Реферат: Понятие недвижимости и сделок с ней


Дипломная работа

Тема: Понятие недвижимости и сделок с ней


Содержание

Введение

Глава 1 Понятиенедвижимости и сделок с ней

1.1 Понятие и правовойрежим недвижимости, ее место в системе объектов недвижимости

1.2 Проблемы права нанедвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации

Глава 2 Защитадобросовестного приобретателя в российском гражданском праве

2.1 Определениедобросовестного приобретателя в российском гражданском праве

2.2 Общая характеристиканорм ГК РФ в отношении добросовестного приобретателя имущества

2.3 Ограничениевиндикации как основной механизм защиты добросовестного приобретателянедвижимого имущества

Заключение

Библиографический список


Введение

 

Актуальность темы исследования. Положениедобросовестного приобретателя на протяжении веков представляет собой одну изнаиболее спорных проблем в науке гражданского права. Изучение развитияположений о защите прав этого участника гражданского оборота представляет собойвесьма интересную задачу, как с точки зрения законодательных установлений(начиная с римского права и заканчивая положениями современных законодательствконтинентальной Европы и стран системы общего права), так и с точки зрениядоктрины.

Настоящая работа посвящена изучению проблем,связанных с регулированием положения добросовестного приобретателя в контекстепредоставления ему гражданско-правовой защиты его прав, в первую очередьограничения виндикации и приобретения им права собственности на предоставляемуюему недвижимое имущество, с учетом накопленного опыта регулирования этихотношений в российском и европейских законодательствах.

Продолжительный период отрицания права частнойсобственности привел к тому, что в результате перехода к рыночным ценностям вправосознании произошел резкий поворот в отношении к праву собственности:очевидно стремление законодателя и ученых-цивилистов предоставить собственникумаксимальный объем защиты и гарантий его права. При этом нельзя не заметитьнекоторой тенденции к тому, что подчас право собственности воспринимается в томлиберально-ортодоксальном духе, который был характерен для эпохи раннегокапитализма; е то время как уже в конце девятнадцатого века понятиесобственности претерпело эволюцию, в результате которой собственность сталапониматься не как право неограниченно и исключительно от других пользоваться,владеть и распоряжаться, а как «относительно полная защита пользования благамив пределах тех ограничений, которые установлены в интересах всего общества»[1].

В связи с этим позиция, в соответствии с которойзащита собственника может быть расширена за счет ограничения прав других лиц,что применительно к добросовестному приобретателю означает, в частности,возможность использования в качестве защиты исков о применении последствийнедействительности ничтожных сделок, представляется нежелательной крайностью,пусть и вызванной благородным стремлением законодателя и судей воздать должноеправу собственности за долгие годы его отрицания со стороны правовой науки.

Несомненно, вопрос о защите добросовестногоприобретателя как полноправного участника гражданского оборота — это вопрос обезопасности и стабильности всего гражданского оборота в целом, в чемпроявляется социальная значимость гражданского права в самом широком смыслеэтого слова. Проблема эта в первую очередь сводится к признанию задобросовестным приобретателем права собственности на получаемое им по сделкеимущество, а также к определению места этого основания приобретения правасобственности в системе других способов, предусмотренных действующимгражданским законодательством.

Степень научной разработанности исследованияосновывается на трудах классиков цивилистики и философии: дореволюционныхроссийских цивилистов — К.Н. Анненкова, А.Л, Боровиковского, А.Э. Бардзкого, М,Бруна, Е.В. Васьковского, Владимирского-Буданова, Ю.С. Гамбарова, В.М. Гордона,А.М. Гуляева, Н.Л. Дювернуа, Н. Елеонского, А.И.Загоровского, К.П. Змирлова, Н.Кремлева, Д.И. Мейера Н.О. Нерсесова, Д. Перевощикова, Л.И. Пстражицкого, К.П.Победоносцева, И.А. Покровского, И.Н. Трепицына, В.М. Хвостова, Г.Ф.Шершеневича, и др.; представителей советской и современной науки российскогогражданского права: М.М. Агаркова, Б.Б. Черепахина, Г.Н. Амфитеатрова, Ю.К.Толстого, А.В. Бенедиктова, Д.М. Генкина, О.С. Иоффе, К.И. Скловского, В.В.Витрянского, М.И. Брагинского, Е.А, Суханова, А.А.Рубанова, А.П. Сергеева, Л.Щенниковой и др.

Объектом исследования стали понятие недвижимостии сделок с ней, понятие добросовестного приобретения, его защиты в современнойправоприменительной практике.

Предмет исследования нормы гражданскогозаконодательства, научные публикации, материалы судебной практики.

Цель работы — выявление тех признаков июридических черт понятия добросовестного приобретения имущества, которыеобусловили возникновение в законодательстве и науке гражданского праваинститута защиты добросовестного приобретателя; определение места этогоинститута в системе гражданского права и анализ составляющих его норм;выработка особого механизма защиты прав добросовестного приобретателя ипредложений по интеграции его в действующее российское законодательство.

Методологической базой исследования являютсяисторико-правовой, сравнительно-правовой, системно-структурный,логико-теоретический методы изучения социально-правовых явлений, методправового моделирования и другие методы.

Структура работы. Работа состоит из введения,заключения, двух глав, заключения и библиографического списка.


Глава 1 Понятие недвижимости и сделок с ней1.1 Понятие и правовой режим недвижимости, ее место в системеобъектов недвижимости

Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущеесвою историю из римского права, основано на естественных свойствах объектов.Особенности же оборота движимости и недвижимости, как неоднократно отмечалось влитературе, обусловлены большей социально-экономической ценностью недвижимогоимущества. Вследствие этого оборот недвижимых вещей в сравнении с оборотом движимогоимущества традиционно регламентируется более строгими правилами. К.П.Победоносцев, отмечая указанное обстоятельство, писал о том, что«свободное обращение есть необходимое свойство движимости, которая поприроде своей переменяет место в гражданском обороте. Напротив того,недвижимое, привязанное к земле, по природе своей сохраняет своеместоположение. Посему движимое есть имущество, так сказать, безъименное передзаконом, тогда как недвижимость непременно носит на себе имя своегохозяина»[2].

В современном российском гражданском праве слегкостью обнаруживаются подтверждения сказанному выше. Так, в соответствии сост. 223 ГК РФ право собственности на движимое имущество у приобретателя, еслииное не предусмотрено договором, возникает с момента передачи. И напротив,приобретение недвижимых вещей всегда сопряжено с необходимостью государственнойрегистрации сделки и (или) права собственности (п. 1 ст. 131, ст. 164, ст. 223,п. 1 ст. 551 ГК РФ). Различие в правовом режиме движимых и недвижимых вещей втой или иной степени проявляется не только в моменте возникновения правасобственности, но и в способах его осуществления, месте исполнения обязательствс ними связанных (ст. 316 ГК РФ), различных сроках приобретательной давности(ст. 234 ГК РФ), способах защиты нарушенных прав и т.д.

Действительно, понятие недвижимости в российскомправе сформулировано таким образом, что решение вопроса о содержании категориинедвижимости приобретает не только теоретическое значение. Отнесениеконкретного объекта к категории движимого либо недвижимого имущества во всехслучаях имеет практический смысл и влечет соответствующие правовые последствия.Рассмотрим это утверждение на конкретном примере.

Индивидуальный предприниматель обратился варбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносесамовольной постройки — бетонно-растворного узла[3]. Ссылаясь на ст.12, 222, 304, 305 ГК РФ, индивидуальный предприниматель свои требованиямотивировал тем, что бетонно-растворный узел возведен без его согласия, при отсутствииразрешения компетентных органов, препятствует эксплуатации сушильно-раскройногоцеха. Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требованияиндивидуального предпринимателя были удовлетворены.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отменилрешение суда первой инстанции и, придя к выводу, что требование, основанное наст. 222 ГК РФ, не подлежит удовлетворению, поскольку бетонно-растворный узел неявляется недвижимым имуществом, отказал в иске.

В кассационной жалобе индивидуальный предпринимательставил вопрос об отмене постановления суда апелляционной инстанции какпринятого с нарушением норм материального права. По его мнению,бетонно-растворный узел представляет собой объект капитального строительства,поскольку установлен на фундаменте с подведением инженерных коммуникаций,прочно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба невозможно.

Проверив законность состоявшихся судебных актов,арбитражный суд кассационной инстанции оставил без изменения постановлениеапелляционной инстанции. При этом он подтвердил, что положения ст. 222 ГК РФмогут применяться только в отношении недвижимых вещей, а бетонно-растворныйузел таковой не является, поскольку представляет собой мобильное (инвентарное)сборно-разборное сооружение, состоящее из отдельных элементов, соединенных вконструктивную систему на месте эксплуатации, размещающееся на опорах(основании) с подключением инженерно-технологического оборудования,обеспечивающих подачу сырья, воды, электроэнергии. Обращает на себя внимание тотфакт, что, по мнению суда кассационной инстанции, истец не привел надлежащихобоснований в подтверждение факта принадлежности бетонно-растворного узла кнедвижимому имуществу, что и послужило основанием для отказа в иске.

Таким образом, неправильная квалификация объектакак недвижимого повлекла за собой невозможность защитить нарушенные праваизбранным способом. Рассмотренное дело является далеко не единственным спором,разрешение которого ставится в прямую зависимость от отнесения предмета спора кдвижимому либо недвижимому имуществу[4].

Поскольку оборотоспособность объектов движимого инедвижимого имущества различна, вопрос о юридической квалификации объекта вовсех случаях приобретает особую важность. В публикациях практиков, посвященныхданной тематике, отмечается, что необходимость юридической квалификации объектакак недвижимого имущества наталкивается на непреодолимые преграды, причинойкоторых является отсутствие законодательно закрепленных критериев, по которым объектможет быть безусловно отнесен к недвижимому имуществу[5].

Однако, прежде чем переходить к рассмотрениюкритериев отнесения объекта к недвижимому имуществу, представляется необходимымпроанализировать используемую законодателем терминологию. Легальноеопределение, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, демонстрирует отождествлениезаконодателем таких понятий, как (1) недвижимость, (2) недвижимая вещь и (3)недвижимое имущество.

К рассмотрению взаимосвязи указанных понятийобращаются многие современные правоведы[6]. Если отвлечься отнекоторых частностей, характеризующих точки зрения разных авторов, то можновыделить два сложившихся направления по определению соотношения данных понятий.

Представители первого, основываясь наиспользованном законодателем порядке употребления терминов, приходят к выводу осинонимичности понятий «недвижимая вещь», «недвижимоеимущество» и «недвижимость»[7].

В этой связи предпочтительней выглядит позицияавторов, разделяющих понятия «недвижимая вещь» и «недвижимоеимущество». Так, Н.В. Диаковская прямо указывает, что недвижимое имуществовключает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права[8].Подтверждение такому пониманию находим в ст. 132 ГК РФ, определяющейпредприятие в целом как имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, всостав которой входят различные категории имущества, предназначенные длядеятельности, включая, помимо недвижимых вещей, оборудование, инвентарь, сырье,продукцию, права, требования, долги и исключительные права. При таком подходестановится очевидным, что определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ,более соответствует понятию «недвижимая вещь», а в ст. 132 ГК РФ — понятию «недвижимое имущество».

Развивая указанный подход, Г.В. Чубуков делаетвывод о том, что понятие «недвижимость» также обладает индивидуальнымсодержанием и должно пониматься не как синоним понятия «недвижимое имущество»,а как «совокупность объектов природы, не перемещаемых на земнойповерхности в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещенияна земле»[9].

Между тем другие исследователи, основываясь насодержании ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[10](далее — Закон о регистрации) и ст. 132 ГК РФ, указывают на использованиезаконодателем терминов «недвижимое имущество» и «недвижимость»в качестве синонимов[11].

Анализ содержания ст. 130 ГК РФ свидетельствует,что российский законодатель, формулируя понятие недвижимости, объединил обауказанных подхода. Во-первых, данная статья содержит общий принцип признанияобъекта недвижимой вещью: прочная связь с землей, предполагающая невозможностьего перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Во-вторых, здесь жесодержится перечень недвижимых вещей с дополнительным указанием на возможностьего пополнения законом.

Особого внимания при анализе определениянедвижимости в российском праве требуют критерии отнесения тех или иныхобъектов к указанной категории.

Первый легальный критерий, выделяющий в особуюгруппу природные ресурсы, основан на естественной природе происхождения вещей.Данную группу составляют нерукотворные объекты, созданные в ходе эволюции нашейпланеты. Г.Б. Чубуков называет такие объекты недвижимостью «в подлинномсмысле слова… поскольку их перемещение на поверхностном слое планеты Земляневозможно»[12]. Положение впространстве природных ресурсов не может быть изменено даже при вложениинесоразмерных затрат, поскольку сами они создают окружающую средужизнедеятельности человека. В этой связи у большинства ученых данный критерийотнесения объектов к недвижимости возражений не вызывает. К характеристикамэтого вида недвижимости Е.С. Болтанова, в частности, относит: наличиеиндивидуальных отличительных признаков объекта (это юридическая, а порой ифактическая незаменимость); стационарность (наличие механической илиорганической связи с конкретным земельным участком и изначальнаянепредназначенность объекта для перемещения в пространстве); постоянствоместонахождения относительно системы координат[13].

Вторым легальным критерием определениянедвижимости является связь объектов с землей, причем настолько прочная, чтоперемещение объекта в пространстве вызывает несоразмерный ущерб их назначению.Оценочный характер данного критерия, являющийся особенностью российскойправовой системы, вызывает наибольшее количество дискуссий в научномсообществе.

В.И. Синайский еще сто лет назад отмечал, чтоданный критерий нельзя принимать во внимание «при успехах современной техникив перемещении предметов»[14]. Придерживаясьаналогичной точки зрения, Г.Ф. Шершеневич писал о том, что «вопрос опрочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полнойточностью»[15]. Современныеученые также высказывают обоснованные сомнения в отношении названного критерия[16].

В содержании ст. 130 ГК РФ среди объектов,отнесенных к недвижимости по данному основанию, прямо указаны здания,сооружения, объекты незавершенного строительства, а также все, что прочносвязано с землей и перемещение чего невозможно без нанесения несоразмерногоущерба. Буквальное толкование данной нормы приводит к выводу, что в качествеобъектов недвижимости в обороте могут участвовать такие специфические объекты,как асфальтные покрытия, заборы, скамейки, автодороги, подкрановые пути и т.п.имущество.

Подобное положение вещей, на наш взгляд,чрезвычайно усложнило бы гражданский оборот. В качестве выхода из него видитсядальнейшая разработка предложения, уже высказанного в литературе: наделениестатусом недвижимости только объектов, имеющих самостоятельное значение содновременным учетом объектов, имеющих обслуживающий характер, в качестве их неотъемлемыхпринадлежностей[17]. В противномслучае правоприменителям в попытке урегулировать данный вопрос не остаетсяничего иного, как изобретать новые для гражданского права понятия, подобнопредложенной Н. Щербаковым квалификации асфальтного покрытия в качестве «свойстваземельного участка»[18].

Вызывает возражения и некоторая внутренняяпротиворечивость, заложенная в формулировку рассматриваемого критерия:одновременное указание на наличие прочной связи объекта с земельным участком инесоразмерный ущерб, вызываемый перемещением. Неясно, необходимо ли каждый разустанавливать наличие обоих критериев либо достаточно присутствия одного изних.

Буквальное толкование содержания данногокритерия, сформулированного через логическую связку «и», требуетодновременного присутствия обеих составных частей. Судебная же практика приустановлении смысла данной нормы в ряде случаев считает достаточным дляпризнания вещи недвижимой наличия только прочной связи с землей и даже нерассматривает вопрос об ущербе, способном возникнуть вследствие ее перемещения.

Так, Президиум ВАС РФ, рассматривая спор междугосударственным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью,должен был решить, является ли переданный предприятием обществу по договорумены промышленный холодильник недвижимостью[19]. Президиум ВАС РФуказал, что имеющиеся в деле данные о характере работ по привязке фундамента кместности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильникасвидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу,прочно связанному с землей. Вопросу о характере ущерба, причиненногоперемещением объекта, Президиум ВАС РФ придал вторичное значение, отметив лишь,что выводы суда кассационной инстанции о том, что холодильник является движимымимуществом, нельзя признать обоснованными, поскольку представленные судудокументы не позволяют сделать вывод: перемещение холодильника не будет связанос несоразмерным ущербом для использования его по назначению.

Вводя критерий несоразмерного ущерба, ни закон,ни подзаконные акты не дают ответа на вопрос, что следует понимать под таковым.Д.В. Петров, говоря о недостатках данного критерия, справедливо отмечает:"… ни законодатель, ни практика не дают ответа на вопрос о том, насколько(на 1/2, 1/3, 1/4 и т.д.) должна уменьшиться стоимость объекта недвижимости"[20].Немаловажным является и вопрос о том, что должно приниматься за базовоезначение стоимости. Сложившаяся на сегодняшний день правоприменительнаяпрактика в качестве таковой признает остаточную стоимость объектов[21],хотя, думается, что исходя из общих принципов гражданского права таковой должнапризнаваться только рыночная стоимость имущества.

Учитывая отмеченные недостатки, в литературевысказывается предложение заменить данный критерий на критерий юридическойсвязи объекта с землей, предполагающий признание недвижимым имуществом толькообъектов, земля под которыми принадлежит владельцу на праве собственности.Соответственно, строениям на чужой земле предлагается оставить статус движимогоимущества. Выражая несогласие с подобным подходом, приведем слова Л.Щенниковой: «В современных российских условиях, когда многие собственникизданий и сооружений владеют и пользуются земельными участками на праве аренды,большинство объектов недвижимости одновременно перестанут быть таковыми»[22].

Помимо вышеназванных двух критериев отнесенияобъектов к недвижимости (естественная природа происхождения вещей и прочнаясвязь объектов с землей), ст. 130 ГК РФ оперирует также и третьим критерием. Всоответствии с ним к недвижимым вещам отнесены объекты, которые по своейприроде движимы, но, учитывая их важность для государственных интересов,подпадают под правовой режим недвижимости (юридический критерий). Такимобразом, третьим критерием выступает значимость объектов. К недвижимости позакону относятся воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания,космические объекты, подлежащие государственной регистрации.

В отношении данной группы объектов допустимопризнать правоустанавливающий характер государственной регистрации прав[23](при этом немаловажно, что регистрация этих недвижимых вещей осуществляется поособым правилам, отличным от регистрации недвижимости, являющейся таковой всилу естественных свойств). В данном случае законодатель подчеркиваетнеобходимость ее осуществления именно потому, что у такого рода объектовотсутствуют объективно присущие недвижимым объектам признаки, и государственнаярегистрация, таким образом, становится конститутивным признаком,«благодаря которому на соответствующие виды движимого имуществараспространяется в определенных пределах установленный для недвижимостиправовой режим»[24].

Однако еще в XIX в. Д.И. Мейер указывал, что нетнеобходимости, «чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые идвижимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: вобласти права это деление имуществ имеет то значение, что одни определениясвязываются с имуществами недвижимыми, другие — с имуществами движимыми; нодействительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно посвоей природе, или оно подвижно — это все равно; и если, например, законодательнайдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества,распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться ик движимому имуществу, и наоборот»[25]. Полагаем, что ив настоящее время данное утверждение не потеряло своей актуальности.

В завершение рассмотрения определения понятиянедвижимости по российскому праву отметим, что использованные законодателемквалификационные критерии в настоящее время подвергаются критике со стороныбольшинства юридической общественности. В литературе высказываются замечания,вызывающие оживленную дискуссию, однако о единой разделяемой всеми авторамипозиции говорить не приходится. Разные авторы предлагают разное числодефинитивных признаков: от классического гражданско-правового «наличиянеразрывной связи с землей и невозможности перемещения имущества безнесоразмерного ущерба назначению» и альтернативно выработанного смежнымиотраслями права — «степени общественной опасности деяния, посягающего нато или иное имущество»[26], до целой системыкритериев, только совокупное применение которых признается достаточным для определенияприроды объекта[27]. На практике этоприводит к тому, что владелец имущества, как правило, далекий от научногопонимания категории недвижимости, должен по своему усмотрению решать указанныйвопрос. Однако неблагоприятные последствия неправильной квалификации возникаютдля гражданского оборота в целом.

Применение не одного, а нескольких критериев дляотнесения имущества к недвижимому подтверждает неоднородность составанедвижимого имущества в российском праве, позволяющую отдельным ученым делатьвывод о том, что единственной общей чертой правового режима недвижимостиоказывается государственная регистрация прав.

Действительно, простое сопоставление физическихсвойств объектов, относимых к недвижимости по российскому гражданскому праву,не позволяет выявить их единой физической сущности. Дополнительную сложность вэтом вопросе создает положение ст. 130 ГК РФ, предусматривающее, что законом кнедвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, формально не подпадающеепод указанные критерии. Таковым по действующему законодательству выступаетпредприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), а также жилые и нежилыепомещения (ст. 1 Закона о регистрации). С формальной точки зрения данныеобъекты недвижимого имущества не соответствуют ни одному из рассмотренныхкритериев. Предприятие, как было отмечено, представляет собой совершенно особоегражданско-правовое образование — некую юридическую фикцию вещи, помещение — конструктивную часть здания — недвижимости по природе. Вместе с тем прямое указаниеданных объектов в законе не оставляет сомнений в распространении на нихправового режима недвижимости. В настоящее время полагаем возможным говоритьлишь о единой юридической сущности данной категории объектов гражданских прав,заключающейся в особом правовом режиме их участия в обороте.

Учитывая, что на практике меньше всего проблемвозникает с квалификацией недвижимости «по закону», поскольку объектыпрямо поименованы в нормативном акте, представляется рациональнымраспространить данный подход на дефиницию в целом. При этом простоеперечисление объектов ввиду постоянного развития экономики и технологийспособно исправить ситуацию только на очень короткий срок.

В этой связи представляется оптимальнымсформировать в законе некий закрытый перечень объектов, при этом классифицируяих. Вопрос об основаниях такой классификации требует отдельного полноценногоисследования. Здесь же отметим лишь, что подход к построению перечня объектовдолжен основываться на безусловном признании недвижимым земельного участка сквалификацией иных объектов в качестве его принадлежностей. Концептуальныйподход к категории недвижимости «по закону» может остаться прежним,однако разрозненные в настоящее время по различным законодательным актамобъекты целесообразно объединить в единый перечень.

1.2 Проблемы права на недвижимое имущество и сделки с ним,подлежащие государственной регистрации

 

Вопрос о правах на недвижимое имущество и сделокс ним, подлежащих государственной регистрации, в юридической литературерассматривается в качестве одного из наиболее значимых. От ответа на этотвопрос зависит успех не только в создании современной общетеоретической иотраслевой юридической теории порядка приобретения и реализации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, но и сама судьба вещных прав их носителей,а также динамичное развитие рыночной экономики и демократии в нашей стране.Между тем вопрос об основаниях и порядке приобретения, закрепления и реализацииправ на недвижимое имущество, самой судьбе вещных прав их носителей какфакторах ускорения экономической модернизации страны в юридической литературеобстоятельно не исследован. Причина здесь, по-видимому, заключается, во-первых,в том, что в литературе вещные права и сделки с имуществом традиционно рассматривалисьи продолжают рассматриваться, как правило (и это, конечно же, правильно инеобходимо), в гражданско-правовом[28], экономическом,социальном ракурсах[29]. Во-вторых,необходимость исследования вещных прав и сделок с ними, подлежащихгосударственной регистрации, как самостоятельная юридическая проблема возникласравнительно недавно, когда ст. 131 ГК РФ сформулировала основные положенияпроведения государственной регистрации недвижимости. В-третьих, с принятиемФедерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» проблема исследования прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, на первый взгляд, была решена. В ч. 1 ст. 4 этогоЗакона сказано: «Государственной регистрации подлежат права собственностии другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии сост. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственнойрегистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственнойрегистрации (ограничению) обременения прав на него, в том числе сервитут,ипотека, доверительное управление, аренда»

Однако, несмотря на значимость этой нормы вопределении круга прав на недвижимое имущество и сделок с ним, она противоречитп. 2 ч. 1 ст. 130 ГК РФ и потому не раскрывает полностью перечень видов прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, ивот почему: п. 2 ч. 1 ст. 130 ГК РФ прямо говорит о государственной регистрациивоздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, ач. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним», напротив, исключает перечисленныевещи из круга прав, подлежащих этой регистрации. Воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания и космические объекты — это такое недвижимое имущество,которое в силу своей специфики в большей мере, чем какая-либо другаянедвижимость, нуждается в государственной регистрации. И такая регистрациясуществует. Она, как будет показано далее, проводится в соответствии с другимизаконами, например КТМ РФ[30]. В связи сосказанным формулировка п. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» должна бытьизменена. В ней должна идти речь не об исключении прав на воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания и космические объекты из системыгосударственной регистрации, а всего лишь о неприменении названного Закона припроведении государственной регистрации к таким правам[31].

Кроме того, законодательство в этой частиурегулирования социальных связей еще не дает четкого и ясного ответа на триважнейших для теории и практики государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним вопроса: «какова природа той связи, которая существуетмежду правами на имущество и сделок с ним, с одной стороны, и ихгосударственной регистрацией — с другой; как эти юридические явлениясоотносятся друг с другом; каковы виды прав на недвижимое имущество и сделок сним, которые в соответствии с законом подлежат государственной регистрации и вчем заключается их специфика? Нерешенность этих проблем является одной изглавных и основных причин нестабильности законодательства этого блока.Достаточно сказать, что с 31 января 1998 г. (время вступления в юридическуюсилу Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделки с ним“) только в этот Закон 15 раз вносились различныепоправки. Законодательство здесь станет стабильным лишь тогда, когдаученые-юристы дадут нужное обоснование ответа на поставленные вопросы наобщетеоретическом уровне. Их решение станет надежной методологической основойдля решения отдельных дискуссионных вопросов юридической деятельности, поможетпредставителям отраслевых юридических наук правильно определить предмет своихисследований при изучении государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним как одного из видов юридического процесса.

Важно рассмотреть и охарактеризовать при этом тусвязь, которая объединяет права на недвижимое имущество и сделки с ним с ихгосударственной регистрацией. Анализ действующего законодательства огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ипрактики его реализации показал, что между правами на недвижимое имущество исделками с ним и их государственной регистрацией существует не любая, аюридическая связь. Причем она, как это следует из соответствующих предписанийзаконодательства о государственной регистрации прав, имеет обязательноеюридическое значение. Например, ст. 4 Федерального закона „Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“названа „Обязательность государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделки с ним“. В то же время неисполнение этой обязанности необеспечено мерами государственного принуждения. Более того, заявитель,руководствуясь ст. 16 названного Федерального закона, может вообще нерегистрировать свое имущество и не нести при этом никакой ответственности, т.к.эта статья установила заявительный характер государственной регистрации. Онозначает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделокс ним происходит исключительно по желанию правообладателя. Такая ситуация, помнению отдельных ученых, является законодательной коллизией[32].Однако согласиться с этим мнением можно лишь частично. Последовательноеразвитие рыночных отношений немыслимо без проведения государственнойрегистрации большого числа прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.к.без нее наступит хаос в экономике, а интересам носителей вещных прав может бытьпричинен серьезный экономический и юридический вред. На наш взгляд,обязательность проведения государственной регистрации должна касаться лишькрупного и значимого для жизнедеятельности населения и экономики нашей странынедвижимого имущества.

В отношении мелкой недвижимости (гаражи, дачи,приусадебные участки и т.д.) целесообразно применять не обязательный, азаявительный порядок их государственной регистрации. Иными словами, необходимдифференцированный подход к юридическому оформлению той связи, котораяскладывается между правами на недвижимое имущество и сделок с ним игосударственной регистрацией этих прав и сделок с ними. Назовем ее»обязательно-заявительная юридическая связь". Она будет более гибкоучитывать интересы всех участников отношений, возникающих при государственнойрегистрации прав, и обеспечивать при этом оптимальное соотношение личных и общественныхпотребностей. Возникает, кроме того, вопрос о соотношении вещных прав и сделокс ними с их государственной регистрацией. Ответ на него можно получить приусловии разных тесно взаимосвязанных между собой смыслов. Из положенийфилософии о том, что каждое явление имеет содержание и форму, следует вывод:категория «вещные права и сделки с ними» и категория«государственная регистрация» соотносятся друг с другом каксодержание (вещные права и сделки с ними) и форма реализации этого содержания(государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Видыправ на недвижимое имущество и сделок с ним, их содержание и основаниявозникновения и прекращения предопределяют сущность и природу ихгосударственной регистрации. Однако она имеет относительную (юридическую ифактическую) самостоятельность. Как юридическая форма реализации прав наимущество и сделки с ним их государственная регистрация влияет на состояниеэтих прав, мешая или способствуя их осуществлению на практике. Правособственности и другие вещные права, закрепленные за гражданами и организациямиКонституцией РФ, ГК РФ и другими законами, стали источниками учреждения в нашейстране института государственной регистрации. Демократическое правовоегосударство призвано заботиться об интересах субъектов неимущественныхотношений, оказывать им необходимую поддержку и содействие в реализациипринадлежащих им прав и свобод, в том числе и обеспечивать необходимыми инеопровержимыми доказательствами, подтверждающими факт возникновения,ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имуществои сделок с ним. Иными словами, институт государственной регистрации прав нанедвижимое имущество возник объективно. Он является результатом демократическихпреобразований в экономике и направлен прежде всего на обеспечение оптимальногосоотношения личных и публичных интересов участниковрегистрационно-правоустанавливающих отношений.

Государственная регистрация прав на недвижимоеимущество и сделок с ним относится к административно-процессуальному праву.Норма этого права закрепляет понятие этой деятельности, ее цели и задачи и т.д.Сформулируем основные положения, отвечающие на вопрос о видах вещных прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации.Юридической основой их формулирования выступают, во-первых, соответствующиеположения законодательства, например ст. 4 Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;во-вторых, положения ГК РФ о праве на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.ст. 130, 131 и др.), в-третьих, нормы других законов (Земельного кодекса РФ,Семейного кодекса РФ и т.д.). Их анализ позволил сделать следующиеобщетеоретические выводы.

1. Государственной регистрации подлежит только тонедвижимое имущество, о котором идет речь в ст. 130 ГК РФ «Недвижимое идругое имущество».

2. Недвижимое имущество, подлежащеегосударственной регистрации, делится на два вида. Первый вид — это тонедвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации в соответствиис Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним». В ст. 4 этого Закона, как уже отмечалось,сказано, что государственной регистрации подлежит и право на недвижимоеимущество и сделки с ним, о которых идет речь в ст. ст. 130, 131, 132 и 134 ГКРФ. В соответствии с этими статьями государственной регистрации подлежат правана недвижимое имущество, к которому относятся: земельные участки; участки недр;обособленные водные объекты; здания; сооружения; жилые помещения; нежилыепомещения; леса; многолетние насаждения; предприятия как имущественныекомплексы; иные объекты, которые связанны с землей, поскольку их перемещениебез соразмерного ущерба их назначению невозможно. Второй вид недвижимогоимущества — это то имущество, государственная регистрация которого проводитсяна основании иных нормативно-правовых актов КТМ РФ, Кодекса внутреннего водноготранспорта РФ[33] и т.д. Всоответствии с ними государственной регистрации подлежат права на воздушные иморские суда, суда внутреннего плавания. Что касается космических объектов, тоони в соответствии с Федеральным законом «О космической деятельности»[34]лицензируются, что противоречит п. 2 ст. 130 ГК РФ.

3. Права на недвижимое имущество, подлежащеегосударственной регистрации, исходя из содержания закона, делятся на правособственности; право пожизненного наследственного владения земельным участком;право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; правохозяйственного ведения и оперативного управления, а также сервитут (ограничениеправа пользования чужим имуществом). Кроме того, ГК РФ и законы могут признатьнеобходимость проведения государственной регистрации и в отношении иных прав нанедвижимое имущество.

4. Каждое вещное право, подлежащеегосударственной регистрации, возникает, переходит от одного субъекта другомупри наличии соответствующих юридических фактов, которые устанавливаются закономи делятся на разные виды. Так, основания приобретения права собственности, какизвестно, классифицируются на первоначальные и производные.

5. Сделки, подлежащие государственнойрегистрации, подразделены на два вида: основные и дополнительные сделки. Подлежащиегосударственной регистрации сделки считаются законченными с момента ихрегистрации. Закон не связывает момент заключения перечисленных выше соглашенийс необходимостью их государственной регистрации. Все они являются обычнымиконсенсуальными сделками и считаются заключенными с момента достижения согласияв надлежащей форме. Требования закона о подлежащей форме сводятся к тому, чтоперечисленные дополнительные сделки по договорам, совершенным в нотариальнойформе, должны быть нотариально удостоверены. Дополнительно сделки считаютсязаключенными с момента подписания сторонами соглашений в простой письменнойформе, если основные договоры совершены в той же форме. И все же без ихрегистрации они не соответствуют требованиям законодательства.

6. Самостоятельным видом сделок, подлежащихгосударственной регистрации, выступают определенные договоры. Исходя из времениих возникновения, они делятся на: консенсуальные договоры, для достижениякоторых достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям, т.е.подписать договор в надлежащей форме (например, при продаже нежилогопомещения); реальные договоры, для заключения которых кроме соглашения стороннеобходима еще и передача предмета договора (например, ее характеристика);подлежащие государственной регистрации договоры, для заключения которых кромесоглашения сторон необходима еще и государственная регистрация сделки(например, при продаже жилого помещения). Закон считает сам факт заключениятакой сделки моментом ее регистрации. При заключении соглашения по всемсущественным условиям складывается особое правоотношение, содержание которогосоставляет обязанность сторон зарегистрировать сделку.

Таковы основные методологические подходы кхарактеристике прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащихгосударственной регистрации. Они создают необходимые условия для достоверногонаучного анализа проблемы государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним.


Глава 2 Защита добросовестного приобретателя в российском гражданскомправе

 

2.1 Определение добросовестного приобретателя в российскомгражданском праве

 

Следует заметить, что теория гражданского правадо сих пор не выработала единого универсального определения понятия «добросовестноеприобретение» и «добросовестный приобретатель», хотя и были сделаныопределенные попытки вывести это понятие как на основании действующегозаконодательства, так: и на основании более широкого толкования.

Сначала обратимся к рассмотрению действующегозаконодательства на предмет того, имеются ли в нем легальные дефиниции, прямоили косвенно определяющие предмет нашего рассмотрения. Из анализа ряда норм ГКРФ следует, что он в различных случаях оперирует как понятием «добросовестныйприобретатель», так и понятие «добросовестный владелец» в зависимости отконкретного института. Так, применительно к нормам об истребовании имущества изнезаконного владения (ст. 302 ГК РФ) ГК используется термин «добросовестныйприобретатель», в то время как «добросовестный владелец» появляется в статье,посвященной приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Далее мы коснемсявопроса о том, каким образом соотносятся эти два понятия в рамкахсоответствующих отношений.

Легальное определение добросовестногоприобретателя дано в п. 1 ст. 302 ГК РФ для целей его определения в контекстевозможности истребования у него имущества собственником: указанная нормаустановила в российском законодательстве институт ограничения виндикации впользу добросовестного приобретателя, рассмотрению которого мы посвятимосновную часть данной работы. Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, добросовестныйприобретатель — это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что другоелицо (его контрагент) не имеет право на отчуждение имущества. Из данного определенияследует ряд важных положений, которые способны надлежащим образом определитьнаш предмет: во-первых, формулировка ст. 302 ГК РФ свидетельствует о том, чтодобросовестный приобретатель — это лицо, которому имущество было передано всобственность. Этот вывод следует из того, что ГК РФ использует термин«отчуждать», который, как следует из систематического толкования других норм ГКРФ, используется только в контексте передачи имущества в собственность(например, ст. 209: «Собственник вправе по своему усмотрению совершать вотношении принадлежащего ему имущества любые действия. Не противоречащие законуи иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересыдругих лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам,передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования ираспоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другимиспособами, распоряжаться им иным образом». Очевидно, что термин «отчуждение»имущества только в том случае, когда речь идет о передаче права собственностина это имущество; когда же законодатель говорит о передаче имущества на другомправе, то он использует другие термины: например, «предоставить» имущество подоговору аренды — ст. 606 ГК РФ, «передать» предмет залога — ст. 338 ГК РФ).Таким образом, когда мы говорим о добросовестном приобретателе какого-либоимущества, то мы имеем в виду, что это лицо, которое имеет «законное владение»в отношении данного имущества. Кроме того, из систематического толкования нормстатей 301 и 302 ГК РФ следует, что добросовестный приобретатель должен бытьвладельцем данного имущества. При этом под владением в данном случае мыпонимаем то, что в науке гражданского права получило название самостоятельноговладения. Так, например, если имущество было приобретено по договорукупли-продажи добросовестным приобретателем, который впоследствии перед ал егов аренду другому лицу, во владении которого оно находится в настоящий момент,то кому собственник должен вчинить иск об истребовании из незаконного владенияи чью добросовестность должен будет оценивать суд? На наш взгляд, исходя изнорм ГК РФ, этот иск должен быть, адресован добросовестному приобретателю подоговору купли-продажи, хотя он и не является фактическим владельцем. Этотвывод основывается на том, что арендатор по определению не может бытьдобросовестным приобретателем, поскольку у него отсутствует «законноевладение», а владение его производив от владения собственника[35],хотя и защищается вещными исками. Таким образом, если титул арендаторадостаточен для его защиты с помощь вещных исков в соответствии со статьей 305ГК РФ, то он недостаточен, чтобы ссылаться на свою добросовестность для целейстатьи 302 ГК РФ, поскольку в данном случае речь может идти только обгражданском праве собственности. Права же арендатора защищаются с помощью нормобязательственного права.

Однако в юридической литературе было высказаномнение, что «возможность приобретения права от неуправомоченного лица неисчерпывается сферой права собственности»[36]. А.Л. Маковскийеще на основании ГК РСФСР 1964 года говорил о возможности применения правила обограничении виндикации к добросовестному залогодержателю, которому вещь былапередана в залог неуправомоченным лицом[37]. В.А. Рахмиловичсчитает возможным сделать этот же вывод и на основании действующего ГК РФ[38].Однако, на наш взгляд, формулировка ст. 302 ГК РФ не дает ни оснований длятакого толкования (В.А. Рахмилович сам признает, что «такое решение можнорассматривать и как выходящее за пределы буквального смысла ст. 302 ГК РФ»[39]).Однако, на наш взгляд, такое решение невозможно сделать и на основании болееширокого, в частности, систематического толкования нашего гражданскогозаконодательства, а также оно противоречит духу закона, который четкоразграничивает вещно-правовые и обязательственные способы защиты. Статья 305 ГКРФ, которая распространяет вещно-правовые способы защиты на законныхвладельцев, говорит о виндикационном и негаторном иске, а отнюдь не о праведобросовестного приобретателя ссылаться на свою добросовестность. На нашвзгляд, ГК РФ исходит из положения о том, что добросовестный приобретатель — это лицо, получившее имущество по сделке, направленной на передачу ему правасобственности. Распространение же этих норм на добросовестныхправоприобретателей остается на сегодняшний день вопросом теоретическим, крассмотрению которого мы обратимся ниже в соответствующей главе.

Однако определение добросовестного приобретателя,установленное в ГК РФ. не является на сегодняшний день единственным в нашемзаконодательстве. Так, статья 2 Федерального закона «О рынке ценных бумаг»[40]от 22 апреля 1996 года № 39-ФЗ также содержит определение добросовестногоприобретателя как «лицо, которое приобрело ценные бумаги, произвело их оплату ив момент приобретения не знало и не могло знать о правах третьих лиц на этиценные бумаги, если не доказано иное». Сравнивая это определение с ужерассмотренным нами определением в статье 302 ГК РФ можно установить, что вопределении, данном в законе «О рынке ценных бумаг», присутствует еще одно,дополнительное условие «добросовестности» — обязанность приобретателя оплатитьценные бумаги. Подобное «дополнение» представляется весьма спорным, хотя егопоявление в данном законе может быть вызвано по меньшей мере двумя факторами.Во-первых, общеизвестно, что данный федеральный закон писался под значительнымвлиянием традиций написания англосаксонских статутных актов — эта тенденцияпроявилась, в частности, даже в самой структуре нашего закона: все определения,используемые в данном законе, в том числе и определение добросовестногоприобретателя, вынесены в одну статью — статью 2, что является характернойчертой английских и американских статутов, В связи с этим представляетсялогичным, что влияние англосаксонского права сказалось и во включение вформулировку понятия «добросовестный приобретатель» элемента встречногопредоставления, которое, как известно, является обязательным условиемдействительности большинства сделок по англосаксонскому праву. Кроме того,возможно и другое объяснение: осознавая необходимость обеспечить интересыприобретателей ценных бумаг, разработчики, таким образом, просто хотелиобъединить в указанном определении все имеющиеся условия применения защитыдобросовестного приобретателя в виде ограничения виндикации, одним из которыхявляется возмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем,Однако такое «уточнение» понятия добросовестного приобретателя, на наш взгляд,ничем не обосновано: условие возмездности приобретения имущества, безусловно,является важным условием для обеспечения защиты добросовестного лица, однакооно никак не может повлиять на сам факт его добросовестности. Однако гораздоважнее другое последствие рассматриваемой нормы: такое объединение двухотдельных условий защиты добросовестного приобретателя в одном определенииспособно привести к значительным затруднениям в практическом применении этойправовой нормы. Так, факт неоплаты добросовестным покупателем ценных бумаг намомент предъявления виндикационного иска не всегда свидетельствует обезвозмездности сделки, однако исходя из буквы указанной нормы, такому лицу взащите следует отказать на основании того, что им не была произведена оплатапредмета договора — ценных бумаг, не принимая в расчет правовую структурукупли-продажи как договора по определению возмездного. На наш взгляд, такаяформулировка не соответствует понятию, заложенному в ГК РФ; следует такжезаметить, что данный федеральный закон не устанавливает никаких другихспециальных норм в отношении добросовестного приобретателя: еще раз данный терминупотребляется в законе по поводу невозможности отказа внесения записи в реестрй отношении добросовестного приобретателя (ст.8). Таким образом, даннаяформулировка, поскольку она ухудшает положение добросовестного приобретателя ине соответствует конструкции ГК РФ не должна применяться при решении споров,затрагивающих интересы добросовестного приобретателя ценных бумаг.

На основании данных статей рядом автором уже былипредложены определения интересующих нас понятий «приобретение», «добросовестноеприобретение и «добросовестный приобретатель» для целей ст. 302 ГК РФ.

Так, В.А. Рубанов предложил под «приобретением» вст. 302 ГК РФ считать «передачу вещи (ст. 224 ГК), совершаемую неуправомоченнымотчуждателем добросовестному приобретателю в связи с возможным договором междуними»[41]. В литературе ужеуказывалось на несовершенство этого определения: во-первых, в нем естьлогическая ошибка — одно неизвестное понятие (приобретение) определяется черездругое неизвестное понятие (приобретатель); во-вторых, вызывает возраженияссылка на «возможность» договора между участниками данного правоотношения, поскольку,на наш взгляд, наличие сделки между указанными лицами обязательно, и при этомне любой, а предусматривающей передачу права собственности на данную вещь.

Определение, предложенное В.А. Беловым,заключается в следующем: «Приобретение имущества в контексте ст. 302 ГК РФ — это получение одним лицом (приобретателем) от другого (отчуждателя) вещи погражданско-правовому основанию, вследствие чего возникает право собственностина эту вещь у первого лица и прекращается право собственности у второго»[42].На основании этого В.А. Белов дает определение приобретателя как владельца,получившего вещь по основанию, предусмотренному законом для возникновения ипрекращения права собственности (хозяйственного ведения, оперативногоуправления).

Последнее определение представляется нам болееприемлемым, поскольку они действительно включает в себя весь юридическийсостав: «приобретение — это юридический состав, в который входит одинюридический факт (передача вещи) и одно юридическое обстоятельство или условие(передача должна иметь целью приобретение права собственности)»[43].

Более лаконичное определение приобретателя былопредложено Д.М. Генкиным, согласно которому под приобретателем понимается«лицо, получающее вещь от несобственника по сделке, имеющей целью перенестиправо собственности»[44].

На первый взгляд, данные определения практическитождественны, однако это не совсем так. Так, последнее определение отличаетсяот приведенного выше определения В.А. Белова следующим: во-первых, упоминаниемо неуполномоченности лица, отчуждающего вещь, во-вторых, отсутствием упоминанияо переходе права собственности к получателю вещи. Таким образом, на наш взгляд,определение Д.М. Генкина может быть применимо также и для случая полученияимущества недобросовестным приобретателем, поскольку в данном случаевиндикационный иск собственника подлежит удовлетворению. Определение,предложенное В.А. Беловым, носит универсальный характер и может применяться ковсем случаям приобретения, кроме приобретения имущества недобросовестным лицом,которое не влечет перехода права собственности в силу возможности истребованияэтого имущества собственником.

Однако обращает на себя внимание то, что восновании каждого из определений лежит тот факт, что имущество должно перейти вреальное владение лица, приобретающего его. Данное обстоятельство обусловлено,очевидно, самой природой виндикационного иска, как иска об истребованияимущества из чужого незаконного владения. Однако, если мы будем говорить оприобретении как об универсальной категории, то, па наш взгляд, такоеопределение будет являться не полным, поскольку статья 223 ГК РФ (пункт I) предусматривает двесистемы приобретения права собственности приобретателем по договору. Преждевсего, это так называемая «система передачи», согласно которой правособственности у приобретателя возникает с момента передачи вещи, являющейсяпредметом данного договора; однако данная норма является диспозитивной,поскольку та же статья 223 ГК РФ предусматривает, что законом или договоромможет быть установлено иное — данное положение дает нам право сделать вывод осуществовании в российском гражданском праве и другой системы передачи правасобственности по договору — «системы соглашения», в соответствии с которойправо собственности может перейти к приобретателю вещи по договору в любоймомент, установленный сторонами: например, в момент заключения договора, послеуплаты приобретателем цены вещи и т.д., коль скоро это положение непротиворечит императивным нормам закона. Следует заметить, что в современной наукегражданского права существует иная точка зрения, не соответствующая приведеннойнами. Так, К.И. Скловский утверждает, что в российском гражданском правесуществует только первая из указанных нами систем передачи права собственности- система передачи[45]. На наш взгляд,данное мнение, представляющее эту систему как единственно возможную, являетсяневерным в силу диспозитивности нормы закона (вышеуказанной статьи 223 ГК РФ) вэтом отношении.

Таким образом, уже исходя из данной статьи ГК РФ,мы видим, что определение приобретения и приобретателя может быть по объемуболее широким, чем представленные понятия, основывающиеся на положении статьи302 ГК РФ, поскольку в таком случае оно не будет включать в себя передачу вещикак один из юридических фактов, входящих в вышеуказанный юридический состав.Оно может быть еще более расширено, если мы будем рассматривать приобретение вего экономическом и общеязыковом значении как присвоения или получениякакого-либо блага, из чего будет следовать, что в качестве приобретателя мыможем рассматривать вообще любое лицо, получающего какое-либо благо, как,например, кредитора по любому обязательству (поскольку уже с момента заключениядоговора у данного управомоченного лица появляется обязательственное правотребовать исполнения от должника, причем не только в отношении передачи емуправа собственности в отношении какой-либо вещи, а любого права вообще,поскольку право также является имущественным благом, например, права аренды), атакже любого лица, присваивающего какое-либо благо, а не получающего его отдругого лица, т.е., например, приобретатель бесхозяйных вещей, общедоступныхдля сбора вещей. Такое универсальное толкование понятия «приобретения» имеетотчасти основания в самом ГК РФ, поскольку, например, статья 238 говорит оприобретении права собственности в самом общем виде, подразумевая под этим какпервоначальные способы такого приобретения (т.е. «независящие от правпредшествующего собственника на данную вещь, включая и случаи, когда такогособственника ранее вообще не было»[46]), так ипроизводные (т.е. те, «при которых право собственности на вещь возникает поволе предшествующего собственника, чаще всего но договору с ним»[47]).

Очевидно, что такое стремление к универсальностинисколько не приблизит нас к разрешению основной проблемы, ставшей предметомрассмотрения данной работы: определения места института добросовестногоприобретения в современном российском законодательстве и статусадобросовестного приобретателя. Однако это стремление к широкому толкованию нестоит недооценивать в том смысле, что оно может помочь нам сформулироватьключевые посылки для решения указанной задачи.

Наконец, для целей нашего исследования такжепредставляет интерес вопрос о том, любой ли приобретатель может ссылаться насвою добросовестность при предъявлении к нему виндикационного иска.

Этот вопрос приобретает особую значимость вотношении внесения недобросовестным приобретателем имущества, об истребованиикоторого впоследствии собственником будет предъявлен иск, в уставный капиталюридических лиц.

К.И. Скловский приводит следующую реальнуюситуацию, иллюстрирующую данную проблему[48]. В результатевозбужденного исполнительного производства и признания торгов несостоявшимисянедвижимость, находившаяся в собственности должника по кредитным договорам былапередана банку-кредитору. В связи с тем, что впоследствии кредитные договоры былипризнаны недействительными, встал также вопрос о признании недействительнойпередачи имущества судебным приставом-исполнителем на основании того, что впроцессе исполнения стоимость имущества была оценена в несколько раз ниже егодействительной стоимости несмотря на возражения должника. Однако к этомумоменту сам банк-кредитор был уже ликвидирован, а имущество находилось уакционерного общества, куда оно было внесено бывшим учредителем банка.

Таким образом, возвращаясь к поставленнойпроблеме, следует согласиться с автором, что «добрая совесть, как и воля вцелом, существует лишь с момента создания юридического лица, то есть егорегистрации, а не менее половины взноса должно быть внесено учредителями еще дорегистрации юридического лица, когда оно не может иметь ни воли, ни доброй (илизлой) совести. Если же взнос неделим, как в данном случае, то в моментполучения спорного имущества общество не могло еще иметь воли»[49].Кроме того, «предполагается, что воля юридического лица определяется волей егоучредителей (если не доказано иное)»[50]. Из этого снеобходимостью следует, что «добросовестность приобретения юридическим лицомимущества, полученного в качестве вступительных взносов, должна обсуждаться взависимости от личности учредителя, внесшего это имущество»[51].

Однако, на наш взгляд, проблема применительно кданной ситуации не исчерпывается одной добросовестностью. Вопрос можнопоставить шире — можно такое юридическое лицо считать приобретателем для целейст. 302 ГК РФ?

Если признать вышеизложенную аргументацию автора,то следует довести эти рассуждения до логического конца и признать, чтоакционерное общество не является даже приобретателем, так как в момент передачиимущества в его уставный капитал у него не было на это своей собственной воли(и вообще правоспособности), поскольку само указанное общество как субъектправа еще не существовало. Следовательно, если придерживаться буквальногосмысла статьи 302 ГК, то общество не может сослаться даже на то, что оноявляется приобретателем имущества. При этом, ответчиком не может быть учредительакционерного общества, так как он уже не является ни собственником, ни темболее владельцем данного имущества, а имеет лишь право требования к данномуобществу как его участник в соответствии со статьей 67 ГК РФ. В связи с этим,на наш взгляд, можно говорить о наличии возмездной передачи имущества, что всоответствии со статьей 302 ГК РФ не дает собственнику право истребоватьимущество у добросовестного владельца. Таким образом, в данном случае мы имеемдостаточно редкий случай, когда понятия «приобретатель» и «владелец» для целейстатьи 302 ГК РФ не совпадают: т.е. мы имеем дело с владением, которое до этогоне было приобретением. Вопрос заключается в том, что же в данном случае должноиграть решающую роль: с одной стороны, условием виндикационного иска являетсято, что имущество должно находиться во владении ответчика, с другой стороны — юридическое значение имеет и поведение лица в момент заключения сделки — приобретения.

На наш взгляд, решающим фактором, которому суддолжен отдать предпочтение в данном случае, является тот факт, чтодобросовестность должна иметь место в момент совершения сделки но передачеимущества в уставный капитал общества. В рассмотренном нами случае имело местоволеизъявление только со стороны недобросовестного учредителя, который выступалв данный момент от имени общества, выражая его волю. Поэтому, по нашему мнению,возможно предъявление иска к учредителю и самому обществу.

Решение суда об истребовании имущества в данномслучае полностью основано на толковании добросовестного приобретения, при этомрешающую роль играет то, что сделка по отчуждению имущества была односторонней,а лицо, выражение воли которого было необходимо для ее совершения, действовалонедобросовестно.

На наш взгляд, такое решение проблемы, хотя инесколько ущемляет интересы юридического лица, которое, как мы решили, не можетв этом случае считаться добросовестным приобретателем, однако вполне допустимос точки зрения теории «наименьшего зла», поскольку уставный капиталхозяйственного общества — это в первую очередь гарантия прав его кредиторов.Интересы же общества могут быть в достаточной степени защищены путемпредоставления ему права требования к такому недобросовестному учредителю овнесении в уставный капитал общества вклада, равноценного имуществу, истребованногов порядке виндикационного иска.

Итак, основываясь на вышеизложенном, мы можемсформулировать следующие положения, являющиеся ключевыми для понимания ролиинститута защиты добросовестного приобретателя:

1) Безусловным представляется то, что институтограничения виндикации, установленный положениями статьи 302 ГК РФ, являетсяцентральным в совокупности норм, направленных на защиту добросовестногоприобретения. Для целей данной статьи нам необходимо будет воспользоватьсяследующим «узким» определением приобретения как получения вещи отнесобственника по сделке, имеющей целью передачу права собственности. Вдальнейшем, говор» о добросовестном приобретении имущества, мы будем исходитьименно из этого определения.

Данное определение свидетельствует о том, что а)приобретатель должен считать себя именно собственником получаемого имущества,т.е. «законное владение» приобретателя в отношении приобретаемого им имуществав данном случае обязателен; б) для правоотношения, связанного с данным видомприобретения, характерно обязательное наличие передачи вещи в качестве элементаюридического состава, влекущего его возникновение. В дальнейшем нам предстоитвыяснить его роль в приобретении права собственности приобретателем наимущество.

2) Представляется необходимым на основе анализанорм закона решить, исчерпывается ли защита добросовестного приобретения в томвиде, в котором она получила закрепление в российском гражданскомзаконодательстве, институтом ограничения виндикации, как на это указывает,например, В.А. Белов: «Смысл категории «добросовестный приобретатель», как,впрочем, и самой ст. 302 ГК РФ — в закреплении исключения из общего правила оправе собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения»[52].

На наш взгляд, история развития положений озащите добросовестного приобретения имущества, представленная нами в первойглаве, свидетельствует о том, что изначально, в связи с господствовавшим вримском праве принципом ничем не ограниченного права собственника истребоватьсвое имущество из чужого владения, эти положения развивались в рамках другихинститутов, таких, как приобретательная давность. Поэтому именно этот институтбудет представлять для нас большой интерес и мы рассмотрим его в контекстеболее универсального определения приобретения имущества, которое не сводитсятолько к приобретению имущества по договору. Так, институт приобретательнойдавности является примером установления защиты добросовестного приобретателя, ккоторому имущество переходит не на основании договора, а в силу прямогоуказания закона, при соблюдении этим лицом определенных условий в отношенииданного имущества. Использование ГК РФ для установления норм о приобретательнойдавности понятия «добросовестный владелец» является закономерным в силуотсутствия в этом случае сделки по передаче имущества как основания переходаправа собственности.

3) В связи с универсальным пониманиемприобретения, мы также рассмотрим возможность включения в институт защитыдобросовестного приобретения некоторых норм, регулирующих обязательственныеправоотношения, в частности, норм о недействительности сделок, или такогонеизвестного действующему российскому законодательству нрава, как относительноевещное право кредитора по обязательству из договора, имеющего целью передачуправа собственности на имущество.


2.2 Общая характеристика норм ГК РФ в отношении добросовестногоприобретателя имущества

 

Законодательное регулирование положениядобросовестного приобретателя в ГК РФ характеризуется некоторойнеоднозначностью. С одной стороны, закреплен принцип презумпциидобросовестности участников гражданского оборота (ч. 3 ст. 1 ГК РФ), с другойстороны, как указывается в современной юридической литературе, его содержаниеявляется достаточно узким. Кроме того, отсутствуют общие легальные дефиницииключевых для регулирования данной проблемы понятий, включая понятие самогодобросовестного приобретателя.

ГК РФ, как уже было сказано выше, содержит ряднорм, регулирующих положение добросовестного приобретателя. В первую очередь,это нормы, регулирующие защиту права собственности и иных вещных прав — статьи301-303 ГК.

Ключевой для защиты добросовестного приобретателяявляется норма, сформулированная в статье 302 ГК РФ: если имущество возмездноприобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретательне знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправеистребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утерянособственником или лицом, которому имущество было передано собственником вовладение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения инымпутем помимо их воли. Данная норма, а также другие нормы статьи 302 и 303 ГК РФобразуют институт ограничения виндикации, который мы будем подробнорассматривать ниже.

Кроме того, определенные аспекты положениядобросовестного приобретателя отражены также и в иных нормах ГК, как общей, таки особенной части.

Безусловно, прежде всего это статья 234 ГК,регулирующая приобретение права собственности в силу приобретательной давности,однако нормы, составляющие данный институт, установлены лишь в самом общемвиде, без четкого обозначения места этого института в системе вещного права,что на практике приводит к возникновению целого ряда противоречий.

Статья 234 ГК РФ устанавливает следующийюридический состав для приобретения права собственности в силу приобретательнойдавности.

Во-первых, это истечение установленного закономсрока владения имуществом — 5 лет для движимого и 15 лет для недвижимого имущества.

Во-вторых, это добросовестность, открытость(очевидность для всех лиц) и непрерывность владения имуществом. При этомнепрерывным в силу п. 3 ст. 234 ГК РФ будет считаться также владение, если лицоприсоединяет ко времени своего владения все время, в течение которого этимимуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

На наш взгляд, понятие «непрерывность» при всейочевидности его семантики, требует дополнительного толкования: так, из редакциист. 234 ГК РФ неясно, относится ли непрерывность владения только к физическомуприсутствию вещи во владении лица, или мы также должны говорить о непрерывностив юридическом смысле — отсутствии притязаний со стороны третьих лиц в отношенииэтого же имущества. Пункт 2 ст. 234 ГК РФ, предоставляющий давностномувладельцу защиту его владения против третьих лиц, менее управомоченных, чем он,позволяет сделать вывод о том, что владение будет считаться непрерывным также ив том случае, если это имущество временно выйдет из его владения, новпоследствии будет возвращено ему.

Если же мы примем понятие непрерывности вюридическом смысле, то в данном случае защита давностного владельца также будетограниченной в силу возможности существования притязаний со стороны других лиц.Эта норма приобретает особую значимость в свете статьи 225 ГК РФ,устанавливающей переход права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи,которые подлежат обязательной постановке на учет в органах, осуществляющихрегистрацию права на такое имущество. При этом орган по управлению муниципальнымимуществом по истечении одного года имеет право обратиться в суд с требованиемо признании права муниципальной собственности на эту вещь. Представляется, чтов данном случае суд должен отказать такому органу в иске при наличияобстоятельства давностного владения со стороны другого лица. Кроме того,давностный владелец имеет право на предъявление к такому органу негаторногоиска в соответствии со статьей 305 ГК РФ.

Таким образом, на наш взгляд, непрерывностьвладения для целей защиты давностного владельца должна пониматься очень широко:выбытие имущества из владения такого лица, при условии, что он воспользовалсязащитой, предоставленной ему в порядке п. 2 ст. 234 ГК РФ, а также притязаниясо стороны менее уполномоченных третьих лиц не должны являться основанием дляпризнания владения прервавшимся.

В-третьих, это наличие фактического владения вотношении данного имущества: лицо должно владеть им как своим собственным.Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (ВАС РФ) в Постановлении№ 8 от 25 февраля 1998 года «О некоторых вопросах практики разрешения споров,связанных, с защитой права собственности и других вещных прав»[53]специально остановился на толковании данного условия, указав, что нормы статьи234 ГК РФ не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течениедлительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств(аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество былозакреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативногоуправления.

И наконец, это необходимость регистрации правасобственности в случаях, установленных законом — ч. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФустанавливает, что право собственности на недвижимое и иное имущество,подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего этоимущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Недостаточно урегулированными также являютсявопросы о прекращении права собственности предыдущего собственника на имуществов связи с истечением срока приобретательной давности. Разумеется, правособственности на одну и ту же вещь в силу его исключительности не можетпринадлежать нескольким лицам, поэтому приобретение права собственности на вещьодним лицом с неизбежностью влечет его прекращение у другого лица. Однако внашем законодательстве такое основание прекращение права собственности какприобретение его другим лицом отдельно не предусмотрено (хотя предусмотрены егочастные случаи: например, ст. 235 ГК РФ говорит об отчуждении имущества другомулицу как об основании прекращения права собственности). Более подробносоотношение норм ГК РФ о приобретении и прекращении права собственности будетрассмотрено нами ниже в параграфе об ограничении виндикации.

Кроме того, законодательство не вполне точноопределяет роль суда в применении норм о возникновении права собственности всилу приобретательной давности. В особенности это касается недвижимогоимущества и иного имущества, подлежащего государственной регистрации. С однойстороны, ГК РФ не содержит никаких норм, устанавливающих в качестве обязательногоусловия регистрации права собственности на имущество, приобретенное в силуприобретательной давности, наличия решения суда. Федеральный закон от 21 июля1997 г. № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[54]содержит только отсылочную норму, указывая, что право собственности наимущество, приобретаемое в порядке приобретательной давности, подлежитрегистрации после установления факта истечения давности в предусмотренномзаконом порядке (п. 3 статьи 6). Статья 17 этого же Федерального закона, вкоторой содержится перечень документов, на основании которых происходитрегистрация права собственности на недвижимость, ничего не говорит оприобретательной давности. Из этого следовало бы предположить, что единственнымюридическим фактом, на основании которого должна осуществляться регистрацияправа собственности на такое недвижимое имущество, должно являться истечениеустановленного законом давностного срока — 15 лет. Однако в отсутствиекаких-либо указаний законодательства о том, какой именно орган должен удостоверятьфакт истечения давностного срока, следует признать, что в данном случае должныприменяться соответствующие нормы Главы 28 Гражданского процессуального кодексаРФ от 14 ноября 2003 года[55], регламентирующихустановление фактов, имеющих юридическое значение. В частности, пункт 6 статьи264 ГПК РФ указывает, что суд устанавливает факта владения и пользованиянедвижимым имуществом, а пункт 10 этой же статьи указывает, что судустанавливает и другие факты, имеющие юридическое значение.

Судебная практика также не дает основанийговорить о нахождении решения данной проблемы. Пункт 19 Постановления № 8Пленума ВАС РФ указывает только, что лицо, считающее, что стало собственникомимущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в арбитражный судс заявлением о признании за ним права собственности; в этом случае основаниемдля регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимоеимущество будет решение суда.

На наш взгляд, логичным было бы предложитьследующее решение данной проблемы. Поскольку статья 225 ГК РФ предусматриваетособый порядок учета бесхозяйных недвижимых вещей органом, осуществляющимгосударственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество,следовало бы предусмотреть регистрацию этим органом право собственности лица,являющегося давностным владельцем данного имущества, непосредственно поистечении срока давности без обращения в суд на основании соответствующего актаданного органа. Представляется, что данный порядок является вполне оправданным,поскольку все юридические действия осуществляются в рамках одного органа.

Если же речь идет о недвижимом имуществе,собственник которого известен, то в данном случае необходимость решения суда опризнании права собственности за добросовестным давностным владельцемпредставляется вполне закономерным.

Также представляется неоднозначным соотношениенорм части второй пункта 1 статьи 234 ГК РФ и п. 1 ст. 28 Федерального закона«О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В то время как ГКРФ в указанной статье однозначно устанавливает, что право собственности нанедвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникаету лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с моментатакой регистрации. Указанная статья Федерального закона для случая, когда правона недвижимое имущество устанавливается решением суда, дополняет вышеуказаннуюнорму еще одним правилом: «Момент возникновения права определяется решениемсуда». При этом началом добросовестного давностного владения по общему правилусчитается поступление вещи во владение лица.

В связи с такой формулировкой возникает вопрос оприменении последней нормы в случае приобретения права собственности в силуприобретательной давности. С одной стороны, ее появление является вполнеоправданным: ведь лицо может владеть недвижимым имуществом более 15 лет п необращаться ни в суд, ни в регистрирующие органы с целью признания своего права,хотя соответствующее право у него уже возникло. С другой стороны, норма орегистрации права на недвижимое имущество является императивной, а формулировказакона не позволяет нам сделать вывод о том, что п. 1 ст. 28 устанавливает изнего исключение. Поэтому, на наш взгляд, все-таки следует исходить из правила,установленного частью второй п. 1 ст. 234 ГК РФ.

Кроме вышеназванных норм, регулирующих защитудобросовестного приобретателя, косвенно можно говорить о применимости ч. 3 ст.46 ГК, указывающей, что лица, к которым имущество гражданина, объявленногоумершим, перешло по возмездным сделкам, обязаны возвратить ему это имущество,если доказано, что, приобретая имущество, они знали, что гражданин, объявленныйумершим, находится в живых. Следовательно, если приобретатель являетсядобросовестным, то, очевидно, собственник лишается возможности истребовать унего указанное имущество. Очевидно, что указанная статья регулирует частныйслучай применения норм ст. 301-303 ГК, регулирующих отношении по истребованиюимущества из чужого незаконного владения (виндикации)[56],тем более что сама статья 46 содержит отсылку к статье 302 ГК РФ относительноневозможности истребования ценных бумаг на предъявителя и денег.

Однако данная норма имеет некоторую специфику,поскольку ч. 3 ст. 46 указывает, что при невозможности возврата такогоимущества в натуре возмещается его стоимость. В данном случае можно говорить одублировании норм о неосновательном обогащения, поскольку они устанавливаютсовершенно аналогичный порядок возмещения неосновательно приобретенного илисбереженного имущества. Однако, как указывается в самой главе 60 ГК РФ,содержащей нормы о неосновательном обогащении, ее нормы применяютсясубсидиарно, а также изложен ряд обстоятельств, когда они применяются в любомслучае, среди которых названо и истребование имущества из чужого незаконноговладения. В этом случае, на наш взгляд, кроме предусмотренной ст. 46 ГК РФ,такой собственник также имеет право потребовать возмещения на основании ст.1107 ГК РФ.

Поскольку виндикация — это иск об истребованиииндивидуально-определенной вещи, очевидно, что ч. 3 ст. 46 ГК РФ говорит овозмещении реального ущерба недобросовестным приобретателем, равного стоимостинесохранившегося в натуре имущества. Учитывая то, что в данном случае примениманорма ст. 303 ГК РФ о возмещении всех доходов от недобросовестногоприобретателя, которые он извлек или должен был извлечь за все время владения(т.е. упущенную выгоду), можно говорить о полном возмещении убытковсобственнику в соответствии со ст. 15 ГК. Кроме того, нормы главы 60 ГК РФ онеосновательном обогащении также говорят о том, что они применимы и в случаяхистребования имущества из чужого незаконного владения. Таким образом, статья 46ГК РФ как бы включает в себя, вернее, дублирует как нормы о виндикации, так инормы о неосновательном обогащении. Таким образом, случай, закрепленный статьей46 ГК РФ, является частным случаем статьи 302 ГК РФ, и такое дублированиеобъясняется в первую очередь желанием законодателя как можно лучше обеспечитьправа физических лиц, тем более в таком случае, как признание его вустановленном законом порядке умершим, в том числе и путем выделения данногослучая в отдельную норму.

Рассматривая все эти институты, следует такжеотметить и еще одну особенность, которая имеет непосредственное отношение крассматриваемой нами теме.

В цивилистике указывалось на связь ограничениявиндикация и спецификации, экспроприации и приобретательной давности в томсмысле, что все эти институты гражданского права ограничивают безусловное правособственника истребовать свою вещь у владельца[57]. Всевышеуказанные институты устанавливают первоначальные основания приобретенияправа собственности и одновременно прекращения права собственности усобственника помимо его воли, Показательно, что действующий ГК РФ из всехвышеперечисленных способов в Главу 15 (Прекращение права собственности)включает только экспроприацию. Все остальные способы находятся в Главе 14,содержащей нормы о приобретении права собственности. Очевидно, в Главе 15 ониподпадают под понятие «утраты прав собственности на имущество, в иных случаях,предусмотренных законом» (п. 1 ст. 235 ГК РФ), о чем подробнее будет сказанониже.

В связи с этими основаниями утраты правасобственности рядом авторов анализируется вопрос о соблюдении КонституцииРоссийской Федерации при применении данных норм[58].Так, п. 3 статьи 35 Конституции устанавливает, что никто не может быть лишенсвоего имущества иначе как по решению суда. Однако гражданскому праву такойтермин, как «лишение» права не известен; как мы видели, ГК РФ говорит об«утрате» права, о «принудительном изъятии» у собственника имущества, о«прекращении» нрава собственности. Б.П. Мозолин считает, что под лишениемимущества следует понимать именно принудительное прекращение права собственностина имущество, а не изъятие имущества из владения собственника на основаниизакона.

На той же позиции стоит и Конституционный Суд РФ,в чью компетенцию в соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федеральногоконституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» от 21июля 1994 года № 1-ФКЗ[59] входит толкованиеКонституции: под лишением имущества он понимает акт суда, влекущий утратусобственником своего имущества, при этом судебное решение о лишение имуществанеобходимо во всех случаях, когда встает вопрос о применении санкции, связаннойс переходом права собственности на изъятое у нарушителя имущество кгосударству.

Безусловно, все вышеуказанные основания утратысобственником права собственности установлены в интересах защиты гражданскогооборота и не имеют характера меры ответственности (санкции). Поэтому решениесуда для признания, например, утраты права собственности собственником в силуприобретательной давности не требуется.

21 апреля2003 г. Конституционный Суд РФ принял Постановление № 6-П «По делу опроверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданскогокодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В.Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева»[60].Этим Постановлением Конституционный Суд признал содержащиеся в п. п. 1 и 2 ст.167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в частиобязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке непротиворечащими Конституции РФ, поскольку, как сказано в п. 1 Постановления,«данные положения — по их конституционно-правовому смыслу в нормативномединстве со ст. 302 ГК Российской Федерации — не могут распространяться надобросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом».

Таким образом, вышеприведенные нормы служатдостаточным идеологическим основанием для признания таким же основанием инормы, установленной статьей 302 ГКРФ.

Анализируя правовые нормы, регулирующиекакие-либо гражданские правоотношения, возникает вопрос о том, возникаеттеоретический вопрос о возможности отнесения данных норм к отдельномугражданско-правовому институту. При этом мы будем исходить из определенияинститута права, которое является общепринятым в современной юридическойлитературе: «Институт права — это объективно обособившаяся внутри одной отраслиили нескольких отраслей права совокупность взаимосвязанных юридических норм,регулирующих небольшую группу видовых родственных отношении»[61].Как показывает наш анализ гражданско-правовых норм, посвященных защитедобросовестного приобретателя, эти нормы объединяет единство объектарегулирования (положение добросовестного приобретателя), что позволяет говоритьоб их особом месте в системе гражданского права. В связи с этим, на наш взгляд,есть основания для признания за совокупностью гражданско-правовых норм о защитедобросовестного приобретателя статуса гражданско-правового института. В рамкахданного института существуют другие институты: приобретательная давность иограничение виндикации. Следует заметить, что с тонки зрения нашейклассификации их было бы более уместно называть субинститутами, однако в связис тем, что они имеют исключительно важное значение каждый сам по себе, вдальнейшем мы будем назвать их институтами. Вывод о месте институтадобросовестного приобретателя в системе гражданского права можно сделать наосновании анализа природы составляющих его норм: их вещноправовая природасвидетельствует о том, что данный институт является частью института вещногоправа.

2.3 Ограничение виндикации как основной механизм защитыдобросовестного приобретателянедвижимого имущества

 

Попробуем представить конструкцию защиты правадобросовестного приобретателя в том виде, в котором она существует в ГК РФ иоценить ее с точки зрения последовательности, содержания, а также возможностейсовершенствования.

Статья 218 ГК РФ, устанавливающая основанияприобретения собственности, содержит некоторые положения, имеющие прямое отношениек правовому механизму защиты добросовестного приобретателя.

Так, пункт 2 данной статьи предусматривает, чтоправо собственности на имущество, которое имеет собственника, может бытьприобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения илииной сделки об отчуждении этого имущества. Таким образом, установлено, чтосовершение сделки в данном случае является обязательным.

Пункт 3 данной статьи устанавливает, что вслучаях и в порядке, предусмотренных Кодексом, лицо может приобрести правособственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственниккоторого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался илина которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотреннымзаконом.

В соответствии со статьей 235 ГК РФ,устанавливающей основания прекращения права собственности, право собственностипрекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказесобственника от права собственности, гибели или уничтожения имущества и приутрате права собственности па имущество в иных случаях, предусмотренныхзаконом. При этом пункт 2 указанной статьи специально устанавливает, что принудительноеизъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, которыеустановлены в законе (перечень этих случаев носит исчерпывающий характер).

Статья 235, устанавливает, что правособственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другимлицам. Это означает, что в случае, если имущество одного лица отчуждаетсянеуправомоченным лицом, го право собственности в таком случае у собственника непрекращается, а следовательно, соответствующее лицо, приобретающее вещь,например, покупатель по договору купли-продажи, права собственности на эту вещьне приобретает,

Однако, как мы уже видели из приводимых нами вышестатей, право собственности прекращается «при утрате права собственности наимущество а иных случаях, предусмотренных законом» (статья 235 ГК РФ). Такаяутрата права собственности на имущество, согласно пункту 3 статьи 218, служитоснованием для приобретения права собственности на такое имущество другимлицом.

Кроме того, из главы о прекращении правасобственности следует, что перечень оснований для такого прекращения долженбыть установлен законом. При этом не указана особо, является ли тот переченьоснований, который содержится в главе 15 ГК РФ (Прекращение правасобственности), исчерпывающим, или возможны также и иные основания. Авторыодного из комментариев к части первой ГК РФ полагают, что перечень такихслучаев сформулирован исчерпывающим образом и не допускает расширения даже инымзаконом, со ссылкой на пункт 2 статьи 3 ГК РФ («Гражданское законодательствосостоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральныхзаконов (далее — законы), регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2статьи 2 настоящего Кодекса. Нормы гражданского права, содержащиеся в другихзаконах, должны соответствовать настоящему Кодексу»)[62].Таким образом, по мнению Е.А. Суханова (автора главы о прекращении правасобственности), изъятие имущества у собственника помимо его воли «по общемуправилу недопустимо, если только речь не идет об одном из случаев, прямопредусмотренных п. 2 ст. 235 ГК»[63].

На наш взгляд, и это следует из других статей ГКРФ, перечень оснований прекращения права собственности не исчерпывается нистатьей 235, ни главой 15 ГК РФ, что подтверждается, например, статьей 234 ГКРФ, которая помещена в главу о приобретении права собственности, но которая посвоей сущности также устанавливает и особое основание прекращения правасобственности — в виду приобретения этого права другим лицом в силуприобретательной давности. Таким образом, истечение срока приобретательнойдавности является еще одним основанием прекращения права собственности,установленным законом.

Однако, на наш взгляд, такая конструкцияприобретения и утраты права собственности является несколько противоречивой, Избуквального толкования норм статей 235 и 218 ГК РФ следует, что для того, чтобыправо собственности было приобретено другим лицом, оно сначала должно бытьутеряно предыдущим собственником. Однако в случае с добросовестнымприобретением этого не может быть, поскольку, как мы уже видели, в силу пункта1 статьи 235 собственник не теряет права собственности в силу отчуждения егоимущества другим, неуполномоченным им лицом. Таким образом, терять он егодолжен в момент приобретения такого имущества добросовестным приобретателем, — однако такого основания приобретения права собственности у нас в законе непредусмотрено. Однако, на наш взгляд, в связи с вышеописанным способомприобретения и прекращения права собственности в нашем ГК РФ, только такаяконструкция в данном случае и возможна, потому что иначе мы оказываемсявовлеченными в логический замкнутый круг: право не может быть приобретено,потому что оно не утрачено. Но оно не может быть утрачено, поскольку законустанавливает, что оно сохраняется… Поэтому, на наш взгляд, отсутствиепрямого указания на то, что право собственности переходит к добросовестномуприобретателю, является фактором, существенно затрудняющим его защиту, чтоотмечается также и рядом других авторов[64]. Следовательно,решение проблемы защиты добросовестного приобретателя в первую очередь сводитсяк внесению соответствующих изменений в ГК РФ, о чем более подробно мы будемговорить ниже.

Следует заметить, что такая же ситуация,фактически наблюдается и с приобретательной давностью, однако, если статья 234ГК РФ однозначно установила переход права собственности к добросовестномувладельцу, и узаконила приобретение в силу давности владения в качествеотдельного основания приобретения права собственности, то в статье 302 ГК РФтакое положение не закреплено.

Отсутствие такого положения дало повод некоторымученым говорить о том, что российское гражданское законодательство непредоставляет добросовестному приобретателю право собственности в силу действиявсе того же принципа «никто не может передать прав больше, чем у него есть»,который нигде не закреплен, но является имманентно присущим гражданскому праву.Например, К.И. Скловский полагает, что право собственности переходит кдобросовестному приобретателю не ранее момента истечения срока приобретательнойдавности (т.е. соответственно по истечении 5 лет для движимого, и 15 лет длянедвижимого имущества), а в качестве защиты его предлагает ввести особуювладельческую защиту и ограничить возможность реституции[65].

Можно себе представить, какую «услугу» способнаоказать подобная регламентация положения добросовестного приобретателя дляоборота, когда в отношении имущества, которое не может быть виндицировано всоответствии со ст. 302 ГК РФ, устанавливается некий очень странный правовойрежим: в течение пяти лет оно, находясь в собственности одного лица, находитсяв фактическом незаконном владении другого лица. Не то чтобы это было невозможнос точки зрения теории права собственности: сторонники весьма популярной вроссийской цивилистической литературе теории «эластичности»[66]права собственности убедительно доказали, что на самом деле право собственноститак, как оно понимается в континентальной традиции права, может, если нерасщепляться, как право собственности в системе общего права, то очень сильно«растягиваться» путем передачи отдельных полномочий, иногда очень широких,составляющих сущность права собственности, другим лицам на оченьпродолжительный срок. При этом, очевидно, чем шире полномочия в отношенииданного имущества и чем на более долгий срок они передаются, тем сильнее«растягивается» право собственности.

Однако, думается, что рассматриваемая намиситуация представляет собой именно тот случай, когда количественные изменения,достигнув определенной критической массы, переходят в качественные: правособственности, «растянувшись» настолько сильно, что оно а) лишается правомочиязащиты в виде ограничения виндикации; б) лишается правомочия владения,пользования и распоряжения, фактически теряет свою природу права собственностикак права наиболее полного господства в отношении вещи. Таким образом,описанная нами конструкция представляет собой переход к исчезнувшей в ходеразвития гражданского права в европейской традиции конструкции «голого права»,которое вписывалось в систему римского права с его формализмом и стремлениемвсе законодательные новеллы оформить в виде «подгонки» под уже существующиеконструкции, однако было отвергнуто европейским правом, которое, проявляя приэтом значительную гибкость, в первую очередь в своем развитии ориентировалосьна требования экономического оборота, пусть всегда и с некоторым опозданием.

Также отбрасывает нас на несколько десятковстолетий назад и установление возможности приобретения права собственностидобросовестным приобретателем только в силу приобретательной давности — такуюконструкцию мы наблюдали в римском праве, и именно она является самым очевиднымпримером ограниченности защиты добросовестного приобретателя.

Таким образом, указанная конструкция допускаеттолько один выход «нормализации» создавшейся неопределенности правового режимаимущества, в отношении которого не может быть применена виндикация: поступлениеэтого имущества вновь во владение собственника, пусть даже и неправомерно — например,путем насильственного завладения вещью. В этом случае «растянувшееся» правособственности, возвращая правомочие владения, обретает снова свою полноту.Вопрос состоит в том, какой ценой это достигается: ведь такая конструкция можетсоздать у участников гражданского оборота непреодолимое желание решить проблемыименно вышеуказанным способом, тем более учитывая отсутствие у насвладельческой защиты. Кроме того, создавшаяся неопределенность такжестимулирует рост недобросовестности среди участников оборота: чтобы реализоватьимущество, субъекты оборота будут стараться скрыть от других лиц тот факт, чтов отношении этого имущества отсутствует право собственности и они, фактически,являются неуправомоченными отчуждателями.

Кроме рассмотренной выше точки зрения К.И.Скловского, существует и другая позиция. Эта точка зрения, поскольку она напротяжении всей истории развития положений о защите добросовестногоприобретателя являлась и в настоящее время является, пожалуй, самым серьезнымпрепятствием для защиты указанного лица, заслуживает специального рассмотрения.

В соответствии с указанными принципами сделка поотчуждению имущества, заключенная неуправомоченным лицом, является ничтожной смомента ее совершения именно в связи с отсутствием права у такого лица наотчуждение вещи, а владение таким имуществом является незаконным.

Такая позиция на протяжении очень долгого временибыла принята законодательствами и судами в качестве незыблемого тезиса. Так,Правительствующий Сенат разъяснил, что «для признания владения законнымнедостаточно одного приобретения имущества способами, в законах дозволенными,но требуется, чтобы приобретенное право никому другому по закону непринадлежало, и чтобы оно основывалось на законе. Другими словами, законнымбудет только такое владение, которое основано на каком-либо праве,действительно принадлежащем владельцу, как-то на праве собственности, чиншевом,арендном праве и т.п.»[67].

Ход рассуждений авторов, придерживающихся даннойпозиции, можно представить следующим образом, как это указал Е.В. Васьковский;«владение, приобретенное законным способом, но не имеющее в своем основаниидействительного права, является незаконным[68].

Такая позиция в той или иной мере разделяласьмногими российскими цивилистами, даже вне зависимости от их отношения к вопросуоб установлении определенной защиты прав добросовестного приобретателя:К.Н.Анненковым, А.И. Лыкошиным[69], К.П. Змирловым.,Е.Б. Васьковский, также считали, что, как добросовестное, так инедобросовестное владение являются видами незаконного владения.

В настоящее время этой позиции придерживается»например, В.В. Витрянский. Более того, данная проблема «оценки соотношениявиндикационного иска и иска о применении последствий недействительностиничтожной сделки в виде истребования имущества», по мнению некоторых авторов,стала предметом «противостоянии двух школ в оценке данного непростого феномена»[70].Соответственно, одна школа (представителями которой являются, например, ученыекафедры гражданского права юридического факультета Санкт-Петербургскогоуниверситета) категорически отрицает возможность истребования имущества изчужого незаконного владения не по правилам виндикации[71],в то время как другая школа, к которой как раз относится и В.В. Витрянский,исходит из возможности применения правил Гражданского кодекса, посвященногонедействительности сделок, таким образом, допуская существование в данномслучае конкуренции исков.

При этом в защиту своего тезиса он приводитследующие соображения: во-первых, «недействительная сделка с момента еезаключения не порождает никаких правовых последствий, а стало быть, и титуласобственника у добросовестного приобретателя».

Во-вторых, по мнению автора, «в отличие отизъятия имущества по виндикацнонному иску, применение последствийнедействительности сделки не ведет к ущемлению законных интересовдобросовестного приобретателя, если брать во внимание его положение дозаключения сделки, поскольку двухсторонняя реституция возвращает его ваналогичное положение».

В-третьих, «гражданское право не ограничиваетсобственника в выборе способа защиты нарушенного права и не ставитиспользование общих способов защиты гражданских прав в зависимость от наличиявозможности использовать специальные вещно-правовые способы защиты».

В-четвертых, статья 9 ГК РФ устанавливает, что гражданеи юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своемуусмотрению. А поскольку «право на использование предусмотренныхзаконодательством способов защиты по своей природе является субъективнымгражданским правом», то собственник сам может решать вопрос о возможностиизбрания того или иного способа защиты своего права»[72].

При этом автор прямо указывает, что «не должнослужить препятствием для предъявления собственником иска о признании сделкинедействительной либо о последствиях недействительности ничтожной сделки тообстоятельство, что имущество не может быть истребовано у его фактическоговладельца, являющегося добросовестным приобретателем, по виндикационному иску»[73].

Однако данный вывод представляется не вполнеаргументированным по следующим причинам.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ ничтожнасделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, еслизакон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иныхпоследствий нарушения. Однако, как мы уже убедились выше, действующеезаконодательство не содержит никакого прямого запрета на отчуждение имуществанесобственником. При этом под прямым запретом мы понимаем положение,аналогичное, к примеру, статье 1384 Свода законов гражданских, к которой мы ужеобращались в исторической части данной работы: «продавать можно токмо тоимущество, коим владелец может распоряжаться по праву собственности». В связи сналичием такого запрета в дореволюционном российском законодательстве, мыполагаем, что вышеприведенное мнение Правительствующего Сената и цивилистов вполной мере соответствует действующему в то время законодательству. На нашвзгляд, только при наличии такого положения и в ныне действующем российскомзаконодательстве можно было бы говорить о том, что такая сделка несоответствует закону. Нормы же действующего ГК РФ, как мы уже видели выше, несодержат никаких прямых запретов.

Более того, касаясь возможности конкуренциивиндикационного (вещного) и обязательственного (из недействительности сделок)исков, которую В.В. Вигрянский считает в данной случае допустимой[74],очевидно, в связи с «высокой» целью — защитой права собственности, следуетзаметить, что позиция данного автора по поводу возможности для собственника, вслучае отсутствия условий для удовлетворения виндикационного иска, защищатьсвое право также и иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, являетсявесьма не бесспорной, что, следует заметить, было в другой работе отмечено исамим В.В.Витряыскимг[75]. Представляется,что действующий ГК РФ содержит достаточные основания считать, что в данномслучае конкуренция исков не допустима в силу прямого указания закона, не говоряуже о том, что в теории гражданского права давно уже утвердился тезис оневозможности такой виндикации[76]. Так, приведеннаянами выше статья 168 ГК РФ указывает на то, что сделка, не соответствующаязакону, не может считаться ничтожной в том случае, если закон предусматриваетиные последствия нарушения. Таким образом, даже если встать на ту позицию, чтосделка по отчуждению имущества неуправомоченным отчуждателем не соответствуетзакону (хотя, как мы уже указали, это прямо не следует из ГК РФ), то статья 302ГК РФ как раз указывает на такие «иные» последствия нарушения закона, о которыхговорится в статье 168 ГК РФ. Таким образом, систематическое толкование норм обограничении виндикации и недействительности сделок опровергает возможностьсобственника (или иного управомоченного лица) ссылаться на недействительностьуказанной сделки.

Проблему конкуренции исков может такжепредставлять параллельное применение норм о виндикации и неосновательномобогащении, к которой в равной степени может быть отнесена изложенная вышеаргументация по вопросу о соотношении виндикационного иска и норм онедействительности сделок. О возможности заявления кондикционного иска в сумменеосновательного сбережения имущества добросовестным приобретателем говоритК.И. Скловский, считая его механизмом, с помощью которого стороны могут найти«способ восстановления первоначального положения, который недоступен суду врамках ст. 166-167 ГК», хотя в большей степени он говорит об этом искеприменительно к истребованию собственником доходов от имущества.

Так, статья 1102 ГК РФ (Обязанность возвратитьнеосновательное обогащение) прямо указывает, что лицо, которое безустановленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрелоили сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнемунеосновательно приобретенное иди сбереженное имущество (неосновательноеобогащение) независимо от того, явилось ли неосновательное обогащениерезультатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лицили произошло помимо их воли. При этом статья 1103 ГК РФ прямо называеттребование об истребования имущества собственником из чужого незаконноговладения в качестве основания для применения норм о неосновательном обогащении.Если исходить, как это делает указанный автор, из того, что добросовестныйприобретатель не имел «установленного законом, иными правовыми актами илисделкой основания» для получения имущества, то следует признать тогда правособственника на защиту своего права путем предъявления иска из неосновательногообогащения. Однако, на наш взгляд, этому можно противопоставить вес теаргументы, которые мы выше уже выдвигали в отношении возможности применениянорм о недействительности сделок. В частности, статья 1103 ГК РФ указывает, чтоправила о неосновательном обогащении применяются, если иное не установленонастоящим Кодексом, другими законами или правовыми актами и не вытекает изсущества соответствующих отношений. Как и в ранее рассматриваемом нами случаесо статьей 168 ГК РФ, в данном случае норма статьи 302 ГК РФ, безусловно,устанавливает иные последствия для соответствующих отношений.

Интересно, что и сам В.В. Витрянский, отстаивая,как мы уже видели, возможность для собственника использовать любое изпредусмотренных ст. 12 ГК РФ универсальных средств защиты, приходит, по сути, кпротивоположному выводу, признавая, что «ограничение сферы действияуниверсальных способов защиты в принципе возможно, но не применительно котдельным видам гражданских прав, а в зависимости от существа правоотношений,особенностей самого способа защиты или правового статуса субъекта гражданскогоправа[77]». Таким образом,если исходить из особого правового статуса добросовестного приобретателя,установленного ст. 302 ГК РФ, следует признать, что данный случай как раз ипредставляет пример такого ограничения.

На наш взгляд, ни одна из рассмотренных вышепозиций (К.Скловского, В.В. Витрянского) не может считаться приемлемой с точкизрения гражданского оборота: поскольку в первом случае, предположив, что правособственности переходит к добросовестному приобретателю лишь с моментаистечения срока приобретательной давности, мы допускаем на протяжение какминимум пяти лет неопределенность в отношении данного имущества, которую можнобы было легко избежать; во втором случае институт недействительности сделоксводит на нет не только институт ограничения виндикации, но и. вообще саминститут виндикации как вещного иска, поскольку признание сделокнедействительным полностью выполняет функцию последнего — истребованиеимущества из незаконного владения. В значительной степени это подтверждается изамечанием самого В.В. Витрянского о том, что использование вещно-правовыхспособов в целях защиты нарушенного права собственности отнюдь не являетсяпреобладающим, поскольку «в целом ряде случаев участники имущественного оборотапредпочитают использовать иные способы защиты нарушенного права собственностиили иного права»[78]. Однако, на нашвзгляд, такое положение нельзя назвать желательным.

Приняв любую из указанных конструкций,гражданское право, по сути, не будет исполнять свою важнейшую, по общепринятомумнению, функцию — регулятивную динамическую (стимулирующую) для гражданскогооборота[79].

Как в свое время римское право под влияниемреальных требований экономической жизни узаконило новый способ приобретенияправа собственности — приобретательную давность, так и современное гражданскоеправо должно прислушаться к требованиям оборота и установить в качествеотдельного способа приобретения права собственности приобретение правасобственности добросовестным приобретателем в соответствии со статьей 302 ГКРФ.

При этом не следует недооценивать некоторые шаги,уже сделанные на этом пути в российской практике гражданского права, ачастности, судебной практикой. Так. Постановление Пленума Высшего АрбитражногоСуда РФ (ВАС РФ) «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных сзащитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 года № 8уже прояснило ряд положений ст. 302 ГК РФ. Так, пункт 25 данного Постановленияуказывает, что в случае, если собственнику отказано в виндикационном иске помотиву того, что приобретатель отвечает требованиям, предъявляемым кдобросовестному приобретателю, то «… если право собственности подлежитгосударственной регистрации, решение суда является основанием для регистрацииперехода права собственности к покупателю». Таким образом, позиция ВАС РФзаключается в том, что отсутствие защиты у собственника в виде ограничениявиндикации в отношении добросовестного приобретателя влечет переход правасобственности к такому приобретателю. При этом решение оставило без ответаочень важный вопрос: какой же юридический факт (или состав), в силу отсутствияоднозначного указания в законе, является, по мнению суда, основаниемприобретения права собственности добросовестным приобретателем. Представляется,что возможно два варианта ответа на поставленный вопрос: во-первых, правособственности приобретается в связи с невозможностью удовлетворениявиндикационного иска, т.е. лишением собственником зашиты. В таком случаеосновной вопрос все-таки остается без ответа: приобретает ли добросовестныйприобретатель право собственности на имущество, если виндикационный иск не былпредъявлен вовсе, и если приобретает, то в какой момент времени? Второевозможное толкование заключается в том, что право собственности переходит наосновании решения суда. Однако этот вариант решения проблемы также небезупреченпо той же самой причине, что и первое решение, поскольку он также обуславливаетпереход права собственности добросовестному приобретателю обращением другого лица- собственника — в суд.

На наш взгляд, чтобы разрешить все эти вопросы,вдруг возникшие в нашей практике, следовало бы ввести в наше гражданскоезаконодательство следующую конструкцию, которая смогла бы надежно защититьинтересы добросовестного приобретателя: установить в качестве отдельного,универсального основания прекращения права собственности приобретение правасобственности на эту вещь в соответствии с законом или договором другим лицом,кроме случаев, определенных Главой 16 ГК РФ (Общая собственность). В дальнейшемпредметом рассмотрения нашей работы будет перспектива интеграции этойконструкции в российское гражданское законодательство.

Разумеется, проблема законодательногорегулирования приобретения права собственности весьма сложна и разработчики ГКРФ вполне осознавали масштабы стоящей перед ними задачи. Так, С.А. Хохловуказывал, что «все основания приобретения права собственности специальнорегулировать очень трудно и ни в одной законодательной системе они беспроблемноне регулируются. Однако многие основания приобретения права собственности надоспециально урегулировать для того, чтобы люди могли, опираясь на закон, считатьсебя собственниками, поскольку имущество приобретено ими на основании, прямопредусмотренном законом»[80].

В науке гражданского права уже достаточно давноутвердился взгляд на институт ограничения виндикации как на некий компромиссмежду интересами собственника имущества и добросовестным приобретателем какучастниками гражданского оборота. В зависимости от того, чьи интересы следуетсчитать более важными с точки зрения гражданского права, было выработано двеосновные позиции в отношении этого вопроса: первая — традиционная — основывалась на незыблемости тезиса о необходимости защиты собственности какосновы основ гражданского права, вторая состояла в том, что интересы добросовестныхприобретателей н силу целого ряда причин (в том числе и «политических.»:поскольку добросовестных приобретателей значительно больше, чем пострадавшихсобственников[81]) заслуживает неменьшего внимания, чем интересы собственника.

По справедливому замечанию Б.Б. Черепахина,противоречие, в котором находятся интересы собственника и добросовестногоприобретателя, «… отнюдь не является непримиримым», поскольку «сегодняшнийобладатель права собственности быть может вчерашний его приобретатель. В то жевремя сам он быть может завтра будет заинтересован в облегчении отчуждениясвоего права собственности»[82].

По всей вероятности, в разрешении этогокомпромисса весьма существенную роль играет исторический момент. В свете этоготезиса представляется даже закономерным появление точки зрения относительнопредоставления собственнику, в случае отсутствия условий для удовлетворения еговиндикационного иска, возможности защищать свое право собственности с помощьютакого универсального средства, как признание сделки недействительной иприменения последствий ее недействительности (применения последствийнедействительности ничтожной сделки): после десятилетий пренебрежительногоотношения к праву частной собственности наше правосознание, в первую очередь,профессиональное — юридическое, стремится воздать праву собственности такимобразом своеобразную «компенсацию» в виде признания за собственником права назащиту, не ограниченного ничем, даже правом на возражение со стороныдобросовестного приобретателя. Однако представляется, что со временем тоткомпромисс между интересами указанных участников оборота, который был в течениестолетий выработан юридической мыслью, все таки в нашей гражданско-правовойдоктрине будет восстановлен.

Недвижимое имущество является предметом самыхразнообразных гражданско-правовых сделок. Наиболее распространенными являютсясделки купли-продажи, однако широко применяются также договоры мены, дарения,аренды и др.

Между тем недвижимость — это особый объектгражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью.Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и неисчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивнойсложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности нанедвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимостикак товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги. Крометого, недвижимость по сравнению с другими вещами обладает, как правило, болеевысокой стоимостью. Все это приводит к тому, что признание недействительнымисделок с недвижимостью, в результате чего она должна возвратиться кпервоначальному собственнику, является весьма болезненным для участниковгражданского процесса.

Как известно, все недействительные сделки делятсяна оспоримые и ничтожные (абсолютно недействительные). Эта классификацияполностью применима к сделкам с недвижимостью. В рамках данной статьиневозможно проанализировать все виды оспоримых и ничтожных сделок с недвижимостью.Поэтому рассмотрены будут наиболее распространенные из них и соответственнополучившие общественный резонанс.

Одним из распространенных видов недействительныхсделок являются сделки, в которых не была предусмотрена требуемая закономформа. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение нотариальной формы, а вслучаях, установленных законом, — требования о государственной регистрациисделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Следуетотметить, что с момента принятия Закона о государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним нотариальное удостоверение большинствасделок с недвижимостью более не требуется (хотя стороны могут сделать этодобровольно). Что касается государственной регистрации, то применительно кнедвижимости указанный термин имеет следующие значения:

регистрация самого объекта недвижимости;

регистрация прав на недвижимость;

регистрация сделок с недвижимостью.

В первом случае речь вообще идет о техническомили кадастровом учете объектов недвижимости. Различие же между государственнойрегистрацией прав на недвижимость и регистрацией сделок с ней заключается втом, что в первом случае сделка уже совершена и назначение государственнойрегистрации состоит в том, чтобы во исполнение этой сделки произошел переходправ на недвижимое имущество. Во втором же случае государственная регистрациянеобходима для того, чтобы действительной была признана сама сделка снедвижимостью.

Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст.131 ГК государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещныеправа на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход ипрекращение, независимо от того, какая сделка явилась основанием для этих прав.Что же касается государственной регистрации сделок, о которой говорится в ст.165 ГК, то она необходима только в случаях, прямо предусмотренных в законе.

Можно указать на следующие случаи: договор обипотеке (п. 3 ст. 339 ГК); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилогодома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560ГК); договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК); договор ренты(ст. 584 ГК) и пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК); договораренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК); договор аренды здания илисооружения, если договор заключен на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК).

Государственная регистрация и нотариальноеудостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Так,первая среди прочих выполняет функцию обеспечения информационной открытости идостоверности. В связи с этим она направлена в первую очередь на то, чтобызащищать интересы третьих лиц. В отличие от нотариального удостоверения,которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ),обязательность государственной регистрации устанавливается только законом.Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственнуюрегистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащиегосударственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписаниясторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. Этоположение было отмечено и в Обзоре практики разрешения споров, связанных сприменением Федерального закона «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним», утвержденном информационным письмомПрезидиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г.№ 59. В п. 5 информационного письма было указано, что «учреждение юстиции,осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическомулицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как законне предусматривает государственной регистрации такого договора». Быловысказано предложение отменить государственную регистрацию сделок с недвижимымимуществом вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную формусделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц[83].При этом для дополнительной защиты интересов и прав участников сделкипредлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально завереннойсделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощьювыдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размергосударственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Такое предложениепредставляется вполне разумным, однако это потребует увеличения количестванотариусов, число которых в ряде регионов искусственно сдерживается.

Таким образом, переход прав на жилые помещениятребует двойной регистрации, при которой сначала регистрируется сделка какоснование перехода прав на недвижимое имущество, а впоследствии как результаттакого действия сам переход вещных прав к новому приобретателю. ПриказомМинюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 «Об утверждении Инструкции о порядкегосударственной регистрации договоров купли-продажи и перехода правасобственности на жилые помещения»[84] установленавозможность осуществления одновременной государственной регистрации договоровпродажи жилого помещения и перехода права собственности на него.

Как было отмечено в литературе, возможны случаипродажи квартир и жилых домов с рассрочкой платежа, когда стороны договорилисьо переходе права, например, после 50% оплаты. Одновременно осуществитьрегистрацию сделки и перехода права к покупателю в данном случае невозможно.Сначала регистрируется договор, после чего осуществляются расчеты, а послепередачи покупателем необходимой суммы продавец передает имущество и заявляет вучреждение юстиции о переходе права к покупателю[85].

Несоблюдение требования о государственнойрегистрации сделки влечет ее ничтожность (п. 1 ст. 165 ГК). Согласно п. 3 ст.433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным смомента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.Таким образом, несоблюдение требования о государственной регистрации договорапродажи жилого помещения в соответствии с п. 2 ст. 433 ГК влечет последствие,заключающееся в незаключенности договора, а по п. 1 ст. 165 ГКнедействительность (ничтожность) сделки. Возникает вопрос о том, какое из двухпоследствий будет действовать, а также нельзя ли рассматривать эти последствиякак одно и то же. Другими словами, идет ли речь о том, что недействительностьдоговора купли-продажи жилого помещения означает, что договора не было, то естьон не был заключен.

Если предположить, что в п. 1 ст. 165 ГКговорится о недействительности всех незарегистрированных договоров, тоодновременно речь должна идти о незаключенности и недействительности договора,что абсурдно. Таким образом, нужно прийти к выводу о том, что п. 1 ст. 165 ГКговорит о недействительности незарегистрированного договора только в случаях,прямо предусмотренных законом (например, в отношении договора доверительногоуправления имуществом (п. 3 ст. 1017)).

Одним из спорных является вопрос о возможностипризнать недействительными договоры аренды нежилых помещений (когда предметомявляется не все здание или сооружение, а только его часть, например одна илинесколько комнат, подвал и т.д.), заключенные на срок менее одного года и незарегистрированные в органах государственной регистрации. По этому вопросувысказывались диаметрально противоположные точки зрения, и соответственноразличной была и судебная практика. Другими словами, речь шла о том, можно липрименить к указанным договорам положения ст. 651 ГК, обусловившейнеобходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооруженияопределенным сроком, или же следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 609ГК, установившего необходимость государственной регистрации договора арендынедвижимого имущества независимо от срока.

Попыткой решить эту проблему явилосьинформационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53, в котором былоуказано следующее.

Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона огосударственной регистрации помещение (жилое и нежилое) представляет собой«объект, входящий в состав зданий и сооружений». Принимая вовнимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным отздания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным,и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственнойрегистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должныприменяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с этим пунктом договораренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежитгосударственной регистрации и считается заключенным с момента такойрегистрации, договор же аренды нежилого помещения, заключенный на срок менееодного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным смомента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (то есть с моментаполучения акцепта направившим оферту (предложение заключить договор)).

Указанное письмо несомненно сыграло положительнуюроль в выработке единообразного подхода к этому вопросу (особенно с учетомтого, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договороваренды входит в компетенцию арбитражного суда). Вместе с тем нельзя неучитывать то обстоятельство, что информационные письма ВАС РФ не являютсяисточниками права и могут носить только рекомендательный характер.

Следует также исходить из того, что отсутствиегосударственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период,когда не вступил в силу Закон о регистрации и не была создана единая системагосударственной регистрации, а предприятия бюро технической инвентаризациипроизводили лишь регистрацию собственников имущества, не является основаниемдля признания договора аренды ничтожным. На практике встречались споры, когдадоговор аренды, заключенный до вступления в действие Закона о государственнойрегистрации, продлевался сторонами уже в период действия названного Закона.

В данном случае следует исходить из того, чтопролонгация договора аренды не означает заключения нового договора, посколькуарендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новыйсрок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положенияоб обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признаютдействительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствиигосударственной регистрации.

В соответствии со ст. 168 ГК недействительнойявляется сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов.Так, договор приватизации жилого помещения может быть признан недействительным,если при его заключении были нарушены положения Закона РФ «О приватизациижилищного фонда в РФ» от 4 июля 1991 г. (в ред. от 1 мая 1999 г.) или ГКРФ. Обычными основаниями для признания указанного договора недействительнымявляются следующие:

не было получено письменное согласие напроведение приватизации со стороны всех проживающих в жилом помещении лиц, втом числе детей старше 14 лет (ст. 2 Закона о приватизации);

в приватизации жилого помещения участвовало лицо,ранее уже использовавшее право на приватизацию;

жилое помещение передано в совместнуюсобственность граждан, не являющихся членами одной семьи (бывшим супругам,дядям, племянникам и т.д.).

Наконец, наиболее распространенным видомнедействительных сделок с недвижимостью в жилой сфере по мотиву нарушенияЗакона о приватизации являются сделки, в которых при приватизации неучитывались права третьих лиц (в первую очередь несовершеннолетних). Например,в договоре приватизации жилого помещения не участвовали лица, временно снятые срегистрационного учета по адресу приватизируемой квартиры, но не лишенные правапроживать на данной жилплощади, — лица, находящиеся в местах лишения свободы,призванные на срочную службу в Вооруженные Силы, и т.д.

Таким образом, возникает необходимость в особотщательной проверке юридической чистоты приобретаемой квартиры, которую обычнопроводят риелторские фирмы. Это стоит сделать по многим причинам. Одна из нихзаключается в следующем. В соответствии с Постановлением Конституционного СудаРФ от 23 июня 1995 г. N 8-П признаны не соответствующими Конституции РФположения ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР, которые допускалилишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) правапользования жилым помещением в случае временного отсутствия. Кроме того, призаключении договора приватизации, пользуясь несовершенством законодательства вначале 90-х годов, не учитывались права несовершеннолетних, которые невключались в договор приватизации жилого помещения и не приобретали правособственности на приватизируемое помещение, в результате чего многие из нихоказывались впоследствии на улице.

Впоследствии такие жилые помещенияперепродавались несколько раз. При предъявлении соответствующих исков такиесделки объявлялись судом ничтожными, как не соответствующие закону или инымправовым актам (ст. 168 ГК). Последствием ничтожности таких сделок являетсядвусторонняя реституция: каждая из сторон возвращается в первоначальноеположение и обязана возвратить другой все полученное по сделке. Или, другимисловами, продавец жилого помещения получает назад жилое помещение, а покупатель- уплаченную денежную сумму. Следует иметь в виду, что двусторонняя реституцияприменяется не во всех случаях. В соответствии с п. 2 ст. 171 ГК в интересахгражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства,совершенная им сделка может быть признана по требованию его опекунадействительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Так, возможнаситуация, когда недееспособное лицо продало по выгодной цене квартиру докризиса 1998 г. Впоследствии цены на недвижимость резко упали. Покупатель,который знал о недееспособности продавца, в надежде получить большую сумму икупить новую, более благоустроенную квартиру предъявляет иск о применениипоследствий недействительности ничтожной сделки. Однако суд может признатьтакую сделку действительной, поскольку она совершена к выгоде недееспособноголица.

Проблема заключается в том, что при двустороннейреституции покупатель не всегда может получить назад свои деньги. Во-первых,если квартира перепродается несколько раз, то продавца не всегда удается найти.Во-вторых, продавец может уже истратить полученные деньги, и процесс ихполучения может растянуться на долгие годы. В-третьих, обычно в договорекупли-продажи фигурирует не реальная сумма, уплаченная продавцом покупателю, асумма по справке БТИ (это делается, чтобы уменьшить размер налогообложения).Именно эта сумма и должна быть возвращена продавцу.

В соответствии со сложившейся судебной практикойправо на применение указанных последствий ничтожной сделки суды считалиабсолютным, не имеющим никаких ограничений и не зависящим от воли идобросовестности участников сделки. Таким образом, права добросовестныхучастников сделки купли-продажи, которые, приобретая квартиры в качестветретьих, четвертых и т.д. покупателей, соответственно не знали и не моглизнать, что первоначальный продавец не имел права их отчуждать, ничем незащищены.

Возникает вопрос о противоречии ст. 167 ГК и ст.302 ГК, в соответствии с которой, если имущество возмездно приобретено у лица,которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не могзнать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать этоимущество только в том случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимоего воли.

В связи с этим сделке, недействительной по п. 2ст. 167 ГК, может быть противопоставлено возражение, основанное нанедопустимости истребования от добросовестного приобретателя возмездноприобретенного имущества. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ обозначил подходк решению этого вопроса в п. 25 Постановления от 25 февраля 1998 г. «Онекоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой правасобственности и других вещных прав», указав, что, если по возмездному договоруимущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, исобственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи ивозврате переданного покупателю имущества, а при разрешении данного спора будетустановлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым кдобросовестному приобретателю (ст. 302 ГК), в удовлетворении исковых требованийо возврате имущества должно быть отказано; если при этом право собственностиподлежит государственной регистрации, такое решение суда является основаниемдля регистрации перехода права собственности к покупателю.

Однако эта позиция в течение длительного временине разделялась Верховным Судом РФ. Так, судом рассмотрено дело, из которогоследует, что сын недееспособного Б., содержавшегося в психбольнице с 1979 г.,приватизировал только на себя квартиру, в которой ранее проживал его отец.После этого он продал ее акционерному обществу, которое продало ее риелторскомуагентству, а то в свою очередь — гражданам Д., Ж. и А. Защищая праванедееспособного Б., прокурор предъявил соответствующие иски, которые былиудовлетворены, однако решение о выселении было вынесено только в отношении Ж.,которая проживала в квартире с малолетним ребенком. Отменяя по протестузаместителя Верховного Суда РФ вынесенное судебное решение, президиумгородского суда указал только на необходимость приведения в первоначальноеположение всех участников. Таким образом, суд не подвергнул сомнениювозможность изъятия имущества, приобретенного по возмездной сделке удобросовестного приобретателя[86].

Окончательно этот вопрос был решен вПостановлении Конституционного Суда № 6-П от 21.04.2003, согласно которомупризнаются не противоречащими Конституции Российской Федерации содержащиеся впунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствияхнедействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторонвозвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения — по ихконституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГКРоссийской Федерации — не могут распространяться на добросовестногоприобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

Таким образом, можно говорить об изменениитенденции в пользу добросовестных приобретателей.


Заключение

 

Добросовестность в гражданском праве естьсовокупность субъективных и объективных элементов; субъективной стороныповедения лица (отсутствия умысла или неосторожности по отношению к совершаемымим действиям), которая проявляется объективно в том, что оно предприняло всенадлежащие меры для установления управомоченности контрагента на совершениесделки при той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требоваласьпо характеру правоотношения.

Институт защиты добросовестного приобретателя, неявляясь разработанной категорией цивилистической науки, в действующемгражданском законодательстве существует в виде совокупности норм, которыесоздают ограничение прав собственника в общественных интересах: ограничениевиндикации в пользу добросовестного приобретателя (ст. 302, ст. 46 ГК РФ),приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ), ограничение признания сделкинедействительной (ст. 173, 174 ГК РФ).

При этом центральным (универсальным) институтомявляются нормы об ограничении виндикации.

1. Защита добросовестного приобретателяосуществляется путем приобретения права собственности на вещь, не подлежащуюистребованию у него в соответствии со статьей 302 ГК РФ, что являетсяоснованием прекращения права собственности на эту вещь у предыдущегособственника. Юридическим составом, влекущим приобретение права собственностидобросовестным приобретателем является совокупность следующих условий: 1)наличие действительной возмездной сделки; 2) добросовестность приобретателя; 3)наличие волеизъявления собственника на выбытие вещи из его владения; 4)получение вещи во владение приобретателя. Данное положение требует внесениясоответствующих изменений в действующий ГК РФ.

Статья 302 ГК РФ должна быть дополнена следующимиположениями: «Добросовестный приобретатель приобретает право собственности натакое имущество с момента передачи имущества в его владение. При этом имуществопереходит в собственность добросовестного приобретателя свободным от правтретьих лиц, кроме случая, если о таких правах добросовестному приобретателюбыло или должно было быть известно на момент приобретения этой вещи».

2. Главу 15 ГК РФ (Прекращение правасобственности) необходимо дополнить общим основанием прекращения правасобственности — приобретением права собственности на имущество другим лицом (втом числе и добросовестным приобретателем). Данное положение требует внесения(соответствующих изменений а ст. 235 ГК РФ, изложив ее в следующей редакция:«Право собственности на вещь прекращается в случае приобретения правасобственности на эту вещь другим лицом в порядке и на основании, установленномзаконом, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтоженииимущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренныхзаконом».

3. Кредитору по обязательству из договора попередаче права собственности на вещь (купли-продажи, мены и т.д.) должно бытьпредоставлено относительное вещное право на истребование имущества отнедобросовестного приобретателя предмета данного договора в рамках расширениявещно-правовой защиты добросовестных участников гражданского оборота.

4. Необходимо ввести в российскоезаконодательство институт возмездной виндикации в отношении имущества,выбывшего из владения помимо воли собственника и добросовестно приобретенного упрофессионального коммерсанта. Статью 302 ГК РФ необходимо дополнить следующимположением: «При этом в случае, если такое имущество было приобретенодобросовестным приобретателем у лица, осуществляющего в качестве основного видадеятельности торговые сделки, право собственника на истребование имуществавозможно только при условии возмещения покупной цены такому добросовестномуприобретателю».

5. Следует признать несовершенство конструкции ст. 302 ГК РФ.Доказывание добросовестным приобретателем «добросовестности» при приобретениинедвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либодоказывание собственником «недобросовестности» приобретателя осуществляетсяпрежде всего посредством представления доказательства обращения или, напротив,необращения к ЕГРП за сведениями о собственнике недвижимости.

Предлагается дополнить ст. 302 ГК РФ ч.4следующего содержания: «Право собственности и иные зарегистрированные права нанедвижимое имущество, приобретенные от лица, не имевшего указанного права, очем добросовестный приобретатель не знал и на основании информации,предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать, указанныеправа остаются в силе (бесповоротность прав), хотя бы по судебному решению былавпоследствии признана неуправомоченность отчуждателя».


Библиографический список

Нормативно-правовые акты

1.   КонституцияРоссийской Федерации [Текст]: офиц. текст. от 12.12.1993 г. // Российскаягазета. – 1993. – № 237.

2.   ОКонституционном Суде Российской Федерации [Текст]: [Федеральный Конституционныйзакон № 1-ФКЗ, принят 21.07.1994 г., по состоянию на 05.02.2007] // Собраниезаконодательства РФ. – 1994. – № 13. – Ст. 1447.

3.   Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ,принят 30.11.1994 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательстваРФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

4.   Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ,принят 25.12.1996 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собраниезаконодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

5.   Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон №146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательстваРФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.

6.   Гражданскийпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон №138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 25.11.2008] // Собраниезаконодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.

7.   Арбитражныйпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ,принят 24.07.2002 г., по состоянию на 03.12.2008] // Собрание законодательстваРФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3012.

8.   Земельныйкодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 136-ФЗ, принят25.10.2001 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. –2001. – № 44. – Ст. 4147.

9.   Кодексвнутреннего водного транспорта Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон№ 24-ФЗ, принят 07.03.2001 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собраниезаконодательства РФ. – 2001. – № 11. – Ст. 1001.

10.  Кодекс торговогомореплавания Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 81-ФЗ, принят30.04.1999 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. –1999. – № 18. – Ст. 2207.

11.  О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральныйзакон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собраниезаконодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

12.  О рынке ценных бумаг[Текст]: [Федеральный закон № 39-ФЗ, принят 22.04.1996 г., по состоянию на30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 17. – Ст. 1918.

13.  О космическойдеятельности [Текст]: [Закон РФ № 5663-1, принят 20.08.1993 г., по состоянию на30.12.2008] // Российская газета. – 1993. – № 186. – С. 17.

Научная и учебнаялитература

14.  Белов В.А. Защитаинтересов добросовестного приобретателя ценной бумаги. [Текст] //Законодательство. – 2001. – № 6. – С. 24.

15.  Болтанова Е.С. Договоркупли-продажи недвижимости (общие положения): Автореф. дис.… канд. юрид.наук. [Текст] – Томск., 2001. – 38 с.

16.  Борисов Г.А., ПойминоваЯ.В. Методологические проблемы права на недвижимое имущество и сделки с ним,подлежащие государственной регистрации [Текст] // История государства и права.– 2008. – № 12. – С.27.

17.  Брун М. Хроникагражданского суда. [Текст] – М., Статут. 2000 – 698 с.

18.  Васьковский Е.В. Учебникгражданского права. [Текст] – М., Статут. 2003. – 706 с.

19.  Витрянский В.В.Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость [Текст]// Гражданское право современной России / Сост. Козырь О.М., Маковский А.Л. –М., Статут. 2008. – 602 с.

20.  Витрянский В.В. Проблемыарбитражно-судебной защиты гражданских прав участников имущественного оборота[Текст] – М., Статут. 2000. – 278 с.

21.  Витрянский В.В.Недействительность сделок а арбитражно-судебной практике. Гражданский кодексРоссии. (Проблемы, теория, практика) [Текст] // Сборник памяти С.А. Хохлова. –М., Статут. 2006. – 496 с.

22.  Власова М.В. Правособственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития.[Текст] – М. Волтерс Клувер. 2008. – 512 с.

23.  Гамбаров Ю.С.Добровольная и безвозмездная деятельность в чужом интересе. Том. 1. [Текст] –М., Статут. 2002. – 438 с.

24.  Гордон В.М. К вопросуприобретение движимости от собственника [Текст] – М., Статут. 2001. – 432 с.

25.  Гражданское право. Том.I. [Текст] // Под ред. Агаркова М.М., Генкина Д.М. – М., Юрлитиздат. 1944. –734 с.

26.  Гражданское право.Учебник. Часть I. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М.,Проспект. 2008. – 832 с.

27.  Гражданское право.Учебник в 2х. томах. Том 1. [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. – М., ВолтерсКлувер. 2008. – 846 с.

28.  Диаковская Н.В. Правовоерегулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис.…канд. юрид. наук. [Текст] – М., 2003. – 48 с.

29.  Иванов Н. Развитие формсобственности на современном производстве [Текст] // Мировая экономика и международныеотношения. – 1992. – № 3. – С. 27.

30.  Иващенко С.Б. Движимое инедвижимое имущество, критерии разграничения [Текст] // Вопросысовершенствования правоохранительной деятельности органов внутренних дел. Ч. 1.– М., Статут. 1997. – 478 с.

31.  Ильин Д.И.Законодательство о недвижимости: Проблемы содержания употребляемых понятий[Текст] // Журнал российского права. – 2005. – № 8. – С. 144-152.

32.  Киминчижи Е.Н. К вопросуо возникновении права собственности [Текст] // Законодательство и экономика. –2008. – № 3. – С. 28.

33.  Комментарий дляпредпринимателей к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.[Текст] / Под ред. Брагинского М.И. – М., Спарк. 1999. – 674 с.

34.  Комментарий кГражданскому кодексу РСФСР. [Текст] / Отв. ред. Братусь С.Н., Садиков О.Н. –М., Юридическая литература. 1982. – 768 с.

35.  Комментарий кгражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] /Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М., Юрайт-Издат. 2008. – 862 с.

36.  Коновалов А.В. Владение ивладельческая защита в гражданском праве. Автореф. на соискание ученой степеник.ю.н. [Текст] – СПб., 1999. – 38 с.

37.  Конституция РоссийскойФедерации. Научно-практический комментарий (постатейный) [Текст] / Под ред.Дмитриева Ю.А. – М., ЗАО Юстицинформ. 2007. – 542 с.

38.  Краснова С.А. Понятие изначение добросовестности приобретателя от неуправомоченного лица [Текст] //Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф.Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Тузова Д.О. – М., Статут. 2008. – 672 с.

39.  Лапач В.А. Системаобъектов гражданских прав: Теория и судебная практика. [Текст] – СПб., Питер.2008. – 678 с.

40.  Лыкошин А.И. Об отысканиинедвижимых имений из чужого владения. [Текст] // Сборник научных трудов погражданскому праву. – М., Статут. 2004. – 562 с.

41.  Люшня А.В. Защитныевозможности негаторного иска [Текст] // Закон. – 2007. – № 2. – С. 34.

42.  Мейер Д.И. Русскоегражданское право: В 2 ч. [Текст] – М., Статут. 2003. – 654 с.

43.  Мелехин А.В. Теориягосударства и права: Учебник [Текст] – М., Маркет ДС. 2007. – 862 с.

44.  Наумова Л. Критерииквалификации недвижимого имущества [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 4. – С. 8.

45.  Общая теория государстваи права. Академический курс в 2-х томах. Том 2. Теория права. [Текст] / Под ред.Марченко М.Л. – М., Зерцало-М. 2006. – 834 с.

46.  Петров Д.В. Управлениеимуществом. Актуальные вопросы арбитражной практики КУГИ Санкт-Петербурга.[Текст] – СПб., Питер. 2003. – 532 с.

47.  Победоносцев К.П. Курсгражданского права. Первая часть. Вотчинные права. [Текст] – М., Статут. 2002.– 674 с.

48.  Покровский И.А. Основныепроблемы гражданского права. [Текст] – М., Статут. 2001. – 698 с.

49.  Потапенко Е.Н. Правособственности добросовестного приобретателя на недвижимое имущество. Автореф.дис.… канд. юрид. наук. [Текст] – М., 2006. – 46 с.

50.  Рахмилович В.А. О правесобственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестномуприобретателю (к вопросу о приобретении права от неуправомоченного лица)[Текст] // Проблемы современного гражданского права: сборник статей. – М.,Городец. 2000. – 532 с.

51.  Синайский В.И. Русскоегражданское право. [Текст] – М., Статут. 2002. – 674 с.

52.  Скворцов О.Ю.Виндикационные иски в судебно-арбитражной практике. [Текст] – СПб., Питер.2007. – 298 с.

53.  Скловский К.И. Договоркупли-продажи: вещный эффект [Текст] // Российская юстиция. – 2005. – № 3. – С.13.

54.  Скловский К.И. О защитеправ собственника и владельца имущества, реализованного на публичных торгах[Текст] // Хозяйство и право. – 2000. – № 1. – С. 70-75.

55.  Скловский К.И. О правахвладельца на плоды и доходы [Текст] // Хозяйство и право. – 1999. – № 1. – С.50.

56.  Скловский К.И.Собственность в российском гражданском праве. [Текст] – М., Статут. 2006. – 478с.

57.  Степанов С.А. Недвижимоеимущество в гражданском праве. [Текст] – М., Статут. 2004. – 498 с.

58.  Степанов С.А. Составнаянедвижимая вещь [Текст] // Журнал российского права. – 2006. – № 8. – С. 33.

59.  Суханов Е.А. Приобретениеи прекращение права собственности. (Гражданский кодекс РФ с учетом изменений иновых законодательных актов) [Текст] // «Хозяйство и право. – 1999. – № 6. – С.3.

60.  Сыродоев Н.А. Регистрацияправ на землю и другое недвижимое имущество [Текст] // Государство и право. –1998. – № 8. – С. 28.

61.  Тархов В.А., Рыбаков В.А.Собственность и право собственности [Текст] – М. Юрист. 2007. – 628 с.

62.  Уткин Б.И.Государственная регистрация на земельные участки и сделки с ними. [Текст] – М.,Альфа. 2007. – 286 с.

63.  Федеральный закон «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:постатейный комментарий [Текст] / Под ред. Крашенинникова П.В. – М., Статут.2007. – 264 с.

64.  Филиппова М.К. Праводобросовестного приобретателя на имущество, плоды, продукцию и доходы. [Текст]// Юридический мир. – 2007. – № 8. – С. 70.

65.  Хохлов С.А. Правособственности и другие вещные права. [Текст] // Гражданский кодекс России,Проблемы. Теория. Практика: сборник памяти С.А. Хохдова / Отв. ред. МаковскийА.Л. – М., Статут. 1998. – 532с.

66.  Черепахин Б.Б. Виндикационныеиски в советском праве [Текст] // Труды по гражданскому праву. – М., Статут.2001. – 642 с.

67.  Чубуков Г.В. Земельнаянедвижимость как правовая категория [Текст] // Экологическое право. – 2002. – №3. – С. 26.

68.  Шершеневич Г.Ф. Учебникрусского гражданского права. [Текст] – М., Статут. 2005. – 678 с.

69.  Щенникова Л.В. Правособственности в гражданском законодательстве России [Текст] //Законодательство. – 2000. – № 8. – С. 17.

70.  Щербаков Н. Свойство иливещь [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 17. – С. 7.

Материалы юридическойпрактики

71.  О некоторых вопросахпрактики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и другихвещных прав [Текст]: [Постановление Пленума ВАС РФ № 8, от 25.02.1998 г.] //Вестник ВАС РФ. – 1998. – № 10. – С. 45.

72.  Постановление ПрезидиумаВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 2061/06 // Вестник ВАС РФ. – 2007. – № 2. – С.46.

73.  Постановление ФАСПоволжского округа от 27 марта 2008 г. № А55-2167/07 // Вестник ВАС РФ. – 2008.– № 8. – С. 72.

74.  Постановление ФАСПоволжского округа от 22 сентября 2007 г. № А55-4784/2007 // Вестник ВАС РФ. –2008. – № 4. – С. 67.

75.  Постановление ФАСПоволжского округа от 30 сентября 2006 г. № А55-1380/06 // Вестник ВАС РФ. –2007. – № 4. – С. 61.

76.  Постановление ФАСПоволжского округа от 20 апреля 2006 г. № А55-2899/06 // Вестник ВАС РФ. –2006. – № 9. – С. 59

еще рефераты
Еще работы по государству и праву