Реферат: Аренда. Рынок аренды нежилых помещений
Министерство образования
Московский Государственный Строительный Университет
Кафедра экономики и управления в строительстве
КУРСОВАЯ РАБОТА
на тему:
«Аренда. Рынок аренды нежилыхпомещений»
Выполнила студентка
Вечернего отделения
ЭОУС-V, 2 группа
Кондрашова А.Н.
Проверила: Иванова Н.В.
Москва — 2002
О Г Л А В Л Е Н И Е
Наименование
Стр.
Ввдение
3
§.1.
Понятие и функции аренды
4
§.2.
Принципы аренды недвижимости
8
§.3.
Виды и формы аренды
11
§.4.
Экономический механизм аренды недвижимости
13
§.4.1.
Арендная плата: состав и функции
14
§.4.2.
Виды и формы арендных платежей
16
§.5.
Аренда нежилых помещений
18
§.5.1.
Методика расчета арендной платы за нежилые помещения
20
§.5.2.
Анализ рынка аренды нежилых помещений в г.Москве
21
§.5.3.
Анализ основных сегментов рынка аренды нежилых помещений в г.Москве
24
Заключение
28
Литература
29
Введение
При любомобщественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает«недвижимое имущество», с функционированием которого так или иначе связаныжизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
Понятие«недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи свведением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов,и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. Вдореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714г. дляограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период послеотмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимыетрансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участкиучитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).
В современнойРоссии понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено вэкономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24декабря 1990г. в связи с установлением статуса частной собственности СССР иреспублик от 31 мая 1991г. (ст.4). Затем этот термин подтвержден в УказеПрезидента РФ от 27 октября 1993г. № 1767 «О регулировании земельных отношенийи развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательнозакреплен Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994г.
С переходом крыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимоеимущество: частная, государственная, муниципальная. Недвижимость включена всистему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, каккупля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.
<span Times New Roman",«serif»; color:windowtext">Аренда появилась примерно за два тысячелетия до Р.Х., ипредметом ее была земля. В дальнейшем объектами аренды стали не только земля,но и здания, оборудование и почти все, что только можно себе представить,включая ядерные энергетические комплексы и линкоры. С 1950-х годов развитиеаренды в США, включая такие ее разновидности, как лизинг и возвратный лизинг(лизбэк), приобрело особенно бурный характер. В 1987 г. общая стоимостьсданного в аренду оборудования составляла 107,9 млрд. долларов, увеличиваясьпочти на 7% ежегодно.
<span Times New Roman",«serif»; color:windowtext">Причина роста популярности аренды состоит в том, что онапредставляет собой весьма простую финансовую сделку. Арендатор имеетпреимущества низких расходов в денежной форме и многократное забалансовоефинансирование. Легкость использования, однако, уравновешивается сложнойприродой факторов, определяющих решение вопроса, чему следует отдатьпредпочтение — аренде или покупке. Аренда требует способности хорошоразбираться в налогообложении, бухгалтерском учете и финансах, а также взаконодательстве, в вопросах кредитования и управления активами.
Основноепонятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторонпредлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другойстороне на определенный период времени. Первая сторона получает доход в формерентных платежей, а вторая — выгоду от использования имущества по минимальнойцене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны сприобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовыхнужд.
Демократизацияэкономических отношений в современной России началась в 1989г. с интенсивногораспространения аренды, удивительные возможности которой для укреплениянародного хозяйства, к сожалению, не были использованы в полной мере. Аренда посвоей сути затрагивает базисные отношения общества и в своем развитиизакономерно ведет к эволюционному изменению социального статуса наемного работникаи становлению его как самостоятельного предпринимателя – собственника. Онаболее полно отвечает требованиям гармоничного сочетания личных, коллективных иобщественных интересов и позволяет преодолеть отчуждение работника от средствпроизводства, труда от капитала, исполнительных функций от управленческих.
Обладающиебогатым воображением деловые люди на протяжении жизни многих поколенийпродолжали совершенствовать изначально немудреную форму аренды. Свойствопростоты у нее сохранилось, однако эксперты обнаружили, что аренда приобрелапоразительную гибкость. Постоянно порождаются новые выигрышные для обеих сторонмоменты, благодаря которым предприниматели, подобные вам, могут с умомвоспользоваться появляющимися возможностями для роста.
Особая историческаяроль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новыхформ собственности, в том числе и частной, а с другой, непременно ведет кпреодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессеаренды происходит саморазвитие государственной собственности, а приопределенных экономических условиях – и превращение ее в общую совместную илидолевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножениеосновных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами,но и собственниками таких приращений. В результате достигается разрешениесуществующего противоречия, двойственности коллективной собственности, котораяпринадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.
Как универсальная общечеловеческая ценность ивеличайшее достижение человеческого разума аренда в одинаковой мере оказываетсяне просто приемлемой, а объективно необходимой при любом общественномустройстве, особенно при рыночных отношениях. В переходный же период нашастрана не может не предоставлять в аренду или в собственность землю и другиегосударственные средства производства трудовым коллективам и отдельнымработникам, не нарушая их прав, как творцов этой собственности.
Возникновениеаренды – естественное следствие реализации права каждого человека насамостоятельную предпринимательскую деятельность. Не случайно во многих странахаренда давно уже получила широкое распространение и считается болеепредпочтительным способом организации производства даже по сравнению с ведениемего на основе частной собственности
Возможность инеобходимость широкого распространения аренды недвижимости при многоукладнойэкономике изначально заложены в самом многообразии видов собственности и форморганизации предпринимательства. Мировая практика свидетельствует: на каждомисторическом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующиепроизводственные отношения, способствуя более эффективному использованиюнакопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики всовременной России, если учитывать позитивные аспекты, упущено именно из-занедооценки аренды, которая вызывает постепенное изменение отношенийсобственности.
В даннойкурсовой работе мы выясним в чемсущность аренды, какова ее природа, принципы и организационные формы. Мыузнаем, что делает аренду столь необходимой для стабилизации и развитияэкономики страны.
Цельюнастоящей работы является постановка и попытка рассмотрения наиболее значимыхвопросов в области аренды нежилых помещений. Последовательно реализованныйпринцип соотношения теоретических знаний и правоприменительной практики,позволяет получить объективное представление о характере арендных отношений,выделить главные факторы, рассмотрение сущности арендной платы нежилыхпомещений.
§.1. Понятие ифункции аренды
В переводе слатинского аренда означает найм или Договор на передачу имущества собственникомво владение другому лицу на определенных условиях.
Традиционноеопределение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу(арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или толькопользование) – за плату.
Основная формавыражения таких взаимоотношений – Договор. Почему? Потому что речь в данномслучае, идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные похарактеру общественные взаимоотношения.
Целью аренды,является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этомпользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самоеглавное приобретение плодов и доходов.
В отличие отчисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездноговладения и пользования имуществом, аренда – это система хозяйствования илиорганизационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности исостояние производственных сил и прежде всего рабочей силы. Более наглядно этоможно увидеть на схемах (см. схемы 1, 2 и 3).
Схема № 1 «Система аренда недвижимости»<div v:shape="_x0000_s1067">
Содержание
<div v:shape="_x0000_s1065">
Субъекты
<div v:shape="_x0000_s1071">Объект
<img src="/cache/referats/16727/image001.gif" v:shapes="_x0000_s1053"><div v:shape="_x0000_s1066">Наем имущества
Признаки
Принципы
Функции
Виды
Формы
Понятие
<div v:shape="_x0000_s1064">Арендодатели
Арендаторы
Посредники
Субарендаторы
<img src="/cache/referats/16727/image002.gif" v:shapes="_x0000_s1058"><div v:shape="_x0000_s1070">
Сооружения
Земельные участки
Жилье
Нежилые помещения
<img src="/cache/referats/16727/image003.gif" v:shapes="_x0000_s1059"><div v:shape="_x0000_s1076">Состав
Размер
Порядок
определе-
ния
<div v:shape="_x0000_s1077">Арендная плата
<div v:shape="_x0000_s1074">
Способы
выкупа
Формы само- Нормативные
управления акты
Мотивация пред-
принимательства Договорные
отношения
Информационное
обеспечение
<div v:shape="_x0000_s1073">Процедуры
<div v:shape="_x0000_s1072">Конкурс на право аренды
Договор
Акционирование
Дополнительные
Соглашения
Преобразование
В ООО
<div v:shape="_x0000_s1069">П р е д л о ж е н и е
<div v:shape="_x0000_s1068">С п р о с
<img src="/cache/referats/16727/image004.gif" v:shapes="_x0000_s1062"><img src="/cache/referats/16727/image005.gif" v:shapes="_x0000_s1063"><img src="/cache/referats/16727/image006.gif" v:shapes="_x0000_s1061"><img src="/cache/referats/16727/image007.gif" v:shapes="_x0000_s1060"><img src="/cache/referats/16727/image006.gif" v:shapes="_x0000_s1056"><img src="/cache/referats/16727/image007.gif" v:shapes="_x0000_s1055">Аренда недвижимости
<img src="/cache/referats/16727/image008.gif" v:shapes="_x0000_s1054"><div v:shape="_x0000_s1075">Социально-правовое регулирование
Схема № 2 «Взаимосвязь содержания и формы аренды»
Аренда
недвижимости
Содержание
Форма
Найм объекта
частичный полный
Формирование и приватизация капитала
Обособление арендатора как хозяина
индивиду- коллекти-
ально вно
Отношение собственности
с арендода- с госуда-
телем рством
Отношение совместной деятельности
с наемными с аренда-
работниками торами
Организационные формы
самостоя- внутрипроиз-
тельные водственные
Система хозяйствования
Форма предпринимательства
Состояние производственных сил Состояние производственных отношений
<img src="/cache/referats/16727/image009.gif" v:shapes="_x0000_s1078 _x0000_s1079 _x0000_s1080 _x0000_s1081 _x0000_s1082 _x0000_s1083 _x0000_s1084 _x0000_s1085 _x0000_s1086 _x0000_s1087 _x0000_s1088 _x0000_s1089 _x0000_s1090 _x0000_s1091 _x0000_s1092 _x0000_s1093 _x0000_s1095 _x0000_s1096 _x0000_s1097 _x0000_s1098 _x0000_s1099 _x0000_s1100 _x0000_s1101 _x0000_s1102 _x0000_s1103 _x0000_s1104 _x0000_s1105 _x0000_s1106 _x0000_s1107 _x0000_s1108 _x0000_s1109 _x0000_s1110 _x0000_s1111 _x0000_s1112 _x0000_s1113 _x0000_s1114 _x0000_s1115 _x0000_s1116 _x0000_s1118">Схема № 3 «Понятие и функции аренды недвижимости»
Аренда недвижимости
Признаки
Функции
Наем имущества
Возмездность найма
Срочность найма
Владение и пользо-вание имуществом
Передача имущества в срочное владение и пользование
Способ реализации отношений собственности
Форма предпринимательской деятельности
Расширение зоны предпринимательства
Разгосударствление и приватизация имущества
Развитие конкурентных отношений
Возмещение и увеличение стоимости недвижимости
Преодоление двойственности коллективной собственности
Самокоординация участников
Воспроизводство собственника
Дифференциация присвоение средств
Разграничение собствен-ника и пользователя недвижимости
Стимулирование предпринимательства
<img src="/cache/referats/16727/image010.gif" v:shapes="_x0000_s1119 _x0000_s1120 _x0000_s1121 _x0000_s1122 _x0000_s1123 _x0000_s1124 _x0000_s1125 _x0000_s1126 _x0000_s1127 _x0000_s1128 _x0000_s1129 _x0000_s1130 _x0000_s1132 _x0000_s1133 _x0000_s1134 _x0000_s1135 _x0000_s1136 _x0000_s1137 _x0000_s1138 _x0000_s1139 _x0000_s1140 _x0000_s1141 _x0000_s1142 _x0000_s1143 _x0000_s1144 _x0000_s1145 _x0000_s1146 _x0000_s1147 _x0000_s1148 _x0000_s1149 _x0000_s1150 _x0000_s1151 _x0000_s1152 _x0000_s1153 _x0000_s1154 _x0000_s1155 _x0000_s1156 _x0000_s1157 _x0000_s1158 _x0000_s1159 _x0000_s1160">
Изолированноерассмотрение аренды в отрыве от ее материального содержания — производственныхсил или от собственной формы, характеризующей производственные отношения, — непозволяет выявить экономическую сущность этой системы хозяйствования. Подлиннаяаренда имеет место в тех случаях, когда применяемая форма производства ведет квозникновению общей совместной (долевой) и частной форм собственности насредства производства и результаты труда. В то же время любой вид собственностине исключает арендную форму ее использования.
Ошибочна такжеподмена понятия аренда различными формами подрядных отношений. Прежде всего вних по разному формируются трудовые коллективы: вместо найма рабочей силы приаренде вводится членство с одновременными изменениями прав и обязанностейкаждого работника, вытекающими из их собственности, на получение дохода иприобретаемые средства производства. Аренда – это наем не работников, аимущества. Следовательно, она является не формой организации труда, а способом реализации отношенийсобственности. Сам факт найма (аренды) средств производства ведет к коренномуизменению социального статуса работников. Посредством аренды они реальносоединяются со средствами труда не как наемные работники, а как их хозяева. Врезультате значительно расширяется база мотивации трудовой деятельностиработников не только как потребителей, но и как заинтересованныхпредпринимателей, она связывается не только с фондами оплаты труда иматериального стимулирования, но и с присвоением прибавочного продукта, спроцессом воспроизводства в арендном хозяйстве, с реализацией коллективом икаждым работником своего права совладельца собственности (см. таблицу № 1).
Таблица № 1 «Качественные различия отношенийаренды и найма»Условия предпринимательской
Виды отношений
деятельности
наемные, подрядные
арендные
Отношение к средствам производства
Пользование
Пользование, владение и частичное распоряжение
Цель работников в труде
Максимум зарплаты
Максимум дохода и продукции
Объект найма
Работников – способность трудиться
Имущество
Условия получения ресурсов
Бесплатное закрепление
Покупка и платное
Ответственность за ресурсы
Моральная и частично материальная
Полная имущественная
База мотивации труда
Удовлетворение, в первую очередь, физиологических потребностей
Самореализации личного потенциала, удовлетворение социальных и интеллек-туальных потребностей
Планирование производственной программы
По заказу предприятия
Самостоятельно
Оплата труда
Минимальная гарантируется государством
По остаточному доходу арендатора
Право на произведенную продукцию и доход
Является собственностью предприятия
Принадлежит арендатору
Распределение продукции и дохода на потребление и накопление
По нормативам предприятия
Самостоятельно по обязательствам
Правовое регулирование
Трудовые отношения
Имущественными в основном
Методы управления
В основном администрати-вные
Самоуправление и экономические
Отношения с органами управления
Иерархические, безвозмездные
Договорные, хозрасчетные, партнерские
Положение товаропроизводителя
Наемный работник
Хозяин — собственник
Выполняемые функции
Исполнительские
Исполнительские и управленческие
Объект отношений
Виды работ
Предприятия, их подразделения, каждый работник
В арендныхколлективах человек становится не только работником, но и хозяином, не толькоисполнителем, но и распорядителем, что приводит в действие большие резервыповышения эффективности производства. Этаформа организации производствапозволяет работнику выполнять в дополнение к прямымеще и управленческие функции, приниматьответственные решения вместе стоварищами по трудовому коллективу,строить отношения с ними на основе взаимного доверия и общей заинтересованности в конечном результате.
Понятия«аренда» и «имущественный наем» в практике применяютсякак тождественные. Различие между ними имеет место лишь в отношениижилых помещений, которые могу сдаваться и внайм (социальный или коммерческий) — гражданам, и варенду — юридическим лицам (ст. 671—688ГК РФ).
В качестве одного на элементов системы хозяйствования аренда эффективно выполняет ряд важнейших по становлению и развитию предпринимательской деятельности <img src="/cache/referats/16727/image011.gif" v:shapes="_x0000_s1117">(см.схема № 1).
§.2. Принципыаренды недвижимости
По экономическому содержанию и степени хозяйственнойсамостоятельности работников арендный механизм находится и следующей логической связи и соподчиненности:частнособственническне отношения — арендные — кооперативные — подрядные— наемные. Оптимальное сочетаниегосударственного регулированияс элементами коллективной и индивидуальной самоорганизации достигается приконкуренции на рынке всех видов отношений, в тойчисле и арендных, в совокупности образующих многоукладную экономику,наиболее полно стимулирующую предприимчивостьи деловитость всех людей.
Многообразие форм собственности, развитие кооперации иакционирования не только не ограничивают аренду, а напротив, расширяют предпосылки для ее дальнейшего развития на счет свободного использования собственный доходов и имущества для сдачи своих и получения в хозяйственное владение дополнительных участков земли и других объектов не движим ости.
Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации:
·<span Times New Roman"">
смена хозяйствующего субъекта, те передачаземли, зданий и другого имущества враспоряжение арендаторов, что позволяетсамим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении илитрансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную;·<span Times New Roman"">
возвратностьарендованных средств первоначальному собственнику в натуреили в стоимостном выражении, благодаря чему совершаетсякругооборот их между арендодателем и предпринимателем и наделе реализуются отношения собственности работниками предприятий;·<span Times New Roman"">
платность за землю идругие арендованные объекты недвижимости, создающаяобъективную основу для установления системы налогов и адекватного отраженияобщественных интересов·<span Times New Roman"">
взаимная и материальнаяюридическая ответственность сторон за эффективное использование средствпроизводства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;·<span Times New Roman"">
договорная системаотношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованнымипартнерами;·<span Times New Roman"">
самоуправление, полнаяхозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная)ответственность арендатора за эффективное использование переданных ему объектовнедвижимости;·<span Times New Roman"">
замена системыгарантированной заработной платы арендным трудовым доходом, действительноучитывающим не только количество и качество живого труда, но и экономиюматериальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из затратной частираспределяемой выручки в доходную, что образует материальную основупредприимчивости людей и экономии ресурсов (см.схемы № 4 и № 5).<img src="/cache/referats/16727/image012.gif" v:shapes="_x0000_s1175"><img src="/cache/referats/16727/image013.gif" v:shapes="_x0000_s1174"><img src="/cache/referats/16727/image014.gif" v:shapes="_x0000_s1173"><img src="/cache/referats/16727/image015.gif" v:shapes="_x0000_s1172"><img src="/cache/referats/16727/image016.gif" v:shapes="_x0000_s1171"><div v:shape="_x0000_s1161">Аренда недвижимости
Схема № 4 «Принципы аренды»
Принципы — правила
Договорные отношения
Материальная ответственность сторон
Платность
Нерасторжимость договора при смене собственника
Целевое использование объекта
<div v:shape="_x0000_s1163">Смена хозяйствующего субъекта
<div v:shape="_x0000_s1164">Возвратность недвижимости собственнику в натуральной форме
<div v:shape="_x0000_s1165">Равноправие сторон
<img src="/cache/referats/16727/image017.gif" v:shapes="_x0000_s1162 _x0000_s1166 _x0000_s1167 _x0000_s1168 _x0000_s1169 _x0000_s1170 _x0000_s1176 _x0000_s1178 _x0000_s1503">Схема № 5 «Субъекты аренды недвижимости»
Аренда
недвижимости
Арендодатели – наймодатели, собственники и балансодержатели недвижимости
Арендаторы – наниматели, пользователи недвижимости
Комитеты по управлению государственным имуществом