Реферат: Договор социального найма

Оглавление

Введение. 2

Глава1. Общая характеристика договора социального найма. 5

§ 1. Понятие и основание предоставления. 5

§2. Порядок постановки и снятия с учета. 9

Глава2. Элементы договора социального найма. 15

§ 1. Предмет договора социального найма жилого помещения. 15

§ 2. Стороны и цена в договоре социального найма жилогопомещения. 17

§ 3. Содержание договора социального найма. 20

Глава3. Прекращение договора социального найма. 26

§ 1. Основания прекращения договора социального найма. 26

§ 2. Расторжение договора социального найма. 27

Заключение. 32

Списоклитературы… 34


Введение

 

Жилищные отношения, «тоесть отношения, связанные с удовлетворением потребности в жилье, всегда имеливесьма важное значение в жизни человеческого общества. Жилище — это не толькопредмет комфорта или удобства, но, прежде всего — предмет, определяющий условиясуществования человека», термин, означающий избранное место,адресно-географические координаты которого определяют помещение, специально предназначенноедля свободного проживания человека[1].

Жилище является одним изглавнейших материальных условий жизни любого человека наряду с пищей, одеждой,водой и т. д. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения исохраняется на всем протяжении его жизни, то есть носит постоянный характер. Внашей стране удовлетворение гражданами своей потребности в жилье традиционнобыло одной из самых острых и трудно разрешаемых проблем. С переходом нашейстраны к рыночным отношениям жилищная проблема еще более обострилась и взначительной мере приобрела политический характер. Это объясняется множествомпричин. Прежде всего, имущественной дифференциацией населения страны исущественным сокращением строительства государственного и муниципального жилья.Кроме этого, к тем гражданам, которые состояли на учете в очереди в качественуждающихся в жилом помещении, добавились сотни тысяч беженцев, вынужденныхпереселенцев, лиц, лишившихся жилого помещения в результате межнациональныхконфликтов. Сейчас уже даже самый наивный человек понимает, что государствоэкономически не в состоянии обеспечить всех нуждающихся граждан бесплатнымжильем.

Конституция РоссийскойФедерации в статье 40 провозглашает право «каждого гражданина России нажилище».

Органы государственнойвласти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство,создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным взаконе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или задоступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов всоответствии с установленным законом нормами[2].

22 декабря 2004 годаГосударственной Думой был принят Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс РФ или ЖК РФ), который вступил в действие с 1 марта 2005 года.Социально-политические и экономические изменения, происходящие в нашемобществе, давно требовали принятия кодифицированного нормативного акта, которыйбы упорядочил регулирование жилищных отношений. Принятие Жилищного кодекса РФпродемонстрировало окончательную смену подходов к сущности социальногогосударства вообще и к реализации права граждан Российской Федерации на жилищев частности. Жилищный кодекс РФ существенно изменил регламентацию отношений,связанных с предоставлением жилых помещений по договору социального найма. Внем получила свое закрепление и развитие конституционная норма, в соответствиис которой жилые помещения по договору социального найма предоставляются толькомалоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Цель данной работырассмотреть наболевшую тему социального найма, и данная тема ставит для меняследующие задачи:

1.    рассмотреть общую характеристику договорасоциального найма, а именно: понятие и основания предоставления, порядокпостановки и снятия с учёта;

2.    рассмотреть элементы договорасоциального найма: предмет договора социального найма жилого помещения, сторонаи цена в договоре социального найма жилого помещения;

3.    рассмотреть прекращение договорасоциального найма: основания прекращения договора социального найма,расторжение договора социального найма.


Глава 1. Общая характеристика договорасоциального найма § 1Понятие и основание предоставления

По договору найма жилогопомещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное имлицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилоепомещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (Ст. 671 ГКРФ). Различают следующие виды найма жилого помещения: договор коммерческогонайма, договор найма специализированного помещения, договор социального наймажилого помещения.

Договор коммерческогонайма имеет своей целью получение коммерческой выгоды. Нормы, регулирующиедоговор коммерческого найма, заложены в главе 35 ГК РФ.

Договор социального наймажилого помещения имеет своим назначением обеспечение граждан нуждающихся вжилье. Причем возмездность этого найма не имеет существенного значения.

Название «договорсоциального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищномфонде социального использования» отражает сущность этого гражданско-правовогодоговора, которая заключается в удовлетворении государством потребности в жильетех граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия засчет собственных или кредитных средств.

По договору социальногонайма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственногожилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имениуполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местногосамоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передатьдругой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и впользование для проживания в нем (п. 1 ст. 60 ЖК РФ).

Договор социального наймажилого помещения заключается без установления срока его действия.

Изменение оснований иусловий, дающих право на получение жилого помещения по договору социальногонайма, не является основанием расторжения договора социального найма жилогопомещения.

Пользование жилымпомещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ,договором социального найма данного жилого помещения.

Договор социального наймаявляется возмездным (за предоставление жилья взимается плата), взаимным (праваи обязанности лежат как на стороне нанимателя, так и на стороне наймодателя) иконсенсуальным (договор считается заключенным с момента достижения сторонамисоглашения об этом). Возмездность договора социального найма отсутствует тогда,когда в соответствии с законодательством наниматель освобожден от внесения платыза жилое помещение. В соответствии с ЖК РФ это происходит в одном случае: п. 9ст. 156 «граждане, признанные в установленном порядке малоимущими гражданамизанимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются отвнесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем)».[3]

Договор заключается впростой письменной форме. Не соблюдение данной формы договора влечет общиепоследствия ст. 162 ГК, а именно, невозможность ссылаться на свидетельскиепоказания в подтверждении факта заключения договора.

Право на жилое помещение по договорусоциального найма возникает на основании следующего юридического состава:

1.   Решения органагосударственной власти или органа местного самоуправления о предоставленииконкретным субъектам жилого помещения;

2.   Заключениедоговора социального найма жилого помещения.[4]

Правом на заключение договорасоциального найма жилого помещения обладают лица, вставшие на очередь поулучшению жилищных условий. Необходимо обратить внимание на тот факт, чтоопределенные категории граждан имеют право вообще не стоять на очереди, аполучить жилье во внеочередном порядке. ЖК РФ отказался от первоочередногополучения жилья и сократил перечень внеочередников до трех категорий:

1.   Граждане, жилыепомещения которых признаны в установленном порядке не пригодными для проживанияи ремонту или реконструкции не подлежат;

2.   Дети-сироты идети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей,оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания вобразовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социальногообслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращенииопеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ илипо возращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3.   Граждане,страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.

Правом постановки на очередь на общихоснованиях обладают лица, относящиеся одновременно к категории малоимущих инуждающихся в улучшении жилищных условий. Причем, если нуждаемость в улучшениижилищных условий всегда должна присутствовать, чтобы претендовать на постановкуна учет, то малоимущность граждан не всегда обязательна.[5]

Малоимущие граждане – это граждане, признанные таковымиорганом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъектаРоссийской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, истоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащегоналогообложению.

ЖКговорит, что для признания лиц малоимущими необходимо учитывать два критерия:

— доход, приходящегося на каждого члена семьи;

— стоимость имущества, котороенаходится в собственности заявителя и подлежит налогообложению.

Важноотметить, что в состав дохода семьи не включается: государственная социальнаяпомощь, оказываемая в соответствии с действующим законодательством огосударственной социальной помощи в виде денежных выплат и натуральной помощи;единовременные страховые выплаты, производимые в возмещении ущерба причиненногоего жизни и здоровью человека, его личному имуществу, находящемуся в общейсобственности членов семьи, а так же ежемесячные суммы, связанные сдополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональнуюреабилитацию в соответствии с решением учреждения государственной службымедико-социальной экспертизы; суммы уплаченных алиментов.

Прирасчете стоимости имущества, находящегося в собственности граждан, в целяхпризнания гражданина малоимущим допустимо использовать законодательство оналогах и сборах, в соответствии с которым подлежат учету следующие видыналогооблагаемого имущества: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иныестроения, помещения и сооружения. При этом средняя стоимость имущества, приходящегосяна одного члена семьи, для решения вопроса о признании его малоимущим ипредоставлении жилья по договору социального найма рассчитывается путем деленияобщей стоимости налогооблагаемого имуществ, находящегося в собственности всехчленов семьи, на число членов семьи[6].

Такимобразом, принадлежность к категории малоимущих граждан ЖК ставит в зависимостьот доходов, под которыми понимается размер заработной платы, а так же отналичия в собственности недвижимости, других объектов, которые подлежатналогообложению. Конкретные же критерии оценки и нормативы устанавливаютсясубъектами Российской федерации.

ПриказомМинрегиона России от 25.02.2005 г. № 17 были утверждены Методическиерекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерациии органов местного самоуправления по установлению порядка признания гражданмалоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам,признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципальногожилищного фонда по договорам социального найма. Они носят рекомендательныйхарактер и разработаны с целью единообразного применения положений Кодексаорганами государственной власти субъектов Российской Федерации и органамиместного самоуправления и оказания им методологической и методической помощипри определении прав граждан на получение жилых помещений муниципальногожилищного фонда по договорам социального найма на основе учета доходов граждани стоимости принадлежащего им имущества.

/>§2 Порядокпостановки и снятия с учета

Согласно ст. 52 ЖК РФжилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам,которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, заисключением установленных ЖК РФ случаев.

Состоять на учете вкачестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в статье 49 ЖК РФкатегории граждан, которые могут быть признанными нуждающимися в жилыхпомещениях.

Основания нуждаемости –это конкретные жизненные обстоятельства, с которыми правовые нормы связываютвозникновение права на получение жилого помещения по договору социальногонайма.[7]

Принятие на учет гражданв качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местногосамоуправления на основе заявлений, данных граждан, поданных ими в указанныйорган по месту своего жительства. Принятие на основании заявлений о принятии научет, поданных их законными представителями.

С заявлением о принятиина учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующихграждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

В ст. 3 закона Иркутскойобласти от 13.12.2006 № 97-ОЗ (в ред. от 12.11.2007) «О порядке веденияорганами местного самоуправления муниципальных образований Иркутской областиучета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых подоговорам социального найма, и отдельных вопросах определения общей площадижилого помещения, предоставляемого гражданину по договору социального найма» изложенпорядок подачи гражданами заявлений о принятии на учет. Он имеет следующий вид:

1. Для принятия на учетграждане либо законные представители недееспособных граждан подают заявления опринятии на учет в орган местного самоуправления, осуществляющий ведение учета,по месту своего жительства. Заявления о принятии на учет детей-сирот и детей,оставшихся без попечения родителей, подаются в орган, осуществляющий ведениеучета, по месту их жительства (месту закрепления за ними жилой площади) либо поместу временного пребывания (учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся безпопечения родителей, общежитие, семья опекуна (попечителя), приемная семья).

2. С заявлением опринятии на учет представляются следующие документы, подтверждающие правосоответствующих граждан состоять на учете:

1) документы,подтверждающие нуждаемость граждан в жилых помещениях, предоставляемых подоговорам социального найма;

2) документы, необходимыедля признания гражданина малоимущим в порядке, установленном законом области, и(или) подтверждающие принадлежность гражданина к определенной федеральнымзаконом, Указом Президента Российской Федерации и (или) законом областикатегории граждан, имеющих право на получение жилых помещений по договорамсоциального найма.

3. Перечень документов,подтверждающих право граждан состоять на учете, определяется администрациейобласти.

4. Заявление о принятиина учет регистрируется в Книге регистрации заявлений граждан о принятии научет, которая ведется по форме, установленной администрацией области.

5. Гражданину, подавшемузаявление о принятии на учет, выдается расписка в получении документов суказанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим ведение учета.

Учетграждан, нуждающихся в жилых помещениях, ведется (как правило, по местужительства) органами местного самоуправления на основе положений: 1)законодательных актов РФ; 2) законодательных актов и рекомендаций субъектов РФ;3) нормативных правовых актов органов местного самоуправления.[8]

По смыслу п. 3 ст. 49, п.2 ст. 52 ЖК РФ состоять на учете имеют право и иные категории граждан,нуждающиеся в жилых помещениях, т.е. лица не признанные в качестве малоимущихна основе положений федеральных законов, указа Президента РФ, закона субъектаРФ.

Эти гражданеподразделяются на две категории:

а) лица по состояниюздоровья или социальному положению приравниваемые к малоимущим. Какпредставляется, к этим категориям граждан должны быть отнесены, в частности,лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний на основаниизаконодательных актов РФ.[9]

б) лица, обладающиеправом требовать принятие на учет (и обеспечения жильем) только на основенуждаемости в жилых помещениях. К ним относятся: судьи, работники прокуратуры,милиции, некоторые категории военнослужащих;

– судьи, нуждающиеся вулучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются отдельнымижилыми помещениями с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь вразмере 20 кв.м. или в виде отдельной комнаты, приобретаемыми за счет средствфедерального бюджета;

– прокуроры и следователи,нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваютсяотдельными жилыми помещениями с учетом права на дополнительную жилую площадь,приобретаемыми за счет средств федерального бюджета;

– сотрудникам милиции,признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, на основе учетапредоставляется жилое помещение в виде отдельной квартире или дома органамиисполнительной власти, органами местного самоуправления и организациями впервоочередном порядке, а участковым уполномоченным – не позднее 6 месяцев смомента вступления на должность;

Отдельному учету подлежатлица, обладающими правами на внеочередное получение жилья (п. 2 ст. 57 ЖК РФ):граждане, жилое помещение которых признано в установленном порядке непригоднымдля проживания и ремонту или реконструкции; дети-сироты и дети, оставшиеся безпопечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях,граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.

Граждане снимаются сучета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в следующих, предусмотренныхстатьей 56 ЖК РФ, случаях:

1)    Подачи ими по месту учета заявления оснятии с учета;

2)    Утраты ими оснований, дающих им правона получение жилого помещения по договору социального найма;

3)    Выезда их на место жительства вдругие муниципальные образования, за исключением случаев изменения местажительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

4)    Получении ими в установленном порядкеот органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетныхсредств на приобретение или строительство жилого помещения;

5)    Предоставления им в установленномпорядке от органа государственной власти или органа местного самоуправленияземельного участка для строительства жилого дома;

6)    Выявления в представленных имидокументах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующихдействительности и послуживших основанием принятия на учет, а такженеправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющий принятие на учет,при решении вопроса о принятии на учет.

Право состоять на учете вкачестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до полученияими жилых помещений по договорам социального найма или до выявленияпредусмотренных статьей 56 ЖК РФ оснований снятия их с учета. Согласно статье 6ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» граждане,принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления имжилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять наданном учете до получения ими жилых помещений по договору социального найма.Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотреннымипунктами 1, 3-6 части 1 статьи 56 ЖК РФ, а также утраты ими оснований, которыедо введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений подоговору социального найма.


/>Глава2. Элементы договора социального найма/> § 1Предмет договора социального найма жилого помещения

Договор социального наймаявляется разновидностью договора найма жилого помещения, предусмотренного ст.671 ГК РФ, согласно п. 1 которой по договору найма жилого помещения однасторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель)обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату вовладение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 1 ст.432 ГК РФ в любом договоре условие о предмете считается, безусловно,существенным. Как следует уже из самого названия, предметом (объектом) договоранайма, служит жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная дляпроживания граждан.

 Жилым помещением признаетсяизолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно дляпостоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническимправилам и нормам, иным требованиям законодательства)[10].

Договор социального наймаможет считаться заключенным только в случае, если он содержит признаки,позволяющие индивидуализировать передаваемое по договору социального наймажилое помещение. Следует согласиться с мнением Ю.К.Толстого о том, чтоиндивидуализировать жилое помещение позволит только точно указанный адрес[11].

Жилые помещенияпредоставляются из жилищного фонда социального использования согласно нормепредоставления, которая устанавливается для каждого муниципального образованияотдельно. Под жилищным фондом социального использования понимается совокупностьпредоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещенийгосударственного и муниципального жилищных фондов (ст. 19 ЖК РФ).

Жилое помещение,передаваемое по договору социального найма, состоящее из квартиры либо из однойили нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживанияграждан и быть изолированным (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Часть комнаты, смежныекомнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут бытьсамостоятельным предметом договора социального найма.

Обязательное требование кпомещению как к предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любыхобязательств.

Жилое помещение подоговору социального найма должно предоставляться по месту жительства лица,состоящего на учете, в черте соответствующего населенного пункта и общейплощадью на одного человека не менее нормы предоставления (ч. 5 ст. 57 ЖК РФ).Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, подоговорам социального найма, как правило, должны предоставляться жилыепомещения в виде квартир или жилых домов (если в составе соответствующегожилищного фонда имеются дома предназначенные для проживания одной семьи).Изолированная комната может предоставляться только в исключительном случае,предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК РФ (когда предоставляется освободившееся жилоепомещение в коммунальной квартире).

Жилое помещение подоговору социального найма в исключительных случаях может быть предоставленообщей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но неболее чем в 2 раза. К таким случаям ч. 2 ст. 58 ЖК РФ относит:

— если жилое помещениепредставляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру и;

— если жилое помещениепредназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых формхронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном Правительством РФ[12].

Кроме того, припредоставлении жилых помещений по договору социального найма заселение однойкомнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с ихсогласия[13].

Следующим аспектом,который необходимо здесь затронуть является рассмотрение того, что не может являтьсяпредметом договора социального найма. Предметом договора социального наймажилого помещения не могут быть[14]:

— непригодные дляпостоянного проживания помещения;

— неизолированное жилоепомещение, комнаты квартир и жилых домов, связанных общим входом (смежныекомнаты) и части комнат;

— помещениявспомогательного использования (например, кухня, ванная, коридор и.т.д);

— общее имущество вмногоквартирном доме (например, межквартирные лестничные клетки, лифты,технические этажи и другое имущество, перечисленное в ст. 36 ЖК РФ).

/>§ 2 Стороны ицена в договоре социального найма жилого помещения

Сторонами договора социальногонайма выступают наймодатель и наниматель[15]. В качестве первогоможет быть только собственник соответствующего жилого помещения, от именикоторого выступает уполномоченный государственный орган либо орган местногосамоуправления, либо уполномоченное собственником лицо (таким органом, какправило, является муниципальная жилищно-эксплуатационная организация)[16].

Договор социального наймажилого помещения заключается его сторонами на основании решения опредоставлении жилого помещения, а так же в соответствии с типовым договоромсоциального найма жилого помещения, утвержденным правительством РФ[17],в письменной форме.

В договорах социальногонайма нанимателем является только физическое лицо (гражданин), поскольку жилоепомещение предназначено для проживания. Юридическим лицам жилое помещение можетбыть предоставлено во владение и (или) пользование на основании аренды илииного договора. Использовать жилое помещение юридическое лицо может только сцелью предоставления его гражданам для проживания (п. 2 ст. 671 ГК).

Нанимателем является членсемьи, достигший совершеннолетия и уполномоченный заключить такой договор. Посуществу наниматель выступает законным «представителем» членов семьи, чемпорождает у них права и обязанности по договору социального найма. Некоторыеученые справедливо отмечают наличие в договоре социального найма на стороненанимателя множественности лиц – так называемого «субъектного состава» (членсемьи нанимателя и сам наниматель с правовой точки зрения выступают каксонаниматели)[18].

Наряду с нанимателемравными с ним правами и обязанностями по договору социального найма обладаютчлены его семьи, которые должны быть указаны в договоре, то есть переченьчленов семьи нанимателя является существенным условием договора социальногонайма жилого помещения.

К членам семьи нанимателямогут относиться далеко не все родственники. Основной сложностью здесь являетсято, что в семейном законодательстве не дается определения понятию «семья».Поэтому в разных отраслях законодательства, связанных с конкретными правами иобязанностями определяется по разному. И круг лиц, которые является членамисемьи, определяется целями правового регулирования. Согласно ст. 69 ЖК членамисемьи нанимателя по договору социального найма признаются совместно проживающиес ним супруг, а так же дети и родители данного нанимателя жилого помещения.

Члены семьи нанимателяобладают равными с ним правами и обязанностями по договору социального наймажилого помещения[19]. Дееспособные членысемьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам,вытекающим из договора социального найма. В качестве примера можно привестисолидарную по оплате жилья и коммунальных услуг. При солидарной обязанностидолжников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно,так и от любого от них в отдельности (ч. 1 ст. 323 ГК РФ). Но в этом правилеесть и некоторые исключения. Наравне с солидарной ответственностью применяетсядолевая ответственность. Долевая ответственность обеспечивает индивидуальнуюответственность лица. Должник отвечает в точно определенном объеме, чтосоответствует его интересам. Как следствие такая форма больше стимулируетконкретных участников правоотношений, поскольку однозначно определяет размерего ответственности и не позволяет переложить ее тяжесть на другого лица.

Прекращение семейныхотношений с нанимателем жилого помещения не влияет на объем прав и обязанностейпроживающего с ним бывшего члена семьи. Право пользования бывшего члена семьипредоставленным нанимателю жилым помещением и общим имуществом вмногоквартирном доме сохраняется. Однако бывший член семьи нанимателя несетсамостоятельную имущественную ответственность по своим обязательствам[20].

Что касается цены топлата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения состоитиз следующих составляющих:

·   Плата за проживание (за найм);

·   Плата за коммунальные услуги;

·   Плата за содержание и ремонт жилогопомещения.

Следует отметить и то,что граждане, признанные малоимущими и занимающие помещение по договорамсоциального найма освобождаются от внесения платы за пользование жилымпомещение (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ).

/>§ 3 Содержаниедоговора социального найма

Под содержанием договорапонимается совокупность прав и обязанностей сторон договора, а так же иныеусловия его заключения[21].

В новом Жилищном кодекседовольно четко расписаны основные права и обязанности, как нанимателя, так инаймодателя. Если раньше мы распоряжались жильем, полученным от государства,достаточно вольно и самостоятельно, то теперь во многих случаях требуетсясогласие наймодателя – собственника жилых помещений.

Права и обязанностинаймодателя по такому договору определены в ст. 65 Кодекса. Предусмотренное вч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилоепомещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основноеправомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. Приэтом необходимо иметь в виду, что это — далеко не единственное правонаймодателя: Кодекс закрепил также иные его права, например, запрещать вселениеграждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70 ЖК РФ), давать согласие наобмен жилых помещений (ст. 72 ЖК РФ), на передачу части занимаемого нанимателемпомещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ) и др.

К обязанностям наймодателяотносится:

1.    передать нанимателю помещение внадлежащем состоянии;

2.    систематически производить осмотржилых помещений и санитарно-технического и иного оборудования, находящегося внем, своевременно производить ремонт жилого помещения и соответствующегооборудования;

3.    своевременно производить в квартиренанимателя капитальный ремонт, заменять основные конструкции дома, двери,оконные переплеты и т.д.

4.    принимать участие в надлежащемсодержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в которомнаходится сданное в наем жилое помещение;

5.    предоставлять нанимателю и членам егосемьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение,отвечающее санитарно-техническим требованиям, не расторгая при этом договорсоциального найма жилого помещения. Переселение нанимателя и членов его семьипроизводится за счет наймодателя;

6.    своевременно производить подготовкужилых домов и оборудования к эксплуатации в зимних условиях.

Кроме того, наймодательжилого помещения выполняет и иные обязанности предусмотренные жилищнымзаконодательством и договором социального найма жилого помещения. Всоответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель, не исполняющий обязанностейпредусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилогопомещения, несет ответственность предусмотренную законодательством.

При неисполнении илиненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социальногонайма обязанностей по проведению капитального ремонта сданного в наем жилогопомещения, общего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жиломпомещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, нанимательпо своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемымжилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещениясвоих расходов на устранение недостатков, либо возмещения убытков, причиненныхненадлежащим исполнением или неисполнением обязанностей наймодателя.

Теперь перечислим правананимателя, предусмотренные статьей 67 ЖК РФ. Наниматель вправе в установленномпорядке:

1) вселять в занимаемоеим жилое помещение с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьидругих лиц[22]. На вселениенесовершеннолетних детей согласия не требуется. Наймодатель не дает своегосогласия на вселение тогда, когда вселяются дети, родители и супруг нанимателя.Если же вселяются другие лица, то наймодатель должен дать согласие на ихвселение. Но отказать он может только в одном единственном случае – если послевселения не будет соблюдаться учетная норма площади на одного человека, другимисловами семья станет нуждающейся в улучшении жилищных условий.

2) С письменного согласиявсех совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, произвестиобмен жилого помещения[23]. Согласно ЖК РФ обменжилыми помещениями допускается теперь только между нанимателями по договорусоциального найма. Прежнее законодательство допускало обмен и в отношении жилыхпомещений, занимаемых членами ЖК или ЖСК до полной выплаты паевого взноса, атак же в отношении жилых помещений, принадлежащих на праве собственности;Проживающие вместе с нанимателем вправе требовать от него обмена занимаемогопомещения на жилье, находящееся в разных домах и квартирах. Предусмотрен ипорядок размена на случай конфликта. Согласно п. 3 ст. 72 ЖК РФ, если междунанимателем и совместно проживающими с ним членами семьи не достигнутосоглашение, выход один – принудительный обмен в судебном порядке.

Если в семье естьнесовершеннолетние или недееспособные, на обмен обязательно требуетсяпредварительное согласие органов опеки и попечительства, которые предоставляютсвое решение в течение 14-ти рабочих дней.

Обмен жилья междугражданами-нанимателями может быть совершен как в одном, так и в разныхнаселенных пунктах на территории РФ.

Обменные цепочки можновыстраивать без ограничения количества участников, главное, чтобы вашажилплощадь при этом не уменьшилась настолько, что вы вновь запроситесь вочередь на улучшение жилищных условий. Обмен проводится с согласиянаймодателей.

3) сдавать жилоепомещение в поднаем. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договорусоциального найма, с согласия, выраженного в письменной форме, наймодателя ипроживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемогоим жилого помещения, а в случае выезда все жилое помещение в поднаем. Договорподнайма жилого помещения, предоставленного по договору социального наймазаключается на срок определенный сторонами этого договора. Если в договоре срокне определен, то договор считается заключенным на один год;

4) разрешать проживание вквартире временных жильцов. Срок проживания временных жильцов не можетпревышать шести месяцев подряд. Они обязаны освободить помещение по истечениисогласованного с ними срока. А если срок не был согласован, – то не позднеесеми дней со дня предъявления требования нанимателем или членами его семьи. Вслучае отказа временных жильцов освободить жилье они подлежат выселению всудебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Ответственностьза них несет наниматель;

5) требовать отнаймодателя надлежащего содержания и своевременного проведения капитальногоремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании и ремонте местобщего пользования многоквартирного дома, а также предоставления коммунальныхуслуг;

6) требовать, с согласиявсех членов семьи, изменения договора социального найма жилого помещения;

7) с согласия всех членовсемьи, требовать расторжения договора;

8) с согласия всех членовсемьи, включая несовершеннолетних в возрасте с 14 лет, приобрести занимаемоежилое помещение в собственность;

Наниматель по договорусоциального найма получает квартиру в бессрочное владение и пользование. Однакоона не становится его собственностью, то есть ее нельзя продать, подарить илизавещать. В то же время наниматель имеет право с согласия наймодателя своежилье обменять, зарегистрировать в нем своих родственников, сдать в поднаем,сделать перепланировку. В случае смерти нанимателя все включенные в договорсоциального найма лица сохраняют права владения и пользования квартирой.

Главной обязанностьюнанимателя является своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. При этомон не оплачивает налог на недвижимое имущество, и грядущие изменения в расчетеналога его, не затронут. Кроме того, наниматель не несет бремя расходов насодержание общего имущества дома, освобождается он и от платы за капитальныйремонт.

В договоре представляетсявесь «ассортимент» услуг, которые должны быть предоставлены нанимателю жилья.Имея такой договор, наниматель может смело требовать от наймодателя, которомуон платит деньги, то, что ему положено.

Многие, наверное, и недогадываются, что у них, в отличие от собственников жилья, есть право наказатьнаймодателя. Если, конечно, тот этого заслужил.

Можно потребовать всудебном порядке и возмещения убытков, причиненных в результате неисполненияили ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей (п. 2 ст. 66 ЖКРФ).

Обязанности же нанимателясводятся к следующему списку:

1.        соблюдать правилапользования жилым помещением;

2.        использоватьжилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

3.        обеспечиватьсохранность жилого помещения и оборудования находящегося в нем;

4.        поддерживать егов надлежащем состоянии;

5.        проводить текущийремонт жилого помещения не реже 1 раза в 5 лет;

6.        своевременновносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

7.        устранять за свойсчет повреждения жилого помещения, а так же производить замену и ремонтоборудования, если указанные повреждения возникли по вине нанимателя и членовего семьи;

8.        информироватьнаймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользованияпомещением по договору социального найма не позднее 10 рабочих дней со днятакого изменения;

9.        Соблюдать правилаобщежития, не нарушать права и законные интересы соседей;

10.      на времяпроведения капитального ремонта переезжать вместе с членами семьи в другоепомещение, предоставленное наймодателем;

11.      При выезде изжилого помещения на другое постоянное место жительства со всей семьей,освободить и сдать наймодателю жилое помещение по акту в надлежащем виде.


/>Глава3. Прекращение договора социального найма/> §1. Основания прекращения договора социального найма

Одной из важнейшихпроблем жилищного права является проблема прекращения жилищного правоотношения,прекращения жилищных прав и обязанностей определенного субъекта на определенноепомещение. Прекращение данного правоотношения означает прекращение правовойсвязи, которая существовала между участниками, либо вследствие еепринудительного разрыва, либо в результате события, не зависящего от волиучастников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них[24].

Жилищное правоотношениесоциального найма носит длительный характер. Но, тем не менее, рано или позднонаступают определенные обстоятельства, с которыми закон связывает прекращениежилищного правоотношения данного вида.

Понятия «прекращениеправоотношения, возникшего из договора социального найма жилого помещения»,«расторжение договора социального найма жилого помещения» и «выселение изжилого помещения» по смыслу являются близкими и тесно связанными между собой[25].Тем не менее, данные понятия отличаются друг от друга.

Прекращением жилищногоправоотношения следует считать ликвидацию составляющих его прав и обязанностейсторон, в том числе субъективного права конкретного гражданина пользоватьсяконкретным жилым помещением.

Прекращение договоранайма происходит так же и по обстоятельствам, не содержащим в себе волевойхарактер. В специальных нормах гражданского и жилищного законодательствазакреплены основания прекращения договора найма жилого помещения пообстоятельствам, не зависящим от воли сторон:

1.    в случае фактической невозможностиисполнения обязательств – утрата (разрушение) жилого помещения (п. 5 ст. 83 ЖКРФ), невозможности сохранения жилого помещения в результате капитальногоремонта или реконструкции дома (п. 4 ст. 85 ЖК РФ).

2.    смерть одиноко проживавшегонанимателя (п. 5 ст. 83 ЖК РФ);

3.   принятие актагосударственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связис изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд; опризнании жилого помещения непригодным для проживания (п. 3. ст, 687 ГКРФ; п. 3 ст. 85 ЖК РФ); о признании многоквартирного дома аварийным иподлежащим сносу (п, 3. ст, 687 ГК РФ; п. 1 ст. 85 ЖК РФ).

В основе прекращения жилищного правоотношения социальногонайма по объективным обстоятельствам лежит событие юридический факт, независящий от воли и сознания людей[26].

И взавершении хотелось бы сказать, что не трудно заметить то что специальные нормыо прекращении договора найма жилого помещения являются отражением общих норм опрекращении обязательств.

/>§ 2 Расторжениедоговора социального найма

Понятие расторжениядоговора исследовано в юридической литературе. расторжение договора — это акт,направленный на прекращение действия частично или полностью неисполненногодоговора, и тем самым возникающих из него обязательств, на будущее время[27].

Применительно к жилищномунайму его расторжение можно определить как разрыв правоотношения найма жилогопомещения по соглашению сторон, по одностороннему волеизъявлению нанимателя, ав случаях, предусмотренных законом, по иску наймодателя.

Расторжение договоравыполняет три различные роли:

·   является отражением измененийэкономической обстановки и необходимости преобразований невыгодных существующихотношений;

·   может применяться как санкция занарушение обязательств;

·   может применяться как мера защитыправ.

Согласност. 83 ЖК РФ договор социального найма может быть расторгнут:

1) посоглашению сторон;

2)     по требованиюнанимателя и членов его семьи;

3)     в случае выездананимателя и членов его семьи в другое место жительства;

4)     по требованиюнаймодателя.

В жилищном законодательстве предусмотрены специальные случаизаключения соглашения, влекущего расторжение договора социального найма жилогопомещения:

1)  в связи с переводом жилого помещенияв нежилое (ст. 22 ЖК РФ);

2)  расторжение договора социальногонайма в связи с заключением договора обмена (ст. 74 ЖК РФ);

3)  расторжение договора социальногонайма в связи с капитальным ремонтом и реконструкцией жилого помещения (ч. 2 ич. 3 ст. 86 ЖК РФ);

Нанимателю по договорусоциального найма принадлежит право на обмен занимаемого жилого помещения (п. 1ст. 67 ЖК РФ). Отношения по обмену жилых помещений по договору социальногонайма урегулированы ст. 72-75 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилогопомещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого импомещения на жилое помещение, предоставленное но договору социального наймадругому нанимателю. Таким образом, по действующему законодательству допустимобмен только в жилищном фонде социального использования и только равноценнымиправами: права пользования на право пользования.

Расторжениедоговора социального найма жилого помещения по соглашению сторон в соответствиисо ст. 88 ЖК РФ может произойти в случае капитального ремонта или реконструкциидома. Реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальныйремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другиехарактеристики надежности и безопасности таких объектов, peгулируются Градостроительным кодексомРФ, другими федеральными законами, принятыми в соответствии с ними иныминормативно-правовыми актами РФ (ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Расторжение договора найма жилого помещения в судебномпорядке применяется в качестве правовой санкции или как мера принуждения, неотносящаяся ксанкциям. За нарушение жилищных обязательствзаконодательство предусматривает карательные санкции, под которыми понимаютсяустановленные законом или договором негативные последствия, наступающие длядолжника при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств.

Как мера ответственности нанимателя расторжение договорасоциального найма применяется по основаниям, предусмотренным п. 2 и п. 4 ст.687 ГК РФ:

— невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев,если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме вслучае невнессния платы более двух раз по истечении установленного договоромсрока платежа;

-  разрушение илипорча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которыхон отвечает;

-  использованияжилого помещения не по назначению;

Для социального найма расторжение договора в качестве мерыответственности нанимателя и членов его семьи предусмотрено по основаниям:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или)коммунальные услуги в течение более 6 месяцев (п. 4 ст. 83 ЖК РФ);

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателемили другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 4 ст. 83 ЖК РФ);

3) систематическое нарушение прав и законных интересовсоседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жиломпомещении (п. 4 ст, 83 ЖК РФ);

4)… использование жилого помещения непо назначению;

5) самовольноепереустройство (перепланировка) (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Не вкачестве меры ответственности расторжение договора социального найма потребованию наймодателя может быть по основаниям: уменьшение общей площадижилого помещения либо ее увеличение, в результате чего проживающие в немнаниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилыхпомещениях, либо площадь помещения существенно превысит норму предоставления накаждого члена семьи (п. 4 ст. 85 ЖК РФ).

Ответчик признается невиновным, если докажет, что предпринялвсе меры заботливости и осмотрительности для надлежащего исполненияобязательства (п. 1 ст. 401 ГК РФ). Уважительность причины неплатежей всоответствии с презумпцией вины должника, не исполнившего обязательство,доказывается ответчиком по делу.

Законодательствоне ставит в зависимость вопрос о выселении ни от размера задолженности, ни отналичия другого жилья.

Всоответствии с ч. 2 ст. 83 ЖК РФ наниматель с согласия в письменной формепроживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнутьдоговор.

Вотношении договора социального найма законодатель закрепил возможностьрасторжения договора с помощью конклюдентных действий нанимателя и членов егосемьи: в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительствадоговор считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3ст. 83 ЖК РФ).Основанием расторжения договора социального найма является выезд нанимателя ичленов его семьи в другое место жительства. Указанное основание не включенозаконодателем в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, где содержатся другие основания расторжениядоговора по требованию наймодателя. Однако с инициативой расторжения договора втаких случаях выступает именно наймодатель.

Наймодателюне предоставлено право расторгнуть договор найма жилого помещения способомодностороннего отказа от его исполнения в течение срока действия соглашения.


Заключение

Итак, по результатампроведенной работы были получены следующие выводы:

1. Договор социальногонайма является разновидностью договора найма жилого помещения, предусмотренногост. 671 ГК РФ, согласно п. 1 которой по договору найма жилого помещения однасторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель)обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату вовладение и пользование для проживания в нем. В качестве первого может бытьуполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления, либоуполномоченное собственником лицо (таким органом, как правило, являетсямуниципальная жилищно-эксплуатационная организация)

2. Название «договорсоциального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищномфонде социального использования» отражает сущность этого гражданско-правовогодоговора, которая заключается в удовлетворении государством потребности в жильетех граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия засчет собственных или кредитных средств.

3. При регулировании отношенийсоциального найма жилого помещения нормы Жилищного кодекса РФ имеют приоритетперед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

4. Правом на получениежилья по договору социального найма обладают малоимущие граждане, нуждающиеся вжилой площади.

5. Принятие на учетграждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органомместного самоуправления на основе заявлений, данных граждан, поданных ими вуказанный орган по месту своего жительства. Принятие на основании заявлений опринятии на учет, поданных их законными представителями.

С заявлением о принятиина учет должны быть представлены документы, подтверждающие правосоответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилыхпомещениях.

6. Жилое помещение,передаваемое по договору социального найма, состоящее из квартиры либо из однойили нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживанияграждан и быть изолированным (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Часть комнаты, смежныекомнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут бытьсамостоятельным предметом договора социального найма.

7. Договор социальногонайма жилого помещения заключается его сторонами на основании решения опредоставлении жилого помещения (административный акты), а так же в соответствиис типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденнымправительством РФ[28], в письменной форме.


Списоклитературы

 

Нормативно-правовые акты

1.      КонституцияРоссийской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года //Российская газета. 1993. 25 декабря;

2.      Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть 1)от 30.11.94г. № 51-ФЗ (в ред. Федеральныхзаконов от 24.07.2008 N 161-ФЗ), (часть 2) от 26.01.96г. № 14-ФЗ (в ред.Федеральных законов от 25.12.2008 N 280-ФЗ), (часть 3) от 26.11.01г. № 146-ФЗ(в ред. Федеральных законов от 30.06.2008 N 105-ФЗ);

3.      Жилищный кодексРоссийской Федерации от 29.12.04г. № 188-ФЗ (в ред. Федеральных законов от23.07.2008 N 160-ФЗ);

4.      Градостроительныйкодекс Российской Федерации от 29.12.04г. № 190-ФЗ (в ред. Федеральных законов от30.12.2008 N 309-ФЗ);

5.      ПостановлениеПравительства РФ от 21.12.2004 г. № 817 «Об утверждении перечня заболеваний,дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь» //Российская газета. 2004. 29 декабря;

6.      ПостановлениеПравительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении типового договорасоциального найма жилого помещения» // Российская газета. 2005. 27 мая;

Научная и учебная литература

1.      Большойюридический словарь / Под. ред. Додонова В.Н., Ермакова В.Д., Крылова М.А. идр. М.: Изд.-во: Инфра-М., 2001;

2.      Суслова С.И.Жилищное право: учеб. курс лекций. Иркутск: издат. БГУЭП, 2005;

3.      Журавлев Т.Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма //Гражданское право. 2007. №2;

4.      Фаршатов И.А.Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социальногонайма // Российская юстиция. 2008. № 5;

5.      Грудцына Л. Ю. Ольготах по обеспечению жилой площадью граждан, имеющих тяжелые заболевания //Адвокат. апрель 2004г. № 4;

6.      Свит Ю.П.,Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2005;

7.      Толстой Ю.К.Жилищное право. М., 1996;

8.      КрашенинниковП.В., Жилищное право. М., 2005;

9.      Чаркин С.А.,Алябьев Д.Н. Договор социального найма жилого помещения. Элиста, 2007;

10.    Чаркин С.А. Жилищное право. М., 2005;

11.    Семина Т.А. Правовое положение членовсемьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. // «Жилищноеправо». №1/2007;

12.    Гражданское право: в 2 т. Том 2:Учебник / отв. ред. Суханов Е.А. М., 2002;

13.    Алексеев О.Г. Прекращение жилищногоправоотношения социального найма // Семейное и жилищное право. 2007. № 1;

14.    Соменко С.А. Расторжение договора погражданскому законодательству. М.: «МГЮА», 1999;

еще рефераты
Еще работы по государству и праву