Реферат: Договор аренды

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ

МОСКОВСКИЙФИЛИАЛ «НЬЮ-ЙОРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ ПАТРИСА ЛУМУМБЫ»

Кафедра Гражданско-правовых дисциплин

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Тема: «Договораренды: проблемы правового регулирования»

Студента: Иванова Ивана Ивановича,

заочная форма, 6 курс, гр. 123456

Нью-Йорк — 2009 г

Содержание

Введение

Глава 1. Введение

1.1Правовая природадоговора аренды

1.2Отличительные признакидоговора аренды недвижимости, предприятия, имущества

1.3Характеристика сторондоговора аренды

1.4Специфика и видыдоговора аренды

Глава 2. Основная часть

2.1 Отношения, возникающие из договора аренды

2.2 Форма договора аренды

2.3 Порядок заключения договора аренды, его прекращение иизменение

2.4 Возмещение убытков

Возмещение убытков при различных ситуациях

Заключение

Список используемых источников

Приложение

Введение

Внастоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущаетсязначительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защитысвоих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видовхозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятноотразиться на повышении уровня жизни населения.

В связис этим большое значение приобретает изучение договорных форм веденияхозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.

Институтаренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества вовременное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфическиеотношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг).

Статистическиеданные о рассмотрении арбитражными судами гражданских дел свидетельствуют остабильном росте количества споров, связанных с договорами аренды: если в 2003году было рассмотрено 7.316 дел, то в 2004 г.- 9.987, в 2005 г. -11.433, в 2006 г. — 17.334[1].

Всевышеперечисленное указывает на несомненную актуальность выбранной темыисследования данной дипломной работы.

Предметомисследования являютсянормативно-правовые акты, регламентирующих договор имущественного найма, трудыроссийских ученых в этой области, а также существующая договорная иправоприменительная практика.

Вкачестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие всвязи с заключением, изменением, прекращением договора аренды.

Надосказать, что отдельные вопросы данной проблемы вгражданско-правовой иэкономической литературе подвергались анализу в диссертациях, монографиях,научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особоевнимание различным аспектам аренды можно назвать Л.В.Абрамова, Г.Д. Алексеева, M.B. Васильеву, В.В.Витрянского, В.Д. Газмана, А.М. Туляева,Р.М. Долуханяна, Б.В. Ерофеева, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, С. Б.Путинского, Е.А.Суханова, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича[2].Их научные работы были взяты в основу при написании данной курсовой работы.

В то жевремя, следует отметить, что большинство исследований перечисленных авторовосновано на ранее действовавшем законодательстве и, соответственно,осуществлялись в иных социально-экономических условиях.

Цели изадачи исследования.Целями дипломной работы являются: во-первых, анализ существующейзаконодательной базы, регулирующей арендные отношения: во-вторых, исследованиенаиболее часто поднимаемых вопросов в правоприменительной практике; в-третьих,разработка рекомендаций, направленных на совершенствование теории,законодательства и правоприменительной деятельности в данной области.

Основныезадачи исследования:

1.Определить правовую природу договора аренды.

2.Провести исследование отличительных признаков договора арендынедвижимости, предприятий, имущества.

3.  Исследовать характеристику сторондоговора аренды

4.  Исследовать специфику и виды договорааренды.

5.  Изучить отношения возникающие издоговора аренды

6.  Провести анализ формы договора аренды

7.  Исследовать порядок заключения,расторжения и изменения договора аренды

8.  Исследовать институт возмещенияубытков возникающих из договора аренды

9.  Внести предложения по укреплениюгражданско-правового законодательства и законодательства, связанного сукреплением законности и правопорядка в сфере интеллектуальных прав вРоссийской Федерации.

Методологияи методика исследования. В ходе данного исследования автор использовал знаниефундаментальных философских категорий и методов, в частности, восхождение отабстрактного к конкретному; общенаучные и частно-научные методы познания:изучение истории проблемы; формальнологические законы, позволяющие избежатьразличных смысловых и стилистических противоречий в работе: законы тождества, непротиворечивости,исключенного третьего, достаточного основания; сравнительно-правовой(сравнивались различные нормы гражданского и уголовного законодательства) иинтроспективный метод; методы дедукции и индукции, изучение уголовных дел,материалов проверок по фактам совершения уголовно-процессуальныхправонарушений.

Говоря оновизне, также следует отметить, что основная масса работ посвященных, какгражданско-правовым исследованиям правовой характеристики договора аренды, таки исследование правового регулирования договоров аренды. Это не снижаеттеоретической и практической ценности упомянутых научных трудов, но требуетучета действующего законодательства и практики его реализации действующимисубъектами гражданско-правовых правоотношений.

Практическоезначимость работы заключается в систем норм теоретическом и эмпирическомисследовании основных проблем, обусловленных темой, проверке выдвинутых гипотези решении поставленных задач.

Структураработы.Дипломнаяработа состоит из введения, двух глав, включающих в себя восемь параграфов,заключения и списка использованной в ходе написания данной работы литературы.

Глава 1. Введение

1.1 Правовая природа договора аренды

Аренда(от лат. arrendare — отдавать внаем) – это предоставление имущества егохозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату.

Отношениясторон в рамках договора аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.Статья 606 Гражданского кодекса РФ определяет аренду (имущественный наем) какдоговор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставитьарендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользованиеили во временное пользование за установленное договором аренды денежное вознаграждение- арендную плату.

По мереразвития нынешняя цивилизация прошла несколько этапов своего экономическогоосвоения действительности. Если первый характеризовался простым присвоениемплодов природы, то на втором наступила эпоха их обработки; далее — мировойторговли, где потребовалось совершение актов межличностного социальногозначения[3]. Уже на первых этапахзародилась наука (и искусство) экономии, т.е. разумного ведения собственныхдел, которая в центре внимания ставит вопрос о комплексном эффекте обладанияматериальными благами, принадлежащими человеку (семье, группе лиц), во имяопределенных целей (удовлетворение текущих жизненных потребностей, приобретениепредметов роскоши, передача имущества потомству и пр.) естественно, такого родаусилия были возможны лишь потому, что происходил сам процесс накопления(приобретения в собственность). Но со временем стало очевидным, что как таковоесостояние присвоения (обладания) существенно отличается oт другого умения — «искусстванаживать состояние»[4]. Наконец, с развитиемпроизводительных сил и форм хозяйствования, стало понятным и некотороепреобладающее значение этого второго умения (искусства), позволяющее врезультате непрерывного и безграничного устремления к прибыли создать состояниебез наследства, приобрести капитал без финансовой основы и т.п.Хрематистика(жажда получения прибыли как таковой) достойна порицания, но это объективноеявление, объясняемое социальными, психофизическими, духовными и прочимипричинами, которое само по себе есть факт действительности, a не объект негодования.

Хозяйственнаядеятельность может опираться на различные социально-экономические способывовлечения орудий и средств труда в производственный процесс. Безусловно,обладание ими на праве собственности предпочтительно и часто выгодно с точкизрения экономического эффекта (нет затрат на платежи собственнику), но невсегда удобно или возможно. Именно поэтомусуществовал и существует арендный тип хозяйствования; при этом он не долженпротивопоставляться хозяйствованию собственника ни с точки зрения прибыльности,ни с позиций комфортности управления производственным процессом, ни в планесоциального значения возникающих отношений. Это именно другой тип, т.е. иноймодус организации производства, исходно он не худший и не лучший.

Ещедревние мыслители (Солон, Платон, Аристотель и др.) заметили, что богатство предопределяетсяне фактом обладания значительным имуществом или деньгами на правесобственности, а эффективностью хозяйствовании в целом, умением применитьразличные формы и методы его обустройства и ведения[5].То же касается и земли (земельных участков). Обладание землей на правесобственности не всегда и не во всех отношениях благо. Так, по мнениюсовременных экономистов, «собственность надолго фиксирует ситуацию, не позволяяпринимать оперативные решения», поэтому оптимальной является схема, когда частьземли у производителя сельхозпродукции находится в собственности, а часть — варенде[6]. Современныеэкономические теории менее всего опираются на правомочия собственности ввыстраивании эффективных моделей хозяйствования. В частности, отмечается, что«при прочих равных условиях высокие трансакционные издержки из прав будутсдвигать схему прав собственности на ресурсы сторону крупных участковсовместного пользования». Отмечается также, что и для владельца всякогоэкономически значимое ресурса (вчисле этих владельцев и государство)значима его (ресурса) открытость и доступность; большинство современныхэкономических теорий настаивает на том, что решающее значение в коммерческомуспехе имеет моделирование вариантов поведения и фактическое внедрениеинноваций, их темпы[7].

Современныеюристы, исследующие процессы развития бизнеса, отмечают, что собственность кактаковая нивелируется, в основном, в результате того, что для предпринимателяимеет значение лишь результат эксплуатации имущества[8].

Экономическимотношениям такого типа хозяйствования соответствует правовой институт аренды,нормы которого (сегодня это гл. 34 Гражданского кодекса РФ — далее ГК РФ)регламентируют имущественные эквивалентно- возмездные (стоимостные) отношенияпо поводу предоставления вещей в пользование; «по договору аренды арендодатель(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за платуво временное владение и пользование или во временное пользование» (часть перваяст. 606 ГК РФ). Содержащиеся в гл. 34 ГК РФ параграфы расположены по неоднократноиспользуемой законодателем схеме: в первом параграфе размещены общие положенияоб аренде, а во 2-5 параграфах — специальные нормы (о прокате, арендетранспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий илизинге); в соответствии со ст. 625 ГК РФ общие правила подлежат применениюлишь в случае отсутствия специального регулирования.

Следовательно,законодатель оценивает аренду как единое явление вне зависимости от субъектногосостава сторон, объектов аренды, а также прочих обстоятельств, способных влиятьлишь на некоторое своеобразие правового регулирования и рамках общей моделидоговора аренды.

Сегодняшняяструктура гл. 34 ГК РФ вряд ли бесспорна. В частности, можно обсуждатьцелесообразность выделения в самостоятельный параграф правил, посвященныхпрокату, а также причины, по которым законодатель не создал единый параграф длявсей недвижимости и не выделил параграф, посвященный аренде земли, и т.д.Заслуживаетобсуждения и целесообразность выделения параграфа третьего с его жесткойпривязкой крегулированию аренды только транспортных средств, так какостаются за его пределами случаи аренды других сложных в техническом отношенииобъектов, требующих специального управления в процессе их эксплуатации. В связис арендой у сторон договора (прежде всего — у арендатора) возникают различныеправоотношения, в том числе с органами власти и управления — по поводуразрешений на эксплуатацию некоторых объектов или всвязи снеобходимостью лицензировать такую деятельность; с органами местногосамоуправления — в связи с размещением производства на территориимуниципального образования; с лицами, имеющими определенные права на этот жеобъект (например, с обладателями сервитутов); с организациями, которыеобеспечивают контроль и надзор и т.п. Следовательно, правовое регулированиеотношений, возникающих при аренде, не исчерпывается нормами собственно гражданско-правовогоинститута аренды. Однако, в задачи настоящего исследования входит толькоцивилистический анализ проблем, хотя, конечно же, заслуживает внимания,например, вопрос об аренде (договоре аренды) в связи с осуществлениемпредпринимательской деятельности, о соотношении аренды и актовадминистративного характера и т.д.

Обычноеопределение договора аренды практически не расходится с формулировкой части первойст. 606 ГК РФ на протяжении многих десятилетий, что свидетельствует обадекватности данного определения содержанию экономических процессов. Этотдоговор консенсуальный, возмездный и взаимный[9]. Обычно его относят к тойгруппе договоров, которые принято именовать договорами о передаче имущества[10].По этому поводу следует уточнить, что передача в соглашениях об аренде занимаетместо лишь первого действия, возможно, более видимого, но менее значимого вэкономическом смысле. Как для арендатора, так и для арендодателя основной цельюявляется вовсе не передача, а те процессы и их результаты, которые следуют запередачей (арендатор намерен эксплуатировать вещь и получить ожидаемый от этогоэффект, а арендодатель планирует получить денежные средства). Заметим, чтозаконодатель вполне справедливо отказался использовать слово «передача»применительно к аренде, он ясно говорит о «предоставлении». Таким образом,данный договор по существу представляет собою особую формусоциально-экономическою взаимодействия в отношении определенных благ и долженбыть квалифицирован в качестве такового; договор аренды есть соглашение опредоставлении ипользование, и эта уникальная его характеристика непозволяет смешивать с договорами о передаче имущества. Гораздо лучше и полнееэта особенность договора аренды была прописана в ст. 284 проекта ГражданскогоУложения: «Наймодавец обязан обеспечить нанимателю спокойное пользованиенанятым имуществом в продолжение найма. Наймодавец не вправе производить вимуществе изменений, стесняющих пользование нанимателя, и вообще обязан нетолько не предпринимать ничего такого, что препятствовало бы нанимателюпользоваться имуществом, но и устранять ее то, что стесняет спокойноепользование нанимателя»[11]. Вряд ли стоитобъяснять, что в таком видении (и, безусловно, правильном) передача неисчерпывает обязанностей арендодателя, с нее они лишь начинаются.

Стабильностьобщей формулы договора аренды не означает, что под влиянием политических,экономико-финансовых и прочих условий конкретно-историческое понимание договорааренды не изменялось, однако эти перемены не затрагивали существа концепции(«временное пользование вещью в счет известного платежа») и преимущественнозаключались в формировании отдельных разновидностей договора аренды. Примеромздесь может быть выделение в действующем ГК РФ аренды транспортных средств илизинга, ранее отсутствовавших по известным причинам.

Основныеположения об аренде, а также правовая регламентация аренды отдельных объектов исследованыв цивилистической литературе достаточно полно, что освобождает от необходимостиизлагать, соответствующие правила в их развернутом виде. Поэтому в рамкахнастоящей работы к анализу, по общему правилу, привлекаются лишь спорные илинаиболее сложные ситуации.

Понятия«аренда» и «имущественный наем» используются обычно кактождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества.Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина«аренда», а в других — «имущественный наем» (прокат и т.д.)связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько сосложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Правовоеразграничение между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилыхпомещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в неммежду сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен всамостоятельный вид договоров и регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

Те жепомещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их дляпроживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но вэтом случае отношения между сторонами — арендодателем и юридическим лицом — будут строиться по правилам договора аренды.

Формаарендного договора используется и в межгосударственных отношениях[12],но, совершенно понятно, сходство в регулировании не приводит к единствуправовой природы отношении; нормы национального права, в том числе гл. 34 ГКРФ, в отношениях суверенов не применяются.

Договораренды заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон.Существенными условиями договора аренды являются состав и стоимостьпередаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды,распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонтуарендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендаторуимущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанностьарендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вноситьарендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю всостоянии, обусловленном договором.

Вдоговор аренды могут включаться обязанности арендодателя по материально — техническому обеспечению и другие условия. По общему правилу обязанность производитькапитальный ремонт возложена на арендодателя, текущий — на арендатора, если вдоговоре не будет установлено иное.

1.2 Отличительные признаки договора аренды недвижимости,предприятия, имущества

Подоговору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору заплату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественныйкомплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1ст. 656 ГК РФ).

Договораренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета.Предметом данного договора является предприятие как единый имущественныйкомплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные иоборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительныеправа, а также права требования и долги. Как верно отмечал В.А. Дозорцев, 2посвоей сути предприятие — это не юридическая, а производственная (илипроизводственно-технологическая) категория. Традиционно предприятие представляетсобой объект, а не субъект права...»[13]. Предприятие передаетсяв аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии. В связи с этим В.В.Витрянский отмечает, что договор аренды предприятия ввиду специфики предметадоговора включает в себя два рода объектов: предприятие как единыйимущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, идействия арендодателя по передаче имущества во владение и пользованиеарендатора, а также действия последнего по его принятию, надлежащемупользованию арендованным имуществом, внесению арендной платы и возвратуарендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды[14].

Арендаторвправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованногоимущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническоеперевооружение, увеличивающее его стоимость.

В тоже время предприятие как объект аренды специфического особого объектагражданских прав не подпадает целиком под общее понятие предприятия,содержащееся в ст. 132 ГК РФ[15]. Отличительных признаковпредприятия как объекта аренды как минимум три — и все они связаны с тем, чтопри аренде предприятие переходит из рук в руки[16], в то время как приформировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается[17].

Закономустановлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долговперед кредиторами (ст. 657 ГК РФ), хотя ст. 132 ГК РФ об этом умалчивает.

Нормыст. 657 ГК РФ, посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, в принципепредставляют собой только конкретизацию правил п. 1 ст. 391 ГК РФ о том, чтоперевод долга возможен только с согласия кредитора.

Кредиторыпо обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно изаблаговременно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду допередачи его арендатору. Срок такого уведомления в п. 1 ст. 657 ГК РФ неустановлен, и поэтому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГКРФ.

Кредитор,который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга,вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передачепредприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполненияобязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК РФ).Указанный трехмесячный срок является пресекательным. По существу, пропуск срокаозначает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.

Кредитор,который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иско прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненныхэтим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать опередаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657). Этот срок является сокращеннымсроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК РФ).

Послепередачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарнуюответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которыебыли переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК РФ). Приэтом права арендодателя, полученные им, например, на основании лицензии, немогут быть переданы арендатору, что отмечается в п. 2 ст. 656 ГК РФ. Однако этопроисходит не всегда. Некоторые виды лицензии (разрешений) могут быть переданы,например, в сфере внешнеторговой деятельности.

Формадоговора аренды предприятий — письменная, путем составления одного документа,подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора арендыпредприятия влечет его недействительность.

Договораренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключеннымс момента такой регистрации. В каком порядке производится регистрация, в ГК РФне сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а несубъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться впорядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исходя из того что предприятиепризнается недвижимостью (п. 2 ст. 132 ГК РФ), договор аренды предприятиядолжен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок снедвижимым имуществом. Правда, в настоящее время предприятия как объектынедвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна ирегистрация сделок с ними, в том числе договоров аренды[18].

Ксущественным условиям договора аренды предприятий помимо его предмета относитсяи цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило п. 2 ст.650 ГК РФ. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствиисогласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платыдоговор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом правилаопределения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Учитываяспецифику договора аренды предприятия как имущественного комплекса (его сложнои долго передавать, принимать и возвращать, его компоненты могут навсегда (илистойко) утрачиваться, стоимость его может таким образом уменьшаться),законодатель сконструировал специальную норму (ст. 663 ГК РФ), в силу которойправила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжениидоговора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре с одной стороны (илиобеих сторон), применяются к договору аренды предприятия, если такиепоследствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересыкредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественныминтересам. Поэтому критерий общественного (публичного) интереса доминирует надприоритетом частного интереса, что является исключением из указанного общегоправила, допустимого в силу ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ.

Что касаетсянедвижимости, то здесь вопрос более сложный. На наш взгляд, законодательнеслучайно указал в ст. ст. 656 и 671 ГК РФ, что по договорам арендысоответственно предприятия и нежилого помещения недвижимость передается вовладение и пользование, не указав на возможность ее передачи только впользование. В отношении предприятия данная формулировка вызвана спецификойсамого объекта аренды. Предприятием невозможно пользоваться (т.е. эксплуатироватьего, осуществлять производственную деятельность) без правомочия владения им.Установление же такого правила в отношении аренды нежилого помещения вызвано,как представляется, стремлением законодателя более полно защитить праваарендатора, в нанимаемом помещении. В то же время законодатель допускаетвозможность передачи в аренду здания (сооружения) только во временноепользование без правомочия владения. Однако, как и в отношении арендыпредприятия, трудно представить ситуацию, при которой арендатор имел бывозможность пользоваться зданием (сооружением), не обладая правомочием повладению им, т.е. не имея в него постоянного доступа и не имея возможностиопределять режим эксплуатации арендованного здания (сооружения). На наш взгляд,законодатель, указав, что по договору аренды возможна передача арендатору вовременное пользование здания или сооружения без наделения его правомочиемвладения, допустил редакционную небрежность. По-видимому, было бы целесообразноисключить из п. 1 ст. 650 ГК РФ слова «или во временное пользование».

Если же объектом арендыявляется нежилое помещение, расположенное в здании или сооружении, то ситуация,при которой арендатор имеет право только пользоваться им, но не владеть,допустима. Например, собственник здания (сооружения) может предоставитьарендатору в пользование для складских нужд изолированное помещение в здании(сооружении) без права субаренды, установив при этом определенный порядокпрохода арендатора в здание и арендуемое помещение. Нежилое помещение можеттакже передаваться только во временное пользование (без права владения)организациям, осуществляющим образовательную деятельность, для проведениязанятий в определенные часы. Примером такой аренды может служить аренда нанежилое помещение, находившееся по адресу: Москва, ул. Партизанская, д. 9,корп. 3, осуществлявшаяся по договору аренды от 11 октября 1993 г. N 8-710/93[19],заключенному между территориальным агентством Москомимущества Западногоадминистративного округа Москвы и ТОО «Школа Космос»[20].

Таким образом, в отличиеот аренды иных видов недвижимости — жилых помещений, предприятий и зданий(сооружений) — аренда нежилых помещений возможна в виде передачи нежилогопомещения только во временное пользование, без наделения арендатора правомвременного владения им.

В силу особенностей,присущих нежилым помещениям как объектам гражданско-правовых сделок, российскийзаконодатель предъявляет специальные требования к форме договора их аренды какразновидности недвижимого имущества.

Договор аренды здания илисооружения и договор аренды предприятия имущества заключаются в письменнойформе путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651и п. 1 ст. 658 ГК РФ).

Требования к формедоговора аренды нежилого помещения определяются положениями ст. 609 ГК РФ.Согласно п. 1 данной статьи письменная форма договора аренды нежилого помещениятребуется, только если договор заключается на срок более одного года или еслихотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (независимо отсрока). Однако практика идет по пути заключения всех договоров аренды нежилыхпомещений в письменной форме. Этого требует и «Инструкция о порядкегосударственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»[21]Минюста РФ, пп. 1 п. 13 которой распространяет обязательность письменной формыдоговора аренды на все виды недвижимого имущества. С формально-юридическойточки зрения данное требование на первый взгляд не вполне обоснованно, ибо неотвечает положениям ГК РФ, а именно — п. 1 ст. 609. Однако договор арендынедвижимости, в том числе и нежилого помещения, подлежит государственнойрегистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ), что невозможно, если он заключен в устнойформе. Таким образом, п. 2 ст. 609 ГК РФ косвенным образом обязывает субъектовгражданского оборота заключать договор аренды нежилого помещения в письменнойформе. Кроме того, с точки зрения обеспечения прав и интересов сторон договорааренды и учитывая большую роль договоров аренды нежилых помещений вхозяйственной жизни страны, следует признать целесообразность обязательностиписьменной формы для договоров аренды нежилого помещения.

1.3 Характеристика сторон договора аренды

Гражданский кодекс в ст. 608 формулирует понятиеарендодателя следующим образом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит егособственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдаватьимущество в аренду. Арендодатель — любой субъект гражданского права: как физическое,так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица можетвыступать государство, национально-государственное,административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а такжекоммерческие или некоммерческие организации.

Усложненная система правоотношений выстраивается присдаче в аренду государственного и муниципального имущества, ибо управлениегоссобственностью — это функции исполнительной власти. В силу ст. 114Конституции РФ Правительство РФ правомочно осуществлять управление федеральнойсобственностью. От имени Правительства РФ договоры аренды федеральногоимущества заключает Министерство имущественных отношений РФ[22]и его территориальные органы на местах. Уместно подчеркнуть, что передачафедерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, какправило, на конкурсной основе[23].

Правом сдачи в аренду федерального имущества могутбыть наделены и иные государственные организации, не являющиеся прямымисобственниками имущества, а наделенные правом хозяйственного ведения. Этогосударственные унитарные предприятия, правомочные сдавать в аренду федеральноедвижимое имущество без ограничения (кроме тех случаев, которые установленызаконом или иным правовым актом)[24], а недвижимое — только ссогласия собственника (ст. 295 ГК РФ).

Если фигура арендодателя представлена в ГК РФотдельной статьей — 608, то Кодекс не дает отдельной правовой нормы обарендаторе и не определяет этого понятия. Поэтому закон не предъявляет карендаторам особых требований. По общему правилу ими могут быть физические и(или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование.Однако Кодекс все-таки делает исключение из указанного правила. Так,арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст.671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде — лицо, занимающеесяпредпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, п. 1 ст. 665 ГК РФ), подоговору проката — лицо, которое использует имущество для потребительских целей(п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Однако при аренде отдельных видов имущества,например природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должениметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью...

Говоря об арендных правоотношениях, стоит отметить,что законодатель придерживается идеи о придании им устойчивого характера:договор аренды сохраняет силу при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ). Кроме того,перемена собственника в лице арендодателя, вызванная переходом правасобственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другомулицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Сдачаимущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочиемрасполагает, прежде всего, собственник; он и назван в законе в качествевозможного арендодателя (ст. 608 ГК РФ). Это относится к субъектам разных формсобственности, а потому арендодателем может быть частное лицо (гражданин), которомупринадлежит имущество, хозяйственное товарищество или общество, в том числеакционерное, общественная или иная организация и т.д., то есть любое физическоеили юридическое лицо, имеющее титул собственника.

Арендодателемобъектов железнодорожного транспорта федерального значения является единыйхозяйствующий субъект, созданный при приватизации имущества организаций,относящихся к этой отрасли.

Позаконодательству арендодателями могут быть также лица, уполномоченные закономили собственником сдавать имущество в аренду. В основном это касается сдачи варенду объектов государственной и муниципальной собственности, хотя неисключена такая возможность и в других случаях.

Полномочияпо сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности определяютсяисходя из того, находятся они в хозяйственном ведении (у государственных илимуниципальных предприятий) или оперативном управлении (у казенных предприятий,учреждений) либо относятся к казне — принадлежат непосредственно РоссийскойФедерации, субъекту Федерации, муниципальному образованию.

Условияосуществления правомочий по распоряжению объектами государственной илимуниципальной собственности, переданными унитарным предприятиям, в том числе посдаче их в аренду, определены ст. 295 ГК РФ. В соответствии с указанной статьейпредприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения,могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями: по объектамнедвижимости — только с согласия собственника; по объектам, относящимся кдвижимому имуществу, — самостоятельно, за исключением случаев, установленныхзаконом или иными нормативными актами. В отличие от п. 1 ст. 607 ГК РФ,предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды толькозаконом, здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами.

Всоответствии с Федеральным законом «Об образовании» образовательныеучреждения могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности,включая земельные участки, с согласия совета данного учреждения, с использованиемполученных от аренды средств на развитие образовательного процесса.

Следуетобратить внимание на п. 2 ст. 298 ГК РФ, устанавливающий, что в случаях, когдаучреждению его учредительными документами предоставлено право осуществлятьприносящую доходы деятельность, полученные от этой деятельности доходы иприобретенное на них имущество поступают в самостоятельное распоряжениеучреждения. Эта норма закона дает учреждениям право самостоятельно решатьвопрос о сдаче в аренду указанного имущества, поскольку оно является егособственностью.

ПоКонституции РФ управление федеральной собственностью осуществляет ПравительствоРоссийской Федерации (п. «г» ч. 1 ст. 114 Конституции РФ). РешениямиПравительства РФ полномочия по управлению этой собственностью возложены наМинистерство имущественных отношений РФ. Министерство выступает в качествеарендодателя при сдаче в аренду объектов федеральной собственности, непереданных в хозяйственное ведение или оперативное управление государственнымунитарным предприятиям или учреждениям. Оно же является уполномоченным органом,с которым соответствующие предприятия должны согласовывать сдачу в арендузакрепленных за ними объектов недвижимости. Права и полномочия указанногоМинистерства определены Положением о нем, утвержденным ПостановлениемПравительства РФ от 3 июня 2002 года N 377.

Разграничениеобъектов государственной собственности на федеральную, собственность субъектовФедерации и муниципальную, а в связи с этим и определение органов, которыемогли выступать арендодателями при сдаче их в аренду, осуществлялось наосновании Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года N 3020-1«О разграничении государственной собственности в Российской Федерации нафедеральную собственность, государственную собственность республик в составеРоссийской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов,городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», а такжеизданного в соответствии с ним распоряжения Президента РФ от 18 марта 1992 годаN 114-рп, которым было утверждено Положение об определении пообъектного составафедеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформленияправ собственности. В дальнейшем эти вопросы должны регулироваться федеральнымзаконом.

Специальныминормами определяется круг органов и лиц, которые могут быть арендодателями подоговорам аренды земельных участков и других природных объектов.

Арендодателямиземельных участков могут быть:

а)собственники участков (ст. 260 ГК РФ);

б)лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, — только с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);

в)уполномоченные государством органы — при сдаче в аренду земельных участков,находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование.В отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности,соответствующим правом наделено Министерство имущественных отношений РФ (см.подп. 14 п. 6 Положения о Министерстве).

Арендаторомимущества может быть любое юридическое или физическое (дееспособное) лицо. Лишьв случаях, когда для пользования определенным имуществом (природными объектамии некоторыми другими) требуется лицензия (разрешение), арендатором его можетстать лицо, имеющее соответствующее разрешение. Заключение договора аренды приотсутствии такого документа (когда лицензия необходима) является основанием дляпризнания его недействительным (см. ст. 173 ГК РФ).

1.4 Специфика и виды договора аренды

Договораренды имущества является родовым понятием по отношению к некоторым другимдоговорам (отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества), сутькоторых заключается в том, что одно лицо (арендодатель) обязуется предоставитьдругому лицу (арендатору) имущество за плату во временное владение ипользование или во временное пользование. К числу таких договоров, признаваемыхотдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества, относятсядоговоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений,аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга).

Выделениеназванных видов договора аренды служит, прежде всего, целям наиболее простого иоптимального правового регулирования сходных правоотношений. Сходствосоответствующих правоотношений позволило законодателю установить правило,согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общиеположения ГК, регулирующие договор аренды (ст. 625). Такой подход избавилзаконодателя от необходимости всякий раз воспроизводить в ГК одни и те женормы, регулирующие большую часть условий этих договоров, что было бы неизбежнов случае придания им наряду с договором аренды самостоятельного характера.Рассматривая названные договоры в качестве отдельных видов договора аренды,Кодекс мог ограничиться лишь указанием на их квалифицирующие признаки иустановлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетномуприменению специальных правил, учитывающих специфику регулируемыхправоотношений.

Какой-либоединый критерий для разграничения отдельных видов договора аренды отсутствует.Глава 34 ГК, регламентирующая договор аренды и его отдельные виды, строится подругому принципу: в отношении отдельных видов договора аренды определяетсянабор характерных особенностей (квалифицирующих признаков), выделяющих соответствующийдоговор в отдельный вид аренды либо в аренду отдельного вида имущества присохранении с договором аренды отношений рода и вида. Причем применительно кразличным видам договора аренды квалифицирующие признаки обнаруживаются в самыхразных элементах договора: его субъектах, предмете, существенных условиях ит.п. Законодатель не заботится о проведении четких граней между отдельнымивидами договора аренды. С точки зрения эффективности правового регулированияглавное — четко выделить особенности соответствующих договоров и обеспечить ихадекватное регулирование с помощью специальных правил, исключающих применениекорреспондирующих им общих положений о договоре аренды.

Так,договор проката выделяется в отдельный вид договора аренды по следующимквалифицирующим признакам. Во-первых, в качестве арендодателя по договорупроката выступают коммерческая организация или индивидуальный предприниматель,осуществляющие сдачу имущества в аренду в качестве постояннойпредпринимательской деятельности (особенности в субъектном составе). Во-вторых,объектом договора проката может являться лишь движимое имущество (особенности вобъекте). В-третьих, прокат определен в ГК как публичный договор, что означаетобязанность арендодателей предоставлять имущество в аренду любому, кто к нимобратится, не делая между арендаторами различий в ставках арендной платы и вдругих условиях аренды. С другой стороны, в порядке проката арендаторупредоставляется имущество для потребительских целей, т.е. оно предназначенотолько для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанногос предпринимательской деятельностью (особенности в предмете договора).В-четвертых, по общему правилу, учитывая цели использования арендованногоимущества, в качестве арендатора зачастую выступают граждане, которыепользуются правами не только стороны (арендатора), но и правами,предоставленными потребителям Законом РФ «О защите прав потребителей»[25]и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами, что предусмотреноФедеральным законом «О введении в действие части второй Гражданскогокодекса Российской Федерации» (ст. 9) (особенности в правовом регулировании).

Договораренды транспортных средств имеет свой набор квалифицирующих признаков поотношению к договору аренды (общим положениям). Во-первых, арендодателем потакому договору может выступать лишь собственник (владелец) транспортногосредства (особенность в субъектном составе). Во-вторых, в аренду передаетсятранспортное средство с экипажем или без экипажа (особенность в объекте).В-третьих, транспортное средство передается арендатору на условиях оказанияпоследнему услуг по управлению и технической эксплуатации транспортногосредства или без таковых (особенности в предмете договора).

Квалифицирующимипризнаками договора аренды здания или сооружения являются предмет и формадоговора. Такой договор заключается в письменной форме путем составления одногодокумента, подписанного сторонами. Кроме того, договор аренды здания илисооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации.

Как ив случае с арендой зданий или сооружений, в качестве квалифицирующих признаковдоговора аренды предприятия могут быть названы предмет и форма договора.Объектом по такому договору признается предприятие как единый имущественныйкомплекс, используемый для предпринимательской деятельности, включающий в себяне только земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь,сырье, продукцию и иные виды имущества, предназначенные для его деятельности,но и долги, и права требования по обязательствам, а также права на обозначения,индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительныеправа (ст. 132 ГК). Договор аренды предприятия заключается в письменной формепутем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательнымприложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключениянезависимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов,включаемых в состав предприятия.

Отношения,возникающие из договора финансовой аренды (лизинга), регулируются положениямиГражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 29 октября 1998 года N 164-ФЗ.

Всоответствии со статьей 2 указанного Закона лизинг — это совокупностьэкономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договорализинга, в том числе приобретением предмета лизинга.

Договоромлизинга признается договор, в соответствии с которым арендодатель обязуетсяприобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного импродавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временноевладение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выборпродавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Федеральныйзакон N 164-ФЗ отсылает к нормам Гражданского кодекса РФ. Так, статья 10 Законагласит, что права и обязанности сторон договора лизинга регулируютсягражданским законодательством Российской Федерации.

Всоответствии со статьей 665 Гражданского кодекса по договору финансовой аренды(договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанноеарендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору этоимущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательскихцелей. Обратите внимание, что арендодатель в этом случае не несетответственности за выбор предмета аренды и продавца. Однако статья 665Гражданского кодекса РФ дает сторонам возможность установить в договореусловие, согласно которому выбор продавца и приобретаемого имуществаосуществляется арендодателем. В этом случае арендодатель, приобретая имуществодля арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначенодля передачи его в аренду определенному лицу.

Предметомдоговора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемыедля предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и другихприродных объектов.

По объектулизинга различают лизинг недвижимого и движимого имущества. Напомним, что кнедвижимым вещам статья 130 Гражданского кодекса относит земельные участки,участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно. Соответственно к данному виду лизинга относится лизинг зданий,сооружений. Земля и другие природные объекты не могут являться предметомлизинга (ст. 666 ГК РФ)[26].

Клизингу движимого имущества относится договор аренды оборудования, техники,автотранспорта, то есть тех вещей, которые не отнесены к недвижимости. Обратитевнимание, что к движимому имуществу закон относит деньги. Однако они не могутвыступать договором финансовой аренды, поскольку деньги — это потребляемаявещь, а в лизинг передаются лишь непотребляемые вещи (ст. 3 Федерального законаN 164-ФЗ).

Предметлизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю,является собственностью лизингодателя. Право владения и пользования предметомлизинга переходит к лизингополучателю в полном объеме, если договором лизингане установлено иное. Имущество, выступающее предметом договора, передаетсяпродавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего. В случае,когда имущество не было передано арендатору в указанный в договоре срок (а еслив договоре такой срок не указан, то в разумный срок), арендатор вправе, еслипросрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель,потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Лизингодательобязан предоставить лизингополучателю имущество, являющееся предметом лизинга,в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению данного имущества.Имущество передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всемидокументами (техническим паспортом и другими), если иное не предусмотренодоговором.

Лизингополучательза свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга иобеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущийремонт.

Припрекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателюпредмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормальногоизноса или износа, обусловленного договором лизинга.

Произведенныелизингополучателем отделимые улучшения предмета лизинга являются егособственностью. В случае если лизингополучатель с согласия в письменной формелизингодателя произвел за счет собственных средств улучшения арендованногоимущества, не отделимые без вреда для предмета лизинга, то лизингополучательимеет право после прекращения договора лизинга на возмещение стоимости такихулучшений. Если же согласие не было получено, а неотделимые улучшения все жебыли произведены, то лизингополучатель лишается права требовать возмещениястоимости этих улучшений.

Арендаторвправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметомдоговора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи,заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качестваи комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащегоисполнения договора продавцом.

Приэтом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные настоящимКодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество,как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однакоарендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласияарендодателя.

Вотношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарныекредиторы. В соответствии со статьей 326 Гражданского кодекса РФ присолидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить кдолжнику требование в полном объеме. До этого должник вправе исполнять обязательстволюбому из них по своему усмотрению. Должник лишен права выдвигать противтребования одного из солидарных кредиторов возражения, основанные на такихотношениях должника с другим солидарным кредитором, в которых данный кредиторне участвует.

Существоспециальных правил применительно к договорам, представляющим собой отдельныевиды договора аренды, диктуется особенностями указанных договоров.

Глава 2. Основная часть

2.1 Отношения, возникающие из договора аренды

Современныетенденции свидетельствуют о значительном усложнении содержания арендныхправоотношений. Этому в немалой степени способствовал бум коммерческогостроительства, который привел к появлению большого количества гипермаркетов игигантских торгово-развлекательных комплексов (будучи зачастую подкрепленнымзарубежными инвестициями и опытом). Заинтересованность владельцев такойнедвижимости в дополнительных инвестициях, в создании универсальных и детальныхправил для большого количества арендаторов, в стабильности арендных отношений,а также в минимизации споров привела к широкому распространению смешанныхдоговоров.

Регулируяпрежде всего отношения, связанные с арендой, такие смешанные договоры могутвключать в себя элементы договоров подряда, агентирования, комиссии,возмездного оказания услуг, хранения и иных, в том числе не предусмотренных ГКРФ. Так, арендатор может быть обязан по договору произвести определенныеремонтные работы в передаваемом ему помещении в соответствии с утверждаемым арендодателемпроектом (элемент договора подряда), либо уплачивать арендодателюдополнительное вознаграждение за представительство, например, в организациях,оказывающих коммунальные услуги (элемент агентского договора), либо сдаватьпомещение после окончания рабочего дня под охрану арендодателя (элементдоговора хранения)[27].

Каждыйдоговор в составе смешанного должен содержать в себе все существенные условия.Например, в договоре аренды недвижимого имущества с правом выкупа необходимочетко определить не только размер арендной платы, но и выкупную цену объектанедвижимости. В ином случае такое соглашение в части условия о выкупе будетсчитаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ)[28].

Каждыйиз подобных дополнительных договоров предусматривает особые условия, в томчисле по оплате. Цены по ним, в отличие от ставки арендной платы, могутповышаться арендодателем не один раз в год, а так часто, как предусмотреносоглашением сторон. В связи с этим требуется четко определять условия каждогодополнительного договора.

Впоследнее время в состав договоров аренды нередко включаются приложения,представляющие собой различные правила и инструкции для арендаторов. Являясь,по сути, правилами внутреннего распорядка, они детально регламентируют всеаспекты пребывания арендатора в здании арендодателя. Наибольшее распространениетакие документы получили в практике работы крупных торговых и офисных центров,где в совокупности со смешанным договором аренды они образуют своеобразные«кодексы арендаторов».

Такие«кодексы» нередко состоят более чем из ста страниц, обладаютсобственным понятийным аппаратом и содержат огромный объем информации, апотому, безусловно, требуют профессиональной юридической экспертизы. Этоособенно важно в свете того, что в договоре аренды подобные приложения, какправило, квалифицируются в качестве неотъемлемой его части. Более того, онимогут включать важнейшие для сторон арендных отношений правила (например,основания для одностороннего расторжения договора, порядок индексации аренднойплаты, различные оговорки, исключения и т.д.), а также устанавливать условияразличных сделок, являясь в таком случае отдельными договорами.

Договораренды недвижимого имущества должен предусматривать размер арендной платы (п. 1ст. 654 ГК РФ), т.е. соответствующее условие является существенным для такогодоговора. Если из текста соглашения будет невозможно уяснить размер аренднойплаты, то оно будет считаться незаключенным.

Врамках данного вопроса следует обратить внимание на неопределенностьформулировки п. 3 ст. 614 ГК РФ. Согласно данной норме, если иное непредусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашениюсторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. То,что договором нельзя предусмотреть возможность изменения арендной платы болеечем один раз в год, сомнений не вызывает: согласно тому же п. 3 ст. 614 ГК РФ,только законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотраразмера арендной платы для отдельных видов аренды. Однако данная норма неотвечает на вопрос, требуется ли заключать отдельное соглашение для оформленияизменения арендной платы либо договором может быть предусмотрено правоарендодателя изменить арендную плату в одностороннем порядке. Судебная практикасвидетельствует в пользу второй точки зрения. Такая позиция базируется на том,что п. 3 ст. 614 ГК РФ не отменяет общие нормы гл. 29 ГК РФ об основаниях ипорядке изменения или расторжения договоров[29]. А в связи с тем, чтоизменение арендной платы является изменением договора в целом, то всоответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ возможно установление в договоре условия обизменении (но не чаще одного раза в год) арендной платы арендодателем водностороннем порядке.

Данноемнение подтверждается и судебной практикой в отношении договоров арендыгосударственного и муниципального имущества. В частности, судами признаютсясоответствующими законодательству условия таких договоров о ежегодномпереоформлении арендной платы (в одностороннем порядке) в случае измененияставок арендной платы и надбавочных коэффициентов к ним, утверждаемых органамигосударственной власти и местного самоуправления[30].

Дажепри наличии договора, заключенного в соответствии со всеми требованиямизаконодательства, обязательство арендодателя считается исполненным только послефактического предоставления арендатору во владение или пользование имущества иподписания сторонами документа о передаче (если в договоре не установленоиное). Требование ГК РФ об оформлении передачи имущества специальным актомочень часто не соблюдается сторонами. В результате арендодателю бывает крайнесложно (если вообще возможно) доказать факт исполнения обязательства попередаче имущества и получения денежных средств по соответствующему основанию,а следовательно, и взыскать с арендатора убытки.

Принятосчитать, что по истечении срока договор аренды автоматически прекращаетдействовать. Но это не так: ГК РФ в таких случаях защищает стороны отвозникновения фактических арендных отношений. Если срок договора истек, аарендатор продолжает пользоваться имуществом, договор считается возобновленным(п. 2 ст. 621 ГК РФ). ВАС РФ разъяснил, что при этом срок, на которыйвозобновляется договор аренды, является неопределенным. Государственнаярегистрация договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не требуется[31].Это довольно удобный механизм для устоявшихся и длительных отношений междуарендатором и арендодателем, когда стороны могут не перезаключать каждый годдоговор аренды и в то же время не регистрировать первоначальный (при условии,что срок действия первоначального договора меньше года). Нормами не толькоГражданского, но и Земельного кодекса. Земельное законодательство содержитцелый ряд норм, отличных от общих правил ГК РФ о договоре аренды, в частности,в нем значительно расширены полномочия арендатора.

Наиболеесущественные особенности касаются распоряжения арендатором арендными правами(среди которых передача права аренды третьему лицу, внесение арендных прав взалог и в уставные капиталы юридических лиц, а также передача земельногоучастка в субаренду). Так, если при аренде зданий и помещений арендатору, чтобыраспоряжаться правом аренды, необходимо предварительное согласие арендодателя(ГК РФ), то при аренде земельного участка получать такое согласие, по общемуправилу, не требуется (исключение — договоры краткосрочной (до 5 лет) арендыземель, находящихся в государственной или муниципальной собственности).

Договоромможет быть установлено иное, но далеко не во всех случаях. ЗК РФ существенноограничивает возможности договорного регулирования в вопросе распоряженияарендатором земельного участка своими правами.

Объектом аренды может быть не любое имущество,включая обособленные природные объекты, а лишь те предметы и вещи, которые нетеряют своих натуральных свойств в процессе потребления, так называемыенепотребляемые вещи, т.е. вещи, не теряющие свои натуральные свойства (п. 1 ст.607 ГК РФ). Предметом договора аренды также может быть любое движимое инедвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

Употребляя в п. 1 ст. 607 ГК РФ слово«другие», законодатель тем самым дает расширительное толкованиеобъекту аренды, полагая, что перечень объектов аренды не являетсяисчерпывающим.

Имущественные права, хотя и являющиесясамостоятельным объектом купли-продажи (п. 4 ст. 454 ГК РФ), не могутпередаваться в аренду.

Правовая норма об использовании арендатором плодов,продукции и доходов от своей деятельности воспроизведена в части 2 ст. 85 Основгражданского законодательства. Тем не менее право собственности на такоеимущество возникает у арендатора лишь тогда, когда оно использовалось строгоцеленаправленно, т.е. в соответствии с договором, а не иным образом.

Однако в ч. 2 п. 1 ст. 607 ГК делается все-такиоговорка о том, что законом могут быть установлены виды имущества, сдачакоторых в аренду не допускается или ограничивается.

Что касается сдачи в аренду земельных участков идругих обособленных природных объектов, то это дополнительно регулируетсясоответствующими законодательными актами: Земельным кодексом РФ 2001 г., Законом РФ «О недрах», Водным кодексом, Лесным кодексом РФ, а также изданным 30 июля 1997 г. Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должныбыть четко указаны данные, позволяющие конкретно установить имущество,подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этихданных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаетсянесогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.Предмет договора — существенное условие договора.

Весьма важным обстоятельством в договоре арендыявляется указание на необходимость четкого определения объекта аренды. В этойсвязи закон обязывает указывать в тексте договора наименование имущества, егоколичество и качество (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а для недвижимого имущества — местоего нахождения и другие отличительные признаки, позволяющие индивидуализироватьсоответствующий объект аренды, причем описать его состояние с учетомфизического и «морального» износа, с тем чтобы предмету договорааренды недвижимости мог быть присвоен уникальный кадастровый номер какрезультат кадастрового и технического учета (инвентаризации). Последнееобстоятельство играет главенствующую роль при определении размера аренднойплаты. Например, для договора аренды здания (сооружения) условие о размереарендной платы является обязательным (существенным) и должно быть зафиксированотолько в письменной форме. При отсутствии этих условий такой договор арендынедвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). В случае арендыотдельных, специфических видов имущества, например природных ресурсов, переченьсущественных условий такого договора аренды значительно расширяется.

В силу норм обязательственного права правомочием повладению, пользованию и распоряжению имуществом обладает его собственник (ст.209 ГК РФ). Сам же факт сдачи имущества как собственности в аренду является нечем иным, как актом распоряжения собственным имуществом. И такая конструкцияарендного обязательства действительно не представляет собой особых трудностей вправоприменении.

Еще раз напомним о сложности сдачи имущества варенду не «прямыми» собственниками, а лицами, уполномоченными сдавать его варенду в силу закона, договора или по распоряжению самого собственника. Особаясложность данного вопроса заключается не только в особом правовом режимесобственности, но и в количестве законодательных актов, регламентирующих данныеправоотношения[32].

Важная особенность аренды состоит в том, что такойдоговор должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), если речьидет о сроке более года или когда одной из сторон является юридическое лицо. Впоследнем случае это условие соблюдается даже вне зависимости от срока.

Хотя в тексте данной правовой нормы и не фигурируетслово «гражданин», но из нее вытекает возможность физическим лицам заключатьмежду собой договоры аренды как в письменной, так и в устной форме. Устнаяформа договора ограничена пресекательным сроком в один год. Но существуют идругие виды таких арендных договоров, для которых письменная форма являетсяобязательной во всех случаях, в том числе и вне зависимости от срока заключенияи действия: договор проката (п. 2 ст. 626 ГК); договор аренды транспортныхсредств (ст. ст. 633 и 634 ГК), договор аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК)и предприятий (ст. 658 ГК).

Если в арендном правоотношении одной сторонойвыступает юридическое лицо, а другой — физическое, то такая сделка должназаключаться в письменной форме.

Правовая форма договора аренды недвижимого имуществаимеет более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели арендадвижимого имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственнойрегистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ)[33].

Согласно п. 2 ст. 614 ГК арендная платаустанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой изего составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимыхпериодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результатеиспользования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3)предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендаторомарендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5)возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшениеарендованного имущества.

Приведенный перечень возможных форм арендной платыне является ни исчерпывающим, ни императивным. Стороны вправе установить вдоговоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм,так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме. Исключением из этого общегоправила является положение ст. 630 ГК, согласно которому арендная плата подоговору проката устанавливается только в виде определенных в твердой суммеплатежей, вносимых периодически или единовременно.

Наиболее распространена денежная форма аренднойплаты. В предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы,устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственнымиорганами. Так, при сдаче в аренду имущества научными организациями Российскойакадемии наук и отраслевых академий размер арендной платы определяетсядоговором, но он не может быть ниже среднего размера арендной платы, обычновзимаемого за аренду имущества в местах расположения таких организаций[34].

Важную особенность правового регулирования арендысоставляет регламентация в ГК вопроса о возможности изменения размера аренднойплаты. В изъятие из общего правила о праве сторон изменять условия договора безограничения по срокам и по кратности изменений (ст. 450 ГК), в п. 3 ст. 614 ГКпредусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашениюсторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.Правило это является диспозитивным, и договором либо законом могут бытьпредусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

Арендная плата, как и срок в договоре аренды, неявляется существенным условием договора.

Поскольку в силу ст. 606 ГК РФ арендованноеимущество передается арендатору, как правило, во временное пользование,возникает вопрос о сроках (времени) пользования им. Срок договора арендырегулируется ст. 610 ГК РФ, в которой, как уже и подчеркнуто нами, нет никакоготочного или определенного срока аренды. Иначе говоря, Кодекс не указываетконкретного срока аренды.

Так, договор аренды заключается на срок,определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре неопределен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое времяотказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а приаренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлениной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного нанеопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Правовая конструкция статьи 610 ГК РФ о срокахаренды по договору составлена таким образом, что какие-либо конкретные срокиопущены. Это сделано законодателем для того, чтобы стороны арендногоправоотношения были свободны в выборе срока аренды. Кодекс указывает, чтозаконом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора дляотдельных видов аренды, а также отдельных видов имущества. В этих случаях, еслисрок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась отдоговора до истечения предельного срока, установленного законом, договор поистечении срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающийустановленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равныйпредельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Итак, из ст. 610 ГК РФ следует, что законодатель«уходит» от конкретизации срока в общих положениях об аренде, с другой стороны,в Кодексе есть ссылки на определение сроков в силу закона и в силу договора,причем примат отдается договорным срокам аренды. Наконец, Кодекс определяет имаксимальные сроки для отдельных видов арендных договоров, называя ихпредельными. Так, согласно п. 1 ст. 627 ГК РФ, договор проката может бытьзаключен на срок до одного года.

Оговорка в ст. 610 ГК РФ о предельных сроках арендысвидетельствует об отсылочном характере этой правовой нормы. Например, всоответствии с Лесным кодексом РФ предельный срок аренды участков лесного фонда- 49 лет, предельные сроки пользования водным объектом — 25 лет (долгосрочное)и 3 года (краткосрочное). Для геологического изучения участки недрпредоставляются на срок до 5 лет, а для добычи полезных ископаемых и в целях,не связанных с добычей, — до 20 лет; при совмещении разных видов пользования — до 25 лет.

Характерно, что ранее действовавшее законодательство(ст. 85 Основ гражданского законодательства) рассматривало срок договора арендыкак его существенное условие. Положения ГК РФ о сроках арендного договорапредставляются более демократичными и соответствующими принципам свободыдоговора (ст. 421 ГК РФ).

2.2 Форма договора аренды

Вдействующем ГК РФ в отличие от законодательства западных стран, где принятогораздо больше доверять друг другу при ведении бизнеса (во многих ситуацияхналичие подписей в письменном договоре считается вполне достаточным),содержатся жесткие требования к форме договора. Но даже несмотря на этопрактика порождает ситуации, требующие дополнительной теоретической проработки.

Согласност. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой внадлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиямдоговора. Поскольку договор является одним из видов сделки, к нему применяютсяправила о форме сделки.

Договорможет быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, еслизаконом для договоров данного вида не установлена определенная форма (п. 1 ст.434 ГК РФ).

Согласноп. 1 ст. 158 ГК РФ форма сделок может быть устной и письменной. Последняя, всвою очередь, может быть простой и нотариальной. Однако такая классификация неучитывает специальных требований к форме договора, установленных в части второйГК РФ.

Так,например, форма договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), аренды здания исооружения (ст. 651 ГК РФ) признается надлежащей, если договор заключен толькопутем составления одного документа, подписанного сторонами. Письменная формадоговора складского хранения считается соблюденной, если его заключение ипринятие товара на склад удостоверены складским документом (п. 2 ст. 907 ГКРФ).

Такимобразом, классифицируя договоры по их форме, можно выделить заключенные устно,в простой письменной форме и в нотариальной форме. Стороны могут договоритьсязаключить договор в определенной форме, хотя закон для данного вида договораэтого не требует. В таких случаях договор считается заключенным после приданияему установленной формы (п. 1 ст. 434 ГК РФ). Так, иногда стороны договариваютсяоб удостоверении договора, заключенного в письменной форме, у нотариуса дляпридания договору большего веса. В таком случае договор будет считатьсязаключенным с момента нотариального удостоверения[35].

Арендаимущества рассчитана, как правило, на продолжительный период, поэтому длябольшинства договоров аренды закон предусматривает в качестве обязательнойписьменную форму. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя быодной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока долженбыть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). В устной форме могутзаключаться договоры аренды только между гражданами сроком не более года.Вместе с тем есть договоры, для которых письменная форма является обязательнойнезависимо от срока их действия: например, договор проката (п. 2 ст. 626 ГКРФ), договоры аренды транспортных средств (ст. ст. 633 и 643 ГК РФ), арендызданий и сооружений (ст. 651 ГК РФ), предприятий (ст. 658 ГК РФ).

Прикраткосрочной аренде с участием только граждан необходимо достаточно четкоопределять (фиксировать) предмет аренды, его качество и т.д., а это, какправило, возможно лишь при заключении письменного договора.

Следуетиметь в виду, что, если обязательная письменная форма договора аренды непредусмотрена законом, она всегда может быть установлена соглашением сторон.

Такимобразом, устная форма договора аренды приемлема только тогда, когда договорзаключен между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:

— заключен на срок менее одного года;

— неявляется по своей сути договором проката;

— предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения,предприятия;

— письменнаяформа договора не установлена соглашением сторон.

Например,между физическими лицами на полгода заключен договор аренды компьютера. Так какспециальных требований к его форме законом не установлено, то применяется общееправило, согласно которому такой договор может быть заключен в устной форме.

А вотесли физические лица заключают хотя бы на один месяц договор арендытранспортного средства без экипажа, то в соответствии со статьей 643 ГК РФстороны обязаны заключить такой договор в письменной форме.

Всоответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ заключение договора аренды в письменной формеозначает, что должен быть составлен определенный документ, выражающийсодержание данной сделки и подписанный лицами, совершающими сделку, или должнымобразом уполномоченными ими лицами.

Письменнаяформа договора считается соблюденной, если его стороны соблюдают следующиеусловия:

— составляют документ, подписанный сторонами, или совершают обмен документамипосредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной илииной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороныпо договору. При этом другая сторона должна принять предложение заключитьдоговор (п. п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ);

— лицо, получившее оферту (предложение о заключении договора), в срок,установленный для ее акцепта (ответа о принятии предложения), совершаетдействия по выполнению указанных в ней условий договора (п. 1 ст. 435, п. 3 ст.438 ГК РФ).

Например,организация А направила организации Б предложение заключить договор арендытранспортного средства. Организация Б решила принять указанное предложение и всрок, предусмотренный в оферте для ответа, перечислила организации А денежнуюсумму в счет арендной платы. Такой договор, в соответствии с п. 3 ст. 434 и п.3 ст. 438 ГК РФ, будет считаться заключенным в письменной форме.

В техслучаях, когда в аренду передается здание, сооружение или предприятие, договораренды должен заключаться только путем составления одного документа,подписанного сторонами, и никак иначе (п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ).Нельзя заключить договор аренды здания, сооружения или предприятия путем обменадокументами с помощью специальной связи или других вышеназванных действий.

Пообщему правилу несоблюдение простой письменной формы договора аренды не влечетего недействительность, а только усложняет разрешение споров.

Стороныне смогут при возникновении спора ссылаться на показания свидетелей, однаковправе будут предоставить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГКРФ)[36].

Несоблюдениепростой письменной формы договора аренды влечет его недействительность только втом случае, если это прямо предусмотрено в законе или в соглашении сторон (п. 2ст. 162 ГК РФ). Такое основание недействительности сделки, как несоблюдение ееформы, установлено в отношении договоров аренды зданий и сооружений (п. 1 ст.651 ГК РФ) и аренды предприятий (п. 3 ст. 658 ГК РФ).

2.3 Порядок заключения договора аренды, его прекращение иизменение

Порядокзаключения договоров аренды регулируется общими положениями заключениядоговоров.

Однаиз особенностей заключения договоров аренды состоит в широком распространении впредпринимательской деятельности практики проведения торгов по продаже правааренды имущества. Договор аренды при этом заключается с лицом, выигравшимторги.

Важнуюособенность порядка заключения договора аренды составляет преимущественноеправо арендатора на заключение договора на новый срок.

Рассмотримтакже вопросы установления сроков договора аренды. В соответствии со статьей610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срокаренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным нанеопределенный срок.

Вэтом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора,предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимогоимущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срокдля предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного нанеопределенный срок.

Закономмогут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельныхвидов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, еслисрок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась отдоговора до истечения предельного срока, установленного законом, договор поистечении предельного срока прекращается.

Договораренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок,считается заключенным на срок, равный предельному.

Статьей190 ГК РФ предусмотрено, что установленный сделкой срок определяетсякалендарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами,месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указаниемна событие, которое должно неизбежно наступить.

Следовательно,стороны при заключении договора аренды вправе определить его срок. При этом онимогут вообще не устанавливать срок договора, и в этом случае он будет считатьсязаключенным на неопределенный срок.

Послеотказа стороны от договора аренды он прекращается, и арендатор долженпрекратить пользование арендованным имуществом.

Буквальнаятрактовка п. 2 ст. 651 ГК РФ позволяет сделать определенный вывод:незарегистрированный долгосрочный договор считается незаключенным. В своюочередь, это означает, что он не вступил в силу, не является обязательным длясторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ) и к тому же недействителен (ст. 168 ГК РФ). То естьтакой договор по своей сути не является договором, поскольку он даже незаключен и стороны вправе не исполнять свои обязанности по нему[37].

Взаконодательстве не предусмотрена какая-либо ответственность за отсутствиегосударственной регистрации долгосрочного договора аренды. Так, ст. 19.21 КоАПРФ, предусмотревшая для юридических лиц штрафы в размере от 30 до 40 тыс. руб.за несоблюдение ими установленного порядка госрегистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, практически неприменима в данном случае. Дело в том,что сам порядок госрегистрации таких договоров в настоящее время нигде детальноне прописан и не установлен. Отсутствует он и в Федеральном законе от 21.07.97N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ). Кроме того, согласно ст. 16 ЗаконаN 122-ФЗ госрегистрация прав на недвижимое имущество проводится на основании заявленияправообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на толица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности.

Думается,данный факт не означает отсутствия обязанности регистрировать договор. Так,согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежитгосрегистрации, если иное не предусмотрено законом. Правда, в п. 2 ст. 651 ГКРФ уточнен срок регистрируемого договора аренды здания или сооружения, а в п. 2ст. 26 ЗК РФ — срок действия регистрируемого договора аренды земельногоучастка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользованияземельным участком, не подлежащих государственной регистрации, за исключениемслучаев, установленных федеральными законами. Следовательно, о заявительномхарактере регистрации прав на недвижимое имущество сложно говорить, когда еенеобходимость установлена в ГК РФ.

Поэтомуотсутствие законодательно установленных сроков, в течение которых субъектуправоотношений необходимо осуществить госрегистрацию долгосрочного договорааренды, фактически означает, что субъект правоотношений может подать документына госрегистрацию в пределах срока действия данного договора. Представляетсятем не менее, что после истечения срока действия договора стороны арендныхправоотношений теоретически можно было бы привлечь к ответственности поуказанной выше статье КоАП РФ, поскольку за время действия договора они непровели обязательную госрегистрацию договора аренды и не подали соответствующиедокументы в регистрирующий орган.

Соглашениеоб изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что идоговор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев деловогооборота не вытекает иное (ст. 452 ГК РФ). Обращаться в суд с требованиемизменить или расторгнуть договор следует только после того, как получен отказодной из сторон на предложение изменить или расторгнуть договор, либо еслиответ так и не был получен в срок, указанный в предложении (если срок неопределен, то в течение 30 дней). Обратите внимание, что эта обязанностьснимается с арендодателя, если в договоре аренды предусмотрено правоарендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд.

Расторгнутьзаключенный договор аренды можно несколькими способами. Статья 450 Гражданскогокодекса РФ предоставляет три варианта:

— посоглашению сторон;

— порешению суда, если того требует одна из сторон, в случаях, если контрагентысущественно нарушили условия договора;

— вдругих случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами илисамим договором.

Договораренды может быть расторгнут досрочно. Требовать досрочного расторжениядоговора может как арендодатель, так и арендатор.

Встатье 619 Гражданского кодекса РФ перечислены случаи досрочного расторжениясудом договора по требованию арендодателя, когда арендатор:

— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначенияимущества либо с неоднократными нарушениями. Существенным признается нарушениедоговора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, чтоона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать призаключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Как показывает судебная практика,признание того или иного условия существенным оценивается судом применительно ккаждому конкретному случаю. Систематическая неуплата арендных платежей,нарушение сроков и размеров оплаты, сдача имущества в субаренду без согласияарендатора — вот основные существенные нарушения, которые заставляютарендодателей обращаться в суд;

— существенно ухудшает имущество. Арендатор должен использовать имущество такимобразом, чтобы вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он егополучил (с учетом нормального износа), или в состоянии, обусловленномдоговором. В силу этого арендатор обязан принимать необходимые меры длясохранности имущества и не совершать действий, влекущих за собой его ухудшение.Если действия (или бездействие) арендатора существенно ухудшают имущество, этоможет явиться основанием досрочного расторжения договора аренды;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа невносит арендную плату. Невнесение арендатором арендной платы более двух разподряд (фактически — три раза и более) по истечении установленного срокаплатежа является безусловным основанием досрочного расторжения договора аренды.При этом закон дает право установить сторонам по своему усмотрению иной срокдля досрочного расторжения при невнесении арендной платы в определенныйдоговором срок, в том числе и однократном;

— непроводит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки,а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки, когда в соответствии сзаконом, иными правовыми актами или договором проведение капитального ремонтаобязательно[38].

Всоответствии со статьей 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменениеобстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, являетсяоснованием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотренодоговором или не вытекает из его существа. Если сторонам не удалось достичьсоглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимисяобстоятельствами или о его расторжении, то договор может быть расторгнут потребованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

— вмомент заключения договора стороны исходили из того, что такого измененияобстоятельств не произойдет;

— изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона несмогла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, которая отнее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

— исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бысоответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлеклобы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степенилишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

— изобычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск измененияобстоятельств несет заинтересованная сторона.

Арендодательвправе требовать досрочного расторжения договора только после направленияарендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения имобязательства в разумный срок. Эта обязанность снимается с арендодателя, если вдоговоре аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор водностороннем порядке без обращения в суд.

Арендатортакже вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке вслучаях, предусмотренных в статье 620 Гражданского кодекса РФ, а именно когда:

— арендодательне предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствияпользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначениемимущества;

— переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки,которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не былизаранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором вовремя осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

— арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонтимущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их вдоговоре — в разумные сроки;

— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется всостоянии, не пригодном для использования.

Обратитевнимание, что досрочное расторжение договора аренды влечет за собой ипрекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (ст. 618 ГКРФ).

Кодексдает сторонам возможность расширить перечень оснований досрочного расторжениядоговора, включив соответствующее условие в текст соглашения.

2.4 Возмещение убытков

Возмещениеубытков на практике часто смешивается с компенсацией потерпевшему лицу при досрочномрасторжении договора аренды. Эти понятия используются как синонимы. Такое ихупотребление имеет свое основание, так как на латыни значение слова«компенсация» — это возмещение. Однако наличие двух названных близкихтерминов требует дифференциации их значения. Так, возмещение убытков согласност. 15 ГК РФ подразумевает полное покрытие причиненного ущерба, тогда каккомпенсация может быть неполной, частичной. Возмещение убытков предполагаетсябезотлагательным и более категоричным, чем компенсация, ибо последняя нередкоможет быть отсроченной. Термин «компенсация» обычно прилагается кгосударственному органу, обязанному к выплате, тогда как возмещение убытковчаще используется при характеристике отношений в частном секторе или жеприменительно к хозяйственной сфере деятельности публичных организаций. Возмещениеубытков предполагает наличие некоторой не только субъективной, но и объективновозникшей потери (ущерб имуществу, неполученный доход, вред природе).Компенсация же необязательно следует за объективно нанесенными убытками.Например, в случае реквизиции частного имущества для государственных нужд этоимущество не пропадает, а лишь меняет своего собственника; в этом случае ущербтерпит не общество в целом, а только частное лицо, которому это имуществопринадлежало и которому полагается за него компенсация. Компенсация в такомпонимании требуется не в связи с уничтожением вещи, а только вследствиеизменения ее назначения. Более того, при новом назначении, которое придаетсявещи, последняя может стать для общества даже более полезной, чем при прежнемспособе ее использования. С этим последним связывается представление окомпенсации как о неком снисхождении государства, его вынужденной уступке поотношению к потерпевшему лицу.

Возмещение убытков при различных ситуациях. Закон неразличает неодинаковые случаи изъятия недвижимости в публичных (государственныхили муниципальных) интересах. Среди них следовало бы выделить некоторыеосновные ситуации:

1)изъятие частной земли и частного же строения на ней (убытки возмещаются и застроение, и за землю);

2)изъятие частного строения, но расположенного на земле, принадлежащей городу,поселку, другой муниципальной единице (убытки возмещаются только за строение);

3)изъятие на публичной земле жилого строения, которое частное лицо или организациязанимают не на правах собственника, а на правах арендатора, постоянногопользователя или на ином владельческом праве (убытки возмещаются собственникустроения, но не арендатору или иному пользователю земли);

4)изъятие земли (без строения), которой владеет арендатор, постоянныйпользователь или иной держатель, не обладающий правом собственности на нее,поскольку собственником является публичный орган (убытки возмещаются только занеиспользованные затраты арендатора и иного пользователя земли);

5)изъятие для публичных нужд частной земли (вместе со строением или без него),которой владеет третье лицо по арендному или иному договору с частнымсобственником (в этом случае встает вопрос о возмещении убытков двум лицам,т.е. собственнику за землю, а арендатору за неиспользованные затраты, если онибыли)[39].

Наосновании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязанвернуть арендодателю полученное по договору имущество в том состоянии, вкотором он его получил, с учетом нормального износа этого имущества. Законтакже определяет последствия несвоевременного возврата имущества арендатором ввиде уплаты соответствующей арендной платы и возмещения убытков. Если арендаторне возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно,арендодатель вправе потребовать внесение арендной платы за все время просрочки.Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он можетпотребовать их возмещения. Согласно ст. 622 ГК РФ, когда за несвоевременныйвозврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могутбыть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотренодоговором. Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласияарендодателя улучшение арендованного имущества, неотделимое без вреда дляимущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещениестоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенныхарендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное непредусмотрено действующим гражданским законодательством. Согласно ст. 623 ГК РФулучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые),произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являютсясобственностью арендодателя.

Какуказал ВАС РФ в информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», после прекращениядоговора арендная плата выплачивается в размере, согласованном в договоре (п.38). Если указанная арендная плата превышает ставку аренды, которую мог быполучить арендодатель, если бы арендатор своевременно возвратил его имущество ионо вновь было бы передано в аренду, арендатор несет неблагоприятныепоследствия и не вправе требовать снижения арендной платы. Тем самым онэкономически стимулируется к своевременному возврату арендованного имущества.Но и представить, что у арендодателя образуются какие-либо дополнительные убытки,довольно сложно. В то же время, если будет доказано, что ставки арендной платына аналогичное имущество возросли после прекращения договора аренды,арендодатель вправе требовать возмещения его убытков. В виде убытков вбольшинстве случаев должна выступать упущенная выгода, т.е. сумма разницы междувыплачиваемой арендной платой и предполагаемой платой от сдачи имущества варенду другому лицу. Думается, законодатель подразумевал под убытками,упоминаемыми в ч. 2 ст. 622 ГК РФ, именно упущенную выгоду.

Однаков судебной практике представлен строгий подход к доказываниюпричинно-следственной связи в данном случае, что приводит к невозможностиполучить компенсацию упущенной выгоды. В частности, в ПостановленииФедерального арбитражного суда Московского округа рассматривается похожее дело:арендатор своевременно не возвратил арендованные помещения, арендодательпредъявил к нему иск о возмещении свыше 10 млн. руб. упущенной выгоды в виденеполученного дохода от сдачи вышеназванных помещений в аренду по рыночнойстоимости[40]. В обоснование исковыхтребований указывалось на то, что в связи с покупкой истцом у ответчикапомещений последние были предоставлены ответчику в аренду по заниженнойстоимости для целей их освобождения. После истечения срока аренды помещения небыли возвращены арендодателю, что повлекло возникновение у него убытков в видеразницы между установленным договором размером арендной платы и рыночнымразмером арендной платы, подтвержденным заключением независимого оценщика.

Решениемсуда в иске отказано. В части требования о взыскании упущенной выгоды решениемотивировано отсутствием доказательств намерений истца сдать помещения в арендупо цене, установленной независимым оценщиком, и доказательств полученияответчиком доходов вследствие пользования имуществом истца.

Вкассационной жалобе заявитель (истец) указывал на неправильное применение судомст. 15 ГК РФ, ссылаясь на то, что в результате неправомерного использованияпомещения ответчиком получен доход в виде сэкономленных денежных средств,которые он заплатил бы за аренду аналогичного помещения.

Судкассационной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, во-первых, ввидунедоказанности намерений истца представить имущество кому-либо в аренду и,во-вторых, ввиду отсутствия правовых оснований для взыскания сэкономленныхответчиком денежных средств, которые последний заплатил бы за арендуаналогичного помещения.

Позиция,из которой следует, что в подобном случае истец обязательно должен былпредпринять попытки, направленные на поиск нового арендатора, подписать с нимдоговор аренды, пока еще не имея возможности передать имущество в аренду (какмы видели на иных примерах, это неизбежно вызвало бы сомнения в разумностиповедения истца), представляется небесспорной. Можно ведь предположить, чтособственник помещений вообще не собирался его сдавать в аренду (в нашем случаеэто более чем обоснованное предположение, поскольку целью заключения договорааренды было предоставление продавцу помещения некоторого времени для сборов испокойного переезда; этим обусловливалась и низкая арендная плата). Поиспользованной судом логике в этом случае арендодатель вообще не может претендоватьна возмещение упущенной выгоды.

Заключение

Подытоживая,хотелось бы отметить достаточно сильные позиции аренды как способа организацииэкономической деятельности, что, вероятно, укрепляет и стабильность правовогоинститута аренды. Во всяком случае, можно твердо говорить о востребованностиданного договора в хозяйственной практике и даже о некоторой экспансии его запределы традиционного применения.

При этомаренда выступает вовсе не в качестве некой вторичной и второстепенной — поотношению к собственности — формой обладания хозяйственными объектами, а вкачестве равноценной и естественно дополняющей.

Договоромаренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодательобязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владениеи пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать заэто арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученныеарендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии сдоговором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).

Последнееположение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежностипоступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом(несобственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136ГК).

ВГражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельнаяглава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура даннойглавы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК,регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорныхобязательств (купля — продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаютсяположения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем — специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды(прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, арендапредприятий, финансовая аренда).

Указанныевиды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируютсяследующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно,т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотреннымиГК) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК).

Договораренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своихобязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору долженполучить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договораренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора(арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны исчитается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, иодновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того,в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенныеи важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение ипользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливаютдруг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договораренды является договором синаллагматическим.

Синаллагматическийхарактер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всехслучаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнениеобязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнениемарендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение ипользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, арендатор не долженисполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполненияарендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

Вроссийском праве наряду с реальными и консенсуальными договорами можно выделитьтретью разновидность гражданско-правовых договоров — подлежащие государственнойрегистрации.

Договораренды связан с предоставлением нанимателю не только правомочий но владению ипользованию вещью, но и частичной передачей правомочий распоряжения.

Таким образом, цельюдоговора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицамна определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно ненужно им постоянно или не представляется возможным приобрести его всобственность.

Ныне действующее законодательство,и прежде всего Гражданский кодекс РФ с дополнениями и изменениями к нему,значительно снижает жесткость требований в отношении существенных условийдоговора, расширяет правовую базу договорных отношений. В то же время дляотдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные ксущественным. Такая правовая основа договора аренды дает возможность егоучастникам всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить защитусвоих прав.

Список используемых источников

/>/>1.        Нормативно-правовыеакты

1.        КонституцияРоссийской Федерации. М.: Юридическая литература, 1993. – 98 с.

2.        Гражданскийкодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // «Российская газета» от 8 декабря 1994 г. № 238-239; часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // «Российская газета» от 6, 7, 8 февраля 1996 г. № 23, 24, 25; часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ // «Российская газета» от 28 ноября 2001 г. № 233.

3.        Гражданскийкодекс Российской Федерации. Часть вторая. От 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Статья 410.

4.        Федеральный законN 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. N 30. Статья 3594.

5.        Федеральногозакона от 23 августа 1996 г. «О науке и государственной научно-техническойполитике», в ред. от 29 декабря 2000 г. N 168-ФЗ, с изм. от 24 декабря 2004 г. N 176-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137; 1998. N 30. Ст. 3607).

6.        Закон РФ от07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (ред. от 23.07.2008)// «Собрание законодательства РФ», 15.01.1996, N 3, ст. 140.

7.        ПостановленияПравительства РФ от 10 февраля 1994 г. N 96 «О делегировании полномочийПравительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральнойсобственности» (СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 593; СЗ РФ. 2000. N 6. Ст. 777; N 13. Ст.1373).

8.        РаспоряжениеПравительства РФ от 7 июня 1995 г. N 782-Р «Об упорядочении использованияадминистративных зданий и служебных помещений, находящихся в федеральнойсобственности» // СЗ РФ. 1995. N 27. Статья 3200.

9.        УказПрезидента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230 «О регулировании арендных отношенийи приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданногов аренду» срок аренды движимого имущества не должен превышать одного года, а востальных случаях нужно получить согласие собственника.

10.     Приказ Минюста РФот 6 августа 2004 г. N 135 «Об утверждении Инструкции о порядкегосударственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» //Российская газета. 2004. 31 авг.

11.     Информационноеписьмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров,связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» // «Вестник ВАС РФ», N 4,2001.

12.     Положениео проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости,находящихся в федеральной собственности, утв. распоряжением Минимущества РФ от28 июля 1998 г. N 774-Р (БНА. 1998. N 20).

Специальная литература

1.        Абрамов.Договорное право / М.: 1984, 541с.

2.        Антипов В.А.Собственность и цена // Право и Экономика 2004, №2, 99с.

3.        АристотельПолитика // Политика. Афинская полития. М.: Мысль, 2002, 330с.

4.        БогачеваТ.В. Общие положения об аренде // Гражданское право (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г.Калпина. М.: Юристъ, 2004. 523с.

5.        Бороздин С.В.Земельные отношения и аграрные реформы. М.: ЮНИТИ, Издательство политическойлитературы «Единство», 2004, 450с.

6.        Брагинский М.И.,Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. 682с;

7.        ВитрянскийВ.В.Договор аренды и его виды / — М.: Статут, 1999, 680с;

8.        Гражданское правоРоссии. Часть первая: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко. М., 2008, 487с.

9.        Гражданскоеправо: Учебник / Под общ. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 3-е издание. М.:Проспект, 2001. 476с.

10.     Гражданскоеправо: Учебник, часть 2/ Под ред. А.Н. Сергеева, Ю.К. Толстого М.: Проспект2003, 489с.

11.     Гражданскоеправо: Учебник. В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2000, 563с.

12.     Гражданскоеправо: Учебник. Ч. 1 / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. М., 2007, 491с.

13.     Гражданскоеправо: Учебник. Ч. 2 / Под общ. ред. А.Г. Калпина. М., 2007, 335с.

14.     Гуляев A.M. Русское гражданское право. Обзор действующегозаконодательства и проекта гражданского уложения. Пособие к лекциям. — СПб,1913. – 433с.

15.     Дозорцев В.А.Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридическиймир. 1997. N 9. 321с.

16.     Дорошкова А.Г.Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения. Дис.… канд. юрид.наук. Рязань, 2002. 333с.

17.     Завидов Б.Д.Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. М.: ИТК «Дашкови Ко», 2007, 409с.

18.     Завидов Б.Д.Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности // Договорное правоРоссии. М.: ИПК «Лига Разум», 2006. 522с.

19.     Козырь О.М.Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России:Проблемы. Теория. Практика. М., 1998. 436с.

20.     Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный, изданиепятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практикипод ред. С.А. Степанова, Юридическая фирма «КОНТРАКТ», ИздательскийДом «ИНФРА-М», 2006, 843с.

21.     Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (под ред. О.Н.Садикова) ИНФРА-М, 2005 (издание третье, исправленное, дополненное ипереработанное), 757с.

22.     Курноскина О.Г.Сделки с недвижимостью. Купля-продажа, аренда, ипотека, наследование, дарение.Образцы документов. М.: Юстицинформ, 2007., 956с.

23.     Михеев В.Н.Экономико-правовые основы хозяйствования. СПб. Издательство Спб-гоуниверситета, 2005, 334с.

24.     Михеев В.Н.Экономико-правовые основы хозяйствования. СПб. Издательство Спб-гоуниверситета, 2005, 638с.

25.     О.С. ИоффеИзбранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли.Гражданское правоотношение. Критика теории «хозяйственного права» / М. Статут,2000, 394с.;

26.     Оглоблина О.М.Аренда и купля-продажа недвижимости: Практическое пособие. М.: Издание г-наТихомирова М.Ю., 2004, 578с.

27.     Романец Ю.В.Система договоров в гражданском праве России М.: Юрист 2004, 643с.

28.     Судебно-арбитражнаястатистика // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. — 2006. — №3. – 124c.

29.     Черепахин Б.Б. Квопросу о частном и публичном праве. По изд. 1925 г. Д-Юре, 2006. 442с.

30.     Эмерсон ТрауиннЭкономическое поведение и институты. М.: Дело 2003, 443с.

Правоприменительная практика

1.        ПостановлениеФедерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30 августа 2005 г. N А10-6381/04-Ф02-3520/05-С2 // Электронная справочно-правовая система.

1.        ПостановлениеФедерального арбитражного суда Московского округа от 20 сентября 2004 г. N КГ-А40/8080-04.

2.        ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ от 21 января 1997 г. N 4569/95 // Вестник ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации. 1997. N 5.

3.        ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04 по делу N А56-36561/03 Иск опризнании незаключенным договора об аренде земельного участка с правом еговыкупа в части выкупа земельного участка удовлетворен правомерно, поскольку вдоговоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цененедвижимости. // «Вестник ВАС РФ», 2005, N 6

4.        Постановление ФАССеверо-Западного округа от 15.09.2005 по делу N А56-29510/04; Постановление ФАСМосковского округа от 05.11.2002 по делу N КГ-А41/7340-02; Постановление ФАСДальневосточного округа от 24.01.2006 по делу N Ф03-А73/05-1/4837;Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.09.2002 по делу NА43-3282/02-21-99 и др.

5.        Постановление ФАСМосковского округа от 19.10.2005 по делу N КГ-А40/10067-05.

Приложение 1

Договор арендынежилого помещения

г. Казань «____» ________________200_г.

__________________________________,именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора________________________, действующего на основании Устава, с одной стороны,ООО ______________________________, в лице директора________________________________, действующего на основании Устава, с другойстороны, заключили настоящей договор о нижеследующем:

1.        Предметдоговора

Арендодатель обязуетсяпередать в аренду за плату во временное владение пользование Арендаторууказанное в п. 1.2. нежилое помещение, находящееся в здании по адресу:Республика Татарстан, г. Казань,____________________________________________________.

По настоящему договорупередается помещение, общей площадью ____________кв.м., расположенное на______________ этаже здания.

Помещения передаютсяАрендатору для размещения ___________________________________.

2.        Порядокпередачи объектов аренды

Передача помещенийосуществляется по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами, которыйвыражает мнение сторон о состоянии помещений.

Обязанность Арендодателяпередать соответствующее помещение Арендатору считается исполненным в моментподписания сторонами передаточного акта. С этого же момента возникаютпредусмотренные настоящим договором права и обязанности Арендатора на указанноев акте помещение.

Уклонение одной из сторонот подписания передаточного акта на соответствующее помещение на условиях,предусмотренных настоящим договором, рассматривается как отказ от исполненияобязанностей по договору.

3.        Обязанностисторон

Арендодатель обязуется:

Передать Арендаторупомещение в соответствии с порядком, установленным п. 2 настоящего договора.

Поддерживать энерго-,теплоснабжение и инженерные сети в технически исправном состоянии, устранять засвой счет все возникшие неполадки, влияющие на состояние арендованногопомещения, за исключением тех, которые возникли по вине Арендатора.

Производить замену исдачу отработанных ламп (ЛБ, люминесцентных) для освещения арендуемогопомещения, вывоз макулатуры, ТБО, отходов от торговой деятельности (в т.ч.упаковочные материалы).

Арендатор обязуется:

Использовать арендованноепомещение в соответствии с их заранее оговоренным назначением.

Поддерживать арендованноепомещение в исправном состоянии, не допуская их порчи, производить за свой счеттекущий ремонт в разумный срок.

Произведенные Арендаторомотделимые улучшения арендованных площадей являются его собственностью. Посоглашению сторон они могут быть переданы в собственность Арендодателя в счетподлежащих к уплате арендных платежей и платежей по непредвиденным расходам.  Вслучаях, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с согласияАрендодателя улучшения арендованных помещений или конструктивных элементовздания, не отделимые без вреда для этих объектов, Арендатор имеет право навозмещение стоимости этих улучшений в соответствии со сметной документациейпосле направления в адрес Арендодателя уведомления о прекращении действия договорааренды. Зачет сметной стоимости неотделимых улучшений производится в счетарендных платежей и платежей по непредвиденным расходам.

Содержать арендованныепомещения в надлежащем санитарном состоянии.

В установленные договоромсроки вносить арендную плату, с учетом условий, указанных в п. 3.2. настоящегодоговора.

Передать арендованныепомещения при их освобождении по передаточному акту в исправном состоянии сучетом естественного износа, в полной сохранности, со всеми перестройками инеотделимыми улучшениями.

Обеспечиватьпредставителям Арендодателя беспрепятственный доступ в арендованные помещениядля их осмотра и проверки соблюдения условий настоящего договора.

Не пользоваться варендованном помещении электронагревательными приборами, не соответствующиминормам электрической и пожарной безопасности, а установку электроприборов иэлектрооборудования, суммарной мощностью более 1,5 кВт, производить с согласияАрендодателя.

Направлять Арендодателюуведомление немедленно по телефону или письменно в течение 3-х дней послепричинения какого-либо ущерба арендованному помещению или любой его части суказанием, если это возможно, причины ущерба.

Оповещать Арендодателяобо всех претензиях к арендованному помещению со стороны административныхорганов или других лиц, а также уведомлять Арендодателя обо всех мерах, которыеАрендатор принял или намерен принять.

Соблюдать внутреннийраспорядок нахождения в здании в рабочие и выходные дни.

Арендатор самостоятельноотчитывается о своей деятельности в органы экологического контроля и надзора.

Арендатор вправе за свойсчет установить охранную сигнализацию, а также обеспечить сохранность своегоимущества другими способами, не запрещенными законом или настоящим договором

Арендатор вправе безсогласия Арендодателя сдавать объекты аренды или их часть в субаренду (поднаем)другим лицам и передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем),предоставлять их в безвозмездное пользование.

4.        Платежи ирасчеты по договору

Арендатор вносит аренднуюплату за пользование помещением не позднее 3 числа текущего месяца. Аренднаяплата НДС не облагается. Проценты по коммерческому кредиту на суму предоплатыне начисляются.

Общий размер аренднойплаты по арендуемому помещению составляет _____________________________ руб. вмесяц, НДС не облагается.

Арендная плата включает всебя расходы, связаннее с владением и эксплуатацией здания, в котором находятсяарендуемые помещения:  энерго-, тепло-, водоснабжение;  обслуживаниевнутридомовых территорий; плановый капитальный ремонт здания, обустройствофасада и лестничных пролетов общего пользования; обеспечение противопожарнойбезопасности; уборку придомовой территории; земельная плата; налоги и сборы,возлагаемые на владельцев зданий государственными и муниципальными органами; санитарнуюочистку и санитрано-профилактические мероприятия; платежи по вывозу мусора и поповерхностным ливневым и талым стокам

Оплата расходов поабонентской и повременной оплате, а также по стоимости междугородных имеждународных переговоров производится Арендатором дополнительно на основанииведомостей и счетов, выставляемых предприятиями связи.

Если Арендатор фактическине пользуется переданным ему по передаточному акту помещением, в том числе, попричине проведения текущего ремонта или устранения повреждений, это не освобождаетего от обязанности по своевременному и полному перечислению Арендодателюарендной платы и сумм распределенных расходов.

Арендодатель вправепересмотреть размер арендной платы в одностороннем порядке в связи с: изменениемрыночной конъюнктуры в сфере предоставления услуг по аренде нежилых помещений; изменениемналоговых ставок (в т.ч. с появлением новых налогов);

изменением тарифов накоммунальные услуги;

Об изменении размераарендной платы Арендатор должен быть извещен Арендодателем письменно не менеечем за 15 дней.

5.        Срокдействия договора, порядок его изменения и расторжения.

5.1. Договор вступает всилу с «______»____________________200 г. и действует до«______»_____________________200 г.

5.2. По требованиюАрендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно в случаях, когдаАрендатор: пользуется арендованными помещениями с существенными нарушениямиусловий договора; существенно ухудшает состояние арендованных помещений; неследит за надлежащим состоянием арендованных помещений; нарушил условие освоевременной уплате арендной платы (неуплата свыше 60 дней); препятствуетконтролю со стороны Арендодателя за надлежащим использованием арендованныхпомещений.

5.3. Перечисленные вышенарушения относятся к существенным нарушениям настоящего договора. Принаступлении хотя бы одного из указанных нарушений Арендодатель вправерасторгнуть договор во внесудебном порядке.

5.4. По требованиюАрендатора договор может быть расторгнут досрочно в случаях, когдаАрендодатель: не предоставляет соответствующее помещение в пользованиеАрендатору в разумный срок; препятствует Арендатору пользоваться арендованнымпомещением по назначению; предоставляет помещение с недостатками, о которых небыло указано в передаточном акте и которые не могли быть обнаружены Арендаторомвол время осмотра или ознакомления с переданным Арендодателю помещением.

5.5 В любом изперечисленных случаев досрочного расторжения договора аренды Арендаторуплачивает все предусмотренные договором платежи за фактический срокиспользования помещения.

5.6. О досрочномрасторжении договора аренды в случаях, предусмотренных п. 5.2. договора,Арендодатель письменно уведомляет Арендатора. Через 15 рабочих дней послеполучения уведомления Арендатор обязан освободить арендованные помещения. Еслив разумный срок помещения не будут освобождены, Арендодатель вправе принятьмеры по освобождению помещения своими силами, но за счет Арендатора.

5.7. В случае досрочногорасторжения настоящего договора по инициативе Арендатора необходимо уведомитьАрендодателя не менее, чем за 20 дней.

6.        Ответственностьсторон.

Меры ответственностисторон применяются в соответствии с нормами гражданского законодательства РФ.

При причиненииповреждений арендованному помещению, а также помещениям общего пользования иконструктивным элементам здания, Арендатор возмещает Арендодателю убытки вразмере, необходимом для устранения повреждений. Такая же обязанностьвозлагается на Арендатора в случаях причинения убытков без вины Арендатора, носвязанных с его деятельностью.

Арендодатель не несетответственности за сохранность имущества Арендатора.

За просрочку внесенияарендной платы или внесения неполной суммы распределенных и непредвиденныхрасходов Арендатор уплачивает Арендодателю проценты на просроченную сумму вразмере 0,05% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

За просрочку освобожденияпомещений в случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендодателя,Арендатор возмещает Арендодателю возникшие в связи с этим убытки.

Применение мерответственности не освобождает стороны от выполнения обязанностей по договору.

7.        Заключительныеположения

Взаимоотношения сторон,не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующимзаконодательством РФ.

Стороны не несутответственности за невыполнение обязательств, если это стало следствиемнепреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условияхобстоятельств: стихийных бедствий, землетрясений, наводнений, ураганов,пожаров, техногенных катастроф, эпидемий, военных действий, забастовок и другихвозможных обстоятельств непреодолимой силы, не зависящих от сторон.

Настоящий договорсоставлен в двух экземплярах (по одному для каждой стороны), имеющих одинаковуююридическую силу.

При изменении почтовых имбанковских документов, а также в случае реорганизации, стороны обязуются вдесятидневный срок извещать друг друга о произошедших изменениях.

8.        Реквизитысторон

Арендодатель: Арендатор:

Приложение 2

АКТ

приема — передачи

к договору аренды нежилых помещений

№ 1 от 15 октября 2007 года

г. Казань 2007 года

Общество с ограниченной ответственностью «А», именуемое в дальнейшем «Арендодатель»,в лице Генерального директора Иванова И.И., действующего на основании Устава, и

Банк С(открытое акционерное общество), именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице ЧленаПравления-начальника Департамента банковской сети Петрова П.П., действующего наосновании доверенности от 29.06.2007 г. № 273/2007, с другой стороны, именуемыев дальнейшем также «Стороны», заключили настоящий договор (далее по тексту –«Договор») о нижеследующем:

составили настоящий акт о том, что в соответствии с договоромаренды нежилых помещений № 1 от 15 октября 2007 года (далее – «Договор»)нежилые помещения (далее по тексту – «Помещения»), расположенные по адресу:Республика Татарстан, город Казань,, находящиеся на первом этаже здания(инвентарный номер № 650, лит. А, объект № 1, часть № 10), А, общей площадью 216,0 м2, переданы Арендодателем и приняты Арендатором в исправном состоянии,соответствуют условиям Договора и данным технического паспорта. Все условияпредоставления вышеуказанных Помещений, предусмотренные Договором,Арендодателем выполнены.

Настоящий актсоставлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, поодному для каждой из Сторон и один – для представления в Управление Федеральнойрегистрационной службы по Республике Татарстан по месту совершениярегистрационных действий.