Реферат: Недвижимость как объект гражданских прав

Дипломнаяработа

Тема:Недвижимость как объект гражданских прав

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕНЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ЕГО ПРИЗНАКОВ

1.1 Развитие понятиянедвижимости в России

1.2 Современное понятиенедвижимости

1.3 Классификациинедвижимого имущества

ГЛАВА 2 ПОНЯТИЕ И ПОРЯДОКГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

2.1 Понятиегосударственной регистрации прав на недвижимое имущество

2.2 Порядокгосударственной регистрации

2.3 Основаниягосударственной регистрации и отказа в государственной регистрации

2.4 Вопросы правовогорегулирования оборота недвижимости

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы дипломного исследования. Правоотношения, связанныес оборотом и преобразованием недвижимости,- одна из тем, которые никогда неутрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Научныйи технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новыеусовершенствования и изобретения (предметов, процессов, способов и т.д.),оценить весь спектр воздействия которых на человека и общество становится всетруднее в силу нарастания темпов развития и обновления. По мере такого развитияизменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамкахтеории вещных и обязательственных прав на недвижимость.

Занимая существенное место в общем инвестиционномпроцессе в любой стране, инвестиции в недвижимость важны прежде всего попричине высокого мультиплицирующего эффекта, серьезного влияния на окружающуюсреду. Экономические и организационные особенности развития процессов в областиприватизации, реконструкции, строительства, оценки недвижимости находятотражение в современных российских публикациях по менеджменту и экономике.Попытаемся кратко исследовать актуальные гражданско-правовые проблемы в сференедвижимости.

Особенность затронутой темы о недвижимостисостоит в двойственном характере ее природы: с одной стороны, создание иэксплуатация объектов недвижимости является разновидностью предпринимательскойдеятельности, осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а сдругой- осуществляется такая деятельность с учетом императивных норм,сформулированных в градостроительном, жилищном, экологическом, земельномзаконодательстве, т.е. с учетом публично-правовых установлений государства.

При этом возникает обширный комплексвзаимосвязанных проблем в сфере как административного, так и гражданскогоправа. Именно здесь теория постоянно сталкивается с различными подходамизаконодателя и правоприменительных органов, с определенной позицией органовгосударственной власти, местного самоуправления и не всегда совпадающими с нейинтересами инвесторов. Из-за этого нередко возникают противоречия и коллизии,которые требуют осмысления и анализа.

Степень научной разработанности темы. Наиболееобстоятельные разработки в данном направлении осуществлены такими учеными как АлексеевВ.А., Артабаева Л.С., Белых В.С., Беляев И.Д., Габбасов Р.А., Гришаев С.П.,Гришаев С.А., Дикусар В.М., Дроздов И.А., Егоров Н.Д., Емелькина И.А., ИльинД.И., Каминка А.И., Кассо Л.А., Кирсанов А.Р., Ковалевский М.А., Козырь О.М.,Кущенко В.В., Лапач В.А., Латыев А.Н., Мейер Д.И., Новицкая Т.Е., ОгородниковВ.В., Петрова С.М., Пискунова М.Г., Победоносцев К.П., Романов О.Е., СамигулинаА.В., Степанов С.А., Суханов Е.А., Сыроедов Н.А., Сырых Е.В., Тресцова Е.В.,Цитович П.П., Чефранова Е.А., Чубаров В.В., Шершеневич Г.Ф., Ширинская Е.Ю., ЯковлевВ.Ф.имногими другими.

В своей совокупности работы названных ученых представляют солиднуютеоретико-методологическую базу для разработки проблем сделок с недвижимостью.

Целями дипломного исследования является всестороннее теоретическоеизучение института недвижимого имущества в отечественном гражданском праве,рассмотрение вопросов регистрации недвижимости, разработка научных рекомендацийпо совершенствованию действующего законодательства.

Эти основные цели выражены в комплексе взаимосвязанных задач, теоретическийпоиск решения которых обусловил структуру и содержание дипломной работы.

Исходя из названных целей, определена задача дипломногоисследования:

· проследитьэволюцию развития законодательства о недвижимости;

· датьпонятие и характеристику недвижимости;

· классифицироватьнедвижимость;

· рассмотретьпонятие и вопросы регистрации недвижимого имущества.

Объектом исследования дипломной работы являются общественные отношения,возникающие в области обеспечения отнесения к объектам недвижимости предметовматериального мира, а также по поводу государственной регистрации недвижимогоимущества.

В прямой зависимости от объекта находится предмет исследования, которыйсоставляют нормы гражданского законодательства, федеральные законы,предусматривающие порядок отнесения имущества к недвижимому и регистрациинедвижимости, тенденции совершенствования гражданского законодательства.

Методы исследования. Методологическую основу работы составляютсовременные методы теории познания, включая исторический,сравнительно-правовой, логико-юридический, системно-структурный,формально-логический и другие.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав,включающих в себя шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ЕГО ПРИЗНАКОВ

1.1 Развитие понятия недвижимости в России

Отсутствие в российском правоведении допетровскихвремен термина «недвижимость», конечно же, совсем не означало отсутствия вгражданском обороте соответствующих объектов, обозначаемых иными понятиями. Какписал М.Ф. Владимирский-Буданов, полное отсутствие обладания недвижимыми вещамивозможно только в кочевом быту народа (охотничьем и пастушеском). Как только«люди оседают и переходят к занятию земледелием, у них появляетсянеобходимость, во-первых, права на часть земной поверхности для устройствапостоянного (оседлого) жилища — для дома и, во-вторых, права на отдельныйучасток земли для обработки и для других целей хозяйственного пользования»[1].Вместе с тем в России длительное время господствовали представления опоземельной недвижимости как о государственной собственности, т.е.принадлежащей верховному правителю — царю. В русском государстве с усилениемцентростремительных тенденций возникли определенные правовые режимы земель.Так, к XI — XII вв. сложились следующие формы землевладения: общинное, княжеское,вотчинное, поместное и монастырское. Особенности разных видов землевладенияпроявлялись в различных ограничениях либо дозволениях их использования вгражданском обороте. Например, общинные (или черные) земли, будучи по своемустатусу государственными, могли быть использованы членами общины, которыепроживали на них, только в целях удовлетворения собственных общинных нужд, ноне могли быть отчуждены каким-либо образом (проданы, подарены, заложены ит.п.).

Княжеские земли, будучи собственностью князей,могли быть проданы, завещаны и иным образом отчуждены. В то же время, есликнязь переходил из одного удела в другой, то он терял право на земли, и онопереходило к новому князю, приходившему в этот удел[2].

Поместными землями их владельцы не владели направе собственности. Право пользования поместными землями являлось платой князясвоим дружинникам за службу, и в случае их перехода на службу к другому князю,дружинники утрачивали право на эти земли.

К XII в., с утверждением влияния православной церкви,на Руси сложились обширные монастырские или церковные землевладения, которыеимели специфический правовой режим. Субъектами церковного землевладениявыступали монастыри, церкви, епископские саны, то есть некие коллективныеобразования, но не отдельные монахи, церковные деятели как физические лица.Допускалось свободное отчуждение монастырских земель, что делало церкви имонастыри активными участниками поземельного оборота. В то же время монахи,епископы не могли завещать, дарить, закладывать земли от собственного имени.Это обстоятельство подчеркивает корпоративный характер церковной собственностина землю и иное недвижимое имущество.

Период централизации государственной власти вРоссии своим естественным следствием имел усиление государственногорегулирования земельных отношений. Как отмечает Т.Е. Новицкая, «становление иразвитие условного феодального землевладения сместило акценты в процедуреукрепления вещных прав. Большое значение отныне имела регистрация сделки всоответствующем государственном учреждении (приказ, воевода). Переход вещных правна землю фиксировался в Поместном приказе, на городской дом и двор — в Земскомдля Москвы, а по городам — у воевод»[3].

Таким образом, существовавший в средние века вРоссии гражданский оборот земель повлек возникновение различных правовых конструкцийнедвижимости. Специфические особенности объектов недвижимости определялисьправовым режимом данных объектов недвижимости (земельных участков), статусом ихсобственников, который, в свою очередь, возникал из деления общества насословия.

Во времена Петра I экономическая жизньгосударства интенсифицировалась. Это активизировало гражданский оборот и, какследствие, появились новые правовые режимы недвижимых вещей и их внутреннейюридически значимой классификации.

Так, актуальной оставалась классификацияземельных участков в зависимости от их собственников. По этому критериювыделяли: земли государственные; земли церковные; земли частные; земличернотягловые.

Особым правовым режимом обладали так называемыеродовые недвижимые имущества. Государство, заинтересованное в том, чтобы сохранитьза своей опорой — дворянскими родами — принадлежащие им земли, установилоусложненный порядок отчуждения этих земель, включая передачу по наследству.

Особенности экономического развития российскогогосударства потребовали ограничения оборота отдельных видов недвижимогоимущества. Поскольку в петровское время велось интенсивное строительство флота,то повышенную ценность приобретали леса, являющиеся источником материалов длякораблестроения. Это определило появление законодательного положения, которымограничивалась рубка лесов независимо от того, в чьей собственности онинаходились. Даже частным собственникам лесов вменялось в обязанность следить заих состоянием[4].

Другим направлением развития экономической жизнистраны стало формирование и укрепление в правах купеческого сословия. Однакоразвитие торговли требовало юридических гарантий экономической базы купечестваи, в частности, устранения неоправданных ограничений в использованиинедвижимого имущества. В этой связи закономерным выглядит появление именногоуказа императора от 18 января 1721 г. «О покупке купечеству к заводамдеревень», которым купечеству было дозволено приобретать с разрешения Берг- иМануфактур-коллегий в собственность для промышленных нужд деревень[5].Таким образом, купечество расширило свои права участия в гражданском оборотенедвижимых вещей, что, в свою очередь, стало предпосылкой дальнейшегоэкономического развития государства.

Другим направлением расширения круга субъектов,имеющих право участвовать в обороте недвижимости, стало дозволение женщинамсовершать сделки с недвижимостью. Так, в соответствии с Сенатским указом от 4ноября 1715 г. «О позволении писать купчие и закладные на недвижимое имениелицам женского пола» женщины были уравнены в правах с мужчинами совершатькупчие и закладные на недвижимое имущество[6].

Следует отметить, что государство стремилосьустановить контроль за рынком недвижимости. В частности, по инициативе Петра I проводились опыты посозданию регистрационной системы сделок с недвижимыми вещами. Начиная с 1699 г.был принят ряд законодательных актов, целью которых было упорядочение системыоформления крепостных актов (крепостей) на недвижимость. Так, пересматривалсяпорядок написания крепостей площадными подъячими, берущий свое начало со временСоборного Уложения. Устанавливался контроль за их деятельностью. Отнынекрепостные акты должны были составляться в Поместном приказе. В дальнейшемфункции по контролю за оборотом недвижимостей были переданы Ратуше, Оружейнойпалате, а с 1719 г. — Юстиц-коллегии[7].

К концу XIX в. в России сложилась довольно громоздкаясистема регулирования оборота недвижимого имущества. В то же время эту системуможно было охарактеризовать как весьма своеобразную. Так, профессор Л.А. Кассоотмечал, что в вопросах оглашения сделок о недвижимостях российскоезаконодательство «стремилось проводить благотворные начала, тогда еще не вездепризнанные на Западе»[8].

Особенно ощутимыми были различия в регулированииспособов приобретения права собственности на движимое и недвижимое имущество.Процедура приобретения права собственности на недвижимость по русскому правутребовала их укрепления. Под укреплением прав подразумевалось «публичное, припосредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права сизвестным субъектом»[9]. Основные формыукрепления прав на недвижимость представляли собой так называемые крепостныеакты.

С принятием Положения о нотариальной части от 14апреля 1866 года основные функции по укреплению прав на недвижимостьвозлагались на нотариусов.

Процедура приобретения права собственности нанедвижимые имущества включала несколько юридически значимых элементов.Первоначально стороны в присутствии младшего нотариуса (точнее, с его помощью)составляли крепостной акт, который заносился в актовую книгу. Затем выписка изактовой книги представлялась старшему нотариусу, который состоял при томсудебном округе, на территории которого находилось отчуждаемое недвижимоеимущество. Старший нотариус, проверив законность представленного акта и удостоверившисьв уплате крепостных пошлин, делал на выписке надпись, которая удостоверяла утверждениеакта и, приобщив выписку к крепостной книге, делал необходимую отметку вреестре крепостных дел. Этот момент и считался моментом перехода правасобственности. В то же время в литературе той поры обсуждалось юридическоезначение акта ввода во владение. В конечном итоге законодательно «ввод вовладение как обязательный обряд оглашения отменен и сохранен лишь какдействительная передача имения приобретателю, которая совершается, подобноисполнению судебного решения, по желанию приобретателя»[10].

Последовательный анализ этой процедуры привел ктеории, которая обосновывала, что, в отличие от законодательств иныхгосударств, в отечественном праве «купчая изъята из договоров и отнесена кспособам приобретения права собственности… Купчая есть акт окончательный,есть сама передача, а соглашение о продаже предшествует ей, и в купчейвыражается результат его — переход имущества от одного лица к другому;признаком этого перехода служит купчая крепость, так что выдачей ее и переходомправа исполняется предшествовавшее ей и отдельное от нее словесное илиписьменное соглашение»[11].

Следует отметить, что в XIX в. практика какгражданского оборота, так и судебная не рассматривала сделки с недвижимостью вкачестве коммерческих (торговых). Так, А.И. Каминка отмечал, что «хотя Уставсудопроизводства торгового прямо и не касается вопроса о недвижимых имуществах,тем не менее практикой он решается в том смысле, что сделки с недвижимымимуществом не относятся к сделкам торговым, какова бы ни была цель, которую приэтом преследуют стороны»[12]. Из этого жеисходила и судебная практика, формируемая решениями Правительствующего сената.

Первый шаг к ликвидации разделения вещей надвижимые и недвижимые в отечественной политике и праве был сделан с принятиемдекрета ВЦИК от 26 октября 1917 года «О земле»[13]. Этим декретомбыл установлен запрет на совершение гражданско-правовых сделок с землей.Изъятие из гражданского оборота земельных участков как основного элементаинститута недвижимости делало бессмысленным и разделение имущества по этомуклассификационному признаку.

Как следствие централизации и обобществлениясредств производства в правовом регулировании гражданского оборота доминировалатенденция сужения объектов, которые могут быть объектами гражданско-правовыхсделок. Естественно, что в основном из оборота изымались крупные, значимые дляэкономики объекты, среди которых ведущее место занимали объекты недвижимости.

С принятием в 1922 г. Гражданского кодекса РСФСРв советском законодательстве было окончательно упразднено традиционное длялюбого правопорядка деление имущества на движимое и недвижимое. В примечании кст. 21 ГК РСФСР 1922 г. зафиксировано: «С отменой частной собственности делениеимущества на движимое и недвижимое имущество упразднено»[14].Однако, как справедливо иронизируют сегодняшние исследователи, с таким жеуспехом можно было отменить деление суток на день и ночь[15].

Дифференциация вещей на движимые и недвижимыеобъективно предопределяется естественным характером самих вещей. Совокупностьособых естественных признаков, которыми обладают недвижимые вещи (и преждевсего — земельные участки), не может не требовать особых методов регулированияправоотношений, возникающих по их поводу. Существующие естественные различиямежду движимыми и недвижимыми вещами, как пишет А.П. Сергеев, «не должны, даобъективно и не могут игнорироваться законодательством любого общества. Однаков одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданноеи непротиворечивое отражение в законе; в других же случаях, когда оноофициально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществомпроводится непоследовательно и завуалировано». Поэтому законодатель, находясь вобъективной зависимости от необходимости оценки естественных свойств недвижимыхвещей, даже при легальном отсутствии частной собственности на землю как основынедвижимости, не мог установить одинаковый правовой режим для различных видовнедвижимого и движимого имущества. Отличия в правовом режиме недвижимогоимущества проводились в законодательстве даже тогда, когда законодательотказывался от соответствующей терминологии. Даже сам принципиальный отказ отвведения в гражданский оборот таких объектов, как недвижимые вещи, есть ничтоиное как придание режима необоротоспособности (невозможности совершения сделок)данного имущества. Не случайно в советском праве были довольно развиты отраслиземельного, водного, лесного законодательства, законодательства о недрах и т.д.Более того, иной раз законодатель был вынужден допускать «проговорки»,устанавливая в тех или иных случаях особый режим недвижимого имущества ииспользуя при этом исключенную из официального словоупотребления терминологию.

Восстановление в отечественном праве разделенияимущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое былоосуществлено в 1991 г. в Основах гражданского законодательства Союза ССР иреспублик (далее — Основы)[16]. В п. 2 ст. 4Основ было дано определение недвижимости, под которой понимались земельныеучастки и все то, что с ними прочно связано, т.е. здания, сооружения,предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Далее, неограничиваясь определением недвижимости через перечисление отдельных ее видов,законодатель посчитал необходимым развить понятия движимых и недвижимых вещейчерез их противопоставление. В качестве сущностного признака движимых вещей вэтой норме указана возможность перемещения этого имущества без несоразмерногоущерба его назначению, если законодательными актами не установлено иное. Такимобразом, логичен вывод о том, что недвижимым имуществом являются такие вещи,перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно. В этомопределении обращает на себя внимание отсутствие указания на связь имущества сземлей (забегая вперед, отметим, что это один из основных признаков недвижимости,определенный в понятии, которое дано в современном ГК РФ). В Основахперечислены особенности правового режима недвижимости. К таковым, в частности,отнесены особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество,которые должны устанавливаться законодательными актами. В соответствии с п. 5ст. 8 Основ форма сделок по поводу строений и другого недвижимого имуществаопределяется по законодательству места нахождения такого имущества. Под такимзаконодательством подразумевались нормативные правовые акты, принятые вреспублике, на территории которой находилось это имущество. Таким образом,Основы создали фундамент для многовариантного подхода к определению формысделок с недвижимостью. Это имело практическое значение для возможностиустановления в отдельных регионах союзного государства нотариальной формысделок с недвижимостью, либо об отказе от таковой в пользу простой письменнойформы сделок. Одновременно в п. 1 ст. 165 Основ устанавливалось императивноеправило, что форма сделок по поводу недвижимости, находящейся в СССР,подчиняется советскому праву. В отношении наследования недвижимого имущества иправ на него было прямо установлено, что таковое осуществляется в соответствиис законодательством республики, на территории которой находилось это имущество(п. 9 ст. 8 Основ). Были установлены и особые сроки для приобретения правсобственности на недвижимое имущество по давности владения (приобретательскаядавность) — 15 лет, в то время как приобретение прав собственности на движимоеимущество по такому же основанию составляло 5 лет (п. 3 ст. 8 Основ). ТакжеОсновами было предусмотрено, что местом исполнения обязательства по передаченедвижимого имущества должно быть место нахождения недвижимости (п. 1 ст. 64Основ).

1.2 Современное понятие недвижимости

Объектами вещных прав традиционно считаются вещи,т.е. пространственно ограниченные материальные предметы. Однако бесконечноеразнообразие окружающего нас материального мира не может быть адекватнооформлено без некоторой дифференциации вещно-правового режима, производимой потем или иным основаниям. В связи с этим принято выделять различные классификациивещей. Важнейшей из них в настоящий момент вполне обоснованно считается делениевещей на движимые и недвижимые.

С возвращением в 90-х годах XX в. земли вгражданский оборот была восстановлена в правах и категория недвижимогоимущества, обнимающая, если следовать п.1 ст.130 ГК РФ, две группы объектов: 1)недвижимость по природным свойствам, т.е. объекты, которые вообще не могутперемещаться либо перемещение которых чрезвычайно затруднено и 2) иное,движимое по природе своей имущество, отнесенное, однако, законом, в том числесамим ГК, к недвижимости. Закрепляя в тексте Кодекса такой перечень,законодатель, очевидно, руководствовался соображениями большой хозяйственнойценности объектов, входящих и в ту и в другую группу, а отсюда — и наибольшей важностисвязанных с ними общественных отношений. Здесь полезно бы было вспомнитьвысказанное Н.Д. Егоровым еще четверть века назад замечание: «Критерийнаибольшей важности, значимости общественных отношений страдает известнойнеопределенностью, в связи с чем его нельзя признать научно безупречным»[17].

По сути дела, единственной общей чертой правовогорежима этих двух групп недвижимости оказалась необходимость государственнойрегистрации прав на них. Более того, порядок такой регистрации неодинаков: еслидля «недвижимости по природе» он установлен Федеральным законом«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[18],то в соответствии с п.1 ст.4 этого Закона регистрация прав на воздушные иморские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты им нерегулируется.

Вообще, что касается регистрации, то нельзя несогласиться с Н.А. Сыроедовым, считающим этот дефинитивный признак излишним[19];уж если законодатель хотел оттенить именно необходимость регистрации, тоследовало бы выделить категорию регистрируемого имущества, подобно тому как этосделано в Нидерландах[20], а не объединятьв одну группу совершенно разнородные объекты. Смысл выделения категориинедвижимого имущества заключается не в регистрации прав и не в особой ценностиобъектов, а в невозможности (или чрезвычайной трудности) устранениявзаимодействия принадлежащих разным лицам вещей путем их физического удалениядруг от друга[21].

Возникает необходимость примирить правасобственников соседних участков или строения и участка под ним. Для решенияэтой задачи правовые системы предлагают широкий выбор юридических конструкций:реальные сервитуты, суперфиций, право застройки и т.д. В отношении же«движимой недвижимости» таких проблем не возникает. Разительно отличаютсяи обязательственно-правовые режимы двух групп недвижимых вещей: так, очевидно,что предусмотренные ГК правила о соотношении прав покупателя на строение иземельный участок (ст.552 и 553 ГК РФ) об определении предмета договора продажинедвижимости путем указания на его расположение на земельном участке либо всоставе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ), неприменимы в отношении«недвижимости в силу закона». Правила же об аренде«настоящей» и «ненастоящей» недвижимости и вовсе закрепленыв разных параграфах одной главы Кодекса[22].

Естественные и социально обусловленные различиявещей предопределяют дальнейшую дифференциацию вещно-правового режима. Так,значительное число законодательных норм посвящены регулированию отношений поповоду таких объектов недвижимости, как жилые помещения. В то же время подчаспредлагаются и другие основные классификации вещей, конкурирующие с только чторассмотренной. С. Зинченко и В. Лапач, например, пишут: «При всейтеоретической и практической важности подразделения вещей на движимые инедвижимые эта классификация, по нашему мнению, занимает подчиненное положениепо отношению к фундаментальной дихотомии средств производства и предметовпотребления»[23].

Кроме того, существуют формально относящиеся квещам объекты, которые могут поколебать само представление об объектах вещныхправ. Среди недвижимого имущества к таковым принадлежат предприятия, подкоторыми статья 132 ГК РФ понимает имущественные комплексы, состоящие не толькоиз вещей, но и из имущественных прав и даже долгов. Спорным остается вопрос обосновании объединения этих разнородных объектов в один имущественный комплекс.В настоящее время общепризнанным в отечественной юриспруденции являетсяпредставление о том, что объектом гражданских прав может выступать действующеепредприятие, в состав которого, соответственно, включаются те вещи, права иобязанности, которые необходимы для его функционирования[24].

Однако для того чтобы выступать в гражданскомобороте, объект должен быть некоторым образом формализован, у него должны бытьчеткие границы. Именно этой цели, как представляется, служит признаниепредприятия недвижимостью и, соответственно, требование его государственнойрегистрации. В связи с этим нельзя согласиться с С.А. Степановым, считающим,что «законодательное отнесение предприятия к недвижимому имуществу… нетолько и не столько распространяет на сделки с такими имущественнымикомплексами необходимость соответствующей регистрации, сколько устанавливаетопределенную презумпцию наличия в составе предприятия объектовнедвижимости»[25], и предлагающимпризнавать движимым имуществом такие комплексы, в состав которых не входятобъекты, подлежащие государственной регистрации[26].Совокупность вещей и прав, пусть и предназначенных для осуществленияопределенной предпринимательской деятельности, без регистрации останется всеголишь совокупностью объектов, но не единым объектом гражданских прав. Признаниепредприятия недвижимостью оказалось самым экономным средством «правовойиммобилизации», т.е. скрепления разных видов имущества[27],но из этого не следует еще, что предприятие является вещью.

Вообще, предприятие является объектом, который«выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, посколькуоно вещью, даже сложной, не является, — оно является особым, самостоятельнымобъектом гражданских прав, что подчеркивается самим законодателем, вводящимпредприятие в круг правовых понятий не в общей ст.128, а отдельно — в ст.132 ГКРФ[28].Первая часть Кодекса ничего не говорит о праве собственности на предприятие;это словосочетание появляется только во второй части — в контекстекупли-продажи этого объекта и перехода права собственности на него. Встатическом состоянии входящие в состав предприятия объекты существуютсамостоятельно, так что можно нарушить, например, право собственности напроизводственные помещения, право на товарный знак, не выполнить какое-либообязательство, но невозможно нарушить право собственности на предприятие вцелом[29].

В то же время нельзя не заметить некоторогопротиворечия в определении состава предприятия. С одной стороны, он задаетсяматериальным критерием, т.е. относимостью того или иного объекта к«бизнесу», а с другой стороны — формальным, т.е. регистрацией.Одновременное применение этих критериев часто приводит к проблемам,показательным примером которых является, например, определение правовой природыдокументов на предъявителя, не получивших формального законодательногопризнания в качестве ценных бумаг; в нашем же случае это приводит к вопросу опередаче в составе предприятия обязанностей, не учтенных при заключениидоговора купли-продажи (п.3 ст.565 ГК РФ).

Пятков Д., например, пишет, что «возможностьперехода к покупателю таких неучтенных долгов следует ограничить лишь темиобязательствами продавца, которые обременяют имущество и следуют за имуществомв силу закона», как залог или права арендатора на переданное имущество[30].Однако они являются не долгами, а вещными обременениями имущества и, даже еслине учитывать этого обстоятельства, сохраняются при продаже любого имущества, ане только предприятия; так что если бы речь шла о них, то в п.3 ст.565 ГК небыло бы особой нужды. Во всяком случае, в число таких обязанностей, безусловнопередаваемых вместе с предприятием, должны включаться обязанности продавца потрудовым договорам с лицами, чьим местом работы является данное предприятие[31],на что прямо указывает абзац третий п.3 ст.110 Закона «О несостоятельности(банкротстве)»[32].

Последовательное проведение формального подходаозначало бы полное подчинение правового режима составных частей предприятиярежиму предприятия в целом. В некоторой мере это относится к объектамнедвижимости, входящим в состав комплекса, регистрация перехода правасобственности на которые производится на основании регистрации правасобственности на предприятие за приобретателем (п.2 ст.22 Федерального закона«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним»), однако такая «автоматическая» регистрация непредусмотрена для передаваемых в составе предприятия исключительных прав. Такжеи согласия кредиторов с этой точки зрения нужно было бы спрашивать не напродажу предприятия, а на включение долга в его отношении в составимущественного комплекса. Законодатель, однако, избрал нечто среднее междуформальным и материальным подходом к понятию состава предприятия.

Пути решения этих проблем могла бы наметитьпрактика, однако отечественные предприниматели весьма настороженно относятся кпредприятиям как имущественным комплексам. Наибольшее внимание им уделяется приприватизации, где продажа предприятия как объекта права рассматривается в качествеальтернативы преобразованию унитарных предприятий как субъектов права вхозяйственные общества (ст.13, 27 Федерального закона «О приватизациигосударственного и муниципального имущества»[33]),и банкротстве, где новый Закон «О несостоятельности (банкротстве)»предложил уже продаже предприятия альтернативу в виде замещения активовдолжника (ст.115 Закона). И законодательство о приватизации, и законодательствоо банкротстве отличаются весьма большим удельным весом публично-правовогорегулирования, что не позволяет сторонам избегать конструкции предприятия исвязанных с ней формальностей, в то время как в «обычных», сугубочастных отношениях они могли бы предпочесть передачу того же имущества не единымкомплексом, а пообъектно. Кроме того, как видно, законодатель в этих случаяхвесьма близко подходит к экономически почти незаметному, но с юридической точкизрения фундаментальному различию между предприятием как субъектом и объектомправа. И если в названных законах это различие все-таки последовательнопроводится, то формулировка п.1 ст.300 ГК РФ («При переходе правасобственности на государственное или муниципальное предприятие какимущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципальногоимущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения илиоперативного управления на принадлежащее ему имущество»), по справедливомузамечанию А. Грибанова[34], не выдерживаеткритики и представляет собой одну из редких в ГК технико-юридических ошибок.

Сходство этих двух ипостасей предприятия повлеклои не вполне корректную формулировку п.2 ст.22 Закона «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признающуюместом регистрации имущественного комплекса место регистрации предприятия какюридического лица. Здесь возникает целый клубок проблем. Так, имущественныйкомплекс филиала, который во многих случаях также может признаватьсяпредприятием, причем, как минимум, с материальной точки зрения, самостоятельным[35],должен в таком случае регистрироваться не в месте своего нахождения, а в местенахождения самого юридического лица. Другую проблему создает продажапредприятия между лицами, зарегистрированными в качестве предпринимателей вразных субъектах Федерации или тем более в разных странах.

С точки зрения принципиального различенияпредприятия как субъекта и объекта гражданских прав несколько неожиданнымкажется предложение В.А. Лапача о единой регистрации предприятия какюридического лица и одновременной регистрации его имущественного комплекса[36].Такой подход, однако, мог бы решить, как минимум, одну проблему, связанную сопределением юридического лица в п.1 ст.48 ГК РФ, требующем наличия у негообособленного имущества на праве собственности, хозяйственного ведения илиоперативного управления. Юридическое лицо, даже не обладающее вещами и,соответственно, не имеющее таких прав, могло бы зарегистрировать имеющуюся унего совокупность имущественных прав в качестве предприятия и, через признаниеего вещью, приобрести одно из указанных вещных прав[37].

Как бы то ни было, на современном этапе развитияроссийского гражданского права предприятие если и может считаться вещью, тотолько как юридическая фикция. В распространении на него полноценноговещно-правового режима этот объект не нуждается. Все элементы предприятия, будьто вещи, права требования, долги или исключительные права, в статическомсостоянии сохраняют свой правовой режим и только в случае совершения с нимисделки временно объединяются в имущественный комплекс, с тем чтобы сновараспасться на отдельные составляющие после такой сделки.

Таким образом, к недвижимым вещам в соответствиисо ст.130, 132 ГК РФ относятся:

1) объекты,перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно:земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения и иные объекты, прочно связанные с землей;

2) вещи,не являющиеся «недвижимыми» в прямом смысле этого слова, ноотнесенные к недвижимости по указанию закона, поскольку нуждаются в специальнойгосударственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания; космические объекты, предприятия как имущественные комплексы.

Движимым имуществом признаются все остальныевещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги.

Принципиальное отличие движимых и недвижимыхвещей в том, что:

1) правана недвижимое имущество подлежат регистрации;

2) толькос момента регистрации лицо сможет приобрести права на недвижимость. Всоответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права нанедвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращениеподлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Итак, к недвижимым вещам (недвижимое имущество,недвижимость) в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки,участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

1.3 Классификации недвижимого имущества

Использование различных классификаций недвижимогоимущества имеет существенное значение в практической деятельности. Некоторыеклассификации недвижимого имущества имеют сугубо доктринальный характер. Другиеклассификации находят отражение в действующем законодательстве. Законодатель,используя ту или иную классификацию, устанавливает различный правовой режим дляразных видов недвижимых объектов.

Недвижимость, будучи сложным явлением, регулируемымгражданским правом, характеризуется проявлением многообразных свойств. Какследствие, это влечет множественность классификаций недвижимого имущества взависимости от избранного классификационного критерия.

Самая общая классификация недвижимых вещей содержитсяв действующем гражданском законодательстве, которое различает недвижимые поприроде вещи и вещи, которые отнесены к недвижимости в силу закона. Кроме того,законодательства некоторых государств (Франция, Мексика, Бразилия) выделяют«недвижимость в силу назначения», под которой понимаются какпредметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так идвижимые вещи, которые навсегда присоединены к недвижимости[38].

По формам собственности недвижимые вещи разделяютсяна:

1) частные, то есть находящиеся в собственностиграждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся всобственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правоваясобственность включает в себя:

— объекты, находящиеся в федеральнойсобственности;

— объекты, находящиеся в собственности субъектовфедерации;

— объекты, находящиеся в муниципальнойсобственности;

— смешанной формы собственности, то естьнаходящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права — частных, публично-правовых.

Необходимо отметить, что различные субъекты праванеравны в своих правах на недвижимость. Так, с учетом того обстоятельства, чтонекоторые виды недвижимого имущества имеют ограниченный оборот, они не могутбыть в собственности частных лиц. Только государство вправе обладать правомсобственности на эти виды недвижимости. Это же касается и ограничений в оборотенедвижимых вещей. Как правило, ограничения в обороте недвижимостей делаются нев пользу частных лиц, и диктуются такие ограничения интересами публичных нужд[39].

По характеру потребления недвижимость в видезданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество вжилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечиватьпотребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, какправило, с целью получения дохода, то есть при осуществлениипредпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной ипр.) деятельности. Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей.Часто предприниматели заинтересованы в возможностях привлечения недвижимых вещейжилого фонда для интересов предпринимательской деятельности. Поскольку взаконодательстве установлен запрет на использование для коммерческих целейжилых помещений, то возникает проблема перевода жилых помещений в режимнежилого фонда. В настоящее время эта проблема решена в Жилищном кодексе РФ от29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, который содержит гл. 3 «Перевод жилогопомещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение»[40].

По происхождению недвижимые вещи можноклассифицировать как вещи, являющиеся природным творением (земля, земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и вещи, которыесозданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты).

По физическому статусу недвижимые вещи могут бытьразделены на:

— земельные участки;

— участки недр;

— здания;

— сооружения;

— помещения;

— иные объекты, перемещение которых невозможнобез несоразмерного ущерба их назначению;

— предприятия как имущественные комплексы,используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

— движимые вещи, которые отнесены к категориинедвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты).

По характеру и целям использования в гражданскомобороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

— недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

— недвижимость, ограниченно используемая вгражданском обороте;

— недвижимость, используемая для жилья;

— недвижимость, используемая впредпринимательских целях;

— недвижимость, используемая всельскохозяйственных целях;

— недвижимость, используемая дляобщественно-значимых целей;

— недвижимость, имеющая значение памятниковистории и культуры;

— недвижимость, отнесенная к особо охраняемымприродным территориям.

Эта классификация имеет существенное практическоезначение. Так, использование недвижимого имущества не по назначению можетповлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия. Для тогочтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника,необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования[41].К примеру, для использования жилых помещений в производственных целях(например, в качестве офиса) необходим перевод этих помещений в режим нежилыхпомещений[42].

Действующее законодательство (Закон огосрегистрации прав на недвижимость, Правила ведения ЕГРП) устанавливаеттрехзвенную классификацию объектов недвижимости[43].Эта классификация используется для целей государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с недвижимостью.

В экономической литературе встречаетсяклассификация недвижимости по критерию материальности. Так, выделяютнедвижимость как материальную недвижимую собственность и права на недвижимуюсобственность или нематериальную недвижимую собственность[44].Под материальной недвижимой собственностью в таком контексте понимаютсяземельные участки, угодья, продукты почвенного слоя, то есть такое имущество,которое прикреплено к земле и прочно с ней связано. Под нематериальнойнедвижимой собственностью в этой классификации рассматривается совокупностьправ на пользование недвижимостью.

Следует отметить, что российское законодательство(в отличие, скажем, от французского) отказалось от использования такойклассификации недвижимых вещей. Ее использование, таким образом, возможно сизвестными оговорками.

ГЛАВА 2 ПОНЯТИЕ И ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИИ ПРАВ НАНЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

2.1 Понятие государственной регистрации прав на недвижимоеимущество

Главная особенность правового режима недвижимости- особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности идругих прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам снедвижимым имуществом[45].

Федеральный закон «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. вступил в силу с 31 января 1998 г. Он не имеет обратной силы и применяется кправоотношениям, которые возникают только с введением его в действие. Поэтомуправа на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона,признаются действительными и не требуют дополнительной государственнойрегистрации. Но по желанию обладателя этих прав государственная регистрацияможет быть произведена.

Во исполнение ст. 9 Федерального закона от21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав» во всехсубъектах Российской Федерации созданы учреждения юстиции по регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним (далее — учреждения юстиции). К ихкомпетенции относятся признание и подтверждение от имени государствабесспорного права на недвижимое имущество.

Создание учреждения юстиции, как свидетельствуетпрактика, положительно влияет на укрепление взаимодействия всех структур,участвующих в обороте недвижимости, способствует повышению доходов местныхбюджетов, объективно влечет за собой реальное снижение криминализации на рынкенедвижимости. Созданная система позволила сделать рынок недвижимости в Россииболее «прозрачным» и привлекательным для инвесторов[46].

Согласно Закону о регистрации учреждение юстициипо регистрации прав — государственный орган, наделенный властными полномочиямипо проверке действительности и юридической силы документов, поданных нарегистрацию прав или сделок с недвижимостью, соответствия их формы и содержаниядействующему законодательству Российской Федерации.

Учреждению юстиции предоставлено право приниматьучастие в правовом регулировании отношений, предметом которых выступаетнедвижимое имущество, не на уровне общих норм, а на уровне конкретныхправоотношений определенных субъектов по поводу индивидуализированного объектанедвижимости. В этом случае государственная регистрация приобретает такжезначение правоприменительной деятельности учреждений юстиции по изданиюиндивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение илипрекращение правоотношений, предметом которых выступает недвижимость[47].

ПредпринимательПодпорин Ю.В. обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском кАдминистрации г. Самары о признании права собственности на здание магазинаобщей площадью 27,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировскийфилиал, 12 микрорайон, (литера 1).

Заявительприводит следующие аргументы.

Предпринимателемпроизведено строительство здания магазина на земельном участке, предоставленномему в аренду на основании Постановления Главы г. Самары, однако заявитель лишенвозможности регистрации права собственности на вновь созданный объект вследствиеотсутствия Постановления Администрации г. Самары об утверждении акта приемки вэксплуатацию мини-магазина.

Наосновании Постановления Главы г. Самары от 18.04.97 № 552 ПредпринимателюПодпорину Ю.В. для строительства мини-магазина типа металло-пластикпредоставлен в аренду земельный участок, о чем заключен договор аренды от10.05.2000 № 00568/3.

ВпоследствииПредпринимателем изготовлено архитектурно-планировочное здание № 162/07,которое утверждено Управлением главного архитектора города, получены положительныезаключения санитарно-эпидемиологической службы от 10.04.2003 и ГУВД Самарскойобласти (пожарная часть) от 26.05.2005, а также изготовлен технический паспортпо состоянию на 07.08.2003.

Требованияо признании права собственности относятся к вещно-правовому способу защиты имогут быть предъявлены лицом в случае оспаривания данного права.

Из анализаматериалов дела следует, что Администрация г. Самары не претендует и неоспаривает права на спорный объект, возведенный Предпринимателем.

В отзыве наиск Администрацией г. Самары указано со ссылкой на ст. ст. 131, 218, 219Гражданского кодекса Российской Федерации, что для возникновения правасобственности на вновь созданное недвижимое имущество истец вправе обратиться вГосударственное управление Федеральной регистрационной службы по Самарскойобласти для соответствующей регистрации прав.

Всоответствии с п. 4.27 Строительных норм и Правил 3.01.04.-87 «Приемка вэксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения»,утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 21.04.87 N 8 (в редакции от18.11.97), акт приемки в эксплуатацию объектов утверждается решением (Приказом,Постановлением) органов, назначивших комиссии.

При отказев утверждении акта о приемке в эксплуатацию вправе заинтересованное лицообжаловать данные действия (бездействие) государственных органов в усыновленномзаконом порядке.

Такимобразом, учитывая, что Администрация г. Самары не оспаривает право навозведенную постройку, Предприниматель Подпорин Ю.В. заявил требование о применениимер защиты (признание права собственности), не соответствующее характерунарушенных прав.

Кромеэтого, признание права собственности по решению суда дает возможность истцузарегистрировать право собственности на объект без обязательной процедуры — приемкиобъекта в эксплуатацию.

ОднакоПредприниматель в установленном порядке в регистрирующий орган не обращался[48].

«Государственная регистрация прав нанедвижимое имущество является средством введения оборота недвижимости вцивилизованные рамки, осуществляя его на принципах гласности ипубличности»[49]. Поэтому ст. 131ГК РФ предусматривает осуществление регистрации в Едином государственномреестре с предоставлением информации о производственной регистрации изарегистрированных правах любому лицу. При этом орган, осуществляющий государственнуюрегистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставить ему информациюо лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который онимеет права. Сохраняется и фискальная цель государственной регистрации, котораябыла основной причиной ее создания за рубежом.

Таким образом, регистрация недвижимости выполняетследующие основные функции: представляет владельцам гарантии их прав напринадлежащее им имущество; дает возможность покупателю перед приобретениемнедвижимости получить все интересующие его сведения из Единого реестра(гарантии от мошенничества); создает систему контроля за расходами на покупкунедвижимости[50].

Классик российской цивилистики Д.И. Мейер писал,что вопрос о признании права со стороны общественной власти стоит в теснойсвязи с приобретением права. Поскольку каждое юридическое отношение можетприйти в соприкосновение с общественной властью, может нуждаться в ее охране, аэто возможно только тогда, когда само существование права представляетсянесомненным[51].

Это последнее условие необходимо для того, чтобыобщественная власть могла принять принудительные меры к осуществлению права.Поэтому возникновение права всегда должно быть обозначено «каким-либорезким следом», свидетельствующим о его существовании. И поэтому всезаконодательства очень дорожат наружным проявлением права, установлениемнаружного знака, обличающего его существование. Установление такого знакасоставляет «укрепление права»[52].

То есть право может быть укреплено посредствомсовершения определенного акта, который служит надлежащим доказательством(знаком) того, что право возникло, изменилось, прекратилось и для участниковправоотношения, и для третьих лиц[53].

Принцип признания права собственности или иногоправа на недвижимое имущество только после государственной регистрации этогоправа приводится в целом ряде статей ГК. Право собственности на вновь созданноенедвижимое имущество возникает только с момента такой регистрации (ст. 219 ГК),право собственности у приобретателя по договору (п. 2 ст. 223) и иное право нанедвижимость (п. 2 ст. 8 ГК) возникают с момента регистрации, если иное неустановлено законом. Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации вслучаях, предусмотренных Кодексом и Законом о регистрации (п. 1 ст. 164 ГК).

2.2 Порядок государственной регистрации

Предметом государственной регистрации, согласнодействующему законодательству, могут быть объект ограничения, перехода илипрекращения прав на недвижимое имущество в соответствующих групп:

— права на недвижимость

— сделки с недвижимым имуществом;

— обременения (ограничения) прав на недвижимость.

В соответствии с общей концепцией, как это следует из п. 1 ст. 131ГК РФ, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.Факультативные нормы этой же статьи, а также нормы ст. 164 ГК РФ допускаютвозможность государственной регистрации сделок с недвижимостью. Вместе с тембазовая норма, посвященная государственной регистрации, не содержит перечнясделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В литературеотмечалось, что в данном случае законодателем, по всей видимости, была допущенанеточность: «Имеется в виду государственная регистрация не только ужесуществующих прав на недвижимость в их статике, но и прав в их динамике — т.е.возникающие и отпадающие «ограничения этих прав, их возникновение, переход ипрекращение». В подавляющем большинстве случаев (но не всех) юридическимифактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение вназвании регистрирующего органа в п. 3 ст. 131 ГК РФ. К сожалению, это неточноеуказание закона было воспринято практикой как необходимость регистрации именносамой сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности илииного вещного права на недвижимость. Затем эта неточность породила огромныйобъем дополнительной работы регистрирующих органов и излишние траты времени исредств для правообладателей»[54].

Государственная регистрации сделок снедвижимостью и прав на недвижимое имущество является тем элементом в сложномюридическом составе перехода прав на недвижимость, который имеет правообразующеезначение для соответствующего права, хотя и находится за пределами сделки снедвижимостью. Если при совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляетсяв момент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняетгосударственная регистрация права[55].

В то же время государственную регистрацию, которая осуществляетсяв форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельногоюридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическимоснованием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебногорешения, административного акта, юридического факта и т.д. На этообстоятельство обратил внимание Конституционный суд РФ, который при принятииОпределения от 5 июля 2001 г. № 132 об отказе в принятии к рассмотрению жалобызакрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав исвобод п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерацииуказал на то, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения,равно как и государственная регистрация права его аренды, производимыесоответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды какоснование возникновения, изменения или прекращения права аренды, а такжевторгаться в содержание договора[56].

Поскольку возникновение (изменение, переход,обременение, прекращение) права на недвижимую вещь поставлено в зависимость какминимум от двух юридически значимых фактов — сделки и государственнойрегистрации — в данном случае можно говорить о сложном фактическом составеперехода права, в котором государственная регистрация выполняет функции особогоюридического факта. Действительность права и сделки с недвижимостьюобусловливаются не только волеизъявлением сторон по поводу объектанедвижимости, оформленным в виде договора, но и актом признания и подтверждениясо стороны государства в лице уполномоченных органов, осуществляющихрегистрацию права или сделки (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав нанедвижимость)[57].

По поводу правовой природы государственной регистрацииКонституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в ужеупоминавшемся Определении от 5 июля 2001 г. № 132-0: государственнаярегистрация — формальное условие обеспечения государственной, в том числесудебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектомкоторых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призваналишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующихправоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создаетгарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно,способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она незатрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, неограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их волии имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться какнедопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничениеправ человека и гражданина.

Из дефиниции государственной регистрации,приведенной в п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, следует,что регистрация имеет вторичное значение по отношению к сделке. Если сделка снедвижимостью может состояться без регистрации (в настоящий момент оставим встороне вопрос о ее действительности), то регистрации без сделки быть не может,поскольку в таковом случае отсутствует объект регистрации.

В то же время право, возникшее из сделки, действительнолишь с момента его юридического признания государственным органом, осуществляющимрегистрацию. Однако, как справедливо отмечалось в юридической литературе[58],несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственнойрегистрацией перехода права приобретатель недвижимого имущества еще не приобрелвещного права на него, это обстоятельство не означает отсутствия правовойсвязи, обязательства между сторонами по сделке, которое касается только контрагентовпо договору и не влияет на их взаимоотношения с третьими лицами. В частности, упродавца (отчуждателя) существует обязанность передать недвижимость покупателю(приобретателю). Эта обязанность подкрепляется санкцией: в том случае, еслипродавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственностилибо сделки, покупатель вправе требовать регистрации в судебном порядке, а такжетребовать возмещения убытков, понесенных в связи с уклонением продавца отгосударственной регистрации.

В то же время действующее законодательство о последствиях отсутствиягосударственной регистрации сделки с недвижимостью противоречиво. С однойстороны, в соответствии со ст. 165 ГК РФ сделка, не прошедшая процедуругосударственной регистрации в тех случаях, которые установлены законом,является недействительной (ничтожной). С другой стороны, в силу ст. 433 и 458ГК РФ незарегистрированный договор, подлежащий государственной регистрации,считается незаключенным. При этом сторону, уклоняющуюся от государственнойрегистрации, можно принудить к заключению договора в судебном порядке.Столкновение указанных правил ведет к противоречиям в правоприменительной исудебно-арбитражной практике и требует устранения.

Законодатель придал чрезвычайную значимостьинституту государственной регистрации и с точки зрения процессуального права. Всоответствии с п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимостьгосударственная регистрация является единственным доказательством существованиязарегистрированного права. Таким образом, доказательственной силегосударственной регистрации права на недвижимое имущество придан исключительныйхарактер. Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока в судебномпорядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданскихправоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуругосударственной регистрации. Во всех внесудебных отношениях по поводу права наобъект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающиезарегистрированное право, так же, как и ссылки на доказательства,подтверждающие незарегистрированное право, которое конкурирует сзарегистрированным правом. Правило об исключительном характередоказательственной силы зарегистрированного права носит весьма принципиальныйхарактер для гражданского оборота, его устойчивости, поскольку исключает внесудебнуюконкуренцию доказательств по поводу прав на объект недвижимости.

В то же время в рамках судебного процессагосударственная регистрация не связывает суд в качестве исключительного,неопровержимого доказательства права на недвижимую вещь. Это означает, что еслив рамках исследования всей совокупности доказательств суд придет к выводу отом, что, несмотря на государственную регистрацию, зарегистрированныйправообладатель не имеет права на соответствующую недвижимую вещь, судпринимает решение, основываясь на представленных доказательствах, которые,таким образом, выигрывают судебную конкуренцию с государственной регистрациейкак доказательством, подтверждающим субъективное право на недвижимое имущество.

С процессуальной точки зрения в процессе доказыванияправообладатель должен оспаривать не саму запись о государственной регистрации,а зарегистрированное право. Это объясняется тем обстоятельством, чтогосударственная регистрация, в силу ст. 2 Закона о госрегистрации прав нанедвижимость, является юридическим актом признания и подтверждения государствомвозникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав нанедвижимое имущество. Подобный подход к формулированию исковых требований нашелзакрепление и в судебно-арбитражной практике[59].

Институт государственной регистрации урегулированпрежде всего нормами ГК РФ, а также Закона о госрегистрации прав на недвижимость.Встает вопрос о правовой природе этих норм, их отраслевой принадлежности.

На государстве лежит конституционная обязанность обеспечить защитусобственности (ст. 8 Конституции РФ). Это определяет наличие публично-правовогоинтереса в нормальном функционировании рынка, защите прав его участников.Однако рынок недвижимости обладает определенными особенностями, которыеобусловлены спецификой предмета сделок купли-продажи недвижимых вещей, ихиндивидуально-неповторимыми особенностями. М.А. Ковалевский справедливо отмечает,что «если предмет договора обладает существенно индивидуальными признаками — теми, что не присущи иному товару, предлагаемому рынком (товары на рынке неявляются однородными), то подобный рынок также несовершенен. Таким рынкомявляется рынок недвижимого имущества — данное имущество достаточноиндивидуально. Ввиду этого законодатель установил специальное правило, всоответствии с которым цена на недвижимое имущество является существенным условиемдоговора купли-продажи недвижимого имущества»[60]. К сказанномуостается добавить, что законодатель, руководствуясь особыми свойствами такихобъектов гражданского права, как недвижимые вещи, помимо установления общегонормативного требования о существенном условии договора купли-продажи недвижимости,посчитал необходимым установить и форму публичного контроля за совершаемыми снедвижимыми вещами сделками и переходом прав на недвижимость — институтгосударственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимоеимущество.

Государственная регистрация — это процедура, котораяпредполагает существование отношений между государством в лице его регистрирующихорганов и заинтересованными лицами по поводу регистрации, подтверждения прав нанедвижимость и сделок с ним. Эти отношения можно охарактеризовать как отношениявластеподчинения, поскольку в данном случае субъекты находятся в неравномположении. Осуществляя акт регистрации, государственный орган реализует властныеполномочия. Таким образом, государственная регистрация — это форма публичногоконтроля за действиями частных лиц, осуществляющих свои субъективныегражданские права в сфере частного права. Государственная регистрация прав нанедвижимое имущество и сделок с недвижимостью, как справедливо заметил В.Ф.Яковлев, выступает в данном случае в качестве формы, которая используется дляобозначения, обеспечения и защиты публичных интересов в сфере действиягражданского права[61].

Таким образом, государственная регистрация прав исделок, возникающих в результате действий, имеющих гражданско-правовойхарактер, демонстрирует проникновение публичного права в сферу частного права,взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказываетстабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности егоучастникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборотанедвижимого имущества.

Принятие Закона о госрегистрации прав на недвижимость оказалостоль существенное влияние на развитие гражданского законодательства, что вюридической литературе появились суждения о появлении новой отрасли права — регистрационногоправа. По утверждению А. Р. Кирсанова, предметом правового регулированиятакового «являются общественные отношения, возникающие в процессе осуществлениярегистрационной деятельности»[62], а «отношения,возникающие в процессе регистрации прав, регулируются методом императивныхпредписаний»[63]. Это даетоснование для вывода о том, что «регистрационное право выступает каккомплексная отрасль российского права, имеющая свой предмет регулирования»[64].

Более точной представляется позиция, высказанная М.Г. Пискуновой,по мнению которой «взаимосвязанные нормы о государственной регистрации образуютв системе права самостоятельный правовой институт, регулирующий совокупностьотношений, возникающих при приобретении прав на недвижимость и их регистрации впроцессе правоприменительной деятельности учреждений юстиции»[65].По своей правовой природе этот институт является институтом административногоправа.

2.3Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации

Закон о госрегистрации прав на недвижимость определяетсодержательную сторону деятельности регистрирующего органа по принятию решенияо регистрации права или сделки с недвижимостью. Основное содежание этой деятельностисоставляет правовой анализ (экспертиза) представленных на регистрациюдокументов и принятие соответствующего решения.

Возникновение, прекращение, переход, ограничения(обременения) вещных прав на недвижимое имущество происходит в соответствии сопределенными юридическими фактами (событиями и действиями), которые всоответствии с гражданским законодательством влекут возникновение, изменениеили прекращение гражданских правоотношений.

Закон о госрегистрации прав на недвижимостьустанавливает перечень оснований для государственной регистрации прав.Поскольку соответствующие юридические факты материализуются в виде документов,то в законе перечислены документы, которые должны быть представлены длягосударственной регистрации. Таким образом, основаниями для государственнойрегистрации являются:

— договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположенияобъектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

Основания государственной регистрации и отказа вгосударственной регистрации

— акты (свидетельства) о приватизации жилыхпомещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим вместе осуществления приватизации на момент ее совершения;

— свидетельства о праве на наследство;

— вступившие в законную силу судебные акты;

— акты (свидетельства) о правах на недвижимоеимущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке,установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов намомент их издания;

— иные акты передачи прав на недвижимое имуществои сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии сзаконодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

— иные документы, которые в соответствии сзаконодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение,прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Обязательным приложением к документам, необходимымдля государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельногоучастка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием егокадастрового номера. При этом представление кадастрового плана земельногоучастка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранееуже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающихдокументов.

Основания отказа в государственной регистрации. Последствием проведениярегистрационных процедур на основании заявления заинтересованного лица невсегда является внесение записи о регистрации права или сделки в ЕГРП. Вустановленных законом случаях допускается отказ в регистрации права или сделки.Отказ в государственной регистрации, также как и государственная регистрацияправ на недвижимость, является правоприменительным актом или решениемконкретного дела в соответствии с законом, которое было осуществленокомпетентным государственным органом и должностным лицом в рамках предоставленныхполномочий. В этом смысле отказ в государственной регистрации прав нанедвижимость не следует путать с отказом в приеме документов на государственнуюрегистрацию.

Перечень оснований для отказа в государственнойрегистрации установлен в ст. 20 Закона о госрегистрации прав на недвижимость. Вэтот перечень включены следующие основания:

— право на объект недвижимого имущества, огосударственной регистрации которого просит заявитель, не является правом,подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с указанным законом;

— с заявлением о государственной регистрации правобратилось ненадлежащее лицо;

— документы, представленные на государственную регистрациюправ, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

— акт государственного органа или акт органаместного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признаннедействительным с момента его издания в соответствии с законодательством,действовавшим в месте его издания на момент издания;

— лицо, выдавшее правоустанавливающий документ,не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

— лицо, которое имеет права, ограниченныеопределенными условиями, составило документ без указания этих условий;

— правоустанавливающий документ об объектенедвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данныйобъект недвижимого имущества;

— правообладатель не представил заявление и иныенеобходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права наобъект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственнойрегистрации возникших после введения в действие Федерального закона «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: перехода данногоправа, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действиеуказанного закона сделки с объектом недвижимого имущества;

— не представлены документы, необходимые длягосударственной регистрации прав;

— имеются противоречия между заявленными правамии уже зарегистрированными правами.

Приведенный перечень не является исчерпывающим. Взаконодательстве предусмотрены и иные основания для отказа в государственнойрегистрации. Так, в соответствии с п. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации прав нанедвижимость в том случае, если после приостановления Основания государственнойрегистрации и отказа в государственной регистрации процедуры государственнойрегистрации заявитель не устранит причины, повлекшие приостановление,государственный регистратор обязан отказать заявителю и сделать об этом записьв книге учета документов. Согласно п. 2 ст. 29 этого же закона в государственнойрегистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного вдоговоре недвижимого имущества не допускается и если содержание договора обипотеке или прилагаемых к нему документов не соответствует требованиямгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как свидетельствует судебно-арбитражная практика,в некоторых случаях при рассмотрении заявлений о государственной регистрациирегистрирующие органы вынуждены отказывать заявителям, предварительно даваяоценку объекту с точки зрения того является ли этот объект недвижимостью илинет.

Закрытоеакционерное общество «Пурпе» обратилось в арбитражный суд к Мэрии г.Тольятти с иском о признании права собственности на самовольную постройку — незавершенный строительством объект — здание распределительного пункта РП-30,общей площадью 107,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Тольятти, Автозаводскийрайон, Хрящевское шоссе,7.

Исковыетребования мотивированы ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изматериалов дела следует и судом установлено, что решением учредителяиндивидуального частного предприятия «Пурпе» от 20.04.99 предприятиебыло преобразовано в Закрытое акционерное общество «Пурпе». Закрытоеакционерное общество «Пурпе», истец, зарегистрировано 10.12.2002, чтоподтверждается Свидетельством о регистрации серии 63 N 002082541.

По договорукупли-продажи от 11.03.95 Закрытое акционерное общество «Пурпе»приобрело не завершенный строительством объект — завод многооборотной тары,расположенный в Автозаводском районе г. Тольятти, в районе кирпичного завода,Хрящевское шоссе,7.

ПостановлениемАдминистрации г. Тольятти N 1358 от 12.08.96 Закрытому акционерному обществу«Пурпе» предоставлен земельный участок в Автозаводском районе г.Тольятти по Хрящевскому шоссе,7 в бессрочное (постоянное) пользование для окончаниястроительства и дальнейшей эксплуатации завода по ремонту многооборотной тары.Право бессрочного (постоянного) пользования подтверждается Свидетельством N27041 от 21.03.97.

В пределахпредоставленного земельного участка истцом на собственные средства осуществленостроительство здания распределительного пункта РП-30 (лит. А2).

Затраты настроительство объекта включены в баланс Закрытого акционерного общества«Пурпе», что усматривается из справки, подписанной главнымбухгалтером организации.

Распределительныйпункт является не завершенным строительством объектом, степень готовностикоторого составляет 57%.

Фактическоеналичие спорного не завершенного строительством объекта, пункта РП-30 (лит.А2), и степень его готовности — 57% подтверждаются техническим паспортом,выданным истцу Муниципальным унитарным предприятием «Инвентаризатор».

Незавершенный строительством объект не является предметом действующего договораподряда, что подтверждается договором подряда от 05.01.2000, соглашением опрекращении договора подряда от 23.01.2001, актами о приемке выполненных работот 21.11.2000, 04.10.2000.

Разрешениена строительство объекта и акт приемки его в эксплуатацию в установленномпорядке не оформлялись.

С учетомизложенного суд, оценив обстоятельства дела и дав им надлежащую правовуюоценку, пришел к правильному выводу, что в силу ст. 222 Гражданского кодексаРоссийской Федерации постройка является самовольной.

Всоответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации правособственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом,осуществившим постройку, при условии, что она расположена на земельном участке,предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и если постройка ненарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозужизни и здоровью граждан.

Согласно п.1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другимнедвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке,предусмотренных ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом орегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрацииподлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые имущества,ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В то жевремя право собственности на объект недвижимости, не завершенныйстроительством, подлежит регистрации только в случае, если он не являетсяпредметом действующего договора строительного подряда и при необходимостисобственнику совершать с этим объектом сделку (п. 16 Информационного письмаПрезидиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федеральногозакона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним“).

Материаламидела подтверждается, что спорное незавершенное строительство зданияраспределительного пункта не является предметом действующего договорастроительного подряда, а признание права собственности необходимо истцу дляпереоформления прав на земельный участок в соответствии со ст. ст. 2, 3 вводнойчасти Земельного кодекса Российской Федерации[66].

В то же время государственный регистратор неимеет права отказать в государственной регистрации права, которое установленовступившим в законную силу решением суда.

При принятии решения об отказе в государственнойрегистрации прав заявителю сообщают в письменной форме в срок не более пятидней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. При этомзаявителю направляется сообщение о причине отказа, а копия указанного сообщенияпомещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственнойрегистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде или в арбитражномсуде.

При известных условиях регистрирующим органам предоставлено право приостановлениягосударственной регистрации. Государственная регистрация правприостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомненийв наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинностипредставленных документов или достоверности указанных в них сведений.Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получениюдополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов илидостоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан вдень принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав вписьменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлениигосударственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у нихоснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документови достоверности содержащихся в них сведений. В указанных случаяхгосударственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц.Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующиегосударственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказатьзаявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующуюзапись в книге учета документов.

Государственная регистрация прав может быть приостановленане более чем на три месяца на основании письменного заявления правообладателя,стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии унего надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины,послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, исрок, необходимый для такого приостановления.

Государственная регистрация прав может бытьприостановлена государственным регистратором на срок не более месяца наосновании письменного заявления одной из сторон договора о возврате документовбез проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторонадоговора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока небудут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав,регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрацииправ и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Государственный регистратор обязан в деньпринятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменнойформе уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрацииправ и об основаниях принятия такого решения.

В порядке, установленном законодательством,государственная регистрация прав может быть приостановлена на основанииопределения или решения суда. Приостановление государственной регистрации правсопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП.

Общество сограниченной ответственностью „Репер“ обратилось в Арбитражный судСамарской области с заявлением о признании незаконным отказа Государственнымучреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним на территории Самарской области „Самарская областнаярегистрационная палата“ в государственной регистрации договора арендыземельного участка № 012836з от 13.01.2003 и обязании зарегистрироватьуказанный договор.

Согласноматериалам дела, 14.01.2004 Общество с ограниченной ответственностью „Репер“предоставило в ГУЮ „Самарская областная регистрационная палата“ нарегистрацию договор с Комитетом по управлению имуществом г. Самары N 012836з от13.01.2003 на аренду земельного участка площадью 3680,5 кв. м по адресу: г.Самара, Самарский район, ул. Ленинская, заключенный на основании ПостановленияГлавы г. Самары N 1241 от 30.12.2002, под строительство нежилого здания дляразмещения офисных помещений, мойки и подземно-надземной стоянки автомобилей.

29 января2004 г. вх. N 1/2004-489 регистрирующий орган сообщил о приостановлениигосударственной регистрации в связи с тем, что не представлены все документы,необходимые для регистрации, в том числе доказательства предоставленияземельного участка, в соответствии с п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ, а такжесоблюдения п. 8.5 Постановления Главы администрации г. Самары N 1241 от30.12.2002 о сносе жилого дома N 32-34.

Затем вх. N1/2004-489 от 20.02.2004 заявителю было направлено повторное извещение оприостановлении государственной регистрации договора, в котором было предложенопредставить доказательства предоставления земельного участка в соответствии сп. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ, а также доказательства отсутствия каких-либообременений на земельный участок площадью 3680,5 кв. м в Самарском районе г.Самары по ул. Ленинская.

Сообщениемисх. N 1/2004-489 от 25.05.2004 регистрирующий орган уведомил заявителя оботказе в государственной регистрации в связи с тем, что не представленыдоказательства отсутствия прав каких-либо собственников жилого дома по ул.Ленинской,34 на данный земельный участок, а также по причине отсутствиядокументов, подтверждающих соблюдение требований ст. 30 Земельного кодекса РФпри выделении земельного участка в аренду.

Всоответствии с п. 1 ст. 20 ФЗ „О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним“ основанием для отказа вгосударственной регистрации, на которое ссылается Регистрационная палата,является непредставление документов, необходимых для государственнойрегистрации прав.

Судомапелляционной инстанции установлено, что заявителем были представлены всенеобходимые для регистрации права документы, перечень которых содержится в ст.17 ФЗ: договор аренды земельного участка с приложением его кадастрового плана,акт приема-передачи земельного участка, и Постановление Главы г. Самары от30.12.2002 N 1241 „Об утверждении проекта границ земельного участка,предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью “Репер» варенду земельного участка и разрешении строительства нежилого здания дляразмещения офисных помещений, мойки и подземно-наземной стоянки автомобилей поул. Ленинской в Самарском районе г. Самары".

Текстуказанного Постановления N 1241 гласит: «В соответствии с Земельным иГрадостроительным кодексами Российской Федерации, на основании заявленияОбщества с ограниченной ответственностью „Репер“, проектно-сметнойдокументации, разработанной согласно Постановлению Главы г. Самары от17.09.2002 N 691 „Об утверждении акта о выборе земельного участка,предварительном согласовании места размещения нежилого здания для размещенияофисных помещений, мойки и подземно-наземной стоянки автомобилей и разрешениипроектирования Обществу с ограниченной ответственностью “Репер» наземельном участке по ул. Ленинской в Самарском районе г. Самары",утвержденной в установленном порядке, ПОСТАНОВЛЯЮ".

Такимобразом, довод Регистрационной палаты о непредоставлении Обществом сограниченной ответственностью «Репер» доказательств предварительногосогласования мест размещения объектов не соответствует обстоятельствам дела[67].

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления огосударственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесениязаписи в ЕГРП или до принятия решения об отказе в государственной регистрацииправ в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение(определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имуществаили запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества,государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста илизапрета в порядке, установленном законодательством.

Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочихдней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной формеуведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрацииправ и об основаниях приостановления государственной регистрации прав[68].

Особое внимание следует обратить на детализациюнорм, регулирующих ответственность органов, осуществляющих государственнуюрегистрацию прав, за вред, причиненный их неправомерными действиями илибездействием физическим или юридическим лицам (в частности, технической ошибкойпри регистрации, необоснованным отказом в регистрации или уклонением отрегистрации, несоблюдением правил регистрации и др.). Так, в п. 1 ст. 31 Законавпервые дается определение необоснованного отказа в регистрации — таковым отказпризнается в случае, если в регистрации отказано по основаниям, несоответствующим п. 1 ст. 20 Закона, либо вообще без указания оснований. Вредподлежит возмещению в полном объеме (то есть включая реальный ущерб и упущеннуювыгоду) за счет казны Российской Федерации в соответствии со ст. 31 Закона ист. 1069 ГК. Статья 1069 ГК предусматривает ответственность за вред,причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, атакже их должностными лицами. Эта ответственность наступает на общихоснованиях, предусмотренных в ст. 1064 ГК, то есть при наличии вреда,противоправного деяния (действия или бездействия) причинителя вреда, причиннойсвязи между противоправным деянием и наступившим вредом, а также виныпричинителя вреда. При этом вина причинителя вреда предполагается, если он недокажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК)[69].

В заключение остановимся на том изменении Закона,которое, как представляется, вызовет наибольшие сложности в правоприменительнойпрактике. Речь идет о введенной в состав пятой главы Закона, устанавливающейправила об ответственности при государственной регистрации прав на недвижимоеимущество, новой норме — ст. 31.1 Закона. В этой статье, как следует из ееназвания, установлены основания выплаты Российской Федерацией компенсации заутрату права собственности на жилое помещение.

Согласно п. 1 ст. 31.1 Закона собственник жилогопомещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя,а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилоепомещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны РоссийскойФедерации. Прежде всего необходимо обратить внимание на то, что это правиломожет применяться лишь во взаимосвязи со ст. 223, 301, 302 ГК, поэтому дляуяснения смысла ст. 31.1 Закона необходимо коснуться указанных норм ГК.

Статья 301 ГК предоставляет незаконно лишенномувладения собственнику право защитить свое нарушенное право путем предъявленияиска об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения(виндикационный иск). Посредством предъявления виндикационного искасобственник, которому, согласно п. 1 ст. 209 ГК, принадлежат права владения,пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, защищает своенарушенное право владения (а вместе с тем в большинстве случаев и право пользования,поскольку без обладания вещью ее обычно невозможно использовать, то естьизвлекать из вещи ее полезные свойства).

Однако из правила ст. 301 ГК о возможностиистребования имущества из чужого незаконного владения существует изъятие. Оноустановлено в п. 1 ст. 302 ГК для случая, если нарушение права владениясобственника сопряжено с тем, что спорное имущество было приобретено навозмездной основе (например, купля-продажа, мена) у лица, которое не имелоправа его отчуждать, добросовестным приобретателем, то есть такимприобретателем, который не знал и не мог знать об отсутствии у отчуждателяправомочий на отчуждение имущества. При таких обстоятельствах собственниквправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя лишь в случае,когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество былопередано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либовыбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретенобезвозмездно (например, дарение) от лица, которое не имело права его отчуждать,собственник вправе истребовать имущество во всех случаях, то есть и удобросовестного приобретателя (п. 2 ст. 302 ГК).

По общему правилу п. 1 ст. 223 ГК, определяющеймомент возникновения права собственности у приобретателя по договору, правособственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи,если иное не предусмотрено законом или договором. Такое «иное»правило предусмотрено, в частности, в п. 2 ст. 223 ГК, согласно которому вслучаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (такимслучаем является, в частности, отчуждение недвижимого имущества), правособственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иноене установлено законом. Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ п. 2 ст. 223ГК был дополнен правилом, согласно которому недвижимое имущество признаетсяпринадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на правесобственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество отдобросовестного приобретателя.

Внесенное в п. 2 ст. 223 ГК дополнение весьманеоднозначно и нуждается в комментариях. Дело в том, что согласно п. 1 ст. 235ГК право собственности может прекращаться лишь по основаниям, предусмотреннымзаконом. Ни статья 302, ни какая-либо иная норма ГК не легитимируют отказ вудовлетворении виндикационного иска в качестве основания прекращения правасобственности на спорное имущество у собственника и возникновения этого права удобросовестного приобретателя. Поэтому сформулированный в п. 25 ПостановленияПленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 «О некоторыхвопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности идругих вещных прав» тезис о возникновении у добросовестного приобретателяправа собственности на отчужденное неуправомоченным лицом недвижимое имуществои регистрации этого права на основании решения суда, по существу, представлялсобой попытку ВАС РФ установить не предусмотренное законом основаниепрекращения права собственности. Этот пункт указанного Постановления с разныхпозиций критиковался в юридической литературе, в том числе автором настоящейстатьи. В частности, указывалось, что защитить интересы добросовестногоприобретателя можно лишь путем внесения в ГК такого основания возникновенияправа собственности, как возмездное приобретение имущества добросовестнымприобретателем у неуправомоченного отчуждателя[70].

Если рассматривать внесенное в п. 2 ст. 223 ГКдополнение как установление в законе специального основания возникновения правасобственности у добросовестного приобретателя, то это само по себе означает,что до внесения такого дополнения упомянутая выше позиция ВАС РФ не имелазаконных оснований. Но это не единственное возможное истолкование п. 2 ст. 223ГК в его новой редакции. Грамматическое и логическое толкование этого пунктапредполагает принятие во внимание того обстоятельства, что сама ст. 223 ГКустанавливает не основания возникновения права собственности, а лишь определяетмомент возникновения такого права у приобретателя имущества по договору. Притаком варианте толкования правила ст. 223 ГК «недвижимое имуществопризнается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) направе собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренныхст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество отдобросовестного приобретателя» приводило бы к довольно абсурдно звучащемувыводу о том, что в случаях, когда имущество не может быть истребовано удобросовестного приобретателя, оно признается принадлежащим ему с моментагосударственной регистрации права собственности, а в случаях, когда имуществоможет быть у него истребовано, оно признается принадлежащим ему на правесобственности с какого-то другого момента.

Неясность п. 2 ст. 223 ГК связана также свозникающей неопределенностью понятия «добросовестный приобретатель»применительно к недвижимому имуществу. Дело в том, что в ст. 301, 302 ГК речьидет об истребовании имущества из чужого незаконного владения. После заключениядоговора об отчуждении недвижимого имущества (а в случае отчуждения жилогопомещения или предприятия — после регистрации такого договора) недвижимоеимущество может поступить во владение приобретателя как до, так и послерегистрации перехода права собственности к приобретателю. Виндикационный искможет быть предъявлен как к приобретателю, которому имущество фактическипередано, но право собственности которого на приобретенное имущество еще незарегистрировано, так и к приобретателю, чье право собственности на переданноеему имущество уже зарегистрировано к моменту предъявления иска. Если в обоихслучаях считать фактического владельца имущества добросовестным приобретателемв смысле ст. 302 ГК, то при таком понимании добросовестного приобретателя отказв удовлетворении виндикационного иска возможен в каждом из этих случаев. Еслиже под приобретателем в смысле ст. 302 ГК понимать лишь второго из указанныхприобретателей, то отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен лишь вовтором случае.

Представляется, что правильным следует считатьвторое понимание добросовестного приобретателя. Такой вывод можно сделать наосновании п. 2 ст. 551 ГК, согласно которому исполнение договора продажинедвижимости сторонами до государственной регистрации перехода правасобственности не является основанием для изменения их отношений с третьимилицами. По отношению к неуправомоченному отчуждателю и добросовестномуприобретателю собственник является третьим лицом. Если считать, что послепередачи имущества приобретателю истребование собственником этого имуществастало невозможным, это означало бы изменение отношений между приобретателем исобственником вследствие передачи имущества, что противоречило бы п. 2 ст. 551ГК[71].

Выше были затронуты лишь некоторые вопросы,связанные с взаимодействием ст. 223, 301, 302 ГК. Понятно, что существуетнастоятельная и неотложная потребность в издании высшими российскими судебнымиорганами разъяснений по вопросам применения анализируемых норм. Вернемся кЗакону о регистрации прав на недвижимость. О какой же компенсации за счет казныРоссийской Федерации идет речь в п. 1 ст. 31.1 Закона. Об этом говорится в п. 2той же статьи, согласно которому такая компенсация выплачивается в случае, еслипо не зависящим от собственника и добросовестного приобретателя причинам всоответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда,причиненного в результате утраты права собственности на жилое помещение,взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного годасо дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению.При этом размер компенсации ограничен размерами реального ущерба (то естьстоимость утраченного жилого помещения), но не может превышать один миллионрублей. Порядок выплаты этой компенсации должен быть установлен ПравительствомРФ. В ст. 33 Закона установлено, что предусмотренные ст. 31.1 Закона положенияо выплате компенсации применяются в случае, если государственная регистрацияправа собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение былапроведена после 1 января 2005 г.

Прежде всего следует заметить, что ст. 31.1Закона применяется, если утрата права собственности связана не с виновныминеправомерными действиями регистрирующего органа (в этом случае причиненныйвред, согласно ст. 31 Закона, возмещается за счет казны Российской Федерации вполном объеме), а с неправомерными действиями третьих лиц. Например, сделкакупли-продажи жилого помещения была совершена арендатором жилого помещения,действующим в качестве представителя собственника на основании изготовленнойарендатором по сговору с нотариусом нотариально удостоверенной доверенности. Наосновании того же подложного документа зарегистрирован переход правасобственности к покупателю. В этом случае, в силу выбытия жилого помещения извладения собственника по его воле (передачи жилого помещения арендатору),возмездности приобретения имущества и добросовестности приобретателя,собственнику будет отказано в удовлетворении иска к покупателю об истребованиижилого помещения. Собственник будет вправе предъявить иск о возмещении вреда карендатору и нотариусу. После вступления в силу судебного решения об удовлетворениииска о возмещении вреда взыскателю выдается исполнительный лист, которыйпредъявляется к исполнению.

Думается, что законодатель хотел видеть смысл п.2 ст. 31.1 Закона в том, что если в течение года взыскание присужденной суммы вполном объеме не произведено, то недовзысканная сумма выплачивается за счетказны РФ. Однако, анализируя текст п. 2 ст. 31 Закона, можно видеть, чтопридать ему такой смысл законодателю не слишком удалось. В частности, указаниео том, что компенсация выплачивается в случае, если «взыскание поисполнительному документу не производилось», по его буквальному смыслуозначает, что право на компенсацию не возникнет, если в течение года поисполнительному документу будет взыскана хотя бы ничтожная часть присужденнойсуммы. Кроме того, если у добросовестного приобретателя имущество может бытьистребовано, это означает, с учетом п. 2 ст. 223 ГК, что право собственности унего не возникало. О какой же компенсации в связи с утратой права собственностиздесь можно говорить? С учетом всего вышеизложенного можно ожидатьвозникновения в правоприменительной практике целого клубка противоречий,успешно распутать который окажется весьма непросто.

2.4 Вопросы правового регулирования оборотанедвижимости

Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованиемнедвижимости, — одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности напротяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресспостоянно привносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения(предметов, процессов, способов и т.д.), оценить весь спектр воздействиякоторых на человека и общество становится все труднее в силу нарастания темповразвития и обновления. По мере такого развития изменяется и круг вопросов,которые приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственныхправ на недвижимость[72].

Особенность затронутой темы о недвижимости состоит в двойственномхарактере ее природы: с одной стороны, создание и эксплуатация объектовнедвижимости является разновидностью предпринимательской деятельности,осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой -осуществляется такая деятельность с учетом императивных норм, сформулированныхв градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, т.е.с учетом публично-правовых установлений государства.

При этом возникает обширный комплекс взаимосвязанных проблем всфере как административного, так и гражданского права. Именно здесь теорияпостоянно сталкивается с различными подходами законодателя иправоприменительных органов, с определенной позицией органов государственнойвласти, местного самоуправления и не всегда совпадающими с ней интересамиинвесторов. Из-за этого нередко возникают противоречия и коллизии, которыетребуют осмысления и анализа.

Таким образом, правовое регулирование отношений недвижимостидолжно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частногозаконодательства, но и целый ряд институтов государственного,административного, а иногда и международного права. Поэтому исследованиечастноправовых аспектов отношений недвижимости невозможно и нецелесообразно внеучета публичных интересов общества и государства. При всей специфике механизмовв частном и публичном праве происходит усиление ответственности государства иего органов перед частными лицами. Публичное право защищает их интересы. Сдругой стороны, понятия «частный интерес», «частныйинвестор» потеряли свой автономный характер. Они в каждом отдельном актеоборота недвижимости затрагивают публичные интересы[73].

В целях создания эффективного юридического режима регулированияправоотношений в сфере недвижимости необходим тщательный анализ законодательныхи нормативно-правовых актов, касающихся инвестиционных, строительных,градостроительных процессов, земельных правоотношений, гражданско-правовыхвопросов в данной области, которые (в соответствии с тенденциямисудебно-арбитражной практики) иногда противоречат друг другу, и этоотрицательно сказывается как на положении собственников и пользователейобъектов недвижимости, так и на коммерческом обороте этого специфического ивесьма дорогостоящего вида товара. Все это позволяет выявить особенностигражданско-правового режима недвижимости, определить общее и особенное,выработать единый научно-теоретический подход, что может восполнитьсуществующий научно-правовой вакуум в современной науке гражданского права[74].

Разработка дискуссионных вопросов в области правоотношений поповоду объектов недвижимости составляет неотъемлемую часть предмета наукисовременного российского права. Попробуем определить теоретико-методологическиеи практические проблемы дифференциации и единства гражданско-правового режимаразличных объектов недвижимости в Российской Федерации, опираясь наисследования отечественных и зарубежных ученых, касающихся проблем нормативногорегулирования имущественных отношений, совершения сделок, регистрации прав и договоровна объекты недвижимости, гражданско-правовой ответственности и ее видов, атакже на научные труды в области общей теории права и истории права, имеющиезначение для изучения и решения исследуемого круга проблем.

Основные предложения, реализация которых способнаусовершенствовать действующий правовой режим недвижимости в РоссийскойФедерации, следующие.

Рыночные отношения при создании объектов недвижимости (вархитектуре и градостроительстве) характеризуются повышенной рольюпублично-правового регулирования. Исследование горизонтальных отношений междуроссийскими субъектами капитальных вложений, вертикальных отношений междусубъектами предпринимательской деятельности в строительстве и органамигосударства (местного самоуправления) невозможно понять и осмыслитьисключительно в рамках теории гражданского права, поэтому неизбежно приходитсязатронуть публично-правовые, международные, административные аспекты этихпроблем. Вместе с тем гражданское право, обладая веками отработанныминструментарием, позволяет организовать и упорядочить имущественно-денежныеотношения без использования властных механизмов, опираясь на экономическийинтерес их участников. Таким образом, при комплексной характеристике правовогорежима недвижимости в силу многогранности самого предмета исследования вкачестве основополагающего объективно необходимо применениесистемно-структурного метода, основанного на всеобщемдиалектико-материалистическом методе[75].

Понятие «юридический режим правового регулирования»объединяет в себе в качестве целостной системы множество признаков,характеризующих понятие «правовое регулирование» (принципы,инструментарий и способы его применения) в отношении конкретной совокупностинорм. Данный набор признаков позволяет индивидуализировать правовоерегулирование такого вида общественных отношений, как отношения по поводунедвижимости. Однако существует потребность характеристики правовых режимов нетолько применительно к обобщенным объектам (правовой режим недвижимости), но ик определенным разновидностям объектов (правовой режим «жилойнедвижимости», «коммерческой недвижимости», «предприятиякак имущественного комплекса»), к содержанию определенных операций(«правовой режим регистрации сделок с недвижимостью»). Характеристикаюридического режима правового регулирования дается на основании юридическихнорм, выделенных по каким-либо признакам и в связи с этим обладающих особойцелостностью. В подавляющем большинстве случаев эта совокупность норм неотносится к какой-либо одной профилирующей (фундаментальной) отрасли права исостоит из институтов различных отраслей права. Например, порядок осуществленияпредпринимательской деятельности, порядок оборота объектов недвижимости,порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг регулируются нормами ичастного, и публичного права. Именно специфика общественных отношений (видовдеятельности) предопределяют особенности их правового регулирования, и каждойсфере человеческой деятельности соответствует свой режим правовогорегулирования[76].

Таким образом, при юридико-методологической классификации правовойрежим недвижимости следует относить ко вторичному специальномуинституциональному режиму, представляющему собой комплексную модификациючастноправового и публично-правового режимов, обладающему определеннымиспецифическими особенностями совершения сделок, объектом которых являетсянедвижимое имущество.

Суть правового регулирования недвижимых вещей заключаетсяв создании правового режима, установлении целесообразных отношений междусубъектами рынка недвижимости через предоставление им субъективных юридическихправ и возложение субъективных юридических обязанностей, с тем чтобывызвать нужное поведение. В результате правового воздействия оборотнедвижимости становится как бы пронизанным целесообразными правовымиотношениями, наполняется правовой структурой, что служит основой, своего родадвигателем правомерной деятельности.

В разных научных дисциплинах, определенных отраслях праваобособленные предметы природы и результаты труда предметно-практическойдеятельности людей определяются по-своему. Даже в пределах права вещи подлежатдифференциации по тем признакам, которые предопределяют существованиесамостоятельных правовых отраслей Современное российское гражданскоезаконодательство легальных определений многих понятий не дает, однако, логичнопредположить, что каждому из терминов в законодательстве отведена собственнаясмысловая «ниша». Поскольку современный уровень исследованностиобъектной составляющей права не позволяет пока найти решение многихтеоретических, а часто и практических проблем, сопряженных с понятиями вещей ифункционированием недвижимого имущества в гражданской обороте, исходя изимеющихся теоретических разработок попытаемся предложить определения недвижимойвещи, недвижимого имущества и недвижимости.

Недвижимыми вещами можно считать материальные, физическиосязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхожденияили результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочнойсвязи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи -воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты,подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара ипотому являющиеся объектами гражданского оборота.

Недвижимым имуществом можно считать недвижимую сложную вещь, созданнуюили состоящую из разнородных вещей, но в совокупности образующую единое целое,которое используется по единообразному целевому назначению, в гражданскомобороте выступающую как делимая (подлежащая разделу) или неделимая вещь.

Недвижимость - это комплекс недвижимого имущества,принадлежащий на каком-либо вещном праве коммерческой или некоммерческойорганизации, предназначенный для использования в предпринимательскойдеятельности либо для социальных или потребительских нужд, обладающийоборотоспособностью и включающий в свой состав движимые вещи, права требования,исключительные права и обязательства.

В российском экономическом обиходе появилось новое явление -так называемый девелопмент - современная концепция развития недвижимости.В дословном переводе с английского это слово означает «развитие»,однако в традиции западного правоведения этот термин приобрел значениесвоеобразной разновидности бизнеса, связанного с комплексным преобразованиемобъекта недвижимости, призванным увеличить его стоимость за счет технических,организационных усовершенствований, тонкого маркетингового подхода, удачныхпрогнозных оценок будущего спроса, учета факторов риска и пр. Применительно кнедвижимости это слово означает продвижение проектов, связанных с качественнымпреобразованием недвижимости. Девелопмент - это высокоинтеллектуальный ирисковый вид предпринимательства. Правовой аспект девелопмента связан сюридическим оформлением произведенных изменений, появлением качественно новогообъекта недвижимости, обладающего большей ценностью, чем исходный. Регистрациявновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом,поскольку только после этого возможно полноценное владение, пользование ираспоряжение им. Анализ современного российского опыта и присущих ему проблемсвидетельствует о становлении девелопмента как особого рода бизнеса,разновидности предпринимательской деятельности. Таким образом, можно датьследующее определение девелопмента: «Девелопмент — это комплекснаясовокупность организационных, фактических и юридических действий в процессепрофессиональной предпринимательской деятельности, направленных на создание и(или) изменение объектов недвижимости с целью получения прибыли от такихпреобразований недвижимости».

Очевидна настоятельная потребность в дальнейшейдетализации на уровне закона правового режима объектов незавершенногостроительства. Поскольку право собственности на объект незавершенногостроительства всегда принадлежит собственнику земельного участка, владельцуземельного участка на праве аренды, владельцу земельного участка на вещномправе, предусмотренном гл. IV Земельного кодекса РФ (право постоянного(бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения), то должныбыть внесены изменения в гражданское законодательство, в частности в параграф 3гл. 37 ГК РФ «Строительный подряд». Так, должно быть установлено, чтоподрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, остаетсясобственником таких материалов лишь до момента фактического использования их встроительстве (до момента передачи материалов для их использования встроительстве). С указанного момента права собственности подрядчика напереданные материалы прекращаются в связи с юридической гибелью самихматериалов. Сказанное не означает, что собственником материалов становитсязаказчик. Материалы с момента их юридической гибели вообще не могут бытьоборотоспособными объектами гражданских прав в прежнем своем состоянии[77].

Гражданским кодексом РФ предприятие в целом как имущественныйкомплекс признается недвижимостью. Именно в таком качестве предприятие в целомили его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и другихсделок, связанных с установлением, изменением или прекращением вещных прав.Права на предприятие (их возникновение, переход, обременения) как на недвижимоеимущество подлежат государственной регистрации в силу ст. 130 ГК РФ и впорядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. Однако следует признать отсутствие взаконодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав,которые отличали бы предприятия от иных сходных объектов (например, от другихимущественных комплексов), которые в принципе можно использовать впредпринимательской деятельности. Наконец, действующее законодательстворегулирует такие гражданско-правовые сделки с предприятием, как купля-продажа,аренда, доверительное управление, ипотека. Однако правовое регулирование этихразличных сделок не отличается единообразием. В связи с этим в интересахразвития стабильности имущественного оборота необходимо признать предприятие(имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности)особым видом имущества и самостоятельным объектом гражданских прав игражданско-правовых сделок[78]. На практикепредприятие может и не включать в себя объекты недвижимости или имущественныеправа на недвижимость («недвижимость в составе предприятия»).Квалифицировать предприятие как объект недвижимости необходимо только тогда,когда в составе предприятия имеются такие объекты недвижимости или упредприятия есть права на них. В гражданском законодательстве необходимосформулировать некие общие правила, касающиеся всех сделок с предприятиями(продажа, аренда, доверительное управление, дарение), а именно: о порядкеопределения состава и стоимости имущества (включая права требования и долги)предприятия; об уведомлении кредиторов и об их правах; о порядке передачипредприятия; о государственной регистрации перехода прав на предприятие (их обременения)и др[79].

В современной экономике, особенно в сферепромышленной и социальной инфраструктуры, имеют место различные объединенияобъектов движимого и недвижимого имущества, связанные единым хозяйственнымназначением, располагающие земельным участком на каком-либо праве, которыеможно было бы назвать сложной вещью. Это технологические имущественныекомплексы. На сделки с технологическим имущественным комплексом можно было быраспространить некоторые правила, относящиеся к сделкам с предприятиями(например, нормы о государственной регистрации перехода права собственности),что способствовало бы упрощению имущественного оборота объектов недвижимости, входящихв технологический имущественный комплекс.

Закон о регистрации прав на недвижимость и сделокс ним отнес к недвижимому имуществу жилые и нежилые помещения как часть здания.Таким образом, действующее законодательство рассматривает жилые и нежилыепомещения в качестве самостоятельных разновидностей недвижимого имуществаобъектов гражданских прав. Однако специфика жилых и нежилых помещений вмногоквартирных домах именно в качестве специфических по характеру объектовнедвижимости не нашла достаточного отражения в особенностях их правовогорежима. Основной юридический принцип, используемый при определенииобособленности (пространственных границ) одного объекта недвижимости отдругих, - принцип самостоятельной гражданской правоспособности такогообъекта. Юридическое описание всякой вещи включает указание на субъективныегражданские права, либо существующие в отношении такой вещи, либо могущиесуществовать (т.е. оборотоспособность вещи). Следовательно, недвижимой вещью (всмысле гражданского права) может быть только вещь, права на которуюзарегистрированы в ЕГРП или могут (должны) быть зарегистрированы в ЕГРП.Значит, жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах должны быть признанысамостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых, неделимыхвещей, право собственности на которые либо уже зарегистрировано в ЕГРП, либоможет быть зарегистрировано. В жилищном законодательстве следует закрепитьположения, что все общее имущество, включая помещения общего пользования, недолжно рассматриваться в качестве самостоятельных вещей, поскольку полностьюлишено оборотоспособности. Следовательно, невозможно установление в отношениитакого общего имущества сервитутов, а также невозможно положение, при которомнекоторые элементы (помещения) принадлежат на праве общей собственности лишьнекоторым (не всем) собственникам помещений в здании.

Глава V Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» дополнена статьей, устанавливающей основания выплатыРоссийской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилоепомещение.

Так, собственник жилого помещения, который не вправе егоистребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестныйприобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право наразовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Размер компенсации неможет превышать один миллион рублей. Пока такая процедура компенсации неустановлена, а пострадавших - множество. Порядок такой выплаты необходимоустановить на законодательном уровне и суммы должны предусматриваться вБюджетном кодексе РФ. Следует сделать вывод о срочной необходимости выработкиконкретного механизма реализации этой нормы закона на практике.

Какой бы совершенной ни была система регистрации,переход права собственности - это операция, связанная с риском. Взависимости от предмета регистрации все существующие в мире системы регистрацииможно разделить на две большие группы — титульные и актовые. В титульныхсистемах предметом регистрации являются права. В актовых системах -сделки. Система регистрации в России построена по смешанному типу. Если вклассической системе с момента регистрации возникает право, то в отечественноймомент регистрации обусловливает возникновение не только права, но иобязательств сторон по сделке, поскольку сделка, подлежащая регистрации,считается заключенной с момента регистрации. В России наряду с системойрегистрации прав могло бы развиваться страхование титула собственника, но невместо, как, например, в США, а параллельно с этой системой, гарантируя правадобросовестных приобретателей.

Заслуживает внимания опыт предоставления информации из реестранедвижимости в устной форме, поскольку в определенных ситуациях оперативнополученная информация бывает весьма полезна.

Полномочия венгерского регистрационного органатаковы, что земельное управление может по собственной инициативе контролироватьсоответствие внесенных в реестр данных о недвижимости их фактическомусостоянию. Дальнейшее развитие системы регистрации прав и налоговой системы вРоссии потребует наделения такими полномочиями отечественных органов,осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество исделок с ним. Это может потребоваться, например, в целях выявления уклонениясобственников от регистрации прав на возведенные на принадлежащих им земельныхучастках здания и сооружения.

Охрана прав и законных интересов граждан и юридических лицпосредством государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним обеспечивает соответствующим субъектам прав уверенность в стабильности изаконности гражданского оборота недвижимости, создание благоприятногоинвестиционного климата и снижение рисков на рынке недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Коллизии вновейшем законодательстве о недвижимости возникают прежде всего из-занедостаточной проработки основных гражданско-правовых понятий, относящихся кнедвижимости. Продолжением законодательных реформ в области правовогорегулирования недвижимого имущества могли бы стать уточнение и ревизияиспользуемых правовых понятий, началом которых стала бы существеннаяпереработка содержания ст. 130 ГК РФ.

Какотмечалось выше, критерии недвижимости могут относиться лишь к недвижимымвещам, и основным таким критерием должна быть связь с землей как условиеиспользования недвижимых вещей по назначению. Устанавливая понятие недвижимыхвещей, необходимо учесть также такие их признаки, отделяющие недвижимые вещи отдругого имущества, как физическая осязаемость и индивидуальная определенность.Кроме того, определив понятие недвижимой вещи для таких объектов гражданскихправ, как предприятие, возможно установить, что на них распространяетсяправовой режим недвижимых вещей постольку, поскольку это не противоречит ихправовой природе и сущности.

1. Учитываявышеизложенное, п. 1 ст. 130 ГК РФ можно было бы сформулировать следующимобразом: «Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физическиосязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, втом числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные длясамостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объектынезавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которыхпо назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей.

Кнедвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.Законом к недвижимым вещам могут быть отнесены и иные вещи.

Правовойрежим недвижимых вещей распространяется на предприятия, многоквартирные жилыедома и иные объекты, отнесенные законом к недвижимому имуществу, постольку,поскольку это не противоречит правовой природе такого имущества".

Представляется,что предлагаемое изменение содержания ст. 130 ГК РФ должно осуществлятьсятолько в совокупности с комплексным упорядочением использования терминологии вобласти недвижимого имущества как в других статьях ГК РФ, так и в иныхзаконодательных актах.

2. Необходимостьчеткого указания в законе на такие объекты недвижимого имущества, как помещения(жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства, стала очевидной уже впервые годы применения ГК РФ. Такая потребность была обусловлена как особойзначимостью таких объектов для современного российского гражданского оборота,так и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим.Лишь недавно законодатель обратил внимание на существующую проблему, но, ксожалению, только в отношении объектов незавершенного строительства.

3. В связи с изменением содержания ст. 25 Закона о регистрации ивключением объектов незавершенного строительства в ст. 130 ГК РФ возникаетвопрос об актуальности и обоснованности применения положений п. 16Постановления Пленума ВАС № 8, в первую очередь касающихся необходимостирасторжения договоров строительного подряда.

Умалчивает о договорах строительного подряда и новая редакция ст.25 Закона о регистрации. Кроме того, учитывая то, что указанная статья теперьустанавливает четкий перечень документов, необходимых для государственнойрегистрации права собственности на объекты незавершенного строительства,государственные регистрирующие органы должны четко выполнять требование п. 2ст. 17 Закона о регистрации, в соответствии с которым не допускаетсяистребование у заявителя дополнительных документов, если представленные имдокументы отвечают требованиям Закона о регистрации и если иное не установленозаконодательством РФ.

Таким образом, представляется, что в связи с недавними изменениямист. 25 Закона о регистрации и ст. 130 ГК РФ, требование регистрирующих органов(при государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства исделок с ними) о необходимости предоставления доказательств расторжения(прекращения) договоров строительного подряда в отношении объектовнезавершенного строительства должно быть отменено.

4. В отношении помещений как самостоятельных объектов недвижимостиситуация до сих пор никак не изменилась. Статья 130 ГК РФ не упоминает опомещениях как объектах недвижимости. Вместе с тем жилые помещения, внезависимости от содержания, вкладываемого законодателем в данное понятие(индивидуальный жилой дом, квартира в многоквартирном доме, комната),рассматриваются законодателем в качестве самостоятельного объекта права. Что же касается нежилыхпомещений, имеющих самостоятельное назначение, то действующее законодательстводо сих пор состоит скорее больше из пробелов, чем правовых норм. До сих пор ГКРФ не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектовгражданских прав. Безусловно, такая правовая ситуация не отвечает потребностямгражданского оборота. Судебная практика, признав нежилое помещение в качествесамостоятельного объекта недвижимости, отличного от здания или сооружения, вкотором оно находится, но неразрывно с ним связанного, также не решает всехвозникающих проблем. Основнымитакими проблемами являются: отсутствие правовых критериев выделения нежилыхпомещений в качестве самостоятельных объектов права; отсутствиезаконодательного регулирования режима мест общего пользования, общего имуществазданий и сооружений, где находятся нежилые помещения, и т.д. Поэтому напрактике не исключены ситуации, когда собственник здания, продав все помещенияв нем, остается, к примеру, «собственником коридоров».

Моделью для решения обозначенной проблемы могли бы послужитьположения гражданского законодательства о долевой собственности на общееимущество многоквартирного жилого дома собственников квартир. В случае наличиянескольких собственников, обладающих различными помещениями, такие лица должныобладать долей в праве собственности на помещения общего пользования, несущиеконструкции, механическое, электрическое и иное оборудование, обслуживающееболее одного помещения. Аналогично необходимо законодательно определить, чтособственник нежилого помещения не вправе отчуждать свою долю в правесобственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия,влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на нежилоепомещение.

5. Одним из главных недостатков, на наш взгляд, является сложностьмеханизма компенсации, вследствие чего выплата средств значительно отдалена вовремени от момента наступления вреда и обусловлена одновременным наличиемцелого ряда условий:

— наличием вступившего в законную силу судебного решения овозмещении вреда;

— наличием предъявленного к исполнению исполнительного документа,выданного на основании данного судебного решения;

— отсутствием взыскания по исполнительному документу в течениегода по причинам, не зависящим от лица, утратившего право собственности.

С момента обращения в суд с иском о возмещении вреда до моментаистечения годичного срока со дня предъявления исполнительного документа к исполнениюможет пройти достаточно длительное время. Кроме того, лицо будет утрачиватьправо на компенсацию в том случае, если в течение года судебными приставамибудет взыскана хотя бы одна копейка.

Также Законом не установлено правовое значение выплаты компенсацииза счет казны с точки зрения дальнейших перспектив взыскания ущерба. Вчастности, Законом не определено, прекращается ли право требования взыскателя кдолжнику с момента выплаты компенсации и переходит ли к Российской Федерацииправо требования суммы выплаченной компенсации в порядке регресса. Полагаем,что ответы на эти вопросы должны быть только положительными.

6. Итак,как мы видим, статьи Закона, регулирующие вопросы ответственности, не только несоздают действенного механизма, позволяющего реализовать права граждан, нопорождают целый ряд вопросов как правового, так и юридико-техническогохарактера. Нахождение ответов на данные вопросы делает необходимымсовершенствование законодательной конструкции институтов ответственности икомпенсации.

Мы полагаем, что в п. 2 ст. 31.1 Закона должныбыть внесены дополнения следующего содержания: «Компенсация, предусмотреннаяпунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим отуказанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решениемсуда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного внастоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу непроизводилось или произведено не в полном объеме в течение одного года со дняначала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размерданной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб за вычетомфактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не может превышатьодин миллион рублей.

Право требования по исполнительному документу всумме выплаченной компенсации переходит к Российской Федерации.

Выплата компенсации не лишает лиц, указанных впункте 1 настоящей статьи, права требования выплаты по исполнительномудокументу реального ущерба в сумме, превышающей размер выплаченной компенсации.При этом требование Российской Федерации подлежит удовлетворению послевзыскания с должника всей суммы реального ущерба, превышающей размервыплаченной компенсации.

В случае если риск утраты права собственности былзастрахован, компенсация выплачивается в размере суммы реального ущерба завычетом фактически выплаченного страхового возмещения и фактически взысканныхпо исполнительному документу сумм, но не свыше одного миллиона рублей».

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. КонституцияРоссийской Федерации. – М., Закон 1996. – 96 с.

2. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм.от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред.от 26.01.2007) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

4. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (сизм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст.4552.

5. Земельныйкодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.

6. Жилищныйкодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 14.

7. Леснойкодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ // Собрание законодательстваРФ. – 2006. – № 50. – Ст. 5278.

8. Воздушныйкодекс Российской Федерации от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ (в ред. от 30.12.2006)// Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 12. – Ст. 1383.

9. Кодексторгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ (вред. от 04.12.2006) // Собрание законодательства РФ. -1997. – № 12. – Ст. 1382.

10. Кодексвнутреннего водного транспорта от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ (в ред. от 18.12.2006)// Собрание законодательства РФ. — 2001. – № 11. – Ст.1001.

11. Федеральный закон РФ от26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. от 18.12.2006)// Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 43. – Ст. 4190.

12. Федеральный закон РФ №122-ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 18.12.2006) // Собраниезаконодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

13. Федеральный закон от 21декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципальногоимущества» (с изм. от 19.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 4. – Ст. 251.

Научная и учебнаялитература

14. Алексеев В.А. Регистрацияправ на недвижимость. М., Проспект, 2001. – 211 с.

15. Артабаева Л.С. К вопросуо составе предприятия // Юрист. — 2001. — № 8. — С.25.

16. Белых В.С. Предприятиекак имущественный комплекс и субъект предпринимательской деятельности //Правовое положение субъектов предпринимательской деятельности / Отв. ред. БелыхВ.С. — Екатеринбург, 2002. — С.295.

17. Беляев И.Д. История русскогозаконодательства. СПб.: Лань, 1999. – 234 с.

18. Витрянский В. Договордоверительного управления имуществом: понятие и правовое регулирование//Хозяйство и право. — 2001. — № 10. — С.44

19. Владимирский-Буданов М.Ф.Обзор истории русского права. Киев (по изд. 1905). М., Статут 1995.- 786 с.

20. Габбасов Р.А. Качествозакона и вопросы регулирования недвижимости//Бюллетень нотариальнойпрактики.-2005.-№ 3.- С.22.

21. Гражданское право:Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2004. –782 с.

22. Грибанов А. Предприятие:проблемы доктрины и законодательства // Хозяйство и право. — 2000. — № 5. — С.38-39.

23. Гришаев С.П.Государственная регистрация вещных прав//Журнал российского права.- 2006.- №10.- С.15.

24. Гришаев С.П. Нежилыепомещения как объекты гражданского права//Гражданин и право.- 2006.-№ 1.- С.40.

25. Гришаев С.А. Правовоерегулирование недвижимости // Государство и право. — 1999. — № 3. — С. 42.

26. Дикусар В.М.Государственная регистрация прав на природные объекты//Законодательство иэкономика.-2006.-№ 2.- С.12-13.

27. Дроздов И.А. Понятие ипризнаки жилого помещения//Закон.- 2006.- № 8.- С.15.

28. Дружинина Л. Предприятиекак объект//Эж-ЮРИСТ.- 2005.- № 35.- С.2.

29. Егоров Н.Д. Правособственности в системе советского права // Правоведение. — 1979. — № 3. — С.38.

30. Емелькина И.А. К вопросуо понятии и признаках недвижимого имущества//Гражданское право.-2005.-№ 2.-С.27.

31. Зинченко С., Лапач В.Правовой статус имущества как объекта гражданских прав //Хозяйство и право. — 2002. — № 8. — С.34-35.

32. Ильин Д.И.Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемыхпонятий//Журнал российского права.- 2005.-№ 8.- С.66.

33. Каминка А.И. Очерки торгового права.М.: ЮрИнфоР, 2002. — С. 59.

34. Кассо Л.А. Источники русскогогражданского права (Вступительная лекция, читанная в Московском университете17-го января 1900 года). М., Статут, 1995. – 673 с.

35. Кирсанов А.Р. Регистрационное право —формирующаяся отрасль современного российского права // Государственнаярегистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права / Отв. ред.А.Р. Кирсанов. М, 2003. – С.6.

36. Ковалевский М.А. Конституционно-правовойрежим имущества предпринимателя // Кодекс-info. — 2000. — № 5. — С. 8.

37. Козырь О.М. Недвижимостьв новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы.Теория. Практика: Сборник памяти Хохлова С. А. / Отв. ред. Маковский А. Л. — М.: НОРМА ИНФРА-М, 1998. — С. 276.

38. Концепция развитиягражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость иинвестиции. Правовое регулирование. — 2003. — № 1-2(14-15). — С 68-69.

39. Кущенко В.В. Правовойрежим недвижимости: проблемы и пути их решения// Законодательство и экономика.-2006.- № 10.- С.44.

40. Лапач В.А. Системаобъектов гражданских прав: Теория и судебная практика. — СПб., Юридическийцентр пресс, 2002. – 112 с.

41. Латыев А.Н. Проблемавещных прав в гражданском праве. Екатеринбург: Изд-во УМЦ УПИ, 2003. – 422 с.

42. Макаров О. Регулированиесоздания и использования недвижимости//Законность.-2005.-№ 5.- С.18.

43. Масевич М. Обзордействующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. — 1998. — №1. — С. 32.

44. Мейер Д.И. Русскоегражданское право: В 2 ч. Ч. 1. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. М.: Статус.1997. – 892 с.

45. Наумова Л. Критерииквалификации недвижимого имущества//Эж-ЮРИСТ.- 2005.-№ 4.- С.5.

46. Новицкая Т.Е. Правовое регулированиеимущественных отношений в России во второй половине XVIII века. М.: Зерцало, 2005.– 234 с.

47. Огородников В.В. Обитогах работы президиума Совета главных государственных регистраторов прав нанедвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации // Рольорганов юстиции в правовом государстве: Материалы научно-практическойконференции. М.: Российская правовая академия, 2002. — С. 350.

48. Петрова С.М. Споры орегистрации прав на недвижимость//ЭЖ-Юрист.-2005.-№ 20.- С.17.

49. Пискунова М.Г.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним какправоприменительная деятельность учреждений юстиции // Бюллетень МинистерстваРоссийской Федерации. — 2001. — № 1. — С. 21.

50. Победоносцев К.П. Курсгражданского права. Ч. I: Вотчинные права. М: Статут, 2002. – 760 с.

51. Постатейный комментарий кФедеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» / Под общ. ред. Крашенинникова П.В. М: Спарк, 1999. – 120 с.

52. Пятков Д. Государственноепредприятие как предмет договора купли-продажи // Хозяйство и право. — 1998. — № 1. — С.84.

53. Романов О.Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимымимуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. — 1998. — № 8. — С.49.

54. Романов О.Е. О некоторыхпроблемах, связанных с недействительностью государственной регистрации права наобъект недвижимости/Недействительность в гражданском праве: проблемы,тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. Рожкова М.А. М., Статут, 2006.-С. 144.

55. Самигулина А.В. Понятие«предприятие» в российском гражданском праве// Гражданин и право.-2006.- № 6.- С.16.

56. Синайский В. Русскоегражданское право. М., Статут, 2002. – 544 с.

57. Скловский К. Дикому рынку– соответствующий закон//Эж-Юрист.-2005.-№ 2.- С.4.

58. Степанов С.А.Имущественные комплексы в российском гражданском праве. — М.: Проспект, 2002. –290 с.

59. Суханов Е.А. Предприятиеи юридическое лицо // Хозяйство и право. — 2004. — № 7. — С. 3 — 11.

60. Сыроедов Н.А. Регистрацияправ на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. — 1998. — №8. — С. 92.

61. Сырых Е.В.Технико-юридические критерии качества закона // Проблемы юридической техники:Сборник статей / Под ред. В.М. Баранова. Н. Новгород, 2000. — С. 162 — 179.

62. Тресцова Е.В. Проблемыразвития законодательства о недвижимом имуществе: теория и практика//Правовыевопросы строительства.-2006- № 1.- С.24.

63. Цитович П.П. Труды поторговому и вексельному праву: В 2 т. Т. 1: Учебник торгового права: К вопросуо слиянии торгового права с гражданским. М: Статут, 2005. – 766 с.

64. Чефранова Е.А. Государственныйрегистратор в Российской Федерации: основы профессии. Регистрационные действия:учебное пособие. М., Статут, 2006.- 190 с.

65. Чистякова Л.Государственная регистрация незавершенных дачных построек//ЭЖ-Юрист.-2006.- №33.- С.3.

66. Чубаров В.В. Вопросыгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М.: Городец, 2000. — С.145 — 146.

67. Шершеневич Г.Ф. Учебник русскогогражданского права. М., Спарк, 1995. – 845 с.

68. Ширинская Е.Ю. Сделки снедвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственнойрегистрации//Юрист.-2005.-№ 1.- С.34.

69. Щенникова Л.Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы //Российская юстиция. — № 11. — 2003. – С. 14.

70. Экономика и финансынедвижимости / Под ред. Пашкуса Ю.В. СПб. Питер.1999. – 230 с.

71. Яковлев В.Ф. Россия: Экономика,гражданское право: (Вопросы теории и практики). М.: РИЦ ИСПИ РАН, 2000. – 190с.

Материалы судебнойпрактики

72. ОпределениеКонституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132 об отказе в принятии крассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушениеконституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 651 Гражданского кодексаРоссийской Федерации// ВестникКонституционного Суда РФ. — 2002. — № 1.- С.15.

73. Постановление Пленума ВАСРФ № 8 от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров,связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАСРФ. – 1998. – № 10. – С. 18.

74. Информационное письмоПрезидиума ВАС РФ № 59 от 16 февраля 2001 г. «Обзор практики разрешения споров,связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС. – 2001. – № 4. – С. 11.

75. Постановление ПрезидиумаВАС РФ от 14 октября 2003 г. № 4849/03 // Вестник ВАС РФ. — 2004. — № 2. — С.32-35.

76. Постановление ФАСПоволжского округа от 23 мая 2006 года по делу №А55-9128/2005//Вестник ВАС РФ.- 2005.- №6.-С.50.

77. Постановление ФАСПоволжского округа от 20 сентября 2005 года по делу№А55-17520/2004-46//Вестник ВАС РФ.-2005.- № 8.-С.15.

78. Постановление ФАСПоволжского округа от 3 марта 2005 года по делу№А55-6296/04-11// Вестник ВАС РФ.- 2005.- № 5.-С.11.

еще рефераты

Еще работы по государству и праву

Реферат по государству и праву

Недвижимость как объект гражданских прав

30 Августа 2013

Реферат по государству и праву

Недвижимость как объект гражданских прав

30 Августа 2013

Реферат по государству и праву

Недвижимость как объект гражданских правоотношений

17 Июня 2015

Реферат по государству и праву

Недвижимость как предмет гражданско-правовых сделок

17 Июня 2015