Реферат: Договор купли-продажи предприятия

Содержание

Введение

1. Продажа недвижимости: общие положения

2. Договор продажи предприятия

2.1 Понятие договора продажи предприятия

3. Заключение договора

3.1 Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия

4. Исполнение обязательств

4.1 Государственная регистрация перехода правасобственности

4.2 Особые случаи продажи предприятия

4.3 Иные договоры, объектом которых является предприятие

Заключение

Список источников и литературы


Введение

Предприятием признаетсяимущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательскойдеятельности. Предприятие может быть объектом различных сделок — купли-продажи,залога, аренды, наследования и др., как в целом, так и в части.

В настоящее время имуществомногих предприятий принадлежит на праве собственности государству, новладельцами этого имущества (имущество находится в хозяйственном ведении илиоперативном управлении) в соответствии со ст. ст.113-115 ГК РФ выступаютсозданные государством юридические лица, так называемые унитарные предприятия.

В качестве субъекта правапредприятие определяется как самостоятельный хозяйствующий субъект с правамиюридического лица. Объект гражданского права — материальные и нематериальныеблага, по поводу которых возникают гражданские правоотношения.

Как субъект права предприятиеподлежит государственной регистрации в соответствии со ст.51 ГК РФ. В качестветакового оно рассматривается, например, в ст. ст.113-115 ГК РФ, согласнокоторым государственные, муниципальные, а также казенные предприятия отнесены кодному из видов юридических лиц.

Предприятие — это единыйимущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные дляосуществления деятельности, — земельные участки, здания, сооружения,оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а такжеправа на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и другиеисключительные права. Следовательно, при совершении сделок с предприятием ихпредметом являются все перечисленные виды имущества.

Предприятие — это такойимущественный комплекс, который используется для осуществления толькопредпринимательской деятельности.

Он может являтьсягосударственной или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческойорганизации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества,производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей всоответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность.

Совершение сделок с предприятиемне влечет прекращения производственной или иной предпринимательскойдеятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, т.е. объектомявляется имущественный комплекс «на ходу».

При совершении сделок симущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельностьв качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется каксубъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественнымкомплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входятдолги юридического лица.

По договору продажи предприятияпродавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом какимущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец невправе передавать другим лицам.

Существенным условием договорапродажи такой недвижимости является перечень указанных лиц и их прав напользование продаваемым жилым помещением.

Цель курсовой работы — рассмотреть понятие договора купли-продажи предприятия и его особенности. Дляэтого необходимо рассмотреть следующие задачи: рассмотреть понятие договорапродажи предприятия, его форму и регистрацию, а также особенности исполненияобязательств по договору продажи предприятия.


1. Продажа недвижимости: общие положения

В соответствии со ст.549 ГК РФпо договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости)продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок,здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Данный договор являетсяреальным, так как законодатель устанавливает его заключение с момента передачиимущества. Однако, если стороны или закон устанавливают иное правило в частипередачи имущества, такой договор может быть консенсуальным. Договор являетсяформальным — для продажи недвижимости предусмотрена письменная форма договора,а для продажи жилых помещений — обязательная государственная регистрациядоговора.

Договор купли-продажинедвижимости не считается заключенным, если в нем не определены обязательныеусловия — предмет договора (ст.554 ГК).

Предметом этого договорамогут быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, атакже другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точноуказано в договоре и, в частности, должно определяться его положение наземельном участке или в составе другой недвижимости.

Сторонами договора могутбыть собственник недвижимого имущества, а если имущество находится всобственности государства, то уполномоченный государственный орган (продавец) илюбой субъект гражданских отношений (покупатель).

Существенными условиямидоговора купли-продажи недвижимости является точное указание о предметедоговора (характеристика недвижимости, его месторасположение и цена). Общиеправила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямыхуказаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимаетсяза аналогичную вещь (п.3 ст.424 ГК), к рассматриваемому договору не применяются.

Передача недвижимостиоформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа,подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонениеодной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях,предусмотренных договором, считается отказом, соответственно, продавца отисполнения обязанности передать имущество, а покупателя от обязанности принятьего. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, втом числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаченедвижимости, не служит основанием для освобождения продавца от ответственностиза ненадлежащее исполнение договора.

При продаже недвижимости,находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на правесобственности, покупатель недвижимости получает право пользованиясоответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавецнедвижимости. В случае, когда продавец является собственником земельногоучастка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передаетсяправо собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренноедоговором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельногоучастка.

Когда земельный участок, накотором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другаянедвижимость, продается без передачи в собственность покупателю этойнедвижимости, за продавцом остается право пользования частью земельногоучастка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, наусловиях, определяемых договором продажи.

Правовое регулирование продажинедвижимости регулируется как гражданским законодательством, так и иным отраслевымзаконодательством.


2. Договор продажи предприятия2.1 Понятие договора продажи предприятия

Под договором продажипредприятия разумеется договор купли-продажи, в соответствии с которым продавецобязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом какимущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец невправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять этотимущественный комплекс и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). (п.1ст.454, п.1 ст.559 ГК).

Договор продажи предприятияявляется отдельным видом договора купли-продажи. Особенность правовогорегулирования договора продажи предприятия состоит в том, что к отношениям,связанным с продажей предприятия, подлежат субсидиарному применению правила,регулирующие договор продажи недвижимости, и лишь при отсутствии таковых — общиеположения о купле-продаже товаров (п.2 ст.549 ГК).

Данный прием законодательнойтехники, позволяющий избежать включения в § 8 гл.30 ГК (продажа предприятий) норм,дублирующих правила, содержащиеся в § 7 гл.30 ГК (продажа недвижимости), вюридической литературе иногда интерпретируется таким образом, что договорпродажи предприятия из отдельного вида договора купли-продажи превращается в«разновидность договора продажи недвижимости»[1].

Квалифицирующим (видообразующим)признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный виддоговора купли-продажи, является специфика предмета договора,включающего в себя, как и предмет всякого договора купли-продажи, два родаобъектов: во-первых, продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс;во-вторых, действия продавца по передаче предприятия в собственностьпокупателя, а также действия последнего по его принятию и оплате[2].

Естественно, в соотношенииуказанных объектов, составляющих предмет договора продажи предприятия,превалирующую роль играет объект первого рода (предприятие). Именноспецифические особенности предприятия как имущественного комплексапредопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действиясторон по его продаже.

Предприятие представляет собойдовольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК (ст.132).Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемыйдля осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входятвсе виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельныеучастки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, праватребования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующиепредприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарныезнаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права)

Предприятие в целом какимущественный комплекс признается недвижимостью. Тем не менее, законодатель,как уже отмечалось, наряду с правилами о продаже недвижимости (§ 7 гл.30) счелнеобходимым включить в текст ГК и нормы о продаже предприятий (ст.559-566),указав при этом, что правила о продаже недвижимости применяются к продажепредприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договорепродажи предприятия (п.2 ст.549).

Дело в том, что продажапредприятия в целом, «на ходу» предполагает передачу покупателю нетолько зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основепроизводства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие притакой продаже, требуют специального регулирования.

Несмотря на то, что предприятиекак имущественный комплекс признается недвижимостью, оно представляет собойсовершенно особый объект гражданских прав. Как правильно отмечает О.М. Козырь,отношение законодателя к предприятию как к особому объекту прав проявляется,«во-первых, чисто формально — предприятие не упоминается в определениинедвижимости в статье 130 ГК, а „вводится“ в статье 132, котораярасположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим егоэлементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или инойгруппе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его какособого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих егоэлементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительныеправа, к недвижимости не относятся[3].

Предприятие являетсянедвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решениюзаконодателя распространить на этот специфический объект особенности правовогорежима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятиеявляется объектом, который „выпадает“ из классификации недвижимых идвижимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является.

Правовой режим предприятия какособого объекта гражданских прав просматривается не только в нормах,регулирующих договор продажи предприятия. Специальные правила установлены ГК ив отношении некоторых других видов договоров, объектом которых являетсяпредприятие как имущественный комплекс: аренды (ст.656-664); доверительногоуправления (пп.1, 3 ст.1013). Особые положения, регулирующие сделки спредприятием, содержатся также в федеральных законах: „О несостоятельности(банкротстве)“ (ст.86); „О приватизации государственного имущества иоб основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“ (ст.26);»Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст.69-73).

Необходимо еще раз подчеркнуть,что действующее законодательство<sub/>и, прежде всего, ГК (ст.132),рассматривает предприятие как единый имущественный комплекс только как объектгражданских прав, а не в качестве их субъекта. Дело в том, что ранеероссийское законодательство оперировало понятием «предприятие», имеяв виду именно субъекта (юридическое лицо) гражданских прав и участникаимущественного оборота. Именно в таком качестве (субъекта гражданских прав) предприятиенередко становилось предметом различных сделок, включая и договор продажипредприятия.

В частности, Закон РСФСР «Оприватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»[4]предусматривал такой способ приватизации, как продажу государственных имуниципальных предприятий по конкурсу и на аукционе.

Указ Президента РФ от 2 июня1994 г. № 1114 «О продаже государственных предприятий-должников»[5](т.е. субъектов обязательств, юридических лиц) допускал продажу по конкурсунеплатежеспособных государственных предприятий.

Ситуация, когда допускаетсяпродажа субъектов гражданских прав и обязанностей, представляетсяпарадоксальной. Ведь указанные субъекты (юридические лица) являются такими жеучастниками имущественного оборота, как и физические лица. С введением в действиечасти первой ГК (1 января 1995 г) законодательство избавилось от этого положения.Тем не менее, в юридической литературе до настоящего времени можно встретитьвзгляд на продажу предприятия в том числе и в качестве субъекта гражданскихправ и обязанностей.

Например, Н.И. Клейн и В.В. Чубаровотмечают: «В ст.132 ГК, исходя из ее названия, дано определениепредприятия как объекта гражданских прав. Однако упоминание в определении правтребования, долгов и ряда исключительных прав предприятия дает основаниеполагать, что в ст.132 ГК, по существу, содержится определение предприятия каксубъекта гражданских прав. Такой вывод основан на том, что и права требования идолги, и исключительные права могут принадлежать только субъекту права. Особенностьроссийского законодательства заключается в том, что в ряде случаев предприятиямогут быть проданы как объекты гражданского права, оставаясь при этом субъектомправа. Это объясняется существованием в нем понятий государственных илимуниципальных унитарных предприятиях. Когда законодатель упоминает в составеимущества предприятия как единого имущественного комплекса права требования идолги, он имеет в виду, конечно же, права требования и долги по обязательствамсобственника предприятия, связанным с деятельностью этого имущественногокомплекса. Само по себе предприятие, не будучи юридическим лицом, в принципе неможет иметь никаких прав и обязанностей. Во-вторых, необходимо видеть различиемежду понятиями „предприятие“ (как имущественный комплекс, объектгражданских прав) и „государственное или муниципальное унитарноепредприятие“ (как организационно-правовая форма коммерческой организации,субъект гражданских прав и обязанностей). Во втором случае слово „предприятие“- лишь один из элементов наименования соответствующей организационно-правовойформы юридических лиц.

Итак, объектом договора продажипредприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, заисключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другимлицам. В этом смысле необходимо выделить две категории прав продавца (собственникапредприятия), в отношении которых в ГК предусмотрены два противоположныхправила (пп.2, 3 ст.559).

К первой категории относятсяправа на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другиесредства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а такжепринадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средствиндивидуализации. Если иное не будет предусмотрено договором продажи предприятия,эти права переходят к покупателю.

Вторую категорию составляютправа, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятиесоответствующей деятельностью. Указанные права не подлежат передаче покупателю.Исключение могут составить лишь случаи, предусмотренные законом или инымиправовыми актами. Причем за неисполнение переданных покупателю в составепредприятия обязательств, имевшее место по причине отсутствия у покупателяразрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, продавец и покупательнесут перед кредиторами солидарную ответственность)

В договоре продажи предприятиядолжны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которыеопределяются на основе полной инвентаризации предприятия.


3. Заключение договора3.1 Форма и государственная регистрация договора продажипредприятия

Договор продажи предприятиясчитается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашенияпо всем существенным условиям договора и его государственной регистрации.

Существенная особенность порядказаключения договора продажи предприятия по сравнению с порядком заключениядоговора продажи недвижимости состоит в том, что ГК обязывает стороны совершитьопределенные действия, являющиеся необходимыми и обязательными для последующегозаключения договора продажи предприятия. В частности, ГК содержит правила, всоответствии с которыми удостоверяется состав продаваемого предприятия (п.2 ст.561).Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить ирассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимогоаудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств),включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера исроков их требований.

Названные документы служатобязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменнойформе путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствиекакого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формыдоговора продажи предприятия, что влечет его недействительность (п.2 ст.560 ГК).

В § 8 гл.30 ГК отсутствуюткакие-либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия,хотя, конечно же, условие о цене предприятия является существеннымусловием договора продажи предприятия. В данном случае подлежат применениюнормы, содержащиеся в ст.555 ГК (о цене в договоре продажи недвижимости).

Исходя из этих норм, можносделать вывод о том, что для признания договора продажи предприятия заключеннымтребуется, чтобы в договоре имелось согласованное сторонами в письменной формеусловие о цене предприятия, которая учитывала бы стоимость всех видовимущества, входящего в состав имущественного комплекса, в том числе зданий,сооружений и других объектов недвижимости, находящихся на земельных участках,включая цену передаваемых с указанными объектами земельных участков или прав наних.

При определении цены предприятиядолжны приниматься во внимание также права требования и долги продавца пообязательствам, связанным с соответствующим имущественным комплексом, и правана фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средстваиндивидуализации продавца и его товаров, работ, услуг.

Договор продажи предприятиясчитается заключенным с момента государственной регистрации.

Характерная особенность договорапродажи предприятия, выделяющая его в самостоятельный вид договоракупли-продажи и отличающая его от договора продажи недвижимости, заключается втом, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны,уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой — переводом на негодолгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в ГКпредусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов иполучения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушенияэтого порядка (ст.562).

Обязанностью сторон по договорупродажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам,включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этогопредприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав длясторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанностипо уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

Кредиторам, как получившимуведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, таки не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать: прекращенияили досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этимубытков; признания договора продажи предприятия недействительным полностью илив соответствующей части. Разница состоит в том, что кредитор, получившийуведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дняполучения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такогоуведомления, — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать опередаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам,включенным в состав данного предприятия, которые были переданы покупателю безсогласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачипредприятия последнему несут солидарную ответственность.


4. Исполнение обязательств4.1 Государственная регистрация перехода правасобственности

Исполнение обязательств подоговору продажи предприятия требует от продавца совершения определенныхдействий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иноене будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовитьпредприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписаниепокупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядкедолжны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продажепредприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных впереданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

День подписания продавцом ипокупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателюпредприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайногоповреждения имущества предприятия.

Вместе с тем момент передачипредприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности наэто предприятие, который определяется датой государственной регистрации правасобственности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (дорегистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия втой мере, в какой это необходимо для целей, для которых приобреталосьпредприятие. И, соответственно, продавец, сохраняющий право собственности напереданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такогоправа (ст.564).

Как отмечалось, помимо договорапродажи предприятия государственной регистрации, которая осуществляется послеисполнения продавцом обязательств по договору продажи предприятия, подлежиттакже переход права собственности к покупателю.

Обращает на себя внимание, что,хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости,передаваемые покупателю, требуется лишь один акт государственной регистрацииправа собственности покупателя на предприятие в целом.

В п.2 ст.22 Закона огосударственной регистрации содержится специальное правило, относящееся кпорядку государственной регистрации прав на предприятие, которое отражаетспецифику указанного объекта, а именно: наличие в составе предприятия какимущественного комплекса целого ряда отдельных объектов недвижимости; переходправ на предприятие влечет соответственно и изменение субъекта в отношении правна все объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса.

Учитывая данные обстоятельства,законодатель определил, что собственно государственной регистрации подлежатсоответствующая сделка и переход прав, объектом которых является самопредприятие, а не многочисленные сделки, связанные с отдельными объектаминедвижимости, входящими в состав этого предприятия. Поэтому местом регистрацииявляется не место нахождения указанных отдельных объектов недвижимости, а месторегистрации предприятия как юридического лица. Таким образом, право напредприятие (переход права) подлежит государственной регистрации по местунахождения юридического лица — правообладателя. Что же касается отдельныхобъектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, то в отношении нихосуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единыйгосударственный реестр о новом собственнике (владельце) предприятия, аследовательно, и субъекте права на соответствующие объекты недвижимости. Основаниемдля внесения таких записей применительно к каждому из входящих в составпредприятия объектов недвижимости по месту их нахождения являетсягосударственная регистрация предприятия в целом как имущественного комплекса[6].

Правила внесения записей осделках, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс, иправ на указанные объекты определяются Министерством юстиции РФ.

В случаях, когда в качествеобъекта имущественных прав или сделок выступают земельные участки и иныеотдельные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, а не самопредприятие как имущественный комплекс, соответствующие права и сделки подлежатгосударственной регистрации в общем порядке по месту нахождения недвижимогоимущества.

Неисполнение либо ненадлежащееисполнение сторонами обязательств, вытекающих из договора продажи предприятия,влечет негативные последствия для нарушителя, предусмотренные общимиположениями о договоре купли-продажи, если иное не вытекает из договора продажипредприятия или не предусмотрено специальными правилами о последствияхнарушения договора продажи предприятия (ст.565 ГК).

Отдельные специальные правилапредусмотрены ГК в отношении последствий такого нарушения договора продажипредприятия, как передача и принятие предприятия с недостатками.

Во-первых, если недостатки предприятия,либо утрата его имущества выявлены уже при передаче предприятия покупателю исведения об этом указаны в передаточном акте, покупатель имеет право требоватьот продавца соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Договоромпродажи предприятия могут быть предусмотрены правомочия покупателя попредъявлению к продавцу иных требований, однако в этом случае покупатель будетлишен возможности реализовать свое право на уменьшение покупной ценыпредприятия.

Во-вторых, покупатель наделяетсяправом требовать уменьшения покупной цены также в случае передачи ему в составепредприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договорепродажи предприятия или передаточном акте. Правда, если продавец докажет, чтопокупатель во время заключения договора и передачи предприятия знал о наличиитаких долгов (обязательств) в составе имущества предприятия, покупательлишается права требовать уменьшения цены предприятия, предусмотренной договором.

В-третьих, в случае полученияуведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составепредприятия, или об отсутствии отдельных видов имущества продавец можетнезамедлительно заменить имущество ненадлежащего качества или представитьпокупателю недостающее имущество и тем самым избавиться от возможныхнеблагоприятных последствий нарушения договора продажи предприятия.

Названные правила о последствияхнарушения договора продажи предприятия носят специальный характер и не подлежатрасширительному толкованию, что нашло подтверждение и в арбитражно-судебнойпрактике.

Так, товарищество с ограниченнойответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлениюимуществом о внесении изменений в договор купли-продажи. Истец просил включитьв договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав иобязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса. Вобоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлениюимуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, чтопродаваемое предприятие — магазин „Овощи“ — имеет кредиторскуюзадолженность в размере 10 млн руб. Однако после оформления договоракупли-продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженностьпредприятия составляет 40 млн руб.

Решением арбитражного суда виске отказано. Апелляционная и кассационная инстанции не нашли оснований дляизменения принятого решения. Отказывая в иске, суд правомерно сослался наследующие обстоятельства. В соответствии с п.1 ст.559 ГК по договору продажипредприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятиев целом как имущественный комплекс (ст.132 ГК), за исключением прав иобязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В п.2 ст.132ГК указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят всевиды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги,а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное непредусмотрено законом или договором.

Внесение в договор условия,которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствамприобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным впечатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основано наприведенных выше положениях Кодекса.

В то же время покупатель в силуп.3 ст.565 ГК вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему всоставе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны вдоговоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет,что покупатель знал о долгах (обязательствах) во время заключения договора ипередачи предприятия.

Такие требования истцом незаявлялись и не были предметом судебного разбирательства[7].

Учитывая специфику договорапродажи предприятия и его особое социально-экономическое значение, законодательсущественным образом ограничил права сторон по изменению или расторжению договораи применению последствий недействительности сделки.

Например, право покупателятребовать в судебном порядке изменения или расторжения договора продажипредприятия ограничено только теми случаями, когда переданное ему предприятиеимеет такие недостатки, за которые продавец несет ответственность и которыеделают предприятие не пригодным для целей, названных в договоре продажи, и этинедостатки не устранены продавцом в порядке и в сроки, предусмотренныезаконодательством или договором, либо эти недостатки носят неустранимыйхарактер (п.5 ст.565 ГК)

Кроме того, те положения ГК обизменении или расторжении договора, а также о последствиях недействительностисделок, в соответствии с которыми предусмотрен возврат или взыскание в натурепереданного (полученного) по договору, могут применяться к договору продажипредприятия при условии, что такие последствия существенно не нарушают права иохраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и непротиворечат общественным интересам.

4.2 Особые случаи продажи предприятия

Существенными особенностямиотличается правовое регулирование отношений, связанных с продажей предприятий,при приватизации государственного или муниципального имущества, а также принесостоятельности (банкротстве) должника. В обоих случаях нормы, содержащиеся вспециальном законодательстве, имеют приоритет по сравнению с положениями ГК,регулирующими договор продажи предприятия. Такая иерархия правовых нормустановлена самим Кодексом. В соответствии со ст.217 ГК при приватизациигосударственного и муниципального имущества предусмотренные ГК положения,регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности,применяются, если законом о приватизации не предусмотрено иное. Согласно п.3 ст.65ГК основания признания судом юридического лица банкротом либо объявления им освоем банкротстве, а также порядок ликвидации такого юридического лицаустанавливаются законом о несостоятельности (банкротстве).

Предприятие как имущественныйкомплекс является объектом продажи при применении такого способа приватизации,как выкуп арендованного государственного или муниципального имущества. Речьидет о договорах аренды имущественных комплексов государственных имуниципальных предприятий, которые заключены с созданными трудовымиколлективами этих предприятий организациями арендаторов до введения в действиеЗакона РСФСР „О приватизации государственных и муниципальных предприятий вРСФСР“ (17 июля 1991 г). Выкуп арендованных имущественных комплексовдопускается в случае, если организации арендаторов были преобразованы вхозяйственные общества или товарищества и в договоре аренды содержатся условияо размере выкупа, сроках и порядке его внесения. Порядок определения стоимостивыкупаемого арендаторами государственного имущества определяется Программойприватизации Российской Федерации и программами приватизации субъектовРоссийской Федерации (ст.26 Федерального закона „О приватизациигосударственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества вРоссийской Федерации“).

Значительными особенностямиотличается продажа предприятия (бизнеса) организации-должника при применении кней процедур несостоятельности (банкротства).

Продажа принадлежащего должникупредприятия как имущественного комплекса допускается при применении к должникутаких процедур банкротства, как внешнее управление, конкурсное производство,мировое соглашение.

В ходе внешнего управленияпродажа предприятия (бизнеса) должника возможна, если это предусмотрено планомвнешнего управления, который должен быть утвержден собранием кредиторов (ст.83,85 Федерального закона „О несостоятельности (банкротстве)“.

В отличие от договора продажипредприятия (§ 8 гл.30 ГК), при продаже предприятия (бизнеса) должника Законом»О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что денежныеобязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражнымсудом заявления о признании должника банкротом не включаются в составпредприятия, т.е. предприятие продается без долгов, связанных с этимимущественным комплексом, которые образовались до возбуждения дела обанкротстве в арбитражном суде.

Продажа предприятия (бизнеса) должникапроизводится путем проведения открытых торгов. Внешний управляющий выступает вкачестве организатора таких торгов либо привлекает в этих целяхспециализированную организацию. Однако планом внешнего управления может бытьпредусмотрено, что предприятие продается внешним управляющим по отдельномудоговору продажи, заключаемому с конкретным покупателем.

Внешний управляющий обязанопубликовать объявление о продаже предприятия на открытых торгах в официальномиздании государственного органа по делам о банкротстве и финансовомуоздоровлению (в настоящее время — Федеральная служба по делам онесостоятельности и финансовому оздоровлению). Если в указанные в объявлениисроки будет получена заявка на приобретение предприятия лишь от одногоучастника, торги не проводятся.

В этом случае должны бытьорганизованы повторные торги, однако при наличии согласия собрания (комитета) кредиторовпредприятие может быть продано по отдельному договору конкретному покупателю.

При проведении торгов в формеаукциона победитель торгов и их организатор в день проведения аукционаподписывают протокол, имеющий силу договора. Если торги организованы ипроведены в форме конкурса (это допускается только в случаях, предусмотренныхФедеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», например припродаже имущественного комплекса градообразующей или сельскохозяйственнойорганизации), договор купли-продажи подписывается победителем конкурса иорганизатором торгов (на основании протокола, подписываемого указанными лицамив день проведения конкурса) в срок не позднее двадцати дней с даты проведенияконкурса.

В отличие от покупателя подоговору продажи предприятия, регулируемому ГК, покупатель предприятия должникав отношениях, связанных с несостоятельностью (банкротством), в тех случаях,когда основной вид деятельности осуществляется только на основании разрешения (лицензии),вместе с предприятием приобретает преимущественное право на получениесоответствующего разрешения.

4.3 Иные договоры, объектом которых являетсяпредприятие

Помимо договора продажипредприятия, ГК предусмотрены и иные договоры, имеющие в качестве своегообъекта предприятие как единый имущественный комплекс: договоры аренды,доверительного управления, ипотеки. Главное отличие указанных договоров отдоговора продажи предприятия состоит в том, что их исполнение не предполагаетпередачу предприятия в собственность контрагента.

Вместе с тем, совпадающий объектвсех указанных договоров (предприятие как единый имущественный комплекс) делаетвозможным во многом схожее правовое регулирование и даже позволяетрегламентировать некоторые правоотношения, возникающие из различных договоров,с помощью отдельных норм о договоре купли-продажи предприятия. В этом можноубедиться, ознакомившись с кратким анализом основных положений ГК о названныхвидах договоров[8].

По договору арендыпредприятия в целом как имущественного комплекса, используемого дляосуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельныеучастки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в составпредприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах,определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотныесредства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами,зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя,связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующиедеятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить емуправа требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п.1 ст.656ГК).

Договор аренды, также как идоговор продажи предприятия, должен быть заключен в письменной форме путемсоставления одного докуменma, подписанногосторонами. Договор, заключенный с нарушением этих требований, являетсянедействительным и не подлежит регистрации. Договор аренды предприятия вступаетв силу с момента его государственной регистрации (ст.658 ГК).

По договору доверительногоуправления предприятием как имущественным комплексом учредитель (собственникпредприятия) передает доверительному управляющему предприятие в доверительноеуправление, а последний обязуется осуществлять управление предприятием винтересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этомправо собственности на предприятие сохраняется за учредителем (п.1 ст.1012, п.1ст.1013 ГК).

При решении вопроса о государственнойрегистрации договора доверительного управления предприятием учитываютсяограничения, установленные ГК в отношении объектов доверительного управления исубъектного состава договора. Не могут быть объектами доверительного управленияимущественные комплексы, закрепленные за государственными или муниципальнымиунитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативногоуправления (казенные предприятия) (ст.1013 ГК).

Учредитель доверительногоуправления должен быть собственником предприятия, за исключением учреждениядоверительного управления на основании закона (ст.1014ГК),3

В качестве доверительногоуправляющего могут выступать только индивидуальный предприниматель иликоммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Это требованиене распространяется на случаи, когда доверительное управление осуществляется пооснованиям, предусмотренным законом. Установлен также запрет на передачуимущества в доверительное управление государственным органам и органам местногосамоуправления (ст.1015 ГК).

Договор доверительногоуправления предприятием, как и всякий гражданско-правовой договор, считаетсязаключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существеннымусловиям (ст.432 ГК). Непосредственно в ГК имеется указание на следующиесущественные условия договора доверительного управления: состав имущества,передаваемого в доверительное управление; наименование юридического лица илиимя гражданина, являющихся учредителем управления и/или выгодоприобретателем; размери форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотренадоговором; срок действия договора (п.1 ст.1016 ГК).

К форме договора доверительногоуправления предприятием применяются правила, предусмотренные в отношении договорапродажи предприятия (ст.560 ГК))

Передача предприятия в ипотекудопускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося кпредприятию, или уполномоченного им органа. Если иное не будет предусмотренодоговором ипотеки, в состав заложенного комплекса входят материальные инематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь,сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.

Вместе с тем на принадлежащеезалогодателю право постоянного пользования земельным участком, на которомнаходится предприятие, право залога не распространяется. При обращениивзыскания на такое предприятие лицо, которое приобретает это имущество в собственность,приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том жеобъеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ст.69,70 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)

Состав передаваемого в ипотекуимущественного комплекса и оценка его стоимости должны определяться на основеего полной инвентаризации. Обязательными приложениями к договору об ипотекеявляются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимогоаудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию. Принесоблюдении этого требования договор ипотеки является недействительным.

Ипотекой предприятия может бытьобеспечено только денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чемчерез год после заключения договора об ипотеке. Однако то обстоятельство, чтоипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительнымсроком исполнения, не может служить основанием к отказу в государственнойрегистрации договора ипотеки. В этом случае право на обращение взыскания напредмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя поистечении года с момента заключения договора об ипотеке (ст.71 ФЗ «Обипотеке (залоге недвижимости)»).

При ипотеке предприятиявзыскание на заложенное имущество может быть обращено исключительно по решениюсуда. Право собственности на предприятие переходит к покупателю, которыйприобретает предмет ипотеки на публичных торгах, с момента государственнойрегистрации права собственности.


Заключение

Разновидностью договора продажинедвижимости является договор продажи предприятия. По данному договору продавецобязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом какимущественный комплекс (ст.132 ГК), кроме прав и обязанностей, которые продавецне вправе передавать другим лицам.

Наряду с особенностями,присущими форме продажи любой недвижимости, при продаже предприятия необходимодокументально удостоверить его состав и стоимость и до подписания договорасоставить и сообща рассмотреть: а) акт инвентаризации; б) бухгалтерский баланс;в) заключение независимого аудитора; г) перечень всех долгов предприятия. Любаяиз сторон должна письменно уведомить о продаже всех кредиторов пообязательствам предприятия.

По долгам предприятия,переведенным на покупателя без согласия кредитора, продавец и покупатель послепередачи предприятия несут солидарную ответственность.

Предприятие считается переданнымпокупателю со дня подписания сторонами передаточного акта, а правособственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственнойрегистрации этого права. Регистрация права производится после передачипредприятия.

По общему правилу при продажепредприятия к покупателю переходят права на фирменное именование, товарныйзнак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и еготоваров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии праваиспользования таких средств индивидуализации.


Список источников и литературы

1.        Гражданский Кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. // СПС Гарант.

2.        Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»

3.        ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

4.        Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996.

5.        Брагинский М.И. Договорное право. М., ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

6.        Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 2005.

7.        Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курслекций. С.153.

8.        Зенина Е.М. Договор дарения. М., 2006.

9.        Калачева Г.А. Операции с недвижимостью. М., 2002.

10.     Козырь О.М. Недвижимость: права и сделки. М., 2004.

11.     Левшина Т.Л. Основы законодательства о защите прав потребителей. М., 2004.

12.     Розенберг М.Г. Контракт международной купли-продажи товаров. Современнаяпрактика заключения. Разрешение споров. М., 2006.

13.     Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью — правовоерегулирование и судебно-арбитражная практика. М, 2001.

14.     Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью, или Как правильно и безопаснорешить жилищные проблемы. М., 2007.

еще рефераты
Еще работы по государству и праву