Реферат: Договор аренды
Содержание
ВВЕДЕНИЕ. 3
1.ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ… 7
2.СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ… 18
3.ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ… 41
3.1.Стороны в договоре аренды (арендодатели и арендаторы) 41
3.2.Объекты аренды… 45
3.3.Форма и государственная регистрация договора аренды… 50
3.4.Срок аренды… 54
3.5.Арендная плата. 61
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 67
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙСПИСОК… 71
ПРИЛОЖЕНИЕ. 77
ВВЕДЕНИЕ
Практическивсе предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельностисталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров – договорамиаренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей.
Правовомурегулированию различных видов арендных отношений посвящена глава 34Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 625 кодекса, к отдельным видамдоговоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются общиеположения об аренде.
Всоответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ договор аренды относится кчислу гражданско-правовых договоров, в соответствии с которым арендодательобязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владениеи пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать заэто арендодателю арендную плату. При этом продукция и доходы, полученныеарендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии сдоговором, являются его собственностью.
Вместес тем, проблематикой данного договора является то, что суды постоянно даютразъяснения по вопросам применения норм о договоре аренды в российскомзаконодательстве. отечественное законодательство, регулирующее арендныеправоотношения, крайне запутано. Множество нормативных актов, противоречащихдруг другу, только ухудшают сложившееся положение. Находясь лишь на пути ктребуемому Арбитражным процессуальным кодексом РФ[1]единообразию, судебная практика подчас не может внести полную ясность вразрешение вопросов по аренде. Таким образом, большой груз проблем ложится наплечи законодателя, чье кардинальное вмешательство давно и обоснованно назрело.
Таким образом, налицоактуальность сформулированной темы дипломной работы, которая позволяет нетолько определить новые подходы к исследованию категории материальнойответственности работника, но и систематизировать накопленные юридическойнаукой знания и правоприменительную практику.
Степень научнойразработанности проблемы. Понятие договора аренды широко используется вюридической науке и правоприменительной практике, что обусловленораспространенностью данного договора в гражданском обороте.
Отдельные стороны проблемы применения норм гражданскогозаконодательства о договоре аренды, неоднократно рассматривались в правовойнауке. Общетеоретические аспекты договора аренды разрабатывали такие ученые,как Витрянский В.В., Суханов Е.А., Козырь О.М., Завидов Б.Д., Павлодский Е.А. идр.
В дипломной работе используются работы таких ученых всфере гражданского и других отраслей права, как Покровский И.А., Иоффе О.С., БрагинскийМ.И., Дозорцев В.А., Садиков О.Н., Богачева Т.В., и ряда других авторов,комментарии гражданского законодательства, учебники гражданского права.
Цель и задачи исследования вытекают из актуальности и степенинаучной разработанности проблемы.
Целью представленной работы выступает комплексныйтеоретико-правовой анализ договора аренды проведенный по следующим направления:
- всестороннийанализ правовых актов, действующих в Российской Федерации как источников правовогорегулирования договора аренды;
- рассмотрениепроблем применения правовых норм, регулирующих договор аренды.
В рамках данных направлений предполагается решить следующиезадачи:
- выявить тенденцииразвития норм, регулирующих договор аренды;
- определитьсодержание и признаки договора аренды согласно действующему законодательству иправоприменительной практике;
- рассмотрение существенныхусловий, отдельных элементов договора аренды, таких как стороны, объект(предмет), срок, форма договора, арендная плата.
Объект и предмет исследования определяются тематикой работы,ее целью и задачами.
Объектом научного анализа настоящей работы являются договораренды как теоретическая категория и как правовое явление социальнойдействительности.
Предметная направленность определяется выделением иизучением, в рамках заявленной темы, нормативно-правовых источников, судебнойпрактики.
Методологической основой исследования является диалектическийметод. В ходе исследования использовались обще– и частнонаучные, а такжеспециальные методы познания.
Общими явились методы анализа и синтеза, индукции и дедукции,наблюдения и сравнения. В качестве общенаучных методов, с помощью которыхпроводилось исследование, использовались метод структурного анализа, системныйи исторический методы. В качестве частнонаучного метода выступилконкретно-социологический. К специальным методам, использовавшимся в работе,следует отнести формально-юридический метод, методы правового моделирования,различные способы толкования права.
Данные методы позволили наиболее последовательно и полнорассмотреть различные аспекты материальной ответственности работника в рамкахцели и задач исследования.
Эмпирическая база исследования построена на нормативномматериале и судебной практике.
Нормативную основу составили: Конституция РФ,[2]федеральное законодательство, затрагивающее вопросы регулирования договорааренды. Судебная практика представлена решениями федеральных судов.
Научная новизна исследования заключается в том, что онопредставляет собой одну из попыток комплексного теоретико-правового анализадоговора аренды как института гражданского права в свете последних изменений законодательствав данной области.
1.ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Аренда является одним из традиционных видовгражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как впредпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.
В действующем российском законодательстве определениедоговора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ.[3]По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуетсяпредоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение ипользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделитьтри основные черты, характерные для данного договора.
Во-первых, это соглашение, на основе которогоосуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом,правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или толькопользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности.Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носитвременный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возвратуарендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаемимущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапеотношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор арендывсегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (вотличие от безвозмездного договора ссуды).
Поскольку права и обязанности по договору арендывозникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор являетсятакже консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственныеотношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие,скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключеннымс момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ).
По общему правилу имущество передается арендатору вего владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений,охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда,при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование:например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течениеопределенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.
Понятия «аренда» и «имущественный наем» используютсяобычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества.[4]Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда»,а в других – «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько сразличиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой ихнаименования в определенных сферах.
Правовая дифференциация между арендой и наймомпроводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилогопомещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договорнайма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируетсянормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (сусловием использования их для проживания граждан, как правило работниковсоответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами – арендодателеми юридическим лицом – будут строиться по модели договора аренды.
Аренда дает возможность удовлетворять потребностиграждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определеннымивещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующемуего в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно дляобеих сторон.
Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетияпроцессы реформирования экономики страны существенно затронули арендныеотношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора.В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные дляэтого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений,касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В периодплановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственныекомплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилосьнеприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендныхотношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласованииусловий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданскогозаконодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду.Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям.[5]
Во-вторых, на государственном уровне ставилась задачаиспользовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления»предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-поджесткого государственного регулирования и контроля с передачей в арендутрудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзномузаконодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ иобществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не толькогражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решалисьполитические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характерреформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с инымиметодами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми.
Актом, предусматривающим использование договорааренды в этих целях, стал Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР». В том же году 23 ноябрябыли приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде(далее – Основы, Основы законодательства об аренде), которые стали одним изпервых крупных законодательных актов, ориентированных на радикальное изменениеусловий хозяйствования. В них нашли отражение обе наметившиеся тенденции вразвитии арендных отношений. Расширялись возможности использования договорааренды в его традиционном понимании, и наряду с этим регламентировалисьотношения, связанные с созданием и деятельностью арендных предприятий, причемрешению второй задачи уделялось особое внимание.
В Основах определялись порядок и способыпреобразования государственных предприятий в арендные, предусматривались меры,стимулирующие этот процесс, условия деятельности арендных предприятий, а такжеправо арендаторов (трудовых коллективов) выкупать их. Значительное местоотводилось регулированию трудовых отношений при переходе предприятий наарендную форму хозяйствования, что выходило за рамки собственно аренды. Никакне вписывался в систему гражданско-правовых отношений так называемыйвнутрихозяйственный арендный подряд (ему был посвящен специальный разделОснов), который представлял собой не что иное, как форму организациипроизводственных и трудовых отношений на государственных предприятиях.[6]
Преобразование государственных предприятий в арендныешироко проводилось на начальном этапе реформирования экономики. Со второйполовины 1992 года активизировался процесс приватизации государственных имуниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иныххозяйственных обществ. Законодательство о приватизации предусматривало вкачестве одной из ее форм преобразование в акционерные общества и арендных предприятий.Таким образом, применение договора аренды предприятий в качестве способаразгосударствления экономики постепенно сошло на нет.[7]
Действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 года№ 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»[8](далее – Закон о приватизации) исходит из нецелесообразности дальнейшегоприменения аренды в этих целях. Им предусматривается завершение операций повыкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенныйсрок, по истечении которого право на их выкуп будет признано утратившим силу(см. п. 12 ст. 43).
Общие цивилистические подходы и принципы регулированиядоговора аренды в условиях рыночной экономики были сформулированы и закрепленыв Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых в 1991году и действовавших в Российской Федерации с 3 августа 1992 года.
Завершающим этапом разработки развернутогозаконодательства об аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса РФ,введенной в действие с 1 марта 1996 года. В главе 34 Кодекса, регулирующейаренду, восприняты некоторые положения Основ гражданского законодательства,Основ законодательства об аренде и специальных нормативных актов, касающихсяэтих отношений, а также сохранены стабильные нормы ГК РСФСР 1964 года. Вместе стем в ней содержится немало новелл. В Гражданском кодексе РСФСР аренде былопосвящено всего 12 статей, в новом ГК РФ их в пять с лишним раз больше – 65. Идело не только в увеличении числа норм, детализации регулирования, но и всущественном изменении подходов к регламентации рассматриваемых отношений.
В главе 34 выделен комплекс общих норм, действиекоторых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормыспециального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортныхсредств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды – лизинга.Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету(объекту) аренды, но учитываются и другие моменты: например, сфера применениядоговора и специализация арендодателей – по договору проката, особый характеротношений – при лизинге и пр.
Правила § 1 главы 34 ГК РФ носят универсальныйхарактер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых непредусмотрено специальное регулирование, а также распространяются на договоры,выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая неурегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему видуотношений (прокату, лизингу и т.д.).
Гражданский кодекс РФ, являясь актом прямогодействия, предусматривает вместе с тем возможность применения в определенныхслучаях других законодательных и иных правовых актов, дополняющих его нормы илиустанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений, имеющихспецифику. В ст. 607 Кодекса говорится, что законом могут быть установленыособенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природныхобъектов.
Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельныхучастков, содержатся в главе 17 ГК РФ (ст. 264, 270, 280), введенной вдействие Федеральным законом от 16 апреля 2001 года № 45-ФЗ,[9]и в Земельном кодексе РФ.[10]Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок,вправе распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду, если соответствующиеземли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве передачиземельных участков в аренду говорится также в ст. 264, причем в п. 3 статьиуказано, что владелец земельного участка, не являющийся собственником, в том числеарендатор, не вправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено законом илидоговором.
В Земельном кодексе РФ вопросы аренды регулируютсяглавой IV (посвященной различным видам пользования землей). В соответствии сост. 20 Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1),[11]имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками,обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их всобственность до 1 января 2004 года (см. Федеральный закон от 25 октября 2001 года№ 137-ФЗ).
Аренде земельных участков посвящена ст. 22 Земельногокодекса РФ.
Сдача в аренду участков, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило,путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определенПравилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года№ 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся вгосударственной или муниципальной собственности земельных участков или права назаключение договоров аренды таких земельных участков».[12]По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельногоучастка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договорааренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение5 дней после подписания протокола (см. п. 26 Правил).
За арендатором участка закреплены довольно широкиеправа по распоряжению им в период действия договора: сдаче в субаренду безсогласия собственника (но с уведомлением его), если иное не предусмотренодоговором (ср. ст. 264 ГК РФ), передаче прав и обязанностей по договору другомулицу, внесению в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товариществаили общества и т.д.
Для норм, регулирующих этот договор, характерноповышенное внимание к защите прав и интересов арендатора. Примечательна норма,устанавливающая, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка,заключенного более чем на пять лет, возможно только на основании решения суда присущественном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного кодексаРФ).
Условия аренды и выкупа земельных участков, накоторых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются Закономо приватизации (ст. 28). По желанию собственника объекта, расположенного наземельном участке, относящемся к государственной или муниципальнойсобственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срокдо 49 лет.
Передача в пользование (в том числе на условияхаренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом РФ «О недрах»,[13]Водным кодексом РФ,[14]Лесным кодексом РФ.[15]
Предоставление в пользование названных объектов имеетряд особенностей:
а) участки недр и водные объекты предоставляются впользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственнымиорганами и служат основанием для заключения договоров (ст. 11 Закона о недрах,ст. 46 – 53 Водного кодекса РФ). Участки лесного фонда – на основе решенийорганов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлениютерриториальных органов управления лесным хозяйством или по результатам лесныхконкурсов;
б) по-разному регулируются отношения, связанные спользованием отдельными видами природных объектов: водные объекты могутиспользоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии слицензией (ст. 46, 54 Водного кодекса РФ); участки недр – на основе лицензийкак без оформления договора, так и с заключением договора (ч. 3 ст. 11 Закона онедрах); предусматривается широкое применение системы аукционов и конкурсов наполучение права такого пользования.
Осуществление конкретных видов лесопользования научастках лесного фонда допускается только на основании лесорубочных билетов,ордеров или лесных билетов. Они выдаются в соответствии с договором аренды илибезвозмездного пользования, соглашением о концессии либо протоколом орезультатах лесного аукциона, а в случаях, предусмотренных Лесным кодексом РФ, –непосредственно по решению органа государственной власти субъекта РФ (ст. 34 – 37,42 – 43);
в) специальное законодательство содержит особыетребования к условиям договоров на пользование природными объектами, в томчисле предусматривает предельные сроки пользования (см. п. 3 ст. 610 ГК РФ).Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой онзаключается, иначе договор будет признан недействительным.
Выделив ряд норм специального регулирования арендытранспортных средств,[16]Гражданский кодекс наряду с этим указывает, что транспортными уставами икодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных Кодексом,особенности аренды отдельных видов таких средств (ст. 641, 649). Они связаны сусловиями эксплуатации, технического обслуживания, повышенными требованиями кпрофессиональной подготовке лиц, управляющих теми или иными транспортнымисредствами, и т.д.
Специальные правила, регулирующие аренду отдельныхвидов транспортных средств, содержатся в Воздушном кодексе РФ,[17]Кодексе торгового мореплавания РФ,[18]Кодексе внутреннего водного транспорта РФ[19](далее соответственно – ВК, КТМ, КВВТ).
Ряд особенностей аренды объектов железнодорожноготранспорта предусмотрен Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ «Обособенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта».[20]
Для нового законодательства об аренде характерно то,что детальная регламентация отношений не превращается в излишнюю «зарегулированность».Многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность принеобходимости решать в договоре тот или иной вопрос иначе, чем в законе, азаконодательное регулирование используется как запасной вариант («если иное непредусмотрено в договоре»). Императивными являются в основном нормы,обеспечивающие защиту прав сторон, а также третьих лиц, интересы которых могутбыть затронуты. Такой подход обеспечивает достаточно проработанную юридическуюоснову формирования и развития арендных отношений, что повышает их правовойуровень и защищенность участников и в то же время не противоречит принципусвободы договора.
Нормы главы 34 ГК РФ, а также специальногозаконодательства, регулирующего особенности отдельных видов арендных отношений,применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства осделках, обязательствах, договорах и др.
Таким образом, договором аренды признаетсягражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору определенное имущество во временное владение ипользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за этоарендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученныеарендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии сдоговором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
Последнее положение корреспондирует норме,устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результатеиспользования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, использующемуимущество на законном основании (ст. 136 ГК РФ[21]).
В Гражданском кодексе Российской Федерации договоруаренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесятистатей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структурадругих глав ГК РФ, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельныевиды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие):сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды,а затем – специальные правила, относящиеся только к соответствующему видудоговора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий исооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).
Указанные виды договора аренды и договоры арендыотдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения обаренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, еслиспециальными правилами (также предусмотренными ГК РФ) об этих договорах неустановлено иное (ст. 625 ГК РФ).
2.СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Содержание договора аренды составляют его условия,права и обязанности сторон. Давая общую характеристику договору аренды,необходимо выделить еще два важных момента – о существенных условиях этогодоговора, признаваемых таковыми в силу закона, и о природе отношений сторон.
Подход законодателя к определению круга существенныхусловий договора аренды в разные времена был неодинаков. По российскомудореволюционному праву к существенным условиям относились предмет найма, срокпользования и вознаграждение, выплачиваемое арендодателю,[22]то есть те, которые отражают основное содержание обязательств по договоруаренды.
В ГК РСФСР 1964 года не было перечня условий договорааренды, признаваемых существенными в силу закона. Но во всех случаях вдоговоре, безусловно, необходимо было определять предмет аренды. Несмотря наотсутствие прямого указания на этот счет, такой вывод следовал из содержаниядругих норм, где, в частности, говорилось, что наймодатель обязан предоставитьнанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора иназначению имущества, или что наймодатель не отвечает за недостатки имущества,которые были им оговорены при заключении договора (ст. 281).
Иной подход к определению условий, которые должныотражаться в договоре, находим в Основах законодательства об аренде. Пункт 2ст. 7 Основ устанавливал: «В договоре аренды предусматриваются: состав истоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, срокиаренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонтуарендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендаторуимущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанностьарендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вноситьарендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю всостоянии, обусловленном договором».
В п. 3 той же статьи перечислены условия, которыемогут включаться в договор, в том числе устанавливающие обязанностьарендодателя осуществлять материально-техническое обеспечение объекта, сданногов аренду, оказывать содействие развитию производства и т.д., то есть те,которые могли иметь значение для договоров аренды предприятий.
Сопоставление формулировок пп. 2 и 3 ст. 7 Основпозволяет сделать вывод, что условия, перечисленные в п. 2, отнесены даннымактом к обязательным. Однако вряд ли было бы правильно рассматривать все их каксущественные в силу закона, при отсутствии хотя бы одного из которых договорсчитался бы незаключенным (ст. 160 ГК 1964 года, ст. 432 действующего ГК РФ).Например, условие о возврате имущества после прекращения аренды моглоотсутствовать в договоре, если им предусматривалось право арендатора выкупитьнаходившееся в аренде имущество. Или: отсутствие в договоре указания обобязанности арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиямидоговора не освобождало его от соблюдения этого требования, поскольку оновытекает из существа арендных отношений и предусмотрено нормами закона,регулирующими аренду.
С учетом сказанного можно сделать вывод, чтосущественными условиями договора аренды в период действия указанных Основследовало считать те, которые определяют содержание рассматриваемого договора,исходя из основных его признаков: объекта аренды, размера арендной платы исрока. Некоторая нечеткость в правовом регулировании и при таком подходе,естественно, сохранялась. Прочие условия, перечисленные в п. 2 ст. 7 Основзаконодательства об аренде, могли определяться в договоре по усмотрению сторони становились существенными, если стороны находили нужным отразить их в этомдокументе, – но не в силу закона.[23]
При отсутствии в договоре какого-либо из названныхусловий подлежали применению диспозитивные нормы закона, в том числеопределявшие порядок распределения между сторонами обязанностей по проведениютекущего и капитального ремонта имущества, переданного в аренду.
В действующем ГК РФ при общей тенденции к усилениюроли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности приопределении существенных условий договора аренды. Требования Кодекса сведены кминимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте)аренды (ст. 607).[24]
В договоре аренды должны быть указаны данные,позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору вкачестве объекта аренды. при отсутствии этих данных в договоре условие обобъекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, асоответствующий договор не считается заключенным.
ООО «Тамбовскагрострой-2» обратилось в суд с иском овзыскании с предпринимателя без образования юридического лица Н. арендной платыпо договору аренды автокрана от 01.04.2002.
Решением суда от 09.09.2004, оставленным безизменения постановлением апелляционной инстанции от 23.11.2004, в иске отказаносо ссылкой на отсутствие между сторонами договорных отношений по арендетранспортного средства.
Основанием для предъявления ООО «Тамбовскагрострой-2»своих требований послужило неполное перечисление ИП Н. как арендатором суммыплатежей за работу автокрана МАЗ-500, предоставленного по договору аренды от01.04.2002.
В п. 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрена необходимость вдоговоре аренды четкого определения объекта аренды.
Как показывает анализ договора аренды от 01.04.2002,в нем не содержатся такие индивидуализирующие признаки предмета аренды, какгосударственный номер транспортного средства, год выпуска, номер шасси, чтосогласно указанной норме и ст. 432 ГК РФ влечет признание его незаключенным.
Кроме того, арбитражным судом из материалов дела былоустановлено, что данный договор от имени арендатора – ИП Н. – подписан К., чтоне оспаривается сторонами.
Указанное лицо, состоявшее в трудовых отношениях с предпринимателем,по утверждению ответчика, не обладало такими полномочиями и действовало в этомслучае самостоятельно от своего имени.
В силу ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочийдействовать от имени другого лица сделка считается заключенной от имени и винтересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый)впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
В случае недоказанности такого одобренияпредставляемым сделки в иске к нему должно быть отказано (Информационное письмоПрезидиума ВАС РФ от 23.10.2000 № 57).
Суды обеих инстанций, исследовав совокупностьобстоятельств дела и оценив представленные сторонами доказательства, вчастности платежные документы истца, сделали вывод о неподтверждении ООО «Тамбовскагрострой-2»в порядке ст. 65 АПК РФ факта прямого одобрения предпринимателем спорнойсделки.
Суд кассационной инстанции оставил решение судапервой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.[25]
Для отдельных видов аренды предусмотреныдополнительные условия, отнесенные к существенным, например размер аренднойплаты по договорам аренды зданий и сооружений (ст. 654). Аналогичное условиеявляется существенным для договоров аренды земельных участков, принадлежащихРоссийской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию.Значительное число обязательных условий, в том числе касающихся сроков аренды,размера арендной платы, порядка пользования имуществом, предусмотренозаконодательством об аренде природных объектов (помимо определения объектааренды), договором финансовой аренды (лизинга) и некоторыми другими. Но этинормы не носят общего характера.
В литературе высказано мнение, что нелогично сводитьсущественные условия договора аренды, признаваемые таковыми в силу закона,только к определению объекта аренды (имеются в виду договоры, неурегулированные специальными нормами). Исходя из характерных черт данногодоговора к числу существенных условий во всех случаях следовало бы относитьтакже срок, на который имущество передается во владение и пользованиеарендатору, и размер арендной платы – с учетом возмездности договора.[26]
Подобная позиция заслуживает поддержки, но насегодняшний день она не основана на законе. Существенными в силу закона те илииные условия признаются не потому, что их считают важными лица, применяющиезакон, а исключительно потому, что они отнесены к этой категории самим законом,– названы в законе или ином правовом акте существенными или необходимыми длядоговоров данного вида (ст. 432 ГК РФ).
Попытку исправить сложившееся положение сквалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки кдиспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и аренднойплаты, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условийдоговора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, соговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоревлечет признание его незаключенным. Между тем п. 2 ст. 610 ГК РФ допускаетпризнание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке аренды,п. 1 ст. 614 – о размере платы за нее.[27]
О неприемлемости рассматриваемой трактовкисвидетельствует, как уже отмечалось, включение в ряд специальных актов (норм)указаний о том, что срок аренды или размер арендной платы для данного видадоговора аренды является необходимым.
К существенным в соответствии со ст. 432 Гражданскогокодекса РФ относятся также все те условия, относительно которых по заявлениюхотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Но если ни одна изсторон не будет настаивать на каких-либо условиях (помимо названных в законеили ином правовом акте), договор считается заключенным при достижениисоглашения (в требуемой форме) по существенным условиям, указанным в законе(ином правовом акте).
Обязанностью арендодателя по договору арендыявляется, как уже отмечалось, предоставление арендатору имущества,предусмотренного договором, во временное владение и пользование (или толькопользование) в состоянии, пригодном для использования его по назначению.Встречная обязанность арендатора – внесение арендной платы и возвратарендованного имущества. Обязанности каждой стороны корреспондирует право другойстороны: право арендатора требовать предоставления ему соответствующегоимущества (в том числе в принудительном порядке, если обязанность по егопередаче не будет выполнена добровольно) и право арендодателя на получениеарендной платы и т.д. Закон предусматривает еще ряд прав и обязанностей сторон:обязанность по поддержанию надлежащего состояния имущества, преимущественноеправо арендатора на возобновление арендных отношений после окончания срокааренды и др. Но эти права и обязанности являются по большей мере производнымиили дополнительными по отношению к основным, определяют порядок их исполнения,а при определенных условиях – основания возобновления или досрочногопрекращения договора.[28]
Перечисленные права сторон по договору арендыотносятся к категории относительных, а связывающие стороны отношения (по поводуих осуществления) являются обязательственными. Вместе с тем при передачеимущества в аренду возникают и иного рода отношения. Право владения имуществомотносится к категории вещных. Получая арендованное имущество во владение ипользование, арендатор становится на период действия договора его законным(титульным) владельцем. Его право владения арендованным имуществом защищаетсягражданско-правовыми способами защиты вещных прав.
Статья 305 ГК РФ предусматривает защиту праввладельца имущества, не являющегося его собственником, но осуществляющеговладение по основанию, предусмотренному законом или договором, теми жеспособами, которые используются для защиты иных вещных прав, а именно путемистребования имущества из чужого незаконного владения (предъявлениявиндикационного иска), заявления требования об устранении всяких нарушений этихправ, даже если они не связаны с лишением владения (предъявление негаторногоиска), – см. ст. 301 – 304 ГК РФ. Законный владелец, не являющийсясобственником имущества, наделяется правом защиты своего владения и противсобственника.
В качестве еще одного подтверждения наличия вещныхправ у арендатора приводится обычно ссылка на следование права арендатора наобъект аренды при изменении собственника. На основании ст. 617 ГК РФ переходправа собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не являетсяоснованием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник,таким образом, может вступить во владение и начать осуществлять пользованиеприобретенным имуществом лишь после истечения срока аренды.
В современной цивилистической литературе рядом авторовв той или иной мере признается наличие у арендатора вещных прав (или ихэлементов), нередко, правда, с определенными оговорками. А.А. Иванов по этомуповоду пишет: «Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание заправом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известныеоснования относить это право к числу вещных».[29]
Несколько отличную точку зрения высказал В.В.Витрянский, детально исследовавший эту проблему. Отмечая, что арендатор получаетвозможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества,но и обладать им, быть его титульным владельцем, далее он приходит к выводу,что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правамиарендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляетсобой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещныхправоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего обязательственно-правовуюприроду.[30]
Е.А. Суханов признает наличие вещных прав только уарендаторов по выделяемым им в самостоятельный вид договорам хозяйственнойаренды. В этом случае, указывает он, «у арендатора по существу появляетсявещное право на переданное ему в аренду имущество». В отношении прочихдоговоров аренды Е.А. Суханов считает, что, хотя титульное владение арендаторазащищается законом наравне с правом собственности, права арендатора имеютобязательственную, а не вещно-правовую природу.[31]
В.С. Ем, касаясь права арендатора на пользованиенанятым имуществом, отмечает, что этому праву присущи в определенных случаяхпризнаки абсолютности. Их он связывает со свойством следования этого права зананятым имуществом, а также с наличием у его субъекта преимущественногополномочия на заключение договора аренды по поводу нанятой (чужой) вещи, на еевыкуп. Однако, делает вывод В.С. Ем, несмотря на все перечисленное,принадлежащее арендатору право пользования чужим имуществом являетсяобязательственным, ибо оно во всех случаях является правом, предоставляемым навремя.[32]
Из приведенных высказываний видно, что многие авторы,отмечая наличие определенных вещно-правовых элементов в правах, приобретаемыхнанимателем имущества по договору аренды, в целом относят складывающиеся в этихслучаях правоотношения к обязательственным.
Анализ норм действующего законодательства и характераотношений сторон при аренде имущества позволяет сделать следующие выводы.Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у нанимателя правопользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем дляосуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имуществаарендатору, который в соответствии с законом на период действия договора арендыстановится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не толькостороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объектаренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица,приобретающего титул владельца, но не являющегося собственникомсоответствующего имущества, предусмотрена законом (в частности, ст. 305 ГК РФ).Указанные права арендатора (обязательственное и вещное) взаимосвязаны, имеютобщий источник (основание) возникновения (договор), но существуют как быпараллельно.[33]Наделение арендатора правомочиями титульного владельца взятого внаем имущества(чужого имущества) – необходимое условие, гарантирующее беспрепятственноеосуществление пользования этим имуществом, то есть достижение цели договорааренды.[34]
Попытку увязать возможность возникновения уарендатора вещного права на объект аренды с наличием у него права выкупаарендованного имущества вряд ли можно признать удачной. Защищаемое закономвещное право возникает у арендатора в любом случае передачи ему во владениеобъекта аренды. Условие о праве выкупа арендованного имущества (по истечениисрока аренды или до его окончания) может рассматриваться как основание дляперехода отношений аренды в новое качество – отношения купли-продажи, врезультате которых происходит отчуждение имущества в собственностьприобретателя – бывшего арендатора с возникновением у него вещных прав наприобретенный объект в полном объеме (не только права владения). Эти отношения,хотя и имеют правовой предпосылкой договор аренды, носят самостоятельныйхарактер.
Вряд ли можно исключить вещно-правовой характеротношений при аренде, ссылаясь на то, что права, вытекающие из договора аренды,предоставляются арендатору на определенное время. А что препятствуетвозникновению вещного права, которое будет действовать в течение определенногосрока, а затем в связи с наступлением новых правовых обстоятельств прекратится?Следует обратить внимание на то, что объем правомочий арендатора как титульноговладельца полученного внаем имущества соответствует ограничениям правомочийсобственника данного имущества на период действия договора аренды. После окончанияаренды правомочия собственника восстанавливаются в полном объеме, а праваарендатора как титульного владельца прекращаются, имущество подлежит возвратусобственнику. В связи с этим можно говорить, что при заключении договора арендынаряду с возникновением обязательственных отношений от собственника карендатору переходит на период действия договора часть вещных прав на сданноевнаем имущество.
Признание за арендатором права титульного владенияарендованным имуществом и использование вещно-правовых способов защиты этогоправа в свое время вызвали в литературе высказывания о необходимости наделенияправом на защиту сданного внаем имущества от посягательств третьих лиц нетолько арендатора, но и собственника (если арендатор не принимает должных мер).Предлагалось даже ввести понятие «двойного владения»: «непосредственного» уарендатора и «посредственного» у собственника. Таким образом обосновывалосьправо собственника защищать принадлежащее ему имущество от третьих лиц в периоднахождения этого имущества в аренде. По-видимому, такое право должнопризнаваться за собственником (если арендатор не принимает необходимых мер позащите переданного ему имущества), но для этого вряд ли необходимо вводитьпонятие «двойного владения».[35]Это право (защиты объекта собственности) принадлежит ему в силу того, чтоданное лицо продолжает оставаться собственником имущества и при сдаче еговнаем. В случае возникновения спора по поводу защиты права владениянаходящегося в аренде имущества речь должна идти о признании за арендатором впериод действия договора приоритета на удовлетворение иска об истребованииимущества из чужого незаконного владения, – если с таким иском обратятся иарендатор, и собственник. При предъявлении иска только собственником арендаторможет принять участие в деле в качестве третьего лица с самостоятельнымитребованиями, а если он не примет участия и суд удовлетворит иск собственника,арендатор вправе потребовать от последнего передачи ему соответствующегоимущества на оставшийся срок аренды.
Обязанностью арендодателя является предоставлениеарендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и егоназначению (ст. 611 ГК РФ). Вместе с основным имуществом передаются егопринадлежности, если иное не предусмотрено договором, и относящаяся к немудокументация: технический паспорт, сертификат качества и пр. Особое значениеэто имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которые во многихслучаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами.Если принадлежности и документы не переданы одновременно с имуществом, но безних нельзя пользоваться им так, как это необходимо арендатору исходя из условийдоговора, арендатор вправе либо потребовать предоставления их, либо расторгнутьдоговор. В обоих случаях он имеет право на возмещение убытков, причиненныхненадлежащим исполнением обязательства по договору арендодателем.
Арбитражный суд рассмотрел иск арендодателя овзыскании с арендатора задолженности по арендной плате и процентов запользование чужими денежными средствами. Арендатор, возражая против иска,предъявил встречный иск о расторжении договора на основании подп. 1 ст. 620 ГКРФ. При рассмотрении этих споров выяснилось, что арендодатель передаларендатору в пользование на основании договора аренды вертолет, не снабдив егосвидетельством о регистрации и сертификатом летной годности (удостоверениями огодности воздушного судна к полетам), как того требует Воздушный кодекс РФ (ст.33, 36). Из-за их отсутствия арендатор не смог воспользоваться полученнымвертолетом. Суд признал, что арендодатель не исполнил надлежащим образом своеобязательство, нарушив условия ст. 611 ГК РФ, а потому требование арендатора орасторжении договора аренды удовлетворил; в иске о взыскании с него аренднойплаты отказал (см. п. 8 Обзора[36]).
При уклонении арендодателя от предоставленияимущества по истечении согласованного или реально выполнимого срока арендаторвправе истребовать его в принудительном порядке (см. ст. 398 ГК РФ). В этомслучае предъявляется иск в суд или арбитражный суд (в зависимости отподведомственности спора), решение которого исполняется через судебногоисполнителя. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного всрок имущества арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкойисполнения обязательства. Предусматривается и альтернативное право – потребоватьрасторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Этомогут быть дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи снаймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери(упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды всогласованный срок и др.
На арендодателя возлагается ответственность занедостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющиепользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает итогда, когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, то естьпри скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать отарендодателя: а) безвозмездного устранения недостатков, либо б) соразмерногоуменьшения арендной платы, либо в) возмещения расходов на устранениенедостатков, если сделает это своими силами. Указанные расходы могут бытьвозмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из аренднойплаты, но с предварительным уведомлением арендодателя; г) досрочногорасторжения договора.
Закон (п. 1 ст. 612 ГК РФ) предоставляетальтернативный выбор не только нанимателю имущества, но и арендодателю.Извещенный о требованиях или намерении арендатора устранить недостаткиимущества за счет арендодателя, последний может без промедления заменить этоимущество другим, аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либобезвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многих случаях болееприемлем для арендодателя, если он специалист и может сделать это болееэкономичным способом. На арендодателя возлагается также обязанность полностьюкомпенсировать нанимателю все потери (убытки), вызванные предоставлением емуимущества с недостатками.
Пункт 2 ст. 612 ГК РФ содержит исключение из общихположений об ответственности арендодателя за недостатки сданной в аренду вещи.Он не несет ответственности за те недостатки, которые были оговорены призаключении договора либо заранее были известны арендатору. Кроме того,арендодатель не отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаруженыарендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при егополучении. В этой норме речь идет о явных (не скрытых) недостатках, длявыявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемыхв аренду вещей, и направлена она на то, чтобы побудить арендаторов проводитьнадлежащую их приемку и обезопасить арендодателей от притязанийнедобросовестных лиц. Например, арендатор, берущий напрокат автомобиль, невправе предъявлять к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, какразбитые стекла или фары, очевидно неисправный радиоприемник и т.п., посколькуони должны быть выявлены при осмотре передаваемой машины. Более того, заподобные недостатки, если они не были отмечены при получении и проверке объектанайма, арендодатель может предъявить соответствующие претензии нанимателю привозврате им имущества.
Арендатор обязан пользоваться взятым внаем имуществомв соответствии с условиями договора, а если они не определены – исходя из егоназначения (ст. 615 ГК РФ). Использование имущества не по назначению – основаниедля досрочного прекращения договорных отношений по требованию арендодателя.Примером подобного нарушения может быть применение легкового автомобиля длягрузовых перевозок, использование помещения, арендованного под офис, в качествежилого и т.п.
Закон наделяет нанимателя правом осуществлятьнекоторые распорядительные действия в отношении арендованного имущества, но,как правило, лишь с согласия арендодателя. Перечень их содержится в п. 2 ст.615. С согласия наймодателя арендатор вправе сдавать нанятое имущество всубаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору третьемулицу (перенаем), предоставлять имущество третьему лицу в безвозмездноепользование. Вместе с тем не допускается сдача в субаренду, совершениекаких-либо иных распорядительных действий в отношении имущества,предоставляемого в пользование по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ).Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодексаРФ). Установлены законом ограничения и на передачу арендованного имущества вбезвозмездное пользование: п. 2 ст. 690 ГК РФ запрещает коммерческиморганизациям предоставлять имущество в бесплатное пользование лицу, являющемусяее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления иликонтроля. Сделки, совершенные вопреки запрету закона, являются ничтожными (ст.168 ГК РФ). Если сделка по закону совершаться может, но заключена без согласияарендодателя, она будет относиться к оспоримым и может быть признананедействительной в судебном порядке. Последствия недействительности сделок(оспоримых и ничтожных) определены ст. 167 ГК РФ.
С согласия арендодателя наниматель вправе передаватьпринадлежащие ему права в залог, вносить их в качестве вклада в уставныйкапитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса впроизводственный кооператив. Когда арендодателем является государственное илимуниципальное предприятие либо учреждение, оно должно, в свою очередь, получитьразрешение на такие действия от органа, уполномоченного государствомосуществлять функции по управлению государственным и муниципальным имуществом(см. ст. 295 и 296 ГК РФ).
При передаче принадлежащих арендатору прав в залог залогодержательв случае неисполнения обязательств, обеспеченных залогом, может обратитьвзыскание на эти права, то есть на пользование объектом, находящимся в аренде,до истечения срока его аренды. На само арендованное имущество взыскание неможет быть обращено, поскольку после окончания срока аренды оно подлежитвозврату арендодателю.[37]
Если указанные права вносятся в качестве вклада вуставный капитал хозяйственного товарищества, общества или производственногокооператива, это означает, что соответствующее юридическое лицо можетпользоваться ими в течение того же срока, что и при аренде, то есть оставшеесядо окончания срока аренды время, после чего имущество подлежит возвратуарендодателю. Сумма вклада в уставный капитал определяется в подобных случаяхисходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, накоторый арендатор передал свои права.
Во всех перечисленных случаях сдачи имущества всубаренду, передачи в залог арендных прав и др. (кроме перенайма) ответственнымперед арендодателем остается арендатор. При перенайме имущества все права иобязанности переходят к новому арендатору.
Особо следует коснуться субаренды, которая встречаетсядовольно часто. Договор субаренды – производный от основного, он не можетпредоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор, его срок недолжен превышать срок договора аренды. В силу этой зависимости досрочноепрекращение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды (ст. 618ГК РФ). В то же время закон защищает интересы добросовестного субарендатора.При досрочном расторжении договора аренды субарендатор вправе претендовать назаключение с ним самостоятельного договора аренды на то имущество, котороенаходилось у него в пользовании. Логика такого подхода очевидна: договорсубаренды заключается с согласия арендодателя, и последний не должен ухудшатьположение добросовестного субарендатора даже тогда, когда основной договор расторгается.Новый договор с субарендатором заключается с учетом условий досрочнорасторгнутого договора аренды.
Существенное значение для аренды имущества имеетраспределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведениюкапитального и текущего ремонта. Гражданский кодекс РФ традиционно решает этотвопрос: капитальный ремонт возлагается на арендодателя, текущий – на арендатора(ст. 616). Это правило действует, если иное не предусмотрено законом илидоговором. В законодательстве иное распределение обязанностей установлено длядоговоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий.
Капитальный ремонт необходимо проводить в срок,установленный договором, а если он не определен – в разумный срок. Этоозначает, что арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором,обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном дляиспользования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложнойнеобходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.
При невыполнении им этой обязанности нанимательвправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать сарендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; либопотребовать соответствующего уменьшения арендной платы; или потребовать досрочногорасторжения договора и возмещения убытков. Последствия аналогичны тем, которыенаступают при невыполнении арендодателем своей обязанности по устранениюнедостатков, выявленных в сданном в аренду имуществе и препятствующих илизатрудняющих его эксплуатацию по назначению.[38]
Так, Ивановская областная коллегия адвокатов № 4(далее – Коллегия) обратилась в суд с иском к Городскому комитету по управлениюимуществом города Иваново (далее – Комитет) о взыскании затрат по капитальномуремонту арендованного имущества в сумме 13097 рублей 05 копеек, 4097 рублейрасходов на приобретение обогревателей, 14896 рублей 68 копеек расходов пооплате электроэнергии, 5000 рублей стоимости изготовления проектатеплоснабжения, а также 7132 рублей 28 копеек уменьшения арендной платы.
Исковые требования основаны на статьях 15, 611, 612,614 и 616 Гражданского кодекса РФ и мотивированы тем, что истец был вынужденпроизвести расходы, которые связаны с приведением арендованной недвижимости всостояние, пригодное для использования по целевому назначению, и которыеподлежат компенсации за счет арендодателя.
Решением от 25.08.2004 иск удовлетворен частично: сответчика в порядке, установленном в пункте 1 статьи 616 Гражданского кодексаРоссийской Федерации, взыскано 13097 рублей 05 копеек расходов по капитальномуремонту кровли арендуемого здания. В удовлетворении требований о взысканииубытков отказано со ссылкой на недоказанность причинно-следственной связи междудействиями Комитета и расходами, понесенными Коллегией. Кроме того, суд указална отсутствие оснований для уменьшения арендной платы на истребуемую истцомсумму.
Постановлением апелляционной инстанции решениеотменено и в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
Суд сослался на пункт 1 статьи 616 Гражданскогокодекса Российской Федерации и пункт 3.1.7 договора аренды от 18.01.1999 № 927и сделал вывод о наличии у арендатора обязательства по проведению капитальногои текущего ремонта арендуемого помещения, в связи с чем соответствующие затратыпо ремонту кровли не подлежат взысканию с арендодателя.
Как видно из документов и установлено судом,18.01.1999 Комитет, муниципальное предприятие жилищного хозяйства городаИваново (балансодержатель) и президиум Ивановской областной коллегии адвокатов(правопредшественник истца) заключили договор N 927 аренды нежилого помещения.В пункте 3.1.7 договора аренды стороны согласовали условие, согласно которомунести расходы по содержанию переданного в аренду помещения, поддерживать его икоммуникации в исправном состоянии, проводить за счет собственных средствтекущий и капитальный ремонт арендуемого имущества, мест общего пользования,коммуникаций в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилого и нежилогофонда обязан арендатор.
При подписании акта приема-передачи от 01.02.1999контрагенты указали в нем, что системы теплоснабжения и водоснабжения требуютвосстановления, а крыша – ремонта.
Крыша здания, в котором истец арендовал нежилыепомещения, со временем пришла в негодность, поэтому арендатор в сентябре 2003года произвел ее капитальный ремонт, потратив на него 13097 рублей 05 копеек.После совершения указанных действий Коллегия письмом от 16.09.2003 N 39обратилась к Комитету с просьбой зачесть потраченные на ремонт кровли суммы всчет арендных платежей.
В письме от 20.10.2003 N 23/19-2100 арендодательсообщил арендатору о готовности частично зачесть затраты, связанные скапитальным ремонтом кровли, в счет арендной платы, после проверки актов выполненныхработ. Данная переписка не может быть расценена как внесение изменений вдоговор, поскольку не соответствует требованиям, установленным статьей 452Кодекса.
В октябре 2004 года при производстве строительныхработ на объекте, принадлежащем Харитонову А.А., повреждены системы тепло– иводоснабжения, в результате чего помещение, занимаемое Коллегией, было лишеноцентрализованного теплоснабжения. Сведения об указанных фактах содержатся вписьмах Коллегии от 27.10.2003 и 03.11.2003, которые она направила в адресКомитета.
В ответ на данные обращения председатель Комитетапредложил Коллегии разработать проектную документацию и выполнить прокладкуновой теплотрассы.
Коллегия и государственное унитарное предприятие «Ивановгражданпроект»подписали договор подряда от 11.12.2003 N 657/2003 на выполнениепроектно-изыскательских работ, связанных с прокладкой новой теплотрассы.Стоимость указанных работ, согласно пункту 2.1 соглашения, составила 5000рублей.
В период с октября 2003 года по апрель 2004 годаистец приобрел четыре обогревателя общей стоимостью 4097 рублей и оплатилиспользованную электроэнергию на сумму 14896 рублей 68 копеек.
Поименованные суммы, а также уменьшение аренднойплаты на 7132 рублей 28 копеек явились предметом иска по настоящему делу.
При разрешении спора апелляционная инстанцияправомерно сослалась на пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ,предусматривающий, что арендодатель обязан за свой счет производить капитальныйремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено законом илидоговором сторон.
В пункте 3.1.7 договора аренды от 18.01.1999 N 927установлено иное лицо (арендатор), обязанное проводить капитальный ремонт, судобоснованно отказал в компенсации расходов по ремонту кровли, понесенныхКоллегией.
Суд кассационной инстанции оставил решение судапервой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований ипостановление апелляционной инстанции без изменения.[39]
На восстановление имущества, которое относится косновным фондам, производятся амортизационные отчисления. Они входят составнойчастью в арендную плату (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором отиспользования имущества, так называемым арендным процентом) и расходуютсяарендодателем на эти цели. Если по условиям договора амортизационные отчисленияостаются у арендатора, то и капитальный ремонт должен проводиться им.
Обязанность арендатора проводить текущий ремонтнанятого имущества связана с его обязанностью поддерживать имущество висправном состоянии. Текущий ремонт должен предупреждать преждевременный износи выход объекта аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходыпо содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплатекоммунальных услуг и т.п.). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующихотдельные виды аренды, встречаются исключения из нее.
Еще одна типичная для арендных отношений проблема – распределениезатрат, связанных с улучшением арендованного имущества. Гражданский кодекс РФне вносит существенных изменений в сложившийся в соответствии с ранеедействовавшим законодательством порядок. Если арендатором произведены отделимыеулучшения (например, в арендованном помещении установлена съемная аппаратура),они признаются собственностью арендатора и последний вправе их изъять (п. 1 ст.623).
Вопрос о том, на кого должны относиться затраты,связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделены без вредадля имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласияарендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право на возмещениестоимости этих улучшений после прекращения договора (п. 2 ст. 623); во втором –все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе былвносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п.3 ст. 623). Изменение условий о распределении затрат, связанных с неотделимымиулучшениями имущества, возможно в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 623, посоглашению сторон (в договоре), а в случаях, указанных в п. 3 той же статьи(когда улучшения произведены без согласия арендодателя), только в законе.Примером может быть ст. 662 Кодекса, предусматривающая право арендаторапредприятия требовать возмещения ему стоимости произведенных неотделимыхулучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление.[40]
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, таки неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений, являются позакону собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним. Имеется ввиду, что в указанных случаях улучшения проводятся фактически за счетарендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами,отчисляемыми на амортизационные цели (на восстановление соответствующихобъектов).
Арендатор обязан вернуть арендодателю взятоеимущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срокааренды либо в связи с его досрочным расторжением – по соглашению сторон или порешению суда. Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор егополучил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором(например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такуюобязанность).
При невозврате имущества в установленный срокарендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, причем это неозначает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель доокончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить.Когда полученная сумма арендной платы не покрывает причиненных арендодателюубытков, он может требовать их возмещения. Следует обратить внимание назаключительную часть ст. 622 ГК РФ. Если за несвоевременный возвратарендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могутвзыскиваться в полном объеме сверх неустойки, то есть ей придается штрафнойхарактер. Но в договоре может быть установлена зачетная неустойка, и тогдаприоритет признается за договорным условием.
Таким образом, договор аренды заключается на началахдобровольности и полного равноправия сторон. Существенными условиями договорааренды являются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размерарендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полномувосстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателяпредоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиямдоговора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии сусловиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество послепрекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.
3.ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ3.1. Стороны вдоговоре аренды (арендодатели и арендаторы)
Сдача имущества в аренду является актом распоряженияим. Таким правомочием располагает, прежде всего, собственник; он и назван взаконе в качестве возможного арендодателя (ст. 608 ГК РФ). Это относится ксубъектам разных форм собственности, а потому арендодателем может быть частноелицо (гражданин), которому принадлежит имущество, хозяйственное товариществоили общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация ит.д., то есть любое физическое или юридическое лицо, имеющее титулсобственника.
Арендодателем объектов железнодорожного транспортафедерального значения является единый хозяйствующий субъект, созданный приприватизации имущества организаций, относящихся к этой отрасли.
По законодательству арендодателями могут быть такжелица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Восновном это касается сдачи в аренду объектов государственной и муниципальнойсобственности, хотя не исключена такая возможность и в других случаях.
Полномочия по сдаче в аренду объектов государственнойи муниципальной собственности определяются исходя из того, находятся они вхозяйственном ведении (у государственных или муниципальных предприятий) илиоперативном управлении (у казенных предприятий, учреждений) либо относятся кказне – принадлежат непосредственно Российской Федерации, субъекту Федерации,муниципальному образованию.[41]
Условия осуществления правомочий по распоряжениюобъектами государственной или муниципальной собственности, переданнымиунитарным предприятиям, в том числе по сдаче их в аренду, определены ст. 295 ГКРФ. В соответствии с указанной статьей предприятия, за которыми закрепленоимущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и,следовательно, быть арендодателями: по объектам недвижимости – только ссогласия собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, – самостоятельно,за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами. Вотличие от п. 1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введенияограничений на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться ииными правовыми актами.
С введением в действие части первой Гражданскогокодекса РФ утратил силу Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230, втом числе положения п. 3, согласно которым арендодателями недвижимого имуществагосударственных и муниципальных предприятий могли быть исключительно комитетыпо управлению государственным имуществом.
Казенные предприятия могут распоряжаться закрепленнымза ними имуществом во всех случаях только с согласия собственника (ст. 297 ГКРФ). Такие же условия определены Кодексом и для учреждений, которым имуществопередано в оперативное управление либо приобретено ими за счет средств,выделенных по смете (ст. 298). Однако отдельными специальными законаминекоторым группам учреждений предоставлены более широкие права по сдаче варенду закрепленных за ними объектов.
В соответствии с Федеральным законом «Об образовании»[42]образовательные учреждения могут сдавать в аренду закрепленные за ними объектысобственности, включая земельные участки, с согласия совета данного учреждения,с использованием полученных от аренды средств на развитие образовательногопроцесса.
Следует обратить внимание на п. 2 ст. 298 ГК РФ,устанавливающий, что в случаях, когда учреждению его учредительными документамипредоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, полученные отэтой деятельности доходы и приобретенное на них имущество поступают всамостоятельное распоряжение учреждения. Эта норма закона дает учреждениямправо самостоятельно решать вопрос о сдаче в аренду указанного имущества,поскольку оно является его собственностью.
По Конституции РФ управление федеральнойсобственностью осуществляет Правительство Российской Федерации (п. «г» ч. 1 ст.114 Конституции РФ). Решениями Правительства РФ полномочия по управлению этойсобственностью возложены на Федеральное агентство по управлению федеральнымимуществом. Агентство выступает в качестве арендодателя при сдаче в арендуобъектов федеральной собственности, не переданных в хозяйственное ведение илиоперативное управление государственным унитарным предприятиям или учреждениям.Оно же является уполномоченным органом, с которым соответствующие предприятиядолжны согласовывать сдачу в аренду закрепленных за ними объектов недвижимости.Права и полномочия указанного Агентства определены Положением о нем, утвержденнымПостановлением Правительства РФ.[43]
В субъектах Федерации аналогичные функции выполняюткомитеты по управлению имуществом.
Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости,относящихся к собственности муниципальных органов, решаются этими органами (ст.6 ФЗ от 28 августа 1995 года № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местногосамоуправления в Российской Федерации»[44]).
Разграничение объектов государственной собственностина федеральную, собственность субъектов Федерации и муниципальную, а в связи сэтим и определение органов, которые могли выступать арендодателями при сдаче ихв аренду, осуществлялось на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности вРоссийской Федерации на федеральную собственность, государственнуюсобственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей,автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга имуниципальную собственность»,[45]а также изданного в соответствии с ним распоряжения Президента РФ от 18 марта1992 года № 114-рп, которым было утверждено Положение об определениипообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственностии порядке оформления прав собственности.[46]В дальнейшем эти вопросы должны регулироваться федеральным законом.
Специальными нормами определяется круг органов и лиц,которые могут быть арендодателями по договорам аренды земельных участков идругих природных объектов.
Арендодателями земельных участков могут быть:
а) собственники участков (ст. 260 ГК РФ);
б) лица, которым земельные участки предоставлены впостоянное пользование, – только с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);
в) уполномоченные государством органы – при сдаче варенду земельных участков, находящихся в государственной собственности и непереданных в постоянное пользование.
Закон о приватизации предусматривает, что приприватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий,строений, сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, спокупателями такого имущества заключаются договоры аренды земельного участка сомножественностью лиц на стороне арендатора (п. 4 ст. 28 Закона).
Договоры на предоставление в аренду водных объектовзаключаются между органами исполнительной власти субъектов РФ иводопользователями. Если объект расположен на территории нескольких субъектовРФ, договор заключается со всеми органами исполнительной власти соответствующихсубъектов либо с их согласия с одним из этих органов (ст. 54 Водного кодексаРФ).
Арендодателями участков недр выступают уполномоченныена то государственные органы (ст. 11 Закона о недрах); участков лесного фонда –лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством (ст. 31 Лесногокодекса РФ).
Арендатором имущества может быть любое юридическоеили физическое (дееспособное) лицо. Лишь в случаях, когда для пользованияопределенным имуществом (природными объектами и некоторыми другими) требуетсялицензия (разрешение), арендатором его может стать лицо, имеющеесоответствующее разрешение. Заключение договора аренды при отсутствии такогодокумента (когда лицензия необходима) является основанием для признания егонедействительным (см. ст. 173 ГК РФ).[47]
3.2. ОбъектыарендыВ законе названы виды имущества, которые могут бытьпредметом аренды. Это объекты недвижимости и движимое имущество: земельныеучастки и другие обособленные природные объекты; предприятия и иныеимущественные комплексы; здания, сооружения, оборудование, транспортныесредства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессеих использования (непотребляемые вещи). Данный перечень не исчерпывающий. Варенду, таким образом, могут передаваться предметы, предназначенные дляиспользования в производственной и иной деловой сфере, а также вещи, необходимыедля удовлетворения личных потребностей, например различная аппаратура,музыкальные инструменты, предметы бытовой техники и т.д.
Закон (ст. 607 ГК РФ) особо выделяет такое свойствообъектов аренды, как их непотребляемость, поскольку после истечения срокадоговора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему.Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основноеотличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращаетзаймодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные – в том жеколичестве.[48]
Законом могут быть установлены виды имущества, сдачакоторых в аренду не допускается или ограничивается. Ограничения и запреты насдачу в аренду относятся, прежде всего, к имуществу, изъятому из оборота илиоборотоспособность которого ограничена (п. 2 ст. 129 ГК РФ). До сих пор этокасалось, например, атомных электростанций, различных видов вооружения, иныхобъектов общегосударственного или специального назначения.
В свое время такие ограничения были установленыПостановлением Совета Министров СССР от 20 марта 1990 года № 280 «О порядкесдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имущества в аренду» иПостановлением Совета Министров РСФСР от 13 апреля 1990 года № 118 «О порядкесдачи предприятий (объединений) республиканского и местного подчинения и ихимущества в аренду», а также утвержденными в соответствии с ними перечнямиобъектов.
Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗопределен перечень объектов железнодорожного транспорта, запрещенных к сдаче варенду. Среди них магистральные железнодорожные линии со всеми расположеннымина них сооружениями и устройствами: сигнализациями, блокировками, связями ит.д.; объекты локомотивного и вагонного хозяйства, имеющие оборонное значение,и ряд других, перечисленных в п. 1 ст. 8 Закона.
В п. 2 той же статьи определены объекты, в отношениикоторых единый хозяйствующий субъект не вправе совершать сделки, связанные с ихотчуждением, но может распоряжаться ими другими способами, в том числе сдаватьв аренду. Сюда входят, в частности, объекты недвижимости, относящиеся кинфраструктуре железнодорожного транспорта (кроме названных в п. 1). По своемуусмотрению распоряжается данный субъект и всем прочим принадлежащим емуимуществом.
Определенные ограничения установлены для сдачи варенду природных объектов.[49]
В законе подчеркивается необходимость четкогоопределения объекта аренды. В договоре нужно указывать наименование имущества,характеристику его качества, для недвижимости – место нахождения и другиесведения, позволяющие определенно установить объект аренды и его состояние. Приневыполнении данного требования считается, что условие об объекте, подлежащемсдаче в аренду, сторонами не согласовано, а потому договор не признаетсязаключенным.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором врезультате использования арендованного имущества в соответствии с договором,становятся его собственностью (абз. 2 ст. 606 ГК РФ). Из этого следует, что онине являются частью предмета аренды и не подлежат передаче арендодателю поистечении срока аренды, если иное не вытекает из условий договора. Это правилодействует тогда, когда имущество используется для целей, предусмотренныхдоговором (например, аренда сада для получения урожая, аренда предприятия длявыпуска продукции и т.д.). При использовании имущества с нарушением договора арендодательвправе потребовать от арендатора не только досрочного прекращения договорныхотношений, но и возмещения убытков, в том числе передачи ему арендаторомсоответствующих доходов, плодов и т.д.
При сдаче в аренду вещи она должна передаватьсяарендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями: например, станоксдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями.Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды независимо оттого, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решитьэтот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре.
Сдаваемые в аренду оборудование, транспортныесредства и иная техника нередко должны снабжаться технической документацией,входящей в один комплект с оборудованием, свидетельствами (сертификатами),подтверждающими соответствие его качества установленным требованиям. Переченьэтих документов должен определяться в договоре, но если он не будет согласовансторонами, а представление их предусмотрено обязательными для сторон правилами,передача имущества арендатору может производиться только при наличии такихдокументов.
Поскольку объектом договора аренды нередко являютсядорогостоящие вещи (включая недвижимость), ряд норм законодательствапредусматривает совершение этих сделок под контролем государственных или иныхорганов, наделенных соответствующим правом. Об этом упоминалось прирассмотрении вопроса о правах государственных и муниципальных предприятий насдачу в аренду объектов недвижимости (во всех случаях заключения такихдоговоров требуется согласие уполномоченного государством (муниципальнымобразованием) органа).
Данная проблема касается не только государственных имуниципальных предприятий, но и других субъектов хозяйственной деятельности.
Типовой устав акционерного общества, утвержденныйУказом Президента РФ от 1 июля 1992 года № 721, на основе которого утверждалисьуставы обществ, созданных при приватизации, предусматривал, что договоры сдачив аренду принадлежащих обществу объектов стоимостью более 10 процентовстоимости его имущества могли заключаться только с одобрения общего собранияакционеров общества. Несоблюдение этих требований влекло признаниесоответствующей сделки (договора) ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ. Нодействие этого устава носило временный характер. Названный Указ утратил силу с29 марта 2003 года (см. Указ Президента РФ от 26 марта 2003 года № 370).
В практике возник вопрос, распространяются ли надоговоры аренды положения Закона об акционерных обществах[50](ст. 78, 79) и Закона об обществах с ограниченной ответственностью[51](ст. 46), определяющие порядок заключения обществами крупных сделок – на суммуот 25 процентов и выше балансовой стоимости активов общества. В «Обзорепрактики разрешения споров, связанных с арендой»[52](далее – Обзор) приведен пример, когда суд с учетом срока аренды (15 лет) истоимости переданного акционерным обществом в аренду имущества (составляющей 80процентов стоимости основных фондов общества) отнес заключенный им договор ккрупной сделке и, исходя из того, что при заключении его не были соблюденытребования ст. 79 Закона, признал договор недействительным (п. 40).
При рассмотрении подобных споров нужно иметь в виду,что ст. 78 Закона об акционерных обществах, содержащая определение крупныхсделок, относит к ним сделки по приобретению или отчуждению имущества либосоздающие возможность (в том числе косвенную) по отчуждению имущества впоследующем (например, передача имущества стоимостью от 25 процентов под залог,получение кредита на крупную сумму и т.д.). Исходя из этого, под признакикрупной сделки, указанные в названной статье, подпадают договоры арендыимущества с правом выкупа его арендатором. Поскольку в иных случаях возможностьотчуждения имущества, сданного в аренду (без права выкупа), не возникает – собственникомимущества независимо от срока аренды остается арендодатель, – положения ст. 78и 79 Закона об акционерных обществах к таким договорам неприменимы.
Следует, однако, обратить внимание на то, что Закономот 7 августа 2001 года № 120-ФЗ ст. 78 Закона об акционерных обществахдополнена нормой, дающей обществу право предусмотреть в своем уставераспространение положений Закона о крупных сделках на другие виды обязательств.Эта норма может быть использована и в отношении договоров аренды, что во многихслучаях целесообразно, особенно при сдаче в аренду дорогостоящих объектовнедвижимости на длительный срок.[53]В перспективе нужно было бы уточнить ст. 78 Закона об акционерных обществах(ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), распространивдействие норм о крупных сделках на договоры аренды, независимо от наличия в нихусловий о возможном выкупе арендованного имущества.
3.3. Форма игосударственная регистрация договора арендыАренда имущества включает в себя довольно сложныйкомплекс отношений сторон, рассчитанный, как правило, на продолжительныйпериод, поэтому для большинства договоров аренды закон предусматривает вкачестве обязательной письменную форму. В устной форме могут заключатьсядоговоры аренды только между гражданами сроком не более года. Но и этоисключение действует не всегда. Есть договоры, для которых письменная формаявляется обязательной независимо от срока их действия: например, договорпроката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и643), аренды зданий и сооружений (ст. 651), предприятий (ст. 658 ГК РФ).
Нельзя не отметить, что и при краткосрочной аренде сучастием только граждан необходимо достаточно четко определять (фиксировать)предмет аренды, его качество и т.д., а это, как правило, возможно лишь призаключении письменного договора.
Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон – юридическоелицо, во всех случаях должны заключаться в письменной форме.
Договоры, предусматривающие возможность последующеговыкупа имущества арендатором, должны заключаться в форме, установленной длядоговора купли-продажи такого имущества.[54]Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма,причем в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с обязательнойпоследующей государственной регистрацией (ст. 550, 551 ГК РФ). Дополнительныетребования предъявляются к форме договоров продажи предприятий (ст. 559 ГК РФ).
При применении п. 3 ст. 609 Кодекса следует иметь ввиду, что содержащаяся в нем норма не подлежит расширительному толкованию и недает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующихкуплю-продажу.
Арбитражный суд рассмотрел иск открытого акционерногообщества (арендодателя) к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору)о взыскании задолженности по арендной плате за сданный внаем теплоход и обобязании ответчика вернуть его. Исковые требования судом были удовлетворены,поскольку факт задолженности по арендной плате был установлен, а в отношениитребования о возврате теплохода суд сослался на истечение срока аренды иобязанность арендатора вернуть взятое внаем имущество (ст. 622 ГК РФ).Арендатор обжаловал решение в части обязания его вернуть арендованноеимущество, ссылаясь на то, что договор предусматривал право выкупа суднаарендатором и что к моменту возникновения спора (за предыдущие периоды) им былавнесена арендная плата в сумме, превышающей половину стоимости судна. Ссылаясьна п. 2 ст. 489 ГК РФ, предусматривающий, что при рассрочке платежа запроданный товар продавец может потребовать возврата товара в случае невнесенияпокупателем очередного платежа только до момента, когда сумма платежей,полученных от покупателя, не превысит половины стоимости товара, арендаторсчитал, что изъятие у него теплохода произведено неправомерно.
Суд кассационной инстанции, проверявший это решение,обратил внимание на необходимость разграничения выкупа имущества (ст. 624 ГКРФ) и продажи товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК РФ).[55]
Пункт 3 ст. 609 Кодекса указывает лишь нанеобходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход впоследующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору,руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующегоимущества. Нормы, регламентирующие куплю-продажу товара с рассрочкой платежа, кдоговорам аренды с правом выкупа имущества неприменимы. Поскольку к истечениюсрока аренды стоимость подлежавшего выкупу имущества не была полностью внесенаарендатором, суд обоснованно принял решение о возврате его арендодателю наосновании ст. 622 ГК РФ.
Договоры аренды недвижимого имущества подлежатгосударственной регистрации учреждениями юстиции, за исключением случаев, когдаиное предусмотрено законом (ст. 131 и 164 ГК РФ). Порядок осуществления ее определенФедеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним»[56](далее – Закон о регистрации недвижимости). В Законе сказано, чтогосударственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредствомрегистрации договора аренды этого имущества; определены случаи, когдарегистрация может быть приостановлена, прекращена или в проведении ее можетбыть отказано. С заявлением о регистрации может обратиться любая сторона,заключившая договор, – арендодатель или арендатор (см. п. 1 ст. 26 Закона).Требования о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооруженийраспространяются на договоры, срок действия которых не менее года (п. 2 ст. 651ГК РФ). Если договор заключается на меньший срок, регистрация его не проводитсянезависимо от того, являются участниками данного договора физические илиюридические лица. В то же время договор аренды предприятия подлежитгосударственной регистрации во всех случаях и считается заключенным с моментатакой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК РФ). Запись о регистрации вносится в Единыйгосударственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Правилаведения которого утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998года № 219.[57]
При сдаче в аренду некоторых природных объектовдействуют дополнительные правила регистрации договоров (см., например,Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды,безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав научастки лесного фонда (леса), утв. Приказом Минюста РФ от 23 января 2002 года №18).[58]
Исключение из общего правила о регистрации установленодля договоров аренды транспортных средств – воздушных и морских судов, а такжесудов внутреннего плавания, которые абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ отнесены кнедвижимым вещам, но для которых регистрация при сдаче в аренду не требуется(ст. 633 и 643 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Закона о регистрации недвижимости).
Последствия несоблюдения письменной формы сделкипредусмотрены ст. 162 Кодекса.
Если сделка, требующая регистрации, совершена внадлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее проведения, суд вправе потребованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случаесделка регистрируется в соответствии с решением суда.[59]Сторона, необоснованно уклонявшаяся от ее осуществления, должна возместитьдругой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. п. 3, 4 ст. 165 ГКРФ).
3.4. СрокарендыПоскольку договор аренды предусматривает передачуимущества во временное владение и пользование, сроки аренды по общему правилуопределяются в договоре по соглашению сторон. Вместе с тем Гражданский кодексРФ допускает, как уже отмечалось, заключение договора без определения срока егодействия (п. 2 ст. 610). В этом случае договор считается заключенным нанеопределенный срок.
При заключении договора на неопределенный срок каждаяиз сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону заодин месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.
В случае нарушения одной из сторон условий договора,заключенного на неопределенный срок, другая сторона вправе потребоватьдосрочного его расторжения на основании ст. 619 или ст. 620 Кодекса независимоот того, истек установленный ст. 610 срок, по окончании которого такой договорпрекращает свое действие, или нет.[60]
В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок можетопределяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должнонаступить. В данной норме необходимо выделить слова о неизбежности наступлениясобытия – иначе она не подлежит применению. Арбитражный суд рассмотрел спор подоговору аренды, в котором было указано, что он действует до началареконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата начала реконструкции небыла известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок, отметивпри этом, что в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь натакое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли идействий сторон (п. п. 4, 5 Обзора).
Для отдельных видов аренды и для аренды отдельныхвидов имущества законодательством устанавливаются максимальные (предельные)сроки. Так, договоры проката могут заключаться не более чем на один год.Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. Всоответствии со ст. 42 Водного кодекса РФ водные объекты могут предоставлятьсяв краткосрочное пользование – до 3-х лет и долгосрочное – от 3-х до 25 лет.Закон о недрах дифференцирует сроки в зависимости от целей пользования – отодного года до 25 лет; при предоставлении участков недр для строительства и эксплуатацииподземных сооружений сроки пользования ими могут не ограничиваться (ст. 10Закона). Участки лесного фонда могут передаваться в аренду на срок от одногогода до 49 лет (ст. 31 Лесного кодекса РФ).
Если в договоре аренды, для которого установленпредельный срок, период его действия не определен, он действует до истеченияпредельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявито своем отказе от договора.
Данное положение применимо к договорам, для которыхсрок не отнесен законом к существенным (обязательным) условиям. Обязательнымусловие о сроке является, например, для договоров аренды природных объектов,при лизинге. Отсутствие его в таком договоре служит основанием для признаниядоговора незаключенным.[61]
При заключении договора, предельный срок которогоограничен законом, на более длительный период он считается заключенным на срок,установленный законом.
Ранее действовавшее общее правило (ст. 277 ГК 1964года), закреплявшее предельные сроки аренды для договоров, заключаемых междугосударственными, кооперативными и общественными организациями, утратило силу свведением в действие Основ законодательства об аренде (с 1 января 1990 года).
Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости,носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договоранередко возобновляются. Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественноеправо арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определеныусловия, при которых оно может быть реализовано. Первое: соответствующим правомнаделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности поранее заключенному договору – использовал имущество по назначению, не допускалсущественного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил аренднуюплату и т.д. К нарушениям, дающим основания признать арендатора ненадлежащеисполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются вкачестве оснований для досрочного расторжения договора по требованиюарендодателя (см. ст. 619 ГК РФ). Данный перечень не является исчерпывающим.Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемымдругими претендентами на аренду (во всяком случае, не худших), что выражено всловах «при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы,готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитальногоремонта и пр. Аналогичные положения содержались в Основах гражданскогозаконодательства (п. 3 ст. 86). Третье условие является новым: арендатор,желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этомарендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то вразумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следуеттолковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.[62]
Сдача в аренду объектов недвижимости (преимущественнонежилых помещений) нередко осуществляется на конкурсной основе. В практикевозникал вопрос, вправе ли арендодатель назначать проведение конкурса на сдачуобъекта в аренду до истечения срока ранее заключенного договора аренды.
По конкретному делу, рассмотренному арбитражнымсудом, было установлено, что арендодатель провел конкурс на сдачу в арендунежилого помещения за 10 дней до окончания срока действия ранее заключенногодоговора. В условиях конкурса было указано, что договор с его победителем будетзаключен по окончании срока договора, действовавшего, когда проводился конкурс.Арендатор, занимавший помещение в момент проведения конкурса, оспорил егорезультаты, считая, что досрочное (с его точки зрения) проведение конкурсанарушило его право пользования арендованным имуществом, а также право навозобновление договора аренды на новый срок. Суд, рассматривавший дело, призналтребования арендатора обоснованными и удовлетворил их. Президиум ВАС РФ приобсуждении этого вопроса пришел к иному выводу.[63]
В приведенной ситуации необходимо учитывать дваисходных положения. Во-первых, арендодатель, сохраняющий титул собственникапереданного в аренду имущества, не лишен права в период действия договорааренды совершать сделки по распоряжению этим имуществом (включая егоотчуждение), которые, однако, не должны приводить к нарушению прав арендатора.Способом защиты прав последнего является установленное законом правило оследовании его прав за объектом аренды при переходе прав собственника на данныйобъект к новому приобретателю. В приведенном примере нарушения прав арендаторане было, поскольку по условиям конкурса новый договор мог быть заключен лишь поокончании срока прежнего. Во-вторых, проведение конкурса не лишает арендаторавозможности воспользоваться преимущественным правом на возобновление договорана новый срок, если он окажется победителем конкурса либо будет готов выполнитьте условия, которые предложил победитель. По делу, о котором идет речь, былоустановлено, что арендатор, оспоривший результаты конкурса, участвовал в нем,но не выиграл, предложив меньшую сумму арендной платы, чем победитель; желаниявозобновить договор на условиях, предложенных победителем конкурса, не изъявил.Тем самым не было выполнено одно из требований, при которых возможновозобновление договора аренды на новый срок, – готовность заключить его наусловиях, равных предлагаемым другим претендентом.
В Кодексе сохранено ранее действовавшее указание отом, что при заключении договора на новый срок условия его могут быть измененыпо соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеруарендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ о возможности изменения арендной платыне чаще одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку онакасается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, аздесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.[64]
Право арендатора на возобновление арендных отношенийможет быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намеренсдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорныхотношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск опонуждении арендодателя заключить договор на новый срок. Разъясненияотносительно практики разрешения подобных споров даны в письме ВысшегоАрбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 года № С-13/ОП-276.[65]Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях,когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.
Новеллой является абз. 3 п. 1 ст. 621 Кодекса,предусматривающий дополнительные способы защиты прав и интересовдобросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договорана новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендаторвправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностейпо заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновитьс ним договор, либо только возмещения таких убытков.
Норма п. 1 ст. 621 носит диспозитивный характер, всвязи с чем стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные,условия, при которых за арендатором сохраняется преимущественное право навозобновление аренды, либо исключить возможное продление арендных отношений нановый срок.
Если срок аренды в договоре не определен, договораренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая изсторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другуюсторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения опрекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Территориальное управление Министерства имущественныхотношений РФ по Ростовской области (далее – управление имущественных отношений)обратилось в суд с иском к ООО «Агронефтехим» о выселении из арендованныхнежилых помещений в связи с расторжением в одностороннем порядкевозобновленного на неопределенный срок договора аренды. В обоснование искауказано, что арендодатель в установленном порядке предупредил арендатора о расторжениивозобновленного на неопределенный срок договора аренды. Однако ответчикарендованное имущество не возвратил.
Суд решением от 16.09.2004 выселил ООО «Агронефтехим»из арендованных помещений. Решение мотивировано неисполнением арендаторомобязанности по возврату помещений.
Апелляционная инстанция постановлением от 23.11.2004оставила решение без изменения, сославшись на предусмотренное законом правоарендодателя отказаться от исполнения договора аренды, заключенного нанеопределенный срок.
Из материалов дела следует, что 01.04.2003 комитет поуправлению имуществом Ростовской области, предприятие и ООО «Агронефтехим»подписали договор аренды нежилых помещений площадью 194,2 кв. м, расположенныхпо адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Вавилова, 68. Срок аренды установлен до25.12.2003.
После истечения срока аренды арендатор продолжалпользоваться арендованным имуществом. Арендодатель заявил об отказе от договораписьмами от 25.03.2004 и от 22.04.2004. Эти выводы судов подтвержденыдоказательствами и не оспариваются лицами, участвующими в деле.
Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерациипредусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом послеистечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя,договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В статье 610 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации указано, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться отзаключенного на неопределенный срок договора аренды недвижимого имущества,предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором можетбыть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды,заключенного на неопределенный срок.
В пункте 1.9 договора стороны записали, чтоарендодатель вправе отказаться от возобновленного на неопределенный срокдоговора, предупредив об этом арендатора письменно за один месяц с указаниемдаты освобождения помещений.
Управление имущественных отношений в установленномпорядке предупредило ООО «Агронефтехим» об отказе от договора, чтосвидетельствует о его расторжении, т.е. прекращении.
Суд кассационной инстанции оставил решение судапервой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.[66]
В практике нередко бывает так, что по истечении срокадействия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом беззаключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает. Вподобной ситуации договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2ст. 621). Важно подчеркнуть, что для признания договора возобновленнымнеобходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользоваться имуществом послеистечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает.Возобновление договора на неопределенный срок означает, что каждая из сторонвправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону заодин месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.[67]
Правила ст. 621 Кодекса о возобновлении договорныхотношений не применяются к тем договорам, для которых законом установленыизъятия из них. Это относится к договору проката, аренды транспортных средств.При желании получить соответствующий предмет в пользование на следующий срокарендатор может заключить новый договор аренды на общих основаниях, то есть безкаких-либо преимуществ перед другими претендентами.
3.5. АренднаяплатаДоговор аренды возмездный, и поэтому основнаяобязанность арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом.Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платыопределяются в договоре. Однако, в отличие от п. 2 ст. 7 Основ законодательстваоб аренде, Кодекс, как уже отмечалось, не относит условие об арендной плате кчислу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считаетсянезаключенным. Изъятие установлено лишь для договоров аренды зданий исооружений (а соответственно и предприятий), аренды природных объектов, длякоторых согласование арендной платы обязательно.[68]В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесенияплаты, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимыхобстоятельствах (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ).
Следует обратить внимание на специальные нормы,относящиеся к аренде земельных участков, являющихся федеральной собственностьюи предоставляемых для размещения и эксплуатации железнодорожного транспорта.Арендная плата за пользование ими не должна превышать ставку земельного налогана земельные участки, расположенные на полосе отчуждения железных дорог (см. п.3 ст. 4 Федерального закона от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ).
Закон допускает различные варианты оплаты запользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый.Содержащийся в нем перечень не является исчерпывающим, и стороны имеютвозможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо сочетаниенескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целомлибо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяетсяпри сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого невсегда одинаков, либо при одновременной сдаче внаем одному лицу автомобиля игаража и т.д.
Наиболее распространена денежная форма оплаты. Онаприменяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимыхпериодически или единовременно.[69]
В качестве альтернативного способа оплаты может бытьпредусмотрена передача нанимателем арендодателю доли продукции, плодов илидоходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определеннаядоля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не втвердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором в результатепользования имуществом доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемойпродукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственныхкомплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами).[70]
Возможны и такие способы расчетов за аренду, какпредоставление арендодателю определенных услуг; передача ему арендатором всобственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, запользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачиарендодателю в собственность автомобиля); улучшение нанятого имущества,проведение капитального ремонта арендованного здания и т.д.
Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки,закрепленные договором, но не чаще одного раза в год (в отличие от Основзаконодательства об аренде, которые устанавливали соответственно пять лет). Вспециальном законе могут быть предусмотрены иные допустимые сроки пересмотраразмера оплаты для отдельных видов аренды и для аренды некоторых видовимущества.
Иногда в договоре аренды предусматривается денежнаяформа оплаты за пользование имуществом с применением индексации с учетоминфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентнойопределенной сумме в иностранной валюте.[71]
На рассмотрение арбитражных судов поступали искиарендаторов о признании соответствующих условий договоров недействительными соссылкой на то, что применение их приводит к изменению (при инфляции – кувеличению) размера арендной платы в течение года, а это противоречит п. 3 ст.614 ГК РФ. Президиум ВАС РФ признал подобные иски не подлежащимиудовлетворению. В одном из таких случаев стороны не фиксировали в договоретвердую сумму, которая подлежала уплате арендатором в каждый срок платежа, асогласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета. Такойспособ определения цены не исключается законом (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ). Вовтором случае – при определении размера арендной платы путем указания вдоговоре суммы в иностранной валюте с последующим пересчетом ее в рубли, вкоторых должен осуществляться платеж, – Президиум ВАС РФ отметил, что указанныйспособ определения размера денежного обязательства допустим на основании п. 2ст. 317 ГК РФ и его также следует рассматривать как механизм исчисленияарендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Он,кстати, не противоречит ст. 140 Кодекса, согласно которой законным средствомплатежа в России является рубль, поскольку фактические расчеты при таком методеосуществляются в рублях (см. п. 11 Обзора).
В приведенных примерах ограничение, касающеесяизменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодательв течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которойпроизводился расчет арендной платы за конкретные периоды с использованиемпредусмотренного договором способа (метода) ее исчисления.[72]
Обязанность арендатора по внесению арендных платежейвозникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Еслиарендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договораили иной установленный договором срок, он не вправе требовать от него внесенияарендной платы за соответствующий период (см. п. 10 Обзора).
Если арендатор возвратит взятое внаем имущество доистечения срока договора без согласования с арендодателем, он не освобождаетсяот внесения арендных платежей за весь период, на который заключен договор (см.п. 13 Обзора).
Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы,если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенноухудшаются условия пользования имуществом либо его качество (п. 4 ст. 614 ГКРФ). Аналогичная возможность предусмотрена ст. 612, определяющейответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню сниженияполезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.[73]
Законом предусмотрена возможность воздействия иарендодателя на контрагента, ненадлежаще выполняющего свою основнуюобязанность. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы онвправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не болеечем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует пониматьнеоднократную либо длительную задержку оплаты. При месячных сроках внесенияплатежей досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяцавперед, при квартальных – соответственно за два квартала. Норма,устанавливающая это правило, диспозитивная и применяется, если иные условия несогласованы сторонами в договоре. При неэффективности попыток полученияарендной платы с использованием указанных мер арендодатель может прибегнуть ккрайней мере – потребовать досрочного расторжения договора.
Таким образом, договор аренды признаетсяконсенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается иглавная цель договора – обеспечение передачи имущества во временноепользование. В то же время следует сразу сделать и такую оговорку: в п. 1 ст.606 ГК РФ сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату «вовременное владение и пользование» или «во временное пользование». Сказанное неможет означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может бытьпризнан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях. Здесь же уместноотметить и следующее: возмездность арендного договора отличает его от ссуды, начто, как уже и отмечено было выше, в свое время указывал Г.Ф. Шершеневич.
Аренда имущества предполагает в своем родеэксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств,[74]именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся визвлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые пообщему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ).Впрочем правило п. 2 ст. 606 ГК РФ может быть изменено законом, правовым актомили договором (ст. 136 ГК РФ).
Арендаторами могут быть российские юридические лица играждане России, предприятия с совместной формой собственности, международныеобъединения и организации с участием российских и иностранных юридических лиц,а также иностранные государства, международные организации, иностранныеюридические лица и граждане.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Договор аренды (имущественного найма) относится кчислу классических договорных институтов, известных цивилистике со временримского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельноговида договора найма (locatio – conductio) – весьмаширокого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско – правовогодоговора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей(locatio – conductio rerum); наем услуг (locatio – conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio – conductio operis). Общее между всеми тремя видами наймасостояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой сторонепользование соответствующим объектом, а последняя – уплатить первой стороне запользование определенное денежное вознаграждение.
Различие между наймом (locatio – co№ductio) и куплей –продажей (emptio et ve№ditio) римские юристы видели в том, что по договорукупли – продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор наймаимел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временноепользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально временипользования соответствующим объектом.[75]
Арбитражныесуды рассматривают значительное количество дел, связанных с исполнениемдоговоров аренды, при этом проблема правильного заключения договоров выходит напервый план. От того, как будут оценены основные условия договора и применены нормыгражданского законодательства, регулирующие соответствующие правоотношения,зависит правосудность выносимого решения.
Всвязи с этим, можно посоветовать детально прорабатывать договор аренды. Такимобразом, исходя из этого можно сделать следующие выводы:
В договоре аренды должны быть указаны данные,позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору вкачестве объекта аренды. при отсутствии этих данных в договоре условие обобъекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, асоответствующий договор не считается заключенным.
Договор аренды на срок более года, а если хотя быодной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, долженбыть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежитгосударственной регистрации, если иное не установлено законом.
Если срок аренды в договоре не определен, договораренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая изсторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другуюсторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения опрекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Арендная плата устанавливается за все арендуемоеимущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в видеопределенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Если иное не предусмотрено договором, размер аренднойплаты может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором,но не чаще одного раза в год. Фактическое изменение арендной платы в результатеиндексации ее базовых ставок не является изменением условий договора о размереарендной платы.
Если иное не предусмотрено договором, размер аренднойплаты может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором,но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальныесроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также дляаренды отдельных видов имущества.
Договор аренды является возмездным, посколькуарендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владениеи пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставлениев виде внесения арендной платы.
Договор аренды является двусторонним, посколькукаждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности впользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязанасделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от неетребовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности,одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендаторуимущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить аренднуюплату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципеэкономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договоромсиналлагматическим.
Синаллагматический характер договора арендывыражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречноеисполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплатеарендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств попередаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ).Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесениюарендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче емуарендованного имущества.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙСПИСОК
Нормативныеакты
1. Конституция Российской Федерации (сизм. от 14.10.2005) // РГ от 25.12.1993, № 237, СЗ РФ от 17.10.2005, № 42, ст.4212.
2. Арбитражный процессуальный КодексРоссийской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 31.03.2005) // СЗ РФ от29.07.2002, № 30, ст. 3012, СЗ РФ от 04.04.2005, № 14, ст. 1210.
3. Земельный Кодекс Российской Федерацииот 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст.4147, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (2 ч.), ст. 3122.
4. Кодекс внутреннего водного транспортаРоссийской Федерации от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 29.06.2004) // СЗ РФ от12.03.2001, № 11, ст. 1001, СЗ РФ от 05.07.2004, № 27, ст. 2711.
5. Кодекс торгового мореплаванияРоссийской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 02.11.2004) // СЗ РФ от03.05.1999, № 18, ст. 2207, СЗ РФ от 08.11.2004, № 45, ст. 4377.
6. Воздушный Кодекс Российской Федерацииот 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 21.03.2005) // СЗ РФ от 24.03.1997, № 12, ст.1383, СЗ РФ от 28.03.2005, № 13, ст. 1078.
7. Лесной кодекс Российской Федерации от29.01.1997 № 22-ФЗ (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ от 03.02.1997, № 5, ст. 610,СЗ РФ от 09.05.2005, № 19, ст. 1752.
8. Гражданский Кодекс РоссийскойФедерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от29.01.1996, № 5, ст. 410, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (1 ч.), ст. 3100.
9. Водный кодекс Российской Федерации от16.11.1995 № 167-ФЗ (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ от 20.11.1995, № 47, ст.4471, СЗ РФ от 09.05.2005, № 19, ст. 1752.
10. ГражданскийКодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от21.07.2005) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30(2 ч.), ст. 3120.
11. Федеральныйзакон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от 28.01.2002, № 4, ст. 251,СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3101.
12. Федеральныйзакон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 18.04.2005) // СЗ РФ от 06.10.2003, № 40, ст.3822, СЗ РФ от 25.04.2005, № 17, ст. 1480.
13. Федеральныйзакон «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожноготранспорта» от 27.02.2003 № 29-ФЗ (ред. от 22.08.2004) // СЗ РФ от 03.03.2003,№ 9, ст. 805, СЗ РФ от 30.08.2004, № 35, ст. 3607.
14. Федеральныйзакон «О внесении изменений в Гражданский Кодекс Российской Федерации иФедеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского КодексаРоссийской Федерации» от 16.04.2001 № 45-ФЗ // СЗ РФ от 23.04.2001, № 17, ст.1644.
15. Федеральныйзакон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ(ред. от 29.12.2004) // СЗ РФ от 16.02.1998, № 7, ст. 785, СЗ РФ от 03.01.2005,№ 1 (часть 1), ст. 18.
16. Федеральныйзакон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 30.12.2004) // СЗ РФ от 28.07.1997, № 30,ст. 3594, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 43.
17. Федеральныйзакон «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 29.12.2004) //СЗ РФ от 01.01.1996, № 1, ст. 1, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 18.
18. Закон РФ «Обобразовании» от 10.07.1992 № 3266-1 (ред. от 21.07.2005) // СЗ РФ от15.01.1996, № 3, ст. 150, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (1 ч.), ст. 3111.
19. Закон РФ «Онедрах» от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 22.08.2004) // СЗ РФ от 06.03.1995, №10, ст. 823, СЗ РФ от 30.08.2004, № 35, ст. 3607.
20. РаспоряжениеПрезидента РФ «Об утверждении Положения об определении пообъектного составафедеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформленияправ собственности» от 18.03.1992 № 114-рп // ВСНД и ВС РФ от 26.03.1992, № 13,ст. 697.
21. ПостановлениеПравительства РФ «О Федеральном Агентстве по управлению федеральным имуществом»от 27.11.2004 № 691 // СЗ РФ от 06.12.2004, № 49, ст. 4897.
22. ПостановлениеПравительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся вгосударственной или муниципальной собственности земельных участков или права назаключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 № 808 // СЗРФ от 18.11.2002, № 46, ст. 4587.
23. ПостановлениеПравительства РФ «Об утверждении Правил ведения единого государственногореестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 № 219 (ред.от 12.11.2004) // СЗ РФ от 23.02.1998, № 8, ст. 963, СЗ РФ от 22.11.2004, № 47,ст. 4652.
24. ПостановленияВерховного Совета РФ «О разграничении государственной собственности вРоссийской Федерации на федеральную собственность, государственнуюсобственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей,автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга имуниципальную собственность» от 27.12.1991 № 3020-1 (ред. от 24.12.1993) //ВСНД и ВС РСФСР от 16.01.1992, № 3, ст. 89, ВСНД и ВС РФ от 12.08.1993, № 32,ст. 1261.
25. Приказ МинюстаРФ «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договороваренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) иправ на участки лесного фонда (леса)» от 23.01.2002 № 18 (ред. от 24.12.2004)// Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от11.02.2002, № 6, Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительнойвласти от 17.01.2005, № 3.
26. ИнформационноеПисьмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3.
27. Письмо ВАС РФ «Оботдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике»от 10.09.1993 № С-13/ОП-276 // Вестник ВАС РФ. – 1993. – № 11.
Специальнаялитература
28. Брагинский М.И.,Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. – М.: Издательство «Статут»,2002.
29. Богачева Т.В.Общие положения об аренде (в гл. V «Аренда») // Гражданское право: Учебник (ч.2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. – М.: Юристъ, 2000.
30. Ванян А.Б.Афоризмы о юриспруденции. – М., 1999.
31. Васильева Е.Н.Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. Т.Е.Абовой и А.Ю. Кабалкина. – М., 2002.
32. Витрянский В.В.,Суханов Е.А. и др. Договор аренды // Договоры купли-продажи, мены, аренды… –М.: ЦДИ еженедельника «Экономика и жизнь», 1996.
33. Гражданскоеправо: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: БЕК, 1993.
34. Гражданскоеправо: Учебник. Т. II. Полутом 1 / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: БЕК, 2002.
35. Гражданскоеправо: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект,1997.
36. Гражданское иторговое право капиталистических государств: Учебник / Под ред. Е.А. Васильева.2-е изд., переработанное и дополненное. – М., 1992.
37. Дозорцев В.А.Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридическиймир. – 1997. – № 9.
38. Завидов Б.Д.Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности // Договорное правоРоссии. М.: ИПК «Лига Разум», 1998.
39. Иоффе О.С.Обязательственное право. – М., 1975.
40. Исрафилов И.Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. – 1997. – № 10.
41. Козырь О.М.Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. – М.: МЦФЭР, 1996.
42. Козырь О.М.Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России:Проблемы. Теория. Практика. – М., 1998.
43. Комментарий к ГКРФ (ч. 2) / Под общ. ред. О.Н. Садикова. – М., 1996.
44. Мейер Д.И.Русское гражданское право. Ч. 2. – М.: Статут, 1997.
45. Павлодский Е.А.Аренда // Комментарий к ГК РСФСР / Отв. ред. С.Н. Братусь, О.Н. Садиков. – М.:Юрид. лит., 1982.
46. Покровский И.А.Основные проблемы гражданского права. – М.: Статут, 1998.
47. Римское частноеправо: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. – М.,1996.
48. Синайский В.И.Русское гражданское право. – М.: Статут, 2002.
49. Шершеневич Г.Ф.Курс гражданского права. – Тула: Автограф, 2001.
Судебнаяпрактика
50. ПостановлениеФедерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.03.2005 по делу NА17-95/3 // СПС Гарант.
51. ПостановлениеФедерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.02.2005 по делу NФ03-А04/04-1/4583 // СПС Гарант.
52. ПостановлениеФедерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.02.2005 по делуN Ф08-6634/2004 // СПС Гарант.
53. ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ № 3616/96 от 25.02.1997 // Вестник ВАС РФ. – 1997. – № 6.
ПРИЛОЖЕНИЕДоговор аренды
Договор N _____
(аренды _______________________ )
г._______________ " "___________20____ г.
_______________________________________________________________________,
(наименование организации, предприятия, кооператива)
именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице___________________________
___________________________________________________________,действующего
на основании ____________________________________________________ содной
стороны, и ___________________________________________________________ ,
(наименование организации, предприятия, кооператива)
именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице______________________________
_______________________________________________________________________,
(должность, фамилия, имя, отчество)
действующего на основании_______________________________________________
с другой стороны, заключили настоящий договор, именуемый вдальнейшем
«Договор» о нижеследующем:
1. Предмет Договора1.1. В соответствии с Договором Арендодательсдает, а Арендатор бе-
рет в срочное возмездное владение и пользование следующее имущество_____
_________________________________________________________________________
всего на сумму_____________________________________________________ руб.
(______________________________________________________________________),
( прописью )
именуемое в дальнейшем «Имущество».
1.2. Имущество является собственностью Арендодателя.
1.3. Оценка, техническое состояние, степень износа и другие харак-
теристики Имущества изложены в Характеристике предмета аренды,являющейся
неотъемлемой частью Договора (Приложение 1).
1.4. Имущество предоставляется в арендуАрендатору для_____________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
сроком на _____ лет. Срок аренды истекает " " _______20___ г.
2. Размер арендной платы и расчеты по Договору2.1. Арендатор обязуется вносить Арендодателю запользование иму-
ществом плату в сумме______________________________________________ руб.
(___________________________________________________________________руб.)
(прописью)
в том числе по годам:
20____ год_______________________________________________ руб.
20____ год_______________________________________________ руб.
20____ год_______________________________________________ руб.
2.2. Внесение арендных платежей Арендатор производитежеквартально,
равными долями в размере 1/4 от годовой суммы арендной платы нарасчетный
счет Арендодателя не позднее_________________________ числа.
2.3. В размер арендной платы включаются ___________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
а также арендный процент в размере _________ % в год от стоимости иму-
щества согласно пункту 1.1.
Расчет арендной платы произведен в «Базовомрасчете», являющимся
неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение 2).
2.4. При непоступлении арендной платы в указанный срокАрендодатель
взыскивает ее в установленном порядке с начислением пени запросрочку
платежа.
3. Права и обязанности сторон3.1. Арендодатель обязан в течение _________ после подписанияДого-
вора предоставить Арендатору имущество в состоянии соответствующемтребо-
ваниям Приложения N 1, а Арендатор принять имущество в аренду. Дляэтого
стороны при передаче имущества обязаны составить «Акт N 1 приема-сдачи
имущества в аренду» (Приложение 3).
3.2. Распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и
ремонту имущества изложено в «Плане ремонтных ивосстановительных работ»
(Приложение 4).
3.3. Сторона, виновная в возникновенииаварии, приведшей к неис-
правности Имущества обязана в течение ___________ осуществить егонеобхо-
димый ремонт и восстановление. Если авария произошла по винетретьих лиц,
то_______________________________________________________________________
(арендатор, арендодатель)
в течение ___________ дней предъявляет иск третьему лицу и за свойсчет в
вышеуказанном порядке осуществляет необходимый ремонт.
Если Имущество пришло в негодность в силу форс-мажорныхобстоя-
тельств, или иск третьему лицу не может быть удовлетворен, стороныделят
расходы по ремонту и восстановлению имущества в следующейпропорции:
Арендатор___________________________ %
Арендодатель_______________________ %
3.4. При получении письменного запроса илииного документа, требую-
щего его подписания, сторона, его получившая, обязана в течение_________
дней дать письменный ответ или подписать и отправить его стороне, напра-
вившей документ.
3.5. Арендатор обязан:
3.5.1. Использовать Имущество лишь по прямому назначению,указанно-
му в пункте 1.4 Договора.
3.5.2. Возвратить Имущество в состоянии указанном в части 2 Прило-
жения 1 к " " ___________ 20___ г.
При возвращении Имущества сторонами составляется «Акт N2 приема-
сдачи» по форме Приложения 3, в порядке п. 3.4настоящего Договора.
3.5.3. Не производить ремонт сверх норм определенныхПриложением 4,
а также вносить неотделимые улучшения в имущество без письменного согла-
сия Арендодателя.
3.5.4. Если законодательством разрешается сдача имущества в суба-
ренду, то Арендатор имеет право сдать имущество в субарендутолько с
письменного согласия Арендодателя.
Следующий подпункт желательно не включать, если ВыАрендатор, и желательно включить, если Вы Арендодатель.
3.5.5. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя опредсто-
ящем возвращении Имущества как досрочно, так и по окончании Договора за
_________ предстоящего возвращения.
3.5.6. В случае досрочного расторжения арендного Договора илиокон-
чания срока аренды, Арендатор обязан уплатить Арендодателю суммустоимос-
ти непроизведенного им, лежащей на нем, обязанности текущегоремонта Иму-
щества, а также передать Арендодателю безвозмездно всепроизведенное с
Имуществом и неотделимое без вреда от него.
4. Условия продления Договора или выкупа Имущества4.1. Арендатор, добросовестно выполнивший принятые на себя поДого-
вору обязательства, по окончании действия Договора имеетпреимущественное
перед третьими лицами право на возобновление договора.
Следующий пункт может быть по усмотрению сторонсформулирован в четырех вариантах:
4.2. Выкуп Имущества Арендатором не допускается.
4.2. Выкуп осуществляется путем внесения Арендатором Арендодателю
всей причитающейся ему арендной платы со стоимости сданного наполный
амортизационный срок Имущества.
4.2. Выкуп осуществляется путем возмещения АрендаторомАрендодателю
арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которогопрек-
ращается согласно Договору до завершения амортизационного срока.
4.2. По соглашению сторон, в случае полного погашениястоимости
Имущества арендными платежами, Имущество может быть передано в собствен-
ность Арендатора путем его передачи с баланса на баланс.
5. Основания для одностороннего расторжения Договора5.1. Договор может быть досрочно расторгнут одной изсторон, если
другая сторона систематически нарушает обязательства по Договору.
5.2. Договор может быть расторгнут в безусловном порядке:
5.2.1. Арендодателем: в случае если Арендатор не внесарендную пла-
ту в течение _______________месяцев, а также в случаях__________________
_________________________________________________________________________
________________________________________________________________________.
5.2.2. Арендатором: если Имущество, в силу обстоятельств, закото-
рые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии непригодном дляпользова-
ния, а также в случаях _________________________________________________
_______________________________________________________________________.
6. Ответственность сторон6.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение своихобязательств
стороны несут ответственность, предусмотренную действующим гражданским
законодательствомРФ и настоящим Договором.
В п. 6.2 рекомендуется рассматривать конкретные пунктыДоговора и устанавливать за невыполнение каждого определенные штрафные санкциив % от размера арендной платы. В пунктах, предусматривающих предоставлениекаких-либо документов, рекомендуется установить размер в твердой сумме закаждый день просрочки.
6.2. Дополнительные санкции:______________________________________
_________________________________________________________________________
7. Другие (особые) условия Договора7.1. Стороны не несут ответственности предусмотренной п. 5 Догово-
ра, если невозможность выполнения ими своих обязательств (безущерба для
толкования п. 3.3) наступила в силу следующих форс-мажорных обстоя-
тельств:_________________________________________________________________
_______________________________________________________________________.
7.2. Дополнительные обязательства Арендодателя:
По материально-техническому обеспечению производства на базеарен-
дуемого имущества, содействию и развитию производства, внедрению научно-
технических достижений и передовых технологий, техническому перевооруже-
нию производства, социальному развитию, оказанию информационной,консуль-
тативной и иной помощи, содействию подготовке кадров, созданию необходи-
мых условий для эффективного использования арендованного имуществаи под-
держания его в надлежащем состоянии, а также размердополнительного воз-
награждения за это Арендодателя, порядок расчетов изложен в_____________
_______________________________________________________________________,
составление и подписание которых производится сторонами отдельно.
В следующем пункте вы можете, например, предусмотретьобязанность одной из сторон застраховать Имущество, и изменения в силу этогоарендной платы. Обратите внимание, что в этом случае формулировка п. 3.3 должнанесколько измениться.
7.3. Другие условия (по усмотрению сторон)_________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
8. Заключительные условия8.1. Все изменения, дополнения настоящего Договора действительны
лишь в том случае, если они оформлены в письменной форме иподписаны обе-
ими сторонами.
8.2. Заголовки статей предназначены для удобства пользования текс-
том и они не будут приниматься во внимание при толкованиинастоящего До-
говора.
8.3. Настоящий Договор составляет и выражает весь Договор ипонима-
ние между участвующими здесь сторонами в отношении всех упомянутыхздесь
вопросов, при этом все предыдущие обсуждения, обещания, представленияи
понимания между сторонами, если таковые имелись, теряют силу изаменя-
ются настоящим текстом.
8.4. Подписанный Договор входит в силу с " "______________20__ г.
по " "_________________20___ г.
9. Юридические адреса и подписи сторонАрендодатель______________________________________________________
_________________________________________________________________________
Арендатор_________________________________________________________
_________________________________________________________________________
В случае изменения юридического адреса или обслуживающего банка
стороны обязаны в _________-дневный срок уведомить об этом другдруга.
К договору прилагаются:
Приложение 1. Характеристика предмета аренды.
Приложение 2. Базовый расчет.
Приложение 3. Акт N 1, N 2 приема-сдачи.
Приложение 4. План ремонтных и восстановительных работ.
От Арендодателя: От Арендатора:
М. П. М. П.
" "_______________20___ г. " "_______________20____ г.
Пролонгация" "_______________20____ года.
Настоящий Договор на тех же условиях пролонгирован с " " _________
20___ г. по " "___________ 20___ г.
Доверенность от " " __________20__ г. N______ на________________
_________________________________________________________________________
От Арендодателя От Арендатора
М. П. М. П.
" "_______________20___ г. " "_______________ 20_____ г.