Реферат: Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

Направах рукописи

УДК

КОЗЛОВВАСИЛИИ НИКОЛАЕВИЧ

ФОРМИРОВАНИЕИ ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО

ЖИЛИЩНОГОКРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА В УСЛОВИЯХ

ТРАНЗИТИВНОЙЭКОНОМИКИ

Специальность 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством

Диссертация на соисканиеученой степени кандидата экономических наук

Научный руководитель -                                                    

Новосибирск- 2002

 СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ                                                                                                     3

1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ   7
ОТНОШЕНИЙ И СОСТОЯНИЕ ИПОТЕЧНОЙ СТРОИТЕЛЬНОЙ
СИСТЕМЫ

1.1.Экономическое и правовое содержание ипотечных отношений как7
составной части экономической строительной системы

1.2.Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления30
кризисных явлений в строительстве в условиях транзитивной экономики

1.3.Классические схемы ипотечного кредитования в международной   33
практике строительства

2.МОНИТОРИНГ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОЙ  52
СТРОИТЕЛЬНОЙ СИСТЕМЫ В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНОЙ
ТРАНСФОРМАЦИИ ЭКОНОМИКИ РОССИИ

2.1. Современноесостояние жилищной проблемы России и анализ методов       52 программного решения

2.2.Мониторинг становления ипотечных строительных отношений в    61
Российской Федерации: федеральный и региональный уровни

2.3.Анализ системы управления рисками и страховой защиты при   78
ипотечных строительных операциях

3.МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МОДЕЛИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ   90
СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В
ТРАНЗИТИВНОЙ ЭКОНОМИКЕ

3.1.Методические основы комплексного подхода к организации выдачи        90
ипотечных ссуд для строительства жилья банками Российской Федерации

3.2.Механизм ипотечного кредитования как составная часть жилищной        99
политики

3.3.Альтернативные модели ипотечного кредитования инвестиционных        109
проектов по строительству жилья

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                             129

СПИСОК БИБЛИОГРАФИЧЕСКИХИСТОЧНИКОВ                               132

ПРИЛОЖЕНИЯ                                                                                            142

 ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Приобретение собственного жилья-первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности,нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан надостойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая иэкономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемыв значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства,реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политическиеоценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополненияжилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство истроительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальноестроительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетногофинансирования строительства и обеспечения населения жильем, основнымисточником средств для приобретения жилья становятся собственные средстванаселения, а также кредиты банков, как это происходит в большинствеэкономически развитых стран мира.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительствапотребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнегозарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективновозникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство,минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременнымвозвратом [29, с. 100]. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит,обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежныхстран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведениивзвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется всамофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степениопределяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширенияплатежеспособного спроса со стороны населения активизируется новоестроительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированнойтехники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходитускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанностьтеоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитованияобусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики Россииформирование

 жизнеспособнойсистемы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач,как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. Успешноерешение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической,правовой и организационной сторон внедрения жилищной ипотеки в российскуюпрактику.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является развитиетеоретических основ и разработка методики формирования и внедрения моделейипотечного жилищного кредитования. Для достижения указанной цели былипоставлены следующие задачи:

• обобщить теоретические экономические и правовые основы ипотеки(залога недвижимости), включая анализ действующих в мировой практикеклассических моделей ипотечного кредитования;

• проанализировать результаты практических решений наиболееактуальных вопросов ипотечного жилищного кредитования через призму сложившегосямеждународного опыта и отечественной практики функционирования ипотечных отношений;

• выработать практические рекомендации, связанные с проведениемипотечных операций на региональном и местном уровнях (на примере ООО «Жилищноеобщество Гальбштадт» Немецкого национального районаАлтайского края);

• выявить и обобщить современные тенденции развития ипотеки на федеральноми региональном уровнях, обозначить основные проблемы развития ипотеки в России,а также попытаться найти наиболее приемлемые в настоящее время пути их решения.

Объектом исследования является процесс внедрения системы ипотечногожилищного кредитования в условиях рыночных трансформаций экономики России.

Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиесяв процессе реализации схем ипотечного кредитования, теоретические основы имеханизмы формирования жизнеспособной модели ипотечного жилищного кредитования.Теоретической и методологической основой диссертации послужили работыведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищногокредитования. Эмпирическую основу составили аналитические обзоры истатистические данные Госкомстата РФ, периодические издания России, действующиезаконы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.Наибольшее влияние на проведенное автором исследование оказали работы такихспециалистов как В.А.Кудрявцев,В.М.Ланцов, Е.В.Кудрявцева, Р.Страйк, Е.Б.Кибалов, А.Г.Ивасенко,Н.Б.Косарев, Л.Ю.Руди, А.Ю.Шарипов,В.В.Лимаренко, А.И.Щербаков, В.М.Агапкин, В.Беленький и многих других.

Методика исследования. В диссертации применены методы статистического,экономико-математического и системного анализа, социологические методыисследования и графический инструментарий.

Научная новизна проведенного исследования заключается впроизведенной автором попытке не только представления ретроспективы развитияипотеки в России и за рубежом, обобщения теоретических экономических и правовыхоснов развития ипотеки, но и обобщения и анализа практического опыта внедренияи развития ипотеки не только на федеральном уровне, но и на уровне отдельных регионов,с выработкой практических рекомендаций по разработке возможных схем внедренияипотеки на уровне отдельного региона, а также выявление современных тенденций ипроблем развития ипотеки в России и выработка возможных путей решения наиболееактуальных из них. Научные положения, выводы и рекомендации диссертационногоисследования обоснованы не только теоретически, но также подтвержденырезультатами практического внедрения разработанных автором схем в ООО «Жилищноеобщество Гальбштадт» Немецкого национального районаАлтайского края и применения их в ходе осуществления своей основной деятельности,связанной с реализацией уставных целей организации, вследствие чего не возникаетсомнения в их достоверности и возможности их применения на практике.

Практическая значимость и апробация работы. Полученные в диссертационномисследовании результаты позволяют применить представленные выводы для моделированияипотечных отношений в стране в целом и на уровне региона, и с точки зрения специалиста-экспертаоткрывают широкое поле для реализации изложенных выводов на практике, особеннов рамках региональной жилищной политики.

Основные результаты работы опубликованы в 34 работах общим объемом17 п.л. и представлены в составе материалов научно-практических конференций исеминаров.

Результаты исследования были доведены до прикладных разработок иапробированы в 1. Новосибирске и г. Юрге. Материалы, полученные в ходе диссертационногоисследования вошли в разработку учебно-методических материалов по дисциплинам«Финансы, денежное обращение и кредит», «Финансовый менеджмент», «Инвестиции»,изучаемым студентами.

Структура и объем диссертационной работы. Диссертация состоит из введения,трех глав, включающих 9 параграфов, заключения, библиографического списка использованнойлитературы и 11 приложений. Основное содержание работы изложено на 119страницах, иллюстрировано 11 таблицами и 14 рисунками. Список использованных источниковнасчитывает 143 источника. Представленная структура работы позволила соединитьтеоретические, методологические и практические проблемы, возможные варианты ихрешения и результаты исследования.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙИ СОСТОЯНИЕ ИПОТЕЧНОЙ СТРОИТЕЛЬНОЙ СИСТЕМЫ

1.1. Экономическое иправовое содержание ипотечных отношений как составной части экономическойстроительной системы

В условиях хронического недостатка государственных средствтрадиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечениевнебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболееперспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимостисчитают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования [120, с. 174].

Ипотека — это обременение имущественных прав собственности наобъект недвижимости.

Ипотечное кредитование — тгокредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованиемипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств [113, с. 186].

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системынеобходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечениянеобходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав наобъекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условияхнецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценнойбумаги (при эмитировании собственником обьекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладныхоборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала)[113, с. 187].

В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструментоборота имущественных прав на объекгы недвижимости вслучаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически иликоммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовыесредства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования иособенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другимиспособами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулироватьследующим образом:

 • функция финансового механизма привлечения инвестиций всферу материального производства;

• функция обеспечениявозврата заемных средств;

• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимогоимущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразныили юридически невозможны;

• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в видезакладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. [12, с.11].

Можно выявить следующиеотличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залогаможет выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечныйкредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательствосуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией,чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаясяпосле погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращениявзыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариальнозаверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения вслучае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких — либоограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срокапредоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашенияуменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечныхссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредитсчитается относительно низкорисковой банковской операцией.К основным требованиям можно отнести следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночнойстоимости покупаемого жилья;

• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30%совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в томслучае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

 • при процедуреоценки вероятности погашения кредита кредитор использует официальноподтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков длякредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставленияи обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичногорынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этотсектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищногокредитования — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным постоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную нарыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищномрынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Созданиеуказанной системы позволит:

• увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретениежилья доступным для основной части населения;

• активизировать рынокжилья;

• вовлечь в реальныйэкономический оборот приватизированное жилье;

• привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетныефинансовые ресурсы;

• обеспечить развитиестроительного комплекса;

• оживить экономикустраны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Россиидолжна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования,быть адаптирована к российской законодательной базе, учитыватьмакроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченнуюплатежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищногокредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использованиепривлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов,инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственногобюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования врегионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе,платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (илиотсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы иинфраструктуры.

В России в настоящий момент только разрабатываетсянормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций снедвижимостью и землей. К настоящему времени сложилась следующая иерархияисточников залогового права.

1. Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23,посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениямприменяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров,об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу,как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико.

Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силыи наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормыо залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные сзалоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». Смомента вступления в силу этот закон занял место основного источникароссийского залогового права. Это обстоятельство специально было подчеркнуто вст. 2 Закона: «Настоящим законом определяются основные положения о залоге.Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом, регулируются инымиактами законодательства Российской Федерации». Однако необходимо отметить, чтос момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основнымисточником залогового права. При этом надо иметь в виду, что регулированиезалога в ГК РФ во многом существенно отличается от его регулирования вуказанном Законе. Следовательно Закон РФ «О залоге» «применяется постольку, посколькуон не противоречит» части первой ГК РФ.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке»). Данный законодательныйакт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий итернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа надэтим законом началась в 1993г. В июле 1995г. он был принят в первом чтении,после чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям(было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был принятобеими палатами Федерального собрания летом 1997г. Затем понадобился еще год,чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона.

Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ «Обипотеке», но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса озалоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом «Обипотеке» не установлены иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФсодержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ «Обипотеке».

4. К источникам залогового права относят также другие федеральныезаконы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговыхотношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности,федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним».

5. В совокупность источников залогового права входят не толькособственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановленияПравительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые актыисполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления[116, с.22] В качестве примера можно привести следующие нормативно-правовыеакты: Постановление правительства Москвы от 25 апреля 95г. № 356 «О принципах использованиязалогового кредитования в г. Москве»; Постановление Правительства Москвы от 20сентября 94г. № 788 «О введении на территории Москвы единой системыгосударственного регистрации залога и единого реестра договоров залога»;Постановление Правительства РФ от 1 мая 1996г. № 534 «О дополнительномстимулировании частных инвестиций в РФ» и др.

При реализации ипотечных отношений на практике очень важноправильно понимать термин «предмет ипотеки» для определения конкретных прав иобязанностей сторон по договору об ипотеке.

Объекты гражданских правоотношений правоведы объединяют в четырегруппы: 1)имущество; 2)действия; 3)результаты интеллектуальной (творческой)деятельности; 4)нематериальные блага.

Термин «имущество» применяется в гражданском праве неоднозначно. Восновном под ним понимают вещь или определенную совокупность вещей, а также иимущественные права. Состав объектов гражданских прав, в соответствии с положениямист. 128 ГК РФ, представлен на рис. 1.1.1. [116, с.23].

Правовой режим недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости)основан исходя из главной цели, которой должны отвечать объекты, входящие в ихсостав. Эта цель состоит в том, чтобы обеспечить особую устойчивость прав наназванные вещи (имущество), т. е. установить специальный порядок распоряженияим (определять его юридическую судьбу). Для этого введена система государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регламентируемаяфедеральным законом от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним».

 <img src="/cache/referats/11901/image002.jpg" v:shapes="_x0000_i1025">

Перечень объектов, относящихся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу,недвижимости), как это следует из ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим.Законодатель вправе признать недвижимостью и другие предметы и нематериальныеблага.

<img src="/cache/referats/11901/image004.jpg" v:shapes="_x0000_i1026">

Так, предметом договора об ипотеке могут быть также сооружения, находящиесяв процессе возведения, а также недвижимость, находящаяся в аренде. Еслипредметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованноеимущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оносамо являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Кроме того, п.1 ст. 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещамзакон относит и некоторые вполне движимые вещи. Такое деление объясняется тем,что отдельные специфические транспортные средства и космические объекты имеютособый статус, а потому на них целесообразно распространить правовой режим,относящийся к объектам недвижимости. Имущество является основным объектом випотечных отношениях, а поскольку нет однозначного определения термина«имущество», то при заключении договора необходимо определять точное значениеданного термина путем его детального юлкованияНасколько зго важно, наглядно показывают существующиенеопределенности терминологического плана в отношении объектов недвижимости,являющихся предметом рассмотрения в настоящей работе.

Как уже отмечалось, действующее законодательство выделяет ипотеку,т.е. залог недвижимого имущества, в особый объект договорных отношений в связис гем, что недвижимости присуща неразрывная связь сземельным участком, на котором указанные объекшнаходятся, и оттого их перемещение технологически невозможно. Проиллюстрируемвысказанный тезис на следующем небольшом примере. Так, согласно ГК РФ здания делятсяна две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые. Основные параметры, имеющиеотношение к функциональному назначению нежилых и жилых зданий, представлены втабл.1 [116, с.25]

Предметом ипотеки может быть только индивидуально определеннаявещь. Поэтому здание или сооружение, являющееся предметом договора об ипотеке, должнопо своим характеристикам, в частности по функциональному назначению, точносовпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственнойрегистрации недвижимое^ (ст. 131 ГК РФ).

Ипотека возможна в случаях, когда имущество принадлежит залогодателюна праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Решения о залоге недвижимогоимущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного направе хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или Правительством (администрацией)субъекта РФ.

 <img src="/cache/referats/11901/image006.jpg" v:shapes="_x0000_i1027">

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество,указанное в п.1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленномдля государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Состав такогорода имущества и выдвжаемые при этом ограничения, всоответствии с положениями ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», приведены в табл.2.

 <img src="/cache/referats/11901/image008.jpg" v:shapes="_x0000_i1028">


 15

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартири другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку ихоборот допускается федеральными законами. MoiyTбыть заложены земельные участки, находящиеся в собственности [раждан, их объединений, юридических лиц и предоставленныедля садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражногосфоительсгва, приусадебные земельные учас! ки личною подсобного хозяйства и земельные участки,занятые зданиями, сiроениями илисооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания(функционального обеспечения).

Не подлежат ипотеке земли, находящиеся в государственной или муниципальнойсобственное! и, сельскохозяйственные уюдья из состава земель сельскохозяйственных организаций,крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личныхподсобных хозяйств

Если договором об ипогеке непредусмотрено иное, предполагается, что право залога на находящиеся иливозводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе нажилые строения, не распространяется. Если в договоре не оговорено, чтонаходящееся (возводимое) на участке здание или сооружение, принадлежащеезалогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращениивзыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение иприобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка,которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с егоназначением.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке,залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленномпорядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.На эти здания и сооружения право залога не распространяется. Однако, если правазалогодержателя удостоверены закладной, строительство возможно только в случаеуказания на это в договоре.

Оценка земельного участка может быть установлена в договоре обипотеке не ниже его нормативной цены Нормативная цена земли — это особый видплаты за землю. Она представляет собой показатель, характеризующий стоимостьучастка определенного качества и местоположения исходя из потенциального доходаза расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется при покупке ивыкупе земельных участков, при передаче земли в собственность, передаче понаследству, дарении, а также при получении под залог банковского кредита.

Следует, однако, иметь в виду, что ни отечественный, ни зарубежныйметодический опыт определения цены земли в современных российских условиях точногои надежного результата не обеспечивает.

Особенно сложная ситуация сложилась с оценкой земельных участков.Отечественные методические разработки базируются в основном на стоимостнойоценке вложенного в земельный участок капитала, почти не учитывают его рентообразующиевозможности и совершенно не принимают во внимание реальное поведение какпродавцов, так и покупателей земельной собственности, объем и структуру спросаи предложения и т.д. Не учитываются также такие определяющие размер рентыфакторы, как вариабельность возможного хозяйственного использования участка,экономическая состоятельность окружающей данный участоксоциально-демографической среды как носителя покупательного спроса, рабочейсилы, конкурентных отношений и т.д.

Подобный методический подход и определил очень низкие величины такназываемой нормативной цены земли. По нормативным госрасценкамсегодня распродаются богатейшие черноземы Краснодарского и Ставропольскогокраев, Ростовской, Воронежской, Волгоградской и ряда других располагающихвысокопродуктивными землями областей страны. При подобной ценовой политике исистеме налогообложения блокируется ипотечная форма кредитования и выключаетсяглавнейший элемент рыночного регулирования земельных отношений, деформируетсярыночный механизм ценового саморегулирования, причем не только в аграрнойсфере, но и во всей производственно-экономической структуре страны [7, с.11].

Распоряжение участком при приобретении его на публичных торгахограничено: владелец не вправе менять назначение участка (в отдельных случаях,предусмотренных земельным законодательством РФ, такое возможно). Продажа и приобретениена публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участковосуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений вотношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Если предметом ипотеки является предприятие в целом какединый имущественный комплекс, то в состав заложенного имущества включаютсяполученные доходы предприятия, приобретенное им имущество, долги, приобретенныепредприятием в период ипотеки, а также принадлежащие предприятию как юридическомулицу права требования, патента и другие исключительные права и обязанностиэтого предприятия, которые переходят к покупателю с момента государственнойрегистрации права собственности на приобретенное имущество. Состав имуществапередаваемого в ипотеку предприятия и оценка его стоимости

определяются на основеполной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерскийбаланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имуществапредприятия являются обязательными приложениями к закладной.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство,сумма-которого составляет не менее половины стоимостиактивов предприятия. Предприятие, в отношении которого возбуждено уголовноедело о банкротстве либо принято решение о его ликвидации или реорганизации, неподлежит передаче в ипотеку.

Ипотекой предприятия может обеспечиваться денежное обязательство,подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки.Если ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство с менее продолжительнымсроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки понеисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года смомента заключения договора ипотеки.

Залогодатель вправе продавать, сдавать в аренду, распоряжатьсяиным образом имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия,переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости активовпредприятия и не нарушает условий договора ипотеки. Реорганизация, передача предприятияв залог, совершение сделок, направленных на отчуждение недвижимого имуществапредприятия, допускаются только с согласия залогодержателя.

В случае нарушения залогодателем своих обязательств, непринятиямер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использованияимущества, что может привести к неплатежеспособности предприятия или куменьшению стоимости заложенного имущества, залогодатель вправе обратиться вобычный или арбитражный суд с требованием о введении ипотечного контроля задеятельностью залогодателя.

Взыскание на заложенное имущество предприятия в случаенеисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия,может быть обращено только по решению обычного или арбитражного суда во всехслучаях, независимо от того, кто является залогодержателем [33, с.21].

Ипотека жилых домов и квартир, включающая ипотеку части жилогодома, квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, имеетсвои особенности. В частности, не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирныхжилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности. Правила, установленные для ипотеки

еще рефераты
Еще работы по экономической теории, политэкономике, макроэкономике