Реферат: Договор аренды
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………............3
1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРААРЕНДЫ………………......5
1.1. Понятие договорааренды…………………………………………….. 5
1.2. Элементы договорааренды………………………………………...…7
2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРААРЕНДЫ………………………….…..11
2.1. Обязанностиарендодателя………………………………………..…11
2.2. Обязанности арендатора………………………………………….…16
3. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРААРЕНДЫ…………………………….22
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………….…..25
ГЛОССАРИЙ…………………………………………………………..…26
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК……………………………….…28
ПРИЛОЖЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Договор аренды являетсяклассическим, традиционным для всех правовых систем. Он был закреплен во всехобщесоюзных и российских кодифицированных источниках гражданского права.Согласно ст. 2, 3 Вводного закона с 1 марта 1996 г. утратили силуположения, регулирующие арендные отношения согласно ГК РСФСР, пересталиприменяться соответствующие положения Основ гражданского законодательства, атакже Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от23.11.89 № 810-1.
Договор аренды входит вгруппу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временноепользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственностьдоговор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, вэкономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которыхтоваром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договоруможет передаваться арендатору только в пользование или в пользование и вовладение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титулавладельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным(законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Этипоследствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения,позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природеарендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК.
Передача имущества тольков пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в такихусловиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль заарендованным имуществом; например, пользование движимым имуществомосуществляется в его помещении.
Законодательноеопределение договора позволяет использовать любой из двух предложенныхзаконодателем терминов – «аренда» или «имущественный наем», исходя из традиционнойдля российского законодательства их синонимичности. В то же время необходимоиметь в виду, что термин «наем» используется для обозначения иного видадоговоров по передаче имущества в пользование, например договора найма жилогопомещения, которые не входят в группу арендных договоров. Таким образом, термин«наем» имеет узкое значение, когда применяется в качестве синонима договорааренды, и широкое – когда обозначает иные виды договоров по передаче имуществав пользование. В силу этого общие положения об аренде не распространяются натакие иные виды договоров.
В то же время общие нормыоб аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34, применяются к регулированию всех видоваренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, содержащимися в §2-6 гл. 34 ГК.
Аренда имуществапредполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств,как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательскойдеятельностью целях. При этом наиболее ценным качеством имущества является егоспособность к приращению – естественному (в форме плодов), искусственному(продукция), финансовому (деньги).
1. ПОНЯТИЕИ ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1. Понятие договора аренды
Подоговору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне(арендатору) имущество за тату во временное владение и пользование или вовременное пользование (ст.606 ГК).
Договораренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. Это один из классическихвидов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжениикоторых они в основных своих чертах не изменились[[1]].
Цельдоговора аренды –обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованыобе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временноили не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель жепреследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временноепользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор арендыот других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, отдоговора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).
Целиобеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права,закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так иобязательственные.
Арендаторупринадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное правоарендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды – однаиз разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.
Подпользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменениясубстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу,плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованногоимущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора (ч.2 ст. 606 ГК). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может бытьустановлено и иное правило (ст. 136 ГК), а именно, что плоды, продукция идоходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.
Правопользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонентаи право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды можетбыть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственностьарендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесенияарендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор арендывключает некоторые элементы купли-продажи, однако не относится к числусмешанных. В отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственностина арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключениядоговора.
Правопользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскостиприравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК). Однакотакую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правомпользования наделен и правом владения вещью (ч. 1 ст. 606 ГК). Такой арендаторзащищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованногоимущества. Если же речь идет о «голом» праве пользования (без владения), товещно-правовой защитой оно не пользуется.
Правупользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход правасобственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненногонаследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не являетсяоснованием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК),т.е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, правопользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко невсегда (см. п. 2 ст. 617 ГК), но это не лишает данное право свойстваследования.
Предоставлениеарендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользованияарендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнестиэто право или его отдельные разновидности к числу вещных. Но в любом случае кчислу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом,не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуетсявещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п. 4 ст. 216ГК.
1.2. Элементы договора аренды
К элементамдоговора аренды относятся стороны, предмет, форма и содержание.
Стороны договора – арендодатель и арендатор. Пообщему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любыесубъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних– коммерческие и некоммерческие организации, а также государство,национально-государственные, административно-территориальные и муниципальныеобразования. Только в некоторых видах договора аренды в роли арендодателя илиарендатора должны выступать специальные субъекты.
Арендодатель– это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо,уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608ГК).
Сдачаимущества в аренду – один из способов осуществления принадлежащего арендодателюправд собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряженияимуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, неявляющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия насдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должныбыть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. Вчастности, в роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты поуправлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Еслиже полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальноеуполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. Вчастности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии[[2]].
Арендатор– это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никакихспециальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.
Предметдоговора – любаятелесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойствв процессе использования. В частности, в качестве предмета договора арендымогут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты(например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные видынедвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы,оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.
Закономмогут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускаетсяили ограничивается. Поскольку сдача в аренду – также элемент оборота, изъятыеиз оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте – сдаютсяпри условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение варенду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которыеимеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и вотношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от ихпринадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установленыв отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все жеостальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.
Вдоговоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установитьимущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст.607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может быть толькоиндивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК.Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь поокончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовымипризнаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся кюридически заменимым.
Формадоговора арендыурегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора,законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договораренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договораявляется юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простойписьменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года независимо отего суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон,поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменнойформы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст.161 ГК, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.
Содержаниедоговора аренды образуютправа и обязанности, которые изложены столь подробно, что требуют отдельногорассмотрения (см. § 2 настоящей главы).
Существеннымусловием договора арендыможно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении него прямо сказано, чтопри отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, котороеподлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованнымсторонами, а соответствующий договор – незаключенным (п 3 ст. 607 ГК).
Цена договора (арендная плата), как исрок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором неустановлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614ГК). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как наопределенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п. 2 той жестатьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами,предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договораренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая изсторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другуюсторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения опрекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2ст. 610 ГК)[[3]].
Отказ отдоговора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а необязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора,последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вестиречь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указаниясрока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативелюбой из сторон.
2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1. Обязанности арендодателя
Арендодательво исполнение заключенного договора обязан:
1)предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиямдоговора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Состояние имущества,подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Еслиэтого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, всвою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей,ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования ксостоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но влюбом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иноймере препятствующих его использованию по назначению.
Имуществосдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к немудокументами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иноене предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы,а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением,либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать призаключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателемтаких принадлежностей или документов, либо расторжения договора, а такжевозмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).
Обязанностьобеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срокааренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключениядоговора.
Предоставлениеимущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным отнедостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, чтоодно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества,которое требуется в соответствии с договором аренды[[4]].
Арендодательотвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того,препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Впринципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток.Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:
а) оговореныарендодателем уже при заключении договора аренды (естественно, в той форме, вкоторую должен быть облечен договор);
б) заранееизвестны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же имущество илизнал о недостатках из средств массовой информации);
в) должныбыли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки егоисправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явныенедостатки).
Арендодательотвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе дозаключения договора аренды, а не возникли позднее.
Распространениеначала риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду имуществаможно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственникомсоответствующего имущества и несет риск его случайной гибели или повреждения(ст. 211 ГК), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.
Приобнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель,арендатор вправе по своему выбору:
а) потребоватьот арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либосоразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов наустранение недостатков имущества;
б) непосредственноудержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков изарендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случаеуведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которымарендная плата уплачивается ему не в полном размере;
в) потребоватьдосрочного расторжения договора.
Выборарендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенносвободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующихтребований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК.
Арендодатель,извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостаткиимущества за счет арендодателя, может без промедления произвести заменупредоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом,находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостаткиимущества. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзяпредложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя наодно из требований арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК, должнасоответствовать содержанию этого требования[[5]].
Еслиудовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранениенедостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, онвправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будетнеобходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованногоимущества или устранение его недостатков, поскольку вещь хотя бы на короткийпромежуток времени выбывает из пользования арендатора. Требование о возмещенииубытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касаетсявозмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы илисоразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишьтогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков;
2)предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в арендуимущество (сервитуте, праве залога и т. п. – ч. 2 ст. 613 ГК). Передачаимущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения правтретьих лиц на это имущество (ч. 1 ст. 613 ГК). Такие права сохраняются и послезаключения договора аренды в виде обременении. Причем подчас они могут бытьдовольно широкими по объему, например, право хозяйственного ведения или правооперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай он оправах третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдениеарендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимодля того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.
Принеисполнении арендодателем обязанности уведомить аренда тора о правах третьихлиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения аренднойплаты либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платыдолжно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц (ихобъем) ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков прирасторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица навещь;
3) производитьза свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное непредусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст.616 ГК).
Подкапитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей(конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнеенельзя использовать по назначению.
Срокпроведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этотсрок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте(например, внезапно обрушились перекрытия здания), он должен быть произведен вразумный срок[[6]].
Ремонтдолжен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных имлиц. Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированыдоговором аренды. Последний, в частности, может установить обязанностьарендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом вовремя капитального ремонта или его право потребовать от арендодателяпредоставления на время ремонта аналогичного имущества.
Нарушениеарендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендаторуправо по своему выбору:
а) произвестикапитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложнойнеобходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее всчет арендной платы;
б) потребоватьсоответствующего уменьшения арендной платы;
в) потребоватьдосрочного расторжения договора и возмещения убытков.
Договоромаренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено;
4) возместитьарендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласияарендодателя и за счет арендатора, если иное />не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК).Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены отарендованного имущества без причинения ему вреда. Поскольку закон не делаетникаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимымибудут улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любомразмере.
Обязанностиарендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредитьарендатора о правах третьих лиц императивны. Обязанности же по производствукапитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшенийотносятся к числу диспозитивных.
2.2. Обязанности арендатора
Всоответствии с условиями заключенного договора арендатор обязан:
1) пользоватьсяарендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а еслитакие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначениемимущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор должен использовать имущество сам. Еслион допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушаетдругую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК. Назначение имущества должнобыть определено договором. В противном случае имущество должно использоватьсяпо своему обычному назначению, вытекающему из его существа;
2) своевременновносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК). Размер, порядок,условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Установлениеэтих характеристик арендной платы в законе, а тем более в подзаконном акте, ГКне предусматривает. Поэтому если размер, порядок, условия и сроки внесенияарендной платы установлены каким-либо нормативным актом, договор аренды обязательнодолжен содержать ссылку на него. В противном случае эти характеристики аренднойплаты считаются не установленными договором. И тогда применяется правило, всоответствии с которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платыустанавливаются такими же, какие обычно применялись бы при аренде аналогичногоимущества при сравнимых обстоятельствах. Иными словами, речь идет о применениисредних рыночных характеристик арендной платы. До тех пор пока судебнаяпрактика не выведет «обычные» порядок, условия и сроки уплаты арендной платы,можно руководствоваться теми правилами, которые установлены для сдачи в арендугосударственного имущества (как наиболее распространенной на практике).
Сторонымогут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платыили иные формы оплаты аренды, допустим, в виде части прибыли арендатора отэксплуатации полученного в аренду имущественного комплекса[[7]].
Есликонкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная платадолжна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно илипериодически – в зависимости от срока договора аренды.
Еслииное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменятьсяпо соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного разав год (п. 3 ст. 614 ГК). Законом могут быть предусмотрены иные минимальныесроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а такжедля аренды отдельных видов имущества.
Арендаторимеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силуобстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренныедоговором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614ГК). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель каксобственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибелиили повреждения. Ухудшение по случайным причинам состояния имущества,переданного внаем,— риск собственника. Что же касается ухудшения условийпользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договорааренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о рискеслучайной невозможности исполнения договора (ухудшения условий такогоисполнения). Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, еслипомнить о его главной обязанности — предоставить имущество в пользование иобеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора[[8]].
Уменьшенияразмера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условийпользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существеннымдолжно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мерелишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды(п. 2 ст. 450 ГК);
3) припрекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, вкотором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии,обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК).
Требованияк состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества,арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды (см. ст. 611 ГК,которая в данном случае может быть применена по аналогии). Следовательно,назначение возвращаемого арендованного имущества должно соответствоватьусловиям договора аренды и назначению такого имущества.
Вместе симуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности иотносящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если безтаких принадлежностей и документов использование имущества невозможно илиарендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитыватьпри возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должнасчитаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями (просрочкаарендатора).
Состояниевозвращаемого имущества может устанавливаться договором. В договоре могут бытьпредусмотрены специальные требования к такому возврату, например, условие отом, что помещение подлежит возврату только после проведения в нем капитальногоремонта. Если этого не сделано, имущество должно быть возвращено в томсостоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа. Под нормальнымпонимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном егоиспользовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срокадействия последнего[[9]].
Еслиарендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил егонесвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всевремя просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненныхарендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правиласостоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованногоимущества не нужно в подавляющем большинстве случаев доказывать размерпонесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достаточно лишь потребоватьвнесения арендной платы за время просрочки. В случае, когда за несвоевременныйвозврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могутбыть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотренодоговором;
4) поддерживатьарендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущийремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установленозаконом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК).
Под текущимремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменойосновных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущийремонт в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимостьарендованного имущества и не устраняет его износ. В то же время непроведениетекущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существеннозатрудняет использование имущества по назначению.
Оттекущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т.е.такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любоймомент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованногоимущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования поназначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними,присущими самой вещи (техническими) причинами. Так, арендованный автомобильнеобходимо регулярно заправлять топливом;
5) безсогласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, непередавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдаватьарендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный капиталхозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственныйкооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовымиактами (п. 2 ст. 615 ГК).
Вседействия, которые перечислены выше, по существу, направлены на передачу другомулицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей(или какой-то их части) требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391ГК), в роли которого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеконебезразлично, кому имущество или права на него могут быть переданы.
Согласиеарендодателя может быть выражено различными способами – прямо в договореаренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннегодействия (например, письменного разрешения). Арендодатель при даче такогосогласия может определить объем подлежащих передаче арендных прав иобязанностей.
Вслучаях, указанных в п. 2 ст. 615 ГК, арендатору запрещено передавать другомулицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет место приперенайме. В подобной ситуации в отношения с арендодателем вступает новыйарендатор, старый же полностью из них выбывает и потому перестает нести передарендодателем какую-либо ответственность.
Частичнаяпередача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причемобъем передаваемых прав различен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю,который, по сути, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правамив случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объемправ получают хозяйственные общества (товарищества) и производственныекооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов),поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются завкладчиками – арендаторами. Субаренда же (как и безвозмездное пользование)занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят праваарендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет передарендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма,ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор[[10]].
3. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Прекращениедоговора аренды (в том числе его досрочное расторжение) производится пооснованиям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619 и620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видовобязательств (договоров).
Сменасобственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды,даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1ст. 617 ГК). В случае смерти арендодателя – физического лица договор аренды непрекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.
В случаесмерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности подоговору аренды переходят к наследнику, если законом или договором непредусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такомунаследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, заисключением случая, когда заключение договора было обусловлено личнымикачествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма представляет собойконкретизацию общего правила ст. 418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК несодержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором.Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданиномнедвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсеисключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.
Вотношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила,установленные ст. 418 ГК, т.е. договор аренды, сохраняется, если только он небыл неразрывно связан с личностью арендатора.
Что жекасается ликвидации юридического лица – будь то арендодатель или арендатор,договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК).
Потребованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом вслучаях, когда арендатор:
1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначенияимущества либо с неоднократными нарушениями условий договора;
2)существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшениемарендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, котороевлечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450ГК;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срокаплатежа не вносит арендную плату;
4) непроизводит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки,а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда всоответствии с законом, иными правовыми актами или договором производствокапитального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендаторомего обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержаниюарендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договоратолько в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходитсущественное ухудшение этого имущества[[11]].
Потребованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом вслучаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либосоздает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договораили назначением имущества. Создание препятствий пользованию имуществом можеттрактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи необеспеченияспокойного пользования арендованным имуществом, в частности, непроведение арендодателемтекущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когдатакие обязанности возложены на него договором;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию имнедостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, небыли заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендаторомво время осмотра имущества или проверки его исправности при заключениидоговора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договораренды, может быть, расторгнут при наличии у арендованного имущества любыхпрепятствующих пользованию недостатков;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальныйремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их вдоговоре – в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжениедоговора по этому основанию производится независимо от того, виновен в томарендодатель или нет.
Договоромаренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжениядоговора по требованию, как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п.2 ст. 450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключитьлюбое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя илиарендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условийдоговора, а также из того, что досрочное расторжение договора является ихправом, а не обязанностью.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Прекращениедоговора аренды в установленный им срок предоставляет арендаторупреимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор,надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договораимеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами правона заключение договора аренды на новый срок.
Призаключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть измененыпо соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, онтеряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой выводвытекает из оговорки «при прочих равных условиях», которая используется в абз.1 ст. 621 ГК. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или накаких-либо иных условиях арендатор не вправе.
Еслиарендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но втечение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другимлицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себяправ и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненныхотказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков.
Еслиарендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора приотсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считаетсявозобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК). Срокуведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжениюдоговора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае онустанавливается в соответствии со ст. 314 ГК.
ГЛОССАРИЙ
Вещь целостная и относительно устойчивая часть объективной действительности, обладающая определенностью, выраженной в структурных, функциональных, качественных и количественных характеристиках. Гражданский оборот гражданско-правовое выражение экономического оборота; переход имущества от одного лица к другому лицу на основе заключаемых участниками гражданского оборота сделок или в силу иных юридических фактов. Договор соглашение между двумя или большим числом лиц, направленное на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношениях между сторонами. Договор аренды договор между арендодателем и арендатором. Договор аренды содержит описание и стоимость арендуемого имущества, размер арендной платы, распределение обязанностей договаривающихся сторон по ремонту и восстановлению арендуемого имущества, обязанности арендатора по сохранению и возвращению имущества и условия его возможного выкупа арендатором. Договорные санкции предусмотренные законодательством или торговым договором меры экономического воздействия в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий заключенного договора. Лизинг предпринимательская деятельность, приносящая доход за счет временной уступки собственником права исключительного пользования объектом собственности третьим лицам (лизингополучателем) за обусловленную плату. Нарушение условий договора право иска к стороне нарушившей условия договора, если это нарушение прямо или косвенно наносит ущерб другой стороне. Оборотоспособность свойство объектов гражданских прав, заключающееся в возможности: отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо перехода объекта от одного лица к другому лицу в порядке универсального правопреемства: в форме наследования или реорганизации юридического лица. Объекты гражданских прав материальные и нематериальные блага, по поводу которых возникают гражданские правоотношения. Ограничение оборотоспособности требование закона, согласно которому отдельные виды объектов гражданских прав могут: либо принадлежать только государственным организациям или только российским гражданам и юридическим лицам; либо находиться в обороте только по специальным разрешениям. Соглашение гражданское правоотношение, возникшее из договора. /> /> /> />БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙСПИСОК
Нормативныеакты
1. Конституция Российской Федерации от12.12.1993 // Российская газета. №237. 1993. 25 декабря.
2. Гражданский кодекс РоссийскойФедерации (Часть вторая) От 26.01.1996. № 14-ФЗ // Собрание ЗаконодательстваРФ. 1996. № 5. Ст. 410.
Научнаялитература
3. Абрамов В.А.Сделки. Договоры. Обязательства. М., 2004.
4. Витрянский В.В.Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки,транспортной экспедиции М., 1996.
5. Голованов Н.М.Гражданско-правовые договоры: курс лекций. СПб. 2002.
6. Гражданскоеправо. Учебник. Часть II /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1999.
7. Гражданскоеправо. Том II. Полутом I / Под ред. Е.А. Суханова. М. 2004.
8. Иоффе О.Г.Избранные труды по гражданскому праву. М., 1995.
9. Каменецкая М.С.Существенные нарушение договора контрагентом как основание его расторжения //Законодательство. 2004. № 10.
10. Комментарий кгражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй / Под ред. Т.Е. Абовой,А.Ю. Кабалкина. М., 2004.
11. Комментарий кгражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй (постатейный) / Подред. О.Н. Садикова. М., 1998.
12. Садиков О.Н.Гражданское право России – обязательное право. М., 1997.
13. Украинский С.А.Аренда, предпринимательство, налоги // Законодательство. 2004. № 10.