Реферат: Договор ренты

Оглавление:

Введение

Глава 1. Понятие и сущность договора ренты

§1. Договор в гражданском праве

§2. Понятие и особенности договора ренты

§ 3. Механизм обеспечения выплаты ренты

Глава 2. Особенности заключения различных видовдоговоров ренты

§1. Особенности договора постоянной ренты

§2. Особенности договора пожизненной ренты

§3. Особенности договора пожизненного содержанияс иждивением

Заключение

Список литературы

Приложение 1

Приложение 2

Приложение 3


/>Введение

Рента (нем. Rente, фр. – rente – от лат. reddita – отданная) какэкономическая категория означает всякий регулярно получаемый доход с капитала,имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательскойдеятельности.

Для большинства законодательных систем главным юридическим фактом,порождающим право на ренту, является договор ренты.

Договор ренты известен со средних веков. В литературе указываютсядве причины появления договора ренты в европейском законодательстве. В качествепервой причины, приведшей к появлению ренты (рентной аренды), известныйфранцузский цивилист Л.Ж. Морандьер называл недостаток наличных денег. Онписал, что «собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легченаходил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого,который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денегне было». Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что«церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы,которые клеймились как ростовщические». По его мнению, «это был стеснительныйзапрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовалисьдоговором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму,принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратитьее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту».

Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 ГК,является новым для российского гражданского законодательства. Этот институтотсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известенроссийской науке гражданского права. В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актахгражданского законодательства того времени, договорные модели, подобныедоговору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка, недопускавших вообще никакого ростовщичества. Только при принятии ГК РСФСР 1964г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченнойсфере. Закрепляя в ст. 253 – 254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажижилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодательне поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только дляслучаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданамидругим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержаниюнетрудоспособного.

Переход России к рыночным отношениям предопределил появление вновейшем гражданском законодательстве института договора ренты.[1]

Итак, договораренты являются новеллой ныне действующего Гражданского кодекса РФ. В новомКодексе впервые были представлены все виде ренты: постоянная рента, пожизненнаярента и разновидность пожизненной ренты – пожизненное содержание с иждивением.Было дано и четкое определение ренты: рента – это правоотношение сторон, прикоторых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передает другойстороне (рентоплательщику) свое имущество в обмен на получение ренты, а именногарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставленияплатежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальныхуслуг. Особенностью этих договоров является неопределенность срока действия инекоторый риск досрочного прекращения этого договора при существенном нарушениирентоплательщиком исполнения своих обязательств.

Большинствозаключающих договор ренты исходит из соображения выгоды (со сторонырентоплательщика) и острой необходимости (со стороны рентополучателя).Рентополучателями, как правило, являются одинокие или одинокопроживающиенетрудоспособные по возрасту или болезни граждане, которые ничего кроме этойжилплощади предложить не могут, и продать эту недвижимость они также не могут,так как иного места жительства у них нет. Боясь оказаться бездомными, они либовлачат нищенское существование, либо заключают договора пожизненной ренты,которые гарантируют им право проживания и возможность получать постоянныйдоход. То есть для многих пожилых граждан договор ренты – это единственнаявозможность достойно прожить оставшиеся дни.[2]

К сказанномухотелось бы добавить, что для многих людей заключение договора ренты с пожилымчеловеком – это, в свою очередь, единственная возможность приобрести жилье,т.к. далеко не всем в наше время по карману купить квартиру, а ипотеку оформитьне так просто, да и кредит – удовольствие не из дешевых.

Актуальностьвыбранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор ренты в последниегоды в нашей стране в связи с вышеуказанными обстоятельствами и с ростом цен нанедвижимость приобретает все большее значение.

Цель даннойработы — рассмотрение особенностей договора ренты, его разновидностей и рисков,связанных с его заключением.

Для выявленияцели сформулированы задачи.

Во-первых,необходимо изучить основные теоретические положения, напрямую касающиесявыбранной темы. В этой связи возникают три следующие задачи, решение которыхсоставит содержание первой главы работы:

1)   изучение договора вконтексте гражданского права;

2)   характеристика договора ренты,выявление его сущности и особенностей;

3)   рассмотрение механизмаобеспечения выплаты ренты.

Во-вторых,необходимо рассмотреть более подробно виды договоров ренты. С учетом того, чтонаибольшей популярностью пользуется договор пожизненного содержания сиждивением, я считаю целесообразным рассмотреть также на практических примерахосновные, т.е. наиболее распространенные риски, связанные с данным видомдоговоров. В этой связи возникают еще три задачи, решение которых составитсодержание второй главы работы:

1)   рассмотрение договорапостоянной ренты;

2)   рассмотрение договорапожизненной ренты;

3)   рассмотрение договорапожизненного содержания с иждивением и рисков, связанных с его заключением.

При написанииработы мной были использованы законодательные акты, регулирующие данный виддоговора, в частности, Гражданский кодекс РФ и комментарии к нему, а такжеучебная литература по гражданскому праву (учебники Суханова Е.А., Гуева А.Н.,Садикова О.Н.), публикации в Интернет на данную тему и материалы судебнойпрактики, опубликованные в средствах массовой информации, в частности, в журнале«Домашний адвокат».


Глава 1. Понятиеи сущность договора ренты/> §1. Договор в гражданскомправе

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении,изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ)[3].

Необходимо учитывать, что термин «договор» используется дляобозначения не только юридического факта (двусторонней и многостороннейсделки), но и обязательственного правоотношения, возникающего из договора.Разграничение указанных понятий имеет практическое значение. Решая вопрос отом, вправе ли арбитражный суд взыскивать установленную законодательством илидоговором пеню за просрочку платежа после истечения срока действия договора,Высший Арбитражный Суд РФ пришел к выводу, что истечение срока действиядоговора, как правило, не прекращает возникшего на его основеобязательственного правоотношения. Договором также называют документ, в которомфиксируется юридический факт — соглашение.

Договор — это всегда сделка, но не всякая сделка является договором.Односторонние сделки не могут быть договором, поскольку для него необходимоволеизъявление не менее чем двух сторон. Именно поэтому на договорыраспространяются правила лишь о двусторонних и многосторонних сделках (п. 2 ст.420 ГК).

Свобода договора. Одним из основных начал гражданского законодательстваГК определил принцип свободы договора (п. 1 ст. 1 ГК), который находитзакрепление и развитие во многих других статья Гражданского кодекса. Суть этогопринципа заключается в том, что субъекты гражданских правоотношенийсамостоятельно распоряжаются своими правами, приобретая и осуществляя их своейволей и в своем интересе. Граждане и юридические лица сами решают, заключать имдоговор или нет, выбирают своих будущих контрагентов. Никого нельзя обязатьвступить в договорные отношения. Исключения составляют случаи, когда этопредусмотрено законом, либо сами субъекты добровольно возложили на себя такуюобязанность.

Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и непредусмотренный законом или иными правовыми актами. Необходимо лишь, чтобы онне противоречил закону (ст. 8 ГК).

Содержание договора определяется по усмотрению сторон, если иное непредусмотрено законом, другими правовыми актами.

Классификация договоров представляет собой деление их на определенныегруппы с учетом тех или иных критериев (свойств, признаков договоров). Такихкритериев немало, автор остановится лишь на тех, которые имеют непосредственноеотношение к теме работы.

Договоры имущественные и организационные.Имущественные договоры касаются материальных благ и характеризуются большимразнообразием. Это могут быть отношения, связанные с передачей имущества(купля-продажа), выполнением работ (подряд), оказанием услуг (перевозка,страхование). Организационные договоры не порождают непосредственноимущественных последствий, они лишь создают для этого необходимые предпосылки.

Консенсуальные и реальные договоры. Для заключения консенсуальногодоговора достаточно достичь соглашения по всем существенным условиям договора.С этого момента договор считается заключенным. Для заключения же реальногодоговора необходима, кроме того, передача имущества.

Двусторонние и многосторонние договоры. В зависимости оттого, волеизъявление скольких сторон необходимо для заключения соответствующегодоговора, договоры могут быть двусторонними и многосторонними. Для заключениядвустороннего договора необходимо волеизъявление двух, для многостороннего —более чем двух сторон.

Одностороннеобязывающие и двустороннеобязывающие договоры. При заключенииодностороннеобязывающих договоров у одной стороны возникают только права, у другой— только обязанности. Двустороннеобязывающие (взаимные) договоры порождают права иобязанности у обеих сторон. Абсолютноебольшинство договоров — взаимные: купли-продажи, поставки, перевозки и другие.

Договоры возмездные и безвозмездные. Возмездность илибезвозмездность договора обусловливается его характером (договоры купли-продажи— возмездные договоры; дарения — безвозмездные). В соответствии с п. 3 ст. 423ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов,содержания или существа договора не вытекает иное.

Содержание договора принято раскрывать через совокупность согласованныхсторонами условий. Условия договора (юридического факта) конкретизируютсоответствующее правоотношение, его субъектов, объект (условия о предмете,сроках и порядке исполнения обязанностей и т. п.). Каждое условие договораимеет свое собственное содержание. Содержание совокупности всех условий тогоили иного договора и составляет его содержание.

Условия договора. Условия договора делятся на три вида:существенные, случайные и обычные. К существенным относят такие условия,которые необходимы и достаточны для признания договора заключенным. Поэтомуесли в договоре отсутствует какое-либо из существенных условий, нет и самогодоговора. И, наоборот, если в договоре есть все существенные условия, онсчитается заключенным даже тогда, когда иных условий, кроме существенных, в немне оказалось.

Посколькувозникновение договора связывается с достижением сторонами согласия по егосущественным условиям, важно определить их круг. Указания на этот счетприведены в ст. 432 ГК. Она относит к числу существенных следующие условия: а)о предмете договора, б) прямо названные в законе или иных правовых актах каксущественные (необходимые) для данного вида договоров и все условия,относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнутосоглашение.

Обычныминазывают условия, воспроизводящие диспозитивную норму закона, а случайными — те, которые предусматривают не закрепленное в законе правило. Случайные условиярасширяют содержание договора. [4]

С заключением договора последний вступает в силу и на его основевозникает обязательственное правоотношение. Сторонам предоставлено правораспространить условия договора на свои отношения, которые предшествовализаключению договора.

Окончание срока действия договора прекращает обязательственноеправоотношение, если это предусмотрено законом или договором. При отсутствиитакого условия в договоре окончание срока его действия приурочивается к моментуисполнения сторонами своих обязанностей.

Требования, предъявляемые к форме договора. Договор может быть заключен влюбой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоровданного вида не установлена определенная форма.

Письменная форма обязательна:

1) если договоры заключаются между юридическими лицами;

2) если договоры заключаются между юридическими лицами и гражданами;

3) если договоры заключаются гражданами между собой на сумму, превышающуюне менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплатытруда;

4) если письменная форма предусмотрена законом для договоров, заключаемыхгражданами между собой независимо от их суммы;

5) для внешнеэкономических договоров. Некоторые договоры, заключаемые вписьменной форме, нуждаются в нотариальном удостоверении.

Договоры должны быть нотариально удостоверены в двух случаях:

1) когда нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом;

2) когда стороны своим соглашением обусловили нотариальное удостоверениезаключаемого ими договора.

Способы заключения договора. Договор в письменной форме может бытьзаключен следующими способами:

1) путем составления одного документа;

2) путем обмена документами, выражающими волю сторон. Обмен документамипроизводится посредством почтовой, телетайпной, телефонной, электронной илииной связи. Необходимо лишь, чтобы соответствующая связь обеспечивалавозможность достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.Указанные документы подписываются сторонами.

Заключение договора. Поскольку договор является соглашением сторон, онзаключается при наличии предложения одной стороны заключить договор и согласиядругой принять такое предложение. Предложение заключить договор, если оноотвечает определенным требованиям, называется офертой. Ответ лица, которомуадресована оферта, о полном и безоговорочном согласии принять предложениезаключить договор, называется акцептом.

Изменение и расторжение договора. По обоюдному согласию стороны изменяют ирасторгают договор, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке потребованию одной из его сторон. Основаниями таких требований служат:

1) существенное нарушение договора контрагентом;

2) иные случаи, предусмотренные законом или договором. Существеннымпризнается нарушение, влекущее для другой стороны ущерб, при котором она взначительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключениидоговора.

§2. Понятиеи особенности договора ренты

Согласно п. 1 ст. 583 ГК по договору ренты одна сторона(получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственностьимущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имуществопериодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммылибо предоставления средств на его содержание в иной форме.[5]

По договору ренты допускается установление обязанности выплачиватьренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты(пожизненная рента) (п. 2 ст. 583 ГК).

Сторонами договора ренты являются:

а) получатель ренты (рентный кредитор) – лицо, передающее своеимущество в собственность другого лица с целью получения от последнего втечение длительного периода времени дохода (ренты);

б) плательщик ренты (рентный должник) – лицо, обязанное в обмен наполученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течениедлительного периода времени доход (ренту).

Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и егоразновидности – договоре пожизненного содержания с иждивением – в силу самойсущности этих договоров могут быть только граждане. В п. 1 ст. 589 ГК указано,что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а такженекоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствуетцелям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имуществопод выплату ренты. Например, пожизненная рента может быть установлена однимгражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1, 2 ст. 596ГК).

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любыеграждане и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие,заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, испособные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договораренты и обеспечению ее выплаты[6]. Такаяспособность является свойством фактического порядка и определяется в периодзаключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность можетопределяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставомюридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

Предмет договора ренты определен в п. 1 ст. 583 ГК как«имущество». Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненногосодержания с иждивением, которым объявлено недвижимое имущество (п. 1 ст. 601ГК).

По точному смыслу п. 1 ст. 583 ГК получатель ренты передаетплательщику ренты имущество в собственность. Поскольку объектом правасобственности может быть только индивидуально-определенная вещь, предметомдоговора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличныеденьги и документарные ценные бумаги. Безналичные деньги, являющиеся по своейприроде не вещами, а правами требования, «бездокументарные ценные бумаги»,являющиеся особым способом фиксации прав, равно как и иные имущественные права,не могут быть объектами права собственности, а соответственно, предметомдоговора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора рентыработы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в томчисле исключительные права на них, нематериальные блага.

Вместе с тем нет теоретических препятствий для закрепления взаконодательстве возможности передачи под выплату ренты имущественных прав,информации, результатов интеллектуальной деятельности, в том числеисключительных прав на них, выполнение работ и оказание услуг с этой же целью. Вкачестве примера можно привести норму из гражданского законодательства Японии,которая предусматривает возможность ренты в форме пожизненного содержаниягражданину, проработавшему длительное время в пользу плательщика. Ведьконструкция договора ренты может быть смоделирована и без указания о том, чтоимущество передается в собственность плательщика ренты. Именно так, например,решен вопрос в ст. 2367 Гражданского кодекса Квебека, в которой указано, чтодоговором, утверждающим ренту, является договор, по которому одно лицообязуется безвозмездно или в обмен на отчуждение капитала в его пользуосуществлять периодические платежи другому лицу, получателю ренты, в течениеопределенного срока.

Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметомдоговора ренты, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) тогоили иного имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплатуренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачинедвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости,предусмотренных в ст. 556 ГК; отчуждение под выплату ренты ценных бумагпотребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК о порядке передачи прав по ценнойбумаге и т. д.

В соответствии со ст. 584 ГК договор ренты подлежит нотариальномуудостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имуществапод выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Рентноеобременение должно регистрироваться в соответствии п. 6 ст. 12 Закона орегистрации недвижимости как обременение права собственности в листе записи опрочих ограничениях в соответствии с п. 59 Правил ведения Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверениидоговора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой (п. 1ст. 165, ст. 584 ГК). Если же договор о передаче под ренту недвижимогоимущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственнойрегистрации, он будет считаться в силу п. 3 ст. 433 ГК незаключенной сделкой,так как ст. 584 ГК не содержит указания на его недействительность. Повышенныетребования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимальногарантировать интересы получателя ренты.

Договор ренты является самостоятельным видом договора. От договорадарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества всобственность другого, вправе требовать предоставления встречногоудовлетворения – рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор рентыотличается характером встречного удовлетворения. Объем причитающихся получателюрентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате рентыдействует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя(пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных(рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон,заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагентфактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самимпредоставленное.

К договору ренты возможно применение в субсидиарном порядке норм одоговорах купли-продажи и дарения, если это не противоречит существу данногодоговора (п. 2 ст. 585 ГК). Это объясняется тем, что отчуждение имущества подвыплату ренты может быть осуществлено либо за плату (по модели отношенийкупли-продажи), либо бесплатно (по модели отношений дарения). Это необходимоиметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договораренты.

Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении)движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика рентыбесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормыгл. 32 ГК о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным в случаях,когда передача движимого имущества в собственность плательщика рентыосуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передачеприменяются нормы гл. 30 ГК о договоре купли-продажи.

Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждениедвижимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером взависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество подвыплату ренты.

Соответственно, договоры ренты могут иметь односторонний иливзаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимогоимущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, аконсенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имуществаосуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, оконсенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так какправообразующая сила договора ренты может иметь место только во взаимосвязи сактом государственной регистрации. Даже если недвижимое имущество былоотчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать егопередачи, как и при возмездной передаче.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимостипредоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты,рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право получениярентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты толькопосле передачи имущества под выплату ренты. С этого же момента возникаетобязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты.[7]

§3. Механизмобеспечения выплаты ренты

Существенным условием договора ренты является способ обеспеченияобязательства по уплате ренты. Выплата ренты получателю должна быть безусловнообеспечена. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от характерапередаваемого имущества.

При передачепод выплату ренты недвижимого имущества (в том числе жилого помещения)получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретаетправо залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК РФ). Право ипотеки, возникающее уполучателя ренты, на основании п. 1 ст. 587 ГК подлежит регистрации вгосударственном реестре прав на недвижимое имущество.

Такимобразом, как залогодержатель получатель ренты получает право первоочередногоудовлетворения своих интересов из стоимости этого недвижимого имущества.

Если под выплатуренты передается не недвижимость, а иное имущество, то плательщик ренты обязанпредоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользуполучателя ренты риск ответственности за неисполнение обязательств (п.2 ст.587ГК РФ). [8]

Если плательщик ренты, под которую выделялись получателем рентыдвижимые веши, не принял меры к обеспечению выполнения своих обязательств(например, страхование риска ответственности), а равно если обеспечение утраченоили условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправев одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскатьобразовавшиеся в связи с этим убытки.

Рентныеплатежи могут осуществляться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. 1 ст.597 ГК), а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечениепотребностей в жилье, питании, одежде и т. п. (п. 1 ст. 602 ГК). В законе можетустанавливаться минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальнойстоимости общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Цельподобных предписаний закона – защита интересов рентного кредитора иустановление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты,прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные платежи должны иметьсоответствующую денежную оценку.[9]

В качествеособой меры защиты интересов получателя ренты закон предусмотрел в ст. 588 ГКответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты. Она установлена ввиде обязанности плательщика уплачивать получателю ренты проценты,предусмотренные ст. 395 ГК, если иной размер процентов не установлен договоромренты.


Глава 2.Особенности заключения различных видов договоров ренты §1. Особенности договорапостоянной ренты

Главнымпризнаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства повыплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты. Это означает, чтоего существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числесроком жизни или существования получателя.

Получателямипостоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, еслиэто не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (п. 1 ст. 589ГК).[10]

Некоммерческиеорганизации, созданные на определенный срок или до достижения определенныхцелей, закрепленных в учредительных документах, не могут быть получателямипостоянной ренты, так как они не могут вступать в бессрочные отношения. Такиенекоммерческие организации, как учреждения, по общему правилу не могут бытьполучателями постоянной ренты, потому что закон (п. 1 ст. 298 ГК) запрещает имотчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом. Онитакже не могут отчуждать для получения постоянной ренты имущество, которым онивправе самостоятельно распоряжаться как приобретенным за счет разрешенной имдоходной деятельности (п. 2 ст. 298 ГК). Ведь при осуществлении разрешеннойкоммерческой деятельности учреждения преследуют предпринимательские цели.Поэтому в отношении них начинает действовать общий запрет на получение постоянной(как и любой иной) ренты коммерческими юридическими лицами.

Коммерческиеюридические лица не могут быть получателями ренты, будучи субъектамипредпринимательской деятельности, неразрывно связанной с оборотом имущества ипотому не совместимой с положением рантье, живущего на доход, в созданиекоторого он не вовлечен. Данное ограничение вытекает из самой сущности ренты.

Другимпризнаком договора постоянной ренты является возможность передачи правполучателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода понаследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц.Права получателя постоянной ренты могут быть переданы гражданам, а такженекоммерческим организациям, имеющим право быть получателями постоянной ренты.

Даннаявозможность может быть запрещена законом или договором (п. 2 ст. 589 ГК). Нопри любых обстоятельствах запреты на передачу прав или на их переход, введенныев договор соглашением сторон или предусмотренные в законе, не должны лишатьдоговор постоянной ренты бессрочного характера. Поэтому невозможно одновременносогласовать в договоре условие о запрете гражданину передавать права получателяпостоянной ренты и условие о том, что эти права не могут перейти к другим лицамв порядке наследования. Если подобное допустить, то постоянная рентатрансформируется в пожизненную, а плательщик ренты окажется связанным лишь напериод жизни гражданина – получателя постоянной ренты.

Размеррентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты. Ондолжен быть определен сторонами в договоре. Придание условию о размере рентныхплатежей качеств существенного объясняется рисковым характером договорапостоянной ренты. В целях защиты интересов получателя постоянной рентыустановлено, что (если иное не предусмотрено договором) ее размер увеличиваетсяпропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплатытруда (п. 2 ст. 590 ГК).

Основнойформой рентных платежей при постоянной ренте является денежная. Вместе с темдоговором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путемпредоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих постоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК). Если иное не предусмотренодоговором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждогокалендарного квартала (ст. 591 ГК).

В длящихсяобязательствах, возникающих на основе договора постоянной ренты, особоезначение приобретает вопрос о распределении между сторонами риска случайнойгибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Если случайногибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под выплатупостоянной ренты, то риск несет плательщик ренты (как лицо, получившее этоимущество в собственность безвозмездно). Поэтому он обязан продолжать исполнятьобязательства по выплате ренты независимо от гибели или порчи имущества. Еслислучайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату подвыплату постоянной ренты, то плательщик, как лицо, понесшее расходы поприобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственнопрекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты(ст. 595 ГК).

Прекращениедоговора постоянной ренты возможно как по общим основаниям, предусмотренным вгл. 26 ГК, так и по специальным основаниям, указанным в нормах, касающихсядоговора постоянной ренты. Однако прекращение рентного обязательства,возникшего на базе передачи в ренту недвижимого имущества, по таким основаниям,как смерть гражданина (ст. 418 ГК) и ликвидация юридического лица, невозможнопотому, что рента в порядке следования обременяет недвижимое имущество,переданное в ренту.

Специальнымоснованием прекращения обязательств из договора постоянной ренты является еевыкуп. В соответствии с п. 1 ст. 592 ГК плательщик постоянной ренты вправеотказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Любое условие договорапостоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкупничтожно. В договоре стороны могут предусмотреть лишь одно ограничение на выкупренты, а именно: невозможность осуществления этого права при жизни получателяренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с моментазаключения договора (п. 3 ст. 592 ГК). Договоры постоянной ренты, содержащиеуказанные ограничения, сохраняют рисковый (алеаторный) характер. Договорыпостоянной ренты, в которых отсутствуют рассматриваемые временные ограничения,не обладают чертами рисковых договоров.

Выкуп рентыозначает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентныхплатежей выкупной цены, определенной сторонами в договоре. При отсутствииусловия о выкупной цене в договоре выкуп осуществляется по цене,соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 594 ГК). Втаких случаях в состав выкупной цены не включается стоимость имущества,переданного под выплату ренты, вследствие того, что получатель ренты произвелего отчуждение как продавец, получив при этом за него плату, эквивалентнуюпродажной цене. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре в выкупнуюцену ренты наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданногоимущества, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК.

О выкуперенты ее плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее чем за тримесяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок,предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты будетсчитаться прекращенным только с момента получения всей суммы выкупа получателемренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Обязательстваиз договора постоянной ренты могут быть прекращены путем выкупа постояннойренты плательщиком по требованию получателя ренты.

Получательренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

а) плательщикренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотренодоговором постоянной ренты;

б) плательщикренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК);

в) плательщикренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидносвидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки,которые установлены договором;

г) недвижимоеимущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность илиразделено между несколькими лицами;

д) в другихслучаях, предусмотренных договором (ст. 593 ГК).[11]

§2.Особенности договора пожизненной ренты

Самостоятельнымвидом договора ренты является пожизненная рента, которая (в соответствии со ст.596 ГК) может быть установлена на период жизни либо гражданина, передающегоимущество под выплату ренты, либо другого указанного им лица (лиц).[12]

Этот виддоговора ренты порождает срочные обязательства по выплате рентных платежей. Ониустанавливаются на период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смертьполучателя ренты прекращает обязательства по выплате пожизненной ренты. Праваполучателя пожизненной ренты непередаваемы ( в том числе по наследству), таккак неразрывно связаны с его личностью.

Если пожизненнаярента установлена в пользу нескольких граждан, то их доли в праве на получениеренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненнойренты. При этом, в случае смерти одного из получателей ренты, его доля в правена получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договоромпожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнегополучателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596 ГК).Если пожизненная рента установлена на период жизни другого гражданина,указанного лицом, передавшим имущество под выплату ренты, а гражданин, в пользукоторого заключен договор ренты, к этому времени скончался, такой договорничтожен как устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего кмоменту его заключения. Здесь небезынтересно заметить, что Французскийгражданский кодекс признает ничтожным договор пожизненной ренты, заключенный «впользу лица, пораженного болезнью, от которой это лицо скончалось не позднее 20дней со дня заключения договора». Такое положение являтся средством борьбы созлоупотреблениями при использовании рентных договоров в неблаговидных целях.

Формойвыплаты пожизненной ренты может быть только денежная сумма, периодическивыплачиваемая получателю ренты в течение всей его жизни. Если иное непредусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждогокалендарного месяца. В качестве иного в договоре пожизненной ренты может бытьуказано, что рентные платежи вносятся авансом за определенный период времени.

Размерпожизненной ренты определяется сторонами в договоре. При этом в расчете намесяц он должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленногозаконом. При увеличении установленного законом минимального размера платы трударазмер пожизненной ренты подлежит пропорциональному увеличению (ст. 597 ГК).

Договорпожизненной ренты – это срочная сделка. Обязательства, порожденные ею, могутбыть прекращены плательщиком ренты только на общих основаниях. В силу этогодаже случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного подвыплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательствавыплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст.600 ГК).

В отличие отплательщика ренты получатель пожизненной ренты наделяется правом прекратитьобязательства из договора пожизненной ренты. Так, в случае существенногонарушения договора пожизненной ренты ее плательщиком получатель ренты вправетребовать от плательщика выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК,либо расторжения договора и возмещения убытков. Более того, если под выплатупожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно,получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком рентыпотребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупнойцены ренты (ст. 599 ГК).[13]

§3. Особенностидоговора пожизненного содержания с иждивением

По договорупожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передаетпринадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимостьв собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненноесодержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)(п. 1 ст. 601 ГК).

Приразграничении пожизненной ренты от пожизненного содержания с иждивениемтрадиционно указывается на два существенных отличия. Во-первых, предметомдоговора пожизненной ренты может быть любое имущество, тогда как предметомдоговора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимость.

Во-вторых, вдоговоре пожизненной ренты допускается только денежная форма рентных платежей,а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента представляется в формеобеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а еслинеобходимо в силу состояния его здоровья – также и в уходе за ним. Договоромможет быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг.

Лишь вкачестве исключения договором пожизненного содержания с иждивением может бытьпредусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой втечение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК).

Кроме того, вотличие от договора пожизненной ренты в договоре пожизненного содержания сиждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее двухминимальных размеров оплаты труда, установленных законом (п. 2 ст. 602 ГК).

Но основнойпризнак для разграничения рассматриваемых договоров состоит в особом характереотношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненноесодержание и иждивение. Этот особый характер обусловлен социальной сущностью иназначением договора пожизненного содержания с иждивением. Например,необходимость в уходе может возникнуть после заключения договора. Но как толькоона возникает, то становится обязанностью плательщика ренты и должна бытьисполнена с учетом сложившихся обстоятельств и обычно предъявляемымитребованиями. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объемесодержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суддолжен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст.602).

Нахождениегражданина на пожизненном содержании плательщика ренты, предоставляющегогражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие между нимилично-доверительных отношений. Вследствие этого моральное насилие, скверное,оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину – получателю ренты,находящемуся в материальной зависимости от него, должно рассматриваться каксущественное нарушение плательщиком ренты своих обязательств, дающее получателюренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного вобеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены наусловиях, установленных законом (ст. 594 ГК).

Интересыгражданина – получателя ренты гарантируются различными способами. Во-первых,плательщик ренты – собственник недвижимого имущества, приобретенного по этомудоговору, – вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременятьтакое имущество только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604ГК). Это – следствие не столько доверительного характера отношений сторондоговора пожизненного содержания с иждивением, сколько наличия у гражданина –получателя ренты залогового права на недвижимое имущество (п. 1 ст. 587 ГК).Во-вторых, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы впериод предоставления пожизненного содержания иждивением использованиеуказанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.

В техслучаях, когда гражданину – получателю ренты в соответствии с условиямирассматриваемого договора предоставляется право на проживание в определенномжилом помещении, оно обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждениижилой недвижимости в собственность третьего лица. Если право пользования жилымпомещением будет предоставлено гражданину в жилой недвижимости, переданной вренту им самим, то помимо указанного вещного права пользования жилым помещениему него в силу закона (п. 1 ст. 587 ГК) также возникает и право залога(ипотеки), являющееся вещно-правовым обременением жилой недвижимости,переданной в ренту.

К договорупожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте,например такие, как правила о сроках выплаты денежной части иждивения, опоследствиях случайной гибели предмета ренты и т. д. (п. 2 ст. 601 ГК).[14]

А теперьрассмотрим основные риски для рентоплательщиков и рентополучателей с тем, чтобыопределить, как можно себя обезопасить в этих ситуациях.

Призаключении договора ренты, — отмечает практикующий юрист А.А. Проничев[15], — рисксуществует для обеих сторон.

Понедвижимости существует два вида договоров ренты: с пожизненным содержанием и спожизненным содержанием и иждивением. Одинокие немощные старики, которые отдаютсвои квартиры в ренту, как раз и имеют в виду заключение договора второго вида:они хотят, чтобы за ними ухаживали, сходили в магазин, постирали белье и томуподобное. Уход за пожилыми людьми не только занимает очень много времени, но инакладывает дополнительные обязанности, неисполнение которых может привести красторжению договора через суд.

Договор рентыс пожизненным содержанием — безвременный, у него нет определенного срока.Человек, передавший свою квартиру по договору ренты, может прожить не одиндесяток лет, и тогда сумма ренты может превысить стоимость самой квартиры.

Бабушка можетнастаивать на расторжении договора, ссылаясь на недостаточное внимание состороны плательщика ренты. К сожалению, нередки такие ситуации:

«Два года явыплачивал ренту по договору пожизненного содержания с иждивением. Да ещеоказывал различные услуги бывшей собственнице квартиры. Эта почтенная бабулясначала была довольна всем, а недавно заявила мне, что нашла “клиента”, которыйбудет платить ей больше. Она подала иск в суд о расторжении нашего договора. В качествепричины написала то, что я не выполнял условия договора — не оказывал ей целыйнабор бытовых услуг и не выполнял домашнюю работу. Доказать обратное я не могу- свидетелей нет».!

Получательренты вправе потребовать при нарушениях договора его расторжения. Для этогодолжны быть основания. Главная ошибка рентоплательщика в том, что он нефиксировал письменно оказание услуг и выполнение домашних работ. Полезно вспециальной книжке записывать дату и перечень услуг, которые вы оказываете. Аполучатель ренты должен расписаться в том, что услуги действительно былиоказаны и претензий к вам он не имеет. Точно так же, под расписку, необходимопередавать и сумму выплачиваемой ренты.

Примером рассмотрения дела о существенномнарушении договора пожизненного содержания и его расторжении является РешениеВидновского районного суда от 7 декабря 2004г. [16]

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(Извлечение)

7 декабря 2004 г.Видновский городской судМосковской области в составе…

рассмотрев в открытом судебном заседаниигражданское дело по иску 3. к У. о признании недействительным договорапожизненного содержания,

УСТАНОВИЛ:

3. обратилась в суд с иском к У. о признаниинедействительным договора пожизненного содержания, заключенного ею с У. 11 июня2002 г.

Согласно п. 5 данного договора У. обязаласьпожизненно содержать 3., обеспечивая питанием, одеждой, уходом и необходимойпомощью. Стоимость ежемесячного материального обеспечения (питания, одежды,ухода и необходимой помощи), как следует из п. 6 указанного договора, определенасторонами в размере 10 установленных законом МРОТ.

На момент регистрации указанного договораминимальный размер оплаты труда согласно Федеральному закону от 19 июня 2002 г.№ 82-ФЗ составлял 450 руб. в месяц. Таким образом, в соответствии с п. 5рассматриваемого договора стоимость питания, одежды, ухода и необходимой помощис июля 2002 г. ежемесячно должна была составляв 4500 руб., а с 1 октября 2003г., исходя из размера МРОТ, установленного Федеральным законом от 1 октября2003 г. N'127-ФЗ, — 6000руб.

У. систематически уклоняется от выполнения п. п.5 и 6 договорaи не обеспечивает 3. питанием, одеждой и необходимой помощью в оговоренном в договореразмере.

3. просит расторгнуть договор пожизненногосодержания, заключенный 11 июня 2002 г. между ней и У., зарегистрированный вМосковской oбластнойрегистрационной палате 23 июля 2002 г., № регистрации 50-01-2102-02-2002-632.2, а также признать недействительным свидетельство огосударственной регистрации права собственности на квартиру №… по адресу…за № 50-01-21-02-02-2002-632.2 с рия 50 АГ № 924125 от 23 июля 2002 г,выданное на имя У.

В судебном заседании 3. поддержала своитребования в полном объеме, дополнив, что ответчицей ни разу не был сделанкосметический ремонт в квартире: ответчица ей поясняла, что у нее нет денег наэти цели. Белье У. за ней не стирала, и медицинская сестра делала 3. замечанияпо поводу несвежего постельного белья. Кормила ее ответчица нерегулярно,продукты не приносила. На всю неделю приносила только 1 литр супа и кашу,фрукты и мясо совсем не приносила. Из одежды купила за весь период толькохалат, полотенце и колготки. Ухода за 3. ответчица не осуществляла, квартплатуоплачивала нерегулярно. В квартире постоянно был беспорядок. Когда 3. с инфарктомнаходилась в больнице в течение целого месяца, ответчица ее даже не навещала.

У. иск не признала, сказав, что уход за истицейосуществляла. Она осознавала, что в квартире необходимо сделать косметическийремонт, однако не сделала его. Из одежды действительно куплены только халат,полотенце и колготки. В месяц У. тратила на истицу, включая квартплату, всего1700 рублей. Понимает, что этого недостаточно. Имеет задолженности поквартплате. Питание приносила 3. два раза в неделю.

Суд, заслушав стороны свидетелей, исследовавписьменные материалы дела, пришел к выводу об удовлетворении заявленного 3.требования.

Судом установлены следующие фактическиеобстоятельства дела.

Истица 3. имела на праве личной собственностиквартиру. Указанная квартира принадлежала истице на основании регистрационногоудостоверения за № 12385 от 9 декабря 1994 г., выданного Видновским БТИМосковской области.

11 июня 2002 г. между истицей 3. и ответчицей У.был заключен договор пожизненного содержания с иждивением.

В п. 5 указанного договора указано, что У.обязуется пожизненно полностью содержать 3., обеспечивая ее питанием, одеждой,уходом и необходимой помощью и сохранив за ней право бесплатного пользованияуказанной квартирой.

В п. 6 данного договора указано, что стоимостьежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимойпомощи) определена сторонами в размере 10 установленных законом минимальныхзаработных плат.

Согласно ответу Московской областнойрегистрационной палаты (отдел в Ленинском районе) регистрация данного договорапроизведена и ответчица приобрела право собственности с иждивением.

В судебном заседании установлено, что ответчицаУ. не выполняла возложенных на нее договором пожизненного содержания сиждивением обязательств.

По признанию самой ответчицы, стоимостьежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимойпомощи) была ею определена с учетом уплаты квартплаты и коммунальных услуг в размере1700 руб., что действительно противоречит в этой части заключенному договору.Также признает, что из одежды ею были приобретены только халат, полотенце,колготки, что значительно меньше, чем обозначено в договоре.

Из показаний свидетеля А. следует, что истицачасто ей жаловалась на ответчицу и говорила, что последняя не ухаживает за ней,не делает в доме уборку, везде грязь. Квартира истицы и в самом деле находитсяв антисанитарном состоянии, на балконе горы мусора, везде тараканы, грязь.Кроме того, квартира нуждается в ремонте. Истица также говорила, что ответчицане платит за квартиру и у нее имеется большая задолженность. По словам истицы,ответчица кормила ее раз в неделю.

Свидетель Г. также знает о том, что ответчица неубирается в квартире, не ремонтирует ее, краны текут, везде тараканы, в ваннойкомнате гниют тряпки, Г. лично убирала квартиру истице.

То, что ответчица не производила оплатуквартплаты и коммунальных услуг и имеет задолженность за несколько месяцев,подтверждается представленным в суд предупреждением.

Таким образом, У. по договору пожизненногосодержания с иждивением приняла на себя обязательства, изложенные в договоре,однако данные обязательства не исполнила. Об этом свидетельствует анализперечисленных выше доказательств, а именно показания свидетелей, письменныематериалы дела.

Со своей стороны 3. полностью выполнила условиядоговора, передала в собственность У. квартиру, принадлежавшую 3. на правесобственности.

Согласно ст. 605 ГК РФ при существенном нарушенииплательщиком ренты своих обязанностей получатель ренты вправе потребоватьвозврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненногосодержания, либо выплаты ему покупной цены на условиях, установленных ст. 594ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов,понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

При изложенных выше обстоятельствах суд пришел квыводу об удовлетворении заявленных требований. Руководствуясь ст. 194-198 ГПКРФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования 3. — удовлетворить.

Расторгнуть договор пожизненного содержания сиждивением, заключенный 11 июня 2002 г. между 3. и У., зарегистрированный вМосковской областной регистрационной палате 23 июля 2002 г., № регистрации50-01-21-02-02-2002-632.2.

Признать недействительным свидетельство огосударственной регистрации права собственности на квартиру, выданное на имяУ., за № 50.01.21 -02-2002-632.3 серия 50 АГ № 924125 от 23 июля 2002 г.

Восстановить право собственности 3. на указаннуюквартиру.

Данное решение суда вступило в законную силу.

Риски длярентополучателей тоже велики. Например, бабушка подписывает договор ренты ичерез полгода скоропостижно умирает… Сегодняшняя практика такова, чтозачастую экспертизу умерших стариков не проводят, а в заключении пишут, чточеловек умер от старости. Договор ренты с пожизненным содержанием и иждивениемв первую очередь предполагает доверие друг к другу, а Гражданский кодекспатроната правоохранительных органов над договором ренты не предусматривает.

Как отмечаетА.А. Проничев, «в других странах договор ренты работает цивилизованней и проще.В договоре прописывается каждый час, и за его исполнением следит специальнаяслужба. У нас этого звена нет. Им должно стать государство или муниципалитет.Власть будет контролировать и решать, достаточно ли престарелый гражданинполучает внимания и ухода, чтобы ухаживающий получил квартиру. В случаекриминала будет кого привлечь к ответу».

Очень большой риск для плательщика ренты кроетсяв том, что через несколько лет может объявиться сирый или бездомный родственникстарика, отбывавший наказание в тюрьме, отрочество в детском доме или службу вдисциплинарном батальоне, по закону сохраняющий право на жилплощадь. Для тогочтобы обезопасить себя от таких и других неприятных инцидентов,рентоплательщику перед заключением договора необходимо тщательно проверитьисторию квартиры, получить справки из психоневрологического и наркологическогодиспансеров о том, что будущий рентополучатель квартиры не состоит в этихучреждениях на учете.

Несмотря на все риски, договор ренты сегоднязаключается достаточно часто. Правда, из 100% подобных договоров, проходящихчерез Мосрегистрацию, 80% — договоры, заключенные между родственниками.[17]


Заключение

Среди всехдоговоров, регламентирующих передачу права собственности: купли-продажи,дарения, мены и других – договор ренты занимает особое место. По мнениюаналитиков рынка недвижимости, договор ренты в ближайшем будущем будет одним изсамых распространенных способов отчуждения жилых помещений. Это связано, преждевсего, с тем, что гарантирует постоянный доход на длительное времянетрудоспособному человеку взамен квартиры.

Договораренты являются новеллой ныне действующего Гражданского кодекса РФ. До 1996 г.,в ГК РСФСР 1964 г., были предусмотрены договора купли-продажи жилого дома спожизненным содержанием. То есть это были рассроченные договора с условием. Вновом Кодексе впервые были представлены все виде ренты: постоянная рента,пожизненная рента и разновидность пожизненной ренты – пожизненное содержание сиждивением. Было дано и четкое определение ренты: рента – это правоотношениесторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатнопередает другой стороне (рентоплательщику) свое имущество в обмен на получениеренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либопредоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг,оплаты ритуальных услуг. Особенностью этих договоров является неопределенностьсрока действия и некоторый риск досрочного прекращения этого договора присущественном нарушении рентоплательщиком исполнения своих обязательств.

К сожалению, между нормами гл. 33 ГК РФ,регулирующей отношения ренты, и практикой много расхождений. Так, согласно ГКРФ все обязательства рентоплательщика должны быть выражены в договоре ренты вденежном эквиваленте, но на практике это требование редко выполняется: вдоговорах обычно оговариваются качество оказываемых услуг (в том числеритуальных) и частота их оказания.

В § 3 гл. 33 ГК РФ («Пожизненная рента»)предусматривается, что на передачу обремененного рентой имущества новомуприобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей. Это условие напрактике тоже не выполняется, и если рентоплательщик захочет продать квартирувместе со своими обязанностями другому лицу, ему будет необходимо получитьписьменное согласие рентополучателя. Кроме того, ГК РФ предусматривает в случаенарушения договора возможность выкупа ренты. На практике же эта нормафактически не применяется.

Договор пожизненного содержания с иждивениемзаключают, как правило, люди преклонного возраста. В круг рентоплательщиковзачастую попадают и потенциальные наследники. Перспектива уладить вопрос спередачей собственности еще при жизни наследодателя устраивает обе стороныдоговора. Для одной из них это возможность приобрести полноценное содержание иуход, а для другой — предпочтительнее приобрести в собственность жилоепомещение еще при жизни родственника, не надеясь на завещание (кто знает, какдолго продлится его жизненный путь и какова будет его последняя воля?).

О том, что эти ожидания не всегда оправдываются ичто договоры ренты расторгаются и перезаключаются некоторыми гражданамипримерно с той же частотой, что другими переписываются завещания, а заманчивыеусловия по содержанию оказываются не под силу их исполнителям по договору, — это, к сожалению, не редкость. Однако, если правильно составить договор ренты иследовать определенным правилам поведения, о которых говорилось в работе(проверить историю квартиры, фиксировать документально платежи и оказание услуги проч.), то практически все риски договора можно свести к минимуму.


Списоклитературы:

1. Гражданский кодекс РФ. Официальный текст сизменениями и дополнениями. – М., Элит, 2004.

2. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ Частивторой (постатейный). Под ред. проф. О.Н. Садикова. Электронный вариант

3. Гражданское право России. Курс лекций. Частьпервая. Под ред. О.Н. Садикова. — М.: Юрид. лит., 1996.

4. Гражданское право. В 2-х тт. Том 2. Под ред.Е.А. Суханова. – М., Бек, 1994.

5. Гуев А.Н. Гражданское право. В 3-х тт. Том 2.– М., Инфра-М, 2003.

6. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание сиждивением //Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии,алфавитно-предметный указатель /Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А.Хохлова. М., 1996

7. Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции:Книга 1. М., 1961. С.253, 254.

Судебная практика:

8. Решение.Видновского городского судаМосковской области от 7 декабря 2004 года.

9. Договор пожизненного содержания с иждивением// Типовые договоры www.businesspravo.ru

10. Договор пожизненной ренты // Типовые договорыhttp://www.businesspravo.ru

11. Договор постоянной ренты // Типовые договоры www.businesspravo.ru

12. Материалы судебной практики // пожизненноесодержание: проблемы исполнения // Домашний адвокат — №14 – 2005

13. Полякова О. Рента – испытание на прочность.// Домашний адвокат — №18 – 2004

14. По материалам сайта law.rambler.ru

15. Рента renta2004.ru/info.htm

16. Юридическое бюро «Стоик» www.stoik-spb.ru/ru/renta

17.Информационно- правовая система “Гарант”версия на январь 2006 г.


Приложение1

ДОГОВОРПОСТОЯННОЙ РЕНТЫ[18]

г. КрасногорскМосковской области «25» декабря 2005г.

ЗадубровскаяКлавдия Федоровна проживающий по адресу, Московская область, Красногорский район,п.Истра дом20 кв.11 паспорт серии 46 01№ 456783 выдан ‘10” июня 2001 г.Ильинскимотделением милиции Красногорского района Московской области, именуемый вдальнейшем “Получатель ренты”, и Дорохов Игорь Александрович проживающий поадресу Московская область Красногорский район п. Истра д.18 кв.20.паспорт серии46 01 № 233456, выдан “12” августа 1999г. Ильинским отделением милицииКрасногорского района Московской области, именуемый в дальнейшем “Плательщикренты”, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Получатель рентыпередает в собственность Плательщику ренты имущество автомобиль ФольксвагенГольф У721КО90, />а Плательщик ренты обязуется вобмен на полученное имущество периодически выплачивать Получателю ренты ренту ввиде денежной суммы.

2. Плательщик ренты обязанвыплачивать ренту бессрочно.

3. Имущество, указанное в п. 1 настоящего договора,принадлежит Получателю ренты на праве собственности, что подтверждается ПТС39ТЕ134567.

4. Отчуждаемое имуществопередается Плательщику ренты в день, следующий за днем нотариальногоудостоверения настоящего договора.

5. Право собственности понастоящему договору возникает у Плательщика ренты с момента передачи емуимущества, указанного в п.1 настоящегодоговора.

6. Согласно акта оценки №21,выданной ООО”Зенит’’ “23” августа 2005 г., денежнаяоценка отчуждаемого имущества составляет двести тысяч (200 000)руб.

7. Плательщик ренты обязанвыплачивать ренту в последний рабочий день каждого календарного квартала вразмере восемьсот (800) руб. Размер выплачиваемойренты увеличивается пропорционально увеличению установленного закономминимального размера оплаты труда.

8. Плательщик ренты обязанзастраховать в пользу Получателя ренты риск ответственности за неисполнениелибо ненадлежащее исполнение своих обязательств перед Получателем ренты.

9. За каждый день просрочкивыплаты ренты Плательщик ренты уплачивает Получателю ренты неустойку в размере 10рублей.

10. Право на выкуп ренты неможет быть осуществлено Плательщиком ренты при жизни Получателя ренты.

11. До заключения настоящегодоговора имущество, указанное в п. 1 настоящего договора, никому не продано, не заложено, в спореи под арестом не состоит.

12. Расходы по заключениюнастоящего договора оплачивает Плательщик ренты.

13. Содержание ст. 209, 210,583, 584 ГК РФ нам нотариусом разъяснено.

14. Договор прочитансторонам нотариусом вслух.

15. Настоящий договорсоставлен в трех экземплярах, из которых один остается в делах нотариальнойконторы, второй и третий выдаются соответственно Плательщику ренты и Получателюренты.

Подписисторон ________________________________

Удостоверительнаянадпись нотариальной конторы _______________________________________


Приложение2

 

ДОГОВОРПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ[19]

г.Красногорск Московской области «25» декабря 2005г.

ЗадубровскаяКлавдия Федоровна проживающий по адресу, Московская область, Красногорский район,п.Истра дом20 кв.11 паспорт серии 46 01№ 456783 выдан ‘10” июня 2001 г.Ильинскимотделением милиции Красногорского района Московской области.именуемый вдальнейшем “Получатель ренты”, Дорохов Игорь Александрович проживающий поадресу Московская область Красногорский район п. Истра д.18 кв.20.паспорт серии46 01 № 233456, выдан “12” августа 1999г… Ильинским отделением милицииКрасногорского района Московской области. именуемый в дальнейшем “Плательщикренты”, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Получательренты передает Плательщику ренты в собственность квартиру, находящуюся в п.Истра Красногорского района дом №20, кв… №11 расположенную на 3 этаже 5этажного панельного дома постройки 1997г., состоящую из двух комнат, общейполезной площадью 52,10 кв.м., жилой площадью 31 кв. м.с кухней площадью 8.4кв. м.оборудованной газовой плитой, с изолированными ванной и туалетом, имеющуюбалкон, а Плательщик ренты обязуется в обмен на полученную квартирупериодически выплачивать ренту в виде денежной суммы

2. Плательщик ренты обязанвыплачивать ренту Получателю ренты пожизненно. Плательщик ренты обязанвыплачивать ренту в последний рабочий день каждого календарного месяца вразмере тысячу пятьсот (_1500 ) руб. путемперечисления на счет Получателя ренты 42301840201300003489 в МДМ банке. Размервыплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленногозаконом минимального размера оплаты труда.

3. Отчуждаемая квартирапринадлежит Получателю ренты на праве собственности на основании договорапередачи №27974/07 от 25.08.2004г. ,/> зарегистрированной Главным управлением Федеральнойрегистрационной службы по Московской области_ (Свидетельство о государственнойрегистрации права серии HAN № 0513093 от “23” ДЕКАБРЯ 2004 г.

4. Согласно Справки №5675,/> выданной Проектно-инвентаризационным бюро />Красногорского района Московской области“19” марта2004 г., инвентаризационная оценка квартиры составляет стопятнадцать тысяч четыреста двадцать (115 420)рублей.

5. Право собственности наквартиру возникает у Плательщика ренты с момента государственной регистрациинастоящего договора.

6. Плательщик ренты обязанзастраховать в пользу Получателя ренты риск ответственности за неисполнениелибо ненадлежащее исполнение своих обязательств перед Получателем ренты.

7. За каждый день просрочкивыплаты ренты Плательщик ренты уплачивает Получателю ренты неустойку в размере сторублей .

8. До заключения настоящегодоговора квартира, указанная в п. 1 настоящегодоговора, никому не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит, чтоподтверждается Справкой серии HAN № 0513093 выданной. Главным управлением Федеральнойрегистрационной службы по Московской области г от “23” ДЕКАБРЯ 2004 г..,кадастровый № 50-50-11/052/2004 -77.

9. Расходы по заключениюнастоящего договора оплачивает Плательщик ренты.

10. Содержание ст. 209, 210,583, 584, 597–600 ГК РФ нам нотариусом разъяснено.

11. Договор прочитансторонам нотариусом вслух.

12. Настоящий договорсоставлен в трех экземплярах, из которых один остается в делах нотариальнойконторы, второй и третий выдаются соответственно Плательщику ренты и Получателюренты.

Подписисторон _________________________________

Удостоверительнаянадпись нотариальной конторы ________________________


Приложение3

ДОГОВОРПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С

ИЖДИВЕНИЕМ[20]

г.Красногорск Московской области «25» декабря 2005г.

ЗадубровскаяКлавдия Федоровна проживающий по адресу, Московская область, Красногорский район,п.Истра дом20 кв.11 паспорт серии 46 01№ 456783 выдан ‘10” июня 2001 г.Ильинскимотделением милиции Красногорского района Московской области, именуемый вдальнейшем “Учредитель ренты”, Дорохов Игорь Александрович проживающий поадресу Московская область Красногорский район п. Истра д.18 кв.20.паспорт серии46 01 № 233456, выдан “12” августа 1999г. Ильинским отделением милицииКрасногорского района Московской области, именуемый в дальнейшем “Плательщикренты”, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1.Получатель ренты передает Плательщику ренты в собственность квартиру,находящуюся в п. Истра Красногорского района дом №20, кв… №11 расположенную на 3этаже 5 этажного панельного дома постройки 1997г., состоящую из двух комнат,общей полезной площадью 52,10 кв.м., жилой площадью 31 кв. м.с кухней площадью 8.4кв. м.оборудованной газовой плитой, с изолированными ванной и туалетом, имеющуюбалкон, а Плательщик ренты обязуется в обмен на полученную квартируосуществлять пожизненное содержание с иждивением Получателя ренты.

2. Обязанность Плательщикаренты осуществлять пожизненное содержание с иждивением Получателя рентывключает в себя:

1) обеспечение продуктамипитания;

2) обеспечение одеждой;

3) в случае, если этоготребует состояние здоровья Получателя ренты, осуществлять уход за Получателемренты;

4) предоставление для проживания жилого помещения(комнаты, квартиры), находящегося в г. Красногорск по Димитрова, дом № 4, кв.№6,расположенного на 2 этаже />5 этажного панельногодома постройки 1969 г., состоящего из одной комнаты, общей полезной площадью дватцатьшесть(26)кв.м. ,/> жилой площадью восемнадцать (_18 ),с кухней площадью восемь(8 )кв. м., оборудованной газовой плитой, сизолированными ванной и туалетом, имеющего балкон;

5) оплата Плательщикомренты ритуальных услуг;

6) ежемесячные платежи вразмере две тысячи (2000) руб.

4. Размер общего объемасодержания в месяц составляет три тысячи восемьсот (3800) руб.Размер общего объема содержания в месяц увеличивается пропорциональноувеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

5. По соглашению сторонпредоставление содержания в натуре может быть заменено в течение трех месяцевпериодическими платежами в деньгах в размере, указанном вп. 4 настоящего договора.

6. Отчуждаемая квартирапринадлежит Получателю ренты на праве собственности на основании договорапередачи №27974/07 от 25.08.2004г.,зарегистрированной Главным управлением Федеральной регистрационной службы поМосковской области_ (Свидетельство о государственной регистрации права серии HAN № 0513093 от “23” ДЕКАБРЯ 2004 г.

7. Согласно Справки №5675,выданной Проектно-инвентаризационным бюро Красногорского района Московскойобласти“19” марта 2004 г., инвентаризационная оценка квартиры составляет сто пятнадцать тысяч четыреста двадцать (115 420)рублей.

8. Право собственности наквартиру возникает у Плательщика ренты с момента государственной регистрациинастоящего договора.

9. Плательщик ренты обязанзастраховать в пользу Получателя ренты риск ответственности за неисполнениелибо ненадлежащее исполнение своих обязательств перед Получателем ренты.

10. Плательщик ренты вправеотчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять квартиру, передаваемуюему по настоящему договору, только с предварительного согласия Получателяренты, удостоверенного в нотариальном порядке.

11. Плательщик ренты обязанпринимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненногосодержания с иждивением использование указанной квартиры не приводило кснижению ее стоимости.

12. За каждый день просрочкивыплаты ренты Плательщик ренты уплачивает Получателю ренты неустойку в размере сторублей .

13 До заключения настоящегодоговора квартира, указанная в п. 1 настоящегодоговора, никому не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит, чтоподтверждается Справкой серии HAN № 0513093 выданной. Главным управлением Федеральнойрегистрационной службы по Московской области г от “23” ДЕКАБРЯ 2004 г..,кадастровый № 50-50-11/052/2004 -77.

14. Расходы по заключениюнастоящего договора оплачивает Плательщик ренты.

15. Содержание ст. 209, 210,583, 584, 597–600, 601, 602 ГК РФ нам нотариусом разъяснено.

16. Договор прочитан сторонамнотариусом вслух.

17. Настоящий договорсоставлен в трех экземплярах, из которых один остается в делах нотариальнойконторы, второй и третий выдаются соответственно Плательщику ренты и Получателюренты.

Подписисторон ________________________________

Удостоверительнаянадпись нотариальной конторы ________________________

еще рефераты
Еще работы по государству и праву