Реферат: Договор найма жилого помещения

Министерствовнутренних дел Российской Федерации

Белгородскийюридический институт

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

Дисциплина «Гражданское право»

Реферат

На Тему:«Договор найма жилого помещения»

Подготовил:

Слушатель 345группы

Конев П.Л.

Проверил:

Преподаватеть кафедры

Стеклов И.А.

Белгород 2008

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

§ 1. Обеспечение потребности граждан в жилище.Понятие и виды жилищных фондов

1. Среди договоров о передаче имущества впользование договор найма жилого помещения занимает особое место. Он выделилсяиз договора имущественного найма в силу специфики предмета и целей егоиспользования. Договор найма жилого помещения выполняет важную социальнуюфункцию — он направлен на удовлетворение одной из насущных потребностей каждогочеловека — потребности в жилье.

В настоящее время гражданам предоставляются широкиевозможности по приобретению жилых помещений в собственность, участию в жилищномстроительстве. Однако далеко не все имеют возможность и желание приобретатьсобственное жилье. Во-первых, жилье имеет значительную стоимость, и не укаждого есть средства для его приобретения. Во-вторых, собственник несет бремясодержания своего имущества (ст. 210 ГК), что предполагает применительно кжилому помещению обязанность нести расходы по его содержанию. Собственник, пообщему правилу, несет риск случайной гибели вещи (ст. 211 ГК). Кроме того,частная собственность на жилые помещения начала развиваться в нашей странесравнительно недавно. До 90-х гг. XX столетия жилищный фонд находилсяпреимущественно в государственной собственности и основная часть населенияпользовалась жильем по договору найма.

Реформа экономических отношений конца 80-х начала90-х гг. не могла не затронуть отношения в жилищной сфере. В ст. 10 ЗаконаРСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» <*> средиобъектов права собственности граждан были названы жилые дома и квартиры.Причем, в отличие от ГК РСФСР 1964 г., число жилых помещений, которые моглинаходиться в собственности гражданина, законом не ограничивалось. В п. 3 ст. 13Закона предусматривалось право нанимателя жилого помещения в домегосударственного или муниципального жилищного фонда и членов его семьи наприобретение этого помещения в собственность путем выкупа. Это положение нашлоразвитие в Законе РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фондав Российской Федерации» <**>.

--------------------------------

<*> ВВС РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.

<**> ВВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

В процессе жилищной реформы в РФ значительная частьгосударственного жилищного фонда была передана в собственность муниципальныхобразований.

Как показывает опыт последних лет, эффективнойформой исполнения государством обязательств по обеспечению граждан жильемявляется не строительство жилья с целью передачи по договорам социальногонайма, а предоставление бюджетных субсидий на его приобретение, в том числе, сиспользованием механизма государственных жилищных сертификатов.

Указанные тенденции отражены в Федеральной целевойпрограмме «Жилище», рассчитанной на период 2002 — 2010 гг. <*>.В соответствии с данной Программой приняты подпрограммы по обеспечению жильемотдельных категорий граждан. Так, Постановлением Правительства РФ от 20 ноября2003 г. N 700 утверждена подпрограмма «Государственные жилищныесертификаты» на 2004 — 2010 гг. <**>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2001. N 39. Ст. 3770; 2002. N 7.Ст. 700.

<**> СЗ РФ. 2003. N 48. Ст. 4676.

Главной целью подпрограммы является обеспечениежильем семей военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы,содержащихся за счет средств федерального бюджета сотрудников органоввнутренних дел РФ, Государственной противопожарной службы Министерства РФ по деламгражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийныхбедствий, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерстваюстиции РФ, увольняемых со службы из указанных органов и учреждений, граждан,уволенных с военной службы (службы), граждан, подлежащих переселению иззакрытых военных городков, поселков, учреждений с особыми условиямихозяйственной деятельности, и других приравненных к ним лиц.

Гражданам перечисленных категорий, имеющим право наполучение субсидии и решившим участвовать в подпрограмме, субсидияпредоставляется в размере, равном расчетной стоимости жилого помещения посоциальной норме площади жилья, установленной для семей разной численности.

В настоящее время разрабатывается новая программаобеспечения граждан России жильем, в которой важное место занимают положения оразвитии ипотечного кредитования при финансировании строительства жилых домов.

Государственный жилищный сертификат — именнойдокумент, подтверждающий право гражданина на получение безвозмездной жилищнойсубсидии за счет средств федерального бюджета, которая может использоватьсятолько на приобретение (строительство) жилья.

Сертификат не является ценной бумагой, не подлежитпередаче другому лицу, кроме случаев, предусмотренных законодательством<*>.

--------------------------------

<*> См.: Постановление Правительства РФ от 19марта 2002 г. N 168 «О совершенствовании деятельности по реализациифедеральной целевой программы „Государственные жилищные сертификаты“// СЗ РФ. 2002. N 12. Ст. 1145; Федеральный закон от 25 октября 2002 г. „Ожилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера иприравненных к ним местностей“ // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4188.

В рамках Федеральной целевой программы»Жилище" были разработаны также подпрограмма «Обеспечение жильеммолодых семей» <*>, подпрограмма «Переселение гражданРоссийской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» и др.

--------------------------------

<*> См.: СЗ РФ. 2002. N 35. Ст. 3386.

Современная государственная жилищная политика нарядус прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населенияпредусматривает возможность решения жилищных проблем основной части работающегонаселения, располагающего средними доходами, с помощью долгосрочного ипотечногожилищного кредитования. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования вРоссийской Федерации» <*> была одобрена Концепция развития системыипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит — кредит илизаем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитнойорганизацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу(гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качествеобеспечения обязательства.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается наусловиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле заиспользованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитныхсредств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

Стандартная процедура получения ипотечного кредитасостоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение)заемщика;

2) оценка кредитором вероятности погашенияипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредитас учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначальноговзноса и оценки предмета ипотеки;

3) подбор квартиры, соответствующей финансовымвозможностям заемщика и требованиям кредитора;

4) оценка жилья — предмета ипотеки с цельюопределения его рыночной стоимости;

5) заключение договора купли-продажи квартиры междузаемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком икредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору подоговору об ипотеке или по закону.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателемусловий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взысканиена заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотекиреализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основнойсуммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), расходы по процедуре обращениявзыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Гражданину, утратившему жилое помещение,приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средствцелевого займа, в результате обращения взыскания в соответствии сзаконодательством об ипотеке может быть предоставлено жилое помещение из фондовжилья для временного поселения (ст. 108.1 ЖК).

Развитие частной собственности в жилищной сферепривело к расширению круга потенциальных наймодателей. В ст. 2 Закона РФ от 24декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» <*>(далее — Основы федеральной жилищной политики) было проведено разграничениедвух видов договора о предоставлении жилых помещений в пользование:

--------------------------------

<*> ВВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

а) договор найма, заключавшийся в отношении жилыхпомещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда впределах нормы жилой площади (ст. 14);

б) договор аренды, в котором на стороне арендодателямогли выступать любые собственники жилых помещений, а на стороне нанимателя — граждане и юридические лица (ст. 17).

Однако нормы об аренде (имущественном найме)оказались малоэффективными при регулировании отношений найма жилых помещений,так как не позволяли должным образом обеспечить интересы сторон, учесть всеособенности данного договора (к примеру, определить права и обязанностисовместно проживающих с нанимателем лиц, основания и порядок расторжениядоговора в одностороннем порядке и т.д.).

После принятия части второй ГК договор, называвшийсяв Основах федеральной жилищной политики договором найма, стал именоватьсядоговором социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК), а договор арендыжилого помещения — договором найма <*> жилого помещения. ГК исключил изчисла нанимателей по договору найма жилого помещения юридических лиц — онимогут получить жилое помещение за плату во временное пользование по договоруаренды (п. 2 ст. 671 ГК). При этом сохраняет силу требование об использованиижилья по назначению — только для проживания граждан.

--------------------------------

<*> В научной литературе и некоторыхнормативных актах этот договор называется договором коммерческого найма.Использование этого понятия вызывает определенные возражения, поскольку оно непредусмотрено ни в ГК, ни в иных федеральных законах. Кроме того, понятие«коммерческий» ассоциируется обычно с осуществлением субъектомпредпринимательской деятельности. Термин впервые использован в кн.«Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст,комментарии, алфавитно-предметный указатель» под ред. О.М. Козырь, А.Л.Маковского, С.А. Хохлова (М., 1996). К тому же понятие «договоркоммерческого найма» используется в законодательных актах субъектовФедерации применительно к договорам, опосредующим предоставление жилья изгосударственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования(см., например: ст. 11 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. «Основыжилищной политики в городе Москве»).

2. Понятие «жилищные правоотношения» вбольшинстве современных научных исследований рассматривается в широком смысле,как любые отношения, связанные с управлением жилищными фондами, приобретением ипользованием жилыми помещениями. Объединяет все эти разнообразные отношенияправовая цель — обеспечение потребности граждан в жилье и объект, по поводукоторого они возникают, — жилое помещение. Жилищными можно считать отношения попостановке гражданина на учет для получения жилья по договору социальногонайма, а также отношения, возникающие между нанимателем и наймодателем из этогодоговора, и т.д. Понятие «жилищные правоотношения» в указаннойтрактовке включает в себя как отношения, основанные на началах власти иподчинения, так и отношения, в которых субъекты равноправны, имущественнообособлены. Жилищные отношения, возникающие по поводу пользования жилымпомещением, рассматривают как разновидность гражданских правоотношений<*>.

--------------------------------

<*> См.: Седугин П.И. Жилищное право. М.,2003. С. 5.

3. Совокупность всех жилых помещений независимо отформ собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития,гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья длявременного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами,жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утратившихжилье в результате обращения взыскания на находящееся в залоге у кредиторажилое помещение, приобретенное за счет кредита банка или иной кредитнойорганизации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом,специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов,ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения вдругих строениях, пригодные для проживания, образует жилищный фонд (ст. 1 Основфедеральной жилищной политики).

В жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домахнежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужднепромышленного характера (ст. 4 ЖК).

Жилищный фонд неоднороден — он различается посубъектам права собственности, формам использования. В последние годы егоструктура изменилась кардинальным образом. В 2000 г. доля частного жилищногофонда составила более 63% по сравнению с 33% в 1990 г., а доля государственногои муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 34,8%. Значительная частьжилищного строительства осуществляется сейчас за счет средств частных лиц.

В законодательстве, а также научной литературежилищные фонды классифицируются на виды по нескольким основаниям. Согласно ЖКжилищный фонд подразделяется на государственный, общественный, фонджилищно-строительных кооперативов и индивидуальный. Данная классификация несогласуется с существующими в настоящее время формами собственности и нуждаетсяв корректировке.

В ст. 7 Основ федеральной жилищной политики выделенчастный, государственный, муниципальный и общественный жилищный фонд <*>.Приведенная классификация более соответствует закрепленным в Конституции РФ иГК формам собственности. Однако, избрав критерий формы собственности, вряд лиследует выделять общественный жилищный фонд. Он входит в частный жилищный фонд.

--------------------------------

<*> До принятия Федерального закона от 21апреля 1997 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон РоссийскойФедерации „Об основах федеральной жилищной политики“ (СЗ РФ. 1997. N17. Ст. 1913) выделялся также коллективный жилищный фонд, т.е. фонд,находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различныхсубъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственностиобщественных объединений. При этом нарушался единый классификационный критерий,так как общая собственность не рассматривается в качестве формы собственности,а указывает лишь на наличие у имущества нескольких собственников.

К частному жилищному фонду относятся:

1) фонд, находящийся в собственности граждан:индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенныеквартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативовс полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальныхвладельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданамина иных основаниях, предусмотренных законодательством;

2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц- частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств, втом числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с неполностью выплаченным паевым взносом.

В государственный жилищный фонд входят:

1) ведомственный фонд, состоящий в государственнойсобственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведениигосударственных предприятий или оперативном управлении государственныхучреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

2) фонд, находящийся в собственности субъектовФедерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственномведении государственных предприятий или оперативном управлении государственныхучреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Существует также муниципальный жилищный фонд — фонд,находящийся в собственности района, города, входящих в нихадминистративно-территориальных образований, в том числе в городах Москве иСанкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полномхозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлениимуниципальных учреждений.

В зависимости от условий использования жилищногофонда, находящегося в государственной и муниципальной собственности, можновыделить:

а) жилищный фонд социального использования — совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилыепомещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределахнормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах,специализированные дома и жилые помещения в них (ст. 12 Основ федеральнойжилищной политики). Этот фонд формируется с обеспечением гласности изгосударственного и муниципального жилищных фондов местной администрацией,государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями. Жилые помещенияиз данного фонда предоставляются по договорам социального найма;

б) коммерческий жилищный фонд — совокупность жилыхпомещений, передаваемых в пользование с целью получения дохода (прибыли).

Особую категорию составляет специализированныйжилищный фонд: служебные жилые дома и жилые помещения, предоставляемые напериод определенной деятельности, а также предназначенные для временногопоселения, в частности общежития и др. (ст. 7 ЖК). К специализированнымотносятся помещения маневренного фонда, предоставляемые обычно гражданам навремя капитального ремонта занимаемых ими по договору социального найма жилыхпомещений (ст. 82 ЖК).

В состав жилых помещений для временного поселения внастоящее время включены также жилые помещения, предоставляемые перечисленным вст. 108.1 ЖК категориям граждан: вынужденным переселенцам, беженцам; гражданам,утратившим жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение,приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средствцелевого займа, и заложенное в обеспечение возврата этого кредита или займа.

Порядок и условия предоставления жилых помещений изспециализированного жилищного фонда специфичны.

К примеру, жилые помещения из фондов жилья длявременного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами,предоставляются по договору социального найма в порядке очередности,устанавливаемой территориальным органом миграционной службы (ст. 11Федерального закона от 19 февраля 1993 г. „О беженцах“ <*>, ст.11 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. „О вынужденных переселенцах“<**>).

--------------------------------

<*> ВВС РФ. 1993. N 12. Ст. 425; СЗ РФ. 1997.N 26. Ст. 2956.

<**> СЗ РФ. 1995. N 52. Ст. 5110.

Гражданин, проживающий в жилом помещении из фондажилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращениявзыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка илииной кредитной организации либо средств целевого займа, и заложено вобеспечение возврата кредита или целевого займа, не имеет права:

1) приватизировать жилое помещение;

2) осуществлять обмен и бронирование жилогопомещения;

3) сдавать жилое помещение на основании договораподнайма или иного договора;

4) осуществлять раздел занимаемого жилого помещения;

5) вселять временных жильцов (ст. 108.3 ЖК).

ЖК не предусматривает подобных ограничений дляоборота жилья, предоставляемого для временного поселения вынужденныхпереселенцев и беженцев. Однако они содержатся в специальном законодательстве.Жилое помещение из фонда жилья для временных переселенцев и беженцев неподлежит приватизации, обмену, бронированию, сдаче в поднаем, аренду илисубаренду. Лицу, проживающему в указанном жилом помещении, запрещен разделзанимаемой им жилой площади и вселение временных жильцов без разрешения на тотерриториального органа миграционной службы (ст. 11 Закона „О вынужденныхпереселенцах“, ст. 11 Закона „О беженцах“).

Таким образом, отнесение к тому или иному видужилищного фонда влияет на правовой режим жилого помещения, что, в свою очередь,отражается на условиях договора найма жилого помещения, правах и обязанностяхсторон.

Жилищный фонд независимо от формы собственностиподлежит государственному учету. Основной задачей государственного учетажилищного фонда является получение информации о местоположении, количественноми качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства,стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. ПостановлениемПравительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 утверждено Положение огосударственном учете жилищного фонда в Российской Федерации <*>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.

Государственный учет жилищного фонда в РоссийскойФедерации включает в себя технический (оперативный), официальный статистическийи бухгалтерский учет.

Основу государственного учета составляет техническийучет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единойсистеме учета путем технической инвентаризации и регистрации документов обобязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

Учет домовладений, строений и жилых помещений(квартир) производится бюро технической инвентаризации (БТИ) путем веденияреестра жилищного фонда.

Технический паспорт домовладения, строения и жилогопомещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию илипри включении жилого помещения в жилищный фонд.

Последующий технический учет производится путемплановых инвентаризаций жилых строений и жилых помещений с периодичностью нереже одного раза в пять лет, а также по мере выявления изменений учетныхпоказателей в процессе внеплановых обследований.

БТИ заполняют и представляют формы федеральногогосударственного статистического наблюдения за жилищным фондом втерриториальные органы государственной статистики.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляетсяФедеральной службой государственной статистики и ее территориальными органами.Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральнымзаконом от 21 ноября 1996 г. „О бухгалтерском учете“ <*> ииными нормативными правовыми актами.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369.

§ 2. Источники правового регулирования отношений наймажилого помещения

Основы правового регулирования отношений наймажилого помещения заложены в Конституции РФ, ст. 40 которой закрепляет правограждан на жилище и запрет произвольного лишения жилища. Данный запретнаправлен на защиту собственника, прав собственника и лиц, совместно с нимпроживающих, а также иных лиц (в том числе нанимателя или члена семьинанимателя), пользующихся жилым помещением на законных основаниях.

Конституция (ч. 3 ст. 40) гарантирует предоставлениежилых помещений малоимущим, а также иным указанным в законе гражданам,нуждающимся в жилище, бесплатно или за доступную плату в домах государственных,муниципальных и иных жилищных фондов в соответствии с установленными нормами.

Правовое регулирование договора найма жилогопомещения осуществляется гл. 35 ГК. Кодекс определяет понятие, предмет данногодоговора, форму, права и обязанности сторон, порядок изменения и расторжения. Вст. 672 ГК установлены особенности правового регулирования договора социальногонайма жилого помещения. На этот договор распространяются нормы, закрепленные вгл. 35 ГК (ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1 — 3 ст. 685). Другие положения ГКмогут быть применены к договору социального найма при отсутствии норм жилищногозаконодательства, регулирующих соответствующие отношения. Жилищноезаконодательство регламентирует в основном вопросы, связанные с предоставлениемгражданам жилого помещения по договору социального найма; в нем предусмотреныоснования выселения из жилого помещения и т.д.

Жилищное законодательство является комплексным исодержит значительное число норм, выходящих за пределы предметагражданско-правового регулирования. К примеру, жилищное законодательстворегламентирует отношения по порядку учета граждан, нуждающихся в улучшениижилищных условий, согласованию перепланировки и переоборудования помещений. Этиотношения носят административный характер. Вместе с тем жилищным законодательствомне охватываются отношения собственности на жилое помещение. Права и обязанностисобственника, основания возникновения и прекращения права собственностирегламентируются гражданским законодательством. Жилищное законодательстворегулирует отношения по использованию жилищного фонда и не распространяется наотношения по использованию, пусть даже в целях проживания, объектов, невключенных в жилищный фонд, например дач, домов отдыха и т.д.

Основной акт жилищного законодательства — ЖК 1983 г.В последние годы в него неоднократно вносились изменения и дополнения<*>.

--------------------------------

<*> На осенней сессии 2004 г. ожидаетсяпринятие Государственной Думой РФ нового Жилищного кодекса РФ.

Некоторые нормы ЖК признаны не соответствующимиКонституции РФ и не подлежат применению (см. Постановления КонституционногоСуда РФ от 25 апреля 1995 г. N 3-П „По делу о проверке конституционностичастей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобойгражданки Л.Н. Ситаловой“ <*>; от 23 июня 1995 г. N 8-П „Поделу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народногосуда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина,А.Н. Ващука“ <**>; от 5 февраля 1993 г. N 2-П „По делу опроверке конституционности правоприменительной практики, связанной с судебнымпорядком рассмотрения споров о предоставлении жилых помещений; о проверкеконституционности административного порядка выселения граждан из самоуправнозанятых жилых помещений с санкции прокурора; о проверке конституционностиотказа в возбуждении уголовного дела“ <**>).

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708.

<**> СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.

<**> ВВС РФ. 1993. N 12. Ст. 445.

Среди нормативных правовых актов, регулирующихжилищные отношения, следует выделить Закон РФ от 24 декабря 1992 г. „Обосновах федеральной жилищной политики“. Он содержит принципы реализацииконституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономическихусловиях, а также общие начала правового регулирования жилищных отношений пристановлении различных форм собственности и видов использования недвижимости вжилищной сфере.

Жилищные отношения регулируются также указами Президента,постановлениями Правительства, ведомственными нормативными актами. Например,Президентом РФ был принят Указ от 29 марта 1996 г. N 432 „О развитииконкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственногои муниципального жилищных фондов“ <*>. Во исполнение этого УказаПриказом Минстроя России от 20 августа 1996 г. N 17-113 утверждено Положение оформировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1996. N 14. Ст. 1432.

Программные мероприятия по проведению реформыжилищно-коммунального хозяйства разрабатываются и утверждаются ПравительствомРФ. В настоящее время реализуется упомянутая выше Федеральная целевая программа»Жилище".

Поскольку решение многих жилищных проблем без учетауровня экономического развития, а также иных особенностей отдельных регионовневозможно, жилищное законодательство отнесено п. «к» ч. 1 ст. 72Конституции РФ к совместному ведению РФ и ее субъектов. Некоторые вопросыдолжны решаться на уровне субъектов Федерации в силу прямого указанияфедерального законодательства. Так, согласно ст. 11 Основ федеральной жилищнойполитики органами государственной власти субъектов Федерации устанавливаетсясоциальная норма площади жилья. Субъекты Федерации регулируют также отношения,не регламентированные федеральным законодательством. Примером нормативного актасубъекта Федерации может служить Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г.«Основы жилищной политики г. Москвы» <*>.

--------------------------------

<*> Ведомости Московской городской Думы. 1998.N 5; 2002. N 8.

Действие жилищного законодательства неограничивается регулированием отношений социального найма. Некоторые положенияжилищного законодательства в силу прямого указания ГК распространяются и накоммерческий наем. Так, согласно п. 1 ст. 673 ГК пригодность помещения,предоставляемого по договору найма жилого помещения, для проживанияопределяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Еслидоговор найма не предусматривает сроков внесения платы за жилое помещение, онавносится в порядке, установленном ЖК (п. 3 ст. 682 ГК). Согласно п. 3 ст. 687ГК любая из сторон договора найма жилого помещения вправе требовать егорасторжения в судебном порядке в случаях, установленных жилищным законодательством.Жилищным законодательством определяется минимальная норма жилой площади наодного человека, которая учитывается при вселении к нанимателю граждан (кроменесовершеннолетних детей) с целью постоянного проживания (ст. 679 ГК),временных жильцов (ст. 680 ГК).

§ 3. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату вовладение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Долгое время договор найма жилого помещения непризнавали самостоятельным гражданско-правовым договором. Так, в ГК 1922 г.наем жилья рассматривался как разновидность имущественного найма. В ГК 1922 г.было включено лишь несколько статей, содержащих специальные нормы о наймежилого помещения.

Однако в силу специфики предмета договора и целейего использования, определяющих особенности правового регулирования, в ГК 1964г. наем жилья был выделен в самостоятельный договорный вид.

В государственном и муниципальном жилищном фондесоциального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договорусоциального найма жилого помещения (ст. 672 ГК). Хотя договор социального наймажилого помещения имеет существенную специфику, его все же следует рассматриватьлишь как разновидность договора найма жилого помещения. Об этом свидетельствуетпрежде всего общая правовая цель — получение физическим лицом во владение ипользование жилого помещения для проживания в нем.

При этом договор найма жилого помещения неподразделяется на два самостоятельных вида <*>: коммерческого найма исоциального найма. Существует один договор найма жилого помещения и две егоразновидности — договор социального найма и договор коммерческого найма.Публичный же элемент, присутствующий в жилищных правоотношениях, не влияет вцелом на правовую природу договора социального найма. Ведь административныеотношения — постановка нуждающегося гражданина на учет, выдача ордера и т.д. — отношения, находящиеся за рамками договора. Сам же договор непосредственноохватывает отношения между нанимателем и наймодателем по поводу пользованияжилым помещением. Стороны этих отношений не находятся между собой в отношенияхвласти-подчинения. Гражданскому праву известны и другие договоры, заключение иформирование условий которых нельзя назвать свободным, например, договорыпоставки или выполнения работ для государственных нужд, договоры обязательногострахования.

--------------------------------

<*> См.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 109 — 111.Схожей позиции придерживается П.В. Крашенинников (см.: Крашенинников П.В.Жилищное право. М., 2000. С. 51).

Некоторые ученые полагают, что договор социальногонайма и договор коммерческого найма — самостоятельные типы договоров жилищногонайма. К примеру, М.И. Брагинский считает, что сама структура гл. 35 ГКсвидетельствует о стремлении законодателя выделить договор социального найма идоговор коммерческого найма в качестве самостоятельных типов договора наймажилого помещения. Именно этим он объясняет отсутствие в гл. 35 ГК общихположений о договоре найма жилого помещения. К социальному найму применяютсянепосредственно лишь статьи, прямо указанные в п. 3 ст. 672 ГК. Такой приемзаконодательной техники используется при применении положений об одном видедоговоров к договорам другого вида, например, норм об аренде — к безвозмездномупользованию (п. 2 ст. 689 ГК), о подряде — к договору возмездного оказанияуслуг (ст. 783 ГК) <*>. Эту позицию нельзя признать обоснованной, так какисходя из ст. 672 ГК договор социального найма — договор найма жилогопомещения, специфика которого обусловлена тем, что по данному договорупредоставляются жилые помещения из государственного и муниципального жилищногофонда социального использования.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского«Договорное право. Договоры о передаче имущества» (Книга 2) включенав информационный банк согласно публикации — М.: Издательство«Статут», 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<*> Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Книга вторая. М., 2000. С. 662.

Договор найма жилого помещения консенсуальный,двусторонне обязывающий, возмездный.

Договор найма жилого помещения носит срочный характер.Согласно п. 1 ст. 683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, непревышающий пяти лет.

2. Сторонами договора найма жилого помещенияявляются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору наймажилого помещения может выступать собственник жилого помещения или иное лицо,наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем.Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общихтребований о правоспособности и дееспособности.

Согласно п. 1 ст. 677 ГК нанимателем по договорунайма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилоепомещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основедоговора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, таккак этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения вовладение и пользование — для проживания в нем нанимателя. Юридическое лицо неможет само проживать в жилом помещении, оно может лишь передать полученное жилоепомещение в пользование граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

Каких-либо особых требований, касающихсядееспособности граждан-нанимателей, не предусматривается. Однако некоторыеположения ГК дают основания полагать, что нанимателем в договоре найма жилогопомещения, а также в договоре социального найма может быть толькосовершеннолетний гражданин (см., например, п. 1 ст. 686). Такой подход вряд лиследует считать обоснованным, так как п. 2 ст. 20 ГК устанавливает, что местомжительства несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, признается местожительства его законных представителей — родителей, усыновителей, опекунов. Подостижении 14 лет у него возникает возможность проживания отдельно от указанныхлиц. Соответственно нельзя ограничить такую возможность проживанием всобственном жилом помещении.

Помимо нанимателя в положениях о договоре наймажилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст.677 ГК).

Постоянно проживающие с нанимателем в жиломпомещении граждане должны быть указаны в договоре найма (п. 2 ст. 677 ГК). Дляпостоянного проживания с нанимателем граждане могут быть вселены как призаключении, так и в период действия договора найма жилого помещения. Нанимательпо договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года,приобретает право вселять постоянно проживающих с ним лиц в период действиядоговора, если это прямо предусмотрено соглашением сторон.

Вселение постоянно проживающих лиц возможно приналичии совокупности следующих условий:

1) согласие наймодателя;

2) согласие постоянно проживающих с нанимателемграждан <*>;

--------------------------------

<*> В случае когда интересы несовершеннолетнихлиц, проживающих с нанимателем, представляют родители или опекуны (попечители),проживающие отдельно, вопрос о вселении новых лиц должен быть согласован с ними(п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 // БВССССР. 1987. N 3. С. 8; 1991. N 2. С. 8).

3) соблюдение нормы жилой площади на одногочеловека.

Наличия перечисленных условий не требуется привселении к нанимателю несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК) <*>.

--------------------------------

<*> Имеются в виду несовершеннолетние детинанимателя или лиц, постоянно с ним проживающих, в том числе дети, переданныеуказанным лицам под опеку.

Граждане, постоянно проживающие совместно снанимателем, не являются сторонами договора найма жилого помещения и переднаймодателем никаких обязанностей не несут. Вместе с тем они имеют равные снанимателем права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателеми указанными гражданами определяются законом.

Граждане, постоянно проживающие вместе снанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор отом, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность переднаймодателем. В этом случае они признаются сонанимателями.

Для вселения нового лица наниматель должен получитьсогласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов своей семьи. Навселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуетсясогласия остальных членов семьи.

Право пользования жилым помещением лиц, постояннопроживающих с нанимателем, есть все основания рассматривать каксамостоятельное, автономное от прав нанимателя жилого помещения.

Законодательство выделяет категорию лиц, которыемогут быть вселены по общему согласию нанимателя и совместно проживающих с нимграждан в жилое помещение на срок не более шести месяцев. Это временные жильцы(ст. 680 ГК). В отличие от постоянно проживающих с нанимателем лиц они неприобретают самостоятельного права пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 680ГК).

3. Договор найма жилого помещения заключается впростой письменной форме (ст. 674 ГК). Ее несоблюдение не влечетнедействительности договора. Даже если форма договора не соблюдена, стороны вправедоказывать наличие договора с помощью любых средств доказывания, за исключениемссылки на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК).

4. Предметом договора найма жилого помещения каксделки является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянногопроживания, — квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673ГК) <*>.

--------------------------------

<*> В ст. 673 ГК жилое помещениерассматривается как объект договора найма жилого помещения. Однако, еслидоговор найма рассматривать как обязательственное правоотношение, его объектомследует считать действия нанимателя по предоставлению имущества в пользование ивстречные действия другой стороны по оплате жилого помещения.

В ГК в качестве предмета найма названы следующиевиды жилых помещений: квартира, жилой дом либо их определенная часть (одна илинесколько комнат).

Жилой дом — строение, предназначенное для проживанияв нем людей и отвечающее строительным, техническим, противопожарным,санитарно-гигиеническим требованиям.

Строения могут быть смешанного типа, т.е. наряду сжилыми иметь также нежилые помещения (например, во многих жилых домах первыеэтажи предназначены для размещения магазинов, лечебных учреждений и т.д.).

Квартирой именуется часть жилого дома,предназначенная и используемая для проживания и имеющая отдельный выход наулицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор, и отдельную кухню.

Комната — обособленная постоянными стенами частьквартиры (жилого дома). Комната может быть жилой (спальня, гостиная) или вспомогательной- ванная комната, кухня и т.д.

По договору найма жилого помещения можетпередаваться помещение, обладающее следующими признаками:

1) оно должно быть жилым. Жилым дом признается смомента, когда его строительство завершено, он принят в эксплуатацию изарегистрирован в качестве жилого дома специализированной государственной илимуниципальной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ). Немогут быть предметом найма строения, соответствующие всем требованиям,предъявляемым к жилым домам, предназначенным для постоянного проживания, но незарегистрированные как жилые. Гражданин, постоянно проживающий в такомпомещении, может просить о регистрации данного помещения в качестве жилого.

Вспомогательные помещения (балконы, кухни и т.д.)также не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения;

2) помещение должно быть пригодно для постоянногопроживания. Не может быть передано по договору найма жилого помещения временноестроение либо строение, предназначенное для сезонного проживания (например,летний дачный дом);

3) помещение должно быть изолированным, т.е. имеющимсамостоятельный вход, и отделенным от других помещений. Не может передаватьсяпо договору найма помещение, имеющее общий вход с другим помещением, — смежнаякомната; для постоянного проживания не может быть предоставлена комната,временно изолированная от смежных жилых помещений <*>.

--------------------------------

<*> БВС РСФСР. 1986. N 6. С. 11.

Пригодность для проживания означает соответствиежилого помещения санитарным и техническим нормам. Пригодность жилого помещениядля проживания определяется с учетом физического износа, повреждений несущихконструкций, недостатков внутренней планировки. Непригодными для постоянногопроживания, к примеру, признаются комнаты, не имеющие непосредственногоосвещения или освещаемые окнами, выходящими в соседнее помещение, жилыекаменные дома с физическим износом свыше 70% и деревянные дома с физическимизносом свыше 65%.

Помещение, признанное в установленном порядке непригоднымдля проживания, не может быть предметом договора жилищного найма. Принесоблюдении установленных законодательством требований к жилому помещениюдоговор найма должен быть признан недействительным как не соответствующийтребованиям законодательства (ст. 168 ГК).

Порядок признания жилых помещений непригодными дляпроживания установлен Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N552 «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилыхпомещений) непригодными для проживания» <*>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2003. N 37. Ст. 3586.

Непригодными для проживания признаются жилые дома(жилые помещения):

а) находящиеся в ветхом состоянии;

б) находящиеся в аварийном состоянии;

в) в которых выявлено вредное воздействие факторовсреды обитания.

Таким образом, возможность безопасного использованияжилого помещения определяется не только качеством самого строения, но и местомрасположения помещения, состоянием окружающей среды и другими факторами.Например, непригодными для проживания признаются жилые строения, расположенныев пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленныхпредприятий, транспорта, инженерных сетей и других зон.

Критерии и технические условия отнесения жилых домов(жилых помещений) к категории ветхих или аварийных должны определятьсяМинистерством промышленности и энергетики РФ.

Критерии отнесения жилых домов (жилых помещений) ккатегории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторовсреды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическимиправилами и нормативами.

Размер жилого помещения, предоставляемого подоговору коммерческого найма, прямо законодательством не ограничивается.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 673 ГК, пригодностьжилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренномжилищным законодательством. Одним из критериев определения пригодности дляпроживания является определенный размер жилого помещения. ГК (ст. 679)устанавливает, что вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем,возможно только при условии соблюдения нормы жилой площади, за исключениемслучаев вселения несовершеннолетних детей. Представляется, что для договоракоммерческого найма необходимо соблюдение не нормы предоставления жилья,установленной для договора социального найма, а санитарной нормы жилой площади.Причем эта норма должна соблюдаться не только при вселении новых жильцов, но ипри заключении договора коммерческого найма.

Условие о предмете договора найма жилого помещенияявляется существенным, поэтому, если оно определено неполно либо вообще неопределено, договор считается незаключенным.

Существенное условие договора найма жилого помещения- цена (размер платы за наем).

По поводу того, следует ли условие о цене считатьсущественным для договора найма жилого помещения, высказываются разные точкизрения. М.И. Брагинский полагает, что цена не должна рассматриваться в качествесущественного условия данного договора. Соответственно при отсутствии вдоговоре найма условия о цене следует руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК<*>. Однако представляется, что определение размера наемной платы вдоговоре найма жилого помещения зависит от ряда факторов, характеризующих жилоепомещение. Это не только его размеры, но и категория дома, уровень благоустроенности.Кроме того, индивидуальные особенности имеет каждое конкретное жилое помещение.Даже одинаковые по площади, планировке и уровню благоустройства жилыепомещения, находящиеся в одном доме, могут различаться по их состоянию(помещение, требующее ремонта, будет оценено ниже). Поэтому применение п. 3 ст.424 ГК к договору найма жилого помещения представляется невозможным, равно какпри определении арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений (п. 1 ст.654 ГК).

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

<*> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Книга вторая. С. 709 — 710.

В договоре коммерческого найма жилого помещения ценаопределяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК). Кодекс допускаетвозможность ограничения свободы сторон в формировании данного условия путемустановления в законодательстве максимального размера платы за жилое помещение.

Платежи нанимателей, проживающих в домах,относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности включают платуза:

а) содержание и текущий ремонт жилищного фонда;

б) капитальный ремонт жилищного фонда;

в) наем жилья.

Размер платы за содержание и ремонт жилья в жилищномфонде любой формы собственности зависит от общей площади жилого помещения икомплекса оказываемых услуг.

Размер платы за наем жилого помещенияустанавливается в зависимости от общей площади и качества жилого помещения (ст.15.1 Основ федеральной жилищной политики).

Одностороннее изменение размера платы за жилоепомещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом илидоговором (п. 2 ст. 682 ГК).

Статья 56 ЖК предусматривает, что наниматель обязанвносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за прожитыммесяца. Это правило является императивным для договора социального найма, а котношениям коммерческого найма применяется при отсутствии иного условия вдоговоре (п. 3 ст. 682 ГК).

Плата за жилое помещение вносится обычно в денежнойформе, однако по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты жилья. Кпримеру, на практике часто жилое помещение сдается внаем под условием, чтонаниматель в счет наемной платы сделает капитальный ремонт.

Еще одним условием, обычно указываемым в договорекоммерческого найма жилого помещения, является срок. Договор коммерческогонайма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если вдоговоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст.683 ГК). Таким образом, срок не относится к существенным условиям договоракоммерческого найма жилого помещения.

Договоры коммерческого найма жилого помещенияподразделяются на краткосрочные, заключенные на срок до одного года, идолгосрочные, заключенные на срок от одного года до пяти лет. Круг правомочийнанимателя в краткосрочном договоре найма жилого помещения уже. Он не вправе вселятьв период действия договора граждан с целью постоянного проживания, временныхжильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок,не может сдавать жилое помещение в поднаем, заменять нанимателя (п. 2 ст. 683ГК). Однако эти ограничения диспозитивны. Перечисленные возможности могут бытьпредоставлены нанимателю по договору краткосрочного найма по соглашению сторон.

5. Стороны договора найма жилого помещения наделенывзаимными правами и обязанностями.

Наймодатель по договору найма жилого помещенияобязан:

1) передать нанимателю указанное в договоресвободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676ГК).

Таким образом, исполнение обязательства по передачежилого помещения будет считаться надлежащим при соблюдении двух условий:

помещение должно быть свободным, т.е. в нем недолжны на момент передачи постоянно или временно находиться иные лица;

помещение должно быть в состоянии, пригодном дляпроживания;

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома,в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять илиобеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг,обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома иустройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2ст. 676 ГК).

Вопрос о правовой природе отношений по обеспечениюграждан коммунальными услугами в науке решается неоднозначно. Одни считают, чтоэто самостоятельные обязательственные отношения, которые возникают изсамостоятельных договоров на водоснабжение, газоснабжение и т.д., другиерассматривают эти отношения как неотъемлемую часть жилищных правоотношений, таккак, получая право пользования жилым помещением по договору найма, нанимательавтоматически приобретает право пользования соответствующими услугами<*>. Требования к объекту договора найма предполагают определенныйуровень благоустройства, что невозможно без предоставления одновременноопределенного комплекса коммунальных услуг. Обязательственные отношения спредоставляющими коммунальные услуги организациями по специальным договорам оснабжении соответствующими услугами возникают у наймодателей, а нанимательполучает эти услуги на основании договора найма, поскольку внаем сдаетсяпомещение, имеющее определенный уровень благоустройства. Вместе с тем договоромнайма жилого помещения может предусматриваться, что определенные услугинаниматель получает на основании отдельного договора с обслуживающейорганизацией;

--------------------------------

<*> См.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 199.

3) производить капитальный ремонт сданного внаемжилого помещения.

Обязанность по капитальному ремонту может быть посоглашению сторон возложена на нанимателя (п. 2 ст. 681 ГК).

ГК не предусматривает обязанности наймодателя пообеспечению нанимателя жильем на время капитального ремонта. Поскольку договоркоммерческого найма заключается на ограниченный срок — до пяти лет, унаймодателя есть возможность планировать ремонт таким образом, чтобы он непришелся на период действия договора найма. При возникновении необходимости вкапитальном ремонте, требующем выселения нанимателя, договор прекращается. Еслинаймодатель знал о необходимости капитального ремонта с выселением жильцов изжилого помещения, но тем не менее заключил договор коммерческого найма, онобязан возместить нанимателю причиненные досрочным прекращением договораубытки. Если необходимость капитального ремонта вызвана обстоятельстваминепреодолимой силы, наймодатель освобождается от ответственности.

Вместе с тем законодательство не исключаетвозможности установления в договоре обязанности наймодателя предоставить другоежилое помещение при необходимости капитального ремонта сданного внаем жилья;

4) не позднее чем за три месяца до истечения срокадоговора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условияхлибо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решениемне сдавать не менее года жилое помещение внаем. Если ни одна из сторон невыразила до истечения срока договора намерения прекратить или изменить его,договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора всвязи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечениясрока договора найма жилого помещения заключил новый договор с другим лицом,наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или)возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).

Наймодатель по договору найма жилого помещения вправе:

1) с согласия нанимателя переоборудовать жилой дом,в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудованиесущественно изменяет условия пользования жилым помещением. Изменения, неносящие существенного характера, могут производиться без согласия нанимателя.Наймодатель не может без согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, вкотором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудованиесущественно изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК),даже если при этом положение нанимателя или членов его семьи не ухудшается. Ксущественному переоборудованию, к примеру, можно отнести замену ванной душевойкабиной, остекление лоджии и т.д.;

2) запретить проживание временных жильцов в жиломпомещении в случае несоблюдения требований законодательства о норме жилойплощади на одного человека.

За наймодателем следует также признать правотребовать выселения временных жильцов, находящихся в жилом помещении болеесрока, на который они были вселены;

3) отказать во вселении новых проживающих совместнос нанимателем лиц, кроме несовершеннолетних детей, если в результате ихвселения будут нарушены требования законодательства о норме жилой площади;

4) требовать от нанимателя внесения платы запользование жилым помещением и оплаты коммунальных услуг (если только оплатауказанных услуг не отнесена к обязанностям наймодателя).

Наниматель жилого помещения в договоре найма жилогопомещения обязан:

1) использовать жилое помещение только дляпроживания. Использование жилых помещений для иных целей не допускается, заисключением случаев, прямо предусмотренных законодательством. Так, всоответствии со ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. «Обадвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» <*>жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма,могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласиянаймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих в жилом помещении;

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2002. N 23. Ст. 2102.

2) обеспечивать сохранность жилого помещения иподдерживать его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК);

3) проводить текущий ремонт жилого помещения (п. 1ст. 681 ГК) <*>. Эта обязанность тесно связана с обязанностью по обеспечениюсохранности жилого помещения. Поскольку в процессе использования отдельныеэлементы оборудования жилого помещения, а также его отделка изнашиваются,необходимо периодически проводить работы по поддержанию помещения в нормальномсостоянии. Текущий ремонт проводится за счет нанимателя.

--------------------------------

<*> Текущий ремонт заключается впланово-предупредительных работах по сохранению конструкций, отделке помещений,предотвращающих преждевременный их износ, работ по устранению мелких поврежденийи неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья фонда, а также вобеспечении безопасности и комфорта проживания (например, покраска потолков,оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.).

В договоре найма жилого помещения норма обобязанности нанимателя осуществлять текущей ремонт носит диспозитивныйхарактер. Эта обязанность может быть возложена по соглашению сторон нанаймодателя;

4) вносить плату за жилое помещение в размере,порядке и сроки, предусмотренные договором (ч. 3 ст. 678 ГК).

В обязанности нанимателя обычно входит оплатакоммунальных услуг. Применительно к договору коммерческого найма это правилоимеет диспозитивный характер (ч. 3 ст. 678 ГК);

5) при прекращении договора освободить и передатьжилое помещение наймодателю в надлежащем состоянии. Эта обязанность прямо незакреплена, однако следует из существа обязательства — получение жилогопомещения в пользование на время.

Лица, проживающие совместно с нанимателем, по общемуправилу, никаких обязанностей перед наймодателем не несут. За их действияотвечает наниматель, если только эти лица не заключили с ним договор осолидарной ответственности перед наймодателем (п. 3 — 4 ст. 677 ГК). При этом,согласно ГК, указанные лица считаются сонанимателями.

Специфично то, что договор о солидарнойответственности заключается с нанимателем, а наймодатель об этом лишьуведомляется, хотя появление новых лиц на стороне нанимателя следовало быотражать в договоре найма жилого помещения. Вероятно, законодатель не счелнужным привлекать к участию в рассматриваемом соглашении наймодателя, так какэто не создает для него каких-либо дополнительных обязанностей, а лишь улучшаетего положение.

Наниматель жилого помещения имеет право:

1) использовать жилое помещение для собственногопроживания, а также проживания лиц, вселенных в предусмотренномзаконодательством порядке;

2) вселять других лиц для постоянного проживания присогласии наймодателя и всех постоянно проживающих с нанимателем лиц; соблюдениинормы жилой площади на одного человека.

При вселении несовершеннолетних детей соблюденияуказанных условий не требуется (ст. 679 ГК);

3) вселить с согласия лиц, постоянно с нимпроживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя временных жильцов насрок не более шести месяцев (ч. 1 ст. 680 ГК);

4) с согласия наймодателя произвести переустройствои реконструкцию жилого помещения (ст. 678 ГК). При этом предполагаемыеизменения должны быть согласованы с уполномоченными государственными органами.В ГК не указывается на требования, которые может предъявить наймодатель вслучае самовольного переустройства нанимателем жилого помещения. Исходя из ст.12 ГК РФ, наймодатель в подобных случаях может потребовать восстановленияжилого помещения в первоначальном состоянии либо компенсации своих расходов навосстановление жилого помещения;

5) с согласия наймодателя передать на срок часть иливсе нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Ответственным переднаймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может бытьзаключен при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека. Этотдоговор является возмездным. Срок его действия не может превышать срокадоговора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилогопомещения одновременно с ним прекращается договор поднайма.

На договор поднайма не распространяется правило опреимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок (ст. 685 ГК).

Поскольку на поднаем распространяются нормы ГК и ЖКо договоре найма, договор с поднанимателем может быть расторгнут по основаниям,предусмотренным для расторжения договора найма жилого помещения;

6) по истечении срока договора заключить договорнайма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК). При этом наниматель невправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договорунайма жилого помещения.

6. В период действия договор найма жилого помещенияможет быть изменен по основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК. Изменение договоракоммерческого найма жилого помещения, за исключением договора краткосрочногонайма, происходит также в случаях, предусмотренных гл. 35 ГК.

Договор найма жилого помещения может быть измененпри вселении к нанимателю в жилое помещение новых жильцов для постоянногопроживания (ст. 679 ГК). При вселении временных жильцов договор найма неизменяется, так как они не приобретают самостоятельного права на жилоепомещение и не указываются в договоре <*>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

<*> Иной точки зрения придерживается М.И.Брагинский. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 740.

Основанием для изменения договора найма жилогопомещения является замена нанимателя, которая возможна по требованию нанимателяи других граждан, постоянно с ним проживающих, при наличии согласия наймодателя(п. 1 ст. 686 ГК). Наниматель может быть заменен одним из совершеннолетнихграждан, постоянно проживающих в жилом помещении.

Договор найма жилого помещения должен быть измененпри принятии на себя лицами, постоянно проживающими совместно с нанимателем,солидарной ответственности по обязательствам, вытекающим из договора. Посколькузаконодательство предусматривает заключение договора о солидарнойответственности без участия наймодателя, а лишь с его последующим уведомлением(п. 4 ст. 677 ГК), договор найма жилого помещения как документ сохраняется внеизменном состоянии. Вместе с тем, если рассматривать договор какправоотношение, то его следует считать изменившимся.

7. Расторжение договора найма жилого помещениявозможно по соглашению сторон, а в предусмотренных законом случаях — потребованию одной из сторон.

По заявлению наймодателя договор коммерческого наймажилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке только при наличиипредусмотренных законом оснований:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение зашесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а прикраткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истеченииустановленного договором срока платежа;

разрушение или порча жилого помещения нанимателемили другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ст. 687 ГК).

По решению суда нанимателю может быть предоставленсрок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием длярасторжения договора. Предоставление срока для устранения нарушений — необязанность, а право суда. Этот вопрос решается с учетом всех обстоятельствдела. В частности, принимаются во внимание причины, по которым было нарушенообязательство. Например, срок для погашения задолженности может бытьпредоставлен в случае, когда оплата не была внесена нанимателем из-за задержкивыплаты заработной платы по месту работы, длительной болезни и др.

Если в течение определенного судом срока нанимательне устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для ихустранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение орасторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочитьисполнение решения на срок не более года. Подобное решение принимается судом сучетом конкретных обстоятельств дела. К примеру, отсрочка допускается дляпоиска нанимателем жилого помещения, в которое он мог бы выселиться сразу послепринятия решения о расторжении договора. Отсрочка исполнения возможна лишь призаявлении нанимателя. По собственной инициативе суд не может принять такоерешение, даже при наличии оснований.

Законодатель предусматривает возможность вопределенных случаях потребовать расторжения договора коммерческого найма любойиз сторон. Согласно п. 3 ст. 687 ГК договор найма жилого помещения может бытьрасторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, еслипомещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, находится ваварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищнымзаконодательством. К примеру, если дом, в котором находится жилое помещение,подлежит сносу (ст. 91 ЖК) или переоборудованию в нежилой. Таким образом, позаявлению любой из сторон договор найма жилого помещения расторгается в случаевозникновения обстоятельств, препятствующих пользованию жилым помещением иливлекущих существенное ухудшение условий пользования, при отсутствии нарушенийдоговора его участниками.

Расторжение договора найма жилого помещения в случаенарушения нанимателем договора можно рассматривать как меру оперативноговоздействия.

За нарушение обязательств стороны договора наймажилого помещения несут предусмотренную гражданским законодательством (гл. 25ГК) и договором ответственность.

§ 4. Договор социального найма жилого помещения

1. В гл. 35 ГК договору социального найма посвященалишь одна статья. При этом хотя и указывается на основную особенность данногодоговора — то, что жилые помещения предоставляются из фонда социальногоиспользования, понятия договора социального найма не дается. Оно определено вст. 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики».

Договором социального найма жилого помещенияименуется соглашение, по которому собственник государственного илимуниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель)предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенноежилое помещение, как правило, в виде квартиры в пределах нормы площади жилогопомещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания исвоевременно вносить плату за жилое помещение.

Договор социального найма консенсуальный,двусторонне обязывающий, возмездный. Однако если указанные характеристикиприменительно к обычному договору найма жилого помещения (коммерческому найму)не вызывают споров, то в отношении момента заключения договора социальногонайма и его возмездности существуют различные точки зрения.

Так, хотя большинством специалистов договорсоциального найма рассматривается как консенсуальный <*>, некоторыеученые (например, М.И. Брагинский) считают, что в основе обычной моделисоциального найма «лежит не консенсуальный, а реальный договор, т.е.такой, в котором передача вещи находится за пределами содержания договора; онаслужит лишь элементом его заключения» <**>. Реальный характердоговора социального найма обосновывается тем, что в ЖК отсутствует указание наобязанность нанимателя принять жилое помещение. Что касается обязанностинаймодателя по предоставлению жилого помещения, то она, по мнению сторонниковрассматриваемой позиции, вытекает из административного акта — ордера на жилоепомещение, который является единственным основанием для вселения в жилоепомещение (ст. 47 ЖК). Определение договора социального найма, данное в Основахфедеральной жилищной политики, при его лингвистическом толковании также даетоснования для признания договора реальным. Однако в Основах при определениидоговора аренды жилого помещения также указывается на то, что арендодатель«предоставляет жилое помещение», т.е. по внешним признакам его можнорассматривать как реальный. Однако ни ГК, ни ЖК не связывают момент заключениядоговора с фактической передачей жилого помещения нанимателю. Согласно же п. 2ст. 433 ГК договор будет считаться реальным только в случае, если закон прямоуказывает, что договор считается заключенным с момента передачи вещи.

--------------------------------

<*> Позиции о консенсуальном характередоговора социального найма придерживаются, к примеру, Г.И. Петрищева (см.:Советское гражданское право. Учебник / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1985. С.132); Ю.К. Толстой (см.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 30); С.М.Корнеев (см.: Гражданское право. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. М.,1999. С. 442).

КонсультантПлюс: примечание.

<**> Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С.724.

То, что обязанность наймодателя заключить договорсоциального найма возникает на основании ордера и последний признаетсяединственным основанием для вселения в жилое помещение, не означает, чтодоговор найма жилого помещения может считаться заключенным только послефактической передачи жилого помещения нанимателю. Кроме того, момент передачижилого помещения и момент вселения в жилое помещение могут не совпадать. Кпримеру, гражданин может оформить договор, получить ключи от жилого помещения иуехать в длительную командировку, забронировав жилое помещение. Сама по себевозможность бронирования в данном случае свидетельствует о том, что договорзаключен, хотя вселения и не произошло.

Следует отметить, что в Типовом договоре социальногонайма жилого помещения муниципального жилищного фонда, утвержденном ПриказомГосстроя от 11 декабря 1997 г. N 17-132 <*>, в разделе о правах иобязанностях сторон содержится указание на обязанность наймодателя передатьнанимателю соответствующее жилое помещение и встречную обязанность нанимателяего принять, т.е. договор рассматривается как консенсуальный.

--------------------------------

<*> Сборник действующих законодательных,директивных и организационно-методических документов по реформированиюжилищно-коммунального хозяйства. М., 1998.

Высказывается мнение, что возмездность также неявляется обязательным признаком договора социального найма. М.И. Брагинский,ссылаясь на п. 3 ст. 40 Конституции РФ, а также на ст. 59 ЖК, указывает, что«по договору социального найма жилое помещение предоставляется за плату, ав предусмотренных законом случаях — безвозмездно» <*>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

<*> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ.соч. С. 677.

Данная позиция представляется ошибочной, так какконституционная норма устанавливает возможность бесплатного предоставленияжилья в пользование, но не указывает, что такие отношения опосредуютсядоговором социального найма. Само наименование «договор социальногонайма» свидетельствует о возмездности договора, так как слово«нанимать» означает «брать из платы для временногоупотребления» <*>. Бесплатно жилые помещения должны предоставлятьсяпо договору безвозмездного пользования <**>. Пробелом в законодательствеможно считать то, что в гл. 36 ГК имеется только отсылка к статьям, содержащимнормы об аренде. В отношении передачи в безвозмездное пользование жильясубсидиарно должны применяться нормы о найме жилого помещения, а не о договореаренды. Особенности безвозмездного пользования жилыми помещениями,предоставляемыми из муниципальных и государственных жилищных фондов малоимущимгражданам, должны определяться жилищным законодательством <***>.

--------------------------------

<*> Даль В. Толковый словарь живоговеликорусского языка. М., 1956. Т. 2 С. 444. В Комплексном словаре русскогоязыка под ред. А.Н. Тихонова рассматриваемое понятие раскрывается аналогично:нанять означает «приобрести… что-либо за определенную плату во временноепользование» (М., 2001. С. 493).

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу РоссийскойФедерации, части второй (постатейный) (под ред. О.Н. Садикова) включен винформационный банк согласно публикации — М.: Юридическая фирма«КОНТРАКТ», Издательская группа «ИНФРА-М», 2004 (изданиечетвертое, исправленное и дополненное).

<**> Данной позиции придерживается В.Н.Литовкин. См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, частивторой (постатейный). М., 1996. С. 243.

<***> В законодательстве некоторых субъектовРФ, в частности, в г. Москве договор безвозмездного пользования жилымпомещением четко отграничен от договора найма (см., например, Закон г. Москвыот 11 марта 1998 г. N 6 «Основы жилищной политики города Москвы»).

Основные характеристики договоров социального икоммерческого найма свидетельствуют об их единой правовой природе.

Однако договор социального найма имеет рядсущественных особенностей. Среди них можно выделить следующие:

1) предметом социального найма могут быть толькожилые помещения, входящие в муниципальный и государственный жилищный фондсоциального использования;

2) в качестве наймодателя выступают государственныеи муниципальные органы, уполномоченные на заключение договоров социальногонайма;

3) основанием для заключения данного договораявляется административный акт — ордер на жилое помещение;

4) договор социального найма регулируется в основномимперативными нормами жилищного законодательства.

Помимо указанных особенностей имеются и некоторыедругие. Так, в отличие от коммерческого найма срок договора социального найма,по общему правилу, не ограничивается. Предполагается, что он действуетбессрочно. Лишь в некоторых установленных законом случаях договор социальногонайма заключается на определенный срок. Например, договор социального наймаслужебного жилого помещения заключается на срок работы нанимателя (ст. 106 ЖК).

По-иному определяются лица, которых вправе вселить ксебе наниматель, их права и обязанности и др. Все эти особенности обусловленыспецифическим назначением социального найма — обеспечением жильем малоимущих,лиц, не имеющих возможности приобрести жилое помещение на иных условиях.

2. Договор социального найма имеет некоторыеособенности в субъектном составе. Поскольку по договору социального найма жилыепомещения предоставляются из государственных и муниципальных жилищных фондов,на стороне наймодателя могут выступать только государство или муниципальноеобразование в лице уполномоченных ими органов. Договор социального найма отимени наймодателя заключается жилищно-эксплуатационными организациями.

Нанимателем по договору социального найма можетстать гражданин, имеющий для этого предусмотренные законодательством основания:

1) нуждаемость в улучшении жилищных условий;

2) соответствующий размер доходов, приходящихся начлена семьи, претендующей на получение жилья;

3) в случаях, установленных законодательством, — постоянное проживание в определенной местности.

Совместно с нанимателем по договору социальногонайма в жилое помещение могут быть вселены члены его семьи. Семья по жилищномузаконодательству — группа лиц, связанная наличием отношений родства, свойствалибо совместным проживанием и ведением общего хозяйства.

Членами семьи нанимателя являются супруг, дети,родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица (ст. 54ЖК).

В зависимости от оснований для вселения к нанимателюможно выделить две категории членов семьи:

близкие родственники (родители, дети), а такжесупруг нанимателя, которые могут быть вселены без подтверждения фактасовместного проживания и ведения общего хозяйства;

другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы,иные лица, которые вселяются только при наличии доказательств совместногопроживания и ведения совместного хозяйства.

Лица, не соответствующие установленным ст. 53 ЖКтребованиям, не могут быть признаны членами семьи нанимателя и приобрестисамостоятельное право пользования жилым помещением даже при длительномсовместном проживании <*>.

--------------------------------

<*> БВС РФ. 1996. N 3. С. 8.

Таким образом, в договоре социального наймананиматель ограничен в возможности вселения в жилое помещение иных лиц дляпостоянного проживания.

Лицо, вселившееся в жилое помещение как член семьинанимателя, приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением.Самостоятельность данного права выражается, в частности, в том, что лицо,вселившееся в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя, не утрачиваетправо пользования жилым помещением, если впоследствии перестает быть членомсемьи нанимателя, но продолжает проживать в этом помещении, например бывший супруг(ч. 3 ст. 53 ЖК). Выбытие из жилого помещения нанимателя не влечет за собойавтоматического прекращения права пользования жилым помещением членов семьинанимателя, за исключением некоторых случаев (например, если речь идет о наймеслужебного жилого помещения).

Члены семьи нанимателя в договоре социального найма,проживающие совместно с ним, не только пользуются наравне с нанимателем всемиправами, но и несут обязанности, вытекающие из договора социального найма (ч. 1ст. 53 ЖК).

Согласно ст. 81 ЖК наниматель жилого помещения ипроживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могут по взаимному согласиюразрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещениидругим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.

Вселение временных жильцов на срок свыше полуторамесяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади.

Временные жильцы самостоятельного права пользованияжилым помещением не приобретают. Они обязаны освободить помещение немедленно потребованию нанимателя или проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи.В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебномпорядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилогопомещения. В таком же порядке временные жильцы выселяются при прекращениидоговора найма жилого помещения.

3. Договор социального найма жилого помещениязаключается в простой письменной форме (ст. 674 ГК, ч. 1 ст. 51 ЖК).

Заключению договора социального найма предшествуетпринятие уполномоченным государственным или муниципальным органом решения опредоставлении жилого помещения. Для принятия такого решения необходимо, чтобыгражданин относился к той категории граждан, которая имеет право на получениежилья по договору социального найма, и совершил определенные действия.

Согласно ст. 28 ЖК право на получение жилыхпомещений социального использования имеют нуждающиеся в улучшении жилищныхусловий граждане, постоянно проживающие в данном населенном пункте.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий согласност. 29 ЖК признаются граждане:

1) имеющие обеспеченность жилой площадью на одногочлена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектами РФ <*>;

--------------------------------

<*> К примеру, в г. Москве норма постановки научет — 10 кв. м общей площади на человека для отдельных квартир и 15 кв. м дляквартир коммунального заселения.

2) проживающие в жилом помещении (доме), неотвечающем санитарным и техническим требованиям;

3) проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями,если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторыххронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в однойквартире невозможно;

4) проживающие в смежных неизолированных комнатах подве и более семьи при отсутствии родственных отношений;

5) проживающие в общежитиях (за исключением сезонныхи временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а такжеграждан, поселившихся в связи с обучением);

6) проживающие длительное время на условиях поднаймалибо коммерческого найма и не имеющие другой жилой площади.

Субъекты РФ вправе расширить перечень оснований дляпризнания гражданина нуждающимся. К примеру, согласно Закону г. Москвы от 15января 2003 г. N 22 «Об улучшении жилищных условий жителей городаМосквы» <*> граждане, проживающие в Москве в общей сложности неменее 40 лет, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий независимоот размера занимаемого жилого помещения при условии проживания в квартирахкоммунального заселения не менее последних 10 лет и при наличии полноготрудового стажа, необходимого для назначения пенсии в соответствии сзаконодательством РФ либо последних пяти лет независимо от трудового стажа приналичии инвалидности I или II группы.

--------------------------------

<*> Ведомости Московской городской Думы. 2003.N 5.

Обязательным условием для предоставления гражданамжилых помещений по договору социального найма является постоянное проживание вданном населенном пункте, за исключением случаев, установленных законодательством.К примеру, не требуется установление факта постоянного проживания призаключении договора социального найма на определенный срок с беженцами ивынужденными переселенцами.

Лицо, признанное нуждающимся в улучшении жилищныхусловий и постоянно проживающее в соответствующем населенном пункте, дляполучения жилья по договору социального найма должно встать на учет в органеместного самоуправления по месту жительства. Возможны также учет нуждающихся ипредоставление жилья по месту работы лиц, работающих в государственных имуниципальных организациях.

Для рассмотрения вопроса о принятии на учетнуждающихся в улучшении жилищных условий подается заявление. К заявлениюприлагаются: выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета и, внеобходимых случаях, справки бюро технической инвентаризации, учрежденийздравоохранения и другие документы, имеющие значение для определения наличияправа на получение жилого помещения по договору социального найма и очередностипредоставления жилого помещения.

Примерные правила учета граждан, нуждающихся вулучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР былиутверждены Советом Министров РСФСР 31 июля 1984 г. <*>. В соответствии сними разработаны правила учета нуждающихся в улучшении жилищных условий всубъектах РФ.

--------------------------------

<*> СП РСФСР. 1984. N 14. Ст. 121.

При решении вопроса о постановке на учет с цельюулучшения жилищных условий учитываются все проживающие в жилом помещенииграждане, а также временно отсутствующие, за которыми сохраняется правопользования жилым помещением на срок их временного отсутствия. При этом неучитываются граждане, для которых занимаемое жилое помещение является местомпребывания (временные жильцы).

Заявление о постановке на учет должно быть рассмотренообщественной жилищной комиссией в течение одного месяца со дня поступления.Комиссия дает заключение о необходимости принятия на учет либо об отказе впринятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, а решение опостановке граждан на учет принимает уполномоченный орган исполнительнойвласти.

Граждане должны быть письменно уведомлены о принятомрешении. В случае принятия решения о постановке на учет в уведомленииуказываются имеющиеся у граждан льготы и способ улучшения жилищных условий.

Постановка на учет по месту работы и выделениежилого помещения производятся по совместному решению администрации ипрофсоюзного комитета (профсоюзных комитетов). Это решение утверждается местнойадминистрацией.

Постановка на учет граждан, нуждающихся в улучшениижилищных условий, и предоставление жилых помещений в организациях, созданных набазе иных форм собственности, не относящихся к государственной илимуниципальной, осуществляются на основании заключаемых трудовых, коллективныхили иных соглашений работников с администрацией этих организаций под контролемпрофессиональных союзов. В данном случае заключается обычный договор наймажилого помещения.

Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищныхусловий, ведется по единому списку, из которого в отдельные списки включаютсяграждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное получение жилыхпомещений (ст. 33 ЖК).

На каждого гражданина, принятого на учет, заводитсяучетное дело, в котором должны содержаться все необходимые документы,являющиеся основанием для постановки на учет.

Жилищные органы один раз в год проверяют данныеучета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Граждане снимаются с учета в случае:

1) улучшения жилищных условий, в результате которогоотпали основания для предоставления жилого помещения;

2) выезда на другое постоянное место жительства;

3) выявления в представленных документах несоответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищныхусловий, послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерныхдействий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет;

4) прекращения трудовых отношений с организацией,если гражданин состоит на учете по месту работы и никто из членов семьи неработает в этой организации. Очередь сохраняется при прекращении трудовогодоговора в связи с уходом на пенсию или переходом на выборную должность. Немогут быть сняты с учета нуждающиеся в улучшении жилищных условий семьи,потерявшие кормильца, состоявшего на учете.

Снятие с учета осуществляется органами, по решениюкоторых граждане были приняты на учет. О снятии с учета граждане должны бытьпоставлены в известность в письменной форме (ст. 32 ЖК).

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящимна учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности,исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилыхпомещений (ч. 1 ст. 33 ЖК).

Перечень лиц, имеющих право на первоочередноеполучение жилья, установлен ст. 36 ЖК. В частности, в первую очередь право наполучение жилья по договору социального найма имеют инвалиды ВеликойОтечественной войны и семьи погибших или пропавших без вести воинов (партизан),приравненные к ним в установленном порядке лица; а также лица, страдающиетяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, и т.д.

Федеральным законодательством, а также нормативнымиактами субъектов Федерации право первоочередного получения жилого помещенияможет быть предоставлено и другим категориям граждан, не указанным в ст. 36 ЖК.

Вне очереди жилое помещение предоставляетсягражданам, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодно дляпроживания; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей;гражданам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, поокончании их пребывания в государственных или муниципальных образовательныхучреждениях, учреждениях здравоохранения и других учреждениях независимо отформ собственности для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей,в приемных семьях, детских домах семейного типа, у родственников, припрекращении опеки (попечительства). Также вне очереди жилье предоставляетсягражданам по окончании службы в Вооруженных Силах РФ либо по возвращении изучреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, если им не могут бытьвозвращены жилые помещения, которые они ранее занимали (ст. 37 ЖК). Указанныйперечень не является исчерпывающим. Законодательством могут быть предусмотреныи иные случаи внеочередного предоставления жилья.

Приоритеты в предоставлении жилого помещения могутустанавливаться с соблюдением норм федерального законодательства, субъектами РФ(см., например, Закон г. Москвы от 23 января 2002 г. «О приоритетахпредоставления в пользование или приобретения в собственность с помощью городажилых помещений в 2002 — 2003 годах») <*>.

--------------------------------

<*> Ведомости Московской городской Думы. 2002.N 3.

Договор социального найма заключается с гражданином,на имя которого выдан ордер (ч. 1 ст. 51 ЖК).

Ордер на жилое помещение — административный акт,порождающий обязанность жилищно-эксплуатационной организации заключить сдержателем ордера договор найма указанного в ордере жилого помещения. Онвыдается органом местного самоуправления, принявшим решение о предоставлениижилого помещения <*>.

--------------------------------

<*> Высказывается также мнение, что ордер сампо себе не является административным актом. В качестве административного актарассматривается при этом решение уполномоченного органа о предоставлении жилогопомещения.

В ордере должны быть перечислены все лица,вселяющиеся в жилое помещение совместно с нанимателем. Включение членов семьинанимателя в ордер подтверждает их согласие на вселение в предоставляемое жилоепомещение <*>.

--------------------------------

<*> См., например: Определение Судебнойколлегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 11 февраля 1981 г. //БВС РСФСР. 1981. N 7. С. 2.

Ордер имеет двоякое значение: во-первых, как ужеуказывалось, он порождает обязанность наймодателя заключить договор социальногонайма жилого помещения с лицом, указанным в ордере в качестве нанимателя (ч. 1ст. 51 ЖК); во-вторых, является единственным основанием для вселения впредоставленное жилое помещение (ч. 1 ст. 47 ЖК).

В соответствии с п. 3 Постановления ПленумаВерховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судамижилищного законодательства» <*>, если вселение в жилое помещениепроизведено без выдачи ордера, договор найма жилого помещения может бытьпризнан судом недействительным.

--------------------------------

<*> БВС СССР. 1987. N 3. С. 8.

Ордер оформляется по определенной законодательствомформе и действителен при условии, что выдан надлежащему лицу, при наличииоснований для предоставления жилого помещения, с соблюдением установленнойочередности, на свободное жилое помещение, соответствующее требованиямзаконодательства в отношении размера, уровня благоустроенности и пригодностидля проживания.

Ордер может быть признан судом недействительным,если был получен в результате неправомерных действий получивших его лиц либодолжностных лиц, при участии которых было принято решение о предоставлениижилого помещения. К неправомерным действиям лиц, получивших жилое помещение,относится предоставление не соответствующих действительности сведений онуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушение прав других граждан илиорганизаций на указанное в ордере жилое помещение. Неправомерные действиядолжностных лиц могут выражаться в несоблюдении очередности предоставленияжилых помещений, нарушении процедуры принятия решения о предоставлении жилогопомещения и т.д. Поскольку ордер — административный акт, к нему нельзяприменить положения гражданского законодательства о недействительности сделок.

Требование о признании ордера недействительнымвправе предъявить заинтересованные лица. Это могут быть органы, уполномоченныерешать вопрос о предоставлении жилого помещения, прокурор, гражданин, которомупринадлежит право пользования жилым помещением, если ордер выдан на занятуюжилую площадь. Не могут требовать признания ордера недействительным лица,состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и полагающие, чтоордер выдан с нарушением очередности, так как права на конкретное жилоепомещение, указанное в ордере, они не имеют (п. 7 Постановления ПленумаВерховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5) <*>.

--------------------------------

<*> БВС РСФСР. 1985. N 3.

Требование о признании ордера недействительным можетбыть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи (ст. 48 ЖК). Хотя срокисковой давности по указанным требованиям совпадает с общим сроком исковойдавности, предусмотренным гражданским законодательством, порядок его исчисленияиной — не с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении егоправа, а с момента выдачи ордера.

Последствия признания ордера недействительнымразличаются в зависимости от оснований недействительности. В случае когда ордерпризнан недействительным вследствие неправомерных действий получивших его лиц,последние подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Еслиграждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в домегосударственного или общественного жилищного фонда, им должно бытьпредоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое жилоепомещение.

Если ордер признан недействительным по инымоснованиям, указанные в нем граждане подлежат выселению с предоставлениемдругого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали (ст. 100ЖК).

При признании недействительным ордера, выданного науже занятое на законных основаниях другим лицом жилое помещение, в соответствиисо сложившейся судебной практикой договор найма жилого помещения должен бытьрасторгнут (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г.N 2).

В рассматриваемой ситуации более обоснованным былобы признание договора найма недействительным, поскольку договор социальногонайма, заключенный в соответствии с ордером, признанным недействительным, посути, ничем не отличается от договора социального найма, заключенного приотсутствии ордера.

Итак, заключению договора социального наймапредшествует несколько стадий:

1) постановка на учет гражданина, нуждающегося вулучшении жилищный условий;

2) принятие решения о предоставлении жилогопомещения;

3) выдача ордера.

С вопросом о заключении договора социального наймажилого помещения и правовым значением таких фактов, как постановка на учет,выдача ордера, тесно связан вопрос о моменте возникновения жилищногоправоотношения.

Спор о моменте возникновения жилищногоправоотношения велся еще советскими учеными-цивилистами. Можно выделить триосновные позиции по данной проблеме. Сторонники первой рассматривают ордер какединственное основание возникновения жилищного правоотношения, а договор наймажилого помещения — лишь как договорное оформление уже существующих отношений,цель которого — конкретизировать их. Вторая позиция, напротив, исходит изположения, что административный акт не может породить двустороннегообязательственного отношения. Оно может возникнуть исключительно из договора.Согласно третьей концепции жилищное правоотношение возникает из совокупностиюридических фактов — юридического состава.

В отношении набора юридических фактов, необходимыхдля возникновения жилищного правоотношения, мнения ученых не совпадают.Некоторые считают, что для этого достаточно наличия ордера и заключенного всоответствии с ним договора найма жилого помещения <*>. Другие полагают,что для возникновения жилищного правоотношения необходимо четыре элемента — решение о предоставлении жилого помещения, отраженное в ордере, договор наймажилого помещения, фактическое вселение гражданина в жилое помещение <**>.

--------------------------------

<*> См., например: Толстой Ю.К. Жилищноеправо. М., 1996. С. 28.

<**> См., например: Советское жилищное право.Минск, 1968. Ч. I. С. 93.

Иногда в число юридических фактов, на основаниикоторых возникает жилищное правоотношение, включается также постановкагражданина на учет, наступление очереди <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское право. Учебник / Под ред.А.Г. Калпина. С. 162.

Разногласия в определении момента возникновенияжилищного правоотношения связаны с неоднозначным пониманием того, чтопредставляет собой «жилищное правоотношение».

Жилищные отношения неоднородны и имеют различныеоснования возникновения. Таким образом, не может идти речи о едином жилищномправоотношении. Постановка гражданина на учет, выдача ордера осуществляются наосновании административных актов, которые не создают гражданско-правовогообязательства ни по отдельности, ни в совокупности с другими юридическимифактами. Эти отношения носят иной характер и предшествуют возникновениюгражданско-правового отношения по использованию переданного внаем жилогопомещения. Единственное основание для возникновения данного правоотношения — договор найма жилого помещения.

Нельзя согласиться с мнением о том, что длявозникновения правоотношения по договору социального найма необходимо вселениегражданина в жилое помещение. Поскольку этот договор консенсуальный, отношениясторон возникают с момента его заключения, а не с момента фактической передачигражданину жилого помещения.

Жилое помещение по договору социального наймапредоставляется в пределах населенного пункта, где гражданин проживает, какправило, в виде отдельной квартиры на семью (ч. 1 ст. 28 ЖК).

При предоставлении жилого помещения должныучитываться интересы нанимателя и членов его семьи, в том числе:

число проживающих с нанимателем лиц (ст. 40 ЖК — взависимости от числа проживающих определяется необходимый минимум жилойплощади);

половой состав лиц, вселяемых в жилое помещение, — не допускается заселение одной комнаты лицами одного пола старше девяти лет, заисключением супругов (ч. 1 ст. 41 ЖК);

состояние здоровья граждан, вселяющихся в жилоепомещение (ч. 2 ст. 41 ЖК) <*>.

--------------------------------

<*> К примеру, граждане, страдающиезаболеваниями опорно-двигательной системы, другими заболеваниями, а такжеинвалиды, семьи, имеющие детей-инвалидов, которым по заключению лечебныхучреждений либо в соответствии с их индивидуальной программой реабилитациирекомендовано проживание на нижних этажах домов без лифтов, в домах с лифтамилибо в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программыреабилитации, обеспечиваются, по их заявлению, жилыми помещениями на нижнихэтажах домов без лифтов, в домах с лифтами, в специально построенных домах либов жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программыреабилитации.

Могут быть учтены и другие заслуживающие вниманияобстоятельства.

Определенные особенности имеет предоставлениеосвободившихся жилых помещений в домах коммунального заселения.

Если в коммунальной квартире освободилось жилоепомещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем, оно подлежитпередаче в пользование последнего.

Освобождающиеся изолированные жилые помещения вкоммунальных квартирах, где проживают несколько нанимателей, должныпредоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшениижилищных условий, а при их отсутствии — гражданам, имеющим жилую площадь менееустановленной нормы на одного человека (при этом учитывается право надополнительную жилую площадь). При отсутствии в квартире таких гражданосвобождающееся жилое помещение передается иным нанимателям жилого помещения подоговору коммерческого найма или купли-продажи.

При согласии всех нанимателей один из них можетприобрести другие жилые помещения и передать их для переселения остальнымнанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, занятьосвободившиеся в квартире жилые помещения без дополнительной платы иприватизировать их в установленном порядке (ст. 16 Основ федеральной жилищнойполитики).

4. Предмет договора социального найма и иныхдоговоров найма — жилое помещение. Вместе с тем есть и определенныеособенности. В частности, к предмету договора социального найма предъявляютсяболее высокие требования: жилое помещение должно быть не только пригодным дляпроживания, но и благоустроенным применительно к условиям населенного пункта(п. 1 ст. 40 ЖК).

Требования благоустроенности применительно кусловиям населенного пункта не исчерпываются обязательнымисанитарно-техническими нормами, которые практически одинаковы для всехнаселенных пунктов. Эти требования зависят от таких факторов, как уровеньэкономического развития региона (населенного пункта), наличие необходимойинфраструктуры и т.д.

Например, в г. Москве Законом «Об улучшениижилищных условий жителей города Москвы» установлено, что благоустроенныежилые помещения должны иметь все виды удобств — электроснабжение, водопровод,канализацию, отопление, ванну или душ, газовую или электрическую плиту, горячееводоснабжение (или газовую колонку) независимо от материала стен.

Если требование пригодности для проживанияпредъявляется к любому жилому помещению, то требование о благоустроенностиприменительно к условиям населенного пункта не всегда обязательно даже длязаключения договора социального найма. ЖК, к примеру, в определенных случаяхдопускает выселение граждан в жилые помещения, соответствующие санитарным итехническим нормам, т.е. в отношении которых соблюдается только требование опригодности для проживания (ст. 97, 108).

Своеобразной позиции по вопросу об уровнеблагоустроенности жилого помещения, составляющего предмет рассматриваемыхдоговоров, придерживается М.И. Брагинский. По его мнению, при определениистепени пригодности жилых помещений в договоре коммерческого найма следуетруководствоваться ст. 40 ЖК <*>, т.е. пригодность к проживанию должнавключать в себя благоустроенность жилого помещения, а также его соответствиесанитарным и техническим требованиям. Однако, как уже было показано выше,понятия «благоустроенность применительно к условиям данного населенногопункта» и «пригодность для проживания» совпадают лишь частично.Положения п. 1 ст. 40 ЖК в части уровня благоустроенности помещения применительнок условиям населенного пункта не следует в обязательном порядке распространятьна договор коммерческого найма. Повышению уровня благоустройства жилыхпомещений, предоставляемых по этому договору, должно способствовать развитиеконкуренции в данной сфере, а также повышение требований к общему уровнюблагоустроенности жилых помещений.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

<*> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В.Указ. соч. С. 705.

Особенности социального найма заключаются также втом, что в качестве его предмета не названы жилой дом, а также часть дома иликвартиры. По договору социального найма может быть предоставлено изолированноежилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат (ч. 1ст. 52 ЖК). Вместе с тем по договору социального найма в общежитии предметомнайма может стать даже часть комнаты.

Жилое помещение по договору социального найма должнопредоставляться в пределах нормы жилой площади (ч. 2 ст. 40 ЖК), котораяустановлена в размере 12 кв. м на одного человека (ст. 38 ЖК). Эта норма носитограничительный характер, а не предусматривает минимальный размер площади наодного человека.

Этот вывод можно сделать из положений ст. 40 ЖК, гдеуказывается, что жилое помещение предоставляется в пределах нормы,предусмотренной ст. 38 ЖК, но не менее отдельно устанавливаемого размера.Согласно ст. 39 ЖК сверх нормы жилой площади дополнительная жилая площадь можетбыть предоставлена только определенным категориям граждан, в том числегражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний. ВПостановлении ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. «О праве пользованиядополнительной жилой площадью» <*>, не утратившем силу и в настоящеевремя, установлено, что дополнительная площадь предоставляется в виде отдельнойкомнаты. При отсутствии отдельной комнаты дополнительная площадьпредоставляется в размере 10 кв. м, а для научных работников, писателей икомпозиторов — в размере не менее 20 кв. м.

--------------------------------

<*> СУ РСФСР. 1930. N 14. Ст. 181.

При предоставлении жилых помещений в домахспециализированного жилищного фонда эта норма жилой площади может быть иной. Кпримеру, жилая площадь в общежитии составляет не менее 6 кв. м на одногочеловека (п. 11 Примерного положения об общежитиях) <*>.

--------------------------------

<*> Утверждено Постановлением Совета МинистровРСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 // СП РСФСР. 1988. N 17. Ст. 95; САПП РФ.1993. N 31. Ст. 2860.

В Основах федеральной жилищной политики присутствуетпонятие «социальная норма площади жилья» — размер площади жилогопомещения, приходящейся на одного человека, в пределах которой предоставляютсякомпенсации (субсидии) по оплате жилья и коммунальных услуг.

Согласно ст. 11 Основ федеральной жилищной политикисоциальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставленияжилых помещений, который устанавливается органами государственной властисубъектов РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности,состава семьи, типов жилых помещений в домах жилищного фонда социальногоиспользования и других факторов.

Таким образом, Основы изменили порядок определениянормы предоставления жилых помещений, отнеся этот вопрос к ведению субъектовФедерации. Вместе с тем Постановлением Правительства РФ от 26 мая 1997 г. N 621«О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья икоммунальных услуг» <*> был установлен федеральный стандартсоциальной нормы площади жилья. Этот стандарт составляет 18 кв. м общей площадижилья на одного члена семьи из трех и более человек, 42 кв. м — на семью издвух человек и 33 кв. м — на одиноко проживающего человека. В соответствии сданным стандартом определяется социальная норма жилья в регионах (см.,например, ст. 8 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 «Основы жилищной политикигорода Москвы») <**>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1997. N 22. Ст. 2597.

<**> Ведомости Московской городской Думы.2001. N 2.

Размер платы за наем в договоре социального найма неотносится к существенным условиям и не подлежит согласованию. Платаопределяется на основании установленных уполномоченными на то государственнымиорганами цен и тарифов. К тому же, в договоре социального найма невозможнозафиксировать определенную цену, поскольку такой договор, по общему правилу,сроком не ограничен, а устанавливаемые уполномоченными органами тарифыпериодически изменяются.

КонсультантПлюс: примечание.

Постановление Правительства РФ от 02.08.1999 N 887«О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах посоциальной защите населения» утратило силу в связи с изданиемПостановления Правительства РФ от 30.08.2004 N 444 «О предоставлениисубсидий на оплату жилья и коммунальных услуг».

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от2 августа 1999 г. N 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья икоммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» <*>размер платы за жилье по договору социального найма устанавливается органамиместного самоуправления.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1999. N 33. Ст. 4116; 2003. N 4.Ст. 334; N 27 (ч. II). Ст. 2800.

В последние годы проводится реформа системы оплатыжилья и коммунальных услуг, направленная на создание системы оплатыкоммунальных услуг, позволяющей полностью обеспечить экономически обоснованныезатраты организаций на предоставление жилищно-коммунальных услуг населению.

Правительством РФ ежегодно устанавливаетсяфедеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальныхуслуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц. Этот стандарт устанавливаетсядифференцированно по экономическим районам Российской Федерации.

Органы местного самоуправления имеют правоустанавливать размер максимально допустимой доли собственных расходов гражданна оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи и размерплатежей граждан за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги.

Наниматели жилых помещений по договору социальногонайма жилого помещения, наниматели жилых помещений по договору найма жилогопомещения в государственном или муниципальном жилищном фонде оплачивают жилье икоммунальные услуги в пределах социальной нормы площади жилья и нормативовпотребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартамиоплаты жилья и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающихустановленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов наоплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Сумма превышениямаксимально допустимых размеров таких расходов должна компенсироваться за счетсубсидий. При этом для семей со среднедушевым доходом ниже прожиточногоминимума федеральный стандарт применяется с поправочным коэффициентом, равнымотношению среднедушевого дохода в семье к прожиточному минимуму.

Оплата жилья сверх социальной нормы площади жилья икоммунальных услуг сверх нормативов потребления, в том числе оплатадополнительной жилой площади, осуществляется в соответствии с установленнымиценами на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифами накоммунальные услуги независимо от совокупного дохода семьи.

При социальном найме не действует правило онедопустимости одностороннего изменения размера платы за наем помещения.

Плата за наем жилья по договору социального наймаустанавливается и вносится нанимателем в денежной форме.

Расчеты с наймодателем по договорам социальногонайма осуществляются через специально созданные для этой цели расчетно-кассовыецентры по сбору и обработке коммунальных платежей и предоставлению субсидийгражданам на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Размер платы за пользование конкретным жилымпомещением, льготы по его оплате, сумма неустойки (если имела место просрочкаплатежа) и расчетный счет, на который должен осуществляться платеж, указываютсяв счете, предъявляемом ежемесячно наймодателем.

Согласно ст. 56 ЖК наниматель обязан вноситьквартирную плату ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего за прожитыммесяца.

5. Права и обязанности сторон в договорахкоммерческого и социального найма во многом совпадают. На договор социальногонайма распространяются нормы ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1 — 3 ст. 685 ГК(ч. 3 ст. 672 ГК), а также другие положения ГК, если иное не предусмотреножилищным законодательством. Права и обязанности сторон в договоре социальногонайма конкретизированы в жилищном законодательстве, ведомственных нормативныхактах, в частности в Типовом договоре социального найма жилого помещениямуниципального жилищного фонда (приложение N 6 к Приказу Госстроя России от 11декабря 1997 г. N 17-132 «Об утверждении нормативно-методическихматериалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства вРоссийской Федерации» <*>).

--------------------------------

Далее будут рассмотрены некоторые особенности прав иобязанностей сторон по договору социального найма.

При социальном найме обязанности по содержанию иремонту жилого помещения определяются императивными нормами жилищногозаконодательства. Обязанность капитального ремонта всегда лежит на наймодателе.Если капитальный ремонт жилого помещения, занимаемого по договору социальногонайма, невозможен без выселения жильцов, закон обязывает наймодателяпредоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение, отвечающеесанитарным и техническим требованиям, на время ремонта, не расторгая договорасоциального найма ремонтируемого помещения. Переселение нанимателя и членов егосемьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь и обратно (поокончании ремонта) производится за счет наймодателя. Взамен предоставленияжилого помещения на время наниматель может быть переселен при наличии егосогласия и согласия членов его семьи в другое благоустроенное жилое помещениедля постоянного проживания (ст. 82 ЖК).

Если жилое помещение, занимаемое нанимателем ичленами его семьи по договору социального найма, в результате капитальногоремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателяобразуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно бытьпредоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитальногоремонта. Если предполагается существенное уменьшение жилого помещения врезультате капитального ремонта, по требованию нанимателя ему и членам егосемьи до начала капитального ремонта должно быть предоставлено другоеблагоустроенное жилое помещение.

Наниматель обязан проводить текущий ремонт жилогопомещения. Типовым договором социального найма предусмотрена периодичностьтекущего ремонта — не реже одного раза в пять лет.

Обязанность нанимателя обеспечивать сохранностьжилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК)включает в себя, во-первых, обязанность не совершать действий, ухудшающих жилоепомещение, его санитарно-техническое и иное оборудование, не нарушать правилапожарной безопасности, в том числе не устанавливать самодельныепредохранительные электрические устройства, не загромождать коридоры, проходы,лестничные клетки, запасные выходы. Во-вторых, под обеспечением сохранностиподразумеваются определенные активные действия: сообщение об аварийныхситуациях наймодателю или в соответствующую аварийную службу; принятие мер поподдержанию чистоты в жилом помещении, очистке сливных труб и т.д.

Наниматель и члены его семьи обязаны бережноотноситься не только к занимаемому ими жилому помещению, но и к местам общегопользования в многоквартирном доме — подъездам, лифтам и т.д.

В договорах социального найма наниматель оплачиваетне только наем, но и коммунальные услуги (ст. 57 ЖК).

В Типовом договоре социального наймапредусматриваются и некоторые другие обязанности нанимателя — принять жилоепомещение в установленный срок, обеспечить доступ в занимаемое жилое помещениепредставителям наймодателя, включая работников организаций, осуществляющихтехническое обслуживание и ремонт жилого дома и находящегося в немсанитарно-технического и иного оборудования. В случае отсутствия в жиломпомещении нанимателя и членов его семьи более одного месяца наниматель подоговору социального найма обязан уведомить об этом наймодателя. Хотя подобныеобязанности прямо не установлены законодательством применительно к договорукоммерческого найма, они могут быть включены в последний по соглашению сторон.

В соответствии с Типовым договором социального наймананиматель и члены его семьи обязаны переселиться на время капитального ремонтажилого помещения (когда ремонт невозможен без выселения нанимателя) в другоежилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям,предоставленное наймодателем. Данное требование следует рассматривать какобязанность нанимателя и членов его семьи освободить жилое помещение и непрепятствовать ремонтным работам. Вместе с тем представляется правом, а необязанностью нанимателя занятие предоставляемого наймодателем на время ремонтажилого помещения. Наниматель может и иным образом решить проблему проживаниясвоей семьи в период капитального ремонта, например заключить договоркоммерческого найма другого жилого помещения.

Одним из основных различий договоров коммерческого исоциального найма является то, что в договоре коммерческого найма исполнениепредусмотренных договором обязанностей возлагается только на нанимателя, а вдоговоре социального найма эти обязанности в равной мере несут члены семьинанимателя. Наниматель и члены его семьи в договоре социального наймарассматриваются в отношениях с наймодателем как солидарные должники (ч. 1 ст.53 ЖК).

Наниматель по договору социального найма вправе вустановленном порядке <*> вселить в занимаемое им жилое помещение своегосупруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев ииных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членовсемьи, проживающих в жилом помещении. Это правило не распространяется навселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия (ст. 54 ЖК).

--------------------------------

<*> Под «установленным порядком»ранее понималось соблюдение режима прописки (регистрации). Это положениеПостановлением Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. N 3-П признано несоответствующим Конституции РФ и в настоящее время не подлежит применению (СЗРФ. 1995. N 18. Ст. 1708).

Возможность переустройства и реконструкции жилогопомещения допускается в договоре социального найма только в целях повышенияблагоустройства жилого помещения и с согласия не только наймодателя, но и всехсовершеннолетних членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 84 ЖК).

Наниматель, самовольно переустроивший илиперепланировавший жилое или подсобное помещение, должен за свой счет привестиэто помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 84 ЖК).

Поднаем у нанимателя по договору социального наймаимеет некоторые особенности, установленные жилищным законодательством. Так,согласно ст. 80 ЖК, если договор поднайма заключен без указания срока,наниматель вправе отказаться от договора, предупредив поднанимателя об этом затри месяца.

Если жилое помещение, занимаемое по договорусоциального найма, было сдано в поднаем на время отсутствия нанимателя взабронированном жилом помещении, наниматель или члены его семьи по возвращениивправе потребовать немедленного освобождения забронированного жилого помещениянезависимо от истечения срока, обусловленного договором поднайма.

В случае отказа освободить жилое помещение потребованию нанимателя, поднаниматели подлежат выселению в судебном порядке безпредоставления другого жилого помещения (ст. 65 ЖК). Кроме того, учитываяпредназначение договора социального найма — обеспечение жильем лиц, которые немогут его приобрести на иных основаниях, — помещение, занимаемое по договорусоциального найма, не должно использоваться исключительно для сдачи в поднаем.Так, в ч. 2 ст. 76 ЖК указывается, что все жилое помещение может быть сдано вподнаем только при временном выезде нанимателя. Статья 79 ЖК устанавливаетзапрет на систематическое использование жилых помещений с целью«извлечения нетрудовых доходов». Данная норма в настоящее время недолжна применяться, так как не возбраняется получение доходов любыми непротиворечащими законодательству способами, в том числе от сдачи имущества вовременное пользование.

В договоре социального найма у нанимателя имеютсянекоторые специфические права, которые не предусматриваются законодательством вотношении договора коммерческого найма. Так, наниматель имеет право насохранение жилого помещения в случае временного отсутствия, а также вопределенных случаях — на его бронирование (ст. 60 — 66 ЖК).

Положения ст. 60 — 66 ЖК должны применяться с учетомПостановления Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П <*>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.

Данным Постановлением были признаны несоответствующими Конституции РФ нормы о лишении нанимателя (члена его семьи)права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия более шестимесяцев, а также о сохранении жилого помещения за осужденным только до моментаприведения приговора в исполнение. Часть 1 ст. 60 ЖК в настоящее время неприменяется, а п. 8 ч. 2 ст. 60 действует в редакции Федерального закона от 17апреля 2001 г. «О внесении изменения в статью 60 Жилищного кодексаРСФСР» <*>, согласно которому жилое помещение должно сохраняться заосужденным к лишению свободы в течение всего срока отбывания наказания.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2001. N 17. Ст. 1647.

Занимаемые нанимателями и членами их семей жилыепомещения бронируются при направлении на работу за границу, при выезде наработу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности (ч. 1 ст. 62ЖК). Законодательством могут быть предусмотрены и другие случаи бронирования жилыхпомещений.

При бронировании на жилое помещение выдаетсяохранное свидетельство (ч. 1 ст. 63 ЖК). Если наниматель или члены его семьи втечение шести месяцев после окончания срока действия брони не предъявяттребования о возврате им помещения, договор найма жилого помещения расторгаетсяв судебном порядке (ч. 4 ст. 62 ЖК).

Правом, присущим только нанимателям в договоресоциального найма, является право на обмен жилого помещения с иным нанимателемили членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими вдругом населенном пункте.

Обмен возможен с письменного согласия проживающихсовместно с нанимателем членов семьи, включая временно отсутствующих.

Статья 20 Основ федеральной жилищной политикипредусматривает право нанимателя или арендатора на обмен жилого помещения.Между тем гл. 35 ГК такой возможности не предусматривает. Замена стороны вдоговоре найма связана с передачей не только прав, но и обязанностей подоговору. Поскольку специальная норма ГК, регламентирующая передачу прав и обязанностейпо договору найма жилого помещения, отсутствует, замена нанимателя в договорекоммерческого найма возможна только с соблюдением требований гл. 24 ГК обуступке требования и переводе долга.

Статья 20 Основ также устанавливает право нанимателяс согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица(органа) и проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьипередать права и обязанности по договору найма этого помещения собственникучастного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилоепомещение.

По сути, обмен между нанимателями и обменнанимаемого жилого помещения на жилое помещение, находящееся в собственности,существенно различаются. В первом случае фактически речь идет о взаимнойпередаче прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, вовтором — происходит передача права пользования жилым помещением в обмен направо собственности. Поскольку и право пользования жилым помещением, и правособственности — имущественные права, их обмен возможен.

Обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорусоциального найма, может привести к прекращению одних жилищных правоотношений ивозникновению других либо к изменению жилищного правоотношения. Жилищноеправоотношение не прекращается, а лишь изменяется при так называемомродственном обмене. Под «родственным обменом» понимается обменсовершеннолетним членом семьи нанимателя с письменного согласия нанимателя иостальных членов семьи приходящейся на его долю жилой площадью с другим лицомпри условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьинанимателя (ст. 70 ЖК).

Рассматриваемые отношения нельзя квалифицировать какдоговор мены, так как по договору мены каждая из сторон обязуется передать всобственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК). Уступкаправа требования не может быть предметом договора мены, поскольку в этом случаеневозможен переход права собственности, как того требует данный договор, и неможет быть соблюдено его условие о передаче одного товара в обмен на другой<*>. Договором мены будет обмен жилыми помещениям их собственниками.

--------------------------------

<*> См.: п. 3 информационного письмаПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2002 г. N 69 «Обзорпрактики разрешения споров, связанных с договором мены» // ВВАС РФ. 2003.N 1.

Для обмена жилых помещений в домах государственногоили муниципального жилищного фонда, в которых проживают несовершеннолетние,требуется разрешение органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК). Обмен жилыхпомещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, оставшиеся безпопечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится ихзаконными представителями с разрешения органов опеки и попечительства, а в случаедостижения несовершеннолетними возраста 14 лет — ими с согласия их законныхпредставителей и органов опеки и попечительства (ч. 3 ст. 67 ЖК).

Обмен жилыми помещениями оформляется соглашением.Оно вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых органами местнойадминистрации. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке вшестимесячный срок (ст. 71 ЖК).

В ст. 73 ЖК перечислены случаи, когда обмен жилымипомещениями не допускается. В частности, если к нанимателю предъявлен иск орасторжении или изменении договора найма жилого помещения; обмен носиткорыстный или фиктивный характер; дом (жилое помещение) грозит обвалом.

Если между членами семьи не достигнуто соглашения обобмене, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обменазанимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этомучитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих вобмениваемом помещении (ст. 68 ЖК).

Обмен, как и любая другая сделка, может быть признансудом недействительным, если произведен с нарушением требований,предусмотренных жилищным законодательством, а также по основаниям,установленным ГК. В случае признания обмена недействительным стороны подлежатпереселению в ранее занимаемые жилые помещения (ст. 74 ЖК). Если обмен признаннедействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновнаясторона обязана возместить другой стороне возникшие вследствие этого убытки.

Наниматель по договору социального найма, имеющийжилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия членов семьитребовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера взамензанимаемого (ст. 75 ЖК).

Особым правом лица, пользующегося помещением подоговору социального найма, можно признать право на приватизацию жилогопомещения, предусмотренное ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «Оприватизации жилищного фонда в Российской Федерации» <*>.

--------------------------------

<*> ВВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

6. Порядок и условия изменения договора социальногонайма определяются ЖК.

Договор социального найма жилого помещения можетбыть изменен с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, заисключением случаев, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 85 ЖК).Согласие всех участников жилищного правоотношения требуется, к примеру, еслидоговор найма подлежит изменению в связи с перепланировкой жилого помещения(ст. 84 ЖК).

Изменение договора социального найма без согласиянаймодателя возможно в случаях:

присоединения освободившихся в квартире жилых помещений(ст. 46 ЖК);

раздела жилого помещения (ст. 86 ЖК);

объединения граждан, проживающих в одной квартире ипользующихся помещениями по отдельным договорам найма, в одну семью (ст. 87ЖК);

замены нанимателя (ст. 88 ЖК).

Совершеннолетний член семьи нанимателя в договоресоциального найма вправе требовать заключения с ним отдельного договора, если ссогласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и всоответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетомсостоявшегося соглашения о порядке пользования домом (квартирой) ему может бытьвыделено помещение, удовлетворяющее требованиям ст. 52 ЖК (ст. 86 ЖК).

Члену семьи нанимателя может быть выделеноизолированное жилое помещение, по размеру соответствующее его доле в общейжилой площади. Если в жилом помещении нет комнаты, в точности соответствующейдоле нанимателя в общей жилой площади, это не является безусловным препятствиемзаключению отдельного договора. Лицу, желающему заключить самостоятельныйдоговор найма, может быть выделено помещение несколько меньшее илинезначительно превышающее его долю. Жилое помещение выделяется с учетомсложившегося порядка пользования, т.е. учитывается, кто и в каком порядкепользовался комнатой, на которую претендует член семьи нанимателя. Несоответствиевыделяемого жилого помещения социальной норме предоставления жилой площади неслужит основанием для отказа в разделе жилого помещения (п. 15 ПостановленияВерховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. N 5).

В заключении отдельного договора найма может бытьотказано, если это приведет к нарушению санитарных и технических требований (п.10 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2).

Граждане, проживающие в одной квартире ипользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случаеобъединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одногодоговора найма на все занимаемые ими помещения (ст. 87 ЖК).

В случае смерти первоначального нанимателянанимателем с согласия остальных совершеннолетних членов семьи может бытьпризнан один из совершеннолетних членов семьи нанимателя по ранее заключенномудоговору найма (ст. 88 ЖК).

Споры, возникающие в связи с изменением договорасоциального найма, разрешаются в судебном порядке.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия другихграждан, постоянно проживающих в жилом помещении, в любое время расторгнутьдоговор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст.687 ГК). Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателяосуществляется без обращения в суд. Схожая норма содержится в ст. 89 ЖК.Жилищный кодекс, в отличие от ГК, не устанавливает срока для предварительногоизвещения наймодателя о расторжении договора.

Положения п. 2 ст. 687 ГК применяются к договорусоциального найма с учетом особенностей, установленных ст. 15.5 Основфедеральной жилищной политики <*>. Если оплата жилья по договорусоциального найма жилого помещения не осуществляется в течение шести месяцев,наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебномпорядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным итехническим требованиям, в пределах норм площади общежития <**>.

--------------------------------

<*> См.: Обзор судебной практики ВерховногоСуда РФ от 21 июля 2000 г. «О расторжении договора социального наймажилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье икоммунальные услуги в течение шести месяцев» // БВС РФ. 2000. N 8.

<**> Норма предоставления жилой площади вобщежитии — 6 кв. м на человека (п. 11 Примерного положения об общежитиях).

Если наниматель по договору социального найма, членыего семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушаютили портят жилое помещение или используют его не по назначению, они могут бытьвыселены в соответствии со ст. 98 ЖК.

Жилищным законодательством установлен ряддополнительных оснований расторжения договора социального найма по инициативенаймодателя. В ЖК такое расторжение договора именуется «выселением изжилого помещения».

ЖК различает три вида выселения:

с предоставлением другого благоустроенного жилогопомещения;

с предоставлением другого жилого помещения,соответствующего санитарным и техническим нормам;

без предоставления другого жилого помещения.

Статья 91 ЖК выделяет следующие основания выселенияс предоставлением другого благоустроенного жилого помещения: выселение из дома,подлежащего сносу; выселение из жилого помещения, грозящего обвалом; выселениев случае переоборудования жилого помещения (дома) в нежилое. Дополнительное основаниевыселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещенияпредусмотрено для офицеров, прапорщиков и мичманов, а также военнослужащихсверхсрочной службы Вооруженных Сил РФ и приравненных к ним лиц, уволенных сдействительной военной службы в отставку или в запас и проживающих совместно сними лиц. Они могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военныхгородках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 94ЖК).

В другое жилое помещение могут быть выселены гражданев случае признания ордера на жилое помещение недействительным (ст. 100 ЖК).

Без предоставления другого жилого помещения гражданевыселяются в случае:

1) самоуправного <*> занятия жилого помещения(ст. 99 ЖК);

--------------------------------

<*> Самоуправным считается занятие помещениябез разрешения соответствующих органов и должностных лиц. На практике наиболеечасто самоуправно «захватываются» освободившиеся жилые помещения вкоммунальных квартирах.

2) неправомерных действий, направленных на получениеордера на жилое помещение, если ордер в результате этого был признаннедействительным (ч. 1 ст. 100 ЖК);

3) если наниматель, члены его семьи или другиесовместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилоепомещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушениемправил общежития делают невозможным для других проживание с ними в однойквартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействияоказались безрезультатными;

4) признания судом невозможным совместногопроживания родителей (родителя), лишенных родительских прав, с детьми, вотношении которых они лишены родительских прав (ст. 98 ЖК).

Предусмотрены особые основания и условия выселенияиз служебных жилых помещений (ст. 107, 108 ЖК). Они обусловлены тем, чтослужебные жилые помещения предоставляются в связи с трудовой деятельностью и попрекращении трудового договора должны быть освобождены нанимателем. Другоежилое помещение в таких случаях предоставляется только отдельным категориям нанимателей,указанным в законодательстве (например, пенсионеры по старости, лица, уволенныепо сокращению численности или штата).

Предусмотрены также специальные правила выселения изобщежитий (ст. 110 ЖК).

Выселение из занимаемого по договору социального наймажилого помещения производится в судебном порядке (ст. 90 ЖК). При этом ЖКпредусматривает два исключения: выселение из домов, грозящих обвалом, и вслучае самоуправного занятия жилого помещения. В указанных случаях допускаетсявыселение граждан в административном порядке с санкции прокурора (ч. 2 ст. 90ЖК). Практика выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений вадминистративном порядке только с санкции прокурора, без последующего обращенияв суд Постановлением Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 г. N 2-П былапризнана не соответствующей Конституции РФ <*>. В Постановленииуказывалось также на невозможность выселения без судебного решения из домов,грозящих обвалом. Однако представляется, что в последнем случае административноевыселение можно признать допустимым, если это вызвано необходимостьюобеспечения безопасности граждан, занимающих жилое помещение.

--------------------------------

<*> ВВС РФ. 1993. N 12. Ст. 445.

Не исключено также применение мер ответственности занеисполнение или ненадлежащее исполнение договора найма жилого помещения. Так,в случае невнесения платы по договору социального найма ч. 2 ст. 15.5 Основфедеральной жилищной политики предусматривает взыскание пеней, размер которыхне должен превышать 1/300 действующей на момент оплаты ставки рефинансированияЦентрального банка РФ от не выплаченных в срок сумм за каждый день задержкиначиная со следующего дня после установленного срока выплаты по деньфактического расчета включительно.

ЛИТЕРАТУРА

1. КорнееваИ.Л. Жилищное право Российской Федерации. М., 2002.

2. КрашенинниковП.В. Жилищное право. М., 2000.

3. СедугинП.И. Жилищное право. М., 2003.

4. Толстой Ю.К. Жилищное право. М.,1996.

еще рефераты

Еще работы по государству и праву

Реферат по государству и праву

Договор найма жилого помещения

30 Августа 2013

Реферат по государству и праву

Договор найма жилого помещения