Реферат: Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости

Министерствообразования Российской Федерации

Государственноеобразовательное учреждение высшего профеСсионального образования

Тюменский государственный нефтегазовый

университет

Институтнефти и газа

Кафедра менеджмента

в отраслях ТЭК

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

Вариант № 7

<span Times New Roman",«serif»">    Выполнил: студент заочного <span Times New Roman",«serif»">               обучения

                                                                                               гр. МОзс – 01  Калачев С.А.

                                                                                                                  Проверил:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тюмень 2003

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">Содержание

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

1.<span Times New Roman"">        земли                                   3

2.<span Times New Roman"">                       

оценке объектов недвижимости                                                 5

Список использованной литературы                                             10

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">

<span Times New Roman",«serif»;font-style:normal">1.Определение нормативнойцены  земли

При решении практических вопросов землепользования в РФприменяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются снормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли былустановлен Постановлением Прави­тельства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. Поэтому постановле­нию нормативная цена земли применятся для обеспечения эконо­мическогорегулирования земельных отношений при передаче зем­ли в собственностьгражданам; установлении коллективной соб­ственности на землю; передаче понаследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельногоучастка, а также в дру­гих случаях, предусмотренных земельным законодательствомРФ.

Нормативнаяцена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли. Всоответствии с данным поста­новлением нормативная цена земли для конкретныхземельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки зе­мельногоналога в рублях за единицу площади земель соответ­ствующего целевогоназначения.

Минимальныйразмер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га.Нормативная цена земли при предостав­лении в городах и поселках земельныхучастков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобногохозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставокземельного налога для этой категории платель­щиков.

Местныморганам государственной власти по этому поста­новлению предоставлялось правопри продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную ценуземли, но не более чем на 50%.

Еслиземельные участки продавались па аукционах или при реализации заложенных в банкучастков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данномслучае ре­шающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сго­воручастников сделки.

В 1994 г. постановлениемправительства РФ № 1204 норма­тивная цена земли была установлена в размере200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через тригода постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 поря­докопределения нормативной цены земли был изменен. Норма­тивная цена земли недолжна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участкисоответствующего целевого назначения. По этому же постановлению органам местнойвласти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливатьих границы, а также повышать или понижать нор­мативную цену земли, но не болеечем на 25%.

В Санкт-Петербурге был установленследующий порядок опре­деления нормативной цены земли: в соответствии со ст. 8Закона Российской Федерации «О плате за землю» налог за городскиеземли уплачивается на основе средних ставок, приведенных в при­ложении кзакону. Средние ставки дифференцируются по зонам градостроительной ценноститерритории городов, границы зон определяются в соответствии с экономическойоценкой территории и генеральным планом городов.

В Петербурге границы зонградостроительной ценности утверждены Законом «О ставках земельного налогав Санкт-Петербурге в 1995 году» от 14.07.95,77-10.

В настоящее время территорияПетербурга разделена на 19 зон градостроительной ценности в зависимости отместорасположения земельных участков. Центральная часть города (Невскийпроспект н прилегающие улицы), например, расположена в первой зоне гра­достроительнойценности. По мере удаления участков от центра изменяется номер зоныградостроительной ценности. Ставка зе­мельного налога используется также приопределении норма­тивной цены земельных участков.

2.       Методкапитализации дохода и его использование при оценке объектовнедвижимости

Корректировкицен продаж сравнимой недвижимости дела­ются потому, что цены продаж ееизвестны, а стоимость оцени­ваемой недвижимости не известна. С помощью этойпроцедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость, определенную видентификации проблемы, как стоимость на определенную дату. Данные типакоэффициентов дохода и ставок дохода могут такие быть получены с помощьюанализа сравнения продаж. В подходе сравнения продаж оценщики рассматривают этиданные, но не относятся к ним как к элементам сравнения. Эти Данные применяютсяв методе капитализации дохода.

Капитализациядохода — это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременнополучаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.

В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки отпродажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом.Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа здании исооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценкестоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего объекта вычитаютостаток долга по ипотечному кредиту.

Воценке недвижимостииспользуют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущейстоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта.   Коэффициент капитализации применяется кдоходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимостипроизводится по формуле:

К=Кt/(1+n)

К — текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее вре­мя),руб.

Кt — доход,ожидаемый к концу t года (t=1 год),руб.;

     n  — ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), долиединицы.

Величина (1/1+n)представляет собой коэффициент ка­питализации, или коэффициент дисконта.

Пример. При ожидаемом через год доходе 120 тыс. руб. и нормедоходности 20% текущая стоимость объекта не­движимости составит

 К = (120/1+0,2)= 100тыс.руб.

Приэтом коэффициент капитализации (коэффициент Дисконта) равен:

1/(1+0,2) =0,8333.

Пример.При ожидаемом через год доходе 50 тыс. руб. при вложении капитала в землю принорме доходности 10% и доходе 150 тыс. руб. при вложении капитала в здание принорме доходности 50% текущая стоимость объекта недвижимости, т.е. предприятия вцелом, составит:        коэффициенткапитализации для земли (R) -

R=1/(1+0,1)

коэффициенткапитализации для здания (R1)

R  = 1/(1+0,5) = 0,6667

текущаястоимость объекта недвижимости:

К= 50 * 0,9091 + 150 * 0,6667 = 145,45 тыс. руб.

Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится попродажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи(прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставкипериодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций(капитализация отдачей).

Ставкадисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков.При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого про­гнозногогода, а также гипотетическая выручка от продажи,

Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид:

           Кt                      Кt               Кt                       Кt

К= ----------; ------------; ------------; ……-------------,

        (1+n)1           (1+n)2        (1+n)3                          (1+n)t

гдеК — текущая стоимость руб.;

      Кt — доход, ожидаемый кконцу tгода, руб.;

      n  — ставка дисконта, доли единицы;

      t  — фактор времени (число лет);

     1,2,3...- порядковый номергода.

Пример. При ожидаемом через 5 лет доходе 250 тыс. руб. и норме доходности20% текущая стоимость объекта недвижимости составит:

K=250/(1+0,2)5=100,47тыс. руб.

при этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам составит:

конец 1-го года 250/(1+0,2)1=208,33 тыс. руб.;

конец 2-го года 250/(1+0,2)2=173,61 тыс. руб.;

конец 3-го года 250/(1+0,2)3=144,68 тыс. руб.;

конец 4-го года 250/(1+0,2)4=120,56 тыс. руб.;

конец 5-го года 250/(1+0,2)5=100,47 тыс. руб.;

Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка.Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса ипредложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Например,инвестор, желающий вложить деньги в много­квартирный дом, ожидает как возвратавложенных средств, так и получения приемлемого дохода. Уровень дохода, не­обходимогодля привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущегонедвижимости. Более того, уровень дохода, требуемый инвесторами, меняетсявместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых какальтернативные возможности инвести­рования.

Список использованной литературы:

1)<span Times New Roman"">         

2)<span Times New Roman"">         

3)<span Times New Roman"">         

 

4)         Комов Б. В.Взаимодействие государственных и рыночных механизмов управления земельнымиресурсами. М… 1996.

еще рефераты
Еще работы по экономической теории, политэкономике, макроэкономике