Реферат: Ипотека недвижимости
<div v:shape="_x0000_s1027">
Министерство образования РФ
Воронежский архитектурно-строительный университет
Кафедра ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВОМ
КУРСОВАЯ РАБОТА
ПО КУРСУ «ИПОТЕКА НЕДВИЖИМОСТИ»
Выполнил: студент VIкурса ФЗО
Специальности ЭУС
Сидоров Владимир Код 99 – 28 – 640Проверил: доц. Трухина Н.И.
Воронеж 2004 г
СОДЕРЖАНИЕ
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
1. Введение…3<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
2. Ипотека и ипотечное кредитование… 4<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
3. Формы ипотеки…5<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
4. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России…9<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
5. Ипотечные механизмы выкупа недвижимости… 15<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
6. Расчетная часть…16<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
7. Заключение…20<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
8. Список использованной литературы… 21<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
1. Введение
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
К настоящему времени отечественныекоммерческие банки и риэлтерские фирмы разработали ряд схем кредитованиястроительства и приобретения жилья, которые относительно успешно применяютсяна практике. При этом основные усилия направлялись на решение следующихпроблем:<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
1. обеспечение должнойюридической обоснованности сделок и защита прав ее участников (в первую очередьправ кредитора);<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
2. превращение операций вфинансово выгодные для участвующих сторон;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
3. гарантирование соответствия сделокдействующим правилам и <span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
инструкциям, регулирующим коммерческую и банковскую деятельность,и отвечающим требованиям бухгалтерского учета.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
В настоящее время существует ряд предпосылок для развертывания ипотечногокредитования в современных российских условиях:<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
- свыше 60 процентов жильянаходится в частной собственности;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
- принят ряд различныхзаконодательных актов об ипотеке;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
- в Москве и Санкт-Петербурге действуют первые вРоссии ипотечные банки и в ряде субъектов Российской Федерации осуществляетсяреализация ипотечных программ.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
2. Ипотека и ипотечное кредитование.
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
Ипотека (греч. hypoteka-залог, заклад) — представляет собой залогнедвижимости для обеспечения денежного требования кредитора- залогодержателя кдолжнику (залогодателю).<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Существует и другое понятие ипотеки.Ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
В нашей стране порядок осуществленияипотеки регулируется законом РФ «О залоге» и «Основными положениями о залогенедвижимого имущества — ипотеке».<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
В июле 1998 г. Государственная Думаприняла Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот закон — развитие существующих положений о залоге вообще и Положений Гражданскогокодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке не вносит измененийв отношения собственности, но создает четкую процедуру залога недвижимого имущества.Главная цель закона — повысить надежность и эффективность пользования ипотекикак способа обеспечения недвижимым имуществом кредитных обязательств содносторонней защитой интересов собственников этого имущества.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
Основные положения закона следующие:<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
1) предусматривается (по выбору сторон) заключение договора обипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицам,так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
2) все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
3) детально урегулированы взаимоотношения сторон по договоруперехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам вслучае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог,аренда);<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
4) может быть заложена только та недвижимость, на которую увладельца имеется право на отчуждение или на продажу;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
5) залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальнымзаконом.<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге»ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иногообъекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельнымучастком или правом пользования им.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Ипотека — это обеспечение обязательстванедвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случаенеисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счетзаложен-<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
ной недвижимости. Для организации в системе комитетов поуправлению государственным имуществом единого порядка решения или вопросов одаче согласия на залог федеральной государственной собственности, закрепленнойза федеральными предприятиями на праве полного хозяйственного ведения,Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществомраспоряжением N 890-р от 21 апреля 1994 г. утвердил Временное положение осогласовании залоговых сделок. Однако оно не распространяется на ипотеку изалог имущественных прав. В соответствии с этим положением федеральноепредприятие может осуществлять залог предприятия в целом, его структурных единици подразделений как имущественных комплексов, а также отдельных зданий и сооруженийтолько с согласия комитета управления имуществом по месту нахождения закладываемогопредприятия. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении ипользовании залогодателя, т. е. должника.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
В ипотечном договоре предусматриваютсяразличные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так,соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходамиот заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматриватьзначительную свободу действий залогодателя:<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателядолга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами ит. д. Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна бытьнотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор обипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной. Ипотека может бытьустановлена на:<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
- земельные участки;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
- предприятия, здания ииное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
- жилые дома и квартиры;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
— дачи, садовые дома,гараж и другие строения;<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
- незавершенноестроительство;<span Arial",«sans-serif»; mso-hansi-font-family:«Times New Roman»;color:black">
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">- иное недвижимоеимущество.<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
На регистрацию ипотеки представляетсязаявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, вкачестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины зарегистрацию.<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
3. Формы ипотеки
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
В странах с развитой рыночной экономикойипотека как вид кредита существует в разных формах:<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
- кредит с «шаровым»платежом;<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
- «пружинный» кредит свыплатой только процентов;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
- ипотека ролл-оверная;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
- кредит с частичнойамортизацией;<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
- самоамортизирующийсякредит;<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
- кредит с переменнойнормой процента;<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
- кредит с младшимизакладными;
- кредит с участием.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
Кредиты с «шаровым» платежомпредусматривают крупный итоговый платеж по долгу, известный как «шаровой»платеж. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообщене погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок выплатывсего остатка. Владельцы недвижимости обычно стремятся заранее договориться о новомфинансировании с тем, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа нелишиться собственности из-за несоблюдения своих обязательств.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом могут быть структурированытремя основными путями:<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
1. Замораживание процентных выплат вплоть до истечения срокакредита;<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
2.Выплаты одних только процентов, затем — «шаровой» платеж;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
3.Частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.
Замораживание процентных выплат вплоть доистечения срока кредита
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
Данный вид ипотеки предусматривает полныйотказ от выплат до истечения срока кредита. Затем выплате подлежат как всяпервоначальная сумма, так и начисленный сложный процент.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
Пример:замороженный ипотечный кредит в 400000 $, предоставленный под 12 %, подлежитпогашению через 2 года, то «шаровой» платеж составит 501760 $.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
Сумма кредита<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
400000$<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Процент, первый год, 1 2 %<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
48000<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Остаток, конец первого года<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
448000$<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Процент, второй год, 12 %<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
53760<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Остаток, конец второго года<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
501760$<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Замороженные ипотечные обязательстваполучили ограниченное распространение. Большинство из них удерживаетсяпродавцами неосвоенной земли; часто существует возможность застройки земли донаступления срока «шарового» платежа. Для того чтобы минимизировать своитекущие затраты, заемщик, нередко являющийся земельным спекулянтом, хочетполучить кредит, предусматривающий низкие выплаты.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Выплаты одних только процентов
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Данный вид кредитов с итоговым внесением«шарового» платежа предусматривает периодическую выплату процентов. Оценкатакого кредита при любой ставке отдачи производится в три этапа:<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
1 этап. Учет процентныхвыплат как аннуитета и определение их текущей стоимости;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
2 этап. Учет «шарового»платежа как реверсии и определение его текущей стоимости;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
3 этап. Сложениерезультатов первых двух этапов и тем самым определение общей текущей стоимостикредита.<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Пример:сумма ежегодного процентного платежа по кредиту в 400000 $, предоставленногопод 12 %, составляет 48000 $, вносимых в конце каждого года (4000 $ в концекаждого месяца, если установлены ежемесячные выплаты). По истечении срокакредита погашению подлежит вся основная сумма в 400000 $. Поскольку до этогомомента выплаты основной суммы вообще не производились и вместе с тем неоткладывались выплаты процентов, то по истечении срока кредита его первоначальнаясумма подлежит возврату в форме «шарового» платежа.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
Ипотечный кредит в 400000 $ при номинальной ставке 12 % и периодическихвыплатах одних только процентов предусматривает «шаро-вой» платеж через двагода. При отдаче 25 % стоимость кредита рассчитывается следующим образом:<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
1 этап. 48000$ * 1,44<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
69120$<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
2 этап. 400000$ * 0,64<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
256000$<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
3 этап. Текущая стоимость при отдаче 25%<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
325120$<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Частичная амортизация с итоговым «шаровым»платежом
Кредиты с «шаровым» платежом могутпредусматривать также частичную амортизацию еще до истечения их срока.Прогнозирование «шарового» платежа и оценка таких кредитов проводятся в том жепорядке, что и самоамортизирующихся ипотек, выплачиваемых досрочно.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
Ипотека «пружинная» — это кредит,предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счетпогашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждымпериодом суммарный платеж снижается. «Пружинная» ипотека представляет самоамортизирующийся ипотечный кредит.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Ипотека ролл-оверная — ипотечный кредит,при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и длякаждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентнаяставка. Таким образом, ролл-оверный кредит — это кредит с плавающей процентнойставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной»ипотеки).<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Кредиты с частичной амортизациейпредусматривают частичную амортизацию основной суммы до истечения срокакредита, при этом выплата оставшейся основной суммы кредита производится вконце срока.<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Самоамортизирующийся кредит амортизируется периодическими равновеликимиплатежами, состоящими из двух частей. Одна часть является платежом в счетпогашения основной суммы долга, а вторая часть является процентным платежом наневыплаченный остаток кредита. Несмотря на то, что суммы платежей одинаковые,соотношение между частью, приходящейся на выплату основной суммы и междучастью, приходящейся на выплату процентов, в каждом платеже меняется. При этомпроцентная компонента постоянно уменьшается.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Кредит с переменной нормой процента насегодняшний день является самым распространенным, так как он разработанспециально для долгосрочного кредитования в условиях высоких темпов инфляции.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
Кредит с младшими закладнымипредусматривает наряду с существующим кредитом получения еще одного кредиталибо от продавца, либо от третьей стороны под залог той же недвижимости. Новыйкредитор принимает на себя обязательства по платежам старого кредита, то есть<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
существующий кредит как бы перезакладывается. Существующий кредитобычно имеет норму процента меньшую, чем норма процента нового кредита. Врезультате этого отдача нового кредитора больше, чем норма, выплачиваемая поновому кредиту. Обычно кредиторами новых кредитов являются продавцы.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
Кредит с участием предполагает участиекредитора, кроме получения регулярных платежей в счет погашения, в получениичасти дохода или части реверсии.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
В процессе ипотечного кредитования важноанализировать состояние и эффективность использования кредита. Такой анализпроводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов.<span Arial",«sans-serif»;mso-hansi-font-family: «Times New Roman»;color:black">
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициентипотечной задолженности и ипотечная постоянная.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Коэффициент ипотечной задолженности (К3)показывает долю ипотечного долга, (то есть заемных средств) в общей стоимостинедвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»"><img src="/cache/referats/16430/image002.gif" v:shapes="_x0000_i1025"> ,
гдеИ — сумма ипотечного кредита, руб.;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
К — общая стоимость недвижимости, руб.
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Чем выше значение данного коэффициента,тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора вфинансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например,ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означаетболее высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишенияего права выкупа заложенной недвижимости.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Банки устанавливают и соблюдаютопределенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов,выдаваемых банком<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
гражданам на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает70% сметы или стоимости покупки.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Ипотечная постоянная (Пи)представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживаниюдолга к основной сумме ипотечного кредита:<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»"><img src="/cache/referats/16430/image004.gif" v:shapes="_x0000_i1026"> ,
гдеД — годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
И — основная сумма ипотечного кредита, руб.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
Для того чтобы ипотечный кредит былполностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставкипроцента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкойобеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равнапроцентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммыкредита произойдет «шаровым» платежом.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Когда ипотечная постоянная будет меньшеразмера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему.В этом случае не выплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основнойсуммой ипотечного долга и его остаток будет расти.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
Ипотечным кредитованием занимаютсяспециализированные ипотечные банки. К этим банкам предъявляются особое требование:они должны иметь повышенную надежность. Им запрещено вести венчурные (рисковые)операции.<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Ипотечные кредиты, как правило, недороги.Процент, взимаемый за такой кредит, обычно не превышает 5-7 % годовых.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
Для инвестиционной активности ипотечногокредитования нужны следующие условия:<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
— развитая нотариальная система;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
— поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельныеучастки земли, но и отношения собственности по каждому участку;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
— развитая судебная система;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
— развитая платежная система.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Важной проблемой получения ипотечногокредита на современном<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости(предмета залога).<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
4. Проблемы организации ипотечного бизнесав России.
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Ипотечному бизнесу в РФ насчитывается нескольколет. За это время было создано 35 специализированных ипотечных банков, которые,по сути, таковыми не стали. Некоторые из них успели или разориться, или в корнепересмотреть свою политику на финансовом рынке в сторону коммерческих кредитов.Банки в условиях неплатежей даже по межбанковским кредитам все больше приходятк выводу, что выдача ссуд под залог недвижимого имущества — дело верное,эффективное и перспективное. Большинство банков в настоящее время, не являясьипотечными, осуществляют ипотечное кредитование, а некоторые создали илисоздают специализированные подразделения. В 1993г. создана Ассоциация ипотечныхбанков и Центр ипотечного бизнеса для оказания методической и консультационнойпомощи Ипотечным структурам и банкам России.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Во всем мире ипотечное кредитованиеразвивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищныхпрограмм. Оно как стержневая функция ипотечного бизнеса, с одной стороны,способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, преждевсего проблемы обеспечения жильем, с другой — снижению инфляции, оттягивая насебя временно свободные денежные средства граждан и предприятий. Это обуславливаетинтерес федеральных и региональных представительств к ипотеке и определяет ихроль в ее развитии. Опыт развитых и развивающихся стран, ряда банков России,работающих в различных ее регионах (Москва, Санкт-Петербург, Ярославль, Иркутски др.), показывает, что ипотечный бизнес имеет успех там, где органы государственнойвласти обеспечивают банкам выгодность ипотечного кредитования по сравнению сдругими видами банковской деятельности и доступность кредитов для населения.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
Основными направлениями содействия органовгосударственной власти становлению и развитию ипотеки являются:<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
— защита интересов вкладчиков, заемщиков и кредиторов черезразработку и реализацию нормативных актов, методических и инструктивных материалов;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
— снижение рисков кредиторов через правительственные (органыместной власти) гарантии и систему страхования;<span Arial",«sans-serif»;mso-hansi-font-family:«Times New Roman»; color:black">
<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">— субсидированиецелевых сберегательных счетов, предназначенных на приобретение недвижимости,ее реконструкцию, ремонт;<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
— освобождение от налогов доходов по вкладам на целевые сберегательныесчета;<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
— безвозмездные государственные взносы на эти счета в пропорцияхк величине сбережений вкладчиков;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
— оплата части процентной ставки по ипотечному кредиту;<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
— вычет из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентовпо ипотечному кредиту;<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
— оплата полностью или частично первоначального взноса, т.е. заемщикупредоставляется сумма безвозмездно или по очень низкой ставке по сравнению скредитной.<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Одним из серьезных направленийдеятельности правительства для становления потеки выступает снижение темповинфляции, Ипотечное кредитование при любых условиях будет крайне затруднено,если инфляция будет выше 20 % в год (в январе 2000г. она составляла 1,8 %, втечение года она не превысила 20 %), поэтому предпринятые шаги правительствапо обузданию инфляции до 10-15 %в год дадут возможность улучшить состояниеипотеки в России. В противном же случае, мы получим замкнутый круг, когдавысокие темпы инфляции тормозят развитие ипотеки, которая, в свою очередь, выступаетмощным рычагом обуздания инфляции.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
В литературе и практике бытует мнение, чтоипотека в России не имеет необходимой правовой базы, поэтому развиваться онаили вообще не может, или будет существовать в уродливых формах. Панацеей отвсех бед считался долгожданный закон об ипотеке. Хотя анализ законодательнойбазы ипотеки и опыт работы ряда банков России показывает, что и без такогозакона ипотечный бизнес может идти и развиваться. Безусловно, Закон об ипотекебудет способствовать ипотечному бизнесу. Хотя опыт показывает, что законы нетолько не решают действующие проблемы, но и создают их, и часто вместо стимулированиядеятельности, на которую они направлены, глушат ее.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
Последнее утверждение можно отнести и к Гражданскому кодексу РФ, ик Закону об ипотеке. Так статья 350 п.2 Гражданского кодекса (часть1) даетправо законодательно через суд отсрочить продажу заложенного имущества спубличных торгов на срок до 1 года; статья 292 гласит, «что переход правасобственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основаниемдля прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнегособственника». А в Законе об ипотеке предусмотрен залог дома или квартирытолько при условии, если залогодатель и члены его семьи имеют другое помещение,пригодное для жилья, и продажа заложенного жилого дома или квартиры на публичныхторгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этомдоме или квартире залогодателя и членов его семьи.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
Выгодность для банков и доступность длязаемщиков ипотечных кредитов определяется также стоимостью кредитных ресурсовдля кредитора и долгосрочностью кредита. В настоящее время основными источникамикредитных ресурсов банков выступают собственные средства и межбанковскиекредиты, процентные ставки по которым в зависимости от срока кредита колеблютсяот 140 до 210 % в год, а по валютным счетам -от 15 до 35 % в год. Если к нимприбавить процент издержек банка и риски, то получится процентная ставка покредитам от 170 до 260 % в год. О какой ипотеке здесь можно говорить? Поэтомубанкам выгодно заниматься межбанковскими кредитами, а не долгосрочнымиинвестициями. Однако спекуляция кредитными ресурсами на рынке межбанковскихкредитов в условиях массового не возврата средств становится очень рискованнымбизнесом, и банки все обращаются к долгосрочному кредитованию объектов свысоким обеспечением возврата ссуд. Такое обеспечение дает ипотека.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
Мировая практика ипотеки опирается восновном на два источника: накопительные (сберегательные) счета населения иэмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных).Первый источник является основным для ипотеки Германии, второй — для ипотекиСША. В России практически отсутствует вторичный рынок ценных бумаг, тем болеезакладных. Банки России пошли по другому пути. Они организуют муниципальныежилищные займы, аккумулируя тем самым деньги населения для кредитованиястроительства и покупку их жилья через продажу жилищных сертификатов, а такжедругих ценных или причисленных к ним бумаг. Исследования Центра ипотечногобизнеса показывают, что необходимо формировать нормальный вторичный рынокзакладных, как по жилому, так и нежилому фонду недвижимости. Причем, если в СШАэтот рынок формировался сверху (по инициативе и под руководством правительства)через создание федеральной национальной ассоциации по закладным, то в Россииэтот процесс должен начинаться снизу, путем создания локальных вторичных рынковзакладных под руководством местных органов власти.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">
Основным источником ресурсов для ипотекисовременной России должны быть сбережения как заранее предназначенные длярешения жилищного вопроса, так и текущие, а также временно свободные накопленияпредприятий, передаваемые ипотечным банкам на кредиты, обеспечивающие развитиеэтих предприятий. Например, строительные организации под процент нижекредитной ставки банка дают ему свои временно свободные ресурсы для выдачиипотечных кредитов на приобретение продукции этих организаций. Рациональноесочетание двух указанных схем получения кредитных ресурсов при активном участииместных органов государственной власти может обеспечить высокие результатыипотеки.<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Нормальному развитию ипотеки в Россиимешает и нынешнее разделение процедуры регистрации сделок между органамиГоскомимущества, Роскомзема, Бюро технической инвентаризации. Согласно Гражданскомукодексу РФ недвижимость — это земельный участок и все, что с ним неразрывносвязано. Стало быть, любое здание или сооружение следует рассматривать внеразрывном единстве с земельным участком, на котором оно стоит, и регистрироватьсделку в целом.<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">
Высокий уровень инфляции (которыйнаблюдался до последнего времени) и система на