права со стоимостью(себестоимостью) объекта строительства. Действительно, если риск является общимдля всех, то и риск увеличения стоимости сверх планируемой делится на всех, иэтот факт не должен влечь пересмотра размера прав, т.е. доли в общем имуществе»[93]. Это подтверждается и судебнойпрактикой. Например, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, который, несоглашаясь с решением суда, уменьшившим по мотиву удорожания строительства долюучастника совместного строительства, полностью внесшего обусловленный договоромвзнос, указал: «все расходы в период строительства дома по договору осовместной деятельности покрываются за счет взносов участников строительства,если иной порядок не определен договором, а недостающие суммы раскладываютсяпропорционально их взносам в общее имущество»[94].
Из указанного правила нередко делается противоположный вывод. Так,например, АОЗТ перечислило АООТ предусмотренную договором сумму,соответствующую стоимости 6 квартир. АООТ, сославшись на неполное финансированиеучастником своей доли в строительстве, которая определялась им, исходя изстоимости площади на момент выделения квартир (превышающей в связи судорожанием строительства договорную), а также свое право передавать дольщикуквартиры в пределах ранее перечисленных средств, согласилось выделить лишь однуквартиру. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что все расходы впериод строительства дома по договору о совместной деятельности покрываются засчет взносов участников строительства, если иной порядок не определендоговором, а недостающие суммы раскладываются между участниками пропорциональноих взносам в общее имущество. «Таким образом, инвестиционные затраты истцадолжны соответствовать фактической стоимости шести квартир на момент окончаниястроительства. При таких обстоятельствах Арбитражному суду следовало определитьточную долю истца в финансировании строительства, проверив расчет окончательнойстоимости 1 квадратного метра площади в построенном доме на момент выделенияжилья, и, исходя из этого, определить число квартир, подлежащих передаче»[95]. В примере, приведенном К.И.Скловским, обращает на себя внимание то, что нельзя весь риск увеличениястоимости строительства возложить только на одну из сторон договора, рискдолжен быть общим. Если риск общий, то отказ товарища от участия вдополнительных расходах должен уменьшить его долю в пользу участников, которыесделали дополнительные вклады. Подобное изменение возможно, если онопредусмотрено соглашением всех участников долевой собственности (п.2 ст. 245 ГКРФ). М.И. Брагинский считает, что в подобном случае сторона, понесшаядополнительные затраты, может возместить их путем предъявления соответствующегообязательственного требования. На размер передаваемой в собственность другойстороне это влияния оказать не может[96].В ответ на это Ю.В. Романец вполне резонно замечает, что «не следует,сознательно нарушать эквиваленто — возмездный баланс имущественных интересовсторон, чтобы потом его восстанавливать»[97].Предусмотренное договором простого товарищества соотношение долей в общемимуществе обусловлено, по его мнению, соблюдением определенных договорныхусловий. При нарушении этих условий решающее значение должнаиметь оценка фактически внесенного вклада[98].Подтверждением может быть П.2 ст. 1042 ГК РФ, устанавливающий общее правило — вклады товарищей предполагаются равными. Иное может следовать из договора илифактических обстоятельств. Фактически отказ одного из товарищей нести расходы вразмере, соответствующем его доле, установленной договором, можно расцениватькак конклюдентные действия, свидетельствующие о том, что он согласен науменьшение доли. Установленные доли не всегда точно соответствуют фактическипостроенным квартирам. Соглашение о соотношении квартиры и доли представляетсяпредварительным соглашением участников долевой собственности о ее разделе,предполагающее надлежащее исполнение обязательств. Необходимо распределятьквартиры пропорционально вложенным средствам.
В.П. Гринев считает, что до принятия 30 декабря 2004г.Федерального закона №214-ФЗ[99]действующим гражданским законодательством не регулировалось участие граждан июридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости[100].
Однако с подобным выводом нельзя согласиться, в силу того, чторанее отношения по строительству многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости регулировались нормами именно гражданского законодательства иположениями о договоре простого товарищества в связи с отсутствием специальногофедерального закона. Сегодня подобный федеральный закон принят и действует, онво многом урегулировал имевшие ранее место разночтения, принципиально по — иному, в отличие от договора простого товарищества, отрегулировал переход правасобственности, однако и он оставил за рамками своего регулирования рядпринципиальных вопросов.
Как отмечено В.П. Гриневым', договор участия граждан и юридическихлиц в долевом строительстве в первую очередь регулирует экономические отношенияпо выполнению работ. Т.е. должник обязуется не что-либо дать, а что-либосделать. Выполнение работы направлено на достижение определенного результата,имеющего конкретное вещественное и обособленное от исполнителя выражение.
Однако это утверждение противоречит положениям закона, а именноЧ.4 СТ.4 Закона, в соответствии с которыми застройщик обязан передатьконкретный объект недвижимости согласно проектной документации и в строгоопределенные сроки. Таким образом, на застройщике лежат две основные обязанности- строительство многоквартирного дома, и передача согласованного объектанедвижимости участнику.
Основной отличительной чертой договора простого товарищества идолевого участия в строительстве является то, что при долевом участии встроительстве участник с оплатой взноса не приобретает право собственности наобъект строительства, поскольку до его фактической передачи он находится всобственности застройщика[101].
Договор участия граждан и юридических лиц в долевом строительстверегулирует отношения по строительству многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости[102].При этом к иным объектам недвижимости в соответствии с Законом относятсягаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательскойдеятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключениемобъектов производственного назначения.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года Г2214-Ф3 договор обучастий[103]в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимостиопределяет как такой договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется впредусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лицпостроить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости(объект долевого строительства) и после получения разрешения на ввод вэксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевогостроительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участникдолевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену ипринять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод вэксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости[104].
К положительным моментам Закона можно отнести то, что в договоречетко определяется объект недвижимости согласно проектно-сметной документации,от которой застройщик не имеет права отклониться, в противном случае этоповлечет расторжение договора с возмещением убытков участнику долевогостроительства. Так же четко определяется срок передачи объекта и главное — егоцена, которая включает в себя возмещение всех затрат застройщика и оплату егоуслуг. Вопросы об увеличении или уменьшении доли участника в связи с переплатойили недоплатой взноса не могут возникнуть, как, например, это было ранее призаключении договора простого товарищества. Все вопросы, связанные с изменениемцены и соответствующих условий, а также пролонгации сроков передачи объекта всобственность участника, подлежат регулированию договором. На отношенияучастника и застройщика в части качества передаваемого объекта распространяетсядействие Закона «О защите прав потребителей», если объект носит некоммерческоеназначение. В частности, при отступлении застройщиком от условий договора,касающихся качества объекта, участник вправе потребовать: безвозмездногоустранения недостатков, соразмерное уменьшение цены, возмещениерасходов на устранение недостатков, а также просто расторгнуть договор споследующим возложением на застройщика требований об уплате процентов ивнесенных денежных средств.
Строительство объекта завершается получением застройщиком разрешенияна ввод в эксплуатацию объекта с последующей его передачей участнику. С этогомомента в случае принятия объекта регистрируется переход права собственностиучастника на объект при условии полной оплаты цены договора.
Основной новеллой Закона является попытка законодателя защититьинтересы участников долевого строительства посредством возложения назастройщика обязанности по регистрации договора долевого участия встроительстве в органе, осуществляющем государственную регистрацию объектовнедвижимости. Так, при регистрации права собственности застройщика нанезавершенный строительством объект этот объект автоматически считаетсянаходящимся в залоге всех участников долевого строительства.
Право общей долевой собственности при долевом участии в строительствемногоквартирных жилых домов является структурно-сложным, развивающимсяявлением.
С момента заключения договора участники долевого строительстваприобретают абсолютное не вещное имущественное право участия, содержаниемкоторого является право на получение в собственность определенной жилойплощади. С передачей ему этой площади право участия трансформируется в правособственности на это жилое помещение и право на идеальную долю общих объектов имест пользования (лифт, крыша, коридоры и др.).
Для усиления гарантий права участия в долевом строительствемногоквартирных жилых домов необходимо внести в ст. 13 Федерального закона от30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домови иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации» изменения, указав, что толькоучастники долевого строительства приобретают право залога на жилые помещения вмногоквартирном доме до передачи их в собственность участникам. Залоговыеотношения возникают в силу закона.
2.2Право общей долевой собственности на жилые дома и помещенияПосле окончания строительства, сдачи многоквартирного дома вэксплуатацию и регистрации права собственности дольщиков возникают новыеактуальные вопросы по поводу управления приобретенной недвижимостью.
В юридической литературе кондоминиум обычно определялся как однаиз форм общей собственности на недвижимое имущество (жилые помещения), прикоторой каждый обитатель здания, состоящего из множества самостоятельныхчастей, имеет в собственности самостоятельную часть и долю в общей неделимойсобственности (холлы, коридоры и т.д.). Первое, чем удивлял Закон окондоминиуме в жилищном фонде, это определением понятия «кондоминиум».Закон определил кондоминиум как комплекс недвижимого имущества с особымправовым режимом. Это определение почти дословно заимствовано из не оченьудачного российского закона, и оно не соответствует общепринятому значениюэтого слова, которое широко используется в экономике и праве различныхгосударств. Под кондоминиумом обычно понимают не недвижимое имущество, а егоправовой режим — особую форму общей собственности.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирномдоме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме,не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одногопомещения в данном доме. Это — межквартирные лестничные площадки, лифты,коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, механическое,электрическое и иное оборудование, а также земельный участок, на которомрасположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. В случае еслисобственниками дома не выбран способ управления им, то орган местногосамоуправления путем открытого конкурса проводит отбор управляющей компании.
В соответствии с положениями ст. 291 Гражданского кодекса РФсобственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома,пользованием квартирами и общим имуществом образуют товарищества собственниковквартир (жилья). Товарищество признается некоммерческой организацией и ранеедействовало в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. Вновый Жилищный кодекс РФ, в раздел VI включены статьи, определяющие порядок создания идеятельности ТСЖ. Тем самым отпала необходимость в специальном федеральномзаконе, в связи, с чем указанный закон утратил силу с 1 марта 2005г.
По определению, установленному в статье 135 ЖК РФ, товариществомсобственников жилья признается некоммерческая организация, объединениесобственников помещений в многоквартирном доме для совместного управлениякомплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспеченияэксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленныхзаконодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирномдоме.
Правоспособность товарищества собственников жилья появляется смомента его государственной регистрации. Государственная регистрация ТСЖосуществляется в соответствии с законодательством о регистрации юридических лиц[105].
В дальнейшем ТСЖ должно произвести регистрацию права общейсобственности на имущество в многоквартирном доме. Размер долей в праве общейсобственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется всоответствии со статьей 37 ЖК РФ; такая доля пропорциональна размеру общейплощади принадлежащего на праве собственности помещения.
Доля в праве общей собственности на общее имущество вмногоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение,принадлежащее собственнику. То есть если собственник продает свою квартиру, ток покупателю переходит не только право собственности на эту квартиру, но иправо собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственностина имущество дома. При этом собственник не вправе производить выдел этой долиили ее отчуждение.
Согласно ст.248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использованияимущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общегоимущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерноих долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Для достижения уставных целей ТСЖ вправе заниматься хозяйственнойдеятельностью. Так ТСЖ вправе:
- осуществлятьстроительство дополнительных помещений и объектов общего имущества вмногоквартирном доме;
- сдавать в аренду, в наемчасти общего имущества в многоквартирном доме;
- Всоответствии с требованиями законодательства в установленном порядкенадстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
- получатьв пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственностьсобственников помещений в многоквартирном доме земельные участки дляосуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построеки их дальнейшей эксплуатации[106].
Все доходы, полученные от хозяйственной деятельности товарищества,используются для оплаты общих расходов.
На сегодня в действующем законодательстве не решен вопрос обопределении идеальной доли члена ТСЖ в праве общей собственности на вновьпостроенные объекты недвижимости на земельном участке, находящемся подмногоквартирным домом, или доли в праве общей собственности на пристройки,надстройки. Не определена обязанность ТСЖ по определению этих долей и ихпоследующей регистрации за каждым членом ТСЖ. Фактически, как и в ранеедействовавшем законодательстве, продолжает существовать двойственнаясобственность на многоквартирный дом. Более того, согласно положениям гражданскогозаконодательства ТСЖ как юридическое лицо, обладающее правоспособностью смомента осуществления постройки дополнительных объектов недвижимости,приобретает на них право собственности. Эти объекты фактически не находятся вобщей долевой собственности членов ТСЖ, за счет этих объектов их доли неувеличиваются. Члены ТСЖ выступают лишь учредителями ТСЖ, да и то не все, алишь те, которые приняли участие в его организации. Не ясно и то, в какихслучаях члены ТСЖ могут определить свои идеальные доли в общем имуществе ТСЖ[107].
В целях устранения образования параллельных управляющихорганизаций в многоквартирных жилых домах, которые создают сложности ипротиворечия, следует в ЖК РФ закрепить правовой статус товарищества собственниковжилья (ТСЖ), членство в котором носило бы обязательный характер.
Обязательное участие в ТСЖ предопределяется нахождением всобственности жилого помещения.
/>2.3 Право собственности на имущество и еготрансформации в браке и при фактических брачных отношениях
В Семейном кодексе (далее СК РФ) отсутствует определение брака какконкретного юридического факта и одного из главных институтов семейного права.Как подчеркивается в современной юридической литературе, отсутствиезаконодательно установленного определения брака связано с тем, что бракявляется сложным комплексным социальным явлением, находящимся под воздействиемне только правовых, но и этических, моральных норм, а также экономическихзаконов, что ставило бы под сомнение полноту определения брака только справовых позиций, тем более что «духовные и физические элементы брака,безусловно, не могут регулироваться правом»[108].
Брак в юридическом смысле есть соединение мужчины и женщины,освещенное общественным сознанием, т.е. получившее юридический характер. Нонедостаточно смотреть на брак с одной только юридической стороны: это был бывзгляд односторонний. Брак, без сомнения, заключается по договору: имвозбуждается договорное, обязательное отношение, в котором и жена и муж взаимнопринимают на себя обязанности; брачный союз производит отношения и поимуществу.
С государственной регистрацией заключения брака закон связываетвозникновение между супругами не только личных, но и имущественных отношений.Имущественные отношения между супругами практически все и достаточноподробно регламентированы Семейным кодексом Российской Федерации (далее — СКРФ)[109].
М.В. Антокольская, последовательно исследуя правовые теории бракакак договора, как таинства и как института особого рода, приходит к выводу, что«соглашение о заключении брака по своей правовой природе не отличается отгражданского договора. В той части, в какой оно регулируется правом и порождаетправовые последствия, оно является договором». При этом брак во внеправовойсфере может расцениваться вступающими в брак «как клятва перед богом или какморальное обязательство, или как чисто имущественная сделка»[110]. Данная теория корреспондирует снормами семейного законодательства в части заключения брачного договора,регулирующего имущественное отношения супругов.
Одной из новелл Семейного кодекса РФ, введенного в действие с 1марта 1996 г., является именно договорное правовое регулирование имущественныхотношений супругов.
Ранее имущество, приобретенное супругами в период брака на общиесредства, безусловно, становилось объектом общей совместной собственности.Режим нажитого в браке имущества не мог быть изменен по соглашению супругов,поскольку норма ст.20 КоБС РСФСР носила императивный характер. Теперь в законезакреплена диспозитивная норма. «Имущество, нажитое супругами во времябрака, является их совместной собственностью, если договором между ними неустановлен иной режим этого имущества», — гласит п.1 ст.256 ГК РФ.Семейный кодекс, развивая упомянутое положение, вводит деление режима имуществасупругов на законный и договорный.
Таким образом, общее имущество супругов может возникнуть как всилу закона, так и в силу договора. В первом случае режим собственности будетсовместный, а во втором — долевой.
Законным режимом имущества супругов является режим их совместнойсобственности. Совместной собственностью супругов согласно П.1 ст. 34 СК РФявляется имущество, нажитое супругами во время брака, заключенного вустановленном законом порядке. Совместная собственность супругов представляетсябездолевой. Доли могут быть определены только при разделе собственности, чтоавтоматически влечет за собой прекращение совместной собственности, т.е. еетрансформацию в общую долевую.
К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществусупругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательскойдеятельности и результатов интеллектуального труда; полученные ими пенсии,пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевогоназначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба всвязи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного поврежденияздоровья, и т.д.).
Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счетобщих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады,доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческиеорганизации, и любое другое нажитое супругами в период брака имуществонезависимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя когоили кем из супругов внесены денежные средства. Законодатель, давая определениеобщего имущества супругов, опирался, в частности, на выводы судебной практики.Любой из супругов в случае спора не обязан доказывать факт общности имущества,если оно нажито во время брака, поскольку в силу закона (п.1 ст.34 СК РФ)существует презумпция совместной собственности супругов. Право супругов наобщее имущество является равным и не зависит от размера вклада в приобретениеэтого имущества. Для отнесения того или иного имущества к общей совместнойсобственности супругов имеют значения два аспекта: во-первых, имущество должнобыть приобретено супругами во время брака за счет общих средств супругов;во-вторых, имущество должно поступить в собственность обоих супругов в периодбрака (по безвозмездным сделкам).
В имущественных правоотношениях супругов имеет значение вопрос овремени и источниках приобретения имущества. Во всех правовых системах, какправило, различается имущество, принадлежавшее каждому из супругов довступления в брак (добрачное имущество) и имущество, приобретенное ими в периодбрака.
По этому вопросу Пленум ВС. РФ разъяснил: «общей совместнойсобственностью супругов является любое нажитое ими в период брака движимое инедвижимое имущество, которое может быть объектом права собственности граждан,независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесеныденежные средства[111]».
Па практике возникает вопрос: нужно ли включать в составсовместной собственности акции, приобретенные одним супругом, в том числе приприватизации предприятия по льготной подписке. В данном случае мненияотечественных юристов-правоведов разделяются. Одни склоняются к мысли, что еслиэти ценные бумаги были получены супругом в результате его трудового участия наприватизированном предприятии в период брака, то они являются совместнымимуществом супругов. Если же они были приобретены, хотя и во время брака, но наналичные средства супруга или причитаются ему за трудовое участие в работепредприятия до вступления в брак, они не должны включаться в общее имуществосупругов, т.к. не были нажиты ими в период брака.
Если общим имуществом являются акции, облигации, лотерейные билетыи т.п., то и дивиденды и выигрыши по ним тоже относятся к совместнойсобственности супругов. И наоборот, если акции, иные ценные бумаги, доли вуставном капитале коммерческих организаций, составляют личную собственность одногоиз супругов, то и доходы, получаемые им от использования этих имущественныхправ, также являются его личной собственностью. Однако подобный вывод несогласуется с положениями СК РФ, в частности со ст.34, согласно которой ксовместному имуществу относятся доходы каждого из супругов отпредпринимательской деятельности. Из буквального толкования закона на практикеполучается, что супруг до регистрации брака имел долю в уставном капиталекоммерческой организации, получал соответствующие дивиденды и продолжил ихполучать после регистрации брака, однако до брака эти дивиденды были его личнойсобственностью, а после брака трансформировались в совместную собственность.Подобное положение не справедливо и ущемляет права супруга, собственника доли,но, исходя из положений гражданского законодательства, дивиденды фактическипредставляют собой плоды от использования доли, и, следовательно, являются, каки доля, личным имущественным правом супруга собственника независимо от того,получал ли он их до или в период брака. В связи с этим по нашему мнению,необходимо конкретизировать положения ст.34 СК РФ, а именно — определить, что является доходами от предпринимательской деятельности, воизбежание судебных споров и несправедливых решений.
В судебной практике давно было рассмотрено дело, когда муж выигралуже после развода по лотерейному билету автомашину. Его бывшая жена нашлазаписную книжку, в которой содержались сведения о дате приобретения и номербилета. Это позволило установить, что билет был куплен в период брака. Поэтомуон был признан судом общим имуществом супругов, а следовательно, общейсобственностью была признана и полученная по нему автомашина. Мужу пришлосьвыплатить бывшей жене половину ее стоимости[112]Приведенная правовая ситуация неоднозначна, носит оценочный характер иопирается не на нормы семейного законодательства, в соответствии с которымиавтомашина, по нашему мнению, должна была остаться в личной собственности мужа,а на внутреннее убеждение суда. Данное утверждение вытекает из того факта, чтомнения ученых расходятся относительно установления момента, с которого доходыкаждого из супругов становятся их общей собственностью. Так И.М.Кузнецовасчитает, что доходы включаются в состав общего имущества супругов с моментаначисления, по мнению В.А. Рясенцева — с момента передачи в бюджет семьи, а сточки зрения Е.А. Чефрановой — с момента их фактического получения. Такимобразом, в момент фактического получения выигрыша семейные отношения былипрекращены, а следовательно, и купленная на него автомашина стала личнойсобственностью мужа, поскольку покупка лотерейного билета сама по себе негарантировала выигрыша, а сам билет не представлял на тот момент имущественноеправо.
Право собственности супругов на имущество в период брака можетпретерпевать соответствующие трансформации. Оно может быть полностью или вопределенной части преобразовано из совместной собственности в долевую илираздельную собственность. При заключении брачного договора определенноеимущество может поступать в общую долевую собственность, часть оставаться всовместной, а часть поступать в раздельную собственность. При определенныхобстоятельствах имущество может поступать в раздельную собственность одного изсупругов и в период брака. Право личной собственности на добрачное имуществоможет трансформироваться в долевую собственность в случае производствасоответствующих улучшений имущества, увеличивающих его стоимость. Указанныетрансформации права собственности неизбежны в каждой семье, однако их правовоерегулирование и разграничение не всегда представляется простой задачей в силунеоднозначности жизненных ситуаций и слабой их законодательной закрепленности внормах семейного права.
Диспозитивные нормы семейного законодательства позволяютнедобросовестным супругам использовать закон в своих корыстных целях, а судамтолковать его расширительно, имея возможность отступать от декларативныхпринципов равенства прав супругов на совместное имущество. Так, например, судомможет быть неоднозначно решена ситуация, в которой один из супругов в периодбрака приобрел имущество по безвозмездной сделке и намеренно обратил его в своюличную собственность, тогда как второй супруг просто не был включен в договорсоциального найма квартиры, но фактически там проживал и в последующем непринял участия в приватизации квартиры. В случае если супругом, чьи праваущемлены, в дальнейшем не будут приняты меры по оспариванию в судебном порядкедоговора передачи квартиры, то он рискует остаться без права совместнойсобственности на спорную квартиру. Суд же без инициирования подобного процессасо стороны ущемленного супруга подобный вопрос не будет рассматривать. Апоследующая реализация третьим лицам спорной квартиры окончательно сведет кнулю шансы ущемленного супруга на приобретение права совместной собственностина нее.
Неоднозначно в юридической литературе рассматривается вопрос с земельнымиучастками, поступающими в безвозмездную собственность граждан. С одной стороны,СК РФ признается совместная собственность супругов на имущество независимо оттого, на чье имя это имущество оформлено, но, с другой стороны, в силу ст. 36СК РФ имущество, полученное по безвозмездным сделкам, не входит в состав совместнойсобственности, а принадлежит каждому из них. Возможен и такой вариант: супругимогли пользоваться земельным участком задолго до его оформления всобственность, например на предоставленном в бессрочное пользование участке имимог быть построен жилой дом или же на участке, выделенном супругу — членусадового, дачного товарищества, супруги вырастили сад и возвели строения.Наконец, оформленный в порядке безвозмездной приватизации в собственностьодного из супругов земельный участок мог осваиваться за счет общих средств итруда обоих. Отнесение имущества в подобных ситуациях к совместной либораздельной собственности супругов является оценочным и разрешается судом исходяиз конкретных обстоятельств дела.
Особый правовой режим установлен для земель и имуществакрестьянского (фермерского) хозяйства. В силу ст. 33 СК РФ раздел имуществакрестьянского (фермерского) хозяйства производится по правилам, предусмотреннымст.257 и 258 ГК РФ и Законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». К такомухозяйству применяется принцип неделимости имущества. Это означает, что привыходе из хозяйства одного из его членов земельный надел и основные средства(техника, инвентарь, строения) разделу и выделу не подлежат. Приходящийся надолю выделяемого пай компенсируется ему в денежном выражении. Срок выплатыкомпенсации не может превышать пяти лет. Таким образом, ни земельный участок,ни жилой дом не подлежат разделу в натуре между супругами-фермерами. Суд можетлишь определить порядок пользования домом и частью участка, необходимой длянормальной эксплуатации строения. При прекращении крестьянского(фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по инымоснованиям общее имущество подлежит разделу по правилам ст. 252 и 254 ГК РФ[113]. Т.е. происходит трансформацияправа собственности из совместной в долевую либо раздельную в зависимости отситуации.
Правовая коллизия содержится и в п.4 ст.38 СК РФ, согласно которойсуд вправе признать имущество, приобретенное в период раздельного проживания,когда супруги прекратили ведение общего хозяйства в связи с фактическимраспадом семьи, собственностью каждого из них. При рассмотрении соответствующихтребований суду необходимо установить момент фактического прекращения семейныхотношений и привести мотивы, по которым те или иные вещи, нажитые супругами дорасторжения брака в установленном законом порядке, не могут быть включены всостав общей совместной собственности, что на практике не всегда удаетсяосуществить, так как в семейном законодательстве отсутствует соответствующаянорма. Однако от этого напрямую зависит режим собственности.
При разделе некоторых объектов права собственности возникаютпроблемы, связанные с тем, что не все виды имущества могут быть разделены внатуре, существуют так называемые неделимые вещи. К таковым относятся вещи,раздел которых невозможен без изменения их назначения или без несоразмерногоущерба их хозяйственному назначению (ст. 133 ГК РФ). Жилой дом подлежит разделув натуре, когда на долю каждого выделяющегося сособственника может бытьвыделена изолированная часть дома с отдельными входами либо имеется техническаявозможность перестроить эти части так, чтобы они стали изолированными[114]. В Семейном кодексе сохраненотрадиционное положение о том, что право на общее имущество супругов принадлежиттакже супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства,уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельногодохода. К другим уважительным причинамотносятся болезни, служба в армии и иные обстоятельства. Однако семейнымзаконодательством защищены интересы только лиц, зарегистрировавших брак, алица, состояние в фактических брачных отношениях, подобной правовой защиты неимеют, что, по нашему мнению, несправедливо и нуждается в доработке.
Одним из основных принципов действующего семейного законодательстваРоссийской Федерации является признание лишь брака, заключенного в органахзаписи актов гражданского состояния (п. 2 ст. 10 СК РФ). По общему правилу,только зарегистрированный в установленном законом порядке брак порождает теправа и обязанности, в том числе в отношении имущества, которые предусмотренызаконом для супругов. Законодательство большинства других государств такжепризнает лишь брак, оформленный в установленном порядке, т. е.зарегистрированный в наделенных соответствующими полномочиями государственныхили муниципальных органах либо совершенный по определенному религиозномуобряду, если законы данной страны приравнивают религиозный брак кзарегистрированному светскому. Вместе с тем всегда существовали так называемыефактические брачные отношения — подобный брачному союз мужчины и женщины,обладающий, за исключением оформления его в установленном порядке, всемипризнаками брака: физическое сожительство на постоянной основе, совместноепроживание и ведение домашнего хозяйства. Фактическая семейная жизнь, дажедлительная, но без соответствующей регистрации брака, не порождает совместнойсобственности на имущество. В подобных случаях может возникнуть общая долеваясобственность лиц, которые общим трудом или средствами приобрели какое-тоимущество. Их имущественные отношения будут регулироваться не семейным, атолько гражданским законодательством. По этому вопросу Пленум ВС РФ разъяснил[115], что спор о разделе имущества лиц,проживающих семейной жизнью без регистрации брака, должен разрешаться не поправилам Семейного кодекса, а по нормам Гражданского кодекса об общейсобственности, если между ними не установлен иной режим этого имущества.Раздел имущества в этом случае производится по правилам ст. 252 ГК РФ, то естьсуд должен оценить вклад каждого в создание собственности, при этом должнаучитываться степень участия этих лиц средствами и личным трудом в приобретенииимущества, поскольку общей совместнойсобственностью супругов является лишь то имущество, которое нажито ими во времябрака, заключенного в установленном законом порядке.
Право совместной собственности может возникнуть у фактическихсупругов лишь на жилое помещение, в котором оба они прописаны(зарегистрированы) и которое они приватизировали в совместную собственность, атакже на некоторые другие виды имущества, если фактические супруги образоваликрестьянское (фермерское) хозяйство или вступили в него. Ни на какое иноесовместно нажитое имущество право совместной собственности за фактическимисупругами признано быть не может.
Причем отношения фактических супругов по поводу имуществакрестьянского хозяйства и приватизированного жилого помещения подлежат регулированиюне семейно-правовыми, а гражданско-правовыми нормами о совместнойсобственности.
По общему правилу, к отношениям лиц, состоящих в фактическомбраке, по поводу совместно нажитого имущества применяются нормы гражданскогозаконодательства. Это вытекает из содержания п.2 ст.244 ГК РФ: общаясобственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когдазаконом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.Данному положению соответствует судебная практика, сложившаяся после 8 июля1944 г.: споры об общем имуществе лиц, не состоявших в зарегистрированномбраке, разрешаются на основании норм гражданского законодательства о долевойсобственности, а не норм семейного законодательства о совместной собственности,и доли таких лиц должны определяться в зависимости от степени участия сторон вприобретении общего имущества. И это несмотря на то, что в силулично-доверительного характера отношений между фактическими супругами они вдействительности владеют и пользуются имуществом сообща, без определения долей,т. е. так, как это происходит при режиме совместной собственности.
Признание имущества, приобретенного фактическими супругами, ихдолевой, а не совместной собственностью, разумеется, невыгодно тому, кто послепрекращения совместной жизни заявляет требования об этом имуществе, причемневыгодно по целому ряду причин.
Во-первых, при разделе имущества между фактическими супругами ихдоли определяются исходя из размера средств или труда, вложенных каждым из нихв приобретение либо создание той или иной вещи, и необходимо доказать сам факти размер этого вложения (степень участия). При этом из-за отсутствиярегистрации брака труд по ведению домашнего хозяйства не учитывается вобязательном порядке, а заработная плата и иные доходы фактических супругов оттрудовой, предпринимательской, интеллектуальной деятельности не являются ихобщим имуществом.
Во-вторых, для признания имущества находящимся в общей (хотя быдолевой) собственности требуется доказать не сам факт состояния в фактических брачныхотношениях, а приобретение данного конкретного имущества на средства или притрудовом участии обоих фактических супругов. Само по себе совместное проживаниебез регистрации брака не имеет юридического значения и не создает общностиимущества.
Даже если лица, состоящие в фактических брачных отношенияхзарегистрировали брак, имущество, приобретенное ими во время совместной жизни,но до регистрации брака, не будет признано общим имуществом супругов. Разрешаяспор супругов о праве собственности на такое имущество, суд, как было сказано,должен руководствоваться не положениями семейного законодательства, а нормамигражданского законодательства об общей долевой собственности и определить долюкаждой из сторон в зависимости от степени ее участия в создании общейсобственности.
Выделение этой проблемы отдельным параграфом продиктованоколоссальным ростом семей «гражданского брака». Конечно, гражданские супруги,прожив 10-15 лет вместе, имеют большое количество общего имущества, и этонеобходимо урегулировать.
Решить эту проблему возможно, распространив действие норм СК РФ,касающихся режима собственности супругов, на лиц, не состоящих взарегистрированном браке по принципу факта совместного проживания, веденияобщего хозяйства, совместного воспитания детей.
2.4Право общей собственности крестьянско-фермерских хозяйствПринятие нового Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве — этоновый шаг по пути модернизации правового регулирования отношений с участием КФХ.Действие в Российской Федерации самостоятельного Закона о крестьянских хозяйствах обусловлено несколькимипричинами. В числе первых можно назвать то, что крестьянские хозяйства, как ужебыло сказано, были воссозданы в начале аграрной реформы, и для их организациитребовалась определенная правовая база. Другими причинами являются особыйсостав крестьянских хозяйств, специфика имущественных отношений и (вопределенной степени) организации работ в таком хозяйстве. Родственныеотношения между членами хозяйства являются определенным препятствием дляустановления Законом достаточно жесткого, формального подхода к организацииотношений между участниками КФХ, как это предусмотрено для коммерческихорганизаций. В то же время, поскольку хозяйство создается для ведения товарногопроизводства, получения прибыли, права участников такой деятельности и гарантииполучения доли доходов каждым из членов хозяйства должны быть обеспеченызаконом.
Закон содержит ряд специальных норм об организации хозяйства,правовом режиме имущества и порядке деятельности хозяйства. На граждан, ведущихкрестьянское хозяйство, участвующих в гражданских, земельных, финансовых и иныхправовых отношениях, в равной мере распространяются нормы отраслевогозаконодательства
Статья 6 Закона определяет состав и правовой режим имуществахозяйства. Данная статья в целом касаемо правового режима согласована сположениями ст. 257 Гражданского кодекса РФ, которая определяет, что имуществопринадлежит членам хозяйства на праве совместной собственности, если соглашениеммежду ними не установлено иное. Соглашение же позволяет трансформировать правособственности из совместной в долевую.
Согласно ст. 6 Закона в совместной собственности членовкрестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственностьэтому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственныеи иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочийскот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортныесредства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общиесредства его членов. Гражданским кодексом установлено, что плоды, продукция идоходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского)хозяйства, являются общим имуществом членов крестьянского (фермерского)хозяйства. Кроме того, ГК РФ определено, что плоды, продукция и доходыиспользуются по соглашению между членами хозяйства. В законодательстве не решенвопрос о разграничении имущества крестьянского хозяйства и имущества ведущейэто хозяйство семьи. Вопросы имущественных прав членов семьи решены ст. 256 ГКРФ и соответствующими статьями Семейного кодекса РФ. В частности, ГК РФустанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является ихсовместной собственностью, если договором между ними не установлено иное. Крометого, упомянутой статьей ГК РФ установлено, что имущество, принадлежавшеекаждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супруговво время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключениемдрагоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время браказа счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, которыйими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано ихсовместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счетобщего имущества супругов или личного имущества другого супруга былипроизведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества(капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правилоне применяется, если договором между супругами предусмотрено иное. Пообязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь наимущество, находящееся в его собственности, атакже на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему приразделе этого имущества.
При этом ГК РФ устанавливает, что правила определения долейсупругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаютсязаконодательством о браке и семье.
Статьи Семейного кодекса развивают это положение ГК РФ, а такжеутверждают имущественные права иных членов семьи. При этом Семейный кодексРоссийской Федерации (ст. 33) указывает на то, что права супругов владеть,пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностьючленов крестьянского (фермерского) хозяйства, определяются ст. 257 и 258Гражданского кодекса Российской Федерации, Таким образом, можно сделать вывод отом, что при определении правового режима имущества супругов, являющихсячленами одного крестьянского хозяйства, законодательством о браке и семьеотдается приоритет статьям ГК РФ, регулирующим имущественные отношения вкрестьянском хозяйстве. В целом, на наш взгляд, при образовании КФХ супругамследует установить, какое имущество, находящееся в совместной собственности,должно войти в состав имущества хозяйства, и по возможности точно определитьэто в соглашении (см. ст. 4 настоящего Закона).
В целом основу хозяйственной деятельности КФХ составляет именноимущество, непосредственно используемое в такой деятельности.
К имуществу крестьянского хозяйства следует применять все основныеправовые положения о вещах. В состав имущества КФХ могут входить движимые инедвижимые вещи, деньги, ценные бумаги, а также другие объекты, предусмотренныезаконодательством. Следует обратить внимание на то, что граждане, ведущиекрестьянское хозяйство, могут обладать не только правами на вещи, но иимущественными правами (права требования по договору, например).
Исходя из содержания гл. 3 Закона к имуществу КФХ следует относитькак имущество, находящееся в собственности членов хозяйства, так и имущество,находящееся в пользовании участников хозяйства и включенное в производство(например, арендуемые вещи), хотя при обращении к категории «имуществофермерского хозяйства» настоящая статья и иные статьи Закона имеют в видуимущество, находящееся, прежде всего в собственности граждан — участниковхозяйства. И те и другие вещи, и имущественные права имеют важное значение дляуспешной деятельности хозяйства. Не случайно одной из мер государственнойподдержки является обеспечение доступа граждан, ведущих крестьянские хозяйства,к заемным средствам (денежным кредитам, например). Разница заключается в том,что отвечать по долгам хозяйства его участники вправе только имуществом,находящимся в их собственности.
Как справедливо отмечают С.А. Зинченко и В.В. Галов, закрепленноев законодательстве положение о признании членов фермерского хозяйствасобственниками имущества, которое составляет экономическую основу хозяйства,вызывает большие сложности в научном понимании и практической реализации вещныхправ хозяйства и его членов[116].
Но их мнению, если крестьянское (фермерское) хозяйство признаетсясубъектом предпринимательства, оно должно иметь свою имущественную основу,закрепленную за ним на определенном вещном праве. Вещное право хозяйства неможет совпадать с вещным правом его членов. В действительности общаясобственность членов хозяйства есть не что иное, как обычная собственностьграждан. Анализ норм ГК РФ и закона о фермерском хозяйстве показывает, чтоимущество, закрепленное за хозяйством, принадлежит не только его членам, но иему самому. Разделение между ними вещных прав приобретает существенноесвоеобразие. До принятия нового закона крестьянское (фермерское) хозяйство невыступало по отношению к его членам (участникам) особым субъектом права(таковым был глава хозяйства), поэтому, как отмечает Н.Д.Егоров[117], не стоял вопрос, на каком правеимущество принадлежит самому хозяйству[118].
С. Зинченко и В. Галов предложили разделить в экономическом планеимущество на его потребительную стоимость и стоимость. Потребительная стоимость- это натурально-вещественная его составляющая. Стоимость формируется за счетабстрактного труда и выявляет стоимостной эквивалент вещи. За крестьянским(фермерским) хозяйством закрепляется имущество в его натуральном(производительный капитал) и стоимостном виде. Но одновременно оно в виде доли(стоимостное выражение) закреплено за гражданами, которые одновременно являютсяи членами фермерского хозяйства. И то, что законодательство указывает напринадлежность имущества членам, в сущности, означает, что оно являетсяимуществом хозяйства. Более того, сам законодатель определяет в одном месте,что имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместнойсобственности (п. 3 ст.6 Закона о фермерском хозяйстве), а в другом — даетперечень объектов, входящих в состав имущества именно хозяйства[119] (п.4 ст. 6 Закона о фермерскомхозяйстве).
Положение Закона о том, что «имущество фермерского хозяйствапринадлежит его членам» не конкретизировано и не ясно. Так, если представить,что имущество хозяйства принадлежит ему, то оно никак не сможет принадлежатьего членам, и наоборот. При анализе ГК РФ (п.2 СТ.258) и Закона о фермерскомхозяйстве (ст.9) можно сделать вывод о том, что имущество в натуральном видепринадлежит КФХ, поскольку при выходе из хозяйства одного из его членовземельный участок и средства производства разделу не подлежат. Фактически членыКВХ имеют право собственности не на реальное имущество, а на идеальные доли.Данное подтверждается положениями Закона (п.2 ст.258 ГК РФ), когда член КФХвзамен своей доли при выходе получает денежную компенсацию. Член фермерскогохозяйства не является собственником в классическом смысле, об этомсвидетельствуют особенности наследования имущества члена крестьянского(фермерского) хозяйства, установленные в ст. 1179 ГК РФ. Так, если наследниксам членом данного хозяйства не является, то ничего не получает в натуре, алишь имеет право на денежную компенсацию, соразмерную доле в имуществе,находящемся в общей собственности членов хозяйства.
При прекращении предпринимательской деятельности фермерского хозяйстваимущество после расчета с кредиторами подлежит разделу между его членами.Модель закрепления имущества за крестьянским (фермерским) хозяйством имеет рядпробелов. В соответствии с положениями ст. 6 Федерального закона от 11 июня2003 года в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельныеучастки, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и иныесооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и инаятехника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное имущество,необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства. Закон неустанавливает минимальный гарантирующий интересы кредиторов размер «капитала» иего состав в крестьянском фермерском хозяйстве. Не ясен сам порядок образованияимущества и его режим, не ясен момент закрепления имущества за КФХ, Не ясенвопрос разграничения прав на имущество между КФХ и его членами.
Научная литература указывает, что к имуществу, которое принадлежитчленам хозяйства на праве общей собственности, отнесены не только те видыимущества, которые имеют значение средств и предметов производства, но также ижилой дом, хозяйственные постройки, то есть имущество потребительскогохарактера[120].
Сама по себе модель ответственности по своим обязательствам чужимимуществом, как отмечают С. Зинченко и В, Галов[121], известна российскому гражданскомуправу (ст.ст. 113,120 ГК РФ), Законодатель определил свою позицию только вотношении обязательств, возникающих из сделки (договора). Но неизвестно, каковыпределы ответственности по внедоговорным обязательствам. Не определено, ктобудет отвечать, если член фермерского хозяйства причинит вред — хозяйство илисам гражданин как причинитель вреда своим личным имуществом. Не ясно, применимали здесь по аналогии норма п. 2 ст. 1068 ГК РФ.
Не понятно, как быть, если вред причинен работником крестьянскогохозяйства (не являющимся членом), Прямого указания в Законе о возложении начленов крестьянского хозяйства (как того требует ст. 1064 ГК РФ)обязанности но возмещению вреда за причинителя вреда нет. Возможно, следуетиспользовать аналогию Закона (н.1 ст. 1068 ГК РФ), хотя достаточно спорновозложение деликтной ответственности по аналогии[122].
Представляется, что КФХ, не имея статуса юридического лица,является полноценным участником экономического оборота.
Конструкция крестьянского хозяйства, но российскому закону имеетнекоторые черты товарищества[123],однако законодатель колеблется между двумя возможными вариантами: признатьимущество крестьянского (фермерского) хозяйства только собственностью членовхозяйства или сконструировать наличие имущественного титула для самогохозяйства, что характерно для юридического лица (ст.50 ГК РФ).
Если совершение сделок в отношении имущества, находящегося всовместной собственности, представляется допустимым в силу ст.253 ГК РФ, то,как совершать сделки в отношении имущества, находящегося в общей долевойсобственности членов фермерского хозяйства, ведь требуется согласие всехучастников общей долевой собственности (ст. 246 ГК РФ).
Никаких специальных указаний на этот счет Закон «О крестьянском(фермерском) хозяйстве» не содержит[124].
Полагаем, что для решения рассмотренных выше проблем необходимо,синхронизировать правовую модель КФХ, устранив двойственные трактовки природыего собственности и вытекающих из нее правомочий. В рамках данного подходаследует признать КФХ особым хозяйствующим субъектом, не являющимся юридическимлицом, но обладающим ограниченной правоспособностью, позволяющей емусамостоятельно участвовать в деловом обороте под своим наименованием, обретаятем самым права, обязанности и возможность от своего имени выступать истцом илиответчиком в суде. Кроме того, члены КФХ в императивном порядке на основедоговора должны определить собственность КФХ и свою долю в ней, избрать главуКФХ и наделить его исчерпывающим перечнем полномочий. Гражданско-правовуюответственность перед третьими лицами КФХ будет нести в пределах балансовойстоимости своего имущества, а в случае недостаточности средств дополнительнаяответственность будет возложена на его членов.
/>Заключение
Необходимо отметить, что в современных экономических исоциально-политических условиях институт права общей долевой собственностинуждается в трансформационном совершенствовании, определяемом совокупностьюновых методологических установок. Особое внимание среди них заслуживаетдоктринальное положение о том, что в реальном механизме функционированияправоотношений общей собственности возникает два объекта: вещь (вещи) и доля(доли). Причем вещь (вещи) является объектом относительного элемента праваобщей собственности, а доля выступает объектом абсолютного элемента права общейсобственности. Вместе с тем при любом распоряжении имуществом речь должна идтио реализации непосредственно не вещного правомочия сособственников, адоговорного соглашения, основанного на абсолютном имущественном нравесособственников на идеальную долю.
Кроме того, законодателю следует учитывать, что «совмещение»абсолютного права участника общей собственности на идеальную долю и адекватнуюей вещь в ходе функционирования этой собственности происходит во вторичныхотношениях, а именно: при непосредственном владении и пользовании вещьюконкретным сособственником. Определителем меры такого воздействия на вещь(вещи) выступает абсолютное имущественное право на долю, а само право владенияи пользования вещью является исключительно одной из разновидностей производныхвещных прав. Принципиальное же различие между реальной и идеальной долями вотношениях общей собственности кроется в двойственной природе вещи как товара.Поэтому объект общей собственности — вещь, как правило, предстает в качествепотребительной стоимости, а идеальная доля базируется на абстрактной стоимостии в своем фундаменте реализует ее. Картина меняется в тех случаях, когдаинтеграция объектов собственности приводит к возникновению нового субъектаправа. Последний сособственник обладает правом собственности на потребительнуюстоимость и саму стоимость.
1.Вышесказанное позволяет сделать вывод, что доля вещи должна бытьнаряду с самой вещью признана объектом гражданских прав. В ст. 128 ГК РФнеобходимо внести соответствующие изменения. Так как фундаментом общейсобственности является материальная вещь, без которой общая собственность невозникает, полагаем невозможным применение модели общей собственности кабсолютным имущественным отношениям не вещного характера (ценные бумаги, доли вуставных капиталах коммерческих организаций).
2. Собственники объектов недвижимого имущества,пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общуюсобственность двух или более лиц, законом практически не ограничен (п. 4 ст.244 ГК), нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрениюони разбивают единое право собственности на «карликовые» доли типа 1/100, 1/32и т.п. и отчуждают их другим лицам, создавая бесчисленное множествосособственников. При этом целью такого дробления может быть не столькообладание карликовой долей в праве собственности на недвижимость, сколько обходс помощью такого обладания предписаний публичного права (миграционного, налоговогои др.).
С учетомизложенного предлагается ввести в ст. 244 ГК норму, которая бы ограничивалавозможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в правесобственности, которая по своим размерам не соответствует установленной Закономнорме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом несоответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли.
Ст. 244 ГКследует дополнить абзацем следующего содержания: «Не допускается выдел долилюбого имущества, которая не соответствует нормам установленным федеральнымзаконам для соответствующего вида имущества».
3.С момента заключения договора участники долевого строительстваприобретают абсолютное не вещное имущественное право участия, содержаниемкоторого является право на получение в собственность определенной жилойплощади. С передачей ему этой площади право участия трансформируется в правособственности на это жилое помещение и право на идеальную долю общих объектов имест пользования (лифт, крыша, коридоры и др.).
Для усиления гарантий права участия в долевом строительствемногоквартирных жилых домов необходимо внести в ст. 13 Федерального закона от30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирныхдомов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации» изменения, указав, что «толькоучастники долевого строительства приобретают право залога на жилые помещения вмногоквартирном доме до передачи их в собственность участникам. Залоговыеотношения возникают в силу закона».
4. В целях устранения образования параллельных управляющихорганизаций в многоквартирных жилых домах, которые создают сложности ипротиворечия, следует в ЖК РФ закрепить правовой статус товариществасобственников жилья (ТСЖ), членство в котором носило бы обязательный характер.
Обязательное участие в ТСЖ предопределяется нахождением всобственности жилого помещения.
5. Необходимо распространить действие норм СК РФ, касающихсярежима собственности супругов на лиц, не состоящих в зарегистрированном браке,по принципу факта совместного проживания, ведения общего хозяйства, совместноговоспитания детей.
6. На этапестановления крестьянских хозяйств основными источниками формирования ихимущества являются денежные и материальные средства членов хозяйства,банковские кредиты, дотации из бюджета, а также благотворительные взносыорганизаций и отдельных граждан. Со временем общая собственность крестьянскогохозяйства будет умножаться за счет доходов, полученных от реализациисобственной продукции, работ, услуг, доходов от ценных бумаг и иных источников,не запрещенных действующим законодательством. Будут меняться и размеры долейчленов хозяйства, а придать им определённые рамки в условиях рынка практическиневозможно. Ст. 6 Закона о КФХ следует дополнить ч. 3 -1 следующего содержания:«Соглашение об определении долей могут пересматриваться ежегодно».
7. До регистрации КФХ его члены в императивном порядке на основедоговора должны определить собственность КФХ и размер своей доли в ней; избратьглаву КФХ и наделить его исчерпывающим перечнем полномочий по управлению ираспоряжению собственностью. Гражданско-правовую ответственность перед третьимилицами КФХ будет нести в пределах балансовой стоимости своего имущества, а вслучае недостаточности средств дополнительная ответственность должна бытьвозложена на его членов.
Библиографический список
Нормативно-правовые акты
1. КонституцияРоссийской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. –1993. – №237.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [федеральный закон № 51-ФЗ,принят 30.11.1994 г., по состоянию на 13.05.2008] // СЗ РФ. – 1994. – № 32. –Ст. 3301.
3. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [федеральный закон № 14-ФЗ,принят 26.10.1996 г., по состоянию на 24.04.2008] // СЗ РФ. – 1996. – № 5. –Ст. 410.
4. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [федеральный закон №146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 29.04.2008] // СЗ РФ. – 2001. – №49. – Ст. 4552.
5. Гражданскийпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон №138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 22.07.2008] // СЗ РФ. – 2002. – №46. – Ст. 4532.
6. Арбитражныйпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон № 95-ФЗ,принят 24.07.2002 г., по состоянию на 22.07.2008] // СЗ РФ. – 2002. – № 30. –Ст. 3012.
7. Жилищный кодексРоссийской Федерации [Текст]: [федеральный закон № 188-ФЗ, принят 29.12.2004г., по состоянию на 13.05.2008] // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.
8. Семейный кодексРоссийской Федерации [Текст]: [федеральный закон № 223-ФЗ, принят 29.12.1995г., по состоянию на 30.06.2008] // СЗ РФ. – 1996. – № 1. – Ст. 16.
9. О нотариате[Текст]: [основы законодательства Российской Федерации утв. ВС РФ № 4462-1, от11.02.1993 г. по состоянию на 18.10.2007] // Ведомости СНД и ВС РФ. – 1993. – №10. – Ст. 357.
10. Об участии вдолевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и овнесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации[Текст]: [федеральный закон № 214-ФЗ, от 30.12.2004 г., по состоянию на16.10.2006] // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 40.
11. О крестьянском(фермерском) хозяйстве [Текст]: [федеральный закон № 74-ФЗ, от 11.06.2003 г.,по состоянию на 13.05.2008] // СЗ РФ. – 2003. – № 24. – Ст. 2249.
12. Об обороте земельсельскохозяйственного назначения [Текст]: [федеральный закон № 101-ФЗ, от24.07.2002 г., по состоянию на 13.05.2008] // СЗ РФ. – 2002. – № 30. – Ст.3018.
13. Об инвестиционныхфондах [Текст]: [федеральный закон № 156-ФЗ, от 29.11.2001 г., по состоянию на06.12.2007] // СЗ РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4562.
14. О государственнойрегистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей [Текст]:[федеральный закон № 129-ФЗ, от 08.08.2001 г., по состоянию на 27.10.2008] //СЗ РФ. – 2001. – № 33 (часть I). – Ст. 3431.
15. О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральныйзакон № 122-ФЗ, от 21.07.1997 г., по состоянию на 22.07.2008] // СЗ РФ. – 1997.– № 30. – Ст. 3594.
16. О рынке ценныхбумаг [Текст]: [федеральный закон № 39-ФЗ, от 22.04.1996 г., по состоянию на27.10.2008] // СЗ РФ. – 1996. – № 17. – Ст. 1918.
Научная и учебная литература
17. Антокольская М.В.Курс лекций по семейному праву. [Текст] М., Юристъ. 2003. – 602 с.
18. Ахметьянова З.А.Признаки вещных прав [Текст] // Юрист. – 2008. – № 3. – С. 21.
19. Брагинский М.И.,Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. [Текст] М.,Статут. 2005. – 674 с.
20. Брагинский М.И.Распределение долей при инвестировании жилого дома. [Текст] // Право иэкономика. — 1999. — №4. — С.83.
21. Братусь С.Н.Субъекты гражданского права. [Текст] М., Юридическая литература. 1950. – 238 с.
22. Венедиктов А.В.Государственная социалистическая собственность. [Текст] М., Юридическаялитература. 1940. – 486 с.
23. Венедиктов А.В.Государственная социалистическая собственность. [Текст] М., АН СССР. 1948. –514 с.
24. Вергасова Р.И.Нотариат в России: Учебное пособие. [Текст] М., Норма. 2008. – 486 с.
25. Гаврилов Э.Преимущественное право покупки [Текст] // Российская юстиция. – 2008. – № 2. –С. 12.
26. Гатин А.М.Гражданское право: учебное пособие [Текст] М., Дашков и К. 2008. – 726 с.
27. Генкин Д.М. Правособственности в СССР. [Текст] М., Юрлитиздат. 1961. – 516 с.
28. Голованов Н.М.Гражданско-правовые договоры. [Текст] СПб., Питер. 2006. – 478 с.
29. Гонгало Б.М.,Крашенинников П.В. Брачный договор. Комментарий семейного и гражданскогозаконодательства. [Текст] М., Инфра. 2008. – 476 с.
30. ГончикнимаеваБ.Г. Судебный порядок выдела доли по требованию участника долевой собственности[Текст] // Юрист. – 2005. – № 8. – С. 31.
31. Гражданскоеправо. Часть первая: учебник [Текст] / Отв. ред. Мозолин В.П., Масляев А.И. М.,Юристъ. 2008. – 672 с.
32. Гражданскоеправо. Часть первая [Текст] / Отв. ред. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. М.,Проспект. 2008. – 836 с.
33. Гринев В.П.Долевое строительство. Как защитить свои нрава и законные интересы. [Текст] М.,Юнити-Дана. 2008. – 278 с.
34. Гуев А.Н.Гражданское право: Учебник: в 3-х т. Т. 1 [Текст] М., Инфра-М. 2008. – 678 с.
35. Ем В.С. Договорренты и пожизненного содержания с иждивением [Текст] // Законность. – 2007. – №5. – С. 31.
36. Еремеев Д.Ф.Право личной собственности в СССР. [Текст] М., Юрлитиздат. 1958. – 378 с
37. Ерошенко А.А.Личная собственность советских граждан. [Текст] Краснодар., 1970. – 326 с.
38. Ефремова О.Н.Споры по правам на земельные участки [Текст] // Жилищное право. – 2008. – № 8.– С. 22.
39. Жюллир де лаМорандъер Л. Гражданское право Франции. В 2-х т. Т.2. [Текст] М., Изд-воИностранной литературы. 1960. – 672 с.
40. Зимелева М.В.Общая собственность в советском гражданском праве [Текст] // Ученые запискиВНЮН. — 1941. — Вып. 2. — С. 5-9.
41. Зимелева М.В.Общая собственность в советском гражданском праве. [Текст] М., Наука. 1976. –326 с.
42. Зинченко С.,Галов В. Новое в правовом статусе крестьянского (фермерского) хозяйства [Текст]// Хозяйство и право. – 2004. – № 2. – С. 36.
43. Зинченко С.А.,Голов В.В. Новое в правовом статусе крестьянского (фермерского) хозяйства[Текст] // Хозяйство и право. – 2004. – № 4. – С. 34-35.
44. Иоффе О.С.Советское гражданское право. [Текст] М., Юридическая литература. 1967. – 486 с.
45. Калинин Н.И.,Удачин А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону от 11 июня 2003 г. №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». [Текст] М., Международнаяакадемия оценки и консалтинга. 2008. – 214 с.
46. Каменецкий В.А.,Патрикеев В.Т. Собственность в XXI столетии. [Текст] М., Юрайт. 2008. – 482 с.
47. Киндеева Е.А.,Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления,государственная регистрация, образцы документов).[Текст] М., Юрайт-Издат. 2007.– 516 с.
48. Коммерческоеправо. Учебник. Часть 2. [Текст] / Под ред. Попапдопуло В.Ф., Яковлевой В.Ф.М., Проспект. 2008. – 672 с.
49. Комментарий кгражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] /Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. М., Юрайт-Издат. 2007. – 832 с.
50. Комментарий кгражданскому кодексу Российской Федерации, части первой [Текст] / Под ред.Садикова О.Н. М., Контракт. 2006. – 846 с.
51. Корнеев С.М.Право государственной социалистической собственности в СССР. [Текст] М.,Юридическая литература. 1964. – 312 с.
52. Крашенинников Е.Допустимость уступки требования [Текст] // Хозяйство и право. – 2000. – № 8. –С. 27.
53. Кулагин М.И.Избранные труды. [Текст] М., Статут. 2003. – 568 с.
54. Литовкин В.Н.Право собственности и другие вещные права на жилище [Текст] // Жилищное право.– 2008. – № 2. – С. 28.
55. Максимович Л.Фиктивный брак [Текст] // Законность. – 2007. – № 11. – С.13.
56. Мананкова Р.П.Правоотношение общей долевой собственности по советскому законодательству.[Текст] Томск., Изд-во Томского университета. 1977. – 462 с.
57. Маркова М.Г.Понятие и содержание права общей собственности [Текст] // Очерки погражданскому праву. Л., Изд-во ЛГУ. 1957. – 486 с.
58. Маслов В.Ф.Вопросы общей собственности в судебной практике. [Текст] М., Волтерс Клувер.2007. – 478 с.
59. Мейер Д.И.Русское гражданское право. [Текст] М., Статут. 2003. – 698 с.
60. Мейер Д.И.Русское гражданское право: В 2-х ч. Часть 2. По исправленному и дополненному8-му изд. [Текст] М., Статут. 2006. – 702 с.
61. Мельников Н.Н.Понятие крестьянского (фермерского) хозяйства [Текст] // Журнал российскогоправа. – 2007. – № 3. – С. 24.
62. Мисник Н.Н.Правовая природа общей собственности [Текст] // Юридический мир. – 2008. – № 1.– С. 24-31.
63. Мисник Н.Н.«Свой интерес» как «индикатор» вещного права [Текст] //Государство и право. – 2005. – № 12. – С. 25.
64. Нечаева А.М.Семейное право: Курс лекций. 2-е изд., перераб. и доп. [Текст] М., Норма. 2008.– 476 с.
65. Низамиева О.Н.,Саккулин Р.А Брачный договор: актуальные проблемы формирования содержания.[Текст] // Юрист. – 2006. – № 12. – С. 32.
66. Певницкий С.Г.Управление многоквартирными домами при помощи специализированных юридическихлиц [Текст] // Закон. – 2007. – № 6. – С. 22.
67. Победоносцев К.П.Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. [Текст] М., Статут.2002. – 672 с.
68. Прудченко А.Управление общим имуществом собственниками помещений в многоквартирном доме[Текст] // Законность. – 2008. – № 8. – С. 26.
69. Пухан И.,Поленак-Акимовская М. Римское право: Базовый учебник [Текст] / Под ред. проф.Томсинова В.А. М., Волтерс Клувер. 2008. – 678 с.
70. Пчелинцева Л.М.Семейное право России: Учебник для вузов. 3-е изд., перераб. и доп. [Текст] М.,Норма, 2005. – 562 с.
71. Романец Ю.В.Договор простого товарищества и подобные ему договоры. [Текст] М., Дело. 2007.– 286 с.
72. Романец Ю.В.Система договоров в гражданском нраве России. [Текст] М., Юрайт. 2001. – 486 с.
73. Рыбаков В.А.,Тархов В.А. Собственность и право собственности. [Текст] М., Норам. 2005. – 378с.
74. Скловский К.И.Собственность в гражданском праве. [Текст] М., Дело. 2002. – 562 с.
75. Сосипатрова Н.Е.Брачный договор: правовая природа, содержание, прекращение [Текст] //Государство и право. – 2007. – № 3. – С. 34.
76. Суханов Е.А.Лекции о праве собственности. [Текст] М., Норма. 2004. – 412 с.
77. Суханов Е.А.Право собственности и иные вещные права в России [Текст] М., Волтерс Клувер.2005. – 498 с.
78. Сухова Е.А.Справочник юриста по земельному прав (2-е издание) [Текст] СПб., Питер Пресс.2007. – 438 с.
79. Товстолес П.П.Общая собственность по русскому гражданскому праву. [Текст] М., Статут. 2001. –542 с.
80. Толстой Ю.К.Понятие права собственности [Текст] // Проблемы гражданского иадминистративного права. Л., Изд-во ЛГУ. 1962. – 476 с.
81. Фогель В.А.Прекращение права общей долевой собственности на жилые помещения [Текст] //Нотариус. – 2007. – № 4. – С. 31.
82. Фоков А.П.Некоторые вопросы теории и практики судебной защиты общей и долевойсобственности [Текст] // Конституционное и муниципальное право. – 2003. – № 6.– С. 34.
83. Фоков А.П.Теоретические и практические проблемы распоряжения имуществом, находящимся вобщей долевой и совместной собственности [Текст] // Арбитражный и гражданскийпроцесс. – 2008. – № 5. – С. 23.
84. Халфина Р.О.Право личной собственности граждан СССР. [Текст] М., Юридическая литература.1955. – 672 с.
85. Харламова А.Н.Сравнительный анализ простого товарищества и полного товарищества [Текст] //Ежегодник сравнительного правоведения. М., Норма. 2007. – 387 с.
86. Цыганков С.Задаток при купле-продажи жилья [Текст] // Гражданское право. – 2008. – № 3. –С. 21.
87. Чефранова Е.А.Имущественные отношения в Российской семье. [Текст] М., Юристъ. 2007. – 476 с.
88. Шершеневич Г.Ф.Учебник русского гражданского права [Текст] М., Статут. 2005. – 652 с.
89. Щербинин А.Г.Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личныхнужд [Текст] // Журнал российского права. – 2003. – № 10. – С. 24.
Материалы юридической практики
90. О некоторыхвопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РоссийскойФедерации [Текст]: [постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАСРФ № 8 от 01.07.1996 г.] // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 1996. – № 9. – С.7.
91. О применениисудами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака [Текст]:[постановление Пленума Верховного Суда РФ № 15, от 05.11.1998 г.] // БюллетеньВерховного Суда РФ. – 1999. – № 1. – С. 32.
92. О некоторыхвопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»[Текст]: [постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8, от 24.08.1993 г.] //Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданскимделам. М., Юридическая литература. 1995. – С. 340.
93. Обзор практикиразрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие встроительстве [Текст]: [информационное письмо Президиума ВАС РФ № 56, от25.07.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 9. – С. 110.
94. Обзор судебнойпрактики Верховного Суда РФ за IV квартал 2007 г. (по гражданским делам).Определение № 78Г-07-40 от 19 апреля 2997 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. –2008. – № 7. – С. 32.
95. ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ от 24 июня 2008 г. № 1665/08. [Текст] // Вестник ВАС РФ. –2008. – № 10. – С. 46.
96. ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ от 28 мая 2008 г. № 1724/07 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 9.– С. 62.
97. ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ от 24 марта 2008 г. № 6592/07 [Текст] // Вестник ВАС РФ. –2008. – №8. – С.39-42.
98. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 октября 2007 г. № 1249/07 //Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 3. – С. 49.
99. ОпределениеВерховного Суда РФ от 23.03.2008 г. № 5-В08-73 // Бюллетень Верховного Суда РФ.– 2008. – № 7. – С. 29.
100.Постановление ФАСПоволжского округа от 13 ноября 2007 г. дело № А55-25833/07 // Вестник ВАС РФ.– 2008. – № 3. – С. 36.
101.Постановление ФАСПоволжского округа от 9 сентября 2007 г. Дело № А55-12706/07 // Вестник ВАС РФ.– 2008. – № 1. – С. 41.