Реферат: Договор социального найма жилого помещения
Договорсоциального найма жилого помещения
Новое жилищное законодательство, ав особенности вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс РоссийскойФедерации, изменило многие правила, в том числе касающиеся заключения ирасторжения договора социального найма жилого помещения.
По договору социального наймажилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственногожилищного фонда или муниципального (действующие от его имени уполномоченныйгосударственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либоуправомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование дляпроживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ (ст. 60 ЖКРФ).
Основные особенности договорасоциального найма состоят в следующем:
1) объектом договора являетсяизолированное жилое помещение, что не обязательно для договора коммерческогонайма;
2) объект договора социальногонайма находится в жилищном фонде социального использования (государственном илимуниципальном фонде);
3) в качестве наймодателя выступаеторган государственной власти Российской Федерации, субъекта РоссийскойФедерации или местного самоуправления;
4) в качестве нанимателя выступаетфизическое лицо;
5) по требованию нанимателя ичленов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случаесмерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается содним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;
6) проживающие по договорусоциального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьипользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилогопомещения наравне с нанимателем;
7) плата за жилое помещение икоммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствиис едиными тарифами;
8) договор социального найма носитбессрочный характер.
Норма ч. 3 ст. 60 ЖК РФпредусматривает дополнительные гарантии для нанимателей. Изменение оснований иусловий, дающих право на получение жилого помещения по договору социальногонайма, не является основанием расторжения договора социального найма жилогопомещения. Это имеет важное значение в связи с изменением Жилищным кодексом РФоснований для получения жилого помещения. Комментируемая статья непредусматривает ограничений в изменении условий договора социального найма в случаеизменения оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения подоговору социального найма.
Договор социального найма жилогопомещения заключается без установления срока его действия. Согласно ч. 1 ст. 61ЖК РФ наниматель по договору социального найма в многоквартирном домеприобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
Предметом договора социальногонайма должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома иликвартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилогопомещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещениявспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме(ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Договор социального найма заключается в письменной формена основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фондасоциального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Типовой договор социальногонайма жилого помещения утверждается Правительством РФ. Переход правасобственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение,права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилымпомещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договорасоциального найма (ст. 64 ЖК РФ).
Наймодатель по договору социальногонайма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение икоммунальные услуги. Наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное отправ иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащемсодержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в которомнаходится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонтжилого помещения;
4) обеспечивать предоставлениенанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Наймодатель жилого помещения подоговору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренныежилищным законодательством и договором социального найма. В соответствии со ст.66 ЖК РФ наймодатель по договору социального найма, не исполняющийобязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договоромсоциального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотреннуюзаконодательством.
При неисполнении или ненадлежащемисполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитальногоремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирномдоме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных дляпредоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправепотребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общимимуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранениенедостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме, либовозмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнениемуказанных обязанностей наймодателя.
Уменьшения размеров оплаты зауслуги или возмещения убытков наниматель вправе потребовать от наймодателя илинепосредственного исполнителя услуг в соответствии с Законом РФ «О защитеправ потребителей». Ответственность исполнителя определяется ГК РФ,Законом РФ «О защите прав потребителей», Постановлением ПравительстваРФ от 26 сентября 1994 г. N 1099 «Об утверждении Правил предоставлениякоммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовыхотходов». Названные Правила предусматривают, что в случае обнаружениянедостатков в качестве предоставляемых услуг потребитель вправе потребовать отисполнителя уменьшения оплаты этих услуг. За нарушение установленных договоромсроков устранения недостатков предоставленных услуг или превышение допустимыхперерывов в предоставлении услуг исполнитель обязан уплатить неустойку вразмере трех процентов за каждый день просрочки, если срок или перерывопределен в днях, и один процент за каждый час просрочки, если срок или перерывопределен в часах. Исполнитель в полном объеме несет ответственность за вред,причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя, а также за моральныйвред в размере и порядке, определяемые в соответствии с законодательствомРоссийской Федерации. Исполнитель освобождается от ответственности за нарушениекачества предоставления услуг, если докажет, что оно произошло вследствиенепреодолимой силы (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). Переченьмер гражданско-правовой ответственности наймодателя, предусмотренный ч. 2 ст.66 ЖК РФ, не является исчерпывающим, договором социального найма жилогопомещения могут быть установлены другие меры ответственности.
Права и обязанности нанимателя подоговору социального найма жилого помещения определяются:
— Жилищным кодексом РФ;
— другими федеральными законами, вчастности ГК РФ (гл. 35);
— договором социального найма.
Указами Президента РФ,постановлениями Правительства РФ и актами федеральных органов исполнительнойвласти не могут приниматься акты, устанавливающие права и обязанностинанимателя. Не вправе принимать акты, регулирующие эти вопросы, и субъектыРоссийской Федерации и органы местного самоуправления.
Наниматель жилого помещения подоговору социального найма имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилоепомещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение вподнаем;
3) разрешать проживание в жиломпомещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или заменузанимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателясвоевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащегоучастия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а такжепредоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).
Наниматель жилого помещения подоговору социального найма также может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ,другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение поназначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
2) обеспечивать сохранность жилогопомещения;
3) поддерживать надлежащеесостояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилогопомещения;
5) своевременно вносить плату зажилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя вустановленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих правопользования жилым помещением по договору социального найма.
Наниматель жилого помещения подоговору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ,другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель, неисполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством идоговором социального найма жилого помещения, несет ответственность,предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).
Согласно ст. 69 ЖК РФ к членамсемьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятсяпроживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Другиеродственники и нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателяжилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем вкачестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительныхслучаях членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального наймав судебном порядке могут быть признаны и иные лица.
Члены семьи нанимателя жилого помещенияпо договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателемответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Члены семьи нанимателя должны бытьуказаны в договоре социального найма жилого помещения. Если гражданин пересталбыть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жиломпомещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и членыего семьи. Такой гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам,вытекающим из соответствующего договора социального найма. Наниматель списьменного согласия членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих,вправе вселить в занимаемое им по договору социального найма жилое помещениесвоего супруга, детей и родителей или с согласия в письменной форме членовсвоей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, инаймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членовсвоей семьи (ст. 70 ЖК РФ). Наймодатель может запретить вселение граждан вкачестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, еслипосле их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одногочлена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям ихнесовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьинанимателя и наймодателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членовсемьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социальногонайма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре новогочлена семьи нанимателя. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения подоговору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов егосемьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностейпо договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 72 ЖК РФнаниматель жилого помещения по договору социального найма с письменногосогласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в томчисле временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмензанимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное подоговору социального найма другому нанимателю. Проживающие совместно с нанимателемчлены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилогопомещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные подоговорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах иликвартирах. Если между нанимателем жилого помещения по договору социальногонайма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашениеоб обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обменазанимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываютсязаслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих вобмениваемом жилом помещении. Обмен жилыми помещениями, которые предоставленыпо договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособныеили ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателейданных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки ипопечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласияв случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорамсоциального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решенияорганов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями илиоб отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и направляются(выдаются) заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи имисоответствующих заявлений. Обмен жилыми помещениями, предоставленными подоговорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающимив жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенныхпунктах на территории Российской Федерации. Обмен осуществляется безограничения количества его участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 ЖКРФ.
Обмен жилыми помещениями междунанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается,если:
1) к нанимателю обмениваемогожилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договорасоциального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемымжилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещениепризнано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносесоответствующего дома или его переоборудовании для использования в другихцелях;
5) принято решение о капитальномремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилыхпомещений в этом доме;
6) в результате обмена вкоммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых формхронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФперечне.
Согласно ст. 74 ЖК РФ обмен жилымипомещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального наймаосуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенногомежду нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обменежилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одногодокумента. Подписанный нанимателями договор об обмене жилыми помещениями(оригинал) представляется каждому из наймодателей, с которыми заключеныдоговоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласияна осуществление обмена. Согласие или отказ в даче такого согласия оформляетсянаймодателем в письменной форме и выдается нанимателю (или его представителю)не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя вдаче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях,предусмотренных ЖК РФ, и может быть обжалован в судебном порядке. Договор обобмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателяобмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранеезаключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилымипомещениями в соответствии с договором об обмене, и одновременного заключениякаждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилогопомещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи собменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями.Расторжение и заключение договоров социального найма осуществляютсянаймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращениясоответствующего гражданина и представления им документов об обмене. Обменжилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может бытьпризнан судом недействительным по основаниям, установленным гражданскимзаконодательством для признания сделки недействительной, в том числе в случаях,когда такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Вслучае признания обмена недействительным стороны договора об обмене жилымипомещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
Если обмен жилыми помещениями,предоставленными по договорам социального найма, признан недействительнымвследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилымипомещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки,возникшие вследствие такого обмена (ст. 75 ЖК РФ).
Жилищный кодекс РФ не предусматриваетвозможности обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма,на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности. Ранее действовавшийЗакон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищнойполитики» предоставлял нанимателю или арендатору жилого помещения в домахгосударственного, муниципального, общественного жилищных фондов право ссогласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи исобственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа)передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещениясобственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственностина жилой дом (жилое помещение).
Жилищный кодекс РФ, как и ГК РФ, непредусматривает возможности обмена жилых помещений, занимаемых по договорусоциального найма, на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческогонайма. Возможность обмена жилых помещений членами кооперативов, не полностьювыплативших пай, регулируется уставами кооперативов.
К договору обмена жилымипомещениями с учетом существа обязательства применяются общие положениягражданского законодательства о договорах, обязательствах и сделках, напримернормы о признании сделки недействительной. Кроме положений ЖК РФ договор обменажилыми помещениями регулируется Инструкцией о порядке обмена жилых помещений,утвержденной Приказом Минкомхоза РСФСР от 9 января 1967 г. N 12 в части, непротиворечащей ЖК РФ. Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона «О введениив действие Жилищного кодекса Российской Федерации» впредь до приведения всоответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих натерритории России, законы и иные нормативные правовые акты применяютсяпостольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ. Объектом обмена могут бытьлюбые жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, а сторонами — наниматели и члены их семьи. Временные жильцы и поднаниматели не могут бытьучастниками обмена жилых помещений. Договор обмена может быть двусторонним или многосторонним.Норма ч. 3 ст. 72 ЖК РФ предусматривает возможность принудительного обмена всудебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законныеинтересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Под заслуживающимивнимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судомпо таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им всилу возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предоставляемым впорядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи,занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких изних переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают идругие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворениииска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лицафактически уже не пользуются отдельной квартирой (п. 12 Постановления ПленумаВерховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 «О некоторых вопросах,возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР»).
Наиболее типичные спорные ситуации,возникающие при принудительном обмене жилья, занимаемого по договорусоциального найма, иллюстрируют примеры из судебной практики. Вот один из них.Гражданин М. с дочерью С. занимали трехкомнатную квартиру размером 41 кв. м.Дочь обратилась в суд с иском о принудительном обмене квартиры, ссылаясь наконфликтные отношения со своим отцом М.
В ходе судебного разбирательстваистица настаивала на закреплении за ней однокомнатной квартиры по ул. Мира, аза отцом — однокомнатной квартиры по ул. Пархоменко. Ответчик предлагал своиварианты обмена. Народный суд удовлетворил исковые требования истицы попредложенному ею варианту и закрепил за ней квартиру в доме по ул. Мира, а заответчиком — квартиру, расположенную в доме на ул. Пархоменко.
Судебная коллегия по гражданскимделам Волгоградского областного суда это решение оставила без изменения.Президиум Волгоградского областного суда удовлетворил протест заместителяПредседателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных постановлений и онаправлении дела на новое рассмотрение, указав следующее. При рассмотрении дело принудительном обмене жилого помещения надлежит учитывать заслуживающиевнимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении. В частности, какразъяснено в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 9 декабря 1982г. «О практике применения судами Основ жилищного законодательства СоюзаССР и союзных республик» и в п. 9 Постановления Пленума Верховного СудаРСФСР от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебнойпрактике при применении Жилищного кодекса РСФСР», следует учитыватьобстоятельства, препятствующие упомянутым лицам в силу возраста, состоянияздоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.Эти положения не были учтены надлежащим образом при разрешении спора.
Президиум Волгоградского областногосуда указал, что суд первой инстанции согласился с доводами истицы (1960 г.рождения), заявившей в судебном заседании, что все варианты, предложенныеответчиком (их было четыре), ее не устраивают, ущемляют ее интересы, так какквартиры находятся не в центре города. При этом аналогичные доводы ответчикасуд посчитал неосновательными. Такой различный подход к оценке доводов сторонпротиворечит упомянутым разъяснениям Пленума Верховного Суда СССР и ВерховногоСуда РСФСР. Предлагаемая М. однокомнатная квартира в доме по ул. Пархоменкоимеет жилую площадь 17,6 кв. м. Это — существенное обстоятельство, с учетом тогочто в обмениваемой квартире на долю ответчика приходится 20,5 кв. м. Судом непроверены и не получили надлежащей оценки доводы ответчика о том, чтопредлагаемая для обмена квартира по ул. Пархоменко расположена в отдаленноммикрорайоне, вдали от лечебных учреждений, где он проходит лечение, не имееттелефона, что для него крайне важно с учетом его возраста и состояния здоровья(он 1920 г. рождения, участник Великой Отечественной войны, ветеран труда).
Отвергая варианты обмена,представленные ответчиком, суд в качестве одного из доводов указал на то, чтопредлагаемая жилая площадь удалена от места работы истицы — больницы скоройпомощи. Между тем, по утверждению ответчика, истица работала не в больницескорой помощи (к надзорной жалобе им приложена соответствующая справка), а вобластной клинической больнице и каждая из квартир, предложенных им каквариантов обмена, находится близко от ее места работы. Вынося решение опереселении ответчика в порядке обмена в квартиру по ул. Пархоменко, занимаемуюШ., суд не привлек последнего к участию в деле, не располагал его заявлением осогласии на обмен, не истребовал соответствующие документы, свидетельствующие отом, что Ш. — наниматель этой квартиры; не истребовал данных о самой квартире.Таким образом, суд разрешил вопрос о правах и обязанностях лица, непривлеченного к участию в деле, что в соответствии со ст. 308 ГПК РСФСРявляется существенным нарушением гражданского процессуального закона.
При таком положении, принятые поделу судебные постановления нельзя принять законными и обоснованными, а поэтомуони подлежат отмене (постановление президиума Волгоградского областного суда«При рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надлежитучитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жиломпомещении» ).
Часть 5 ст. 72 ЖК РФпредусматривает основание для отказа наймодателя в даче согласия на обменжилыми помещениями в случае, если после обмена общая площадь соответствующегожилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Данныйзапрет может применяться в том случае, если до заключения договора обмена общаяплощадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составляла неменее учетной нормы. Решением Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 22июня 1996 г. N 5 «О беспрепятственном обмене жилых помещений»предусматривается, что обмен жилыми помещениями между гражданами РеспубликиБеларусь и Российской Федерации, постоянно проживающими на территориях этихгосударств и переселяющимися из Республики Беларусь в Российскую Федерацию илииз Российской Федерации в Республику Беларусь, осуществляется беспрепятственнов соответствии с национальным законодательством обоих государств. Данноеположение подлежит применению вопреки ч. 5 ст. 72 ЖК РФ как имеющее приоритетнад внутренним законодательством (ст. 9 ЖК РФ).
Наниматель жилого помещения,предоставленного по договору социального найма, с письменного согласияпроживающих совместно с ним членов его семьи и наймодателя вправе передатьчасть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда — все жилоепомещение — в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного подоговору социального найма, может быть заключен при условии, если после егозаключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одногопроживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — неменее нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ). Для передачи в поднаем жилогопомещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всехнанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственникови проживающих совместно с ними членов их семей. Поднаниматель не приобретаетсамостоятельного права пользования жилым помещением: ответственным переднаймодателем по договору социального найма жилого помещения остаетсянаниматель. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этомжилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной изтяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст.51 ЖК РФ перечне, а также в других предусмотренных федеральными законамислучаях.
В соответствии со ст. 77 ЖК РФдоговор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социальногонайма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилогопомещения, предоставленного по договору социального найма, передаетсянаймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма должны быть указаныграждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Договорподнайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма,заключается на срок, определяемый сторонами. Если в договоре срок не определен,он считается заключенным на один год. Договор поднайма жилого помещения,предоставленного по договору социального найма, является возмездным (ч. 1 ст.78 ЖК РФ). Вопросы пользования жилым помещением, порядок, условия, срокивнесения и размер платы за поднаем устанавливаются по соглашению сторон вдоговоре поднайма такого жилого помещения.
Договор поднайма жилого помещения,предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечениисрока, на который он был заключен. При прекращении договора социального наймажилого помещения прекращается и договор поднайма такого жилого помещения (ч. 2ст. 79 ЖК РФ). Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договорусоциального найма, может быть расторгнут:
1) по соглашению сторон;
2) при невыполнении поднанимателемусловий договора.
Если поднаниматель жилогопомещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, задействия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещениене по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей илибесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение,наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимостиустранить нарушения. Если эти нарушения влекут за собой разрушение жилогопомещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данномуподнанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
Если поднаниматель или гражданин,за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждениянанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей илииспользовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин непроводит необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнутьдоговор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенныхсовместно с ним граждан. Если по прекращении или расторжении договора поднаймажилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, онподлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилогопомещения вместе с проживающими с ним гражданами.
Граждане, проживающие в однойквартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельныхдоговоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требоватьзаключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемыхими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). Дееспособный член семьи нанимателя ссогласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признаниясебя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместопервоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателялюбому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. Первое основание дляизменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя имеет место приналичии следующих условий:
1) граждане проживают на основаниидоговоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;
2) они не являются членами однойсемьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении иливедении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социальногонайма;
3) граждане объединяются в одну семью(путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, с ведениемобщего хозяйства и т.п.);
4) требование проживающих гражданзаключения с ними одного договора социального найма.
Согласия наймодателя в этом случаене требуется.
Данное положение нераспространяется на отношения из договора коммерческого найма, в соответствии скоторым согласие наймодателя необходимо при любой замене нанимателя.
Второе основание замены нанимателябазируется на следующих условиях:
1) заявление дееспособного членасемьи нанимателя о признании себя нанимателем;
2) согласие остальных членов семьи,в том числе прежнего нанимателя, за исключением случаев, когда он выбыл иззанимаемого помещения и временно отсутствующих (согласия поднанимателей ивременных жильцов не требуется);
3) согласие наймодателя (ранеедействовавшая ст. 88 Жилищного кодекса РСФСР не требовала такого согласия).
В случае отказа наймодателя датьсогласие на замену нанимателя спор может быть рассмотрен в судебном порядке,однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателемпри возражениях со стороны наймодателя. Данное положение соответствует ст. 686ГК РФ. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения подоговору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жиломпомещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и членыего семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам,вытекающим из соответствующего договора социального найма, но законодатель непредусматривает заключения с ним отдельного договора социального найма. Ранеенорма ст. 86 ЖК РСФСР устанавливала, что совершеннолетний член семьи нанимателявправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласияостальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии сприходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашенияо порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированноепомещение.
Третье основание базируется на техже условиях и связано со смертью нанимателя (объявлением его умершим,признанием безвестно отсутствующим). Кроме того, данное основание может бытьраспространено и на случаи признания гражданина недееспособным либо ограниченнодееспособным. Предполагается, что в случае отказа наймодателя от заключениядоговора социального найма он может быть в судебном порядке принужден к егозаключению. В случае смерти одиноко проживавшего нанимателя договор социальногонайма прекращается (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ).
Согласно ст. 83 ЖК РФ договорсоциального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время посоглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма списьменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи в любое времявправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя ичленов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилогопомещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договорасоциального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается всудебном порядке в случаях:
1) невнесения нанимателем платы зажилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;
2) разрушения или поврежденияжилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых онотвечает;
3) систематического нарушения прави законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживаниев одном жилом помещении;
4) использования жилого помещенияне по назначению.
Договор социального найма жилогопомещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, сосмертью одиноко проживавшего нанимателя. Договор социального найма, как и любойгражданско-правовой договор, может быть прекращен:
— при наличии волеизъявлениястороны (сторон) договора — расторжение договора;
— независимо от их волеизъявления(в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина,объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).
Перечень оснований, по которымнаниматель может потребовать расторжения договора, не ограничен законом, в товремя как перечень оснований расторжения договора по инициативе наймодателяявляется исчерпывающим.
Первое из таких оснований связано сневнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги втечение более чем шести месяцев. В соответствии с ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата зажилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата занаем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя платуза услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущийремонт общего имущества. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирномдоме проводится за счет собственника жилищного фонда. Плата за коммунальныеуслуги состоит из платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение,электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа вбаллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива приналичии печного отопления).
Сложившаяся судебная практика поделам «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи сневнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шестимесяцев» обобщена в письме Госстроя РФ от 22 августа 2000 г. N ЛЧ-3669/13«О санкциях, применяемых к нанимателям жилых помещений в связи сневнесением платы за жилищно-коммунальные услуги».
Как указано в этом документе,изучение практики рассмотрения дел о расторжении договора социального наймажилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальныеуслуги в течение шести месяцев показало, что дел данной категории относительнонемного, однако в практике возникают некоторые вопросы. Согласно п. 2 ст. 687ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядкепо требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилоепомещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок,а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз поистечении установленного договором срока платежа. По решению суда нанимателюможет быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений,послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если втечение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушенийили не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращениюнаймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора можетотсрочить исполнение решения на срок не более года.
Статья 688 ГК РФ предусматривает вкачестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение наосновании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жиломпомещении к моменту расторжения договора. У судов возникают вопросы овозможности применения названных норм к договору социального найма жилогопомещения. Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ к этому договору применяются правила ст.674, 675, 678, 680, 681, п. 1 — 3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяютсяк договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотреножилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п. 2 ст. 687,ст. 688 ГК РФ.
Большинство судов при рассмотрениидел о расторжении договора жилищного найма создавали условия для исследованияпричин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что ониотносятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2ст. 687 ГК РФ. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальныеуслуги суды признавали длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии,безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие всоставе семьи инвалидов, детей и др. В некоторых случаях ответчики заявляливстречные иски о перерасчете в связи с наличием у них льгот по оплате жилойплощади и коммунальных услуг, установленных Федеральным законом от 12 января1995 г. «О ветеранах».
Установив, что наниматель имеетзадолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды отказывали вудовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования опогашении задолженности удовлетворяли. Так, муниципальное предприятиеобратилось с иском к В-ым Т. и А. о расторжении договора найма жилого помещенияи выселении. Суд установил, что Т., являясь нанимателем квартиры, в нарушениеусловий договора социального найма не вносит квартплату и оплату коммунальныхуслуг с августа 1996 г. (свыше шести месяцев). Общая сумма задолженности (сучетом пени) на 1 мая 1998 г. составила 1739 руб. 33 коп. Отказывая врасторжении договора социального найма жилого помещения и выселении наосновании ст. 687 ГК РФ и ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральнойжилищной политики», суд учитывал, что ответчики находятся в тяжеломматериальном положении (пятеро несовершеннолетних детей, совершеннолетняя дочьучится, не работает, муж Т. с февраля 1998 г. уволен с предприятия в связи синвалидностью II группы, ответчица Т., работая в детском саду, имеет небольшойдоход). На основании ч. 2 ст. 687 ГК РФ ответчикам был предоставлен срок 12месяцев для погашения задолженности.
Вместе с тем суды не ставили наобсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когдаответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивалижилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и местесудебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебноезаседание не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, письменныеобъяснения и доказательства не представляли. Отказывая в удовлетворении иска орасторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причинневнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворяя требование овзыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им дано правопредоставлять нанимателю срок для ее погашения (так, по Тюменской области изгруппы дел, поступивших на обобщение, срок для погашения задолженностиустанавливался судами крайне редко). Между тем предоставление данного срокапозволяет учитывать материальное положение ответчика, предотвращает заявлениеходатайств об отсрочке или рассрочке исполнения решений. Согласно п. 2 ст. 687ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранитдопущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд поповторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора наймажилого помещения.
Заслуживает внимания практика судовУдмуртской Республики, которые рекомендовали ответчикам добровольно погаситьобразовавшуюся задолженность, после чего по ряду дел производство былопрекращено в связи с отказом истцов от исковых требований, так как суммазадолженности была погашена. По некоторым из изученных дел стороны заключилимировые соглашения, согласно условиям которых ответчики обязались выплатитьсуммы задолженностей в оговоренные сроки. По всем этим делам обязательства помировым соглашениям исполнены.
Случаи повторного обращениянаймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связис невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом припервичном обращении нанимателя с аналогичным требованием, крайне редки. Вместес тем при отсутствии уважительных причин невнесения нанимателем квартирнойплаты и коммунальных платежей за период свыше шести месяцев суды с учетомобстоятельств конкретных дел удовлетворяли иски о выселении. Так, в Вологодскойобласти имел место случай повторного обращения наймодателя с иском орасторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателяс семьей в другое жилое помещение. Суд установил, что, несмотря на наличие уответчика А. дохода от строительства и торговли на момент образованиязадолженности, на предупреждение суда о возможности выселения, егозадолженность постоянно возрастала. В соответствии со ст. 687 ГК РФ и ст. 15Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» суд удовлетворилиск.
Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФпредоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора наймажилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок неболее года. Смысл этой отсрочки в том, чтобы дать нанимателю возможностьподыскать другое жилье. При расторжении договора социального найма жилогопомещения по рассматриваемому основанию нанимателю должно быть предоставленодругое жилое помещение, в связи с чем суд не может отсрочить исполнение решенияна основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, что не исключает (при наличиисоответствующих обстоятельств) отсрочку исполнения решения на основании ГПК РФ.Изучение практики, проведенное Госстроем России, показало, что ходатайства оботсрочке исполнения решений о расторжении договоров жилищного найма заявляютсяредко.
Следующим основанием длярасторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является разрушениеили повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, задействия которых он отвечает. К таким гражданам относятся: члены семьинанимателя (ст. 69, 70 ЖК РФ), временные жильцы (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ),поднаниматели (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Их действия, ведущие к разрушению илиповреждению жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующим актом, вчастности органов государственной жилищной инспекции, постановлением оприменение мер административной ответственности (ст. 23.55 КоАП РФ).
Третье основание для расторжениядоговора социального найма по инициативе наймодателя — систематическоенарушение нанимателем прав и законных интересов соседей, которое делаетневозможным совместное проживание в одном жилом помещении, в частности нарушениеправил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и другихправил. Так, например, пользование телевизорами, радиоприемниками,магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь приусловии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина.Санитарно-эпидемиологические нормы установлены Госкомсанэпиднадзором. Вчастности, это Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочихместах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилойзастройки» (утв. Постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31 октября 1996г. N 36); Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.566-96 «Производственнаявибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий» (утв.Постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31 октября 1996 г. N 40); Санитарныенормы СН 2.2.4/2.1.8.583-96 «Инфразвук на рабочих местах, в жилых иобщественных помещениях и на территории жилой застройки» (утв.Постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31 октября 1996 г. N 52).
Для расторжения договора порассматриваемому основанию должны быть доказаны два обстоятельства:
— нарушение прав и законныхинтересов соседей,
— невозможность в связи с этимпроживания в одном жилом помещении. В доказывании данных обстоятельствзаинтересованы прежде всего соседи, которые должны быть привлечены в качестветретьих лиц при рассмотрении спора в суде.
Четвертым основанием являетсяиспользование жилого помещения не по назначению. Статьей 7.21 КоАПпредусмотрена административная ответственность за использование жилогопомещения не по назначению в виде предупреждения или наложенияадминистративного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцатиминимальных размеров оплаты труда. В соответствии со ст. 678 ГК РФ нанимательобязан использовать жилое помещение только для проживания. Согласно ст. 288 ГКРФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение в жилыхдомах промышленных производств не допускается. Расторжение договора социальногонайма по инициативе наймодателя без согласия нанимателя или членов его семьиосуществляется в судебном порядке в соответствии с главой 29 ГК РФ. Согласност. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается втой же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора илиобычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или орасторжении договора может быть заявлено стороной в суд только в случаеполучения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договорлибо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленныйзаконом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Выселение граждан из жилыхпомещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебномпорядке:
1) с предоставлением другихблагоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
2) с предоставлением других жилыхпомещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилыхпомещений (ст. 84 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 85 ЖК РФграждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенныхжилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
1) дом, в котором находится жилоепомещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводув нежилой жилищный фонд;
3) жилое помещение признанонепригодным для проживания;
4) в результате проведениякапитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может бытьсохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в немнаниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в улучшениижилищных условий, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемогожилого помещения на одного члена семьи существенно превысит нормупредоставления.
Если дом, в котором находится жилоепомещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, органгосударственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение осносе такого дома, обязан предоставить выселяемым гражданам другие благоустроенныежилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 ЖК РФ). Если жилоепомещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу внежилой фонд или признано непригодным для проживания, выселяемым из такогожилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенноежилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК РФ). При проведениикапитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт илиреконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодательобязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведениякапитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжениядоговора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. Навремя проведения капитального ремонта или реконструкции по договору наймапредоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателяи членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель можетпотребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов егосемьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счетнаймодателя.
Взамен предоставления жилогопомещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов егосемьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилоепомещение с заключением договора социального найма. Договор социального наймажилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции,подлежит расторжению.
Если в результате проведения капитальногоремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем ичленами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено илиего общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель ичлены его семьи могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий,либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещенияна одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилоепомещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателемдо начала капитального ремонта или реконструкции. После проведения капитальногоремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним членыего семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого врезультате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась (ст.88 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 89 ЖК РФпредоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которыепредусмотрены ст. 86 — 88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социальногонайма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующегонаселенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жиломупомещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данногонаселенного пункта. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены егосемьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, нанимательсоответственно имеет право на получение квартиры или жилого помещения,состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Жилое помещение,предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указанов решении суда о выселении.
Если наниматель и проживающиесовместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причинне вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут бытьвыселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения подоговору социального найма. Размер предоставляемого жилья долженсоответствовать нормам жилой площади, установленным для вселения граждан вобщежитие (ст. 90 ЖК РФ).
Литература
1. ПОСТАНОВЛЕНИЕПРАВИТЕЛЬСТВА РФ ОТ 21.05.2005 N 315
«ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТИПОВОГО ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ»
2. ПРИКАЗМИНРЕГИОНА РФ ОТ 25.02.2005 N 17
«ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ДЛЯ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙВЛАСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ПОУСТАНОВЛЕНИЮ ПОРЯДКА ПРИЗНАНИЯ ГРАЖДАН МАЛОИМУЩИМИ В ЦЕЛЯХ ПОСТАНОВКИ НА УЧЕТ ИПРЕДОСТАВЛЕНИЯ МАЛОИМУЩИМ ГРАЖДАНАМ, ПРИЗНАННЫМ НУЖДАЮЩИМИСЯ В ЖИЛЫХПОМЕЩЕНИЯХ, ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ПО ДОГОВОРАМСОЦИАЛЬНОГО НАЙМА»
3. ПРИКАЗМИНРЕГИОНА РФ ОТ 25.02.2005 N 18
«ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ДЛЯ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ И ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ПОРЯДКА ВЕДЕНИЯОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ УЧЕТА ГРАЖДАН В КАЧЕСТВЕ НУЖДАЮЩИХСЯ В ЖИЛЫХПОМЕЩЕНИЯХ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА, И ПО ПРЕДОСТАВЛЕНИЮТАКИМ ГРАЖДАНАМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА»
4. «РАСПОРЯДИТЕЛЬНЫЕПРАВА НАНИМАТЕЛЯ ЖИЛЬЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА: ОСНОВНЫЕ НОВАЦИИ»
(В.Д. РУЗАНОВА) («ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО», 2006, N 2)
5. «РАССМОТРЕНИЕСУДАМИ ДЕЛ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ДРУГОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ТРЕБОВАНИЮ НАНИМАТЕЛЯ ВСВЯЗИ С ПРЕКРАЩЕНИЕМ ЛИБО РАСТОРЖЕНИЕМ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА» (А.Ф.ЕФИМОВ)
(КОММЕНТАРИЙ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ. ВЫП. 11 / ПОД РЕД. К.Б. ЯРОШЕНКО. ЮРИДИЧЕСКАЯЛИТЕРАТУРА, 2005)
6. «ЧТОГАРАНТИРУЕТ НОВЫЙ ТИПОВОЙ ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА?» (А.В. КУДАШКИН)
(«ПРАВО В ВООРУЖЕННЫХ СИЛАХ», 2005, N 10)
7. «ПОНЯТИЕ ИПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ»
(Е.В. ЮРЧЕНКО) («РОССИЙСКИЙ СУДЬЯ», 2005, N 9)
(«ЮРИСТ», 2005, N 9)
8. «СОЦИАЛЬНЫЙНАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. КОММЕНТАРИЙ К ГЛАВЕ 8 ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ (СТ. СТ. 60 — 91)»
(Е.Н. МОГИЛЕВСКАЯ)